Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Рябко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Смышляевой И.Ю., Белисовой О.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 29 мая 2013 года гражданское дело N 2-137/13 по апелляционной жалобе ТСЖ <...> на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2013 года по иску ТСЖ <...> к Ю. об обязании привести помещение в первоначальное проектное состояние.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ТСЖ <...> - С., поддержавшего доводы жалобы, объяснения Ю., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
ТСЖ <...> обратилось в суд с указанным иском к Ю., уточнив исковые требования, истец просил обязать ответчика привести в первоначальное проектное состояние помещение <...> и смежное с ним помещение, арендуемое ответчиком по договору N <...> аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, являющееся частью общедомовой собственности собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ТСЖ <дата> сроком до <дата> заключило с ответчиком договор N <...> аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> которое находится в долевой собственности собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме. Поскольку после истечения предусмотренного данным договором аренды срока Ю. пользуется указанным помещением и не передает его по акту приема-передачи, истцом был произведен осмотр названного нежилого помещения, в ходе которого выявлено, что ответчиком внесены изменения в конструкцию помещения без письменного согласия истца, о чем составлен соответствующий акт от <дата>. Ответчиком самовольно установлена металлическая дверь, отгораживающая выход в аварийный коридор с придомовой территории; ликвидирован проход (заложен) в вестибюле аварийного выхода; оборудован проем <...> м между большой комнатой нежилого помещения и аварийным коридором; демонтирован бетонный марш в вестибюле аварийного выхода; произведена замена глухой металлической двери аварийного выхода на <адрес> на металлопластиковую дверь белого цвета со стеклом, роллеты (рольставни) <...> цвета. Ссылаясь на нарушение ответчиком пунктов 2.2.2, 2.2.5 и 2.2.6 договора, и положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указывая на то, что направленная в адрес ответчика претензия с требованием в месячный срок привести помещение аварийного выхода в соответствие с поэтажным планом, оставлена Ю. без ответа, ТСЖ <...> обратилось в суд с настоящим иском.
Ответчица, возражая против заявленных требований, ссылалась на то, что в спорном нежилом помещении не производила заявленных истцом изменений в указанный истцовой стороной промежуток времени; самовольные изменения были произведены в данном помещении еще до его передачи Ю. в пользование. Также ответчица ссылалась на пропуск истцом срока исковой давности для обращения с таким требованием, так как истцу было известно о произведенных изменениях еще до <дата>.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21.02.2013 года в удовлетворении иска отказано. С ТСЖ <...> в пользу ответчицы взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе истец в лице представителя просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации регулируются правоотношения по перепланировке, переустройству жилых помещений.
Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1). Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2).
В соответствии со статьями 25, 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта.
Пунктом 3 статьи 29 ЖК РФ установлена обязанность собственника жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Согласно пункту 1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, зарегистрированных в МЮ РФ 15.10.2003 N 5176, указанные Правила определяют в числе прочего правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.
Пунктом 1.7 Правил предусмотрены требования по переоборудованию и перепланировке помещений.
Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7.1).
Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние (п. 1.7.4).
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности согласно п. 1: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме в частности для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано в числе прочих обязанностей обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 6); представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (п. 8).
При рассмотрении спора судом установлено и из материалов дела следует, что ответчице на праве собственности принадлежит нежилое помещение <...> расположенное по адресу: <адрес>
Согласно Уставу ТСЖ <...> данное ТСЖ образовано на базе <адрес> (корпус 1, корпус 2) и является объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации комплекса движимого и недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и иными законодательными актами Российской Федерации, регулирующими гражданские и жилищные правоотношения (пункт 1.1 Устава).
ТСЖ образовано в целях согласования порядка реализации прав членов Товарищества по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом Товарищества, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в Товариществе, распределении между членами Товарищества обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в Товариществе (пункт 2.1 Устава).
<дата> между сторонами заключен договор N <...> на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в отношении нежилого помещения 3-Н (офис) расположенного по адресу: <адрес>
На основании договоров аренды от <дата> N <...> и <дата> N <...>, заключенных между ТСЖ и Ю. последней передано ТСЖ в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес> в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
В <...> году стороны заключили договор N <...> на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (пункт 1.1 договора).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что истец не доказал, что спорная самовольная перепланировка выполнена именно ответчицей в период нахождения у нее в пользовании на основании договоров аренды помещения, смежного с принадлежащим ей на праве собственности помещением <...>. Также суд пришел к выводу о том, что истец не доказал, что смежное с помещением ответчицы помещение находится в общедолевой собственности, является общим имуществом многоквартирного дома, предназначено исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, используется собственниками многоквартирного дома для нужд, связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме либо, что на это помещение в установленном законом порядке зарегистрировано право общедолевой собственности. При этом суд указал на недоказанность истцом тех обстоятельств, что смежное с помещением ответчицы помещение является лестничной клеткой, в данном помещении расположен аварийный выход.
С указанными выводами суда нельзя согласиться.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 73) ответчица является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес> Право собственности зарегистрировано <дата> на основании договора участия в строительстве N <...> от <дата> и акта приема-передачи от <дата>.
Согласно договору долевого участия в строительстве N <...> от <дата> (л.д. 68), заключенному между ООО <...> и долевым участником Ю., предметом договора являлось долевое участие в строительстве жилого дома с целью последующего получения долевым участником в собственность нежилого помещения площадью <...> по адресу: <адрес> План помещения указан в приложении N <...>, являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно приложению N <...> к указанному договору (л.д. 71), помещение <...> состоит из помещения N <...> площадью <...> кв. м и помещения N <...> площадью <...> кв. м.
Согласно акту приема-передачи от <дата> ООО <...> передал, а Ю. приняла согласно договору долевого участия в строительстве N <...> от <дата> нежилое помещение площадью <...> по вышеуказанному адресу (л.д. 72).
Как следует из технического паспорта на помещение <...> по адресу: <...> составленного ПИБ <...> района Санкт-Петербурга <дата> (л.д. 141 - 149), площадь помещения составляет <...> назначение -<...>, использование -<...>.
Как следует из плана вторичного объекта недвижимости (л.д. 107, 150), составленного по первичному виду учета и подписанного ПИБ <...> района Санкт-Петербурга <дата> и Государственным земельным кадастром <дата>, помещение <...> по вышеуказанному адресу, имеет общую площадь <...>, состоит из помещения N <...> площадью <...> и помещения N <...> площадью <...>
Согласно плану <...> этажа и ведомости помещений и их площадей, являющейся приложением к поэтажному плану, составленным ПИБ <...> района Санкт-Петербурга, <дата> (л.д. 66, 67), наружные границы помещения <...> изменились за счет присоединения части лестничной клетки, являющейся общим имуществом многоквартирного дома, помещение <...> имеет площадь <...>, состоит из коридора площадью <...> подсобного помещения площадью <...>, тамбура площадью <...>, туалета площадью <...>, зала площадью <...> Основанием текущих изменений указана перепланировка, акт приемки в эксплуатацию не представлен.
Указанные сведения ПИБ не опровергнуты доказательствами со стороны ответчицы.
При заключении договоров аренды в отношении части нежилого помещения общей площадью <...> стороны исходили из того, что передаваемая в аренду площадь является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома.
Довод ответчицы о том, что в <...> она получила нежилое помещение <...> в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время, является несостоятельным. Фактическое состояние нежилого помещения <...> не соответствует условиям договора долевого участия строительстве N <...> от <дата>, акту приема-передачи от <дата>, техническому паспорту и плану вторичного объекта от <дата>. Ответчицей не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что она на законных основаниях пользуется помещением <...> в фактическом состоянии, отличающемся от данных правоустанавливающих документов.
Таким образом, помещение <...>, принадлежащее ответчице на праве собственности, с <...> по состоянию на <...> фактически изменилось по размеру и по составу, помещение перепланировано и увеличено по площади за счет присоединения лестницы, которая в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
При перепланировке нежилого помещения, принадлежащего ответчице, с присоединением части общего имущества в многоквартирном доме не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в нарушение требований ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанная перепланировка произведена самовольно. Доказательств обратного ответчицей не представлено. Таким образом, при перепланировке нарушены права других собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчица как собственник нежилого помещения <...> несет ответственность за указанную перепланировку ее помещения и должна восстановить соответствующую правоустанавливающим документам планировку.
Срок исковой давности по заявленным требованиям ТСЖ не пропущен в соответствии с требованиями ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таком положении требования ТСЖ являются обоснованными, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям изложенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных ТСЖ требований. При этом первоначальным проектным состоянием, в которое ответчица должна привести спорные помещения, следует признать первичные учетные данные ПИБ от <дата>
Истцом понесены по настоящему делу судебные расходы на оплату услуг представителя на основании договора от <дата> в сумме <...> руб. (л.д. 159 - 162), которые являются разумными с учетом характера спора, проделанной представителем работы и в связи с удовлетворением заявленных требований согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2013 года отменить.
Исковые требования ТСЖ <...> удовлетворить.
Обязать Ю. <...> привести в первоначальное проектное состояние согласно первичным учетным данным ПИБ <...> района Санкт-Петербурга от <дата> нежилое помещение <...> и смежное с ним помещение лестничной клетки, расположенные по адресу: <адрес>
Взыскать с Ю. в пользу ТСЖ <...> судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.05.2013 N 33-8391
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2013 г. N 33-8391
Судья: Рябко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Смышляевой И.Ю., Белисовой О.В.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 29 мая 2013 года гражданское дело N 2-137/13 по апелляционной жалобе ТСЖ <...> на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2013 года по иску ТСЖ <...> к Ю. об обязании привести помещение в первоначальное проектное состояние.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ТСЖ <...> - С., поддержавшего доводы жалобы, объяснения Ю., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
ТСЖ <...> обратилось в суд с указанным иском к Ю., уточнив исковые требования, истец просил обязать ответчика привести в первоначальное проектное состояние помещение <...> и смежное с ним помещение, арендуемое ответчиком по договору N <...> аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, являющееся частью общедомовой собственности собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ТСЖ <дата> сроком до <дата> заключило с ответчиком договор N <...> аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> которое находится в долевой собственности собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме. Поскольку после истечения предусмотренного данным договором аренды срока Ю. пользуется указанным помещением и не передает его по акту приема-передачи, истцом был произведен осмотр названного нежилого помещения, в ходе которого выявлено, что ответчиком внесены изменения в конструкцию помещения без письменного согласия истца, о чем составлен соответствующий акт от <дата>. Ответчиком самовольно установлена металлическая дверь, отгораживающая выход в аварийный коридор с придомовой территории; ликвидирован проход (заложен) в вестибюле аварийного выхода; оборудован проем <...> м между большой комнатой нежилого помещения и аварийным коридором; демонтирован бетонный марш в вестибюле аварийного выхода; произведена замена глухой металлической двери аварийного выхода на <адрес> на металлопластиковую дверь белого цвета со стеклом, роллеты (рольставни) <...> цвета. Ссылаясь на нарушение ответчиком пунктов 2.2.2, 2.2.5 и 2.2.6 договора, и положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указывая на то, что направленная в адрес ответчика претензия с требованием в месячный срок привести помещение аварийного выхода в соответствие с поэтажным планом, оставлена Ю. без ответа, ТСЖ <...> обратилось в суд с настоящим иском.
Ответчица, возражая против заявленных требований, ссылалась на то, что в спорном нежилом помещении не производила заявленных истцом изменений в указанный истцовой стороной промежуток времени; самовольные изменения были произведены в данном помещении еще до его передачи Ю. в пользование. Также ответчица ссылалась на пропуск истцом срока исковой давности для обращения с таким требованием, так как истцу было известно о произведенных изменениях еще до <дата>.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21.02.2013 года в удовлетворении иска отказано. С ТСЖ <...> в пользу ответчицы взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе истец в лице представителя просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации регулируются правоотношения по перепланировке, переустройству жилых помещений.
Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1). Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2).
В соответствии со статьями 25, 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Самовольной является перепланировка, проведенная при отсутствии такого решения (согласования) или с нарушением проекта.
Пунктом 3 статьи 29 ЖК РФ установлена обязанность собственника жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Согласно пункту 1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, зарегистрированных в МЮ РФ 15.10.2003 N 5176, указанные Правила определяют в числе прочего правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.
Пунктом 1.7 Правил предусмотрены требования по переоборудованию и перепланировке помещений.
Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7.1).
Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние (п. 1.7.4).
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности согласно п. 1: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме в частности для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано в числе прочих обязанностей обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 6); представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (п. 8).
При рассмотрении спора судом установлено и из материалов дела следует, что ответчице на праве собственности принадлежит нежилое помещение <...> расположенное по адресу: <адрес>
Согласно Уставу ТСЖ <...> данное ТСЖ образовано на базе <адрес> (корпус 1, корпус 2) и является объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации комплекса движимого и недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации и иными законодательными актами Российской Федерации, регулирующими гражданские и жилищные правоотношения (пункт 1.1 Устава).
ТСЖ образовано в целях согласования порядка реализации прав членов Товарищества по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом Товарищества, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в Товариществе, распределении между членами Товарищества обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в Товариществе (пункт 2.1 Устава).
<дата> между сторонами заключен договор N <...> на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в отношении нежилого помещения 3-Н (офис) расположенного по адресу: <адрес>
На основании договоров аренды от <дата> N <...> и <дата> N <...>, заключенных между ТСЖ и Ю. последней передано ТСЖ в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес> в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
В <...> году стороны заключили договор N <...> на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (пункт 1.1 договора).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что истец не доказал, что спорная самовольная перепланировка выполнена именно ответчицей в период нахождения у нее в пользовании на основании договоров аренды помещения, смежного с принадлежащим ей на праве собственности помещением <...>. Также суд пришел к выводу о том, что истец не доказал, что смежное с помещением ответчицы помещение находится в общедолевой собственности, является общим имуществом многоквартирного дома, предназначено исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, используется собственниками многоквартирного дома для нужд, связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме либо, что на это помещение в установленном законом порядке зарегистрировано право общедолевой собственности. При этом суд указал на недоказанность истцом тех обстоятельств, что смежное с помещением ответчицы помещение является лестничной клеткой, в данном помещении расположен аварийный выход.
С указанными выводами суда нельзя согласиться.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 73) ответчица является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес> Право собственности зарегистрировано <дата> на основании договора участия в строительстве N <...> от <дата> и акта приема-передачи от <дата>.
Согласно договору долевого участия в строительстве N <...> от <дата> (л.д. 68), заключенному между ООО <...> и долевым участником Ю., предметом договора являлось долевое участие в строительстве жилого дома с целью последующего получения долевым участником в собственность нежилого помещения площадью <...> по адресу: <адрес> План помещения указан в приложении N <...>, являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно приложению N <...> к указанному договору (л.д. 71), помещение <...> состоит из помещения N <...> площадью <...> кв. м и помещения N <...> площадью <...> кв. м.
Согласно акту приема-передачи от <дата> ООО <...> передал, а Ю. приняла согласно договору долевого участия в строительстве N <...> от <дата> нежилое помещение площадью <...> по вышеуказанному адресу (л.д. 72).
Как следует из технического паспорта на помещение <...> по адресу: <...> составленного ПИБ <...> района Санкт-Петербурга <дата> (л.д. 141 - 149), площадь помещения составляет <...> назначение -<...>, использование -<...>.
Как следует из плана вторичного объекта недвижимости (л.д. 107, 150), составленного по первичному виду учета и подписанного ПИБ <...> района Санкт-Петербурга <дата> и Государственным земельным кадастром <дата>, помещение <...> по вышеуказанному адресу, имеет общую площадь <...>, состоит из помещения N <...> площадью <...> и помещения N <...> площадью <...>
Согласно плану <...> этажа и ведомости помещений и их площадей, являющейся приложением к поэтажному плану, составленным ПИБ <...> района Санкт-Петербурга, <дата> (л.д. 66, 67), наружные границы помещения <...> изменились за счет присоединения части лестничной клетки, являющейся общим имуществом многоквартирного дома, помещение <...> имеет площадь <...>, состоит из коридора площадью <...> подсобного помещения площадью <...>, тамбура площадью <...>, туалета площадью <...>, зала площадью <...> Основанием текущих изменений указана перепланировка, акт приемки в эксплуатацию не представлен.
Указанные сведения ПИБ не опровергнуты доказательствами со стороны ответчицы.
При заключении договоров аренды в отношении части нежилого помещения общей площадью <...> стороны исходили из того, что передаваемая в аренду площадь является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома.
Довод ответчицы о том, что в <...> она получила нежилое помещение <...> в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время, является несостоятельным. Фактическое состояние нежилого помещения <...> не соответствует условиям договора долевого участия строительстве N <...> от <дата>, акту приема-передачи от <дата>, техническому паспорту и плану вторичного объекта от <дата>. Ответчицей не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что она на законных основаниях пользуется помещением <...> в фактическом состоянии, отличающемся от данных правоустанавливающих документов.
Таким образом, помещение <...>, принадлежащее ответчице на праве собственности, с <...> по состоянию на <...> фактически изменилось по размеру и по составу, помещение перепланировано и увеличено по площади за счет присоединения лестницы, которая в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
При перепланировке нежилого помещения, принадлежащего ответчице, с присоединением части общего имущества в многоквартирном доме не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в нарушение требований ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанная перепланировка произведена самовольно. Доказательств обратного ответчицей не представлено. Таким образом, при перепланировке нарушены права других собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчица как собственник нежилого помещения <...> несет ответственность за указанную перепланировку ее помещения и должна восстановить соответствующую правоустанавливающим документам планировку.
Срок исковой давности по заявленным требованиям ТСЖ не пропущен в соответствии с требованиями ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таком положении требования ТСЖ являются обоснованными, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям изложенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных ТСЖ требований. При этом первоначальным проектным состоянием, в которое ответчица должна привести спорные помещения, следует признать первичные учетные данные ПИБ от <дата>
Истцом понесены по настоящему делу судебные расходы на оплату услуг представителя на основании договора от <дата> в сумме <...> руб. (л.д. 159 - 162), которые являются разумными с учетом характера спора, проделанной представителем работы и в связи с удовлетворением заявленных требований согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2013 года отменить.
Исковые требования ТСЖ <...> удовлетворить.
Обязать Ю. <...> привести в первоначальное проектное состояние согласно первичным учетным данным ПИБ <...> района Санкт-Петербурга от <дата> нежилое помещение <...> и смежное с ним помещение лестничной клетки, расположенные по адресу: <адрес>
Взыскать с Ю. в пользу ТСЖ <...> судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)