Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председателя Епифановой В.Н.
и членов президиума Черкасовой Г.А., Богословской И.И., Яковлевой Т.И., Павлюченко М.А.
при секретаре А.
рассмотрел в судебном заседании 23 октября 2013 года гражданское дело по иску ТСЖ "Сказка" к И.Н. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг
на основании кассационной жалобы представителя ТСЖ "Сказка" от 27 августа 2013 года и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда К.Н. от 11 октября 2013 года о передаче кассационной жалобы для рассмотрения по существу в суд кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Козловой Н.И., объяснения представителя ТСЖ "Сказка" - К.И. (дов. от <дата>),
президиум
установил:
Решением Сестрорецкого районного суда от 07 июня 2012 года с И.Н. взысканы задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные платежи в размере <...> руб. <...> коп., расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб. <...> коп., всего <...> руб. <...> коп.
В остальной части требования оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2013 года указанное решение суда отменено и в удовлетворении заявленного иска отказано.
В кассационной жалобе представитель ТСЖ "Сказка" просит отменить апелляционное определение, оставив без изменения решение Сестрорецкого районного суда.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 30 августа 2013 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда оно поступило 24 сентября 2013 года.
Президиум, проверив представленные материалы, выслушав объяснения представителя ТСЖ "Сказка", обсудив доводы кассационной жалобы, считает, что она подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В кассационной жалобе представитель ТСЖ "Сказка" указывает, что при рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
Из материалов дела усматривается, что И.Н. является собственником <...> доли жилого дома, общей площадью <...> кв. м, по адресу <адрес>
14 февраля 2005 года с целью последующей эксплуатации комплекса малоэтажной жилой постройки общим собранием участников застройщика ООО "Коттеджстрой" было создано ТСЖ "Сказка".
На основании договора от 28 июля 2008 года застройщик передал ТСЖ "Сказка" инженерные сети и иные объекты технической инфраструктуры во временное пользование с целью эксплуатации.
В соответствии с заключенным договором ТСЖ "Сказка" приняло на себя обязательства производить осмотр, обеспечивать проведение аварийных работ, осуществлять подготовку к осенне-зимнему и весенне-летнему сезонам общих инженерных сетей и объектов инженерной инфраструктуры за счет средств целевых сборов с домовладельцев.
Кроме того, в связи с окончанием у застройщика ООО "Коттеджстрой" срока завершения строительства протоколом правления от 29 августа 2008 года N <...> ТСЖ "Сказка" были переданы часть функций по содержанию всех сетей в надлежащем состоянии.
С целью содержания переданного ТСЖ имущества последнее заключало со сторонними организациями договоры и несло соответствующие расходы, которые не оплачивались ответчиком, в связи с чем со стороны истца имело место обращение в суд.
При рассмотрении настоящего спора было достоверно установлено, что И.Н. является собственником <...> доли <адрес>
Наряду с остальными собственниками ответчица соразмерно своей доле обязана участвовать в расходах на содержание объектов, предназначенных для обслуживания жилых домов, а также в других расходах, связанных с удовлетворением общих нужд собственников.
Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции, исходя из действующих норм жилищного законодательства, сделал вывод о фактически понесенных истцом расходах на общее имущество коттеджного поселка.
В подтверждение указанных расходов истцом представлены копии договоров на оказание конкретных услуг, копии протоколов общего собрания членов ТСЖ, собственников коттеджей, протоколов членов правления ТСЖ и приказов председателя правления ТСЖ.
Отменяя указанное решение суда первой инстанции, апелляционная инстанция исходила из того, что поскольку коттеджная застройка на момент спора не завершена, не имеется общей границы земельных участков домовладельцев, территория коттеджного поселка не сформирована, каждый дом, в том числе и ответчицы находится на отдельном земельном участке, участки не имеют замкнутой границы, исключается наличие общего имущества, требующего сборов на его содержание, в связи с чем, по мнению суда апелляционной инстанции, основания для взимания платы за административно-хозяйственные расходы как составляющей части расходов на содержание общего имущества у ТСЖ "Сказка" отсутствовали.
С данным выводом суда апелляционной инстанции нельзя согласиться.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник, коим является И.Н., несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан соразмерно своей доле участвовать в содержании общего имущества.
Поскольку отношения по возникновению прав общей собственности дольщиков на общее имущество при строительстве жилых домов в составе комплекса малоэтажной застройки на земельном участке прямо не урегулированы законодательством Российской Федерации или соглашением дольщиков, то согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ к данным правоотношениям применяется гражданское законодательство по аналогии.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).
При рассмотрении данного дела установлено, что истица, приобретая в собственность <...> часть дома и земельного участка, зарегистрировав за собой право собственности, приобрела соответствующую долю в праве общей собственности на общее имущество малоэтажной застройки.
В силу ч. 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
На основании ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету расходов и доходов на каждый год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели.
При разрешении настоящего спора установлено, что ТСЖ "Сказка" для предоставления собственникам коттеджей коммунальных услуг заключило договоры с охранным предприятием, аудиторской фирмой по бухгалтерскому сопровождению, юридическим агентством на правовое обслуживание и оказание юридических услуг.
Оплата указанных договоров подтверждена представленными копиями платежных поручений, актов.
Кроме того, в подтверждение необходимых расходов ТСЖ "Сказка" на содержание общего имущества малоэтажной постройки, где проживает истица, представлены протоколы общего собрания собственников коттеджей, протоколы общего собрания членов ТСЖ, протоколы членов Правления ТСЖ, приказы председателя правления ТСЖ.
Ссылки на отсутствие у И.Н. членства в ТСЖ не могут быть приняты во внимание, поскольку действующее законодательство не связывает возникновение обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение с заключением договора между собственником и соответствующей организацией.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о законности и обоснованности начисленных истице как коммунальных платежей, так и платежей по содержанию общего имущества малоэтажной застройки. Отсутствие замкнутой границы в данном случае правового значения не имеет, т.к. ресурсы поступают к жилому дому ответчицы через сети инженерной инфраструктуры, находящейся на обслуживании ТСЖ.
В кассационной жалобе представитель ТСЖ "Сказка" указывает на необоснованный вывод о прекращении действия договора от 28 июля 2008 года о передаче от ООО "Коттеджстрой" к ТСЖ "Сказка" в управление сетей водопровода и канализации, водомерных узлов, электрических сетей, дорог и внутриквартальных проездов по истечении 3-х месяцев с момента уведомления товарищества в порядке ст. 610 ГК РФ.
В обоснование данного довода податель кассационной жалобы ссылается на следующие обстоятельства: ТСЖ "Сказка" было создано в соответствии с действующим на момент его создания жилищным законодательством; свою фактическую деятельность по эксплуатации и обслуживанию комплекса инженерной инфраструктуры коттеджного поселка ведет с 28 июля 2008 года; И.Н. на основании договора о долевом участии в строительстве от <дата> является собственником <...> доли жилого дома, объединенного общей инженерной инфраструктурой и коммуникациями, обслуживанием которых занимается товарищество.
Кроме того, с момента создания и до настоящего времени законность создания Товарищества, как и законность последующей его деятельности, в установленном Законом порядке никем не оспорена.
Данные доводы кассационной жалобы следует признать правомерными, поскольку на момент рассмотрения спора ТСЖ "Сказка" существует, требований о его ликвидации либо недействительности не заявлено.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства заключения И.Н. прямых договоров с соответствующими организациями на поставку коммунальных услуг, электроэнергии и обслуживание сетей.
В кассационной жалобе представитель истца также ссылается на то, что отсутствие заключенного с ТСЖ "Сказка" договора, равно как и нечленство ее в указанном товариществе собственников жилья, не может служить основанием для освобождения собственника от обязания участвовать в содержании общего имущества. Кроме того, И.Н. фактически пользуется инженерной инфраструктурой, не может добраться до собственного дома, минуя охранный периметр, состоящий из шлагбаумов, ворот, ограды и постоянного видеонаблюдения.
Кроме того, в кассационной жалобе имеется ссылка на наличие решения Сестрорецкого районного суда от 18 апреля 2012 года по иску ТСЖ "Сказка" к И.М. по аналогичным требованиям, которые были частично удовлетворены.
Данное решение Сестрорецкого районного суда вступило в законную силу.
При указанных обстоятельствах состоявшееся апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ,
президиум
постановил:
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2013 года отменить, оставив без изменения решение Сестрорецкого районного суда от 07 июня 2012 года.
Председатель:
ЕПИФАНОВА В.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 23.10.2013 N 44Г-128/13
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2013 г. N 44г-128/13
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председателя Епифановой В.Н.
и членов президиума Черкасовой Г.А., Богословской И.И., Яковлевой Т.И., Павлюченко М.А.
при секретаре А.
рассмотрел в судебном заседании 23 октября 2013 года гражданское дело по иску ТСЖ "Сказка" к И.Н. о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг
на основании кассационной жалобы представителя ТСЖ "Сказка" от 27 августа 2013 года и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда К.Н. от 11 октября 2013 года о передаче кассационной жалобы для рассмотрения по существу в суд кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Козловой Н.И., объяснения представителя ТСЖ "Сказка" - К.И. (дов. от <дата>),
президиум
установил:
Решением Сестрорецкого районного суда от 07 июня 2012 года с И.Н. взысканы задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные платежи в размере <...> руб. <...> коп., расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб. <...> коп., всего <...> руб. <...> коп.
В остальной части требования оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2013 года указанное решение суда отменено и в удовлетворении заявленного иска отказано.
В кассационной жалобе представитель ТСЖ "Сказка" просит отменить апелляционное определение, оставив без изменения решение Сестрорецкого районного суда.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 30 августа 2013 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда оно поступило 24 сентября 2013 года.
Президиум, проверив представленные материалы, выслушав объяснения представителя ТСЖ "Сказка", обсудив доводы кассационной жалобы, считает, что она подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В кассационной жалобе представитель ТСЖ "Сказка" указывает, что при рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
Из материалов дела усматривается, что И.Н. является собственником <...> доли жилого дома, общей площадью <...> кв. м, по адресу <адрес>
14 февраля 2005 года с целью последующей эксплуатации комплекса малоэтажной жилой постройки общим собранием участников застройщика ООО "Коттеджстрой" было создано ТСЖ "Сказка".
На основании договора от 28 июля 2008 года застройщик передал ТСЖ "Сказка" инженерные сети и иные объекты технической инфраструктуры во временное пользование с целью эксплуатации.
В соответствии с заключенным договором ТСЖ "Сказка" приняло на себя обязательства производить осмотр, обеспечивать проведение аварийных работ, осуществлять подготовку к осенне-зимнему и весенне-летнему сезонам общих инженерных сетей и объектов инженерной инфраструктуры за счет средств целевых сборов с домовладельцев.
Кроме того, в связи с окончанием у застройщика ООО "Коттеджстрой" срока завершения строительства протоколом правления от 29 августа 2008 года N <...> ТСЖ "Сказка" были переданы часть функций по содержанию всех сетей в надлежащем состоянии.
С целью содержания переданного ТСЖ имущества последнее заключало со сторонними организациями договоры и несло соответствующие расходы, которые не оплачивались ответчиком, в связи с чем со стороны истца имело место обращение в суд.
При рассмотрении настоящего спора было достоверно установлено, что И.Н. является собственником <...> доли <адрес>
Наряду с остальными собственниками ответчица соразмерно своей доле обязана участвовать в расходах на содержание объектов, предназначенных для обслуживания жилых домов, а также в других расходах, связанных с удовлетворением общих нужд собственников.
Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции, исходя из действующих норм жилищного законодательства, сделал вывод о фактически понесенных истцом расходах на общее имущество коттеджного поселка.
В подтверждение указанных расходов истцом представлены копии договоров на оказание конкретных услуг, копии протоколов общего собрания членов ТСЖ, собственников коттеджей, протоколов членов правления ТСЖ и приказов председателя правления ТСЖ.
Отменяя указанное решение суда первой инстанции, апелляционная инстанция исходила из того, что поскольку коттеджная застройка на момент спора не завершена, не имеется общей границы земельных участков домовладельцев, территория коттеджного поселка не сформирована, каждый дом, в том числе и ответчицы находится на отдельном земельном участке, участки не имеют замкнутой границы, исключается наличие общего имущества, требующего сборов на его содержание, в связи с чем, по мнению суда апелляционной инстанции, основания для взимания платы за административно-хозяйственные расходы как составляющей части расходов на содержание общего имущества у ТСЖ "Сказка" отсутствовали.
С данным выводом суда апелляционной инстанции нельзя согласиться.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник, коим является И.Н., несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан соразмерно своей доле участвовать в содержании общего имущества.
Поскольку отношения по возникновению прав общей собственности дольщиков на общее имущество при строительстве жилых домов в составе комплекса малоэтажной застройки на земельном участке прямо не урегулированы законодательством Российской Федерации или соглашением дольщиков, то согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ к данным правоотношениям применяется гражданское законодательство по аналогии.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).
При рассмотрении данного дела установлено, что истица, приобретая в собственность <...> часть дома и земельного участка, зарегистрировав за собой право собственности, приобрела соответствующую долю в праве общей собственности на общее имущество малоэтажной застройки.
В силу ч. 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
На основании ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету расходов и доходов на каждый год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели.
При разрешении настоящего спора установлено, что ТСЖ "Сказка" для предоставления собственникам коттеджей коммунальных услуг заключило договоры с охранным предприятием, аудиторской фирмой по бухгалтерскому сопровождению, юридическим агентством на правовое обслуживание и оказание юридических услуг.
Оплата указанных договоров подтверждена представленными копиями платежных поручений, актов.
Кроме того, в подтверждение необходимых расходов ТСЖ "Сказка" на содержание общего имущества малоэтажной постройки, где проживает истица, представлены протоколы общего собрания собственников коттеджей, протоколы общего собрания членов ТСЖ, протоколы членов Правления ТСЖ, приказы председателя правления ТСЖ.
Ссылки на отсутствие у И.Н. членства в ТСЖ не могут быть приняты во внимание, поскольку действующее законодательство не связывает возникновение обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение с заключением договора между собственником и соответствующей организацией.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о законности и обоснованности начисленных истице как коммунальных платежей, так и платежей по содержанию общего имущества малоэтажной застройки. Отсутствие замкнутой границы в данном случае правового значения не имеет, т.к. ресурсы поступают к жилому дому ответчицы через сети инженерной инфраструктуры, находящейся на обслуживании ТСЖ.
В кассационной жалобе представитель ТСЖ "Сказка" указывает на необоснованный вывод о прекращении действия договора от 28 июля 2008 года о передаче от ООО "Коттеджстрой" к ТСЖ "Сказка" в управление сетей водопровода и канализации, водомерных узлов, электрических сетей, дорог и внутриквартальных проездов по истечении 3-х месяцев с момента уведомления товарищества в порядке ст. 610 ГК РФ.
В обоснование данного довода податель кассационной жалобы ссылается на следующие обстоятельства: ТСЖ "Сказка" было создано в соответствии с действующим на момент его создания жилищным законодательством; свою фактическую деятельность по эксплуатации и обслуживанию комплекса инженерной инфраструктуры коттеджного поселка ведет с 28 июля 2008 года; И.Н. на основании договора о долевом участии в строительстве от <дата> является собственником <...> доли жилого дома, объединенного общей инженерной инфраструктурой и коммуникациями, обслуживанием которых занимается товарищество.
Кроме того, с момента создания и до настоящего времени законность создания Товарищества, как и законность последующей его деятельности, в установленном Законом порядке никем не оспорена.
Данные доводы кассационной жалобы следует признать правомерными, поскольку на момент рассмотрения спора ТСЖ "Сказка" существует, требований о его ликвидации либо недействительности не заявлено.
В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства заключения И.Н. прямых договоров с соответствующими организациями на поставку коммунальных услуг, электроэнергии и обслуживание сетей.
В кассационной жалобе представитель истца также ссылается на то, что отсутствие заключенного с ТСЖ "Сказка" договора, равно как и нечленство ее в указанном товариществе собственников жилья, не может служить основанием для освобождения собственника от обязания участвовать в содержании общего имущества. Кроме того, И.Н. фактически пользуется инженерной инфраструктурой, не может добраться до собственного дома, минуя охранный периметр, состоящий из шлагбаумов, ворот, ограды и постоянного видеонаблюдения.
Кроме того, в кассационной жалобе имеется ссылка на наличие решения Сестрорецкого районного суда от 18 апреля 2012 года по иску ТСЖ "Сказка" к И.М. по аналогичным требованиям, которые были частично удовлетворены.
Данное решение Сестрорецкого районного суда вступило в законную силу.
При указанных обстоятельствах состоявшееся апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ,
президиум
постановил:
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2013 года отменить, оставив без изменения решение Сестрорецкого районного суда от 07 июня 2012 года.
Председатель:
ЕПИФАНОВА В.Н.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)