Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ганин В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Николенко Л.Н.
судей Чернышевой И.П., Королевой Н.С.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.Д., М.Х. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 февраля 2013 года, которым М.Д., М.Х. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации МО "Пионерский городской округ" о:
- 1. признании незаконными действий ответчика по формированию земельного участка под эксплуатацию и обслуживание многоквартирного дома малоэтажной жилой застройки по адресу: <адрес>, площадью 875 кв. м с кадастровым номером N;
- 2. признании незаконным постановления администрации Пионерского городского округа N от 24.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>";
- 3. обязании ответчика сформировать земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, изготовить и утвердить проект границ земельного участка под многоквартирным домом с придомовой территорией в соответствии со схемой земельного участка, изготовленной ООО "И.", с площадью участка 1285 кв. м;
- 4. признании незаконными действий ответчика по формированию земельного участка под гостевой дом по адресу: <адрес>, площадью 1379 кв. м с кадастровым номером N;
- 5. признании незаконными постановления администрации Пионерского городского округа N от 21.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>"; постановления N от 30.10.12 года "О внесении изменений в постановление N от 21.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>".
Отменены меры по обеспечению иска, принятые определением Светлогорского городского суда от 26 ноября 2012 года в виде запрета администрации МО "Пионерский городской округ" совершать какие-либо действия по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка по <адрес> с условным кадастровым номером: N с назначением - под гостевой дом, площадью 1379 кв. м.
Заслушав доклад судьи Николенко Л.Н., объяснения М.Д., действующего в своих интересах и в интересах М.Х., представителя М.Д. - Т., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации Пионерского городского округа - П., полагавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
установила:
М.Д., М.Х. обратились в суд с иском (дополненным и уточненным в суде) к администрации МО "Пионерский городской округ" о:
- 1. признании незаконными действий ответчика по формированию земельного участка под эксплуатацию и обслуживание многоквартирного дома малоэтажной жилой застройки по адресу: <адрес>, площадью 875 кв. м с кадастровым номером N;
- 2. признании незаконным постановления администрации Пионерского городского округа N от 24.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>;
- 3. понуждении ответчика сформировать земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, изготовить и утвердить проект границ земельного участка под многоквартирным домом с придомовой территорией в соответствии со схемой земельного участка, изготовленной ООО "И.", с площадью участка 1285 кв. м;
- 4. признании незаконными действий ответчика по формированию земельного участка под гостевой дом по адресу: <адрес>, площадью 1379 кв. м с кадастровым номером N;
- 5. признании незаконными постановления администрации Пионерского городского округа N от 21.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>"; постановления N от 30.10.12 года "О внесении изменений в постановление N от 21.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>".
В обоснование заявленных требований истцы указали, что они являются собственниками квартиры N и сособственниками квартиры N, находящихся в многоквартирном жилом доме N по <адрес>. Их семья зарегистрирована и постоянно проживает в этом доме более 60 лет, начиная с 1951 года.
В течение долгого времени ими и остальными жильцами дома производилось благоустройство придомовой территории этого дома, были посажены плодовые деревья и кустарники, привезен плодородный грунт, проведена рекультивация, возведены строения для обслуживания дома, построен гараж, баня, теплица. Все строения носят капитальный характер.
В пятидесятых годах по границе их земельного участка был построен капитальный забор, который и в настоящее время ограждает прилегающую к дому территорию.
Для реализации права на получение в общую долевую собственность вышеназванного земельного участка был заказан план земельного участка. Границы участка были определены исходя из территории, необходимой для обслуживания дома, существующих строений и сооружений, элементов благоустройства, принадлежащих собственникам дома (в том числе баня, гараж, теплица, сад, забор), а также в соответствии со сложившимся фактическим землепользованием. Согласно указанному плану, изготовленному ООО "И.", площадь участка составляет 1285 кв. м. Их дом был построен до 1945 года, по сведениям из технического паспорта по состоянию на 2004 год площадь только незастроенной части земельного участка составляла 1561,4 кв. м.
04 сентября 2012 года истцами была подана заявка в администрацию Пионерского городского округа о формировании земельного участка под их дом в существующих границах. 10 октября 2012 года они получили ответ N, в котором сообщалось о формировании под эксплуатацию и обслуживание жилого дома земельного участка общей площадью 875 кв. м, что на 410 кв. м меньше земельного участка, имеющегося под домом в настоящее время.
Истцы полагали, что действия ответчика по формированию земельного участка под дом являются незаконными, не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 4 ст. 43 ГрК РФ, ч. 9 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", ущемляют права собственников дома.
Имеющиеся в настоящее время границы земельного участка зафиксированы существующим забором, установленным более 60 лет назад, границами смежных участков, что позволяет определить местоположение границ земельного участка для обслуживания их жилого дома.
Истцы указывали, что все это время они пользовались земельным участком открыто и добросовестно, требований о его освобождении со стороны ответчика в их адрес не поступало.
Кроме того, Приложением 3 к Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Пионерский городской округ", утвержденным Решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 25.11.2010 года N 107 (далее по тексту - Правила), на которые ссылается администрация, установлено, что размеры приквартирного участка в застройке многоквартирных 2 - 4-этажных домов без площади застройки - 30 - 60 кв. м, применяются для многоквартирных одно-, двух-, трехэтажных блокированных домов или 2-, 3-, 4 (5)-этажных домов сложной объемно-пространственной структуры. Их дом относится к двухэтажному дому с придомовым участком (усадебного типа), к которым согласно приложению 3 Правил допускается формирование земельных участков общей площадью до 1000 кв. м.
Согласно карте градостроительного зонирования их дом расположен в территориальной зоне Ж-4 - "Зона застройки индивидуальными жилыми домами", что предусматривает формирование земельного участка максимальной площадью с учетом фактического землепользования - 1000 кв. м.
Размер фактически используемого земельного участка - 1285 кв. м, что превышает установленную норму на 285 кв. м. Истцы полагали, что эта сверхнормативная территория может быть передана в общую долевую собственность собственников помещений их многоквартирного дома, т.к. не может быть использована в качестве самостоятельного объекта исходя из разрешенного использования земель расположенных в зоне Ж-4 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами", а истцам этот участок необходим для обслуживания дома, там будет установлена детская площадка.
Ссылались на то, что администрацией при проведении формирования земельного участка для обслуживания дома нарушены требования действующего законодательства, в результате чего собственники дома лишены права надлежащим образом эксплуатировать дом, пользоваться придомовой территорией, существующей более полувека, за границами утвержденной схемы земельного участка остались принадлежащие истцам капитальные строения, необходимые для обслуживания дома, большая часть двора.
Кроме того указывали, что администрацией незаконно ведутся работы по формированию нового земельного участка по <адрес> с назначением - под гостевой дом. В настоящее время установлены границы нового земельного участка, смежного с земельным участком под их дом, площадь участка составляет 1379 кв. м. Как видно из схемы, новый участок сформирован за счет территории, принадлежащей их дому.
Исходя из Правил землепользования и застройки МО "Пионерский городской округ", формируемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами", где использование земельного участка под "гостиницу" является "условно разрешенным". В соответствии с картой градостроительного зонирования (Приложение к Правилам) вновь формируемый земельный участок расположен в двух территориальных зонах одновременно (Ж-3, Ж-4). Однако, согласно ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. В связи с изложенным истцы полагали незаконными действия ответчика по формированию земельного участка по <адрес> под гостевой дом.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе М.Д., М.Х. просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом неправильно применены нормы материального права. Настаивают на том, что границы земельного участка для обслуживания и эксплуатации их многоквартирного жилого дома должны быть определены с учетом фактического землепользования, в исторически сложившихся границах (по границе существующего забора, возведенного в довоенный период). При формировании земельного участка администрацией не было учтено наличие на нем имущества заявителей, необходимого для эксплуатации дома, в том числе помещений для хранения угля. Оспаривают вывод суда о самовольном возведении ими бани и гаража, указывая, что в связи с необходимостью организации проезда общего пользования к строящимся объектам, расположенным рядом со спорным земельным участком, была снесена хозяйственная постройка площадью 56,9 кв. м, которая была расположена на земельном участке, отраженная в техническом паспорте от 2004 года, где хранилось твердое топливо и размещался автотранспорт, взамен которой истцами и были возведены гараж, сарай для угля, другие постройки, которые используются истцами совместно. Все указанные постройки возведены более 5 лет назад в связи с необходимостью эксплуатации многоквартирного жилого дома, требований об их сносе администрацией не заявлялось. Ссылаются на то, что территория, не вошедшая в границы сформированного земельного участка для обслуживания жилого дома, используется в качестве детской площадки и площадки для отдыха жителей дома.
Ссылаются на незаконность формирования администрацией земельного участка под гостевой дом, т.к. он сформирован за счет территории, относящейся к многоквартирному дому истцов, расположен в двух территориальных зонах одновременно, что противоречит требованиям ст. 30 ГрК РФ.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Согласно техническому паспорту по состоянию на 23.03.2004 года одноэтажный жилой дом с мансардой, довоенной постройки, расположенный по адресу: <адрес>, имеет три квартиры, т.е. является многоквартирным жилым домом. В этом доме истцы имеют в собственности две квартиры (N и N) на первом и мансардном этажах. Третья квартира (N), расположенная на первом этаже, принадлежит С.
Постановлением администрации МО "Пионерский городской округ" от 24.09.2012 года N был сформирован земельный участок площадью 875 кв. м и утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории с разрешенным использованием земельного участка - эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома малоэтажной жилой застройки.
17.10.2012 года сформированный земельный участок под эксплуатацию и обслуживание жилого дома поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N, площадью 875 +/- 8 кв. м.
Отказывая в удовлетворении требований М.Д., М.Х. о признании незаконными действий администрации Пионерского городского округа по формированию для обслуживания и эксплуатации жилого дома N по <адрес> земельного участка площадью 875 кв. м и понуждении к формированию земельного участка площадью 1285 кв. м, суд обоснованно исходил из того, что земельный участок для обслуживания и эксплуатации одноэтажного с мансардой трехквартирного жилого дома, в котором проживают истцы, сформирован в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. ч. 2, 7 ст. 36 ЗК РФ, п. 4 ст. 43 ГрК РФ, Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Пионерский городской округ", утвержденными Решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 25.11.2010 года N 107.
Так, согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
На основании п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ границы и размеры земельного участка в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования, красных линий, смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Пунктом 5.7 СНиП 2.07.01-89* "Планировка и застройка городских и сельских поселений" предусмотрено, что размер земельного участка при доме (квартире) определяется региональными градостроительными нормативами с учетом демографической структуры населения в зависимости от типа дома и других местных особенностей с учетом Приложения Д. Предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления.
Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Пионерский городской округ", утвержденными Решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 25.11.2010 года N 107 определены размеры земельных участков под строительство объектов, в т.ч. существующих жилых домов различной этажности. Так, установлено, что площадь приквартирного участка в застройке многоквартирных 2 - 4-этажных домов (в том числе только для квартир первых этажей) без площади застройки составляет 30 - 60 кв. м. Сформированный администрацией для обслуживания и эксплуатации жилого дома, в котором проживают истцы, земельный участок данным требованиям соответствует.
Как следует из пояснений представителя администрации Пионерского городского округа в суде первой инстанции и в заседании судебной коллегии и подтверждается материалами дела, для обслуживания и эксплуатации жилого дома сформирован земельный участок большей площади, чем предусмотрено Правилами землепользования и застройки, т.к. в площадь застройки включены, в том числе площади самовольно возведенных истцами строений (бани и гаража).
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что указанные строения были возведены ими более 5 лет назад взамен снесенной в связи с необходимостью организации проезда общего пользования к строящимся объектам, расположенным рядом со спорным земельным участком, хозяйственной постройки площадью 56,9 кв. м, где хранилось твердое топливо и размещался автотранспорт, не опровергают вывод суда о том, что постройки являются самовольными. Кроме того, данное обстоятельство правового значения для разрешения возникшего спора не имеет.
Разрешая требования истцов, суд обоснованно не согласился с представленной ими схемой расположения земельного участка (N) на кадастровой карте территории, изготовленной ООО "И.", с образованием площади земельного участка в размере 1285 кв. м и необходимостью формирования для обслуживания и эксплуатации жилого дома земельного участка указанной площади, т.к. это не соответствует требованиям действующего законодательства.
Доводы истцов о том, что границы земельного участка для обслуживания и эксплуатации их многоквартирного жилого дома должны быть определены с учетом фактического землепользования, в исторически сложившихся границах (по границе существующего забора, возведенного в довоенный период), не могут быть признаны состоятельными.
Фактическое использование земельного участка не может рассматриваться как неограниченное, осуществляемое по собственному усмотрению граждан и порождающее обязанность органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка для обслуживания многоквартирного жилого дома в самовольно используемых границах. Приведенными выше нормами земельного и градостроительного законодательства закреплены критерии определения размеров такого земельного участка - не только фактическое использование, но и действовавшие в период застройки градостроительные нормы и правила, а также возможность обслуживания многоквартирного жилого дома.
Из приведенных положений закона следует, что если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров и увеличение размеров земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав дома как имущественного комплекса объекты недвижимого имущества, за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы участка устанавливаются по фактически существующим. Сверхнормативная территория может быть передана в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной или землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта и для обслуживания многоквартирного дома необходим земельный участок площадью, превышающей нормативную.
Вместе с тем, доказательств того, что для обслуживания дома необходим земельный участок площадью, превышающей нормативную, истцами не представлено и судом при рассмотрении дела не установлено.
Из материалов дела следует, что многоквартирный дом, собственниками помещений в котором являются истцы, расположен в районе существующей застройки, две квартиры (в том числе квартира истцов), расположенные на первом этаже дома газифицированы, следовательно, помещений для хранения топлива собственникам указанных квартир не требуется. Квартира истцов, расположенная на мансардном этаже, не газифицирована. Однако, из материалов дела следует, что истцы имеют на придомовой территории жилого дома постройки: гараж и баню, которые можно использовать для хранения топлива, и для этого там имеется место, что видно из представленных истцами фотографий внутреннего помещения гаража. Кроме того, в доме имеется подвал, который находится в пользовании истцов, о чем пояснил в суде апелляционной инстанции М.Д. Указанное обстоятельство подтверждается также техническим паспортом жилого дома.
Из материалов дела, пояснений истцов также следует, что за пределами сформированного для обслуживания и эксплуатации жилого дома земельного участка остались два сарая, принадлежащие собственнику квартиры N С., которыми она сама не пользовалась, а пользовались по договору аренды истцы для хранения инструмента, садово-огородного инвентаря и др., а также принадлежащий истцам сарай для хранения дров и угля и теплица. Поскольку у истцов имеется возможность хранить уголь и дрова в строениях, расположенных в границах сформированного для обслуживания жилого дома земельного участка, то достаточные основания для формирования земельного участка с учетом расположения на нем принадлежащего истцам сарая отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы о том, что территория, не вошедшая в границы сформированного земельного участка для обслуживания жилого дома, используется в качестве детской площадки и площадки для отдыха жителей дома, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку размеры сформированного для обслуживания жилого дома земельного участка позволяют разместить эти элементы в границах земельного участка.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО "Пионерский городской округ" от 21.09.2012 года N, с учетом изменений, внесенных в него постановлением от 30.10.2012 года N, по <адрес> был сформирован земельный участок площадью 1379 кв. м и утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории с разрешенным использованием земельного участка - строительство гостевого дома до трех этажей.
22.01.2013 года сформированный земельный участок под строительство гостевого дома поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N, площадью 1379 +/- 9 кв. м.
Из схемы земельного участка с кадастровым номером N видно, что он сформирован в виде буквы "Г", границы которого с двух сторон (по внутренней части) являются смежными границами с земельным участком, сформированным для обслуживания жилого дома, в котором проживают истцы.
Отказывая в удовлетворении требований истцов о признании незаконными действий администрации по формированию земельного участка под строительство гостевого дома и принятых администрацией постановлений от 21.09.2012 года N и от 30.10.2012 года N, суд обоснованно исходил из того, что указанными действиями и решениями органа местного самоуправления права и охраняемые законом интересы истцов не нарушены.
Поскольку для обслуживания и эксплуатации жилого дома, в котором проживают истцы, сформирован земельный участок, размеры которого соответствуют установленным для Пионерского городского округа нормативам, права на сверхнормативную территорию истцы не имеют, доводы о формировании администрацией земельного участка под гостевой дом за счет территории, относящейся к многоквартирному дому истцов, не могут быть признаны состоятельными.
Доводы о том, что земельный участок, сформированный под гостевой дом, расположен в двух территориальных зонах одновременно, что противоречит требованиям ст. 30 ГрК РФ, основанием к отмене решения суда в указанной части служить не могут, поскольку данное обстоятельство само по себе прав и охраняемых законом интересов истцов не нарушает, а кроме того, в настоящее время ответчиком вносятся изменения в Правила землепользования и застройки в части зонирования указанной территории, что следует из постановления от 21.05.2012 года N 337.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит постановленное судом решение законным и обоснованным и не усматривает оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 п. 1, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2036/2013Г.
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 мая 2013 г. по делу N 33-2036/2013г.
Судья: Ганин В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Николенко Л.Н.
судей Чернышевой И.П., Королевой Н.С.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.Д., М.Х. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 февраля 2013 года, которым М.Д., М.Х. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации МО "Пионерский городской округ" о:
- 1. признании незаконными действий ответчика по формированию земельного участка под эксплуатацию и обслуживание многоквартирного дома малоэтажной жилой застройки по адресу: <адрес>, площадью 875 кв. м с кадастровым номером N;
- 2. признании незаконным постановления администрации Пионерского городского округа N от 24.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>";
- 3. обязании ответчика сформировать земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, изготовить и утвердить проект границ земельного участка под многоквартирным домом с придомовой территорией в соответствии со схемой земельного участка, изготовленной ООО "И.", с площадью участка 1285 кв. м;
- 4. признании незаконными действий ответчика по формированию земельного участка под гостевой дом по адресу: <адрес>, площадью 1379 кв. м с кадастровым номером N;
- 5. признании незаконными постановления администрации Пионерского городского округа N от 21.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>"; постановления N от 30.10.12 года "О внесении изменений в постановление N от 21.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>".
Отменены меры по обеспечению иска, принятые определением Светлогорского городского суда от 26 ноября 2012 года в виде запрета администрации МО "Пионерский городской округ" совершать какие-либо действия по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка по <адрес> с условным кадастровым номером: N с назначением - под гостевой дом, площадью 1379 кв. м.
Заслушав доклад судьи Николенко Л.Н., объяснения М.Д., действующего в своих интересах и в интересах М.Х., представителя М.Д. - Т., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации Пионерского городского округа - П., полагавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
установила:
М.Д., М.Х. обратились в суд с иском (дополненным и уточненным в суде) к администрации МО "Пионерский городской округ" о:
- 1. признании незаконными действий ответчика по формированию земельного участка под эксплуатацию и обслуживание многоквартирного дома малоэтажной жилой застройки по адресу: <адрес>, площадью 875 кв. м с кадастровым номером N;
- 2. признании незаконным постановления администрации Пионерского городского округа N от 24.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>;
- 3. понуждении ответчика сформировать земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, изготовить и утвердить проект границ земельного участка под многоквартирным домом с придомовой территорией в соответствии со схемой земельного участка, изготовленной ООО "И.", с площадью участка 1285 кв. м;
- 4. признании незаконными действий ответчика по формированию земельного участка под гостевой дом по адресу: <адрес>, площадью 1379 кв. м с кадастровым номером N;
- 5. признании незаконными постановления администрации Пионерского городского округа N от 21.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>"; постановления N от 30.10.12 года "О внесении изменений в постановление N от 21.09.2012 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с условным кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>".
В обоснование заявленных требований истцы указали, что они являются собственниками квартиры N и сособственниками квартиры N, находящихся в многоквартирном жилом доме N по <адрес>. Их семья зарегистрирована и постоянно проживает в этом доме более 60 лет, начиная с 1951 года.
В течение долгого времени ими и остальными жильцами дома производилось благоустройство придомовой территории этого дома, были посажены плодовые деревья и кустарники, привезен плодородный грунт, проведена рекультивация, возведены строения для обслуживания дома, построен гараж, баня, теплица. Все строения носят капитальный характер.
В пятидесятых годах по границе их земельного участка был построен капитальный забор, который и в настоящее время ограждает прилегающую к дому территорию.
Для реализации права на получение в общую долевую собственность вышеназванного земельного участка был заказан план земельного участка. Границы участка были определены исходя из территории, необходимой для обслуживания дома, существующих строений и сооружений, элементов благоустройства, принадлежащих собственникам дома (в том числе баня, гараж, теплица, сад, забор), а также в соответствии со сложившимся фактическим землепользованием. Согласно указанному плану, изготовленному ООО "И.", площадь участка составляет 1285 кв. м. Их дом был построен до 1945 года, по сведениям из технического паспорта по состоянию на 2004 год площадь только незастроенной части земельного участка составляла 1561,4 кв. м.
04 сентября 2012 года истцами была подана заявка в администрацию Пионерского городского округа о формировании земельного участка под их дом в существующих границах. 10 октября 2012 года они получили ответ N, в котором сообщалось о формировании под эксплуатацию и обслуживание жилого дома земельного участка общей площадью 875 кв. м, что на 410 кв. м меньше земельного участка, имеющегося под домом в настоящее время.
Истцы полагали, что действия ответчика по формированию земельного участка под дом являются незаконными, не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 4 ст. 43 ГрК РФ, ч. 9 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", ущемляют права собственников дома.
Имеющиеся в настоящее время границы земельного участка зафиксированы существующим забором, установленным более 60 лет назад, границами смежных участков, что позволяет определить местоположение границ земельного участка для обслуживания их жилого дома.
Истцы указывали, что все это время они пользовались земельным участком открыто и добросовестно, требований о его освобождении со стороны ответчика в их адрес не поступало.
Кроме того, Приложением 3 к Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Пионерский городской округ", утвержденным Решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 25.11.2010 года N 107 (далее по тексту - Правила), на которые ссылается администрация, установлено, что размеры приквартирного участка в застройке многоквартирных 2 - 4-этажных домов без площади застройки - 30 - 60 кв. м, применяются для многоквартирных одно-, двух-, трехэтажных блокированных домов или 2-, 3-, 4 (5)-этажных домов сложной объемно-пространственной структуры. Их дом относится к двухэтажному дому с придомовым участком (усадебного типа), к которым согласно приложению 3 Правил допускается формирование земельных участков общей площадью до 1000 кв. м.
Согласно карте градостроительного зонирования их дом расположен в территориальной зоне Ж-4 - "Зона застройки индивидуальными жилыми домами", что предусматривает формирование земельного участка максимальной площадью с учетом фактического землепользования - 1000 кв. м.
Размер фактически используемого земельного участка - 1285 кв. м, что превышает установленную норму на 285 кв. м. Истцы полагали, что эта сверхнормативная территория может быть передана в общую долевую собственность собственников помещений их многоквартирного дома, т.к. не может быть использована в качестве самостоятельного объекта исходя из разрешенного использования земель расположенных в зоне Ж-4 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами", а истцам этот участок необходим для обслуживания дома, там будет установлена детская площадка.
Ссылались на то, что администрацией при проведении формирования земельного участка для обслуживания дома нарушены требования действующего законодательства, в результате чего собственники дома лишены права надлежащим образом эксплуатировать дом, пользоваться придомовой территорией, существующей более полувека, за границами утвержденной схемы земельного участка остались принадлежащие истцам капитальные строения, необходимые для обслуживания дома, большая часть двора.
Кроме того указывали, что администрацией незаконно ведутся работы по формированию нового земельного участка по <адрес> с назначением - под гостевой дом. В настоящее время установлены границы нового земельного участка, смежного с земельным участком под их дом, площадь участка составляет 1379 кв. м. Как видно из схемы, новый участок сформирован за счет территории, принадлежащей их дому.
Исходя из Правил землепользования и застройки МО "Пионерский городской округ", формируемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами", где использование земельного участка под "гостиницу" является "условно разрешенным". В соответствии с картой градостроительного зонирования (Приложение к Правилам) вновь формируемый земельный участок расположен в двух территориальных зонах одновременно (Ж-3, Ж-4). Однако, согласно ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. В связи с изложенным истцы полагали незаконными действия ответчика по формированию земельного участка по <адрес> под гостевой дом.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе М.Д., М.Х. просят решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом неправильно применены нормы материального права. Настаивают на том, что границы земельного участка для обслуживания и эксплуатации их многоквартирного жилого дома должны быть определены с учетом фактического землепользования, в исторически сложившихся границах (по границе существующего забора, возведенного в довоенный период). При формировании земельного участка администрацией не было учтено наличие на нем имущества заявителей, необходимого для эксплуатации дома, в том числе помещений для хранения угля. Оспаривают вывод суда о самовольном возведении ими бани и гаража, указывая, что в связи с необходимостью организации проезда общего пользования к строящимся объектам, расположенным рядом со спорным земельным участком, была снесена хозяйственная постройка площадью 56,9 кв. м, которая была расположена на земельном участке, отраженная в техническом паспорте от 2004 года, где хранилось твердое топливо и размещался автотранспорт, взамен которой истцами и были возведены гараж, сарай для угля, другие постройки, которые используются истцами совместно. Все указанные постройки возведены более 5 лет назад в связи с необходимостью эксплуатации многоквартирного жилого дома, требований об их сносе администрацией не заявлялось. Ссылаются на то, что территория, не вошедшая в границы сформированного земельного участка для обслуживания жилого дома, используется в качестве детской площадки и площадки для отдыха жителей дома.
Ссылаются на незаконность формирования администрацией земельного участка под гостевой дом, т.к. он сформирован за счет территории, относящейся к многоквартирному дому истцов, расположен в двух территориальных зонах одновременно, что противоречит требованиям ст. 30 ГрК РФ.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Согласно техническому паспорту по состоянию на 23.03.2004 года одноэтажный жилой дом с мансардой, довоенной постройки, расположенный по адресу: <адрес>, имеет три квартиры, т.е. является многоквартирным жилым домом. В этом доме истцы имеют в собственности две квартиры (N и N) на первом и мансардном этажах. Третья квартира (N), расположенная на первом этаже, принадлежит С.
Постановлением администрации МО "Пионерский городской округ" от 24.09.2012 года N был сформирован земельный участок площадью 875 кв. м и утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории с разрешенным использованием земельного участка - эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома малоэтажной жилой застройки.
17.10.2012 года сформированный земельный участок под эксплуатацию и обслуживание жилого дома поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N, площадью 875 +/- 8 кв. м.
Отказывая в удовлетворении требований М.Д., М.Х. о признании незаконными действий администрации Пионерского городского округа по формированию для обслуживания и эксплуатации жилого дома N по <адрес> земельного участка площадью 875 кв. м и понуждении к формированию земельного участка площадью 1285 кв. м, суд обоснованно исходил из того, что земельный участок для обслуживания и эксплуатации одноэтажного с мансардой трехквартирного жилого дома, в котором проживают истцы, сформирован в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. ч. 2, 7 ст. 36 ЗК РФ, п. 4 ст. 43 ГрК РФ, Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Пионерский городской округ", утвержденными Решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 25.11.2010 года N 107.
Так, согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
На основании п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ границы и размеры земельного участка в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования, красных линий, смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Пунктом 5.7 СНиП 2.07.01-89* "Планировка и застройка городских и сельских поселений" предусмотрено, что размер земельного участка при доме (квартире) определяется региональными градостроительными нормативами с учетом демографической структуры населения в зависимости от типа дома и других местных особенностей с учетом Приложения Д. Предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления.
Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Пионерский городской округ", утвержденными Решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 25.11.2010 года N 107 определены размеры земельных участков под строительство объектов, в т.ч. существующих жилых домов различной этажности. Так, установлено, что площадь приквартирного участка в застройке многоквартирных 2 - 4-этажных домов (в том числе только для квартир первых этажей) без площади застройки составляет 30 - 60 кв. м. Сформированный администрацией для обслуживания и эксплуатации жилого дома, в котором проживают истцы, земельный участок данным требованиям соответствует.
Как следует из пояснений представителя администрации Пионерского городского округа в суде первой инстанции и в заседании судебной коллегии и подтверждается материалами дела, для обслуживания и эксплуатации жилого дома сформирован земельный участок большей площади, чем предусмотрено Правилами землепользования и застройки, т.к. в площадь застройки включены, в том числе площади самовольно возведенных истцами строений (бани и гаража).
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что указанные строения были возведены ими более 5 лет назад взамен снесенной в связи с необходимостью организации проезда общего пользования к строящимся объектам, расположенным рядом со спорным земельным участком, хозяйственной постройки площадью 56,9 кв. м, где хранилось твердое топливо и размещался автотранспорт, не опровергают вывод суда о том, что постройки являются самовольными. Кроме того, данное обстоятельство правового значения для разрешения возникшего спора не имеет.
Разрешая требования истцов, суд обоснованно не согласился с представленной ими схемой расположения земельного участка (N) на кадастровой карте территории, изготовленной ООО "И.", с образованием площади земельного участка в размере 1285 кв. м и необходимостью формирования для обслуживания и эксплуатации жилого дома земельного участка указанной площади, т.к. это не соответствует требованиям действующего законодательства.
Доводы истцов о том, что границы земельного участка для обслуживания и эксплуатации их многоквартирного жилого дома должны быть определены с учетом фактического землепользования, в исторически сложившихся границах (по границе существующего забора, возведенного в довоенный период), не могут быть признаны состоятельными.
Фактическое использование земельного участка не может рассматриваться как неограниченное, осуществляемое по собственному усмотрению граждан и порождающее обязанность органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка для обслуживания многоквартирного жилого дома в самовольно используемых границах. Приведенными выше нормами земельного и градостроительного законодательства закреплены критерии определения размеров такого земельного участка - не только фактическое использование, но и действовавшие в период застройки градостроительные нормы и правила, а также возможность обслуживания многоквартирного жилого дома.
Из приведенных положений закона следует, что если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров и увеличение размеров земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав дома как имущественного комплекса объекты недвижимого имущества, за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы участка устанавливаются по фактически существующим. Сверхнормативная территория может быть передана в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной или землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта и для обслуживания многоквартирного дома необходим земельный участок площадью, превышающей нормативную.
Вместе с тем, доказательств того, что для обслуживания дома необходим земельный участок площадью, превышающей нормативную, истцами не представлено и судом при рассмотрении дела не установлено.
Из материалов дела следует, что многоквартирный дом, собственниками помещений в котором являются истцы, расположен в районе существующей застройки, две квартиры (в том числе квартира истцов), расположенные на первом этаже дома газифицированы, следовательно, помещений для хранения топлива собственникам указанных квартир не требуется. Квартира истцов, расположенная на мансардном этаже, не газифицирована. Однако, из материалов дела следует, что истцы имеют на придомовой территории жилого дома постройки: гараж и баню, которые можно использовать для хранения топлива, и для этого там имеется место, что видно из представленных истцами фотографий внутреннего помещения гаража. Кроме того, в доме имеется подвал, который находится в пользовании истцов, о чем пояснил в суде апелляционной инстанции М.Д. Указанное обстоятельство подтверждается также техническим паспортом жилого дома.
Из материалов дела, пояснений истцов также следует, что за пределами сформированного для обслуживания и эксплуатации жилого дома земельного участка остались два сарая, принадлежащие собственнику квартиры N С., которыми она сама не пользовалась, а пользовались по договору аренды истцы для хранения инструмента, садово-огородного инвентаря и др., а также принадлежащий истцам сарай для хранения дров и угля и теплица. Поскольку у истцов имеется возможность хранить уголь и дрова в строениях, расположенных в границах сформированного для обслуживания жилого дома земельного участка, то достаточные основания для формирования земельного участка с учетом расположения на нем принадлежащего истцам сарая отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы о том, что территория, не вошедшая в границы сформированного земельного участка для обслуживания жилого дома, используется в качестве детской площадки и площадки для отдыха жителей дома, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку размеры сформированного для обслуживания жилого дома земельного участка позволяют разместить эти элементы в границах земельного участка.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО "Пионерский городской округ" от 21.09.2012 года N, с учетом изменений, внесенных в него постановлением от 30.10.2012 года N, по <адрес> был сформирован земельный участок площадью 1379 кв. м и утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории с разрешенным использованием земельного участка - строительство гостевого дома до трех этажей.
22.01.2013 года сформированный земельный участок под строительство гостевого дома поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N, площадью 1379 +/- 9 кв. м.
Из схемы земельного участка с кадастровым номером N видно, что он сформирован в виде буквы "Г", границы которого с двух сторон (по внутренней части) являются смежными границами с земельным участком, сформированным для обслуживания жилого дома, в котором проживают истцы.
Отказывая в удовлетворении требований истцов о признании незаконными действий администрации по формированию земельного участка под строительство гостевого дома и принятых администрацией постановлений от 21.09.2012 года N и от 30.10.2012 года N, суд обоснованно исходил из того, что указанными действиями и решениями органа местного самоуправления права и охраняемые законом интересы истцов не нарушены.
Поскольку для обслуживания и эксплуатации жилого дома, в котором проживают истцы, сформирован земельный участок, размеры которого соответствуют установленным для Пионерского городского округа нормативам, права на сверхнормативную территорию истцы не имеют, доводы о формировании администрацией земельного участка под гостевой дом за счет территории, относящейся к многоквартирному дому истцов, не могут быть признаны состоятельными.
Доводы о том, что земельный участок, сформированный под гостевой дом, расположен в двух территориальных зонах одновременно, что противоречит требованиям ст. 30 ГрК РФ, основанием к отмене решения суда в указанной части служить не могут, поскольку данное обстоятельство само по себе прав и охраняемых законом интересов истцов не нарушает, а кроме того, в настоящее время ответчиком вносятся изменения в Правила землепользования и застройки в части зонирования указанной территории, что следует из постановления от 21.05.2012 года N 337.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит постановленное судом решение законным и обоснованным и не усматривает оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 п. 1, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)