Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2013 по делу N А32-31912/2012
по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Колесникову С.А.
о взыскании задолженности, пени и обязании передать нежилые помещения
принятое в составе судьи Миргородской О.П.
установил:
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Колесникову С.А. о взыскании задолженности по арендной плате за нежилые помещения в размере 43416 руб. 53 коп., задолженности за пользование земельным участком в размере 22003 руб. 47 коп., пени в размере 2907 руб. 69 коп., о расторжении договора аренды от 03.10.2005 N 460/3 и об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 88,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27.
Решением от 03.04.2013 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 43416 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате, 2907 руб. 69 коп. пени. Суд обязал индивидуального предпринимателя Колесникова С.А. передать нежилые помещения общей площадью 88,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27 Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что истцом по договору аренды переданы нежилые помещения и земельный участок. Поскольку спорный земельный участок является федеральной собственностью, требование истца о взыскании арендной платы за пользование земельным участком не подлежит удовлетворению. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Спорный договор прекратил действие 10.08.2010. Основания для нахождения нежилых помещений в пользовании ответчика отсутствуют.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, просил его отменить в указанной части и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что с момента приобретения права собственности на нежилые помещения к муниципальному образованию г. Краснодар перешло право собственности на земельный участок под нежилыми помещениями. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме. Помещения переданы в аренду индивидуальному предпринимателю Колесникову С.А. по договору, следовательно, предпринимателю передано право пользования соответствующей долей земельного участка. По мнению заявителя, условие об оплате за пользование долей земельного участка не противоречит действующему законодательству.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар не явился. Департамент о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.
Представитель индивидуального предпринимателя Колесникова С.А. в судебное заседание не явился. Предприниматель о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 03.10.2005 между сторонами заключен договор аренды муниципального имущества (л.д. 11-17), согласно которому МУ Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (арендодатель) обязалось предоставить, а индивидуальный предприниматель Колесников С.А. (арендатор) принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество - помещение общей площадью 88,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27.
В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора с 10.08.2005 по 10.08.2010.
Согласно пункту 4.3 на момент заключения договора при расчете суммы арендной платы арендодатель руководствовался постановлением главы администрации г. Краснодара N 1002 от 29.06.2001, в соответствии с которым арендатор оплачивает арендную плату за имущество, указанное в разделе 1, в сумме 11517 руб. 12 коп. в месяц (в том числе НДС 18%). Оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца (пункт 4.5 договора).
В пункте 4.7 договора определено, что арендная плата, установленная в пункте 4.3 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества, и оплачивается последним в сумме 20418 руб. 28 коп. в год. Арендная плата рассчитывается в соответствии с порядком определения размера арендной платы за землю, установленным муниципальным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления. Платежи за пользование земельным участком перечисляются ежеквартально, равными долями не позднее 10-го числа 1-го месяца каждого квартала.
Во исполнение названного договора, по акту приема-передачи от 03.10.2005 (л.д. 18) указанное выше имущество передано арендатору.
Между сторонами 28.04.2012 заключено дополнительное соглашение, устанавливающее размер арендной платы за пользование земельным участком под арендуемыми муниципальными нежилыми помещениями с 01.04.2011 по 31.12.2011 в размере 21587 руб. 04 коп. в год, с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 28063 руб. 16 коп. в год (л.д. 19).
В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями за период с 01.06.2012 по 30.09.2012 и за пользование земельным участком за период с 01.04.2011 по 30.09.2012, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Решением суда от 03.04.2013 заявленные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 43416 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате, 2907 руб. 69 коп. пени. Суд обязал индивидуального предпринимателя Колесникова С.А. передать нежилые помещения, общей площадью 88,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27 Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар. В удовлетворении требований о взыскании задолженности за пользование земельным участком отказано.
Поскольку судебный акт оспаривается истцом в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за пользование земельным участком, законность и обоснованность решения от 03.04.2013 проверяется судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истцом заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 01.04.2011 по 30.09.2012.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в данной части, суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 4.7 договора арендная плата, установленная в пункте 4.3 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества, и оплачивается последним в сумме 20418 руб. 28 коп. в год.
Таким образом, размер платы за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, определен сторонами в договоре.
Постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от 29.03.2011 N 2056 "О правилах определения размере арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г. Краснодар" и постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" установлен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30% на очередной год.
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар произвело перерасчет арендной платы с 01.04.2011 по 31.12.2011, с 01.01.2012 по 31.12.2012, пропорционально площади арендуемых нежилых помещений.
Арендная плата за пользование земельным участком с 01.04.2011 по 31.12.2011 составила 21587 руб. 04 коп. в год, с 01.01.2012 по 31.12.2012-28063 руб. 16 коп. в год.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения находятся в многоквартирном жилом доме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пунктам 2, 3 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Земельный участок под многоквартирным жилым домом сформирован, поставлен на кадастровый учет.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.09.2009 (л.д. 72) на нежилые помещения подвала общей площадью 88,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27 зарегистрировано право муниципальной собственности.
В пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе, против собственника земельного участка.
Таким образом, в силу закона спорный земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.02.2013 земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская д. 105 находится в федеральной собственности.
В силу названных выше норм и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на земельный участок не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что факт сдачи в аренду имущества арендодателем, не являющимся собственником объекта аренды, не является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендной платы.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, приниматься во внимание не должны.
Как отмечено выше, по акту приема-передачи от 03.10.2005 помещение общей площадью 88,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27 передано арендатору.
Обязанность по оплате за пользование соответствующей частью земельного участка возложена на арендатора договором.
Доказательства, свидетельствующие об уплате задолженности за пользование земельным участком за период с 01.04.2011 по 30.09.2012., в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании платы за пользование земельным участком, требование о взыскании задолженности в размере 22003 руб. 47 коп. подлежит удовлетворению, решение в данной части - изменению.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2013 по делу N А32-31912/2012 в обжалуемой части изменить.
Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Колесникова С.А. (ИНН 231200554651, ОГРН 304231226000011) в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) 71479 руб. 69 коп. задолженности, 2907 руб. 69 коп. пени"
Абзац третий резолютивной части исключить.
Абзац четвертый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Колесникова С.А. (ИНН 231200554651, ОГРН 304231226000011) в доход федерального бюджета 8975 руб. 49 коп. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе".
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2013 ПО ДЕЛУ N А32-31912/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2013 г. по делу N А32-31912/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2013 по делу N А32-31912/2012
по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Колесникову С.А.
о взыскании задолженности, пени и обязании передать нежилые помещения
принятое в составе судьи Миргородской О.П.
установил:
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Колесникову С.А. о взыскании задолженности по арендной плате за нежилые помещения в размере 43416 руб. 53 коп., задолженности за пользование земельным участком в размере 22003 руб. 47 коп., пени в размере 2907 руб. 69 коп., о расторжении договора аренды от 03.10.2005 N 460/3 и об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 88,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27.
Решением от 03.04.2013 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 43416 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате, 2907 руб. 69 коп. пени. Суд обязал индивидуального предпринимателя Колесникова С.А. передать нежилые помещения общей площадью 88,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27 Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что истцом по договору аренды переданы нежилые помещения и земельный участок. Поскольку спорный земельный участок является федеральной собственностью, требование истца о взыскании арендной платы за пользование земельным участком не подлежит удовлетворению. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Спорный договор прекратил действие 10.08.2010. Основания для нахождения нежилых помещений в пользовании ответчика отсутствуют.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, просил его отменить в указанной части и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что с момента приобретения права собственности на нежилые помещения к муниципальному образованию г. Краснодар перешло право собственности на земельный участок под нежилыми помещениями. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме. Помещения переданы в аренду индивидуальному предпринимателю Колесникову С.А. по договору, следовательно, предпринимателю передано право пользования соответствующей долей земельного участка. По мнению заявителя, условие об оплате за пользование долей земельного участка не противоречит действующему законодательству.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар не явился. Департамент о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.
Представитель индивидуального предпринимателя Колесникова С.А. в судебное заседание не явился. Предприниматель о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 03.10.2005 между сторонами заключен договор аренды муниципального имущества (л.д. 11-17), согласно которому МУ Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (арендодатель) обязалось предоставить, а индивидуальный предприниматель Колесников С.А. (арендатор) принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество - помещение общей площадью 88,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27.
В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора с 10.08.2005 по 10.08.2010.
Согласно пункту 4.3 на момент заключения договора при расчете суммы арендной платы арендодатель руководствовался постановлением главы администрации г. Краснодара N 1002 от 29.06.2001, в соответствии с которым арендатор оплачивает арендную плату за имущество, указанное в разделе 1, в сумме 11517 руб. 12 коп. в месяц (в том числе НДС 18%). Оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца (пункт 4.5 договора).
В пункте 4.7 договора определено, что арендная плата, установленная в пункте 4.3 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества, и оплачивается последним в сумме 20418 руб. 28 коп. в год. Арендная плата рассчитывается в соответствии с порядком определения размера арендной платы за землю, установленным муниципальным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления. Платежи за пользование земельным участком перечисляются ежеквартально, равными долями не позднее 10-го числа 1-го месяца каждого квартала.
Во исполнение названного договора, по акту приема-передачи от 03.10.2005 (л.д. 18) указанное выше имущество передано арендатору.
Между сторонами 28.04.2012 заключено дополнительное соглашение, устанавливающее размер арендной платы за пользование земельным участком под арендуемыми муниципальными нежилыми помещениями с 01.04.2011 по 31.12.2011 в размере 21587 руб. 04 коп. в год, с 01.01.2012 по 31.12.2012 в размере 28063 руб. 16 коп. в год (л.д. 19).
В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями за период с 01.06.2012 по 30.09.2012 и за пользование земельным участком за период с 01.04.2011 по 30.09.2012, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Решением суда от 03.04.2013 заявленные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 43416 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате, 2907 руб. 69 коп. пени. Суд обязал индивидуального предпринимателя Колесникова С.А. передать нежилые помещения, общей площадью 88,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27 Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар. В удовлетворении требований о взыскании задолженности за пользование земельным участком отказано.
Поскольку судебный акт оспаривается истцом в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за пользование земельным участком, законность и обоснованность решения от 03.04.2013 проверяется судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истцом заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 01.04.2011 по 30.09.2012.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в данной части, суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 4.7 договора арендная плата, установленная в пункте 4.3 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества, и оплачивается последним в сумме 20418 руб. 28 коп. в год.
Таким образом, размер платы за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, определен сторонами в договоре.
Постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от 29.03.2011 N 2056 "О правилах определения размере арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования г. Краснодар" и постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" установлен переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30% на очередной год.
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар произвело перерасчет арендной платы с 01.04.2011 по 31.12.2011, с 01.01.2012 по 31.12.2012, пропорционально площади арендуемых нежилых помещений.
Арендная плата за пользование земельным участком с 01.04.2011 по 31.12.2011 составила 21587 руб. 04 коп. в год, с 01.01.2012 по 31.12.2012-28063 руб. 16 коп. в год.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения находятся в многоквартирном жилом доме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пунктам 2, 3 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Земельный участок под многоквартирным жилым домом сформирован, поставлен на кадастровый учет.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.09.2009 (л.д. 72) на нежилые помещения подвала общей площадью 88,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27 зарегистрировано право муниципальной собственности.
В пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе, против собственника земельного участка.
Таким образом, в силу закона спорный земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.02.2013 земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская д. 105 находится в федеральной собственности.
В силу названных выше норм и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на земельный участок не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что факт сдачи в аренду имущества арендодателем, не являющимся собственником объекта аренды, не является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендной платы.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, приниматься во внимание не должны.
Как отмечено выше, по акту приема-передачи от 03.10.2005 помещение общей площадью 88,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 105, лит. п/К, пом. N 33, 22/1, 22/2, 22/3, 22/4, 27 передано арендатору.
Обязанность по оплате за пользование соответствующей частью земельного участка возложена на арендатора договором.
Доказательства, свидетельствующие об уплате задолженности за пользование земельным участком за период с 01.04.2011 по 30.09.2012., в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании платы за пользование земельным участком, требование о взыскании задолженности в размере 22003 руб. 47 коп. подлежит удовлетворению, решение в данной части - изменению.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2013 по делу N А32-31912/2012 в обжалуемой части изменить.
Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Колесникова С.А. (ИНН 231200554651, ОГРН 304231226000011) в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) 71479 руб. 69 коп. задолженности, 2907 руб. 69 коп. пени"
Абзац третий резолютивной части исключить.
Абзац четвертый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Колесникова С.А. (ИНН 231200554651, ОГРН 304231226000011) в доход федерального бюджета 8975 руб. 49 коп. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе".
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)