Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,
судей Букиной И.А., Комоловой М.В.,
при участии в заседании:
от ТСЖ "Пионер" - Анистратова Е.В. - дов. от 08.09.2012,
рассмотрев в судебном заседании 01.08.2013 кассационную жалобу Сальникова Виктора Александровича
на определение от 12.04.2013
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Гараевой А.Х.,
на постановление от 30.05.2013
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Быковым В.П., Игнахиной М.В., Катькиной Н.Н.,
по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "СвятоГрад-Инвест"
по заявлению Сальникова Виктора Александровича о признании права собственности на нежилые помещения,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 03.08.2009 принято заявление ООО "Сьюидж-сервис" о признании общества с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" (далее по тексту - ООО "СвятоГрад-Инвест", должник) несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2010 в отношении ООО "СвятоГрад-Инвест" введено наблюдение.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2011, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2011, ООО "СвятоГрад-Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии с определением от 26.08.2011 при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Сообщение об этом опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 184 от 01.10.2011.
Сальников Виктор Александрович обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании его участником долевого строительства многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", с долей участия в виде нежилых помещений: художественной мастерской с номерами помещений по плану 1 и 2, в помещении под номером 053, литера А, и подсобное помещение с номером по плану 5, в помещении под номером 052, литера А, согласно технического паспорта БТИ, общей площадью 45,0 кв. м, в секции "А" на 18 техническом этаже жилого дома; технические помещения с номерами по плану 9 и 10 в помещении под номером 052, литера А, согласно технического паспорта БТИ, общей площадью 37,6 кв. м, секции "А" на 18 техническом этаже жилого дома.
Кроме того, Сальников В.А. просил признать за ним право собственности на нежилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", а именно: помещение "художественной мастерской" с номерами помещений по плану 1 и 2, в помещении под номером 053, литера А, согласно техническому паспорту БТИ, общей площадью 44,5 кв. м (16,2; 16,6; 11,7) в секции "А" на 18 техническом этаже; и технические помещения" с номерами по помещении по плану 9 и 10 в помещении под номером 052, литера А, согласно техническому паспорту БТИ, общей площадью 37,6 кв. м (20,8; 16,8) в секции "А" на 18 техническом этаже жилого дома.
Требования Сальникова В.А. заявлены на основании ст. ст. 218, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 201.8 Закона о банкротстве и мотивированы тем, что между заявителем и должником был заключен договор участия в долевом строительстве от 20.05.2008 N ТЭ/А-2, согласно которому застройщик ООО "СвятоГрад-Инвест" по завершении строительства указанного жилого дома передает Сальникову В.А как соинвестору имущественные права на результат совместной инвестиционной деятельности в виде нежилых помещений общей площадью 103,7 кв. м.
Сальников В.А. указал на то, что выполнил свои обязательства по уплате цены за нежилые помещения, что подтверждается актом об исполнении обязательств от 12.04.2008, спорные нежилые помещения фактически ему переданы ООО "СвятоГрад-Инвест" по акту приема-передачи от 29.12.2010, однако должник не предоставил необходимого комплекта документов, отсутствие которых является препятствием для регистрации заявителем права собственности на указанные нежилые помещения.
Определением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013, в удовлетворении заявленных Сальниковым В.А. требований отказано.
При этом суды исходили из того, что ООО "СвятоГрад-Инвест" является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку строительство жилого дома по адресу Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", требование на нежилые помещения в котором заявлено Сальниковым В.А., было завершено новым застройщиком - ТСЖ "Пионер" за счет дополнительных средств участников долевого строительства, после чего было получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Суды отклонили довод Сальникова В.А. о возможности признания за ним права собственности на спорные помещения, как на объекты незавершенного строительства, указав на отсутствие разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию на момент подписания акта приема-передачи спорных помещений между Сальниковым В.А и ООО "СвятоГрад-Инвест" и на то, что до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Сальников В.А. обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на неправильном применении (толковании) норм материального права: ст. ст. 130, 166, 168, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли, что ООО "СвятоГрад-Инвест" являлось владельцем жилого дома как объекта незавершенного строительства, при этом строительство объекта было завершено на 92%, в связи с чем, должник вправе был передавать права на фактически построенные помещения соинвесторам - физическим лицам.
Заявитель также сослался на отсутствие доказательств передачи незавершенного строительством жилого дома по указанному адресу новому застройщику - ТСЖ "Пионер", которое в отсутствие фактической передачи объекта, какими-либо правами инвестирования в отношении него не обладает и не может выступать надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
При этом Сальников В.А. считает недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 13.04.2010 N 2 к инвестиционному контракту от 31.05.2004 N 7/3-1, по которому должник передал права в части инвестирования и строительства новому застройщику - ТСЖ "Пионер".
В суде кассационной инстанции представитель ТСЖ "Пионер" возражала против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям указанным в отзыве на кассационную жалобу, просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь, в частности, на то, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве не предусматривает возможности предъявления требования о признании права собственности на нежилое помещение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Рассмотрев кассационную жалобу, заслушав представителя ТСЖ "Пионер", проверив в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с инвестиционным контрактом от 31.05.2004 N 7/3-1, заключенным между ООО "СвятоГрад-Инвест", Министерством строительного комплекса Московской области и Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств осуществить строительство жилого дома по адресу: Московская обл., поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7.
В целях реализации указанного контракта между ООО "СвятоГрад-Инвест" и Сальниковым В.А. был заключен договор участия в долевом строительстве от 20.05.2008 N ТЭ/А-2, по условиям которого ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7 "Б", 17-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Сальникову В.А. соответствующие объекты долевого строительства, а именно, помещение "художественной мастерской" с номерами помещений по плану 1 и 2, в помещении под номером 053, литера А, согласно технического паспорта БТИ, общей площадью 44,5 кв. м (16,2; 16,6; 11,7) в секции "А" на 18 техническом этаже; и технические помещения" с номерами по помещении по плану 9 и 10 в помещении под номером 052, литера А, согласно технического паспорта БТИ, общей площадью 37,6 кв. м (20,8; 16,8) в секции "А" на 18 техническом этаже жилого дома.
Исполняя условия договора участия в долевом строительстве, Сальников В.А., перечислил денежные средства в размере 2 951 716 руб. 80 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 20.05.2008 N 93 и актом об исполнении денежного обязательства и не отрицают стороны по делу.
Ссылаясь на исполнение обязательств по указанному договору и указывая на то, что предусмотренные договором нежилые помещения фактически были переданы должником в соответствии с актом приемки-передачи, но имеются препятствия к оформлению на них права собственности в административном порядке, Сальников В.А. обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест".
Оценив представленные по делу доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, суды установили, что 03.04.2010 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту от 31.05.2004 N 7/3-1, согласно которому ООО "СвятоГрад-Инвест" передало права и обязанности в части инвестирования и строительства по инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер"; строительство жилого дома по адресу: Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" было завершено силами ТСЖ "Пионер" за счет денежных средств, внесенных дополнительно участниками долевого строительства; Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области выдано разрешение от 22.12.2010 N RU50513104-115 РВ на ввод жилого дома в эксплуатацию; дополнительное соглашение от 13.04.2010 N 2 в судебном порядке недействительным не признавалось.
Ссылки Сальникова В.А. на то, что условия дополнительного соглашения N 2 содержат положения о том, что должник сохранил за собой права инвестирования имущества в виде нежилых помещений (цокольный и технический этаж), не влияют на выводы суда об отсутствии оснований для признания за Сальниковым В.А. права собственности на нежилые помещения с учетом следующего.
В силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними".
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В соответствии с абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Таким образом, до момента государственной регистрации объекта строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Судами установлено, что право собственности за должником-застройщиком, находящимся в процедуре конкурсного производства, в отношении спорных нежилых помещений в многоквартирном доме, не регистрировалось, в связи с чем, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Довод кассационной жалобы о фактической передаче Сальникову В.А. спорных помещений по актам приема-передачи от 12.04.2010 и 29.12.2010 отклоняются, поскольку, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, 12.04.2010 дом в эксплуатацию введен не был, а подписание Сальниковым В.А. акта от 29.12.2010 с генеральным директором ООО "СвятоГрад-Инвест" в период, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ТСЖ "Пионер" на все здания, включая технические этажи, надлежащих правовых последствий не породило.
Доводы кассационной жалобы о ничтожности дополнительного соглашения N 2 не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов, поскольку заявителем не учитывается, что рассмотрение вопроса о недействительности дополнительного соглашения на стадии кассационного обжалования только в рамках требования одного из лиц, полагающих себя участником строительства, без участия всех сторон соглашения и всех заинтересованных лиц (собственников квартир), недопустимо.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые определение и постановление приняты при правильном применении норм материального права, в связи с чем, оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы Сальникова В.А. не имеется.
С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 12.04.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А41-26287/09 оставить без изменения, кассационную жалобу Сальникова Виктора Александровича - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Л.В.БУСАРОВА
Судьи
И.А.БУКИНА
М.В.КОМОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 08.08.2013 ПО ДЕЛУ N А41-26287/09
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2013 г. по делу N А41-26287/09
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,
судей Букиной И.А., Комоловой М.В.,
при участии в заседании:
от ТСЖ "Пионер" - Анистратова Е.В. - дов. от 08.09.2012,
рассмотрев в судебном заседании 01.08.2013 кассационную жалобу Сальникова Виктора Александровича
на определение от 12.04.2013
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Гараевой А.Х.,
на постановление от 30.05.2013
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Быковым В.П., Игнахиной М.В., Катькиной Н.Н.,
по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "СвятоГрад-Инвест"
по заявлению Сальникова Виктора Александровича о признании права собственности на нежилые помещения,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 03.08.2009 принято заявление ООО "Сьюидж-сервис" о признании общества с ограниченной ответственностью "СвятоГрад-Инвест" (далее по тексту - ООО "СвятоГрад-Инвест", должник) несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2010 в отношении ООО "СвятоГрад-Инвест" введено наблюдение.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2011, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2011, ООО "СвятоГрад-Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии с определением от 26.08.2011 при рассмотрении дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Сообщение об этом опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 184 от 01.10.2011.
Сальников Виктор Александрович обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании его участником долевого строительства многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", с долей участия в виде нежилых помещений: художественной мастерской с номерами помещений по плану 1 и 2, в помещении под номером 053, литера А, и подсобное помещение с номером по плану 5, в помещении под номером 052, литера А, согласно технического паспорта БТИ, общей площадью 45,0 кв. м, в секции "А" на 18 техническом этаже жилого дома; технические помещения с номерами по плану 9 и 10 в помещении под номером 052, литера А, согласно технического паспорта БТИ, общей площадью 37,6 кв. м, секции "А" на 18 техническом этаже жилого дома.
Кроме того, Сальников В.А. просил признать за ним право собственности на нежилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", а именно: помещение "художественной мастерской" с номерами помещений по плану 1 и 2, в помещении под номером 053, литера А, согласно техническому паспорту БТИ, общей площадью 44,5 кв. м (16,2; 16,6; 11,7) в секции "А" на 18 техническом этаже; и технические помещения" с номерами по помещении по плану 9 и 10 в помещении под номером 052, литера А, согласно техническому паспорту БТИ, общей площадью 37,6 кв. м (20,8; 16,8) в секции "А" на 18 техническом этаже жилого дома.
Требования Сальникова В.А. заявлены на основании ст. ст. 218, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 201.8 Закона о банкротстве и мотивированы тем, что между заявителем и должником был заключен договор участия в долевом строительстве от 20.05.2008 N ТЭ/А-2, согласно которому застройщик ООО "СвятоГрад-Инвест" по завершении строительства указанного жилого дома передает Сальникову В.А как соинвестору имущественные права на результат совместной инвестиционной деятельности в виде нежилых помещений общей площадью 103,7 кв. м.
Сальников В.А. указал на то, что выполнил свои обязательства по уплате цены за нежилые помещения, что подтверждается актом об исполнении обязательств от 12.04.2008, спорные нежилые помещения фактически ему переданы ООО "СвятоГрад-Инвест" по акту приема-передачи от 29.12.2010, однако должник не предоставил необходимого комплекта документов, отсутствие которых является препятствием для регистрации заявителем права собственности на указанные нежилые помещения.
Определением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013, в удовлетворении заявленных Сальниковым В.А. требований отказано.
При этом суды исходили из того, что ООО "СвятоГрад-Инвест" является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку строительство жилого дома по адресу Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б", требование на нежилые помещения в котором заявлено Сальниковым В.А., было завершено новым застройщиком - ТСЖ "Пионер" за счет дополнительных средств участников долевого строительства, после чего было получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Суды отклонили довод Сальникова В.А. о возможности признания за ним права собственности на спорные помещения, как на объекты незавершенного строительства, указав на отсутствие разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию на момент подписания акта приема-передачи спорных помещений между Сальниковым В.А и ООО "СвятоГрад-Инвест" и на то, что до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Сальников В.А. обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на неправильном применении (толковании) норм материального права: ст. ст. 130, 166, 168, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли, что ООО "СвятоГрад-Инвест" являлось владельцем жилого дома как объекта незавершенного строительства, при этом строительство объекта было завершено на 92%, в связи с чем, должник вправе был передавать права на фактически построенные помещения соинвесторам - физическим лицам.
Заявитель также сослался на отсутствие доказательств передачи незавершенного строительством жилого дома по указанному адресу новому застройщику - ТСЖ "Пионер", которое в отсутствие фактической передачи объекта, какими-либо правами инвестирования в отношении него не обладает и не может выступать надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.
При этом Сальников В.А. считает недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 13.04.2010 N 2 к инвестиционному контракту от 31.05.2004 N 7/3-1, по которому должник передал права в части инвестирования и строительства новому застройщику - ТСЖ "Пионер".
В суде кассационной инстанции представитель ТСЖ "Пионер" возражала против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям указанным в отзыве на кассационную жалобу, просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь, в частности, на то, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве не предусматривает возможности предъявления требования о признании права собственности на нежилое помещение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Рассмотрев кассационную жалобу, заслушав представителя ТСЖ "Пионер", проверив в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с инвестиционным контрактом от 31.05.2004 N 7/3-1, заключенным между ООО "СвятоГрад-Инвест", Министерством строительного комплекса Московской области и Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств осуществить строительство жилого дома по адресу: Московская обл., поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7.
В целях реализации указанного контракта между ООО "СвятоГрад-Инвест" и Сальниковым В.А. был заключен договор участия в долевом строительстве от 20.05.2008 N ТЭ/А-2, по условиям которого ООО "СвятоГрад-Инвест" обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7 "Б", 17-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Сальникову В.А. соответствующие объекты долевого строительства, а именно, помещение "художественной мастерской" с номерами помещений по плану 1 и 2, в помещении под номером 053, литера А, согласно технического паспорта БТИ, общей площадью 44,5 кв. м (16,2; 16,6; 11,7) в секции "А" на 18 техническом этаже; и технические помещения" с номерами по помещении по плану 9 и 10 в помещении под номером 052, литера А, согласно технического паспорта БТИ, общей площадью 37,6 кв. м (20,8; 16,8) в секции "А" на 18 техническом этаже жилого дома.
Исполняя условия договора участия в долевом строительстве, Сальников В.А., перечислил денежные средства в размере 2 951 716 руб. 80 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 20.05.2008 N 93 и актом об исполнении денежного обязательства и не отрицают стороны по делу.
Ссылаясь на исполнение обязательств по указанному договору и указывая на то, что предусмотренные договором нежилые помещения фактически были переданы должником в соответствии с актом приемки-передачи, но имеются препятствия к оформлению на них права собственности в административном порядке, Сальников В.А. обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве ООО "СвятоГрад-Инвест".
Оценив представленные по делу доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, суды установили, что 03.04.2010 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией поселка Октябрьский Люберецкого района Московской области, ООО "СвятоГрад-Инвест" и ТСЖ "Пионер" было заключено дополнительное соглашение N 2 к инвестиционному контракту от 31.05.2004 N 7/3-1, согласно которому ООО "СвятоГрад-Инвест" передало права и обязанности в части инвестирования и строительства по инвестиционному контракту ТСЖ "Пионер"; строительство жилого дома по адресу: Люберецкий район, поселок Октябрьский, ул. Текстильщиков, дом 7 "Б" было завершено силами ТСЖ "Пионер" за счет денежных средств, внесенных дополнительно участниками долевого строительства; Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области выдано разрешение от 22.12.2010 N RU50513104-115 РВ на ввод жилого дома в эксплуатацию; дополнительное соглашение от 13.04.2010 N 2 в судебном порядке недействительным не признавалось.
Ссылки Сальникова В.А. на то, что условия дополнительного соглашения N 2 содержат положения о том, что должник сохранил за собой права инвестирования имущества в виде нежилых помещений (цокольный и технический этаж), не влияют на выводы суда об отсутствии оснований для признания за Сальниковым В.А. права собственности на нежилые помещения с учетом следующего.
В силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними".
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В соответствии с абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Таким образом, до момента государственной регистрации объекта строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Судами установлено, что право собственности за должником-застройщиком, находящимся в процедуре конкурсного производства, в отношении спорных нежилых помещений в многоквартирном доме, не регистрировалось, в связи с чем, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Довод кассационной жалобы о фактической передаче Сальникову В.А. спорных помещений по актам приема-передачи от 12.04.2010 и 29.12.2010 отклоняются, поскольку, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, 12.04.2010 дом в эксплуатацию введен не был, а подписание Сальниковым В.А. акта от 29.12.2010 с генеральным директором ООО "СвятоГрад-Инвест" в период, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ТСЖ "Пионер" на все здания, включая технические этажи, надлежащих правовых последствий не породило.
Доводы кассационной жалобы о ничтожности дополнительного соглашения N 2 не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов, поскольку заявителем не учитывается, что рассмотрение вопроса о недействительности дополнительного соглашения на стадии кассационного обжалования только в рамках требования одного из лиц, полагающих себя участником строительства, без участия всех сторон соглашения и всех заинтересованных лиц (собственников квартир), недопустимо.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые определение и постановление приняты при правильном применении норм материального права, в связи с чем, оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы Сальникова В.А. не имеется.
С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 12.04.2013 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А41-26287/09 оставить без изменения, кассационную жалобу Сальникова Виктора Александровича - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Л.В.БУСАРОВА
Судьи
И.А.БУКИНА
М.В.КОМОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)