Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 26 марта 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Виноградова О.Н. и Козловой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,
при участии от закрытого акционерного общества "Росток" Никитенкова С.Ю. по доверенности от 01.09.2012, генерального директора Ремизова А.В., от общества с ограниченной ответственностью "Согласие" Ремизова А.В. по доверенности от 22.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Росток" на решение Арбитражного суда Тверской области от 2 ноября 2012 года по делу N А66-4506/2012 (судья Борцова Н.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тотал" (ОГРН 1076952034499, далее - ООО "Тотал") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к закрытому акционерному обществу "Росток" (ОГРН 1026900511549, далее - ЗАО "Росток") о взыскании 151 238 руб. 63 коп. задолженности по возмещению расходов, связанных с содержанием и ремонтом торгово-офисного центра "Южный", оплатой коммунальных услуг за период с марта 2011 года по март 2012 года, а также 30 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 03.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Согласие" (далее - ООО "Согласие").
Решением суда от 02.11.2012 с ЗАО "Росток" в пользу ООО "Тотал" взыскано 151 238 руб. 63 коп. задолженности, а также 5537 руб. 15 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении требования о взыскании 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя судом отказано.
ЗАО "Росток" с вынесенным решением не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой. В обоснование жалобы указывает на неправомерность осуществления расчета задолженности с марта 2011 года, поскольку государственная регистрация права собственности ответчика на нежилое помещение, находящееся в здании торгово-офисного центра "Южный", произведена 30.03.2011. Полагает, что утвержденный решением общего собрания собственников помещений от 02.03.2011 тариф является комплексным и включает в себя не только плату за содержание, ремонт и управление общим имуществом, но и стоимость коммунальных услуг. Считает, что истцом не доказан факт оказания услуг по содержанию общего имущества здания, коммунальных услуг в заявленном размере. Указывает, что в период с марта 2011 года по март 2012 года услуги по содержанию общего имущества здания оказывало ООО "Согласие" и данные услуги ЗАО "Росток" оплачены. Просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ЗАО "Росток" поддержали доводы жалобы в полном объеме.
Представитель ООО "Согласие" в судебном заседании согласился с доводами апеллянта, ссылаясь на неправомерность обжалуемого судебного акта.
Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направил, в представленном в суд отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения представителей ответчика, третьего лица, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общим собранием собственников нежилых помещений, расположенных в торгово-офисном центре "Южный" по адресу: 170030, г. Тверь, ул. Можайского, д. 71, корп. 1, состоявшимся в форме заочного голосования, приняты решения: о выборе способа управления зданием торгово-офисного центра - управление управляющей организацией; об утверждении в качестве управляющей организации ООО "Тотал", об установлении стоимости работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом торгового центра в размере 120 руб. за один кв. м (протокол от 02.03.2011 (т. 1, л. 15).
Решением Арбитражного суда Тверской области от 17 ноября 2011 года по делу N 2519/2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2012 года, отказано в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Ясеновского Андрея Вячеславовича о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений в торгово-офисном центре "Южный", проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 02.03.2011.
Из материалов дела также следует, что ответчик является собственником нежилого помещения площадью 90,2 кв. м, расположенного на третьем этаже указанного здания. Право собственности ЗАО "Росток" на данное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.03.2011 на основании договора долевого участия в строительстве торгово-офисного центра от 24.12.2007 N 62 и акта приема-передачи от 01.02.2011 (т. 1, л. 29).
Судом установлено, что в период с марта 2011 года по март 2012 года ООО "Тотал" осуществляло функции по управлению торгово-офисным центром "Южный", в том числе оказывало услуги по содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивало предоставление коммунальных услуг.
Указывая на то, что ЗАО "Росток" уклоняется от несения расходов на содержание общего имущества здания и оплаты коммунальных услуг, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя уточненные исковые требования, суд первой инстанции счел их обоснованными как по праву, так и по размеру.
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 2 Постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно пункту 6 Постановления N 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании.
Частью 5 статьи 46 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, из приведенных разъяснений следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Более того, законодательство связывает размер платы за содержание и ремонт общего имущества с усмотрением собственников, выраженным в решении органа управления, которое является обязательным для ответчика.
Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона, а не в зависимости от его волеизъявления обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.
При этом отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию общего имущества нежилого здания, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества пропорционально своей доле в общем праве в порядке статьи 1102 ГК РФ.
Более того, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. При этом несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
Как указывалось ранее, общим собранием собственников помещений, оформленным протоколом от 02.03.2011, определен порядок управления зданием торгово-офисного центра "Южный", а также установлен размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества.
Размер задолженности ответчика по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества здания за рассматриваемый период определен истцом исходя из утвержденного тарифа в сумме 120 руб. 56 коп. и площади принадлежащего ЗАО "Росток" нежилого помещения и составляет 141 368 руб. 63 коп.
Доводы апеллянта о том, что установленная плата в размере 120 руб. 56 коп. включает в себя не только расходы на содержание, ремонт и управление общим имуществом, но и стоимость коммунальных услуг, не принимаются судебной коллегией, поскольку из буквального содержания вопроса, поставленного на голосование, следует, что стоимость коммунальных услуг не входит в утвержденный решением общего собрания собственников от 02.03.2011 тариф.
Задолженность ответчика по оплате коммунальных услуг за период с марта 2011 года по март 2012 года составляет 9875 руб. 65 коп., в том числе по оплате услуг водоснабжения - 878 руб. 54 коп., теплоснабжения - 6010 руб. 01 коп., вывоз твердых бытовых отходов - 2981 руб. 10 коп. Расчет задолженности произведен исходя из объема фактически предоставленных услуг в отношении здания торгового центра и пропорционально площади принадлежащих ответчику помещений.
Поскольку доказательств погашения данной задолженности ответчиком суду не представлено, суд правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
При этом вопреки доводам апеллянта факт оказания истцом услуг, связанных с управлением, содержанием общего имущества здания, обеспечением предоставления коммунальных услуг подтверждается материалами дела, в том числе договорами с ресурсоснабжающими организациями, организациями, оказывающими услуги по техническому обслуживанию пассажирских лифтов, эскалаторов, охранной сигнализации, теплового узла, вывозу твердых бытовых отходов, по охране объектов, а также выставленными счетами и платежными поручениями об их оплате (т. 2; т. 3; т. 4, л. 1 - 38; т. 6, л. 16 - 31).
Доводы ответчика о неправомерном начислении платы за март 2011 года в связи с тем, что право собственности ЗАО "Росток" на нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРП лишь 30.03.2011, не принимаются апелляционным судом, поскольку обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг возникает у лица, принявшего помещение от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Указанное правило в настоящее время закреплено в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ.
Кроме того, изложенное согласуется с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и даже имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Доводы ответчика о том, что в спорный период управление зданием торгового центра "Южный" осуществляло ООО "Согласие", которому истец на основании выставленных счетов производил оплату расходов на содержание общего имущества, также подлежат отклонению.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Тверской области от 28.03.2012 по делу N А66-2135/2011 признано недействительным решение общего собрания собственников помещений здания торгового центра "Южный" от 28.09.2010, в том числе об избрании в качестве управляющей компании ООО "Согласие", об утверждении условий договора управления и установлении вознаграждения ООО "Согласие" в размере 70 руб. за один кв. м площади нежилого помещения в месяц. Данное решение суда первой инстанции оставлено без изменения постаановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012. Доказательства того, что услуги, связанные с содержанием общего имущества здания, в спорный период фактически оказывало ООО "Согласие", в материалах дела отсутствуют. Представленные в материалы дела трудовые договоры с руководителем, секретарем, главным бухгалтером, уборщицей ООО "Согласие", табеля учета рабочего времени, расчетные ведомости таковыми не могут быть признаны, поскольку не подтверждают, какие работы по содержанию общего имущества здания торгового центра выполнены и в каком объеме.
Апелляционная коллегия отмечает, что иное толкование апеллянтом положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
В свете изложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда от 02.11.2012. Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, при рассмотрении спора не допущено. При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ЗАО "Росток" по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 2 ноября 2012 года по делу N А66-4506/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Росток" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
О.Н.ВИНОГРАДОВ
С.В.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.03.2013 ПО ДЕЛУ N А66-4506/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 марта 2013 г. по делу N А66-4506/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 26 марта 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Виноградова О.Н. и Козловой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,
при участии от закрытого акционерного общества "Росток" Никитенкова С.Ю. по доверенности от 01.09.2012, генерального директора Ремизова А.В., от общества с ограниченной ответственностью "Согласие" Ремизова А.В. по доверенности от 22.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Росток" на решение Арбитражного суда Тверской области от 2 ноября 2012 года по делу N А66-4506/2012 (судья Борцова Н.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Тотал" (ОГРН 1076952034499, далее - ООО "Тотал") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к закрытому акционерному обществу "Росток" (ОГРН 1026900511549, далее - ЗАО "Росток") о взыскании 151 238 руб. 63 коп. задолженности по возмещению расходов, связанных с содержанием и ремонтом торгово-офисного центра "Южный", оплатой коммунальных услуг за период с марта 2011 года по март 2012 года, а также 30 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 03.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Согласие" (далее - ООО "Согласие").
Решением суда от 02.11.2012 с ЗАО "Росток" в пользу ООО "Тотал" взыскано 151 238 руб. 63 коп. задолженности, а также 5537 руб. 15 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении требования о взыскании 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя судом отказано.
ЗАО "Росток" с вынесенным решением не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой. В обоснование жалобы указывает на неправомерность осуществления расчета задолженности с марта 2011 года, поскольку государственная регистрация права собственности ответчика на нежилое помещение, находящееся в здании торгово-офисного центра "Южный", произведена 30.03.2011. Полагает, что утвержденный решением общего собрания собственников помещений от 02.03.2011 тариф является комплексным и включает в себя не только плату за содержание, ремонт и управление общим имуществом, но и стоимость коммунальных услуг. Считает, что истцом не доказан факт оказания услуг по содержанию общего имущества здания, коммунальных услуг в заявленном размере. Указывает, что в период с марта 2011 года по март 2012 года услуги по содержанию общего имущества здания оказывало ООО "Согласие" и данные услуги ЗАО "Росток" оплачены. Просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ЗАО "Росток" поддержали доводы жалобы в полном объеме.
Представитель ООО "Согласие" в судебном заседании согласился с доводами апеллянта, ссылаясь на неправомерность обжалуемого судебного акта.
Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направил, в представленном в суд отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения представителей ответчика, третьего лица, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общим собранием собственников нежилых помещений, расположенных в торгово-офисном центре "Южный" по адресу: 170030, г. Тверь, ул. Можайского, д. 71, корп. 1, состоявшимся в форме заочного голосования, приняты решения: о выборе способа управления зданием торгово-офисного центра - управление управляющей организацией; об утверждении в качестве управляющей организации ООО "Тотал", об установлении стоимости работ и услуг по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом торгового центра в размере 120 руб. за один кв. м (протокол от 02.03.2011 (т. 1, л. 15).
Решением Арбитражного суда Тверской области от 17 ноября 2011 года по делу N 2519/2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2012 года, отказано в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Ясеновского Андрея Вячеславовича о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений в торгово-офисном центре "Южный", проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 02.03.2011.
Из материалов дела также следует, что ответчик является собственником нежилого помещения площадью 90,2 кв. м, расположенного на третьем этаже указанного здания. Право собственности ЗАО "Росток" на данное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.03.2011 на основании договора долевого участия в строительстве торгово-офисного центра от 24.12.2007 N 62 и акта приема-передачи от 01.02.2011 (т. 1, л. 29).
Судом установлено, что в период с марта 2011 года по март 2012 года ООО "Тотал" осуществляло функции по управлению торгово-офисным центром "Южный", в том числе оказывало услуги по содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивало предоставление коммунальных услуг.
Указывая на то, что ЗАО "Росток" уклоняется от несения расходов на содержание общего имущества здания и оплаты коммунальных услуг, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя уточненные исковые требования, суд первой инстанции счел их обоснованными как по праву, так и по размеру.
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 2 Постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно пункту 6 Постановления N 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании.
Частью 5 статьи 46 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, из приведенных разъяснений следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Более того, законодательство связывает размер платы за содержание и ремонт общего имущества с усмотрением собственников, выраженным в решении органа управления, которое является обязательным для ответчика.
Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона, а не в зависимости от его волеизъявления обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.
При этом отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию общего имущества нежилого здания, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества пропорционально своей доле в общем праве в порядке статьи 1102 ГК РФ.
Более того, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. При этом несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
Как указывалось ранее, общим собранием собственников помещений, оформленным протоколом от 02.03.2011, определен порядок управления зданием торгово-офисного центра "Южный", а также установлен размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества.
Размер задолженности ответчика по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества здания за рассматриваемый период определен истцом исходя из утвержденного тарифа в сумме 120 руб. 56 коп. и площади принадлежащего ЗАО "Росток" нежилого помещения и составляет 141 368 руб. 63 коп.
Доводы апеллянта о том, что установленная плата в размере 120 руб. 56 коп. включает в себя не только расходы на содержание, ремонт и управление общим имуществом, но и стоимость коммунальных услуг, не принимаются судебной коллегией, поскольку из буквального содержания вопроса, поставленного на голосование, следует, что стоимость коммунальных услуг не входит в утвержденный решением общего собрания собственников от 02.03.2011 тариф.
Задолженность ответчика по оплате коммунальных услуг за период с марта 2011 года по март 2012 года составляет 9875 руб. 65 коп., в том числе по оплате услуг водоснабжения - 878 руб. 54 коп., теплоснабжения - 6010 руб. 01 коп., вывоз твердых бытовых отходов - 2981 руб. 10 коп. Расчет задолженности произведен исходя из объема фактически предоставленных услуг в отношении здания торгового центра и пропорционально площади принадлежащих ответчику помещений.
Поскольку доказательств погашения данной задолженности ответчиком суду не представлено, суд правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
При этом вопреки доводам апеллянта факт оказания истцом услуг, связанных с управлением, содержанием общего имущества здания, обеспечением предоставления коммунальных услуг подтверждается материалами дела, в том числе договорами с ресурсоснабжающими организациями, организациями, оказывающими услуги по техническому обслуживанию пассажирских лифтов, эскалаторов, охранной сигнализации, теплового узла, вывозу твердых бытовых отходов, по охране объектов, а также выставленными счетами и платежными поручениями об их оплате (т. 2; т. 3; т. 4, л. 1 - 38; т. 6, л. 16 - 31).
Доводы ответчика о неправомерном начислении платы за март 2011 года в связи с тем, что право собственности ЗАО "Росток" на нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРП лишь 30.03.2011, не принимаются апелляционным судом, поскольку обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг возникает у лица, принявшего помещение от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Указанное правило в настоящее время закреплено в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ.
Кроме того, изложенное согласуется с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и даже имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Доводы ответчика о том, что в спорный период управление зданием торгового центра "Южный" осуществляло ООО "Согласие", которому истец на основании выставленных счетов производил оплату расходов на содержание общего имущества, также подлежат отклонению.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Тверской области от 28.03.2012 по делу N А66-2135/2011 признано недействительным решение общего собрания собственников помещений здания торгового центра "Южный" от 28.09.2010, в том числе об избрании в качестве управляющей компании ООО "Согласие", об утверждении условий договора управления и установлении вознаграждения ООО "Согласие" в размере 70 руб. за один кв. м площади нежилого помещения в месяц. Данное решение суда первой инстанции оставлено без изменения постаановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012. Доказательства того, что услуги, связанные с содержанием общего имущества здания, в спорный период фактически оказывало ООО "Согласие", в материалах дела отсутствуют. Представленные в материалы дела трудовые договоры с руководителем, секретарем, главным бухгалтером, уборщицей ООО "Согласие", табеля учета рабочего времени, расчетные ведомости таковыми не могут быть признаны, поскольку не подтверждают, какие работы по содержанию общего имущества здания торгового центра выполнены и в каком объеме.
Апелляционная коллегия отмечает, что иное толкование апеллянтом положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
В свете изложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда от 02.11.2012. Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, при рассмотрении спора не допущено. При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ЗАО "Росток" по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 2 ноября 2012 года по делу N А66-4506/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Росток" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
О.Н.ВИНОГРАДОВ
С.В.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)