Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.02.2008 года
Полный текст постановления изготовлен 11.02.2008 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
Судей Суховой И.Б.,
Федорова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,
при участии:
- от ТСЖ "Степной": Баженова Ю.Н., юрисконсульт, доверенность б/н от 01.09.2007 г.;
- от индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н.: Аладьева Е.Н., представитель по доверенности б/н от 15.06.2007 г.;
- от ООО "Партнер-Инвест" представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;
- от ЗАО "Строительный центр" представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;
- от администрации муниципального района г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Степной" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года по делу N А08-1681/07-30 (судья Смоленский И.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест", индивидуального предпринимателя Аракелян Марины Нотариковны к закрытому акционерному обществу "Строительный центр", товариществу собственников жилья "Степной", при участии в качестве третьего лица администрации муниципального района г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области, о возложении обязанности выделить места для размещения мусорных контейнеров и обеспечении установки сборников для твердых отходов,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" и индивидуальный предприниматель Аракелян Марина Нотариковна обратились в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Строительный центр" и товариществу собственников жилья "Степной" о возложении обязанности выделить места для размещения мусорных контейнеров, обеспечении установки сборников для твердых отходов на обслуживаемой территории в соответствии с проектом нормативов образования и лимитов размещения отходов от производственной деятельности от 29.09.2005 года, согласованным со Старооскольским региональным отделением по экологическому надзору Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Белгородской области.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года исковые требования индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. к ТСЖ "Степной" были удовлетворены. В удовлетворении иска ООО "Партнер-Инвест" было отказано, кроме того, отказано в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. в отношении ЗАО "Строительный центр". На ТСЖ "Степной" была возложена обязанность по выделению места для размещения мусорных контейнеров, обеспечению установки сборников для твердых отходов в соответствии с в соответствии с проектом нормативов образования и лимитов размещения отходов для производственной деятельности от 29.09.2005 года, согласованным со Старооскольским региональным отделением по экологическому надзору Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора Белгородской области.
Не согласившись с состоявшимся решением, ТСЖ "Степной" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года отменить в части возложения на ТСЖ "Степной" обязанности выделить индивидуальному предпринимателю Аракелян М.Н. места для размещения мусорных контейнеров и обеспечить установку сборников для твердых отходов на обслуживаемой территории в соответствии с проектом нормативов образования и лимитов размещения отходов от производственной деятельности от 29.09.2005 году и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Степной" апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям.
Представитель индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. указал на законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "Партнер-Инвест", ЗАО "Строительный центр" и администрация муниципального района г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзыв на апелляционную жалобу не представили.
Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие.
Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав и изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции нашел решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года подлежащим отмене в части, а апелляционную жалобу - подлежащей удовлетворению.
В соответствии с частями 5 и 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом была проверена законность решения в обжалуемой части и соблюдение норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Кодекса основанием для отмены решения суда первой инстанции.
На основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 09.04.2004 года, ООО "Партнер-Инвест" приобрело в собственность нежилое помещение общей площадью 218,26 кв. м, расположенное по адресу г. Старый Оскол, микрорайон "Степной" N 1. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство N 981498 серии 31-АА от 26.04.2005 г.)
Индивидуальный предприниматель Аракелян М.Н. пользуется данным помещением, разместив там магазин непродовольственных товаров, на основании договора аренды от 26.10.2006 года. В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор самостоятельно заключает договора на оказание коммунальных услуг с соответствующими организациями, и в силу пункта 2.2.2 самостоятельно осуществляет вывоз мусора от результатов своей деятельности.
09.08.2005 года индивидуальный предприниматель Аракелян М.Н. заключила с ЗАО "Строительный центр" договор на оказание коммунальных услуг.
В сентябре 2005 года предпринимателем был разработан и согласован со Старооскольским региональным отделением по экологическому надзору Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора Белгородской области проект нормативов образования и лимитов размещения отходов от производственной деятельности.
Ссылаясь на то, что проектом предусмотрена возможность временного хранения отходов на открытых местах ТБО и отходов от оптово-розничной продукции и в закрытых помещениях отработанных люминесцентных и ртутесодержащих ламп, а также на то, что отсутствие места, выделенного для хранения отходов создает препятствия в деятельности магазина и может повлечь привлечение собственника и арендатора к административной ответственности, ООО "Партнер-Инвест" и индивидуальный предприниматель Аракелян М.Н. обратились с настоящим иском к жилищно-эксплуатационной организации и представителю собственников земельного участка.
Удовлетворяя исковые требования индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. к ТСЖ "Степной", суд первой инстанции сослался на обязанность ТСЖ как жилищно-эксплуатационной организации, в соответствии с Примерными правилами благоустройства, озеленения, чистоты и порядка на территории городского поселения "Город Старый Оскол", утвержденные постановлением Главы администрации Белгородской области от 12.08.2002 года N 319 и Правилами благоустройства, озеленения, обеспечения чистоты и порядка на территории городского поселения "Город Старый Оскол", утвержденными решением городского Собрания от 14.04.2006 года, выделять специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта. Кроме того, суд, не приводя норму материального права, нашел в действиях ответчика препятствия собственнику и арендатору помещения в осуществлении предпринимательской деятельности.
Судебная коллегия не находит данные выводы суда первой инстанции состоятельными. Правила, установленные приведенными нормативными актами, не подтверждают обоснованности исковых требований, т.к. обязанность организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечить уборку мусора не означает невозможность использования для этих целей мусоропровода, не может рассматривать в отрыве от оценки прав заявителя и правового статуса ответчика.
В соответствии с требованиями Федерального закона "Об охране окружающей среды" от 10.01.2002 года N 7-ФЗ, при планировании городских и сельских поселений должны приниматься меры по санитарной очистке, обезвреживанию и безопасному размещению отходов производства и потребления, соблюдаться нормативы допустимых выбросов и сбросов веществ и микроорганизмов, благоустройства территорий (п. 2 ст. 44).
Здания, строения, сооружения и иные объекты должны размещаться с учетом требований в области охраны окружающей среды, санитарно-гигиенических норм и градостроительных регламентов, установленных для каждой территориальной зоны (ст. 44 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ).
Публично-правовым ограничением права собственности на земельный участок в силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, (публично-правовой частью его режима) является требование соблюдать в черте поселений не только целевое назначение, но и правила по рациональному использованию земли, градостроительные и строительные регламенты и правила.
В соответствии с частью 3 пункта 4 Положения о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 года N 105, при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и наземного пространства, занятыми или предназначенными для проезда к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
При проектировании и строительстве жилого дома N 1 мкрн. Степной, было предусмотрено обеспечение строения мусоропроводом и не планировалось наличие площадки для хранения мусора. В связи с вводом дома в эксплуатацию оснований считать строительство осуществленным с нарушением градостроительных и санитарных норм и правил не имеется.
Начальник государственного экологического контроля по г. Ст. Оскол и Старооскольскому району в письме 28.02.2007 года подтвердил, что размещение контейнерных площадок не было предусмотрено при проектировании дома и может быть разрешено при условии внесения изменений в план застройки.
Из части 2 статьи 23 Закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Предметом договора о долевом строительстве нежилых помещений N 3Д-04-Ст-1/5м от 09.04.2004 года между заказчиком и дольщиком являлось финансирование строительства нежилого помещения ("Ателье"), отдельных конструктивных элементов и элементов благоустройства. Финансовое участие в строительстве открытой площадки для размещения контейнеров для хранения мусора не предусмотрено.
Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При заявлении негаторного иска, направленного на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать наличие у него соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь (право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, безвозмездного пользования (ссуды) и т.п.), факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом.
Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, получая во временное пользование здание или сооружение, приобретает права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Таким образом, удовлетворение негаторного иска индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. не основано на законе, т.к. он не обладает правами титульного владельца в отношении общего земельного участка, на котором расположен жилой дом, а препятствий именно в пользовании помещением отсутствие места хранения мусора не создает.
Угроза запрета осуществлять торговую деятельность, исходящего от соответствующего компетентного органа или привлечения предпринимателя к административной ответственности, не может быть квалифицирована как препятствия в пользовании нежилым помещением. В возможности осуществлять какой-либо вид деятельности арендатор имел возможность убедиться до заключения договора аренды.
Отсутствие в арендуемом помещении возможности оборудовать место хранения отходов не может свидетельствовать о возникновении новых обязанностей у собственника прилегающего земельного участка. От использования контейнеров ТСЖ (письмо от 06.03.2007 года исх. 15), предприниматель отказался. Договор от 01.01.2007 года между ТСЖ "Степной" и индивидуальным предпринимателем Аракелян М.Н. о предоставлении услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, также обязанностей товарищества по обеспечению местом для размещения сборников для ТБО не содержит.
Проект нормативов образования и лимитов размещения отходов для производственной деятельности от 29.09.2005 года, согласованный со Старооскольским региональным отделением по экологическому надзору Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора Белгородской области не подлежит применению для регулирования данных правоотношений, так как в силу статьи 19 Федерального закона "Об отходах производства и потребления" от 24.06.1998 года N 89-ФЗ относится к вопросам установления нормативов.
В силу положений статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть исполнимым.
Принимая решение, суд первой инстанции не учел возражение ответчика относительно невозможности выделения участка, соответствующего Санитарным правилам содержания территорий населенных мест, Правилами благоустройства, озеленения, обеспечения чистоты и порядка (п. 6.1). Исходя из плана проездов, тротуаров площадок, последние имеют целевое назначение.
Довод заявителя апелляционной жалобы относительно неправильного разрешения вопроса о надлежащем ответчике судебная коллегия не находит заслуживающим внимание.
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу подп. 3, 4, 5 пункта 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья, как один из способов управления жилым домом, вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
Согласно подп. 1 статьи 137, части 6 статьи 138, подп. 12 пункта 2 статьи 145, подп. 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации, товариществу в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
По смыслу пункта 1, подп. 4 пункта 2 статьи 44, пунктов 2, 3 статьи 161, статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в жилом доме является органом его управления в случае, если собственниками не избран иной способ управления. Одним из таких способов является товарищество собственников жилья.
Указанное означает, что полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.
Таким образом, решение общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме.
На основании изложенного, решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года в части удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. к ТСЖ "Степной" подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года по делу N А08-1681/07-30 отменить в части удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. к ТСЖ "Степной" и взыскания с ТСЖ "Степной" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 2000 рублей.
Индивидуальному предпринимателю Аракелян Марине Нотариковне в иске к товариществу собственников жилья "Степной" отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года по делу N А08-1681/07-30 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Аракелян Марины Нотариковны в пользу товарищества собственников жилья "Степной" расходы по государственной пошлине в сумме 1000 рублей по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
В.И.ФЕДОРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2008 ПО ДЕЛУ N А08-1681/07-30
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2008 г. по делу N А08-1681/07-30
Резолютивная часть постановления объявлена 08.02.2008 года
Полный текст постановления изготовлен 11.02.2008 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
Судей Суховой И.Б.,
Федорова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,
при участии:
- от ТСЖ "Степной": Баженова Ю.Н., юрисконсульт, доверенность б/н от 01.09.2007 г.;
- от индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н.: Аладьева Е.Н., представитель по доверенности б/н от 15.06.2007 г.;
- от ООО "Партнер-Инвест" представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;
- от ЗАО "Строительный центр" представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;
- от администрации муниципального района г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Степной" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года по делу N А08-1681/07-30 (судья Смоленский И.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест", индивидуального предпринимателя Аракелян Марины Нотариковны к закрытому акционерному обществу "Строительный центр", товариществу собственников жилья "Степной", при участии в качестве третьего лица администрации муниципального района г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области, о возложении обязанности выделить места для размещения мусорных контейнеров и обеспечении установки сборников для твердых отходов,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" и индивидуальный предприниматель Аракелян Марина Нотариковна обратились в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Строительный центр" и товариществу собственников жилья "Степной" о возложении обязанности выделить места для размещения мусорных контейнеров, обеспечении установки сборников для твердых отходов на обслуживаемой территории в соответствии с проектом нормативов образования и лимитов размещения отходов от производственной деятельности от 29.09.2005 года, согласованным со Старооскольским региональным отделением по экологическому надзору Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Белгородской области.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года исковые требования индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. к ТСЖ "Степной" были удовлетворены. В удовлетворении иска ООО "Партнер-Инвест" было отказано, кроме того, отказано в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. в отношении ЗАО "Строительный центр". На ТСЖ "Степной" была возложена обязанность по выделению места для размещения мусорных контейнеров, обеспечению установки сборников для твердых отходов в соответствии с в соответствии с проектом нормативов образования и лимитов размещения отходов для производственной деятельности от 29.09.2005 года, согласованным со Старооскольским региональным отделением по экологическому надзору Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора Белгородской области.
Не согласившись с состоявшимся решением, ТСЖ "Степной" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года отменить в части возложения на ТСЖ "Степной" обязанности выделить индивидуальному предпринимателю Аракелян М.Н. места для размещения мусорных контейнеров и обеспечить установку сборников для твердых отходов на обслуживаемой территории в соответствии с проектом нормативов образования и лимитов размещения отходов от производственной деятельности от 29.09.2005 году и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Степной" апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям.
Представитель индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. указал на законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "Партнер-Инвест", ЗАО "Строительный центр" и администрация муниципального района г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзыв на апелляционную жалобу не представили.
Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие.
Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав и изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции нашел решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года подлежащим отмене в части, а апелляционную жалобу - подлежащей удовлетворению.
В соответствии с частями 5 и 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом была проверена законность решения в обжалуемой части и соблюдение норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Кодекса основанием для отмены решения суда первой инстанции.
На основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 09.04.2004 года, ООО "Партнер-Инвест" приобрело в собственность нежилое помещение общей площадью 218,26 кв. м, расположенное по адресу г. Старый Оскол, микрорайон "Степной" N 1. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство N 981498 серии 31-АА от 26.04.2005 г.)
Индивидуальный предприниматель Аракелян М.Н. пользуется данным помещением, разместив там магазин непродовольственных товаров, на основании договора аренды от 26.10.2006 года. В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор самостоятельно заключает договора на оказание коммунальных услуг с соответствующими организациями, и в силу пункта 2.2.2 самостоятельно осуществляет вывоз мусора от результатов своей деятельности.
09.08.2005 года индивидуальный предприниматель Аракелян М.Н. заключила с ЗАО "Строительный центр" договор на оказание коммунальных услуг.
В сентябре 2005 года предпринимателем был разработан и согласован со Старооскольским региональным отделением по экологическому надзору Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора Белгородской области проект нормативов образования и лимитов размещения отходов от производственной деятельности.
Ссылаясь на то, что проектом предусмотрена возможность временного хранения отходов на открытых местах ТБО и отходов от оптово-розничной продукции и в закрытых помещениях отработанных люминесцентных и ртутесодержащих ламп, а также на то, что отсутствие места, выделенного для хранения отходов создает препятствия в деятельности магазина и может повлечь привлечение собственника и арендатора к административной ответственности, ООО "Партнер-Инвест" и индивидуальный предприниматель Аракелян М.Н. обратились с настоящим иском к жилищно-эксплуатационной организации и представителю собственников земельного участка.
Удовлетворяя исковые требования индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. к ТСЖ "Степной", суд первой инстанции сослался на обязанность ТСЖ как жилищно-эксплуатационной организации, в соответствии с Примерными правилами благоустройства, озеленения, чистоты и порядка на территории городского поселения "Город Старый Оскол", утвержденные постановлением Главы администрации Белгородской области от 12.08.2002 года N 319 и Правилами благоустройства, озеленения, обеспечения чистоты и порядка на территории городского поселения "Город Старый Оскол", утвержденными решением городского Собрания от 14.04.2006 года, выделять специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта. Кроме того, суд, не приводя норму материального права, нашел в действиях ответчика препятствия собственнику и арендатору помещения в осуществлении предпринимательской деятельности.
Судебная коллегия не находит данные выводы суда первой инстанции состоятельными. Правила, установленные приведенными нормативными актами, не подтверждают обоснованности исковых требований, т.к. обязанность организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечить уборку мусора не означает невозможность использования для этих целей мусоропровода, не может рассматривать в отрыве от оценки прав заявителя и правового статуса ответчика.
В соответствии с требованиями Федерального закона "Об охране окружающей среды" от 10.01.2002 года N 7-ФЗ, при планировании городских и сельских поселений должны приниматься меры по санитарной очистке, обезвреживанию и безопасному размещению отходов производства и потребления, соблюдаться нормативы допустимых выбросов и сбросов веществ и микроорганизмов, благоустройства территорий (п. 2 ст. 44).
Здания, строения, сооружения и иные объекты должны размещаться с учетом требований в области охраны окружающей среды, санитарно-гигиенических норм и градостроительных регламентов, установленных для каждой территориальной зоны (ст. 44 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ).
Публично-правовым ограничением права собственности на земельный участок в силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, (публично-правовой частью его режима) является требование соблюдать в черте поселений не только целевое назначение, но и правила по рациональному использованию земли, градостроительные и строительные регламенты и правила.
В соответствии с частью 3 пункта 4 Положения о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 года N 105, при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и наземного пространства, занятыми или предназначенными для проезда к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
При проектировании и строительстве жилого дома N 1 мкрн. Степной, было предусмотрено обеспечение строения мусоропроводом и не планировалось наличие площадки для хранения мусора. В связи с вводом дома в эксплуатацию оснований считать строительство осуществленным с нарушением градостроительных и санитарных норм и правил не имеется.
Начальник государственного экологического контроля по г. Ст. Оскол и Старооскольскому району в письме 28.02.2007 года подтвердил, что размещение контейнерных площадок не было предусмотрено при проектировании дома и может быть разрешено при условии внесения изменений в план застройки.
Из части 2 статьи 23 Закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Предметом договора о долевом строительстве нежилых помещений N 3Д-04-Ст-1/5м от 09.04.2004 года между заказчиком и дольщиком являлось финансирование строительства нежилого помещения ("Ателье"), отдельных конструктивных элементов и элементов благоустройства. Финансовое участие в строительстве открытой площадки для размещения контейнеров для хранения мусора не предусмотрено.
Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При заявлении негаторного иска, направленного на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать наличие у него соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь (право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, безвозмездного пользования (ссуды) и т.п.), факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом.
Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, получая во временное пользование здание или сооружение, приобретает права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Таким образом, удовлетворение негаторного иска индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. не основано на законе, т.к. он не обладает правами титульного владельца в отношении общего земельного участка, на котором расположен жилой дом, а препятствий именно в пользовании помещением отсутствие места хранения мусора не создает.
Угроза запрета осуществлять торговую деятельность, исходящего от соответствующего компетентного органа или привлечения предпринимателя к административной ответственности, не может быть квалифицирована как препятствия в пользовании нежилым помещением. В возможности осуществлять какой-либо вид деятельности арендатор имел возможность убедиться до заключения договора аренды.
Отсутствие в арендуемом помещении возможности оборудовать место хранения отходов не может свидетельствовать о возникновении новых обязанностей у собственника прилегающего земельного участка. От использования контейнеров ТСЖ (письмо от 06.03.2007 года исх. 15), предприниматель отказался. Договор от 01.01.2007 года между ТСЖ "Степной" и индивидуальным предпринимателем Аракелян М.Н. о предоставлении услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, также обязанностей товарищества по обеспечению местом для размещения сборников для ТБО не содержит.
Проект нормативов образования и лимитов размещения отходов для производственной деятельности от 29.09.2005 года, согласованный со Старооскольским региональным отделением по экологическому надзору Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора Белгородской области не подлежит применению для регулирования данных правоотношений, так как в силу статьи 19 Федерального закона "Об отходах производства и потребления" от 24.06.1998 года N 89-ФЗ относится к вопросам установления нормативов.
В силу положений статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть исполнимым.
Принимая решение, суд первой инстанции не учел возражение ответчика относительно невозможности выделения участка, соответствующего Санитарным правилам содержания территорий населенных мест, Правилами благоустройства, озеленения, обеспечения чистоты и порядка (п. 6.1). Исходя из плана проездов, тротуаров площадок, последние имеют целевое назначение.
Довод заявителя апелляционной жалобы относительно неправильного разрешения вопроса о надлежащем ответчике судебная коллегия не находит заслуживающим внимание.
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу подп. 3, 4, 5 пункта 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья, как один из способов управления жилым домом, вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
Согласно подп. 1 статьи 137, части 6 статьи 138, подп. 12 пункта 2 статьи 145, подп. 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации, товариществу в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
По смыслу пункта 1, подп. 4 пункта 2 статьи 44, пунктов 2, 3 статьи 161, статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в жилом доме является органом его управления в случае, если собственниками не избран иной способ управления. Одним из таких способов является товарищество собственников жилья.
Указанное означает, что полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.
Таким образом, решение общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества не является условием совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме.
На основании изложенного, решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года в части удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. к ТСЖ "Степной" подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года по делу N А08-1681/07-30 отменить в части удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Аракелян М.Н. к ТСЖ "Степной" и взыскания с ТСЖ "Степной" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 2000 рублей.
Индивидуальному предпринимателю Аракелян Марине Нотариковне в иске к товариществу собственников жилья "Степной" отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.11.2007 года по делу N А08-1681/07-30 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Аракелян Марины Нотариковны в пользу товарищества собственников жилья "Степной" расходы по государственной пошлине в сумме 1000 рублей по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
В.И.ФЕДОРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)