Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цымбаренко И.Б.,
судей: Москвиной Л.А., Пронниковой Е.В.,
при ведении протокола помощником судьи Распутиной И.И.,
при участии:
- от заявителя: Мелкумян Р.А. по дов. от 27.07.2012;
- Гречухина Т.В. по дов. N 004 от 11.12.2012;
- от ответчика: Сидельникова О.А. по дов. от 18.01.2013 N 77-30-1/3;
- рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест)
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2013 по делу N А40-6078/13 (2-35)
по заявлению ООО "СтройСити" (ОГРН 1057748623206, 125466, г. Москва, ул. Соколово-Мещерское, д. 25)
к заместителю председателя Москомстройинвеста Гончарову А.А.
об отмене постановления N 5 по делу N 25к-12 от 13.12.2012
установил:
ООО "СтройСити" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными и отмене постановления N 5 от 13.12.2012 г. заместителя Председателя Москомстройинвеста по делу об административном правонарушении N 25к-12, которым заявителю назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 500 000 руб. по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Решением суда от 18.04.2013 г. признано незаконными и отменено постановление N 5 по делу N 25к-12 от 13.12.2012, вынесенное заместителем Председателя Москомстройинвеста Гончаровым А.А., о привлечении ООО "СтройСити" к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
При этом суд исходил из того, что ответчиком не доказан факт привлечения Обществом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, а также наличие состава в действиях Общества административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование своих требований ответчик ссылается на то, что заявитель по настоящему делу не является застройщиком, лицом, имеющим право на привлечение денежных средств граждан в соответствии со ст. 3 Закона N 214-ФЗ. Жилой дом, в котором располагается квартира, право собственности, на которую впоследствии возникает у гражданина, на момент привлечения денежных средств не был введен в эксплуатацию, а денежные средства привлечены способом отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Представитель заявителя в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. При этом он указывает на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, поскольку заключение Обществом с гражданином предварительного договора купли-продажи квартиры и получение по такому договору денежных средств само по себе не является правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы, указанные в письменных объяснениях по делу.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, с учетом исследованных доказательств по делу, установленных обстоятельств, а также доводов апелляционной жалобы не находит оснований для отмены или изменения судебного акта, основываясь на следующем.
В соответствии с ч. 6 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Согласно ч. 7 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.
Заявление об оспаривании постановления по делу об административном правонарушении подано обществом в Арбитражный суд г. Москвы с соблюдением десятидневного срока, установленного ч. 2 ст. 208 АПК РФ, ч. 1 ст. 30.3 КоАП РФ.
Как следует из материалов дела, 19.09.2012 прокуратурой СЗАО г. Москвы совместно с Москомстройинвестом проведена выездная проверка ООО "СтройСити" по адресу; г. Москва, ул. Соколово-Мещерская, д. 25 по вопросу соблюдения требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В результате проверки установлено, что ООО "СтройСити" на основании предварительного договора от 20.02.2012 N 49-5к привлечены денежные средства гражданки Корнеевой Е.В. на строительство Объекта. Оплата по предварительному договору от 20.02.2012 N 49-5к произведена по реквизитам и в срок согласно договору 22.02.2012 платежным поручением N 2, 11.03.2012 платежными поручениями N 3, N 4, на общую сумму 7.674.100 рублей.
13.12.2012 постановлением N 5 заместителя Председателя Москомстройинвеста по делу об административном правонарушении N 25к-12, заявителю назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 500 000 руб. по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Не согласившись с постановлением, заявитель подал в суд жалобу по настоящему делу.
Судом установлено, что порядок привлечения Общества к административной ответственности соблюден (ст. ст. 28.2, 25.1, 25.4 КоАП РФ). Нарушений процедуры привлечения заявителя к административной ответственности, которые могут являться основанием для отмены оспариваемого согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10, судом не установлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Ответчик полагает, что действия ООО "СтройСити" регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве;) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
На основании ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В обоснование своих доводов Ответчик ссылается на часть пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 о том, что: "Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи".
Между тем право собственности на спорную квартиру возникло бы у покупателя, заключившего в данном случае предварительный договор купли-продажи уже созданной недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем, но не ранее заключения основного договора с продавцом и не ранее регистрации права собственности последнего на продаваемую квартиру, а также не ранее ввода дома в эксплуатацию (п. 4.1 предварительного договора - т. 3 л.д. 79).
При этом ответчик, решая вопрос о правосубъектности вменяемого обществу правонарушения не принял во внимание положения абзац второй пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 согласно которому, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что заявитель не является застройщиком и не был участником правоотношений по привлечению средств инвесторов или дольщиков для создания продаваемой недвижимости, т.е. не являлся субъектом вменяемого правонарушения, поскольку не участвовал в долевом строительстве многоквартирного дома.
При этом ответчиком не учтен и не опровергнут соответствующий материалам дела довод общества о том, что спорный объект (корпус 5) был полностью построен, за счет средств соинвесторов, а не физических лиц. Это следует из содержания выпущенного Департаментом городского заказа капитального строительства города Москвы Распоряжением N Р-25 от 11.10.2010 "О приемке завершенного строительством объекта "выполнение подрядных работ по строительству пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, район Куркино, мкр. 8, корпус N 5 (СЗАО)" и Актом приемки объекта капитального строительства государственного заказа города Москвы от 30.12.2011 года.
Согласно п. 7 данного Акта строительно-монтажные работы по корпусу 5 были окончены 25 ноября 2011 года, то есть за 3 месяца до заключения предварительного договора купли-продажи с Корнеевой Е.В. Таким образом, ООО "СтройСити", в соответствии со ст. 429 ГК РФ, заключило с Корнеевой Е.В., предварительный договор купли-продажи на уже созданный объект недвижимости - квартиру в корпусе 5 Мкр. 8 Куркино, г. Москва.
По условиям свободного волеизъявления сторон, выраженном в договоре, у Корнеевой Е.В. не возникает права собственности на квартиру созданную без ее участия, в том числе до формального введения ее в гражданский оборот, лишь одним из условий которого является введение дома в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно п. 4.8 предварительного договора Корнеева Е.В.. перечислила на расчетный счет ООО "СтройСити" денежные средства, в качестве обеспечения исполнения принятого на себя по предварительному договору обязательства по заключению основного договора в сроки и на условиях, предусмотренных предварительным договором (гарантийный взнос). При этом гарантийный взнос не становится собственностью ООО "СтройСити", что прямо оговорено в п. 4.9 данного договора, не является задатком или авансом и подлежит возврату Корнеевой Е.В. в течение 5 (Пяти) банковских дней с момента подписания Сторонами Основного договора путем банковского перевода на счет указанного гражданина.
Из содержания договора следует, что заявитель не привлекал денежные средства граждан для строительства и заключил предварительный и основной договоры купли-продажи, а не договора участия в долевом строительстве, имеющего, прежде всего, цель создания объекта недвижимости.
Основываясь на анализе правильно установленных обстоятельств, представленных сторонами доказательств и действующего законодательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к общему выводу о том, что ответчик не подтвердил наличие в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
При таких данных апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2013 по делу N А40-6078/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
И.Б.ЦЫМБАРЕНКО
Судьи
Л.А.МОСКВИНА
Е.В.ПРОННИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2013 N 09АП-16594/2011 ПО ДЕЛУ N А40-6078/13
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2013 г. N 09АП-16594/2011
Дело N А40-6078/13
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цымбаренко И.Б.,
судей: Москвиной Л.А., Пронниковой Е.В.,
при ведении протокола помощником судьи Распутиной И.И.,
при участии:
- от заявителя: Мелкумян Р.А. по дов. от 27.07.2012;
- Гречухина Т.В. по дов. N 004 от 11.12.2012;
- от ответчика: Сидельникова О.А. по дов. от 18.01.2013 N 77-30-1/3;
- рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест)
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2013 по делу N А40-6078/13 (2-35)
по заявлению ООО "СтройСити" (ОГРН 1057748623206, 125466, г. Москва, ул. Соколово-Мещерское, д. 25)
к заместителю председателя Москомстройинвеста Гончарову А.А.
об отмене постановления N 5 по делу N 25к-12 от 13.12.2012
установил:
ООО "СтройСити" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными и отмене постановления N 5 от 13.12.2012 г. заместителя Председателя Москомстройинвеста по делу об административном правонарушении N 25к-12, которым заявителю назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 500 000 руб. по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Решением суда от 18.04.2013 г. признано незаконными и отменено постановление N 5 по делу N 25к-12 от 13.12.2012, вынесенное заместителем Председателя Москомстройинвеста Гончаровым А.А., о привлечении ООО "СтройСити" к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
При этом суд исходил из того, что ответчиком не доказан факт привлечения Обществом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, а также наличие состава в действиях Общества административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование своих требований ответчик ссылается на то, что заявитель по настоящему делу не является застройщиком, лицом, имеющим право на привлечение денежных средств граждан в соответствии со ст. 3 Закона N 214-ФЗ. Жилой дом, в котором располагается квартира, право собственности, на которую впоследствии возникает у гражданина, на момент привлечения денежных средств не был введен в эксплуатацию, а денежные средства привлечены способом отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Представитель заявителя в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. При этом он указывает на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, поскольку заключение Обществом с гражданином предварительного договора купли-продажи квартиры и получение по такому договору денежных средств само по себе не является правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы, указанные в письменных объяснениях по делу.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, с учетом исследованных доказательств по делу, установленных обстоятельств, а также доводов апелляционной жалобы не находит оснований для отмены или изменения судебного акта, основываясь на следующем.
В соответствии с ч. 6 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Согласно ч. 7 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.
Заявление об оспаривании постановления по делу об административном правонарушении подано обществом в Арбитражный суд г. Москвы с соблюдением десятидневного срока, установленного ч. 2 ст. 208 АПК РФ, ч. 1 ст. 30.3 КоАП РФ.
Как следует из материалов дела, 19.09.2012 прокуратурой СЗАО г. Москвы совместно с Москомстройинвестом проведена выездная проверка ООО "СтройСити" по адресу; г. Москва, ул. Соколово-Мещерская, д. 25 по вопросу соблюдения требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В результате проверки установлено, что ООО "СтройСити" на основании предварительного договора от 20.02.2012 N 49-5к привлечены денежные средства гражданки Корнеевой Е.В. на строительство Объекта. Оплата по предварительному договору от 20.02.2012 N 49-5к произведена по реквизитам и в срок согласно договору 22.02.2012 платежным поручением N 2, 11.03.2012 платежными поручениями N 3, N 4, на общую сумму 7.674.100 рублей.
13.12.2012 постановлением N 5 заместителя Председателя Москомстройинвеста по делу об административном правонарушении N 25к-12, заявителю назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 500 000 руб. по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Не согласившись с постановлением, заявитель подал в суд жалобу по настоящему делу.
Судом установлено, что порядок привлечения Общества к административной ответственности соблюден (ст. ст. 28.2, 25.1, 25.4 КоАП РФ). Нарушений процедуры привлечения заявителя к административной ответственности, которые могут являться основанием для отмены оспариваемого согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10, судом не установлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Ответчик полагает, что действия ООО "СтройСити" регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве;) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
На основании ч. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В обоснование своих доводов Ответчик ссылается на часть пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 о том, что: "Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи".
Между тем право собственности на спорную квартиру возникло бы у покупателя, заключившего в данном случае предварительный договор купли-продажи уже созданной недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем, но не ранее заключения основного договора с продавцом и не ранее регистрации права собственности последнего на продаваемую квартиру, а также не ранее ввода дома в эксплуатацию (п. 4.1 предварительного договора - т. 3 л.д. 79).
При этом ответчик, решая вопрос о правосубъектности вменяемого обществу правонарушения не принял во внимание положения абзац второй пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 согласно которому, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что заявитель не является застройщиком и не был участником правоотношений по привлечению средств инвесторов или дольщиков для создания продаваемой недвижимости, т.е. не являлся субъектом вменяемого правонарушения, поскольку не участвовал в долевом строительстве многоквартирного дома.
При этом ответчиком не учтен и не опровергнут соответствующий материалам дела довод общества о том, что спорный объект (корпус 5) был полностью построен, за счет средств соинвесторов, а не физических лиц. Это следует из содержания выпущенного Департаментом городского заказа капитального строительства города Москвы Распоряжением N Р-25 от 11.10.2010 "О приемке завершенного строительством объекта "выполнение подрядных работ по строительству пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, район Куркино, мкр. 8, корпус N 5 (СЗАО)" и Актом приемки объекта капитального строительства государственного заказа города Москвы от 30.12.2011 года.
Согласно п. 7 данного Акта строительно-монтажные работы по корпусу 5 были окончены 25 ноября 2011 года, то есть за 3 месяца до заключения предварительного договора купли-продажи с Корнеевой Е.В. Таким образом, ООО "СтройСити", в соответствии со ст. 429 ГК РФ, заключило с Корнеевой Е.В., предварительный договор купли-продажи на уже созданный объект недвижимости - квартиру в корпусе 5 Мкр. 8 Куркино, г. Москва.
По условиям свободного волеизъявления сторон, выраженном в договоре, у Корнеевой Е.В. не возникает права собственности на квартиру созданную без ее участия, в том числе до формального введения ее в гражданский оборот, лишь одним из условий которого является введение дома в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно п. 4.8 предварительного договора Корнеева Е.В.. перечислила на расчетный счет ООО "СтройСити" денежные средства, в качестве обеспечения исполнения принятого на себя по предварительному договору обязательства по заключению основного договора в сроки и на условиях, предусмотренных предварительным договором (гарантийный взнос). При этом гарантийный взнос не становится собственностью ООО "СтройСити", что прямо оговорено в п. 4.9 данного договора, не является задатком или авансом и подлежит возврату Корнеевой Е.В. в течение 5 (Пяти) банковских дней с момента подписания Сторонами Основного договора путем банковского перевода на счет указанного гражданина.
Из содержания договора следует, что заявитель не привлекал денежные средства граждан для строительства и заключил предварительный и основной договоры купли-продажи, а не договора участия в долевом строительстве, имеющего, прежде всего, цель создания объекта недвижимости.
Основываясь на анализе правильно установленных обстоятельств, представленных сторонами доказательств и действующего законодательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к общему выводу о том, что ответчик не подтвердил наличие в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
При таких данных апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2013 по делу N А40-6078/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
И.Б.ЦЫМБАРЕНКО
Судьи
Л.А.МОСКВИНА
Е.В.ПРОННИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)