Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сурков В.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Ермаковой Е.И.,
судей - Черкуновой Л.В., Николаевой Н.М.
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ТСЖ "Фор Пост" на решение Ленинского районного суда г. Самары от 15 марта 2013 года, которым постановлено:
"Иск ТСЖ "Фор Пост" к К.М., В. и ООО "Волга" о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права общей долевой собственности за собственником помещений многоквартирного дома и взыскании судебных расходов - оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Черкуновой Л.В., судебная коллегия
установила:
ТСЖ "Фор Пост" обратилось в суд с иском к К.М., В. и ООО "Волга" о признании недействительной в силу ничтожности сделки, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права общей долевой собственности.
В обоснование заявленных требований истец указал, что застройщик ООО "ПКФ "Волгострой" на основании заключенного с ОАО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ договора, окончил строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, очередь N, секция N, однако в эксплуатацию дом сдан не был, в связи с наличием недостатков строительства.
В целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома решением Учредительного собрания собственников (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) создано ТСЖ "Фор Пост", включенное ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц.
В связи с непринятием Государственной комиссией дома в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ застройщик (ООО ПКФ "Волгострой") фактически устранился от исправления выявленных недостатков и ДД.ММ.ГГГГ передал ТСЖ "Фор Пост" по акту приема-передачи жилой дом по <адрес>.
Истцом собственными силами, за счет средств членов ТСЖ и дольщиков выполнены необходимые работы, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.
Для нужд обслуживания жилого дома и обеспечения деятельности ТСЖ на 9-м техническом этаже жилого дома выделено нежилое помещение площадью <данные изъяты>., на общем собрании членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ принято решение разместить в указанном нежилом помещении бухгалтерию ТСЖ, архив, склад хранения инвентаря и др. Фактически данное помещение использовалось истцом для собственных нужд.
Однако ДД.ММ.ГГГГ истцом обнаружено, что на железную дверь указанного помещения поставлен замок и дверь закрыта на ключ.
Истцу стало известно, что собственником указанного нежилого помещения является В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с К.М., который приобрел спорное помещении по договору об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N, секция N (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Ш. В свою очередь, Ш. приобрел право на указанное помещение по договору об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между с ООО ПКФ "Волгострой".
Ссылаясь на то, что вышеуказанные договоры не соответствуют требованиям закона, являются ничтожными, поскольку спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания квартир жилого дома, является общей собственностью домовладельцев и не может быть предметом сделки, а также на ст. ст. 166, 167, 290, 301, 302 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, истец просил суд:
- 1) признать договор об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.М. и ООО ПКФ "Волгострой" на основании договора об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N секция N (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ в части нежилого помещения площадью <данные изъяты>., <данные изъяты> технический этаж, и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.М. и В. по приобретению нежилого помещения площадью <данные изъяты>., <данные изъяты> технический этаж, недействительными (ничтожными);
- 2) применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде двусторонней реституции:
- взыскать с ООО "Волга" (правопреемника ОООО ПКФ "Волгострой") в пользу К.М. полученные по договору об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ:
- - взыскать с К.М. в пользу В. <данные изъяты> полученные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;
- - отменить государственную регистрацию права собственности В. на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>. в <адрес>, кадастровый номер N;
- 3) признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> в <адрес>, кадастровый номер N;
- 4) взыскать с ответчиков в равных долях судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> а также расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе представитель ТСЖ "Фор Пост" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В жалобе указывает, что в нарушение требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, ст. ст. 195, 198 ГПК РФ исковое требование истца о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на нежилое помещение предметом разбирательства суда не являлось. При этом, суд отказал в его удовлетворении, не приведя в обоснование своего решения каких-либо мотивов, по сути, оставив их без рассмотрения. В качестве основания возникновения права на спорное помещение у К.М. суд сослался на решение Ленинского районного суда г. Самары от 16.04.2008 г. Однако суд не учел, что ТСЖ не было привлечено к участию в деле о признании за К.М. права собственности на спорный объект недвижимости, и не принял во внимание п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Полагает необоснованным вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку ответчиками не представлено суду доказательств начала исполнения сделки договора об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между К.М. и ООО ПФК "Волгострой" и договора об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N, секция N (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ Не установлено реальное исполнение сделки.
В судебном заседании коллегии представители ТСЖ "Фор Пост" - С.Е., С.Н., С.А. (по доверенностям) доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить по изложенным в жалобе основаниям.
Представитель В. - К.А. (по доверенности) возражала против доводов апелляционной жалобы, с решением суда согласилась.
К.М., Ш., представители Управления Росреестра по Самарской области, ООО "Волга", Самарского филиала ФГУР "Ростехивентаризация", не явились, извещались надлежащим образом и своевременно.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей ТСЖ "Фор Пост" в поддержание доводов жалобы, возражения на жалобу представителя В. -К.А., обсудив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела следует, что на основании Постановления Главы города Самары от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N а ОАО "<данные изъяты>" предоставлен в аренду земельный участок и разрешено производство строительных работ по реконструкции жилой застройки квартала N в границах улиц <адрес>.
Проектная документация для строительства жилого дома разработана проектной организацией "<данные изъяты>" и прошла государственную вневедомственную экспертизу.
Материалами дела подтверждается, что ОАО "<данные изъяты>" ДД.ММ.ГГГГ заключило договор N с ООО "Производственно-коммерческая фирма "Волгострой", в соответствии с которым ООО "ПКФ "Волгострой" приняло на себя обязательства по строительству жилого дома по <адрес>, очередь N, секция N.
Установлено, что для осуществления финансирования строительства застройщик заключал договора с гражданами об инвестировании строительства жилого дома.
В соответствии с договором б/н от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства нежилого помещения, заключенным между Ш. (инвестор) и ООО ПКФ "Волгострой" (застройщик), инвестор принимает участие в строительстве в части финансирования нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> очередь, секция N.
Из материалов дела следует, что Ш. свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ по оплате доли нежилого помещения выполнил в полном объеме.
Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ "Волгострой" (застройщик), Ш. (дольщик) и К.М. (новый дольщик) заключен договор об уступке прав на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N, секция N (<адрес>).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора дольщик уступает (передает) новому дольщику право на долевое участие в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, квартал N, секция N, очередь N, принадлежащее ему на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ "Об инвестировании строительства нежилого помещения". Объектом передаваемого права является доля в строительстве вышеуказанного жилого дома в виде нежилого помещения на техническом этаже общей площадью <данные изъяты>
В целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в доме, возведенном застройщиком, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома решением Учредительного собрания собственников создано ТСЖ "Фор Пост", включенное ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц.
Согласно распоряжению и.о. Главы администрации Ленинского района г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес>.
Установлено также, что акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ членами комиссии подписан не был, после чего застройщик - ООО ПКФ "Волгострой" ДД.ММ.ГГГГ передал ТСЖ "Фор Пост" по акту приема-передачи жилой дом по <адрес>.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N, указанный объект введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.
По сообщению Самарского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" на момент технической инвентаризации объекта ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> отдельно не существовало и входило в прочую площадь.
ДД.ММ.ГГГГ между К.М. и В. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> технический этаж: комнаты N, кадастровый (или условный) номер N
По сведениям Управления Росреестра по Самарской области собственником спорного объекта является В.
Разрешая заявленные истцом требования, суд обоснованно исходил из следующего.
Из материалов гражданского дела N усматривается, что К.М. обратился в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ООО ПКФ "Волгострой" о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> на техническом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Решением Ленинского районного суда г. Самары от 16.04.2008 г. исковые требования К.М. удовлетворены, за истцом признано право собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>., расположенное на техническом этаж в <адрес> Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ "Волгострой" (застройщик), Ш. (дольщик) и К.М. (новый дольщик) заключен договор об уступке прав на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N, секция N (<адрес>), дом застройщиком возведен, стороны свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома выполнили полностью и взаимных претензий не имеют, что позволило суду принять решение об удовлетворении заявленных требований.
Решение суда вступило в законную силу.
По итогам технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ составлен технический паспорт спорного нежилого помещения, ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение постановлено на кадастровый учет, что следует из копии кадастрового паспорта.
В соответствии со ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Принимая во внимание, что право собственности К.М. на спорное нежилое помещение возникло на основании вступившего в законную силу судебного решения, суд пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилого дома, последующих сделок, применении последствий недействительности ничтожных сделок не имеется.
Кроме того, отказывая ТСЖ "Фор Пост" в удовлетворении заявленных требований суд обоснованно исходил из попуска истцом срока давности для обращения в суд с настоящими требованиям.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу об отказе ТСЖ "Фор Пост" в удовлетворении требования о признании договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным), а также производных от него требований.
В апелляционной жалобе представитель ТСЖ "Фор Пост" ссылается на необоснованность выводов суда о пропуске истцом срока исковой давности, в частности указывает, что ответчиками не представлено суду доказательств начала исполнения сделки договора об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между К.М. и ООО ПФК "Волгострой" и договора об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N секция N (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ
Вместе с тем указанные обстоятельства не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано: ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать: такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 ст. 181 гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В ходе рассмотрения дела представителем ответчика В. заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Как установлено, первоначально договор об инвестировании заключен между ООО ПКФ "Волгострой" и Ш. ДД.ММ.ГГГГ Имеющейся в материалах гражданского дела N справкой застройщика, отзывом на исковое заявление, договором об уступке права от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается, что оплата по оспариваемому договору Ш. произведена в полном объеме.
В последующем права по договору об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ переданы Ш. К.М. на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке доли в строительстве.
ДД.ММ.ГГГГ ООО ПКФ "Волгострой" и К.М. подписан акт приема-передачи, из которого усматривается, что ООО ПКФ "Волгострой" передало К.М., указанное в договоре от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение (гражданское дело N л.д. 9).
В пункте 5 указанного акта приема-передачи также определено, что застройщик (ООО ПФК "Волгострой") подтверждает, что все условия по финансированию строительства объекта, указанные в договоре выполнены.
Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о реальном исполнении первоначальным инвестором Ш. условий договора (ДД.ММ.ГГГГ), а также в последующем К.М. (ДД.ММ.ГГГГ), однако с иском в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ
При этом следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ течение срока давности по требованиям, связанным с недействительностью ничтожной сделки, определяется не субъективным фактором (осведомленностью лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что выводы суда о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями являются законными и обоснованными.
Доводы представителей истцов о том, состоявшееся решение суда от 16.04.2008 г. не имеет преюдициального значения при разрешении данного спора, со ссылкой на п. 4 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", судебная коллегия также не принимает во внимание.
Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.
Данное положение необходимо рассматривать в совокупности с п. 4 Постановления Пленума N 10/22, в котором указано: по смыслу ч. ч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
Таким образом, запись о зарегистрированном на основании решения суда праве, на что направлены требования истца, может быть преодолена лицом, не участвовавшим в таком деле, если есть основания считать, что именно оно является действительным собственником имущества.
Поскольку ТСЖ "Фор Пост" не заявляет о своих правах на спорное имущество, образовано собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости, судебная коллегия полагает, что оспариваемыми сделками права и законные интересы истца не затрагиваются.
Кроме того, установленные решением суда от 16.04.2008 г. юридические факты относительно заключения и исполнения сторонами оспариваемых договоров, не опровергнуты истцом в ходе рассмотрения настоящего дела.
Истцами также не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что спорное нежилое помещение, расположенное на техническом этаже, предназначено для обслуживания квартир жилого дома. В ходе рассмотрения дела представители истца не оспаривали, что указанное нежилое помещение было создано застройщиком, в неизменном виде передано ТСЖ, перепланировки технического этажа для создания нежилого помещения, ответчиками не осуществлялось.
Более того, ТСЖ "ФОР Пост" используют спорное помещение как нежилое для собственных нужд.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не были рассмотрены требования о признании права собственности на нежилое помещение, не являются основанием к отмене решения суда, поскольку указанные требования являются производными от требований об оспаривании сделок, в удовлетворении которых истцу отказано.
Судебная коллегия полагает, что обстоятельствам дела судом дана правильная, соответствующая материалам дела оценка, выводы суда основаны на требованиях действующего законодательства, решение суда является мотивированным, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 15 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ "Фор Пост" - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4633/2013
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2013 г. по делу N 33-4633/2013
Судья: Сурков В.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Ермаковой Е.И.,
судей - Черкуновой Л.В., Николаевой Н.М.
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ТСЖ "Фор Пост" на решение Ленинского районного суда г. Самары от 15 марта 2013 года, которым постановлено:
"Иск ТСЖ "Фор Пост" к К.М., В. и ООО "Волга" о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права общей долевой собственности за собственником помещений многоквартирного дома и взыскании судебных расходов - оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Черкуновой Л.В., судебная коллегия
установила:
ТСЖ "Фор Пост" обратилось в суд с иском к К.М., В. и ООО "Волга" о признании недействительной в силу ничтожности сделки, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права общей долевой собственности.
В обоснование заявленных требований истец указал, что застройщик ООО "ПКФ "Волгострой" на основании заключенного с ОАО "<данные изъяты>" от ДД.ММ.ГГГГ договора, окончил строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, очередь N, секция N, однако в эксплуатацию дом сдан не был, в связи с наличием недостатков строительства.
В целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома решением Учредительного собрания собственников (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) создано ТСЖ "Фор Пост", включенное ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц.
В связи с непринятием Государственной комиссией дома в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ застройщик (ООО ПКФ "Волгострой") фактически устранился от исправления выявленных недостатков и ДД.ММ.ГГГГ передал ТСЖ "Фор Пост" по акту приема-передачи жилой дом по <адрес>.
Истцом собственными силами, за счет средств членов ТСЖ и дольщиков выполнены необходимые работы, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.
Для нужд обслуживания жилого дома и обеспечения деятельности ТСЖ на 9-м техническом этаже жилого дома выделено нежилое помещение площадью <данные изъяты>., на общем собрании членов ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ принято решение разместить в указанном нежилом помещении бухгалтерию ТСЖ, архив, склад хранения инвентаря и др. Фактически данное помещение использовалось истцом для собственных нужд.
Однако ДД.ММ.ГГГГ истцом обнаружено, что на железную дверь указанного помещения поставлен замок и дверь закрыта на ключ.
Истцу стало известно, что собственником указанного нежилого помещения является В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с К.М., который приобрел спорное помещении по договору об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N, секция N (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Ш. В свою очередь, Ш. приобрел право на указанное помещение по договору об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между с ООО ПКФ "Волгострой".
Ссылаясь на то, что вышеуказанные договоры не соответствуют требованиям закона, являются ничтожными, поскольку спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания квартир жилого дома, является общей собственностью домовладельцев и не может быть предметом сделки, а также на ст. ст. 166, 167, 290, 301, 302 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, истец просил суд:
- 1) признать договор об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.М. и ООО ПКФ "Волгострой" на основании договора об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N секция N (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ в части нежилого помещения площадью <данные изъяты>., <данные изъяты> технический этаж, и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между К.М. и В. по приобретению нежилого помещения площадью <данные изъяты>., <данные изъяты> технический этаж, недействительными (ничтожными);
- 2) применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде двусторонней реституции:
- взыскать с ООО "Волга" (правопреемника ОООО ПКФ "Волгострой") в пользу К.М. полученные по договору об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ:
- - взыскать с К.М. в пользу В. <данные изъяты> полученные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;
- - отменить государственную регистрацию права собственности В. на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>. в <адрес>, кадастровый номер N;
- 3) признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> в <адрес>, кадастровый номер N;
- 4) взыскать с ответчиков в равных долях судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> а также расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе представитель ТСЖ "Фор Пост" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В жалобе указывает, что в нарушение требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, ст. ст. 195, 198 ГПК РФ исковое требование истца о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на нежилое помещение предметом разбирательства суда не являлось. При этом, суд отказал в его удовлетворении, не приведя в обоснование своего решения каких-либо мотивов, по сути, оставив их без рассмотрения. В качестве основания возникновения права на спорное помещение у К.М. суд сослался на решение Ленинского районного суда г. Самары от 16.04.2008 г. Однако суд не учел, что ТСЖ не было привлечено к участию в деле о признании за К.М. права собственности на спорный объект недвижимости, и не принял во внимание п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Полагает необоснованным вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку ответчиками не представлено суду доказательств начала исполнения сделки договора об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между К.М. и ООО ПФК "Волгострой" и договора об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N, секция N (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ Не установлено реальное исполнение сделки.
В судебном заседании коллегии представители ТСЖ "Фор Пост" - С.Е., С.Н., С.А. (по доверенностям) доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить по изложенным в жалобе основаниям.
Представитель В. - К.А. (по доверенности) возражала против доводов апелляционной жалобы, с решением суда согласилась.
К.М., Ш., представители Управления Росреестра по Самарской области, ООО "Волга", Самарского филиала ФГУР "Ростехивентаризация", не явились, извещались надлежащим образом и своевременно.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей ТСЖ "Фор Пост" в поддержание доводов жалобы, возражения на жалобу представителя В. -К.А., обсудив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела следует, что на основании Постановления Главы города Самары от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N а ОАО "<данные изъяты>" предоставлен в аренду земельный участок и разрешено производство строительных работ по реконструкции жилой застройки квартала N в границах улиц <адрес>.
Проектная документация для строительства жилого дома разработана проектной организацией "<данные изъяты>" и прошла государственную вневедомственную экспертизу.
Материалами дела подтверждается, что ОАО "<данные изъяты>" ДД.ММ.ГГГГ заключило договор N с ООО "Производственно-коммерческая фирма "Волгострой", в соответствии с которым ООО "ПКФ "Волгострой" приняло на себя обязательства по строительству жилого дома по <адрес>, очередь N, секция N.
Установлено, что для осуществления финансирования строительства застройщик заключал договора с гражданами об инвестировании строительства жилого дома.
В соответствии с договором б/н от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства нежилого помещения, заключенным между Ш. (инвестор) и ООО ПКФ "Волгострой" (застройщик), инвестор принимает участие в строительстве в части финансирования нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> очередь, секция N.
Из материалов дела следует, что Ш. свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ по оплате доли нежилого помещения выполнил в полном объеме.
Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ "Волгострой" (застройщик), Ш. (дольщик) и К.М. (новый дольщик) заключен договор об уступке прав на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N, секция N (<адрес>).
В соответствии с п. 1.1 указанного договора дольщик уступает (передает) новому дольщику право на долевое участие в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>, квартал N, секция N, очередь N, принадлежащее ему на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ "Об инвестировании строительства нежилого помещения". Объектом передаваемого права является доля в строительстве вышеуказанного жилого дома в виде нежилого помещения на техническом этаже общей площадью <данные изъяты>
В целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в доме, возведенном застройщиком, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома решением Учредительного собрания собственников создано ТСЖ "Фор Пост", включенное ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц.
Согласно распоряжению и.о. Главы администрации Ленинского района г. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес>.
Установлено также, что акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ членами комиссии подписан не был, после чего застройщик - ООО ПКФ "Волгострой" ДД.ММ.ГГГГ передал ТСЖ "Фор Пост" по акту приема-передачи жилой дом по <адрес>.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N, указанный объект введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.
По сообщению Самарского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" на момент технической инвентаризации объекта ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> отдельно не существовало и входило в прочую площадь.
ДД.ММ.ГГГГ между К.М. и В. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> технический этаж: комнаты N, кадастровый (или условный) номер N
По сведениям Управления Росреестра по Самарской области собственником спорного объекта является В.
Разрешая заявленные истцом требования, суд обоснованно исходил из следующего.
Из материалов гражданского дела N усматривается, что К.М. обратился в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ООО ПКФ "Волгострой" о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> на техническом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Решением Ленинского районного суда г. Самары от 16.04.2008 г. исковые требования К.М. удовлетворены, за истцом признано право собственности на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>., расположенное на техническом этаж в <адрес> Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ "Волгострой" (застройщик), Ш. (дольщик) и К.М. (новый дольщик) заключен договор об уступке прав на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N, секция N (<адрес>), дом застройщиком возведен, стороны свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома выполнили полностью и взаимных претензий не имеют, что позволило суду принять решение об удовлетворении заявленных требований.
Решение суда вступило в законную силу.
По итогам технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ составлен технический паспорт спорного нежилого помещения, ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение постановлено на кадастровый учет, что следует из копии кадастрового паспорта.
В соответствии со ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Принимая во внимание, что право собственности К.М. на спорное нежилое помещение возникло на основании вступившего в законную силу судебного решения, суд пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилого дома, последующих сделок, применении последствий недействительности ничтожных сделок не имеется.
Кроме того, отказывая ТСЖ "Фор Пост" в удовлетворении заявленных требований суд обоснованно исходил из попуска истцом срока давности для обращения в суд с настоящими требованиям.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу об отказе ТСЖ "Фор Пост" в удовлетворении требования о признании договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным), а также производных от него требований.
В апелляционной жалобе представитель ТСЖ "Фор Пост" ссылается на необоснованность выводов суда о пропуске истцом срока исковой давности, в частности указывает, что ответчиками не представлено суду доказательств начала исполнения сделки договора об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между К.М. и ООО ПФК "Волгострой" и договора об уступке права на долевое участие в строительстве нежилого помещения в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, квартал N секция N (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ
Вместе с тем указанные обстоятельства не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано: ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать: такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 ст. 181 гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В ходе рассмотрения дела представителем ответчика В. заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Как установлено, первоначально договор об инвестировании заключен между ООО ПКФ "Волгострой" и Ш. ДД.ММ.ГГГГ Имеющейся в материалах гражданского дела N справкой застройщика, отзывом на исковое заявление, договором об уступке права от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается, что оплата по оспариваемому договору Ш. произведена в полном объеме.
В последующем права по договору об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ переданы Ш. К.М. на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке доли в строительстве.
ДД.ММ.ГГГГ ООО ПКФ "Волгострой" и К.М. подписан акт приема-передачи, из которого усматривается, что ООО ПКФ "Волгострой" передало К.М., указанное в договоре от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение (гражданское дело N л.д. 9).
В пункте 5 указанного акта приема-передачи также определено, что застройщик (ООО ПФК "Волгострой") подтверждает, что все условия по финансированию строительства объекта, указанные в договоре выполнены.
Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о реальном исполнении первоначальным инвестором Ш. условий договора (ДД.ММ.ГГГГ), а также в последующем К.М. (ДД.ММ.ГГГГ), однако с иском в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ
При этом следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ течение срока давности по требованиям, связанным с недействительностью ничтожной сделки, определяется не субъективным фактором (осведомленностью лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что выводы суда о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями являются законными и обоснованными.
Доводы представителей истцов о том, состоявшееся решение суда от 16.04.2008 г. не имеет преюдициального значения при разрешении данного спора, со ссылкой на п. 4 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", судебная коллегия также не принимает во внимание.
Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.
Данное положение необходимо рассматривать в совокупности с п. 4 Постановления Пленума N 10/22, в котором указано: по смыслу ч. ч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
Таким образом, запись о зарегистрированном на основании решения суда праве, на что направлены требования истца, может быть преодолена лицом, не участвовавшим в таком деле, если есть основания считать, что именно оно является действительным собственником имущества.
Поскольку ТСЖ "Фор Пост" не заявляет о своих правах на спорное имущество, образовано собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости, судебная коллегия полагает, что оспариваемыми сделками права и законные интересы истца не затрагиваются.
Кроме того, установленные решением суда от 16.04.2008 г. юридические факты относительно заключения и исполнения сторонами оспариваемых договоров, не опровергнуты истцом в ходе рассмотрения настоящего дела.
Истцами также не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что спорное нежилое помещение, расположенное на техническом этаже, предназначено для обслуживания квартир жилого дома. В ходе рассмотрения дела представители истца не оспаривали, что указанное нежилое помещение было создано застройщиком, в неизменном виде передано ТСЖ, перепланировки технического этажа для создания нежилого помещения, ответчиками не осуществлялось.
Более того, ТСЖ "ФОР Пост" используют спорное помещение как нежилое для собственных нужд.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не были рассмотрены требования о признании права собственности на нежилое помещение, не являются основанием к отмене решения суда, поскольку указанные требования являются производными от требований об оспаривании сделок, в удовлетворении которых истцу отказано.
Судебная коллегия полагает, что обстоятельствам дела судом дана правильная, соответствующая материалам дела оценка, выводы суда основаны на требованиях действующего законодательства, решение суда является мотивированным, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 15 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ "Фор Пост" - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)