Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Сулименко
судей И.Г. Винокур, А.Н. Герасименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Салпагаровой А.Р.,
при участии:
от открытого акционерного общества "Сбербанк России": представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 47129),
Зельцер М.А. не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 47123),
Временный управляющий Лавриненко Л.Г. не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 47125),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" Центральное отделение N 1806
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 02.07.2012 по делу N А32-21422/2010
об исключении денежных требований из реестра требований должника и включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой",
принятое в составе судьи Шевцова А.С.,
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой" Зельцер Михаил Аркадьевич обратился с заявлением об исключении из реестра требований кредиторов должника суммы требований, включенной в реестр требований кредиторов должника в размере 3 333 557 руб., признании требования о передаче в собственность жилого помещения в виде квартиры N 45, с одной жилой комнатой, площадью 53, 83 руб. кв. м (включая площадь балконов и лоджий) на сумму 2 691 500 руб. руб., расположенной на 8 этаже 18-этажного жилого дома с готовностью объекта 75% с общей площадью застройки 494, 9 кв. м, литер ББ1 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, мкр. "Средняя Мацеста", с кадастровым номером 23:49:0303008:0:25 (с учетом уточнений заявленных требований).
В обоснование заявленных требований Зельцер М.А. указал на наличие с должником правоотношений по долевому участию в строительстве.
Аналогичное ходатайство об исключении требований Зельцер М.А. из реестра требований кредиторов должника заявлено временным управляющим должника.
Определением суда от 02.07.2012 ходатайство заявителя об уточнении заявленных требований удовлетворено, ходатайство временного управляющего и заявителя об исключении его денежных требований из реестра требований кредиторов должника удовлетворено, денежные требования Зельцер Михаила Аркадьевича в сумме 3 333 557 руб. исключены из реестра требований кредиторов ЗАО "Кубанькапстрой"; в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "Кубанькапстрой" включены требования Зельцер Михаила Аркадьевича в отношении 1-комнатной квартиры N 45, площадью 53,83 руб. кв. м (включая площадь балконов и лоджий), расположенной на 8 этаже 18-этажного жилого дома с готовностью объекта 75% с общей площадью застройки 494, 9 кв. м, литер ББ1 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, мкр. "Средняя Мацеста", с кадастровым номером 23:49:0303008:0:25. Указано, что оплата застройщику произведена в размере 2 691 500 руб.
Определение мотивировано тем, что требования дольщика обоснованы и подлежат включению в реестр требований о передаче жилых помещений.
ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило определение отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции при вынесении обжалуемого определения норм процессуального и материального права. В частности, банк указал, что между должником и заявителем был заключен договор займа б/н от 14.10.2008, который не содержит обязательств заемщика передать займодавцу жилое помещение. Между Зельцер М.А. и ЗАО "Кубанькапстрой" в отношении объекта долевого строительства - квартиры N 45 заключен только предварительный договор участия в долевом строительстве. Суд первой инстанции не учел, что между ОАО "Сбербанк России" и ЗАО "Кубанькапстрой" заключен договор залога от 17.06.2008. Заявитель апелляционной жалобы также указал, что суд первой инстанции удовлетворил требования кредитора без проверки заявления о фальсификации, не приняв меры к истребованию дополнительных доказательств по делу, что привело к неполному исследованию обстоятельств, имеющих значение для дела.
Зельцер М.А. представил возражения на апелляционную жалобу, просит оставить обжалованный судебный акт без изменения. Указал, что к спорным правоотношениям не подлежит применению статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации; обязательство застройщика передать жилое помещение возникло в связи с заключением предварительного договора и договора займа, при этом, заключение договора займа было связано с возникшими между сторонами отношениями по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением суда от 27.08.2010 в отношении ЗАО "Кубанькапстрой" введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2010 по делу N А32-21422/2010 в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "Кубанькапстрой", г. Краснодар ИНН/ОГРН 2312106736/1032307185240, включены требования Зельцер Михаила Аркадьевича в сумме 3 333 557 руб., в том числе: 3 230 000 руб. - сумма основного долга, 103 557 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2011 судом было определено применить к делу N А32-21422/2010 при банкротстве ЗАО "Кубанькапстрой", г. Краснодар, ИНН/ОГРН 2312106736/1032307185240, правила параграфа 7 главы 9 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Параграф 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает, что участником строительства может быть заявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (статья 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Учитывая, что положения параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" применены определением от 22.09.2011, Зельцер М.А. правомерно обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об изменении статуса кредитора, просил включить в реестр требований кредитора требования о передаче жилых помещений - квартиры 1-комнатной квартиры N 45, площадью 53, 83 руб. кв. м (включая площадь балконов и лоджий), расположенной на 8 этаже 18-этажного жилого дома с готовностью объекта 75% с общей площадью застройки 494, 9 кв. м, литер ББ1 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, мкр. "Средняя Мацеста", с кадастровым номером 23:49:0303008:0:25. Сумма, уплаченная участником строительства, составляет 2 691 500 руб.
Удовлетворяя требования Зельцер М.А., суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (ст. 201.1).
Статьей 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определены особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом, в частности, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:
- - установление факта, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что между Зельцер М.А. и должником заключен предварительный договор участия в долевом строительстве б/н от 15.03.2008, в соответствии с которым должник обязуется принять заявителя в долевое строительство 18-этажного многоквартирного жилого дома (Литер 9) в микрорайоне "Средняя Мацеста" г. Сочи. Объектом долевого строительства будет являться следующее жилое помещение: квартира N 45, этаж - 8, жилых комнат - 1, площадь квартиры по проекту (включает площадь балконов и лоджий) - 53,83 кв. м.
Согласно пункту 3 указанного предварительного договора стороны договорились о том, что договор участия в долевом строительстве будет заключен не позднее 01 июля 2008 года, при этом цена договора участия в долевом строительстве составит 2 691 500 руб. Указанная цена договора участия в долевом строительстве является твердой ценой договора, изменению и индексации не подлежит.
Судом установлено, что во исполнение указанного договора между должником и Зельцер М.А. заключен договор займа б/н от 14.10.2008, по условиям которого Зельцер М.А. обязался предоставить заем (передать в собственность должнику денежные средства) в размере 2 691 500 руб., а должник обязался возвратить заявителю полученную сумму займа в срок и в порядке, установленном договором.
Зельцер М.А. принятые на себя обязательства по указанному договору займа выполнил в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходным кассовым ордерам N 330 и 164 от 11.07.2008 и 17.03.2008 соответственно на общую сумму 2 691 500 руб.
Должник принятые на себя договорные обязательства не исполнил.
Наличие обязательственных отношений между сторонами в рамках договора займа б/н от 14.10.2008 и задолженности ОАО "Кубанькапстрой" перед Зельцер М.А. по договору подтверждено вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Краснодара от 24.08.21010.
Учитывая, что материалами дела подтвержден факт оплаты участником строительства денежных средств застройщику, суд первой инстанции на основании вышеприведенных правовых положений обоснованно включил участника строительства в реестр требований о передаче жилого помещения.
Доводы подателя жалобы о том, что договор займа не содержит обязательств заемщика передать займодавцу жилое помещение, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку из совокупности документов, представленных в суд первой инстанции, усматривается, что заключение договоров займа было связано с возникновением между сторонами отношений по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Статьей 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрена возможность признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, в том числе, в случае заключения договора займа, заключения предварительного договора участия в долевом строительстве и т.д.
В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случае, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.
Согласно пункту 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Таким образом, участник строительства по своему выбору вправе предъявить требование о передаче такого жилого помещения или возврате уплаченных денежных средств. Зельцер М.А., обратившись с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, реализовал свои права как участник строительства.
Кроме того, судебной коллегией учитывается, что предварительный договор участия в долевом строительстве б/н от 15.03.2008 и договор займа б/н от 15.03.2008, заключены сторонами в один день.
Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что заключение договора займа было связано с возникшими между сторонами отношениями по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Заключение между ОАО "Сбербанк России" и ЗАО "Кубанькапстрой" договора залога от 17.06.2008 не препятствует установлению требования Зельцер М.А. о передаче жилых помещений - квартиры N 45, этаж - 8, жилых комнат - 1, площадь квартиры по проекту (включает площадь балконов и лоджий) - 53,83 кв. м, расположенных в строящемся объекте (18-этажный многоквартирный дом, литр 9) в микрорайоне "Средняя Мацеста" г. Сочи.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно включил требования Зельцер М.А. в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "Кубанькапстрой" в отношении 1-комнатной квартиры N 45, площадью 53, 83 руб. кв. м (включая площадь балконов и лоджий), расположенной на 8 этаже 18-этажного жилого дома с готовностью объекта 75% с общей площадью застройки 494, 9 кв. м, литер ББ1 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, мкр. "Средняя Мацеста", с кадастровым номером 23:49:0303008:0:25. Оплата застройщику произведена в размере 2 691 500 руб.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не приняты меры к истребованию дополнительных доказательств по делу с целью проверки заявления о фальсификации, отклонены судебной коллегией.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации наделяет суд полномочиями по истребованию дополнительных доказательств по собственной инициативе для обеспечения соблюдения принципов состязательности процесса и равенства сторон, в отдельных случаях. В частности, по своей инициативе судья вправе истребовать дополнительные доказательства при проверке достоверности заявления о фальсификации (статья 161 Кодекса).
Между тем из материалов дела не следует, что в рамках рассмотрения настоящего требования участниками процесса было подано заявление о фальсификации доказательств.
Оснований для вывода о недостоверности представленных в материалы дела доказательств у суда не имелось.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, основания для изменения или отмены обжалованного судебного акта у апелляционного суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2012 по делу N А32-21422/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.СУЛИМЕНКО
Судьи
И.Г.ВИНОКУР
А.Н.ГЕРАСИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.09.2012 N 15АП-10025/2012 ПО ДЕЛУ N А32-21422/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 сентября 2012 г. N 15АП-10025/2012
Дело N А32-21422/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Сулименко
судей И.Г. Винокур, А.Н. Герасименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Салпагаровой А.Р.,
при участии:
от открытого акционерного общества "Сбербанк России": представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 47129),
Зельцер М.А. не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 47123),
Временный управляющий Лавриненко Л.Г. не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 47125),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" Центральное отделение N 1806
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 02.07.2012 по делу N А32-21422/2010
об исключении денежных требований из реестра требований должника и включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой",
принятое в составе судьи Шевцова А.С.,
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой" Зельцер Михаил Аркадьевич обратился с заявлением об исключении из реестра требований кредиторов должника суммы требований, включенной в реестр требований кредиторов должника в размере 3 333 557 руб., признании требования о передаче в собственность жилого помещения в виде квартиры N 45, с одной жилой комнатой, площадью 53, 83 руб. кв. м (включая площадь балконов и лоджий) на сумму 2 691 500 руб. руб., расположенной на 8 этаже 18-этажного жилого дома с готовностью объекта 75% с общей площадью застройки 494, 9 кв. м, литер ББ1 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, мкр. "Средняя Мацеста", с кадастровым номером 23:49:0303008:0:25 (с учетом уточнений заявленных требований).
В обоснование заявленных требований Зельцер М.А. указал на наличие с должником правоотношений по долевому участию в строительстве.
Аналогичное ходатайство об исключении требований Зельцер М.А. из реестра требований кредиторов должника заявлено временным управляющим должника.
Определением суда от 02.07.2012 ходатайство заявителя об уточнении заявленных требований удовлетворено, ходатайство временного управляющего и заявителя об исключении его денежных требований из реестра требований кредиторов должника удовлетворено, денежные требования Зельцер Михаила Аркадьевича в сумме 3 333 557 руб. исключены из реестра требований кредиторов ЗАО "Кубанькапстрой"; в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "Кубанькапстрой" включены требования Зельцер Михаила Аркадьевича в отношении 1-комнатной квартиры N 45, площадью 53,83 руб. кв. м (включая площадь балконов и лоджий), расположенной на 8 этаже 18-этажного жилого дома с готовностью объекта 75% с общей площадью застройки 494, 9 кв. м, литер ББ1 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, мкр. "Средняя Мацеста", с кадастровым номером 23:49:0303008:0:25. Указано, что оплата застройщику произведена в размере 2 691 500 руб.
Определение мотивировано тем, что требования дольщика обоснованы и подлежат включению в реестр требований о передаче жилых помещений.
ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило определение отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции при вынесении обжалуемого определения норм процессуального и материального права. В частности, банк указал, что между должником и заявителем был заключен договор займа б/н от 14.10.2008, который не содержит обязательств заемщика передать займодавцу жилое помещение. Между Зельцер М.А. и ЗАО "Кубанькапстрой" в отношении объекта долевого строительства - квартиры N 45 заключен только предварительный договор участия в долевом строительстве. Суд первой инстанции не учел, что между ОАО "Сбербанк России" и ЗАО "Кубанькапстрой" заключен договор залога от 17.06.2008. Заявитель апелляционной жалобы также указал, что суд первой инстанции удовлетворил требования кредитора без проверки заявления о фальсификации, не приняв меры к истребованию дополнительных доказательств по делу, что привело к неполному исследованию обстоятельств, имеющих значение для дела.
Зельцер М.А. представил возражения на апелляционную жалобу, просит оставить обжалованный судебный акт без изменения. Указал, что к спорным правоотношениям не подлежит применению статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации; обязательство застройщика передать жилое помещение возникло в связи с заключением предварительного договора и договора займа, при этом, заключение договора займа было связано с возникшими между сторонами отношениями по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением суда от 27.08.2010 в отношении ЗАО "Кубанькапстрой" введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2010 по делу N А32-21422/2010 в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "Кубанькапстрой", г. Краснодар ИНН/ОГРН 2312106736/1032307185240, включены требования Зельцер Михаила Аркадьевича в сумме 3 333 557 руб., в том числе: 3 230 000 руб. - сумма основного долга, 103 557 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2011 судом было определено применить к делу N А32-21422/2010 при банкротстве ЗАО "Кубанькапстрой", г. Краснодар, ИНН/ОГРН 2312106736/1032307185240, правила параграфа 7 главы 9 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Параграф 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает, что участником строительства может быть заявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (статья 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Учитывая, что положения параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" применены определением от 22.09.2011, Зельцер М.А. правомерно обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об изменении статуса кредитора, просил включить в реестр требований кредитора требования о передаче жилых помещений - квартиры 1-комнатной квартиры N 45, площадью 53, 83 руб. кв. м (включая площадь балконов и лоджий), расположенной на 8 этаже 18-этажного жилого дома с готовностью объекта 75% с общей площадью застройки 494, 9 кв. м, литер ББ1 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, мкр. "Средняя Мацеста", с кадастровым номером 23:49:0303008:0:25. Сумма, уплаченная участником строительства, составляет 2 691 500 руб.
Удовлетворяя требования Зельцер М.А., суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (ст. 201.1).
Статьей 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определены особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом, в частности, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:
- - установление факта, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что между Зельцер М.А. и должником заключен предварительный договор участия в долевом строительстве б/н от 15.03.2008, в соответствии с которым должник обязуется принять заявителя в долевое строительство 18-этажного многоквартирного жилого дома (Литер 9) в микрорайоне "Средняя Мацеста" г. Сочи. Объектом долевого строительства будет являться следующее жилое помещение: квартира N 45, этаж - 8, жилых комнат - 1, площадь квартиры по проекту (включает площадь балконов и лоджий) - 53,83 кв. м.
Согласно пункту 3 указанного предварительного договора стороны договорились о том, что договор участия в долевом строительстве будет заключен не позднее 01 июля 2008 года, при этом цена договора участия в долевом строительстве составит 2 691 500 руб. Указанная цена договора участия в долевом строительстве является твердой ценой договора, изменению и индексации не подлежит.
Судом установлено, что во исполнение указанного договора между должником и Зельцер М.А. заключен договор займа б/н от 14.10.2008, по условиям которого Зельцер М.А. обязался предоставить заем (передать в собственность должнику денежные средства) в размере 2 691 500 руб., а должник обязался возвратить заявителю полученную сумму займа в срок и в порядке, установленном договором.
Зельцер М.А. принятые на себя обязательства по указанному договору займа выполнил в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходным кассовым ордерам N 330 и 164 от 11.07.2008 и 17.03.2008 соответственно на общую сумму 2 691 500 руб.
Должник принятые на себя договорные обязательства не исполнил.
Наличие обязательственных отношений между сторонами в рамках договора займа б/н от 14.10.2008 и задолженности ОАО "Кубанькапстрой" перед Зельцер М.А. по договору подтверждено вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Краснодара от 24.08.21010.
Учитывая, что материалами дела подтвержден факт оплаты участником строительства денежных средств застройщику, суд первой инстанции на основании вышеприведенных правовых положений обоснованно включил участника строительства в реестр требований о передаче жилого помещения.
Доводы подателя жалобы о том, что договор займа не содержит обязательств заемщика передать займодавцу жилое помещение, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку из совокупности документов, представленных в суд первой инстанции, усматривается, что заключение договоров займа было связано с возникновением между сторонами отношений по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Статьей 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрена возможность признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, в том числе, в случае заключения договора займа, заключения предварительного договора участия в долевом строительстве и т.д.
В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случае, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.
Согласно пункту 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Таким образом, участник строительства по своему выбору вправе предъявить требование о передаче такого жилого помещения или возврате уплаченных денежных средств. Зельцер М.А., обратившись с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, реализовал свои права как участник строительства.
Кроме того, судебной коллегией учитывается, что предварительный договор участия в долевом строительстве б/н от 15.03.2008 и договор займа б/н от 15.03.2008, заключены сторонами в один день.
Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что заключение договора займа было связано с возникшими между сторонами отношениями по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Заключение между ОАО "Сбербанк России" и ЗАО "Кубанькапстрой" договора залога от 17.06.2008 не препятствует установлению требования Зельцер М.А. о передаче жилых помещений - квартиры N 45, этаж - 8, жилых комнат - 1, площадь квартиры по проекту (включает площадь балконов и лоджий) - 53,83 кв. м, расположенных в строящемся объекте (18-этажный многоквартирный дом, литр 9) в микрорайоне "Средняя Мацеста" г. Сочи.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно включил требования Зельцер М.А. в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "Кубанькапстрой" в отношении 1-комнатной квартиры N 45, площадью 53, 83 руб. кв. м (включая площадь балконов и лоджий), расположенной на 8 этаже 18-этажного жилого дома с готовностью объекта 75% с общей площадью застройки 494, 9 кв. м, литер ББ1 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, мкр. "Средняя Мацеста", с кадастровым номером 23:49:0303008:0:25. Оплата застройщику произведена в размере 2 691 500 руб.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не приняты меры к истребованию дополнительных доказательств по делу с целью проверки заявления о фальсификации, отклонены судебной коллегией.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации наделяет суд полномочиями по истребованию дополнительных доказательств по собственной инициативе для обеспечения соблюдения принципов состязательности процесса и равенства сторон, в отдельных случаях. В частности, по своей инициативе судья вправе истребовать дополнительные доказательства при проверке достоверности заявления о фальсификации (статья 161 Кодекса).
Между тем из материалов дела не следует, что в рамках рассмотрения настоящего требования участниками процесса было подано заявление о фальсификации доказательств.
Оснований для вывода о недостоверности представленных в материалы дела доказательств у суда не имелось.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, основания для изменения или отмены обжалованного судебного акта у апелляционного суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2012 по делу N А32-21422/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.СУЛИМЕНКО
Судьи
И.Г.ВИНОКУР
А.Н.ГЕРАСИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)