Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 23.07.2013 г.
в полном объеме изготовлено 30.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "БьютиСервис"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г.,
принятое судьей Романенковой С.В.
по делу N А40-147322/12
по иску ООО "БьютиСервис" (ОГРН 1117746088350, 115280, г. Москва, ул. Автозаводская, д. 17, корп. 3)
к Жилищно-строительному кооперативу N 4 работников МИД России (119330, г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 43, кв. 40)
о признании договора аренды недействительным, истребовании удерживаемого в арендовавшихся помещениях имущества, взыскании стоимости неотделимых улучшений арендовавшихся помещений,
и по встречному иску об истребовании арендовавшихся помещений, взыскании арендной платы, возмещения стоимости коммунальных услуг, взыскании неустойки,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Зубков Р.Ю. по дов. от 06.05.2013 г.;
- от ответчиков: Шумская Л.Ф. по решению участников от 29.05.2012 г., Старостина С.Р., Чаленко Л.А. по дов. от 09.01.2013 г.,
установил:
ООО "БьютиСервис" (арендатор) предъявило иск к Жилищно-строительному кооперативу N 4 работников МИД России (арендодатель) о признании Договора аренды от 01.08.2011 г. N 03/08-11 недействительным, истребовании удерживаемого в арендовавшихся помещениях имущества из 46-ти наименований, взыскании 1685477,55 руб. стоимости неотделимых улучшений арендовавшихся помещений.
Жилищно-строительный кооператив N 4 работников МИД России (арендодатель) предъявило встречный иск к ООО "БьютиСервис" (арендатор) (т. 2 л.д. 53-58) об истребовании помещений, арендовавшихся по Договору аренды от 01.08.2011 г. N 03/08-11; взыскании 370150 руб. неустойки за просрочку в возврате арендовавшихся помещений; 1100000 руб. арендной платы за пользование объектом аренды в период с апреля 2012 г. по февраль 2013 г.; неустойки в размере 883575 руб. на просроченную арендную плату по ставке 0,5% в день за период просрочки по 04.02.2013 г.; 35968,18 руб. возмещения стоимости потребленных в связи с использованием объекта аренды коммунальных услуг; 203,48 руб. неустойки на просроченную оплату за коммунальные услуги по ставке 0,5% в день за период просрочки по 04.02.2013 г.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. (т. 4 л.д. 27-29) в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск в части неустойки за просрочку в возврате арендовавшихся помещений оставлен без удовлетворения, в части неустойки на просроченную арендную плату удовлетворен в части в размере 406725 руб., в части неустойки на просроченное возмещение коммунальных услуг удовлетворен в части в размере 203,48 руб., в остальной части удовлетворен в полном объеме; с Ответчика в пользу Истца по встречному иску взыскано 26563,08 руб. возмещения расходов по госпошлине.
На состоявшееся Решение Истцом по первоначальному иску в части отказа в удовлетворении первоначального иска и в части удовлетворения встречного иска и подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 39-42).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец по первоначальному иску заявил об отказе от иска в части истребования удерживаемого в арендуемых помещениях имущества из 46-ти наименований (т. 4 л.д. 92-93), в остальном требования и доводы апелляционной жалобы поддержал; Ответчик по первоначальному иску не возражал относительно принятия отказа от иска, по требованиям и доводам апелляционной жалобы возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив обстоятельства и материалы дела, полагает частичный отказ от иска подлежащим принятию с прекращением производства по делу в соответствующей части.
В соответствии с п. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично; суд принимает отказ от иска, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
Суд апелляционной инстанции принимает заявленный отказ от иска, поскольку он соответствует требованиям ст. 49 АПК РФ, т.к. подан уполномоченным лицом (представителем по доверенности, в которой оговорены указанные в п. 2 ст. 62 ГК РФ полномочия), не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
В связи с чем производство по делу в части истребования удерживаемого в арендуемых помещениях имущества подлежит прекращению применительно к пп. 4 п. 1 ст. 150 АПК РФ, а решение суда первой инстанции в указанной части - отмене применительно к п. 3 ст. 269 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в оставшейся части, полагает его подлежащим изменению в части размера взыскиваемой по встречному иску неустойки.
Установлено, что 01.08.2011 г. между Жилищно-строительным кооперативом N 4 работников МИД России (арендодатель) и ООО "БьютиСервис" (арендатор) заключен Договор аренды от N 03/08-11 (т. 1 л.д. 16-19) в редакции Дополнительного соглашения от 01.08.2011 г. (т. 1 л.д. 20), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 11 мес. нежилые помещения общей площадью 198 кв. м, расположенные в полуподвальном этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 43/40, а арендатор - уплачивать арендную плату по ставке 110000 руб. в месяц, а также возмещать стоимость потребленных коммунальных услуг, а при просрочке - уплатить неустойку по ставке 0,5% от просроченной оплаты в день.
Объект аренды переда арендатору в пользование 16.08.2011 г. (т. 1 л.д. 21).
Арендодатель распорядился объектом аренды как общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
П. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ установлено, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Арендатор утверждает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме решения об одобрении заключения Договора аренды от 01.08.2011 г. N 03/08-11 не принимало, в связи с чем полагает данный Договор недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ.
Однако сделки, совершенные в нарушение порядка, предусмотренного п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, являются не ничтожными, а оспоримыми, поскольку по смыслу в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ сделка, для совершения которой требовалось одобрение общего собрания собственников помещений, может быть признана недействительной по иску собственника помещения в многоквартирном доме, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Таким образом, сделка по передаче общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование третьему лицу не может быть обжалована последним по основанию нарушения предусмотренного п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ порядка ее одобрения общим собранием собственников.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска в части признания Договора аренды от 01.08.2011 г. N 03/08-11 недействительным.
Установлено, что в период срока аренды арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы, а именно: арендная плата за пользование объектом аренды в период начиная с апреля 2012 г. не вносилась.
В связи с чем у арендодателя по установленным Договором аренды основаниям возникло право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения.
Данное право арендодателем было реализовано, в связи с чем обязательства из Договора аренды прекратились с 30.06.2012 г.
Однако на момент рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции объект аренды в порядке, предусмотренном Договором аренды, а именно: освобожденным от имущества арендатора, с составлением обеими сторонами удостоверяющего соответствующее обстоятельство письменного документа (акта), арендатор не возвратил; в арендовавшихся помещениях продолжало находиться отделимое имущество арендатора из 46-ти наименований, описанное арендатором в акте вывоза от 15.07.2013 г. (т. 4 л.д. 99-101).
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности того обстоятельства, на которое ссылается арендатор, а именно: что сам арендодатель уклонялся от принятия арендовавшихся помещений, от составления акта возврата арендовавшихся помещений и от возврата находившегося в арендовавшихся помещениях имущества арендатора.
Данные обстоятельства арендодателем отрицаются.
Тогда как арендатором бесспорных доказательств существования таких обстоятельств не представлено.
В Акте от 30.07.2012 г., составленным с участием арендодателя и арендатора (т. 2 л.д. 106), указывается, что арендовавшиеся помещения возвращены.
Однако из объяснений сторон следует, что возвращены были только ключи от арендовавшихся помещений.
В данном Акте также указано, что все сооружения будут демонтированы арендатором до 01.09.2012 г.
Однако вывоз имущества арендатора на момент рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции не состоялся.
При этом в период после указанной даты арендатор претензий с требованием обеспечить ему доступ в арендовавшиеся помещения в целях вывоза оттуда имущества арендатора, - не направлял.
Письменной (с участием незаинтересованных третьих лиц) или аудио- или видео- фиксации действий арендодателя, противящегося возврату имущества арендатора, - не производил.
В связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 330, 614, 622 ГК РФ, пришел к правильному выводу о присуждении арендатора к возврату арендовавшихся помещений и уплате 1100000 руб. арендной платы за пользование объектом аренды в период с апреля 2012 г. по февраль 2013 г., неустойки в размере 406725 руб. на просроченную арендную плату по ставке 0,5% в день за период просрочки в пределах срока действия Договора по 30.06.2012 г.; 35968,18 руб. возмещения стоимости потребленных в связи с использованием объекта аренды коммунальных услуг; 203,48 руб. неустойки на просроченную оплату за коммунальные услуги по ставке 0,5% в день за период просрочки в пределах срока действия Договора по 30.06.2012 г.
Однако суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности заявления арендатора о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ.
Договорная неустойка составляет 0,5% от просроченной оплаты в день или 180% в год, что в 21 раз превышает установленную на день предъявления иска ставку рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых.
Тогда как в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание данные о сумме основного долга, взысканного в связи с нарушением обязательства; размере установленного договором процента неустойки; общей начисленной сумме неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; изменении размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период, - приходит к выводу о явной несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и снижении ее на основании ст. 333 ГК РФ до ставки 0,1% в день.
Соответственно, с арендатора подлежит взысканию неустойка за просрочку во внесении арендной платы в размере 81345 руб. и за просрочку в возмещении оплаты за коммунальные услуги в размере 40,69 руб.
В указанной части решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Установлено, что в период действия Договора аренды арендатор выполнил ремонт и благоустройство арендуемых помещений, произведя неотделимые улучшения стоимостью 1685477,55 руб.
Данное обстоятельство подтверждается Договором от 16.08.2011 г. N 001/11-А (т. 1 л.д. 27-29), Спецификацией расходов на ремонтные работы и работы по благоустройству (т. 1 л.д. 30-40), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 41-53), Договором на выполнение ремонтно-отделочных работ от 26.09.2011 г. N 0926-1/11 (т. 1 л.д. 64-65, 75, 76), Сметой расходных материалов для ремонтно-отделочных работ (т. 1 л.д. 69-74), Спецификацией расходов на ремонтные работы и работы по благоустройству (т. 1 л.д. 30-40), Актом сдачи-приемки выполненных работ (т. 1 л.д. 77), квитанциями об оплате по Договору от 26.09.2011 г. N 0926-1/11 (т. 1 л.д. 78), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 79-89), Договором от 13.10.2011 г. N 061011/1 (т. 1 л.д. 99-103), товарными накладными и платежными поручениями (т. 1 л.д. 90-98), Договором от 13.10.2011 г. N 061011/2 (т. 1 л.д. 110-111), товарными накладными и платежными поручениями (т. 1 л.д. 104-109), расписками о получении оплаты (т. 1 л.д. 112-113), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 114-122), Договором от 21.10.2011 г. N 14/402 (т. 1 л.д. 123-125), Актом сдачи-приемки выполненных работ (т. 1 л.д. 126-127), квитанциями, расписками о получении оплаты (т. 1 л.д. 128, 129), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 130-152).
Однако права на компенсацию стоимости данных неотделимых улучшений у арендатора не имеется, т.к. в п. 9.1. Договора аренды стороны согласовали, что все неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя с момента их создания и без возмещения стоимости.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска в части взыскания неосновательного обогащения.
На основании ст. 333.21 НК РФ, ст. 110 АПК РФ требования по первоначальному иску подлежала уплате госпошлина в размере 37854,78 руб. (2 требования нематериального характера и 1 требование о взыскании 16854477,55 руб.), однако госпошлина была уплачена в размере 36597,24 руб.; в связи с отказом от иска в части требования нематериального характера подлежащая возврату из Федерального бюджета Истцу по первоначальному иску разница составляет 2742,46 руб.; на Истца по встречному иску подлежит отнесению 2000 руб. расходов по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы; в результате зачета подлежащая возмещению по встречному иску разница составляет 24563,08 руб.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. по делу N А40-147322/12 в части истребования удерживаемого в арендуемых помещениях отделимого имущества из 46-ти наименований отменить.
В указанной части производство по делу прекратить.
Возвратить ООО "БьютиСервис" из Федерального бюджета 2742,46 руб. госпошлины.
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. по делу N А40-147322/12 в части взыскания неустойки изменить.
Взыскать с ООО "БьютиСервис" в пользу Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России неустойку за просрочку во внесении арендной платы в размере 81345 руб. и неустойку за просрочку в возмещении оплаты за коммунальные услуги в размере 40,69 руб.
В остальной части Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. по делу N А40-147322/12 оставить без изменения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России в пользу ООО "БьютиСервис" 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Произвести зачет взыскиваемой с ООО "БьютиСервис" и с Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России госпошлины.
В результате зачета взыскать с ООО "БьютиСервис" в пользу Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России 24563,08 руб. возмещения расходов по госпошлине.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.07.2013 ПО ДЕЛУ N А40-147322/12
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2013 г. по делу N А40-147322/12
резолютивная часть объявлена 23.07.2013 г.
в полном объеме изготовлено 30.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола с/з секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "БьютиСервис"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г.,
принятое судьей Романенковой С.В.
по делу N А40-147322/12
по иску ООО "БьютиСервис" (ОГРН 1117746088350, 115280, г. Москва, ул. Автозаводская, д. 17, корп. 3)
к Жилищно-строительному кооперативу N 4 работников МИД России (119330, г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 43, кв. 40)
о признании договора аренды недействительным, истребовании удерживаемого в арендовавшихся помещениях имущества, взыскании стоимости неотделимых улучшений арендовавшихся помещений,
и по встречному иску об истребовании арендовавшихся помещений, взыскании арендной платы, возмещения стоимости коммунальных услуг, взыскании неустойки,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Зубков Р.Ю. по дов. от 06.05.2013 г.;
- от ответчиков: Шумская Л.Ф. по решению участников от 29.05.2012 г., Старостина С.Р., Чаленко Л.А. по дов. от 09.01.2013 г.,
установил:
ООО "БьютиСервис" (арендатор) предъявило иск к Жилищно-строительному кооперативу N 4 работников МИД России (арендодатель) о признании Договора аренды от 01.08.2011 г. N 03/08-11 недействительным, истребовании удерживаемого в арендовавшихся помещениях имущества из 46-ти наименований, взыскании 1685477,55 руб. стоимости неотделимых улучшений арендовавшихся помещений.
Жилищно-строительный кооператив N 4 работников МИД России (арендодатель) предъявило встречный иск к ООО "БьютиСервис" (арендатор) (т. 2 л.д. 53-58) об истребовании помещений, арендовавшихся по Договору аренды от 01.08.2011 г. N 03/08-11; взыскании 370150 руб. неустойки за просрочку в возврате арендовавшихся помещений; 1100000 руб. арендной платы за пользование объектом аренды в период с апреля 2012 г. по февраль 2013 г.; неустойки в размере 883575 руб. на просроченную арендную плату по ставке 0,5% в день за период просрочки по 04.02.2013 г.; 35968,18 руб. возмещения стоимости потребленных в связи с использованием объекта аренды коммунальных услуг; 203,48 руб. неустойки на просроченную оплату за коммунальные услуги по ставке 0,5% в день за период просрочки по 04.02.2013 г.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. (т. 4 л.д. 27-29) в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск в части неустойки за просрочку в возврате арендовавшихся помещений оставлен без удовлетворения, в части неустойки на просроченную арендную плату удовлетворен в части в размере 406725 руб., в части неустойки на просроченное возмещение коммунальных услуг удовлетворен в части в размере 203,48 руб., в остальной части удовлетворен в полном объеме; с Ответчика в пользу Истца по встречному иску взыскано 26563,08 руб. возмещения расходов по госпошлине.
На состоявшееся Решение Истцом по первоначальному иску в части отказа в удовлетворении первоначального иска и в части удовлетворения встречного иска и подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 39-42).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец по первоначальному иску заявил об отказе от иска в части истребования удерживаемого в арендуемых помещениях имущества из 46-ти наименований (т. 4 л.д. 92-93), в остальном требования и доводы апелляционной жалобы поддержал; Ответчик по первоначальному иску не возражал относительно принятия отказа от иска, по требованиям и доводам апелляционной жалобы возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив обстоятельства и материалы дела, полагает частичный отказ от иска подлежащим принятию с прекращением производства по делу в соответствующей части.
В соответствии с п. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично; суд принимает отказ от иска, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
Суд апелляционной инстанции принимает заявленный отказ от иска, поскольку он соответствует требованиям ст. 49 АПК РФ, т.к. подан уполномоченным лицом (представителем по доверенности, в которой оговорены указанные в п. 2 ст. 62 ГК РФ полномочия), не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
В связи с чем производство по делу в части истребования удерживаемого в арендуемых помещениях имущества подлежит прекращению применительно к пп. 4 п. 1 ст. 150 АПК РФ, а решение суда первой инстанции в указанной части - отмене применительно к п. 3 ст. 269 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в оставшейся части, полагает его подлежащим изменению в части размера взыскиваемой по встречному иску неустойки.
Установлено, что 01.08.2011 г. между Жилищно-строительным кооперативом N 4 работников МИД России (арендодатель) и ООО "БьютиСервис" (арендатор) заключен Договор аренды от N 03/08-11 (т. 1 л.д. 16-19) в редакции Дополнительного соглашения от 01.08.2011 г. (т. 1 л.д. 20), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 11 мес. нежилые помещения общей площадью 198 кв. м, расположенные в полуподвальном этаже жилого многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 43/40, а арендатор - уплачивать арендную плату по ставке 110000 руб. в месяц, а также возмещать стоимость потребленных коммунальных услуг, а при просрочке - уплатить неустойку по ставке 0,5% от просроченной оплаты в день.
Объект аренды переда арендатору в пользование 16.08.2011 г. (т. 1 л.д. 21).
Арендодатель распорядился объектом аренды как общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
П. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ установлено, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Арендатор утверждает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме решения об одобрении заключения Договора аренды от 01.08.2011 г. N 03/08-11 не принимало, в связи с чем полагает данный Договор недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ.
Однако сделки, совершенные в нарушение порядка, предусмотренного п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, являются не ничтожными, а оспоримыми, поскольку по смыслу в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ сделка, для совершения которой требовалось одобрение общего собрания собственников помещений, может быть признана недействительной по иску собственника помещения в многоквартирном доме, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Таким образом, сделка по передаче общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование третьему лицу не может быть обжалована последним по основанию нарушения предусмотренного п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ порядка ее одобрения общим собранием собственников.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска в части признания Договора аренды от 01.08.2011 г. N 03/08-11 недействительным.
Установлено, что в период срока аренды арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы, а именно: арендная плата за пользование объектом аренды в период начиная с апреля 2012 г. не вносилась.
В связи с чем у арендодателя по установленным Договором аренды основаниям возникло право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения.
Данное право арендодателем было реализовано, в связи с чем обязательства из Договора аренды прекратились с 30.06.2012 г.
Однако на момент рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции объект аренды в порядке, предусмотренном Договором аренды, а именно: освобожденным от имущества арендатора, с составлением обеими сторонами удостоверяющего соответствующее обстоятельство письменного документа (акта), арендатор не возвратил; в арендовавшихся помещениях продолжало находиться отделимое имущество арендатора из 46-ти наименований, описанное арендатором в акте вывоза от 15.07.2013 г. (т. 4 л.д. 99-101).
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности того обстоятельства, на которое ссылается арендатор, а именно: что сам арендодатель уклонялся от принятия арендовавшихся помещений, от составления акта возврата арендовавшихся помещений и от возврата находившегося в арендовавшихся помещениях имущества арендатора.
Данные обстоятельства арендодателем отрицаются.
Тогда как арендатором бесспорных доказательств существования таких обстоятельств не представлено.
В Акте от 30.07.2012 г., составленным с участием арендодателя и арендатора (т. 2 л.д. 106), указывается, что арендовавшиеся помещения возвращены.
Однако из объяснений сторон следует, что возвращены были только ключи от арендовавшихся помещений.
В данном Акте также указано, что все сооружения будут демонтированы арендатором до 01.09.2012 г.
Однако вывоз имущества арендатора на момент рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции не состоялся.
При этом в период после указанной даты арендатор претензий с требованием обеспечить ему доступ в арендовавшиеся помещения в целях вывоза оттуда имущества арендатора, - не направлял.
Письменной (с участием незаинтересованных третьих лиц) или аудио- или видео- фиксации действий арендодателя, противящегося возврату имущества арендатора, - не производил.
В связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 330, 614, 622 ГК РФ, пришел к правильному выводу о присуждении арендатора к возврату арендовавшихся помещений и уплате 1100000 руб. арендной платы за пользование объектом аренды в период с апреля 2012 г. по февраль 2013 г., неустойки в размере 406725 руб. на просроченную арендную плату по ставке 0,5% в день за период просрочки в пределах срока действия Договора по 30.06.2012 г.; 35968,18 руб. возмещения стоимости потребленных в связи с использованием объекта аренды коммунальных услуг; 203,48 руб. неустойки на просроченную оплату за коммунальные услуги по ставке 0,5% в день за период просрочки в пределах срока действия Договора по 30.06.2012 г.
Однако суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности заявления арендатора о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ.
Договорная неустойка составляет 0,5% от просроченной оплаты в день или 180% в год, что в 21 раз превышает установленную на день предъявления иска ставку рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых.
Тогда как в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание данные о сумме основного долга, взысканного в связи с нарушением обязательства; размере установленного договором процента неустойки; общей начисленной сумме неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; изменении размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период, - приходит к выводу о явной несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и снижении ее на основании ст. 333 ГК РФ до ставки 0,1% в день.
Соответственно, с арендатора подлежит взысканию неустойка за просрочку во внесении арендной платы в размере 81345 руб. и за просрочку в возмещении оплаты за коммунальные услуги в размере 40,69 руб.
В указанной части решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Установлено, что в период действия Договора аренды арендатор выполнил ремонт и благоустройство арендуемых помещений, произведя неотделимые улучшения стоимостью 1685477,55 руб.
Данное обстоятельство подтверждается Договором от 16.08.2011 г. N 001/11-А (т. 1 л.д. 27-29), Спецификацией расходов на ремонтные работы и работы по благоустройству (т. 1 л.д. 30-40), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 41-53), Договором на выполнение ремонтно-отделочных работ от 26.09.2011 г. N 0926-1/11 (т. 1 л.д. 64-65, 75, 76), Сметой расходных материалов для ремонтно-отделочных работ (т. 1 л.д. 69-74), Спецификацией расходов на ремонтные работы и работы по благоустройству (т. 1 л.д. 30-40), Актом сдачи-приемки выполненных работ (т. 1 л.д. 77), квитанциями об оплате по Договору от 26.09.2011 г. N 0926-1/11 (т. 1 л.д. 78), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 79-89), Договором от 13.10.2011 г. N 061011/1 (т. 1 л.д. 99-103), товарными накладными и платежными поручениями (т. 1 л.д. 90-98), Договором от 13.10.2011 г. N 061011/2 (т. 1 л.д. 110-111), товарными накладными и платежными поручениями (т. 1 л.д. 104-109), расписками о получении оплаты (т. 1 л.д. 112-113), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 114-122), Договором от 21.10.2011 г. N 14/402 (т. 1 л.д. 123-125), Актом сдачи-приемки выполненных работ (т. 1 л.д. 126-127), квитанциями, расписками о получении оплаты (т. 1 л.д. 128, 129), товарными чеками о приобретении материалов и квитанциями об их оплате (т. 1 л.д. 130-152).
Однако права на компенсацию стоимости данных неотделимых улучшений у арендатора не имеется, т.к. в п. 9.1. Договора аренды стороны согласовали, что все неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя с момента их создания и без возмещения стоимости.
В связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска в части взыскания неосновательного обогащения.
На основании ст. 333.21 НК РФ, ст. 110 АПК РФ требования по первоначальному иску подлежала уплате госпошлина в размере 37854,78 руб. (2 требования нематериального характера и 1 требование о взыскании 16854477,55 руб.), однако госпошлина была уплачена в размере 36597,24 руб.; в связи с отказом от иска в части требования нематериального характера подлежащая возврату из Федерального бюджета Истцу по первоначальному иску разница составляет 2742,46 руб.; на Истца по встречному иску подлежит отнесению 2000 руб. расходов по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы; в результате зачета подлежащая возмещению по встречному иску разница составляет 24563,08 руб.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. по делу N А40-147322/12 в части истребования удерживаемого в арендуемых помещениях отделимого имущества из 46-ти наименований отменить.
В указанной части производство по делу прекратить.
Возвратить ООО "БьютиСервис" из Федерального бюджета 2742,46 руб. госпошлины.
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. по делу N А40-147322/12 в части взыскания неустойки изменить.
Взыскать с ООО "БьютиСервис" в пользу Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России неустойку за просрочку во внесении арендной платы в размере 81345 руб. и неустойку за просрочку в возмещении оплаты за коммунальные услуги в размере 40,69 руб.
В остальной части Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2013 г. по делу N А40-147322/12 оставить без изменения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России в пользу ООО "БьютиСервис" 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Произвести зачет взыскиваемой с ООО "БьютиСервис" и с Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России госпошлины.
В результате зачета взыскать с ООО "БьютиСервис" в пользу Жилищно-строительного кооператива N 4 работников МИД России 24563,08 руб. возмещения расходов по госпошлине.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)