Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 августа 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от Управления государственного имущества Орловской области: Бахтиной О.Н., представителя по доверенности от 01.08.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" на решение Арбитражного суда Орловской области от 06.06.2013 по делу N А48-918/2013 (судья Гайдукова Л.Н.) по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" (ОГРН 1085752002071 ИНН 575201001) к Управлению государственного имущества Орловской области (ОГРН 1025700833784, ИНН 5753004003) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 19 января 2007 года N 187/з в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спецстрой-"М" (далее - ООО "Спецстрой-"М", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Управлению государственного имущества Орловской области (далее - ответчик) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 19 января 2007 года N 187/з в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 06.06.2013 в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Спецстрой-"М" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Аргументируя доводы апелляционной жалобы, заявитель указывает на нарушение судом области норм материального и процессуального права.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "Спецстрой-"М", явку полномочных представителей не обеспечило, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
13.08.2013 от ООО "Спецстрой-"М" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
Учитывая заявленное ходатайство, а также наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица, участвующего в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие его представителей.
Представитель Управления государственного имущества Орловской области возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, указанных в отзыве, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 27 ноября 2006 года Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области издан приказ N 40 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков", которым решено провести открытый по форме подаче предложений по цене аукцион сроком на 3 года земельных участков, в том числе земельного участка, находящегося по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, МР N 6, с кадастровым номером 57:25:004 03 22:0006, площадью 131962,68 кв. м, для проведения проектно-изыскательных работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта.
19.01.2007 года между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (правопредшественником Управления государственного имущества Орловской области) и Жилищно-строительным кооперативом "Вектор", на основании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области N 640 от 27 ноября 2006 года, протокола от 11 января 2007 года N 1 приемки заявок на участие в аукционе и протокола от 12 января 2007 года N 2 о результатах аукциона, был заключен договор аренды земельного участка N 187/з, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, находящийся по адресу: г. Орел, Северный район, ул. Раздольная, MP N 6 для проведения проектно изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, общей площадью 131862,68 кв. м, срок аренды установлен с 01.02.2007 по 30.01.2010.
5 февраля 2010 года подписано соглашение к договору аренды от 19 января 2007 года N 187/з, которым раздел 1 договора изложен в новой редакции, согласно которой в аренду переданы 10 земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, в том числе земельный участок с кадастровым номером 57:25:004 03 22:0014. Также соглашением от 5 февраля 2010 года срок аренды по договору продлен до 31 января 2013 года.
1 июля 2010 года между ООО "Жилищная корпорация "Орловщина" (заказчик-застройщик), ООО "Спецстрой-"М" (инвестор) и ЖСК "Вектор" (действующим в интересах членов кооператива, участников долевого строительства многоквартирного дома по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9) заключено инвестиционное соглашение на осуществление работ по достройке и вводу в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9 (подъезды N 1 и N 2).
В силу пункта 2.1 данного соглашения инвестор осуществляет целевые инвестиции и работы, необходимые заказчику - застройщику для завершения строительства и ввода в эксплуатацию подъездов N 1 и N 2 многоквартирного дома, создаваемого по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9, строительство которого осуществляется в соответствии с проектом. Согласно пункту 2.2 соглашения заказчик-застройщик возвращает ЖСК "Вектор" все доходы, ранее полученные от него и не использованные непосредственно в целях строительства многоквартирного дома по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9, в рамках договора между заказчиком-застройщиком и ЖСК "Вектор" N 1 от 20.04.2007, в редакции дополнительного соглашения от 3 марта 2008 года. Также все права требования по получению доходов в результате освоения земельного участка, кадастровый номер 57:52:0040322:0006, принадлежащего ЖСК "Вектор" на праве аренды, согласно договора аренды земельного участка N 187/з от 19 января 2007, в счет погашения убытков, сложившихся в период строительства жилого дома по ул. Фомина, 9, КТ "Социальная инициатива и К". Пунктом 2.3 соглашения установлено, что для компенсации затрат инвестора и получения плановой прибыли, в результате осуществленных инвестиций, ЖСК "Вектор", после выполнения п. 2.2 данного инвестиционного соглашения, передает на основании самостоятельных договоров инвестору, все доходы права требования по получению доходов, полученных ЖСК "Вектор" и заказчиком-застройщиком, в результате освоения земельного участка, кадастровый номер 57:52;0040322:0006, принадлежащего ЖСК "Вектор", согласно договора аренды земельного участка N 187/з от 19 января 2007 года счет погашения затрат понесенных инвестором, сложившихся в период строительства жилого дома по ул. Фомина, 9, по настоящему соглашению, кроме участков с кадастровыми номерами 57:52:00403:22:0012 и 57:52:00403:22:0015.
23 августа 2010 года между ЖСК "Вектор" (первоначальный арендатор) и ООО "Спецстрой -"М" (новый арендатор) было заключено соглашение об уступке права требования и передаче обязательств (цессии) по договору аренды земельного участка N 187/з от 19 января 2007 года, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов для размещения многоквартирного жилого дома в микрорайоне N 6, кадастровый номер 57:25:004 03 22:14, находящийся по адресу: г. Орел, микрорайон N 6, общей площадью 1118,28 кв. м. Данный участок был сформирован путем разделения земельного участка кадастровый номер 57:25:004 03 22:006 общей площадью 131962,68 кв. м находящегося по адресу: г. Орел, Микрорайон N 6, на десять самостоятельных участков.
В соответствии с пунктом 2.1 данного соглашения от 23 августа 2010 года новый арендатор принимает на себя весь комплекс прав и обязанностей первоначального арендатора на участок с кадастровым номером 57:25:004 03 22:14.
В силу пункта 8 соглашения за уступаемые от первоначального арендатора новому арендатору права пользования участками новый арендатор обязуется осуществлять инвестиции, необходимые для окончания строительства жилого дома, находящегося по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9 в соответствии с инвестиционным соглашением от 1 мая 2010 года.
Уведомлением от 12 июля 2011 года N 01/043/2011-364 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области подтверждается государственная регистрация соглашения от 23 августа 2010 года об уступке права требования о передаче обязательств (цессии) по договору аренды земельного участка от 19 января 2007 года N 187/з.
В материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 октября 2011 года N 01/148/2011-640 и от 31 января 2013 года N 01/016/2013-1044, относительно земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14, в которой указано назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома в микрорайоне N 6, площадь объекта 11187,28 кв. м, адрес: г. Орел, микрорайон N 6, ограничение права: аренда сроком с 12 июля 2011 по 31 января 2013 года, арендатор - ООО "Спецстрой- "М".
Ответчиком представлен в материалы дела кадастровый паспорт от 29 января 2010 года относительно земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14 (предыдущий номер 57:25:0040322:6), в котором указано разрешенное использование участка: для размещения многоквартирного жилого дома в микрорайоне N 6.
22 апреля 2011 года совместно сотрудниками Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области проведено обследование земельных участков в кадастровом квартале N 57:25:0040322 (микрорайон N 6) в результате которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:14 работы, связанные со строительством, не ведутся. По результатам проведенного обследования составлен акт от 16 мая 2011 года.
О том, что на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:14 работы, связанные со строительством, не ведутся Управление муниципального имущества Администрации г. Орла сообщило Департаменту имущества, промышленности и информатизации Орловской области в письме N 2921 от 16 мая 2011 года.
14 января 2013 года ООО "Спецстрой-"М" обратилось в Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (правопредшественник Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области и Управления государственного имущества Орловской области) с просьбой продлить договор аренды земельного участка N 187/з от 19 января 2007 года относительно земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14. В письме с просьбой о продлении договора указано, что земельный участок используется в соответствии с разрешенным использованием, завершены проектные работы, проект проходит госэкспертизу.
21 января 2013 года Управлением государственного имущества Орловской области в целях установления фактического использования земельных участков был издан приказ N 127 "О создании рабочей группы по обследованию земельных участков местоположением: г. Орел, микрорайон N 6", в числе земельных участков, подлежащих обследованию, был указан земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:14.
По результатам обследования составлен акт от 31 января 2013 года, в котором отражено, что на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:14 капитальные строения отсутствуют, строительные работы не ведутся.
13 февраля 2013 года Управление государственного имущества Орловской области рассмотрело заявление ООО "Спецстрой - "М" о продлении срока действия договора аренды от 19 января 2007 года N 187/з в отношении земельного участка местоположением: г. Орел, микрорайон N 6, с кадастровым номером 57:25:0040322:14, с видом разрешенного использования - для размещения многоквартирного дома, и сообщило, что 31 января 2013 года сотрудниками Управления государственного имущества Орловской области осуществлено обследование вышеуказанного земельного участка, в результате которого установлено, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, строительные работы не ведутся, участок не огражден. В этой связи Управление государственного имущества Орловской области в письме N 62/з, полученном истцом 21 марта 2013 года, со ссылкой на п. 4 ст. 46 Земельного кодекса РФ, сообщило ООО "Спецстрой - "М" об отсутствии правовых оснований для продления срока действия договора аренды.
28 февраля 2013 года Управление государственного имущества Орловской области в предупреждении N 143/з-и о прекращении договора аренды земельного участка N 187/з от 19 января 2007 года сообщило ООО "Спецстрой- "М", что согласно п. 4.4.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, однако по состоянию на 31 января 2013 года строительство многоквартирного жилого дома ООО "Спецстрой-"М" не осуществляется, что является нарушением пункта 4.4.1 договора аренды. Сославшись на пункт 4 статьи 46 Земельного кодекса РФ, пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ Управление государственного имущества Орловской области предупредило ООО "Спецстрой-"М" о прекращении договора аренды земли от 19 января 2007 года N 187/з и указано на то, что договор будет считаться прекращенным по истечении трех месяцев со дня получения ООО "Спецстрой-"М" данного предупреждения. На предупреждении N 143/ з-и от 28 февраля 2013 года имеется отметка о его получении истцом 21 марта 2013 года.
Посчитав, что односторонняя сделка по расторжению договора аренды земельного участка от 19 января 2007 года N 187/в в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14 является недействительной, ООО "Спецстрой-"М" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Обосновывая заявленные требования, ООО "Спецстрой-"М" указало, что в период с момента получения участка в аренду и до настоящего времени ООО "Спецстрой-"М" провело геодезическое исследование грунта, получены необходимые технические условия, разработан и утвержден градостроительный план, разработан проект строительства, который получил положительное заключение экспертизы, получено разрешение на строительство объекта от 25 марта 2013 года.
Истец также ссылался на то, что 14 июля 2011 года между ООО "Спецстрой-"М" и ЗАО "Росстройизыскания" был заключен договор N О11-54 на выполнение инженерно-геологических работ с оформлением технической документации по объекту "Жилой дом N 2 по ул. Бурова в г. Орле".
1 августа 2011 года между ООО "Спецстрой-"М" и ЗАО "Росстройизыскания" заключен договор N О11-64 на создание (передачу) технической документации по объекту "Жилой дом N 2 по ул. Бурова в г. Орле".
16 августа 2011 года между ООО "Спецстрой-"М" и ОАО "Гражданпроект" заключен договор N 170 на подготовку проектной продукции, согласно которому исполнитель обязался по заданию заказчика подготовить проектную и рабочую документации на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Бурова в г. Орле.
13 декабря 2012 года ООО "Спецстрой-"М" заключил договор N 1463-Э с ООО "Инженерный центр" на экспертизу промышленной безопасности проектной документации относительно строительства многоквартирного жилого дома по ул. Бурова в г. Орле.
13 декабря 2012 года между ООО "Спецстрой-"М" и ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" заключен договор N 1110-НЭП012 предметом которого является оказание услуг по экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по объекту "Строительство многоэтажного жилого дома по ул. Бурова в г. Орле".
25 марта 2013 года Главой администрации г. Орла ООО "Спецстрой-"М" выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Бурова, 44 а в г. Орле на земельном участке площадью 11187,28 кв. м. Срок действия разрешения на строительство до 30 июня 2015 года.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд области правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Как правомерно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:0006 (разделенный в последующем на несколько участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:14), расположенный по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, микрорайон N 6 был предоставлен в аренду Жилищно-строительному кооперативу "Вектор" по результатам проведенного аукциона, о чем имеется указание в договоре аренды от 19.01.2007 N 187/з, для проведения проектно изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта.
Приказ о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков N 640 от 27.11.2006 года имеется в материалах дела.
Договор аренды от 19.01.2007 N 187/з был заключен на срок с 1 февраля 2007 года по 31 января 2010 года.
Соглашением от 5 февраля 2010 года срок аренды по договору продлен до 31 января 2013 года.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, который в силу закона может быть заключен только по результатам проведения торгов (в том числе в порядке статей 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ), не может быть заключен на новый срок без проведения торгов. Такой договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Следовательно, в связи с тем, что договор аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з был заключен после вступления в силу положений Земельного кодекса РФ, требующих обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, соглашение о продлении такого договора, заключенное после истечения срока действия договора, без проведения торгов, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным.
При таких обстоятельствах указанный договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, поскольку прекратил своей действие 31 января 2010 года, то есть в срок, установленный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, на момент направления в адрес истца предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з указанный договор аренды не действовал, и, соответственно, не мог быть прекращен.
Вместе с тем, признавая право на оспаривание предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з, как односторонней сделки по расторжению указанного договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что иск о признании сделки недействительной подлежит разрешению судом по заявлению любого заинтересованного лица.
Однако такая сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не нарушаются сделкой и не могут быть восстановлены при применении последствий ее недействительности.
Лицо, обращающееся в суд с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение этой сделкой его прав и интересов.
В процессе рассмотрения дела суд области пришел к выводу о том, что соглашение от 23 августа 2010 года об уступке права требования и передаче обязательств (цессии) по договору аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з является ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, в связи с заключением после истечения срока действия договора аренды.
Поскольку ООО "Спецстрой-"М" не является участником спорных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з, суд области в порядке статьи 166 Гражданского кодекса РФ правомерно указал на отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки, что также является основанием для отказа в иске.
Обжалуя решение суда, заявитель ссылался на части 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", которыми, по его мнению, предусмотрено право продлить срок действия договора аренды от 19.01.2007 N 187/з без проведения аукциона.
Положениями части 1 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в порядке, предусмотренном п. 1 - п. 16 ч. 1 названной статьи.
Частью 9 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Согласно части 10 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Однако, в соответствии с частью 2 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
В связи с тем, что объектом аренды по договору от 19.01.2007 N 187/з являлся земельный участок, предоставленный для проведения проектно изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, к спорным правоотношениям статья 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" неприменима.
Частью 4 статьи 53 ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Однако, данная норма регулирует правоотношения в сфере заключения договоров аренды, указанных только в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а договор аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з к таковым не относится. Часть 4 статьи 53 ФЗ "О защите конкуренции" утратила силу (Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ).
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
С учетом установленных по делу обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, все доводы заявителя апелляционной жалобы относительно неправомерности выводов арбитражного суда области подлежат отклонению. Доводов, которые бы влияли на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в апелляционной жалобе не содержится.
Довод истца, изложенный в апелляционной жалобе, о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, подлежит отклонению, поскольку не имеет правового значения в рамках настоящего спора. Материалами дела не подтверждается осуществления обществом строительства на спорном земельном участке.
При этом истец не лишен возможности защитить нарушенное право в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого решения, в том числе по мотиву нарушения судом норм материального и процессуального права, апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 06.06.2013 по делу N А48-918/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2013 ПО ДЕЛУ N А48-918/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2013 г. по делу N А48-918/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 августа 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от Управления государственного имущества Орловской области: Бахтиной О.Н., представителя по доверенности от 01.08.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" на решение Арбитражного суда Орловской области от 06.06.2013 по делу N А48-918/2013 (судья Гайдукова Л.Н.) по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" (ОГРН 1085752002071 ИНН 575201001) к Управлению государственного имущества Орловской области (ОГРН 1025700833784, ИНН 5753004003) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 19 января 2007 года N 187/з в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Спецстрой-"М" (далее - ООО "Спецстрой-"М", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Управлению государственного имущества Орловской области (далее - ответчик) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 19 января 2007 года N 187/з в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 06.06.2013 в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Спецстрой-"М" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Аргументируя доводы апелляционной жалобы, заявитель указывает на нарушение судом области норм материального и процессуального права.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "Спецстрой-"М", явку полномочных представителей не обеспечило, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
13.08.2013 от ООО "Спецстрой-"М" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
Учитывая заявленное ходатайство, а также наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица, участвующего в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие его представителей.
Представитель Управления государственного имущества Орловской области возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, указанных в отзыве, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 27 ноября 2006 года Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области издан приказ N 40 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков", которым решено провести открытый по форме подаче предложений по цене аукцион сроком на 3 года земельных участков, в том числе земельного участка, находящегося по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, МР N 6, с кадастровым номером 57:25:004 03 22:0006, площадью 131962,68 кв. м, для проведения проектно-изыскательных работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта.
19.01.2007 года между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (правопредшественником Управления государственного имущества Орловской области) и Жилищно-строительным кооперативом "Вектор", на основании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области N 640 от 27 ноября 2006 года, протокола от 11 января 2007 года N 1 приемки заявок на участие в аукционе и протокола от 12 января 2007 года N 2 о результатах аукциона, был заключен договор аренды земельного участка N 187/з, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, находящийся по адресу: г. Орел, Северный район, ул. Раздольная, MP N 6 для проведения проектно изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, общей площадью 131862,68 кв. м, срок аренды установлен с 01.02.2007 по 30.01.2010.
5 февраля 2010 года подписано соглашение к договору аренды от 19 января 2007 года N 187/з, которым раздел 1 договора изложен в новой редакции, согласно которой в аренду переданы 10 земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0006, в том числе земельный участок с кадастровым номером 57:25:004 03 22:0014. Также соглашением от 5 февраля 2010 года срок аренды по договору продлен до 31 января 2013 года.
1 июля 2010 года между ООО "Жилищная корпорация "Орловщина" (заказчик-застройщик), ООО "Спецстрой-"М" (инвестор) и ЖСК "Вектор" (действующим в интересах членов кооператива, участников долевого строительства многоквартирного дома по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9) заключено инвестиционное соглашение на осуществление работ по достройке и вводу в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9 (подъезды N 1 и N 2).
В силу пункта 2.1 данного соглашения инвестор осуществляет целевые инвестиции и работы, необходимые заказчику - застройщику для завершения строительства и ввода в эксплуатацию подъездов N 1 и N 2 многоквартирного дома, создаваемого по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9, строительство которого осуществляется в соответствии с проектом. Согласно пункту 2.2 соглашения заказчик-застройщик возвращает ЖСК "Вектор" все доходы, ранее полученные от него и не использованные непосредственно в целях строительства многоквартирного дома по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9, в рамках договора между заказчиком-застройщиком и ЖСК "Вектор" N 1 от 20.04.2007, в редакции дополнительного соглашения от 3 марта 2008 года. Также все права требования по получению доходов в результате освоения земельного участка, кадастровый номер 57:52:0040322:0006, принадлежащего ЖСК "Вектор" на праве аренды, согласно договора аренды земельного участка N 187/з от 19 января 2007, в счет погашения убытков, сложившихся в период строительства жилого дома по ул. Фомина, 9, КТ "Социальная инициатива и К". Пунктом 2.3 соглашения установлено, что для компенсации затрат инвестора и получения плановой прибыли, в результате осуществленных инвестиций, ЖСК "Вектор", после выполнения п. 2.2 данного инвестиционного соглашения, передает на основании самостоятельных договоров инвестору, все доходы права требования по получению доходов, полученных ЖСК "Вектор" и заказчиком-застройщиком, в результате освоения земельного участка, кадастровый номер 57:52;0040322:0006, принадлежащего ЖСК "Вектор", согласно договора аренды земельного участка N 187/з от 19 января 2007 года счет погашения затрат понесенных инвестором, сложившихся в период строительства жилого дома по ул. Фомина, 9, по настоящему соглашению, кроме участков с кадастровыми номерами 57:52:00403:22:0012 и 57:52:00403:22:0015.
23 августа 2010 года между ЖСК "Вектор" (первоначальный арендатор) и ООО "Спецстрой -"М" (новый арендатор) было заключено соглашение об уступке права требования и передаче обязательств (цессии) по договору аренды земельного участка N 187/з от 19 января 2007 года, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов для размещения многоквартирного жилого дома в микрорайоне N 6, кадастровый номер 57:25:004 03 22:14, находящийся по адресу: г. Орел, микрорайон N 6, общей площадью 1118,28 кв. м. Данный участок был сформирован путем разделения земельного участка кадастровый номер 57:25:004 03 22:006 общей площадью 131962,68 кв. м находящегося по адресу: г. Орел, Микрорайон N 6, на десять самостоятельных участков.
В соответствии с пунктом 2.1 данного соглашения от 23 августа 2010 года новый арендатор принимает на себя весь комплекс прав и обязанностей первоначального арендатора на участок с кадастровым номером 57:25:004 03 22:14.
В силу пункта 8 соглашения за уступаемые от первоначального арендатора новому арендатору права пользования участками новый арендатор обязуется осуществлять инвестиции, необходимые для окончания строительства жилого дома, находящегося по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9 в соответствии с инвестиционным соглашением от 1 мая 2010 года.
Уведомлением от 12 июля 2011 года N 01/043/2011-364 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области подтверждается государственная регистрация соглашения от 23 августа 2010 года об уступке права требования о передаче обязательств (цессии) по договору аренды земельного участка от 19 января 2007 года N 187/з.
В материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 октября 2011 года N 01/148/2011-640 и от 31 января 2013 года N 01/016/2013-1044, относительно земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14, в которой указано назначение объекта: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома в микрорайоне N 6, площадь объекта 11187,28 кв. м, адрес: г. Орел, микрорайон N 6, ограничение права: аренда сроком с 12 июля 2011 по 31 января 2013 года, арендатор - ООО "Спецстрой- "М".
Ответчиком представлен в материалы дела кадастровый паспорт от 29 января 2010 года относительно земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14 (предыдущий номер 57:25:0040322:6), в котором указано разрешенное использование участка: для размещения многоквартирного жилого дома в микрорайоне N 6.
22 апреля 2011 года совместно сотрудниками Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области проведено обследование земельных участков в кадастровом квартале N 57:25:0040322 (микрорайон N 6) в результате которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:14 работы, связанные со строительством, не ведутся. По результатам проведенного обследования составлен акт от 16 мая 2011 года.
О том, что на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:14 работы, связанные со строительством, не ведутся Управление муниципального имущества Администрации г. Орла сообщило Департаменту имущества, промышленности и информатизации Орловской области в письме N 2921 от 16 мая 2011 года.
14 января 2013 года ООО "Спецстрой-"М" обратилось в Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области (правопредшественник Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области и Управления государственного имущества Орловской области) с просьбой продлить договор аренды земельного участка N 187/з от 19 января 2007 года относительно земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14. В письме с просьбой о продлении договора указано, что земельный участок используется в соответствии с разрешенным использованием, завершены проектные работы, проект проходит госэкспертизу.
21 января 2013 года Управлением государственного имущества Орловской области в целях установления фактического использования земельных участков был издан приказ N 127 "О создании рабочей группы по обследованию земельных участков местоположением: г. Орел, микрорайон N 6", в числе земельных участков, подлежащих обследованию, был указан земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:14.
По результатам обследования составлен акт от 31 января 2013 года, в котором отражено, что на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:14 капитальные строения отсутствуют, строительные работы не ведутся.
13 февраля 2013 года Управление государственного имущества Орловской области рассмотрело заявление ООО "Спецстрой - "М" о продлении срока действия договора аренды от 19 января 2007 года N 187/з в отношении земельного участка местоположением: г. Орел, микрорайон N 6, с кадастровым номером 57:25:0040322:14, с видом разрешенного использования - для размещения многоквартирного дома, и сообщило, что 31 января 2013 года сотрудниками Управления государственного имущества Орловской области осуществлено обследование вышеуказанного земельного участка, в результате которого установлено, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, строительные работы не ведутся, участок не огражден. В этой связи Управление государственного имущества Орловской области в письме N 62/з, полученном истцом 21 марта 2013 года, со ссылкой на п. 4 ст. 46 Земельного кодекса РФ, сообщило ООО "Спецстрой - "М" об отсутствии правовых оснований для продления срока действия договора аренды.
28 февраля 2013 года Управление государственного имущества Орловской области в предупреждении N 143/з-и о прекращении договора аренды земельного участка N 187/з от 19 января 2007 года сообщило ООО "Спецстрой- "М", что согласно п. 4.4.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, однако по состоянию на 31 января 2013 года строительство многоквартирного жилого дома ООО "Спецстрой-"М" не осуществляется, что является нарушением пункта 4.4.1 договора аренды. Сославшись на пункт 4 статьи 46 Земельного кодекса РФ, пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ Управление государственного имущества Орловской области предупредило ООО "Спецстрой-"М" о прекращении договора аренды земли от 19 января 2007 года N 187/з и указано на то, что договор будет считаться прекращенным по истечении трех месяцев со дня получения ООО "Спецстрой-"М" данного предупреждения. На предупреждении N 143/ з-и от 28 февраля 2013 года имеется отметка о его получении истцом 21 марта 2013 года.
Посчитав, что односторонняя сделка по расторжению договора аренды земельного участка от 19 января 2007 года N 187/в в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14 является недействительной, ООО "Спецстрой-"М" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Обосновывая заявленные требования, ООО "Спецстрой-"М" указало, что в период с момента получения участка в аренду и до настоящего времени ООО "Спецстрой-"М" провело геодезическое исследование грунта, получены необходимые технические условия, разработан и утвержден градостроительный план, разработан проект строительства, который получил положительное заключение экспертизы, получено разрешение на строительство объекта от 25 марта 2013 года.
Истец также ссылался на то, что 14 июля 2011 года между ООО "Спецстрой-"М" и ЗАО "Росстройизыскания" был заключен договор N О11-54 на выполнение инженерно-геологических работ с оформлением технической документации по объекту "Жилой дом N 2 по ул. Бурова в г. Орле".
1 августа 2011 года между ООО "Спецстрой-"М" и ЗАО "Росстройизыскания" заключен договор N О11-64 на создание (передачу) технической документации по объекту "Жилой дом N 2 по ул. Бурова в г. Орле".
16 августа 2011 года между ООО "Спецстрой-"М" и ОАО "Гражданпроект" заключен договор N 170 на подготовку проектной продукции, согласно которому исполнитель обязался по заданию заказчика подготовить проектную и рабочую документации на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Бурова в г. Орле.
13 декабря 2012 года ООО "Спецстрой-"М" заключил договор N 1463-Э с ООО "Инженерный центр" на экспертизу промышленной безопасности проектной документации относительно строительства многоквартирного жилого дома по ул. Бурова в г. Орле.
13 декабря 2012 года между ООО "Спецстрой-"М" и ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" заключен договор N 1110-НЭП012 предметом которого является оказание услуг по экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по объекту "Строительство многоэтажного жилого дома по ул. Бурова в г. Орле".
25 марта 2013 года Главой администрации г. Орла ООО "Спецстрой-"М" выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Бурова, 44 а в г. Орле на земельном участке площадью 11187,28 кв. м. Срок действия разрешения на строительство до 30 июня 2015 года.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд области правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Как правомерно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:0006 (разделенный в последующем на несколько участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:14), расположенный по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, микрорайон N 6 был предоставлен в аренду Жилищно-строительному кооперативу "Вектор" по результатам проведенного аукциона, о чем имеется указание в договоре аренды от 19.01.2007 N 187/з, для проведения проектно изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта.
Приказ о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков N 640 от 27.11.2006 года имеется в материалах дела.
Договор аренды от 19.01.2007 N 187/з был заключен на срок с 1 февраля 2007 года по 31 января 2010 года.
Соглашением от 5 февраля 2010 года срок аренды по договору продлен до 31 января 2013 года.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, который в силу закона может быть заключен только по результатам проведения торгов (в том числе в порядке статей 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ), не может быть заключен на новый срок без проведения торгов. Такой договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Следовательно, в связи с тем, что договор аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з был заключен после вступления в силу положений Земельного кодекса РФ, требующих обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, соглашение о продлении такого договора, заключенное после истечения срока действия договора, без проведения торгов, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным.
При таких обстоятельствах указанный договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, поскольку прекратил своей действие 31 января 2010 года, то есть в срок, установленный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, на момент направления в адрес истца предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з указанный договор аренды не действовал, и, соответственно, не мог быть прекращен.
Вместе с тем, признавая право на оспаривание предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з, как односторонней сделки по расторжению указанного договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что иск о признании сделки недействительной подлежит разрешению судом по заявлению любого заинтересованного лица.
Однако такая сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не нарушаются сделкой и не могут быть восстановлены при применении последствий ее недействительности.
Лицо, обращающееся в суд с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение этой сделкой его прав и интересов.
В процессе рассмотрения дела суд области пришел к выводу о том, что соглашение от 23 августа 2010 года об уступке права требования и передаче обязательств (цессии) по договору аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з является ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, в связи с заключением после истечения срока действия договора аренды.
Поскольку ООО "Спецстрой-"М" не является участником спорных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з, суд области в порядке статьи 166 Гражданского кодекса РФ правомерно указал на отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки, что также является основанием для отказа в иске.
Обжалуя решение суда, заявитель ссылался на части 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", которыми, по его мнению, предусмотрено право продлить срок действия договора аренды от 19.01.2007 N 187/з без проведения аукциона.
Положениями части 1 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в порядке, предусмотренном п. 1 - п. 16 ч. 1 названной статьи.
Частью 9 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Согласно части 10 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Однако, в соответствии с частью 2 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
В связи с тем, что объектом аренды по договору от 19.01.2007 N 187/з являлся земельный участок, предоставленный для проведения проектно изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, к спорным правоотношениям статья 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" неприменима.
Частью 4 статьи 53 ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Однако, данная норма регулирует правоотношения в сфере заключения договоров аренды, указанных только в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а договор аренды земельного участка от 19.01.2007 N 187/з к таковым не относится. Часть 4 статьи 53 ФЗ "О защите конкуренции" утратила силу (Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ).
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
С учетом установленных по делу обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, все доводы заявителя апелляционной жалобы относительно неправомерности выводов арбитражного суда области подлежат отклонению. Доводов, которые бы влияли на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в апелляционной жалобе не содержится.
Довод истца, изложенный в апелляционной жалобе, о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, подлежит отклонению, поскольку не имеет правового значения в рамках настоящего спора. Материалами дела не подтверждается осуществления обществом строительства на спорном земельном участке.
При этом истец не лишен возможности защитить нарушенное право в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого решения, в том числе по мотиву нарушения судом норм материального и процессуального права, апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 06.06.2013 по делу N А48-918/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой-М" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)