Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Савкиной М.А.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Желаевой М.З.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Азотреммаш", Самарская область, г. Тольятти, открытого акционерного общества "Тольяттиазот", Самарская область, г. Тольятти,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 (судья Артемьева Ю.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 (председательствующий судья Садило Г.М., судьи Карпов В.В., Радушева О.Н.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Кривцовой Веры Егоровны, Самарская область, г. Тольятти, о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", Самарская область, г. Тольятти (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Салюк П.К.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в рамках настоящего дела применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ. К участию в деле привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Кривцова В.Е. обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N <...> без отделочных работ общей площадью - 49,0 кв. м, жилой площадью - 28,9 кв. м с балконом площадью 1,1 кв. м на втором этаже в жилом доме, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, и однокомнатную квартиру N <...> без отделочных работ на втором этаже общей площадью 32,5 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, с балконом площадью 1,1 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 заявление Кривцовой В.Е. удовлетворено. Признано за Кривцовой В.Е. право собственности на двухкомнатную квартиру N <...> без отделочных работ на втором этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,0 кв. м, жилой площадью 28,9 кв. м, с балконом площадью 1,1 кв. м и однокомнатную квартиру N <...> без отделочных работ в подъезде 3 на втором этаже общей площадью 32,5 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, с балконом площадью 1,1 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 определение от 07.12.2012 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявитель - открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот") - просит определение от 07.12.2012 и постановление от 01.03.2013 отменить, в удовлетворении заявления Кривцовой В.Е. отказать.
Заявитель жалобы считает, что судами при вынесении судебных актов не применены, подлежащие применению нормы материального права - статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), в силу которых договоры долевого участия от 30.07.2002 N 1371 и N 1372 ничтожны.
Кроме того, по мнению заявителя, суды нарушили норму пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, являющуюся правовым основанием требований участников строительства о признании права собственности на переданные им жилые помещения.
Также заявитель считает, что судами не учтена правовая Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в пункте 59 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Поэтому лицо, получившее отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, вправе оспаривать действия регистрирующего органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а не обращаться в суд с требованием о признании права собственности на указанный объект.
В кассационной жалобе заявитель - открытое акционерное общество "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") - просит определение от 07.12.2012 и постановление от 01.03.2013 отменить, в удовлетворении заявления Кривцовой В.Е. отказать.
При этом заявитель указывает, что судами первой и апелляционной инстанций не учтена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", из которой следует, что право собственности на жилой дом может первоначально возникнуть (с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) только у ОАО "Азотреммаш" как участника договора о долевом инвестировании строительства от 23.02.1999 N 10/99, обладающего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором возведен жилой дом. Каких-либо сделок об отчуждении квартир между Кривцовой В.Е. и ОАО "Азотреммаш" не заключалось.
Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций не применили подлежащую применению норму части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в силу которой договор на долевое участие в строительстве жилья от 23.12.2008 N 2202 не заключен как не прошедший государственную регистрацию. Незаключенный договор долевого участия в строительстве не может являться основанием возникновения у участника строительства права собственности на объект долевого строительства (квартиру).
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
Как видно из материалов дела, 30.07.2002 между ООО фирма "СИЭГЛА" и Кривцовой В.Е. был заключен договор N 1371 долевого участия в строительстве жилья, предметом которого являлось долевое участие в строительстве панельного жилого дома N 15 по ул. Л.Чайкиной Комсомольского района г. Тольятти, в части двухкомнатной квартиры N <...> на 2 этаже, общей площадью 50,5 кв. м.
30.04.2009 стороны заключили дополнительное соглашение к договору от 30.07.2002 N 1371, в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66, микрорайон 4, в части двухкомнатной квартиры N <...> без отделочных работ на втором этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,0 кв. м, жилой площадью 28,9 кв. м, площадь балкона (с коэффициентом) 1,1 кв. м.
Полная стоимость квартиры определена сторонами в размере 454 000 руб. (пункт 2.1.5 договора от 30.07.2002 N 1371).
Факт оплаты доли подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от 11.09.2002 N 219, а также справкой, выданной ООО фирма "СИЭГЛА" 01.10.2009.
Пунктом 2.1.1 договора стороны установили, что ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию - 3 квартал 2009 года.
30.07.2002 между ООО фирма "СИЭГЛА" и Кривцовой В.Е. был заключен договор N 1372 долевого участия в строительстве жилья, предметом которого являлось долевое участие в строительстве панельного жилого дома N 15 по ул. Л.Чайкиной Комсомольского района г. Тольятти, в части однокомнатной квартиры N <...> на втором этаже, общей площадью 33,8 кв. м.
30.04.2009 стороны заключили дополнительное соглашение к договору от 30.07.2002 N 1372, в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66, микрорайон 4, в части однокомнатной квартиры N <...> без отделочных работ на втором этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,5 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м.
Полная стоимость квартиры определена сторонами в размере 304 200 руб. (пункт 2.1.5 договора от 30.07.2002 N 1372).
Факт оплаты доли подтвержден квитанциями к приходному кассовому ордеру от 11.09.2002 N 220, от 23.10.2002 N 248, от 26.12.2002 N 335, от 07.02.2003 N 26, от 13.03.2003 N 52, от 29.04.2003 N 104, от 21.05.2003 N 120, от 27.06.2003 N 155, от 16.10.2003 N 273, от 01.12.2003 N 320, от 14.01.2004 N 8, от 30.03.2004 N 106, от 27.07.2004 N 150, а также справкой, выданной ООО фирма "СИЭГЛА" 01.10.2009.
Пунктом 2.1.1 договора стороны установили, что ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию - 3 квартал 2009 года.
На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
01.05.2009 по акту приема-передачи N 7 Кривцовой В.Е. передана двухкомнатная квартира N <...> без отделочных работ на втором этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,0 кв. м, жилой площадью 28,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66.
01.05.2009 по акту приема-передачи N 84 Кривцовой В.Е. передана однокомнатная квартира N <...> без отделочных работ на втором этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,5 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66.
30.12.2010 мэрией городского округа Тольятти выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем, обязанность по передаче квартир в собственность дольщику не исполнена, документы для регистрации права собственности не переданы.
Учитывая указанные обстоятельства, суд правомерно удовлетворил заявленное требование.
Судами установлено, что строительство жилого дома по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66, со строительным номером поз. 15 осуществлялось на основании тройственного договора о долевом инвестировании в строительстве от 23.02.1999 N 10/99 и дополнительных соглашений к нему. Согласно данному договору, ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО фирма "СИЭГЛА" (признанная несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
Суды правильно исходили из того, что факт инвестирования строительства жилого дома не изменяет существа рассматриваемых отношений по неисполнению должником обязательств перед участниками долевого строительства жилья.
Ссылка на принадлежность ОАО "Азотреммаш" земельного участка под спорным жилым домом не имеет существенного правового значения для разрешения вопроса об установлении требований кредитора - участника долевого строительства.
Отсутствие у ООО фирма "СИЭГЛА" разрешительной документации на строительство жилого дома не может служить основанием для отказа в признании общества фактическим застройщиком в целях несостоятельности (банкротства), основным признаком которого в соответствии со статьей 201.1 Закона о банкротстве является факт привлечения денежных средств участников строительства.
Доводы о незаключенности договора, положенного в основу требования, в силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вследствие отсутствия его государственной регистрации не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, принимая во внимание подпункт 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве и тот факт, что договор от 23.12.2008 N 2202 предусматривал передачу денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующую передачу жилого помещения в этом доме в собственность.
Доводы о необходимости применения положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ правомерно признаны несостоятельными, так как отношения между дольщиком и должником квалифицируются как договор купли-продажи будущей вещи, отсутствие его регистрации не исключает его действительность и необходимость исполнения сторонами сделки.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении заявленных требований следует также исходить из принципа правовой определенности, учитывая, что в настоящее время судом общей юрисдикции - Федеральным судом Комсомольского района г. Тольятти Самарской области - приняты вступившие в законную силу судебные акты о признании права собственности за физическими лицами, заключившими с ООО фирмой "СИЭГЛА" аналогичные договоры, на жилые помещения (квартиры), находящиеся в десятиэтажном жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, микрорайон 4, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.А.САВКИНА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
М.З.ЖЕЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 04.06.2013 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2013 г. по делу N А55-6250/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Савкиной М.А.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Желаевой М.З.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Азотреммаш", Самарская область, г. Тольятти, открытого акционерного общества "Тольяттиазот", Самарская область, г. Тольятти,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 (судья Артемьева Ю.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 (председательствующий судья Садило Г.М., судьи Карпов В.В., Радушева О.Н.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Кривцовой Веры Егоровны, Самарская область, г. Тольятти, о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", Самарская область, г. Тольятти (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Салюк П.К.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в рамках настоящего дела применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ. К участию в деле привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.
Кривцова В.Е. обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N <...> без отделочных работ общей площадью - 49,0 кв. м, жилой площадью - 28,9 кв. м с балконом площадью 1,1 кв. м на втором этаже в жилом доме, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, и однокомнатную квартиру N <...> без отделочных работ на втором этаже общей площадью 32,5 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, с балконом площадью 1,1 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 заявление Кривцовой В.Е. удовлетворено. Признано за Кривцовой В.Е. право собственности на двухкомнатную квартиру N <...> без отделочных работ на втором этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,0 кв. м, жилой площадью 28,9 кв. м, с балконом площадью 1,1 кв. м и однокомнатную квартиру N <...> без отделочных работ в подъезде 3 на втором этаже общей площадью 32,5 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, с балконом площадью 1,1 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 определение от 07.12.2012 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявитель - открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот") - просит определение от 07.12.2012 и постановление от 01.03.2013 отменить, в удовлетворении заявления Кривцовой В.Е. отказать.
Заявитель жалобы считает, что судами при вынесении судебных актов не применены, подлежащие применению нормы материального права - статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), в силу которых договоры долевого участия от 30.07.2002 N 1371 и N 1372 ничтожны.
Кроме того, по мнению заявителя, суды нарушили норму пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, являющуюся правовым основанием требований участников строительства о признании права собственности на переданные им жилые помещения.
Также заявитель считает, что судами не учтена правовая Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в пункте 59 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Поэтому лицо, получившее отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, вправе оспаривать действия регистрирующего органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а не обращаться в суд с требованием о признании права собственности на указанный объект.
В кассационной жалобе заявитель - открытое акционерное общество "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") - просит определение от 07.12.2012 и постановление от 01.03.2013 отменить, в удовлетворении заявления Кривцовой В.Е. отказать.
При этом заявитель указывает, что судами первой и апелляционной инстанций не учтена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", из которой следует, что право собственности на жилой дом может первоначально возникнуть (с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) только у ОАО "Азотреммаш" как участника договора о долевом инвестировании строительства от 23.02.1999 N 10/99, обладающего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором возведен жилой дом. Каких-либо сделок об отчуждении квартир между Кривцовой В.Е. и ОАО "Азотреммаш" не заключалось.
Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций не применили подлежащую применению норму части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в силу которой договор на долевое участие в строительстве жилья от 23.12.2008 N 2202 не заключен как не прошедший государственную регистрацию. Незаключенный договор долевого участия в строительстве не может являться основанием возникновения у участника строительства права собственности на объект долевого строительства (квартиру).
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
Как видно из материалов дела, 30.07.2002 между ООО фирма "СИЭГЛА" и Кривцовой В.Е. был заключен договор N 1371 долевого участия в строительстве жилья, предметом которого являлось долевое участие в строительстве панельного жилого дома N 15 по ул. Л.Чайкиной Комсомольского района г. Тольятти, в части двухкомнатной квартиры N <...> на 2 этаже, общей площадью 50,5 кв. м.
30.04.2009 стороны заключили дополнительное соглашение к договору от 30.07.2002 N 1371, в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66, микрорайон 4, в части двухкомнатной квартиры N <...> без отделочных работ на втором этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,0 кв. м, жилой площадью 28,9 кв. м, площадь балкона (с коэффициентом) 1,1 кв. м.
Полная стоимость квартиры определена сторонами в размере 454 000 руб. (пункт 2.1.5 договора от 30.07.2002 N 1371).
Факт оплаты доли подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от 11.09.2002 N 219, а также справкой, выданной ООО фирма "СИЭГЛА" 01.10.2009.
Пунктом 2.1.1 договора стороны установили, что ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию - 3 квартал 2009 года.
30.07.2002 между ООО фирма "СИЭГЛА" и Кривцовой В.Е. был заключен договор N 1372 долевого участия в строительстве жилья, предметом которого являлось долевое участие в строительстве панельного жилого дома N 15 по ул. Л.Чайкиной Комсомольского района г. Тольятти, в части однокомнатной квартиры N <...> на втором этаже, общей площадью 33,8 кв. м.
30.04.2009 стороны заключили дополнительное соглашение к договору от 30.07.2002 N 1372, в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66, микрорайон 4, в части однокомнатной квартиры N <...> без отделочных работ на втором этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,5 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м.
Полная стоимость квартиры определена сторонами в размере 304 200 руб. (пункт 2.1.5 договора от 30.07.2002 N 1372).
Факт оплаты доли подтвержден квитанциями к приходному кассовому ордеру от 11.09.2002 N 220, от 23.10.2002 N 248, от 26.12.2002 N 335, от 07.02.2003 N 26, от 13.03.2003 N 52, от 29.04.2003 N 104, от 21.05.2003 N 120, от 27.06.2003 N 155, от 16.10.2003 N 273, от 01.12.2003 N 320, от 14.01.2004 N 8, от 30.03.2004 N 106, от 27.07.2004 N 150, а также справкой, выданной ООО фирма "СИЭГЛА" 01.10.2009.
Пунктом 2.1.1 договора стороны установили, что ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию - 3 квартал 2009 года.
На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
01.05.2009 по акту приема-передачи N 7 Кривцовой В.Е. передана двухкомнатная квартира N <...> без отделочных работ на втором этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,0 кв. м, жилой площадью 28,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66.
01.05.2009 по акту приема-передачи N 84 Кривцовой В.Е. передана однокомнатная квартира N <...> без отделочных работ на втором этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,5 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66.
30.12.2010 мэрией городского округа Тольятти выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем, обязанность по передаче квартир в собственность дольщику не исполнена, документы для регистрации права собственности не переданы.
Учитывая указанные обстоятельства, суд правомерно удовлетворил заявленное требование.
Судами установлено, что строительство жилого дома по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66, со строительным номером поз. 15 осуществлялось на основании тройственного договора о долевом инвестировании в строительстве от 23.02.1999 N 10/99 и дополнительных соглашений к нему. Согласно данному договору, ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО фирма "СИЭГЛА" (признанная несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
Суды правильно исходили из того, что факт инвестирования строительства жилого дома не изменяет существа рассматриваемых отношений по неисполнению должником обязательств перед участниками долевого строительства жилья.
Ссылка на принадлежность ОАО "Азотреммаш" земельного участка под спорным жилым домом не имеет существенного правового значения для разрешения вопроса об установлении требований кредитора - участника долевого строительства.
Отсутствие у ООО фирма "СИЭГЛА" разрешительной документации на строительство жилого дома не может служить основанием для отказа в признании общества фактическим застройщиком в целях несостоятельности (банкротства), основным признаком которого в соответствии со статьей 201.1 Закона о банкротстве является факт привлечения денежных средств участников строительства.
Доводы о незаключенности договора, положенного в основу требования, в силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вследствие отсутствия его государственной регистрации не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, принимая во внимание подпункт 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве и тот факт, что договор от 23.12.2008 N 2202 предусматривал передачу денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующую передачу жилого помещения в этом доме в собственность.
Доводы о необходимости применения положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ правомерно признаны несостоятельными, так как отношения между дольщиком и должником квалифицируются как договор купли-продажи будущей вещи, отсутствие его регистрации не исключает его действительность и необходимость исполнения сторонами сделки.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении заявленных требований следует также исходить из принципа правовой определенности, учитывая, что в настоящее время судом общей юрисдикции - Федеральным судом Комсомольского района г. Тольятти Самарской области - приняты вступившие в законную силу судебные акты о признании права собственности за физическими лицами, заключившими с ООО фирмой "СИЭГЛА" аналогичные договоры, на жилые помещения (квартиры), находящиеся в десятиэтажном жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, микрорайон 4, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.А.САВКИНА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
М.З.ЖЕЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)