Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Григорьева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Мирошниковой Е.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Димитрова 8" на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2013 года по делу N 2-203/13 по иску Г. к ТСЖ "Димитрова 8" об обязании изготовить и передать технически исправное средство дистанционного управления работой ограждающих устройств.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя ответчика Ж., поддержавшей жалобу, истицы Г. и ее представителя С., просивших оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия
установила:
Вышеназванным решением суда удовлетворены исковые требования Г., являющейся собственником нежилого помещения площадью 196 кв. м, расположенного по адресу <адрес> на ТСЖ "Димитрова 8", осуществляющее управление многоквартирным жилым домом по указанному адресу, возложена обязанность изготовить и передать Г. технически исправное средство - радиобрелок дистанционного управления работой ограждающих устройств (шлагбаумов), установленных на территории, занимаемой многоквартирным жилым домом.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, и принять новое решение об отказе в иске.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для ее удовлетворения.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен данный дом (границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности), с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Как установлено судом, в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом <адрес>, 23.06.2011 г. Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости проведен государственный кадастровый учет (л.д. 128 - 131), в связи с чем с указанной даты в соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Это положение закона конкретизирует в отношении общего имущества в многоквартирном доме объем правомочий собственников, вытекающий из общей нормы пункта 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из приведенных взаимосвязанных нормативных положений следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме должен на равных условиях обеспечиваться доступ к объектам, входящим в состав общего имущества, для их использования в соответствии с их назначением.
Правам собственников на владение и пользование общим имуществом корреспондирует возложенное на них бремя расходов на содержание такого имущества (ст. 39 ЖК РФ).
Условия ограничения возможности пользования объектами общего имущества в многоквартирном доме для собственников помещений дома вытекают из частей 4 и 5 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
В отзыве на апелляционную жалобу Г. правильно указывает на то, что никаких решений, предусматривающих какие-либо ограничения прав пользования общим имуществом для собственников помещений в <адрес>, включая ограничение права свободного доступа на прилегающую к дому территорию посредством невыдачи некоторым собственникам помещений в доме электронных устройств-брелоков для управления шлагбаумами на территории, на общих собраниях собственников помещений в указанном многоквартирном доме не принималось.
При этом обеспечение реализации собственниками помещений в многоквартирном доме указанных выше прав предполагает, что в случае, если по решению собственников, принятому в порядке ст. 44 ЖК РФ, устанавливается определенный режим доступа на земельный участок, входящий в состав общего имущества, это не должно приводить к ограничению прав собственников, которым в равной степени должна быть обеспечена возможность беспрепятственного доступа к этому объекту и его использования.
В частности, в случае установки шлагбаумов и иных запорных устройств собственники должны быть обеспечены техническими средствами управления такими устройствами, обеспечивающими им возможность самостоятельного, вне зависимости от усмотрения иных лиц (в том числе представителей администрации либо обслуживающего персонала ТСЖ либо иной управляющей организации) доступа на соответствующую территорию.
Соответственно, по требованию собственника ему должны быть предоставлены соответствующие технические средства, что может влечь только возникновение у него соответствующего денежного обязательства по их оплате, но не находится в зависимости от волеизъявления других собственников либо организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением права владения.
Разрешая спор, суд на основе надлежащей оценки представленных доказательств правильно признал установленным, что управление установленными на территории жилого дома шлагбаумами осуществляется дистанционным способом, при помощи радиобрелоков, которые после установки шлагбаумов выдавались другим собственникам помещений дома в централизованном порядке, в связи с чем правомерно возложил на ТСЖ обязанность обеспечить истицу, являющуюся участником общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, таким техническим средством.
Действительно, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> оформленным протоколом N 1/10 от 06.10.2010 г., предусмотрено проведение работ по благоустройству придомовой территории, включая разметку территории, оснащение видеонаблюдением, установку шлагбаумов, установку забора, заключение договора с охранной организацией (л.д. 124 - 127).
Во исполнение указанного решения ТСЖ "Димитрова 8" 08.10.2010 г. заключило с ООО "Сандерс" договор, в соответствии с которым на придомовой территории <адрес> установлены автоматические шлагбаумы Nice; работы приняты ТСЖ (л.д. 154 - 158).
По показаниям свидетелей Е. и Л., проживающих в <адрес> и допрошенных в судебном заседании, на въезде на придомовую территорию установлены три шлагбаума, въезд через которые осуществляется посредством их открытия электронными ключами (брелоками). Свидетели пользуются такими брелоками, которые им выдавали в ТСЖ "Димитрова, 8", но не всем, сколько было выдано брелоков, неизвестно, брелоки выдавались под роспись. В настоящее время шлагбаумы и брелоки действуют. Свидетель Е. также показала, что бывают ситуации, когда охранник отсутствует на месте и собственники не могут попасть на придомовую территорию (л.д. 111 - 112, 167 - 168).
Согласно ответу, полученному Г. от фирмы-производителя шлагбаумов ООО "Найс Северо-Запад", все шлагбаумы Nice имеют функцию радиоуправления. Для активации функции необходим радиоприемник поставляемый в комплекте, либо заказываемый при покупке шлагбаума. Приемник может быть встраиваемым, либо внешним (л.д. 76).
Факт управления шлагбаумами, установленными на земельном участке, относящемся к дому <адрес> при помощи дистанционного устройства - радиобрелока подтвержден также экспертным заключением фонда "Центр Независимой потребительской экспертизы" от 31.01.2013 г., составленным по обращению Г., согласно которому возможно управление шлагбаумом дистанционно, без выхода из автомобиля, при условии наличия у владельца автомобиля радиобрелока Nice Flor-S, настроенного на рабочую частоту системы управления (л.д. 160 - 161).
С учетом показаний вышеназванных свидетелей суд правильно признал, что при отсутствии устройств управления шлагбаумами въезд на придомовую территорию может быть затруднен, истица же как собственница нежилых помещений имеет право требовать устранения всяких нарушений и ограничений ее прав пользования имуществом.
В связи с этим не имеют существенного значения для разрешения спора показания свидетелей Г., С., А., Ю. и К. о том, что они радиобрелоками не пользуются, заезжая на придомовую территорию дома в любое время с помощью охранника, открывающего шлагбаум после контакта с ним по переговорному устройству и знающего всех собственников в лицо.
Возложение обязанности по обеспечению истицы техническим средством управления шлагбаумами на ТСЖ не противоречит правовому статусу последнего как организации, созданной собственниками для управления общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ), а также согласуется с тем обстоятельством, что именно ТСЖ выступило заказчиком работ по установке шлагбаумов и приняло эти работы.
Как следует из материалов дела, Г. обращалась к ответчику с заявлениями о предоставлении ей технического устройства управления шлагбаумом, выражая согласие компенсировать затраты на его приобретение (л.д. 9, 10), подтвердила такое согласие и при рассмотрении настоящего дела, однако ее требование не было добровольно удовлетворено ответчиком.
В случае неисполнения Г. обязательства по оплате предоставляемого ей технического средства управления шлагбаумами его стоимость может быть взыскана с нее ответчиком в судебном порядке.
То обстоятельство, что ранее Г. решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 01.02.2012 года было отказано в удовлетворении иска о признании недействительным решения общего собрания собственников от 06.10.2010 г. (л.д. 178 - 182), не имеет значения для разрешения настоящего спора, поскольку не опровергает указанные выше обязанности ответчика.
То же относится к решению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2011 г. по делу N А56-17260/2011, оставленному без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 г. и постановлением ФАС Северо-Западного округа от 18.01.2012 г. по делу N А56-17260/201, об отказе в иске Г. (предъявленном ею как индивидуальным предпринимателем) о демонтаже шлагбаумов и железных ворот, установленных на придомовой территории, в порядке устранения препятствий к пользованию принадлежащими истцу на праве собственности нежилыми помещениями <адрес>
Выводы судебных инстанций по указанному делу были основаны исключительно на том, что установленное оборудование не создает Г. препятствий в пользовании принадлежащим ей объектом недвижимости, при этом защита права Г. на доступ к земельному участку как объекту общей собственности не являлась предметом указанного спора.
Учитывая изложенное, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Димитрова 8" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.08.2013 N 33-11819/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. N 33-11819/2013
Судья: Григорьева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Нюхтилиной А.В. и Мирошниковой Е.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Димитрова 8" на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2013 года по делу N 2-203/13 по иску Г. к ТСЖ "Димитрова 8" об обязании изготовить и передать технически исправное средство дистанционного управления работой ограждающих устройств.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя ответчика Ж., поддержавшей жалобу, истицы Г. и ее представителя С., просивших оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия
установила:
Вышеназванным решением суда удовлетворены исковые требования Г., являющейся собственником нежилого помещения площадью 196 кв. м, расположенного по адресу <адрес> на ТСЖ "Димитрова 8", осуществляющее управление многоквартирным жилым домом по указанному адресу, возложена обязанность изготовить и передать Г. технически исправное средство - радиобрелок дистанционного управления работой ограждающих устройств (шлагбаумов), установленных на территории, занимаемой многоквартирным жилым домом.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, и принять новое решение об отказе в иске.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для ее удовлетворения.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен данный дом (границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности), с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Как установлено судом, в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом <адрес>, 23.06.2011 г. Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости проведен государственный кадастровый учет (л.д. 128 - 131), в связи с чем с указанной даты в соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Это положение закона конкретизирует в отношении общего имущества в многоквартирном доме объем правомочий собственников, вытекающий из общей нормы пункта 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из приведенных взаимосвязанных нормативных положений следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме должен на равных условиях обеспечиваться доступ к объектам, входящим в состав общего имущества, для их использования в соответствии с их назначением.
Правам собственников на владение и пользование общим имуществом корреспондирует возложенное на них бремя расходов на содержание такого имущества (ст. 39 ЖК РФ).
Условия ограничения возможности пользования объектами общего имущества в многоквартирном доме для собственников помещений дома вытекают из частей 4 и 5 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
В отзыве на апелляционную жалобу Г. правильно указывает на то, что никаких решений, предусматривающих какие-либо ограничения прав пользования общим имуществом для собственников помещений в <адрес>, включая ограничение права свободного доступа на прилегающую к дому территорию посредством невыдачи некоторым собственникам помещений в доме электронных устройств-брелоков для управления шлагбаумами на территории, на общих собраниях собственников помещений в указанном многоквартирном доме не принималось.
При этом обеспечение реализации собственниками помещений в многоквартирном доме указанных выше прав предполагает, что в случае, если по решению собственников, принятому в порядке ст. 44 ЖК РФ, устанавливается определенный режим доступа на земельный участок, входящий в состав общего имущества, это не должно приводить к ограничению прав собственников, которым в равной степени должна быть обеспечена возможность беспрепятственного доступа к этому объекту и его использования.
В частности, в случае установки шлагбаумов и иных запорных устройств собственники должны быть обеспечены техническими средствами управления такими устройствами, обеспечивающими им возможность самостоятельного, вне зависимости от усмотрения иных лиц (в том числе представителей администрации либо обслуживающего персонала ТСЖ либо иной управляющей организации) доступа на соответствующую территорию.
Соответственно, по требованию собственника ему должны быть предоставлены соответствующие технические средства, что может влечь только возникновение у него соответствующего денежного обязательства по их оплате, но не находится в зависимости от волеизъявления других собственников либо организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением права владения.
Разрешая спор, суд на основе надлежащей оценки представленных доказательств правильно признал установленным, что управление установленными на территории жилого дома шлагбаумами осуществляется дистанционным способом, при помощи радиобрелоков, которые после установки шлагбаумов выдавались другим собственникам помещений дома в централизованном порядке, в связи с чем правомерно возложил на ТСЖ обязанность обеспечить истицу, являющуюся участником общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, таким техническим средством.
Действительно, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> оформленным протоколом N 1/10 от 06.10.2010 г., предусмотрено проведение работ по благоустройству придомовой территории, включая разметку территории, оснащение видеонаблюдением, установку шлагбаумов, установку забора, заключение договора с охранной организацией (л.д. 124 - 127).
Во исполнение указанного решения ТСЖ "Димитрова 8" 08.10.2010 г. заключило с ООО "Сандерс" договор, в соответствии с которым на придомовой территории <адрес> установлены автоматические шлагбаумы Nice; работы приняты ТСЖ (л.д. 154 - 158).
По показаниям свидетелей Е. и Л., проживающих в <адрес> и допрошенных в судебном заседании, на въезде на придомовую территорию установлены три шлагбаума, въезд через которые осуществляется посредством их открытия электронными ключами (брелоками). Свидетели пользуются такими брелоками, которые им выдавали в ТСЖ "Димитрова, 8", но не всем, сколько было выдано брелоков, неизвестно, брелоки выдавались под роспись. В настоящее время шлагбаумы и брелоки действуют. Свидетель Е. также показала, что бывают ситуации, когда охранник отсутствует на месте и собственники не могут попасть на придомовую территорию (л.д. 111 - 112, 167 - 168).
Согласно ответу, полученному Г. от фирмы-производителя шлагбаумов ООО "Найс Северо-Запад", все шлагбаумы Nice имеют функцию радиоуправления. Для активации функции необходим радиоприемник поставляемый в комплекте, либо заказываемый при покупке шлагбаума. Приемник может быть встраиваемым, либо внешним (л.д. 76).
Факт управления шлагбаумами, установленными на земельном участке, относящемся к дому <адрес> при помощи дистанционного устройства - радиобрелока подтвержден также экспертным заключением фонда "Центр Независимой потребительской экспертизы" от 31.01.2013 г., составленным по обращению Г., согласно которому возможно управление шлагбаумом дистанционно, без выхода из автомобиля, при условии наличия у владельца автомобиля радиобрелока Nice Flor-S, настроенного на рабочую частоту системы управления (л.д. 160 - 161).
С учетом показаний вышеназванных свидетелей суд правильно признал, что при отсутствии устройств управления шлагбаумами въезд на придомовую территорию может быть затруднен, истица же как собственница нежилых помещений имеет право требовать устранения всяких нарушений и ограничений ее прав пользования имуществом.
В связи с этим не имеют существенного значения для разрешения спора показания свидетелей Г., С., А., Ю. и К. о том, что они радиобрелоками не пользуются, заезжая на придомовую территорию дома в любое время с помощью охранника, открывающего шлагбаум после контакта с ним по переговорному устройству и знающего всех собственников в лицо.
Возложение обязанности по обеспечению истицы техническим средством управления шлагбаумами на ТСЖ не противоречит правовому статусу последнего как организации, созданной собственниками для управления общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ), а также согласуется с тем обстоятельством, что именно ТСЖ выступило заказчиком работ по установке шлагбаумов и приняло эти работы.
Как следует из материалов дела, Г. обращалась к ответчику с заявлениями о предоставлении ей технического устройства управления шлагбаумом, выражая согласие компенсировать затраты на его приобретение (л.д. 9, 10), подтвердила такое согласие и при рассмотрении настоящего дела, однако ее требование не было добровольно удовлетворено ответчиком.
В случае неисполнения Г. обязательства по оплате предоставляемого ей технического средства управления шлагбаумами его стоимость может быть взыскана с нее ответчиком в судебном порядке.
То обстоятельство, что ранее Г. решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 01.02.2012 года было отказано в удовлетворении иска о признании недействительным решения общего собрания собственников от 06.10.2010 г. (л.д. 178 - 182), не имеет значения для разрешения настоящего спора, поскольку не опровергает указанные выше обязанности ответчика.
То же относится к решению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2011 г. по делу N А56-17260/2011, оставленному без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 г. и постановлением ФАС Северо-Западного округа от 18.01.2012 г. по делу N А56-17260/201, об отказе в иске Г. (предъявленном ею как индивидуальным предпринимателем) о демонтаже шлагбаумов и железных ворот, установленных на придомовой территории, в порядке устранения препятствий к пользованию принадлежащими истцу на праве собственности нежилыми помещениями <адрес>
Выводы судебных инстанций по указанному делу были основаны исключительно на том, что установленное оборудование не создает Г. препятствий в пользовании принадлежащим ей объектом недвижимости, при этом защита права Г. на доступ к земельному участку как объекту общей собственности не являлась предметом указанного спора.
Учитывая изложенное, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Димитрова 8" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)