Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Майорова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Панкратовой Н.А., судей Гылкэ Д.И. и Карпинской А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Патракеевой И.А., рассмотрела в апелляционном порядке в открытом судебном заседании 20.11.2012 гражданское дело по иску <...> к закрытому акционерному обществу "Строительная компания "Астон", П. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, прекращении права собственности, по встречному иску П. к <...>, закрытому акционерному обществу "Строительная компания "Астон" о признании договоров мены незаключенными
по апелляционным жалобам истца Г., ответчика П. на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 19.06.2012 (в редакции от 09.10.2012 после исправления описки).
Заслушав доклад судьи Карпинской А.А., пояснения представителей истца Г. - Е. просившей решение суда отменить в части отказа в иске по доводам апелляционной жалобы, ответчика П., его представителя Л. настаивающих на отмене постановленного судом решения по доводам жалобы, представителей истцов Т., самих истцов Б., С., В., Н., Ш., К., напротив, согласных с судебным решением, судебная коллегия
установила:
Вышеперечисленные истцы обратились в Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга с исками к ответчикам ЗАО "Строительная компания "Астон", П. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, прекращении права собственности. В обоснование требований указали, что они (истцы) являлись собственниками овощных ячеек, расположенных в подземном овощехранилище, расположенном по адресу: <...>. В сентябре 2008 года истцы заключили с ответчиком ЗАО "Строительная компания "Астон" договоры о предоставлении им в собственность овощных ям в овощехранилище по адресу: <...> взамен принадлежащих им на праве собственности овощных ячеек, находящихся по упомянутому выше адресу.
19.08.2005 распоряжением Главы г. Екатеринбурга N 2629-р "О предоставлении ЗАО "Строительная компания "Астон" земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземными гаражами и на основании распоряжения Главы Екатеринбурга от 22.01.2007 N 13-р "О внесении изменений в Распоряжение Главы города Екатеринбурга от 09.08.2005 N 2629-р" ЗАО "СК "Астон" в аренду на 3 года был предоставлен земельный участок для строительства жилого дома с нежилыми помещениями, подземным гаражом и овощехранилищем.
Согласно п.п. 8 п. 2 распоряжения Главы Екатеринбурга от 22.01.2007 N 13-р ЗАО "СК "Астон" должен передать ООО "Крот" после сдачи в эксплуатацию второго пускового комплекса на безвозмездной основе 176 подземных овощехранилищ взамен существующего овощехранилища, расположенного по <...>, подлежащего сносу.
После разрушения существующих прежних ячеек, вызванного строительством жилого дома ЗАО "СК "Астон" по адресу: <...>, в результате долгих, неоднократных переговоров и обещаний со стороны ЗАО "СК "Астон", а также в результате подписания соглашений о намерениях с ООО "Крот", они согласилась на мену разрушенной ячейки на новую. Поэтому в сентябре 2008 года между ЗАО "Строительная компания "Астон" и истцами были заключены договоры о предоставлении им в собственность ячеек в овощехранилище по адресу: <...>, согласно которому жилой комплекс (и овощехранилище, как его составная часть) должен быть введен в эксплуатацию не позднее второго квартала 2009 года. В 2008 году все собственники ячеек с продукцией из овощехранилища по <...>, были перевезены в ячейки овощехранилища по адресу: <...> и ЗАО "СК "Астон", им (истцам) были вручены ключи от новых ячеек в <...> и был установлен график пользования овощехранилищем.
Истцы указывают, что свои обязательства по договорам мены, заключенным с ЗАО "СК "Астон", они выполнили в полном объеме, передали ключи от ячеек, расположенных в овощехранилище по <...>, освободили их от своих вещей, пользуются новыми ячейками. Однако ответчик ЗАО "СК "Астон" уклонялся от предоставления им документов для регистрации права собственности на новые ячейки, несмотря на то, что фактически свои обязательства исполнил. В настоящее время, дом по адресу: <...> сдан в эксплуатацию.
Более того, истцам стало известно, что ответчик ЗАО "СК "Астон" 14.04.2010 заключил с ответчиком П. договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым передал последнему помещения овощных нижнего и верхнего подземных гаражей в двухсекционном жилом доме <...>. Данный договор истцы считают недействительным в силу ничтожности, поскольку имущество, принадлежащее им на основании договоров мены, заключенных с ЗАО "СК "Астон" было передано ответчику П. без их согласия. Просили применить последствия недействительности ничтожной сделки и передать ячейки <...> ЗАО "СК "Астон", а П. стоимость указанных ячеек, а также признать за истцом Б. право собственности на овощную яму <...>, расположенную по адресу: <...>; прекратить право собственности на ячейку овощехранилища <...>, площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признать право собственности за истцом У. на овощную яму <...>, расположенную по адресу: <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; за истцом <...> право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на старую ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; за истцом Д. на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; за истцом К. на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; за истцом Х. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; за истцом Ч. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища Ве-231 номер на плане 114, площадью <...> кв. м; признать за истцом А. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> на плане <...> площадью <...>; признать за истцом Ц. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать за истцом М. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища Ве-280 номер на плане 163, площадью 3,1 кв. м; признать за истцом Э. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признать право собственности за истцом Ф. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; признать за истцом Р. право собственности на овощную яму <...>, прекратить право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать за Л. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать за В.Н. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать право собственности за истцом О. на овощную яму <...>, прекратив право на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать право собственности за истцом А.В. на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать за истцом И. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...>, площадью <...> кв. м; признать право собственности за истцом Р.Я. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...>, площадью <...> кв. м, признать право собственности за истцом А.Г. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища Ве-245 номер на плане 128, площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; признать право собственности за истцом А.Н. право собственности на овощную яму <...>, расположенную по адресу: <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью 3,1 кв. м., расположенную по адресу <...>; признать право собственности за истцом В.Б. на овощную ячейку <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...>, площадью <...> кв. м; признать за истцом Г. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...>, площадью <...> кв. м
П., в свою очередь, обратился со встречным иском к ЗАО "СК "Астон", А., Р., И., Х. о признании договора незаключенными. В обоснование указал, что договоры мены отсутствует согласованное выражение воли обеих сторон договора. Так, А. и Р. представлен договор с копией подписи бывшего директора ЗАО "СК "Астон" и копией печати организации. Оригинала договора с оригинальной подписью и оригинальной печатью не предоставлено. Предоставленный договор И. и Х. не содержит подписи бывшего директора ЗАО "СК "Астон" и печати организации. Оригинала договора с оригинальной подписью и оригиналом печати ей не представлено. Из этого договора нельзя установить, выражал ли свою волю ЗАО "СК "Астон" в лице директора К.А. или нет на подписание данного договора с И. К тому же у Х. право собственности на ячейку в овощехранилище по адресу <...> возникло только 17.11.2009, а договор мены Х. представила от 2008 года. Таким образом, не являясь собственником имущества, которое было предметом мены, Х. не могла заключать подобного договора.
Вышеуказанным решением суда от 19.06.2012 (в редакции от 09.10.2012 после исправления описки) постановлено решение, которым требования истцов У., Щ., Д., К., Х., Ч., А., Ц., М., Э., Ф., Р., Л., В.Н., О., А.В., И., Р.Я., А.Г., А.Н., В.Б. к ответчикам ЗАО "Строительная компания "Астон", П. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, прекращении права собственности - удовлетворены.
Признан недействительным договор долевого участия от <...> и дополнительное соглашение <...> к нему от <...>, заключенные между ЗАО "Строительная компания "Астон" и <...> в части передачи помещений овощных нижнего и верхнего подземных гаражей в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> под номерами <...>, применены последствия недействительности ничтожной сделки - ячейки <...> переданы ЗАО "СК "Астон", а П. присуждена стоимость указанных ячеек в размере <...> рублей.
За истцом У. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...>) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; за Щ. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...>) по адресу: <...>, прекращено право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...>, площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом Д. право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м. расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом К. право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (N <...> с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; признано право собственности за истцом Х. право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...>) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м. расположенную по адресу <...>; за истцом Ч. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; за истцом А. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане 112, площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; за истцом Ц. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...>) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; признано право собственности за истцом М. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - 5,35 в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом Э. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м. расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом Ф. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...> г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом Р. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признано право собственности Л. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м, расположенную по адресу <...>; за истцом В.Н. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м. расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом О., право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - 8,60 в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью 3,1 кв. м., расположенную по адресу <...>; за истцом А.В. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - 5,35 в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; признано право собственности за истцом И. право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - 8,60 в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане 54, площадью 3,1 кв. м, расположенную по адресу <...> прекратить; признано право собственности за истцом Р.Я. на овощную яму N 52, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м, расположенную по адресу <...>; признано право собственности за А.Г. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м. расположенную по адресу <...>; признано право собственности за А.Н. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...>) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м, расположенную по адресу <...> прекратить; признано право собственности за истцом В.Б. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью 3,1 кв. м. расположенную по адресу <...>.
В удовлетворении исковых требования Б., Г., встречных требований П. к А., Р., Х., И., ЗАО "Строительная компания "Астон" о признании договоров мены незаключенными - отказано.
С таким решением не согласилась истец Г., в поданной апелляционной жалобе просит о его отмене в части отказа ей в удовлетворении требований. Полагая, что суд ошибочно посчитал недоказанным ею право собственности на ячейку N <...> по плану <...> в овощехранилище по <...>, поскольку суду было предоставлено свидетельство о праве на наследство по закону, выданного после смерти ее супруга А.П.
Оспаривая законность и обоснованность постановленного судом решения, ответчик П. в поданной апелляционной жалобе ссылается на его незаконность и необоснованность. Так, установленные в решении суда обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны и не соответствуют действительности. Ключи от центрального входа овощехранилища гражданам не передавались, а передача ключей от ячеек представителем ООО "Крот" Я. следует расценивать как произвол. Наличие закрытых дверей ячеек не лишает его (П.) как собственника пользоваться данным имуществом и в любое время сменить замки на дверях. Истцами не были предоставлены доказательства, что ими надлежащим образом оформлены доверенности, которые бы подтверждали право ООО "Крот" представлять интересы граждан при ведении переговоров с ЗАО "СК "Астон". Поэтому любые соглашения, совершенные не уполномоченным лицом в отношении недвижимого имущества, собственником которого он не является, являются ничтожными в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом не принято во внимание, что подлинные договоры предоставили не все истца, однако данное обстоятельство дает основание полагать, что истцами предоставлены подложные договоры, что влечет их недействительность как несоблюдение письменной формы договора мены и не порождает никаких юридических последствий. Все договоры, предоставленные истцами, являются незаключенными, поскольку отсутствуют указание на расположение обмениваемых ячеек в комплексе всего овощехранилища, отсутствует план расположения ячеек, а отсюда сторонами не согласован предмет договора мены. Предоставленные договоры истцом Х. и В.Н. являются недействительными в силу ничтожности не соответствие требованиям ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку право собственности за ними зарегистрировано на ячейки в овощехранилище по <...> позднее, чем заключены договоры мены. Настаивает на том, что право собственности граждан на ячейки в новом овощехранилище не возникло, так как никакого встречного возмещения представлено не было, а отсюда заявленные требования являются ненадлежащим способом защиты права. Фактическое пользование гражданами новыми ячейками не порождает их прав на них, поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации.
Ответчики ЗАО "СК "Астон", третьи лица ООО "Крот" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда не явились, не просили об отложении рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия в силу ч. 1 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала их неявку неуважительной.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что за истцами в настоящее время зарегистрировано право собственности на овощные ячейки, расположенные в овощехранилище по адресу: <...>. Так, за <...>. Факт регистрации права собственности за истцами также подтверждается сведениями представленными из БТИ г. Екатеринбурга и выписками из ЕГРП.
Распоряжением Главы <...> ЗАО "Астон" в аренду на <...> лет предоставлен земельный участок площадью <...> кв. м. (кадастровый номер <...> для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом. <...> между Администрацией <...> и ЗАО СК "Астон" заключен договор аренды <...>, согласно которому последний принял в аренду сроком на <...> вышеупомянутый участок.
22.01.2007 ЗАО "Строительной компании "Астон" распоряжением Главы администрации г. Екатеринбурга N 13-р "О внесении изменений в распоряжение Главы города Екатеринбурга от 09.08.2005 N 2629-р "О предоставлении ЗАО "Строительная компания "Астон" земельного участка по ул. Радищева для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом" (в редакции от 29.06.2006 N 2264-р) предоставлен земельный участок общей площадью 6638 кв. м., расположенный по улице Радищева для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом. Площадь предоставленного земельного участка общей площадью <...> кв. м. сформирована из <...> кв. м. (кадастровый номер <...>) и вновь предоставляемого земельного участка площадью <...> кв. м. Сформированный земельный участок предоставляется ЗАО СК "Астон" в аренду на три года для строительства жилого дома с нежилыми помещениями, подземным гаражом и овощехранилищем. В соответствии с пп. 2 п. 1 названного распоряжения в распоряжение Главы <...> внесено следующее изменение: передать ООО "Крот" после сдачи в эксплуатацию второго пускового комплекса на безвозмездной основе 176 подземных овощехранилищ, после чего существующее овощехранилище, расположенное по адресу: <...> снести.
Во исполнение вышеназванного распоряжения ЗАО "СК "Астон" и Администрация <...> заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка <...>, согласно условиям которого арендатор принял во временное пользование за плату на 11 месяцев земельный участок, имеющий местоположение <...>, площадью <...> кв. м <...> между Администрацией <...> и ЗАО "СК "Астон" заключено дополнительное соглашение <...> к договору аренды земельного участка <...>, согласно которому Администрация <...> (арендодатель) передала ЗАО "СК "Астон" (арендатору) во временное пользование сроком на три года земельный участок по кадастровому плану находится примерно в <...> м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <...> земельного участка составляет 6637 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер участка <...>. Земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный в границах участка относительно ориентира <...>, площадью <...> кв. м находился в постоянном бессрочном пользовании ООО "Крот", разрешенное использование: овощехранилища.
Как усматривается из материалов дела, земельный участок был предоставлен коммерческой организации ООО "Крот" для строительства овощехранилища - единого помещения на 176 ячеек. Согласно сведений, представленных БТИ <...> по данным технического учета по адресу: <...> а заинвентаризировано подземное овощехранилище, литера "А", 1995 года постройки (гр. дело <...>). Указанные обстоятельства установлены решением Верх-Исетского районного суда <...> от <...>, также данным решением распоряжение Главы <...> "О внесении изменений в распоряжение Главы <...> "О предоставлении ЗАО "Строительная компания "Астон" земельного участка по <...> для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом" (в редакции <...>) в части сноса существующего овощехранилища, расположенного по адресу: <...> было признано недействительным.
ЗАО "СК "Астон" Администрацией <...> выданы разрешения на строительство N <...> от <...>, N <...> от <...>, N <...> от <...> и N <...> от <...>). На выделенных земельных участках ЗАО "СК "Астон" начало осуществлять строительство многоэтажного жилого дома, которому был присвоен адрес: <...>. Здание предусматривало подземную двух ярусную парковку, которая была пристроена к овощехранилищу, вплотную (расстояние <...> м.).
Правоотношения между ЗАО "СК "Астон" и истцами возникли на основании договоров, заключенных в 2008 году, из пунктов 1 которых следует, что в порядке компенсации за ячейку в старом овощехранилище (<...>) ЗАО "СК "Астон" обязуется предоставить стороне-1 (истцы) в собственность в порядке и на условиях, определенных настоящим договором, ячейку в новом овощехранилище, а сторона-1 обязуется ее принять.
Согласно условиям договора, истцы освобождают ячейки в овощехранилище по <...>, которые им принадлежат на праве собственности, не чинят препятствия к сносу, а ЗАО "СК "Астон" по окончании строительства 1 очереди жилого комплекса по <...> передает каждому из истцов ячейку в новом овощехранилище, в том числе право требования ячейки в собственность и предоставляет в уполномоченные государственные органы документы, необходимые для регистрации права собственности на ячейку в овощехранилище.
В случае отказа стороны-1 от обмена права на ячейку в овощехранилище-1 на право требования к инвестору о предоставлении в собственность ячейки в новом овощехранилище выкупить ячейку в старом по цене не менее <...> рублей (п. 4.5 договора).
Стороны пришли к соглашению, что доплата за фактическую площадь ячейки в новом овощехранилище не производится. <...> ячейки в новом овощехранилище определяется на основании данных обмеров БТИ (п. 6).
Разрешая спор и удовлетворяя требования истцов, суд правильно исходил из условий заключенного договора между ЗАО "СК "Астон" и истцами, определил характер правоотношении сторон как мену. Данный вывод суда первой инстанции основан на законе и материалах дела. К тому же, такую правовую природу договора не оспаривали и ответчики.
Судебная коллегия считает данные выводы суда обоснованными, постановленными при правильной оценке представленных по делу доказательств исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 1 и п.п. 1, 2, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, в соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам главы 31 и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Из содержания упомянутого выше п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что договор мены является: 1) консенсуальным - считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, где каждая из сторон обязуется передать товар в обмен на другой; 2) взаимным (двусторонним) - каждый из участников договора несет обязанность в пользу другого передать товар в собственность и имеет право требовать от другой стороны исполнения ее встречной обязанности; 3) возмездным - по договору мены происходит встречное имущественное предоставление его сторонами в виде обмена товарами.
Статьей 570 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
Материалами дела подтверждается, что при заключении договоров действительная воля сторон была направлена на совершение обмена ячеек в овощехранилищах с возникновением правовых последствий, вытекающих из договора мены.
Доводы апелляционной жалобы П. о том, что договоры 2008 года с ЗАО "СК "Астон" являются незаключенными, поскольку не индивидуализирует вещь (ячейку) подлежащую обмену, а также отсутствие у последнего права собственности на вновь созданную ячейку, судебная коллегия во внимание не принимает, так как отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора незаключенным.
Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем.
Согласно положениям ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из анализа договоров следует, что между сторонами заключен договор мены в отношении будущей (вновь созданной) недвижимой вещи, а отсюда индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. ЗАО "СК "Астон", осуществляющая строительство нового овощехранилища на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, называет себя в договоре "инвестором", который на момент заключения договора располагает всеми необходимыми юридическими действиями правами и полномочиями, разрешениями и документами: а именно: разрешением на строительство; оформленным в соответствии с действующим законодательством РФ правом аренды "инвестора" на земельный участок, предоставленный для строительства жилого комплекса. Жилой комплекс (и овощехранилища, как его составная часть) будет введен в эксплуатацию не позднее второго квартала 2009 года. Таким образом, новые ячейки должны были быть построены на земельном участке, предоставленном ЗАО "СК "Астон", а отсутствие в плане (приложение <...> к договорам) самого плана расположения ячеек, не делает его незаключенным.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Действительно ООО "Крот" с собственниками овощных ячеек в овощехранилище, расположенном по <...> каких-либо договоров не заключал, тем не менее, именно ООО "Крот" в лице участника и директора Я. вело переговоры с ООО "СК "Астон" об обмене овощных ячеек в течение 2006 - 2008 годов. К данному выводу суд пришел, исследовав и изучив в, частности: 1) условия п. 4.5 и п. 5.6 договоров мены, согласно которым "инвестор" обязался передать стороне-1 ключи от ячейки нового овощехранилища в соответствии с порядком переноса имущества (п. 4.4). Передать стороне-1 или ответственному лицу, указанному стороной-1, ключи от входной группы в новом овощехранилище в момент подписания акта - приема-передачи нового овощехранилища. Стороны пришли к соглашению, что ответственным лицом является Я.; 2) письменное соглашение о намерениях сторон в ходе возведения многоэтажного жилого дома по <...>, заключенного между ООО "Крот" в лице директора Я., действующего на основании Устава Общества и выражающего интересы собственников ячеек коллективного овощехранилища по адресу <...>, и ЗАО "СК "Астон" в лице директора <...>, действующего на основании Устава (компания), подписание данного соглашения сторонами не оспаривается; 3) гарантийное письмо ЗАО "СК "Астон" с исх. <...> от 14.12 (без года указания), подписанное генеральным директором <...> в адрес ООО "Крот" <...>) акт от <...>, подписанный прорабом ООО СМУ "Астон" <...> и председателем овощехранилища ООО "Крот" Я., согласно которому были переданы ключи от ячеек овощехранилища многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями, подземным паркингом и овощехранилищем по <...> с 1 по 165 включительно <...>.
Таким образом, вопреки ошибочным доводам автора жалобы, Я. действовал в интересах собственников, которые впоследствии его действия одобрили, что не противоречит (п. 1 ст. 980, 982 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а отсюда обязательство ЗАО "СК "Астон" по передаче товара (овощных ячеек) перед истцами исполнено.
По итогам проведенной жеребьевки каждый из истцов взамен старой овощной ячейки (по <...>) получил ключи от новой и фактически стали пользоваться новой овощной ячейкой (по <...>), соответствующей фактической нумерацией технического паспорта.
Споров между истцами по владению овощными ямами нет, что было установлено судом при выездном судебном заседании в овощехранилище по <...>, при этом как указано судом и не оспаривается ответчиком, доступ суда непосредственно в овощные ямы осуществлялся только самими истцами либо их представителями, путем открытия дверных замков ключами, находящимися у истцов. Тогда как со стороны ответчика П. такая возможность предоставлена суде не была, что свидетельствует о возможной фиктивности как осмотра, так и передачи ему ЗАО "СК "Астон" по акту приема-передачи от <...> к договору долевого участия в строительстве <...>) 166 ячеек (помещений овощных ям нижнего и верхнего подземных гаражей). Наличие же у него ключей от всего комплекса овощехранилища, не свидетельствует о том, что приобретено им было не обремененное правами третьих лиц недвижимое имущество.
В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2 статьи 10 Кодекса).
Статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.
Доводы жалобы П. об отсутствие акта - приема-передачи новых ячеек взамен на старые судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку принимая во внимание конкретные обстоятельства дела его отсутствие юридически (правового) значения не имеет.
Оценив предоставленные сторонами доказательства в их совокупности, а также убедившись в том, что овощехранилище, расположенное по адресу: <...> не эксплуатируется истцами (двери ячеек открыты, каких-либо вещей в них не находится), суд первой инстанции учел конкретные обстоятельства дела, пришел к выводу о том, что со стороны истцов, равно как и со стороны ЗАО "СК "Астон" взятые на себя обязательства исполнены фактически, иного ответчиком П. в опровержение в силу правил требований ст. 12 и ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не предоставлено. Указанные выводы суда подробно мотивирован, представленным доказательствам дана подробная правовая оценка, что свидетельствует о том, что судом выполнены требования ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав в судебном заседании представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны договора согласовали все существенные условия: о предмете (взаимном обмене товара); о сроке исполнения обязательств (ввод объекта в эксплуатацию второй квартал 2009 года); о цене (равноценный по стоимости обмениваемого товара).
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Совершенно верно суд указал и то, что защита гражданских прав другими гражданами, в частности: И.В., Ю.Н., В.В., Н.И., Ю.М., З., Н.Г., С.Ю., Н.А., А.К., З.И., Г.М., В.Ф., К.Ю., В.А. иным способом - восстановление старых ячеек, свидетельствует лишь о том, что эти лица отказались от заключения договора мены старых ячеек на новые, но не может говорить о том, что все собственники ячеек в овощехранилище по <...> утратили интерес к заключении договора мены.
В решении суда дана правовая оценка недействительности в силу ничтожности заключенного между ЗАО "СК "Астон" (застройщик) и П. договора долевого участия в строительстве от <...>, объектами которого являлись, в том числе спорные овощные ячейки), зарегистрированный <...> в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и обстоятельствам, при которых был заключен и подписан этот договор, приведены доказательства, на которых основаны выводы суда, которым дана оценка в соответствии с правилами, установленными статьей 67 ГПК РФ, и оснований для признания этих выводов неправильными судом апелляционной инстанции не установлено. Доводы автора жалобы сводятся фактически к переоценке доказательств, которые были исследованы судом первой инстанции.
Переход права собственности на обмениваемые товары в соответствии со ст. 570 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу происходит после того, как обязанности по передаче товаров исполнены обеими сторонами, то есть предполагается одновременным, если только иное прямо не предусмотрено законом или договором.
Единственным способом восстановления своих нарушенных прав, у истцов было обращение в суд с иском об оспаривании договора долевого участия в строительстве, заключенного с П., и, поскольку, ответчик ЗАО "СК "Астон", еще до сдачи дома в эксплуатацию распорядился спорными овощными ямами, отказался регистрировать переход права собственности на данные ямы за истцами, соответственно, истцы правомерно обратились в суд с исками о признании права собственности на овощные ямы, расположенные по адресу <...> и прекращении своего права собственности на ячейки, расположенные по адресу: <...>, которое должно было прекратится именно в результате одновременно взаимного обмена товара.
Предоставление же договоров некоторыми истцами в копии не может служить основанием для отказа в удовлетворении их требований.
В силу ч. 7 ст. 67 Гражданского процессуального Российской Федерации суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Совокупность обстоятельств по делу свидетельствует о том, что договоры мены все же заключались, во всяком случае, ЗАО "СК "Астон" договоры в копии не порочат и прав граждан самостоятельными исковыми требованиями не оспаривают.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что другим решением, кроме как удовлетворение исковых требований истцов, быть не могло.
Отказывая истцу Г. в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что ею не предоставлено доказательств права на ячейку N Ве 240 номер на плане 123 в овощехранилище по <...> ни на момент заключения договоры мены, ни на сегодняшний день. Однако, как следует из материалов дела на л. д. 22 том 7 имеется свидетельство о праве собственности Г. от <...>, являющейся пережившей супругой А.П., умершего <...>, на <...> долю в праве общем совместном имуществе супругов - ячейки овощехранилище <...> по плану <...> по <...>.
Брак Г. (до брака Ж.) с А.П. согласно копии свидетельства о заключении брака был зарегистрирован <...>). Выплата паевого взноса за овощную ячейку согласно справки БТИ от <...> произведена <...>, в связи с чем выдано регистрационное удостоверение <...>). Таким образом, в силу положений ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации овощная ячейка является общим имуществом супругов, независимо на кого оно было оформлено.
Заключение договора Г. в 2008 году с ЗАО "СК "Астон" свидетельствует о том, что Г. фактически приняла наследство в виде 1/2 доли в праве на овощную ячейку после смерти своего супруга, поэтому вправе была распоряжаться имуществом в целом (п. 2 ст. 218, ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По аналогичным основаниям, несмотря на отсутствие в решение суда мотивировки, было признано право на спорную ячейку за истцами Х. (<...>) и В.Н. (<...>).
При указанных выше обстоятельствах и учитывая, что в судебном заседании установлено, что стороны фактически исполнили договор мены, требования истца Г. также подлежат удовлетворению, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене по основаниям ч. 1 п. 3 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований <...>.
Доводы ответчика П. об ошибочном расчете суда о стоимости овощных ям, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку арифметическая ошибка может быть устранена самим судом в порядке п. 2 ст. 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К тому же, П. не лишен права требования своих реальных убытков с ЗАО "СК "Астон", понесенных заключением договора долевого участия в строительстве.
Иных правовых доводов, способных повлечь отмену судебного решения, апелляционная жалоба П. не содержит.
С учетом вышеизложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 19.06.2012 (в редакции от 09.10.2010) отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Г.
Признать договор долевого участия от 14.04.2010 и дополнительное соглашение N 1 к нему от 20.11.2011, заключенные между ЗАО "Строительная компания "Астон" и П. в части передачи помещения овощной ячейки <...> по адресу: <...>, применив последствия недействительности сделки в указанной части, передав овощную ячейку ЗАО "СК "Астон".
Признать за Г. право собственности на овощную яму <...>, расположенную по вышеуказанному адресу, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...>, площадью <...> кв. м расположенную по адресу <...>.
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-13903/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 ноября 2012 г. по делу N 33-13903/2012
Судья Майорова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Панкратовой Н.А., судей Гылкэ Д.И. и Карпинской А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Патракеевой И.А., рассмотрела в апелляционном порядке в открытом судебном заседании 20.11.2012 гражданское дело по иску <...> к закрытому акционерному обществу "Строительная компания "Астон", П. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, прекращении права собственности, по встречному иску П. к <...>, закрытому акционерному обществу "Строительная компания "Астон" о признании договоров мены незаключенными
по апелляционным жалобам истца Г., ответчика П. на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 19.06.2012 (в редакции от 09.10.2012 после исправления описки).
Заслушав доклад судьи Карпинской А.А., пояснения представителей истца Г. - Е. просившей решение суда отменить в части отказа в иске по доводам апелляционной жалобы, ответчика П., его представителя Л. настаивающих на отмене постановленного судом решения по доводам жалобы, представителей истцов Т., самих истцов Б., С., В., Н., Ш., К., напротив, согласных с судебным решением, судебная коллегия
установила:
Вышеперечисленные истцы обратились в Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга с исками к ответчикам ЗАО "Строительная компания "Астон", П. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, прекращении права собственности. В обоснование требований указали, что они (истцы) являлись собственниками овощных ячеек, расположенных в подземном овощехранилище, расположенном по адресу: <...>. В сентябре 2008 года истцы заключили с ответчиком ЗАО "Строительная компания "Астон" договоры о предоставлении им в собственность овощных ям в овощехранилище по адресу: <...> взамен принадлежащих им на праве собственности овощных ячеек, находящихся по упомянутому выше адресу.
19.08.2005 распоряжением Главы г. Екатеринбурга N 2629-р "О предоставлении ЗАО "Строительная компания "Астон" земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземными гаражами и на основании распоряжения Главы Екатеринбурга от 22.01.2007 N 13-р "О внесении изменений в Распоряжение Главы города Екатеринбурга от 09.08.2005 N 2629-р" ЗАО "СК "Астон" в аренду на 3 года был предоставлен земельный участок для строительства жилого дома с нежилыми помещениями, подземным гаражом и овощехранилищем.
Согласно п.п. 8 п. 2 распоряжения Главы Екатеринбурга от 22.01.2007 N 13-р ЗАО "СК "Астон" должен передать ООО "Крот" после сдачи в эксплуатацию второго пускового комплекса на безвозмездной основе 176 подземных овощехранилищ взамен существующего овощехранилища, расположенного по <...>, подлежащего сносу.
После разрушения существующих прежних ячеек, вызванного строительством жилого дома ЗАО "СК "Астон" по адресу: <...>, в результате долгих, неоднократных переговоров и обещаний со стороны ЗАО "СК "Астон", а также в результате подписания соглашений о намерениях с ООО "Крот", они согласилась на мену разрушенной ячейки на новую. Поэтому в сентябре 2008 года между ЗАО "Строительная компания "Астон" и истцами были заключены договоры о предоставлении им в собственность ячеек в овощехранилище по адресу: <...>, согласно которому жилой комплекс (и овощехранилище, как его составная часть) должен быть введен в эксплуатацию не позднее второго квартала 2009 года. В 2008 году все собственники ячеек с продукцией из овощехранилища по <...>, были перевезены в ячейки овощехранилища по адресу: <...> и ЗАО "СК "Астон", им (истцам) были вручены ключи от новых ячеек в <...> и был установлен график пользования овощехранилищем.
Истцы указывают, что свои обязательства по договорам мены, заключенным с ЗАО "СК "Астон", они выполнили в полном объеме, передали ключи от ячеек, расположенных в овощехранилище по <...>, освободили их от своих вещей, пользуются новыми ячейками. Однако ответчик ЗАО "СК "Астон" уклонялся от предоставления им документов для регистрации права собственности на новые ячейки, несмотря на то, что фактически свои обязательства исполнил. В настоящее время, дом по адресу: <...> сдан в эксплуатацию.
Более того, истцам стало известно, что ответчик ЗАО "СК "Астон" 14.04.2010 заключил с ответчиком П. договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым передал последнему помещения овощных нижнего и верхнего подземных гаражей в двухсекционном жилом доме <...>. Данный договор истцы считают недействительным в силу ничтожности, поскольку имущество, принадлежащее им на основании договоров мены, заключенных с ЗАО "СК "Астон" было передано ответчику П. без их согласия. Просили применить последствия недействительности ничтожной сделки и передать ячейки <...> ЗАО "СК "Астон", а П. стоимость указанных ячеек, а также признать за истцом Б. право собственности на овощную яму <...>, расположенную по адресу: <...>; прекратить право собственности на ячейку овощехранилища <...>, площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признать право собственности за истцом У. на овощную яму <...>, расположенную по адресу: <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; за истцом <...> право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на старую ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; за истцом Д. на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; за истцом К. на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; за истцом Х. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; за истцом Ч. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища Ве-231 номер на плане 114, площадью <...> кв. м; признать за истцом А. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> на плане <...> площадью <...>; признать за истцом Ц. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать за истцом М. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища Ве-280 номер на плане 163, площадью 3,1 кв. м; признать за истцом Э. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признать право собственности за истцом Ф. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; признать за истцом Р. право собственности на овощную яму <...>, прекратить право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать за Л. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать за В.Н. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать право собственности за истцом О. на овощную яму <...>, прекратив право на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать право собственности за истцом А.В. на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м; признать за истцом И. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...>, площадью <...> кв. м; признать право собственности за истцом Р.Я. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...>, площадью <...> кв. м, признать право собственности за истцом А.Г. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища Ве-245 номер на плане 128, площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; признать право собственности за истцом А.Н. право собственности на овощную яму <...>, расположенную по адресу: <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...> площадью 3,1 кв. м., расположенную по адресу <...>; признать право собственности за истцом В.Б. на овощную ячейку <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...>, площадью <...> кв. м; признать за истцом Г. право собственности на овощную яму <...>, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...>, площадью <...> кв. м
П., в свою очередь, обратился со встречным иском к ЗАО "СК "Астон", А., Р., И., Х. о признании договора незаключенными. В обоснование указал, что договоры мены отсутствует согласованное выражение воли обеих сторон договора. Так, А. и Р. представлен договор с копией подписи бывшего директора ЗАО "СК "Астон" и копией печати организации. Оригинала договора с оригинальной подписью и оригинальной печатью не предоставлено. Предоставленный договор И. и Х. не содержит подписи бывшего директора ЗАО "СК "Астон" и печати организации. Оригинала договора с оригинальной подписью и оригиналом печати ей не представлено. Из этого договора нельзя установить, выражал ли свою волю ЗАО "СК "Астон" в лице директора К.А. или нет на подписание данного договора с И. К тому же у Х. право собственности на ячейку в овощехранилище по адресу <...> возникло только 17.11.2009, а договор мены Х. представила от 2008 года. Таким образом, не являясь собственником имущества, которое было предметом мены, Х. не могла заключать подобного договора.
Вышеуказанным решением суда от 19.06.2012 (в редакции от 09.10.2012 после исправления описки) постановлено решение, которым требования истцов У., Щ., Д., К., Х., Ч., А., Ц., М., Э., Ф., Р., Л., В.Н., О., А.В., И., Р.Я., А.Г., А.Н., В.Б. к ответчикам ЗАО "Строительная компания "Астон", П. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, прекращении права собственности - удовлетворены.
Признан недействительным договор долевого участия от <...> и дополнительное соглашение <...> к нему от <...>, заключенные между ЗАО "Строительная компания "Астон" и <...> в части передачи помещений овощных нижнего и верхнего подземных гаражей в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> под номерами <...>, применены последствия недействительности ничтожной сделки - ячейки <...> переданы ЗАО "СК "Астон", а П. присуждена стоимость указанных ячеек в размере <...> рублей.
За истцом У. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...>) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; за Щ. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...>) по адресу: <...>, прекращено право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...>, площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом Д. право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м. расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом К. право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (N <...> с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; признано право собственности за истцом Х. право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...>) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м. расположенную по адресу <...>; за истцом Ч. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; за истцом А. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане 112, площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; за истцом Ц. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...>) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; признано право собственности за истцом М. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - 5,35 в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом Э. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м. расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом Ф. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...> г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом Р. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...>; признано право собственности Л. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м, расположенную по адресу <...>; за истцом В.Н. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м. расположенную по адресу <...>; признано право собственности за истцом О., право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - 8,60 в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>, 1Б по г/п), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью 3,1 кв. м., расположенную по адресу <...>; за истцом А.В. признано право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - 5,35 в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м., расположенную по адресу <...> прекратить; признано право собственности за истцом И. право собственности на овощную яму <...>, расположенную на отметке - 8,60 в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане 54, площадью 3,1 кв. м, расположенную по адресу <...> прекратить; признано право собственности за истцом Р.Я. на овощную яму N 52, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>), с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м, расположенную по адресу <...>; признано право собственности за А.Г. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м. расположенную по адресу <...>; признано право собственности за А.Н. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...>) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью <...> кв. м, расположенную по адресу <...> прекратить; признано право собственности за истцом В.Б. на овощную яму <...>, расположенную на отметке - <...> в двухсекционном жилом доме повышенной этажности со встроенными помещениями общественного назначения, ТСЖ (<...>) с крышной газовой котельной и подземной двухуровневой автостоянкой (<...> по г/п) по адресу: <...> номер на плане <...> площадью 3,1 кв. м. расположенную по адресу <...>.
В удовлетворении исковых требования Б., Г., встречных требований П. к А., Р., Х., И., ЗАО "Строительная компания "Астон" о признании договоров мены незаключенными - отказано.
С таким решением не согласилась истец Г., в поданной апелляционной жалобе просит о его отмене в части отказа ей в удовлетворении требований. Полагая, что суд ошибочно посчитал недоказанным ею право собственности на ячейку N <...> по плану <...> в овощехранилище по <...>, поскольку суду было предоставлено свидетельство о праве на наследство по закону, выданного после смерти ее супруга А.П.
Оспаривая законность и обоснованность постановленного судом решения, ответчик П. в поданной апелляционной жалобе ссылается на его незаконность и необоснованность. Так, установленные в решении суда обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны и не соответствуют действительности. Ключи от центрального входа овощехранилища гражданам не передавались, а передача ключей от ячеек представителем ООО "Крот" Я. следует расценивать как произвол. Наличие закрытых дверей ячеек не лишает его (П.) как собственника пользоваться данным имуществом и в любое время сменить замки на дверях. Истцами не были предоставлены доказательства, что ими надлежащим образом оформлены доверенности, которые бы подтверждали право ООО "Крот" представлять интересы граждан при ведении переговоров с ЗАО "СК "Астон". Поэтому любые соглашения, совершенные не уполномоченным лицом в отношении недвижимого имущества, собственником которого он не является, являются ничтожными в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом не принято во внимание, что подлинные договоры предоставили не все истца, однако данное обстоятельство дает основание полагать, что истцами предоставлены подложные договоры, что влечет их недействительность как несоблюдение письменной формы договора мены и не порождает никаких юридических последствий. Все договоры, предоставленные истцами, являются незаключенными, поскольку отсутствуют указание на расположение обмениваемых ячеек в комплексе всего овощехранилища, отсутствует план расположения ячеек, а отсюда сторонами не согласован предмет договора мены. Предоставленные договоры истцом Х. и В.Н. являются недействительными в силу ничтожности не соответствие требованиям ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку право собственности за ними зарегистрировано на ячейки в овощехранилище по <...> позднее, чем заключены договоры мены. Настаивает на том, что право собственности граждан на ячейки в новом овощехранилище не возникло, так как никакого встречного возмещения представлено не было, а отсюда заявленные требования являются ненадлежащим способом защиты права. Фактическое пользование гражданами новыми ячейками не порождает их прав на них, поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации.
Ответчики ЗАО "СК "Астон", третьи лица ООО "Крот" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда не явились, не просили об отложении рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия в силу ч. 1 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала их неявку неуважительной.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что за истцами в настоящее время зарегистрировано право собственности на овощные ячейки, расположенные в овощехранилище по адресу: <...>. Так, за <...>. Факт регистрации права собственности за истцами также подтверждается сведениями представленными из БТИ г. Екатеринбурга и выписками из ЕГРП.
Распоряжением Главы <...> ЗАО "Астон" в аренду на <...> лет предоставлен земельный участок площадью <...> кв. м. (кадастровый номер <...> для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом. <...> между Администрацией <...> и ЗАО СК "Астон" заключен договор аренды <...>, согласно которому последний принял в аренду сроком на <...> вышеупомянутый участок.
22.01.2007 ЗАО "Строительной компании "Астон" распоряжением Главы администрации г. Екатеринбурга N 13-р "О внесении изменений в распоряжение Главы города Екатеринбурга от 09.08.2005 N 2629-р "О предоставлении ЗАО "Строительная компания "Астон" земельного участка по ул. Радищева для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом" (в редакции от 29.06.2006 N 2264-р) предоставлен земельный участок общей площадью 6638 кв. м., расположенный по улице Радищева для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом. Площадь предоставленного земельного участка общей площадью <...> кв. м. сформирована из <...> кв. м. (кадастровый номер <...>) и вновь предоставляемого земельного участка площадью <...> кв. м. Сформированный земельный участок предоставляется ЗАО СК "Астон" в аренду на три года для строительства жилого дома с нежилыми помещениями, подземным гаражом и овощехранилищем. В соответствии с пп. 2 п. 1 названного распоряжения в распоряжение Главы <...> внесено следующее изменение: передать ООО "Крот" после сдачи в эксплуатацию второго пускового комплекса на безвозмездной основе 176 подземных овощехранилищ, после чего существующее овощехранилище, расположенное по адресу: <...> снести.
Во исполнение вышеназванного распоряжения ЗАО "СК "Астон" и Администрация <...> заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка <...>, согласно условиям которого арендатор принял во временное пользование за плату на 11 месяцев земельный участок, имеющий местоположение <...>, площадью <...> кв. м <...> между Администрацией <...> и ЗАО "СК "Астон" заключено дополнительное соглашение <...> к договору аренды земельного участка <...>, согласно которому Администрация <...> (арендодатель) передала ЗАО "СК "Астон" (арендатору) во временное пользование сроком на три года земельный участок по кадастровому плану находится примерно в <...> м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <...> земельного участка составляет 6637 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер участка <...>. Земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный в границах участка относительно ориентира <...>, площадью <...> кв. м находился в постоянном бессрочном пользовании ООО "Крот", разрешенное использование: овощехранилища.
Как усматривается из материалов дела, земельный участок был предоставлен коммерческой организации ООО "Крот" для строительства овощехранилища - единого помещения на 176 ячеек. Согласно сведений, представленных БТИ <...> по данным технического учета по адресу: <...> а заинвентаризировано подземное овощехранилище, литера "А", 1995 года постройки (гр. дело <...>). Указанные обстоятельства установлены решением Верх-Исетского районного суда <...> от <...>, также данным решением распоряжение Главы <...> "О внесении изменений в распоряжение Главы <...> "О предоставлении ЗАО "Строительная компания "Астон" земельного участка по <...> для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом" (в редакции <...>) в части сноса существующего овощехранилища, расположенного по адресу: <...> было признано недействительным.
ЗАО "СК "Астон" Администрацией <...> выданы разрешения на строительство N <...> от <...>, N <...> от <...>, N <...> от <...> и N <...> от <...>). На выделенных земельных участках ЗАО "СК "Астон" начало осуществлять строительство многоэтажного жилого дома, которому был присвоен адрес: <...>. Здание предусматривало подземную двух ярусную парковку, которая была пристроена к овощехранилищу, вплотную (расстояние <...> м.).
Правоотношения между ЗАО "СК "Астон" и истцами возникли на основании договоров, заключенных в 2008 году, из пунктов 1 которых следует, что в порядке компенсации за ячейку в старом овощехранилище (<...>) ЗАО "СК "Астон" обязуется предоставить стороне-1 (истцы) в собственность в порядке и на условиях, определенных настоящим договором, ячейку в новом овощехранилище, а сторона-1 обязуется ее принять.
Согласно условиям договора, истцы освобождают ячейки в овощехранилище по <...>, которые им принадлежат на праве собственности, не чинят препятствия к сносу, а ЗАО "СК "Астон" по окончании строительства 1 очереди жилого комплекса по <...> передает каждому из истцов ячейку в новом овощехранилище, в том числе право требования ячейки в собственность и предоставляет в уполномоченные государственные органы документы, необходимые для регистрации права собственности на ячейку в овощехранилище.
В случае отказа стороны-1 от обмена права на ячейку в овощехранилище-1 на право требования к инвестору о предоставлении в собственность ячейки в новом овощехранилище выкупить ячейку в старом по цене не менее <...> рублей (п. 4.5 договора).
Стороны пришли к соглашению, что доплата за фактическую площадь ячейки в новом овощехранилище не производится. <...> ячейки в новом овощехранилище определяется на основании данных обмеров БТИ (п. 6).
Разрешая спор и удовлетворяя требования истцов, суд правильно исходил из условий заключенного договора между ЗАО "СК "Астон" и истцами, определил характер правоотношении сторон как мену. Данный вывод суда первой инстанции основан на законе и материалах дела. К тому же, такую правовую природу договора не оспаривали и ответчики.
Судебная коллегия считает данные выводы суда обоснованными, постановленными при правильной оценке представленных по делу доказательств исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 1 и п.п. 1, 2, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, в соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам главы 31 и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Из содержания упомянутого выше п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что договор мены является: 1) консенсуальным - считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, где каждая из сторон обязуется передать товар в обмен на другой; 2) взаимным (двусторонним) - каждый из участников договора несет обязанность в пользу другого передать товар в собственность и имеет право требовать от другой стороны исполнения ее встречной обязанности; 3) возмездным - по договору мены происходит встречное имущественное предоставление его сторонами в виде обмена товарами.
Статьей 570 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
Материалами дела подтверждается, что при заключении договоров действительная воля сторон была направлена на совершение обмена ячеек в овощехранилищах с возникновением правовых последствий, вытекающих из договора мены.
Доводы апелляционной жалобы П. о том, что договоры 2008 года с ЗАО "СК "Астон" являются незаключенными, поскольку не индивидуализирует вещь (ячейку) подлежащую обмену, а также отсутствие у последнего права собственности на вновь созданную ячейку, судебная коллегия во внимание не принимает, так как отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора незаключенным.
Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем.
Согласно положениям ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из анализа договоров следует, что между сторонами заключен договор мены в отношении будущей (вновь созданной) недвижимой вещи, а отсюда индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. ЗАО "СК "Астон", осуществляющая строительство нового овощехранилища на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, называет себя в договоре "инвестором", который на момент заключения договора располагает всеми необходимыми юридическими действиями правами и полномочиями, разрешениями и документами: а именно: разрешением на строительство; оформленным в соответствии с действующим законодательством РФ правом аренды "инвестора" на земельный участок, предоставленный для строительства жилого комплекса. Жилой комплекс (и овощехранилища, как его составная часть) будет введен в эксплуатацию не позднее второго квартала 2009 года. Таким образом, новые ячейки должны были быть построены на земельном участке, предоставленном ЗАО "СК "Астон", а отсутствие в плане (приложение <...> к договорам) самого плана расположения ячеек, не делает его незаключенным.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Действительно ООО "Крот" с собственниками овощных ячеек в овощехранилище, расположенном по <...> каких-либо договоров не заключал, тем не менее, именно ООО "Крот" в лице участника и директора Я. вело переговоры с ООО "СК "Астон" об обмене овощных ячеек в течение 2006 - 2008 годов. К данному выводу суд пришел, исследовав и изучив в, частности: 1) условия п. 4.5 и п. 5.6 договоров мены, согласно которым "инвестор" обязался передать стороне-1 ключи от ячейки нового овощехранилища в соответствии с порядком переноса имущества (п. 4.4). Передать стороне-1 или ответственному лицу, указанному стороной-1, ключи от входной группы в новом овощехранилище в момент подписания акта - приема-передачи нового овощехранилища. Стороны пришли к соглашению, что ответственным лицом является Я.; 2) письменное соглашение о намерениях сторон в ходе возведения многоэтажного жилого дома по <...>, заключенного между ООО "Крот" в лице директора Я., действующего на основании Устава Общества и выражающего интересы собственников ячеек коллективного овощехранилища по адресу <...>, и ЗАО "СК "Астон" в лице директора <...>, действующего на основании Устава (компания), подписание данного соглашения сторонами не оспаривается; 3) гарантийное письмо ЗАО "СК "Астон" с исх. <...> от 14.12 (без года указания), подписанное генеральным директором <...> в адрес ООО "Крот" <...>) акт от <...>, подписанный прорабом ООО СМУ "Астон" <...> и председателем овощехранилища ООО "Крот" Я., согласно которому были переданы ключи от ячеек овощехранилища многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями, подземным паркингом и овощехранилищем по <...> с 1 по 165 включительно <...>.
Таким образом, вопреки ошибочным доводам автора жалобы, Я. действовал в интересах собственников, которые впоследствии его действия одобрили, что не противоречит (п. 1 ст. 980, 982 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а отсюда обязательство ЗАО "СК "Астон" по передаче товара (овощных ячеек) перед истцами исполнено.
По итогам проведенной жеребьевки каждый из истцов взамен старой овощной ячейки (по <...>) получил ключи от новой и фактически стали пользоваться новой овощной ячейкой (по <...>), соответствующей фактической нумерацией технического паспорта.
Споров между истцами по владению овощными ямами нет, что было установлено судом при выездном судебном заседании в овощехранилище по <...>, при этом как указано судом и не оспаривается ответчиком, доступ суда непосредственно в овощные ямы осуществлялся только самими истцами либо их представителями, путем открытия дверных замков ключами, находящимися у истцов. Тогда как со стороны ответчика П. такая возможность предоставлена суде не была, что свидетельствует о возможной фиктивности как осмотра, так и передачи ему ЗАО "СК "Астон" по акту приема-передачи от <...> к договору долевого участия в строительстве <...>) 166 ячеек (помещений овощных ям нижнего и верхнего подземных гаражей). Наличие же у него ключей от всего комплекса овощехранилища, не свидетельствует о том, что приобретено им было не обремененное правами третьих лиц недвижимое имущество.
В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2 статьи 10 Кодекса).
Статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.
Доводы жалобы П. об отсутствие акта - приема-передачи новых ячеек взамен на старые судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку принимая во внимание конкретные обстоятельства дела его отсутствие юридически (правового) значения не имеет.
Оценив предоставленные сторонами доказательства в их совокупности, а также убедившись в том, что овощехранилище, расположенное по адресу: <...> не эксплуатируется истцами (двери ячеек открыты, каких-либо вещей в них не находится), суд первой инстанции учел конкретные обстоятельства дела, пришел к выводу о том, что со стороны истцов, равно как и со стороны ЗАО "СК "Астон" взятые на себя обязательства исполнены фактически, иного ответчиком П. в опровержение в силу правил требований ст. 12 и ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не предоставлено. Указанные выводы суда подробно мотивирован, представленным доказательствам дана подробная правовая оценка, что свидетельствует о том, что судом выполнены требования ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав в судебном заседании представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны договора согласовали все существенные условия: о предмете (взаимном обмене товара); о сроке исполнения обязательств (ввод объекта в эксплуатацию второй квартал 2009 года); о цене (равноценный по стоимости обмениваемого товара).
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Совершенно верно суд указал и то, что защита гражданских прав другими гражданами, в частности: И.В., Ю.Н., В.В., Н.И., Ю.М., З., Н.Г., С.Ю., Н.А., А.К., З.И., Г.М., В.Ф., К.Ю., В.А. иным способом - восстановление старых ячеек, свидетельствует лишь о том, что эти лица отказались от заключения договора мены старых ячеек на новые, но не может говорить о том, что все собственники ячеек в овощехранилище по <...> утратили интерес к заключении договора мены.
В решении суда дана правовая оценка недействительности в силу ничтожности заключенного между ЗАО "СК "Астон" (застройщик) и П. договора долевого участия в строительстве от <...>, объектами которого являлись, в том числе спорные овощные ячейки), зарегистрированный <...> в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и обстоятельствам, при которых был заключен и подписан этот договор, приведены доказательства, на которых основаны выводы суда, которым дана оценка в соответствии с правилами, установленными статьей 67 ГПК РФ, и оснований для признания этих выводов неправильными судом апелляционной инстанции не установлено. Доводы автора жалобы сводятся фактически к переоценке доказательств, которые были исследованы судом первой инстанции.
Переход права собственности на обмениваемые товары в соответствии со ст. 570 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу происходит после того, как обязанности по передаче товаров исполнены обеими сторонами, то есть предполагается одновременным, если только иное прямо не предусмотрено законом или договором.
Единственным способом восстановления своих нарушенных прав, у истцов было обращение в суд с иском об оспаривании договора долевого участия в строительстве, заключенного с П., и, поскольку, ответчик ЗАО "СК "Астон", еще до сдачи дома в эксплуатацию распорядился спорными овощными ямами, отказался регистрировать переход права собственности на данные ямы за истцами, соответственно, истцы правомерно обратились в суд с исками о признании права собственности на овощные ямы, расположенные по адресу <...> и прекращении своего права собственности на ячейки, расположенные по адресу: <...>, которое должно было прекратится именно в результате одновременно взаимного обмена товара.
Предоставление же договоров некоторыми истцами в копии не может служить основанием для отказа в удовлетворении их требований.
В силу ч. 7 ст. 67 Гражданского процессуального Российской Федерации суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Совокупность обстоятельств по делу свидетельствует о том, что договоры мены все же заключались, во всяком случае, ЗАО "СК "Астон" договоры в копии не порочат и прав граждан самостоятельными исковыми требованиями не оспаривают.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что другим решением, кроме как удовлетворение исковых требований истцов, быть не могло.
Отказывая истцу Г. в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что ею не предоставлено доказательств права на ячейку N Ве 240 номер на плане 123 в овощехранилище по <...> ни на момент заключения договоры мены, ни на сегодняшний день. Однако, как следует из материалов дела на л. д. 22 том 7 имеется свидетельство о праве собственности Г. от <...>, являющейся пережившей супругой А.П., умершего <...>, на <...> долю в праве общем совместном имуществе супругов - ячейки овощехранилище <...> по плану <...> по <...>.
Брак Г. (до брака Ж.) с А.П. согласно копии свидетельства о заключении брака был зарегистрирован <...>). Выплата паевого взноса за овощную ячейку согласно справки БТИ от <...> произведена <...>, в связи с чем выдано регистрационное удостоверение <...>). Таким образом, в силу положений ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации овощная ячейка является общим имуществом супругов, независимо на кого оно было оформлено.
Заключение договора Г. в 2008 году с ЗАО "СК "Астон" свидетельствует о том, что Г. фактически приняла наследство в виде 1/2 доли в праве на овощную ячейку после смерти своего супруга, поэтому вправе была распоряжаться имуществом в целом (п. 2 ст. 218, ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По аналогичным основаниям, несмотря на отсутствие в решение суда мотивировки, было признано право на спорную ячейку за истцами Х. (<...>) и В.Н. (<...>).
При указанных выше обстоятельствах и учитывая, что в судебном заседании установлено, что стороны фактически исполнили договор мены, требования истца Г. также подлежат удовлетворению, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене по основаниям ч. 1 п. 3 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований <...>.
Доводы ответчика П. об ошибочном расчете суда о стоимости овощных ям, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку арифметическая ошибка может быть устранена самим судом в порядке п. 2 ст. 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К тому же, П. не лишен права требования своих реальных убытков с ЗАО "СК "Астон", понесенных заключением договора долевого участия в строительстве.
Иных правовых доводов, способных повлечь отмену судебного решения, апелляционная жалоба П. не содержит.
С учетом вышеизложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 19.06.2012 (в редакции от 09.10.2010) отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Г.
Признать договор долевого участия от 14.04.2010 и дополнительное соглашение N 1 к нему от 20.11.2011, заключенные между ЗАО "Строительная компания "Астон" и П. в части передачи помещения овощной ячейки <...> по адресу: <...>, применив последствия недействительности сделки в указанной части, передав овощную ячейку ЗАО "СК "Астон".
Признать за Г. право собственности на овощную яму <...>, расположенную по вышеуказанному адресу, прекратив право собственности на ячейку овощехранилища <...> номер на плане <...>, площадью <...> кв. м расположенную по адресу <...>.
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика П. - без удовлетворения.
Председательствующий
ПАНКРАТОВА Н.А.
Судьи
ГЫЛКЭ Д.И.
КАРПИНСКАЯ А.А.
ПАНКРАТОВА Н.А.
Судьи
ГЫЛКЭ Д.И.
КАРПИНСКАЯ А.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)