Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Е.К.Яшкиной
Судей: О.Г.Красковской, С.И.Гребенщикова
при участии без явки участвующих в деле лиц
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания"
на решение от 26.11.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013
по делу N А24-4585/2012 Арбитражного суда Камчатского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В.Лосева, в суде апелляционной инстанции судьи Л.Ю.Ротко, К.П.Засорин, И.С.Чижиков
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом Петра и Павла"
к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания"
о понуждении передать техническую документацию
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом Петра и Павла" (ОГРН 1114101000518, ИНН 4101142802; <...>; далее - ООО "УК "Дом Петра и Павла", истец) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания" (ОГРН 1074101004966, ИНН 4101117789; <...>; далее - ООО "ГУК", ответчик) о понуждении передать техническую документацию на многоквартирный дом N 7/2, расположенный по ул. Якорной в г. Петропавловске-Камчатском (далее - спорный жилой дом), а именно: технический паспорт на дом; акты об установке и принятии на учет приборов учета ресурсов, в том числе индивидуальных; паспорта на инженерное, электротехническое, механическое, санитарно-техническое оборудование; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; отчеты о производственных замерах сопротивления, изоляции и фазы - ноль; акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т.д.); акты освидетельствования скрытых работ; документацию о выполнении капитального ремонта кровли и фасада дома; иную документацию дома (копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи; выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи); копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями; акты подготовки дома к сезонной эксплуатации; акты устранения замечаний и нарушений от государственной жилищной инспекции Камчатского края, имеющихся до момента передачи дома в управление; бухгалтерскую документацию дома (копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям (для подготовки новых); гарантийные письма и обязательства; копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям; списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий.
Решением суда от 26.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013, иск удовлетворен частично: суд обязал ответчика передать истцу по акту приема-передачи следующую техническую и иную документацию на спорный жилой дом: технический паспорт; акты об установке и принятии на учет общедомовых и индивидуальных приборов учета, паспорта на инженерное, электротехническое, механическое, санитарно-техническое оборудование; акты разграничения эксплуатационной ответственности сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации, отчеты о производственных замерах сопротивления, изоляции и фазы - ноль; документы по капитальному ремонту кровли и фасада дома с актами осмотра отдельных конструктивных элементов дома и актами освидетельствования скрытых работ, акты подготовки дома к сезонной эксплуатации; иную документацию по дому: неисполненные/нерассмотренные заявления граждан, неисполненные предписания контролирующих органов в сфере жилищного, технического и санитарно-эпидемиологического законодательства, списки граждан, имеющих право на получение льгот и субсидий с подтверждающими это право документами.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ГУК" обратилось с кассационной жалобой, в которой, приводя доводы о неправильном применении норм материального права (статей 161, 162 (пункты 8, 8.2) Жилищного кодекса РФ, статей 450, 453 (пункт 2) ГК РФ) и несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. По мнению заявителя жалобы, оснований для удовлетворения иска у судов не имелось, поскольку порядок расторжения заключенного с ООО "ГУК" договора, предусмотренный нормами гражданского и жилищного законодательства, собственниками не соблюден. Обращает внимание окружного суда на то, что уведомления о расторжении договора с ООО "ГУК" направлялись ответчику самим истцом, а не лицом, уполномоченным на то собранием собственников помещений. Кроме того, указывает на то, что вопрос о расторжении договора с ответчиком собственниками не рассматривался, о чем свидетельствует протокол собрания собственников спорного жилого дома от 13.09.2012 N 1, оставленный судами без внимания. Считает, что названный протокол, а также протокол от 28.05.2012, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления спорным многоквартирным домом истцу, сами по себе не свидетельствуют о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с ответчиком.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "УК "Дом Петра и Павла" выразило несогласие с изложенными в ней доводами и просило оставить решение и постановление апелляционного суда как законные и обоснованные без изменения.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции не явились.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене исходя из следующего.
Как установлено судами, 01.02.2008 между ООО "ГУК" (исполнитель) и собственниками жилых помещений на основании решения общего собрания собственников жилого дома от 13.12.2007 заключен договор N 15-ГУК управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Якорная, д. 7, корпус 2 на срок с 01.03.2008 на один год с условием о последующем его продлении на тот же срок, если за 2 месяца до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
28.05.2012 собственниками помещений спорного жилого дома проведено общее собрание в форме заочного голосования, оформленное протоколом от 28.05.2012, на котором принято решение о выборе другой управляющей организации - ООО "УК "Дом Петра и Павла" и об утверждении существенных условий договора управления домом - договора N 2/2012 от 27.05.2012. Из протокола следует, что в голосовании принимали участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов.
На основании принятых решений собственники спорного жилого дома заключили с ООО "УК "Дом Петра и Павла" договор управления многоквартирным домом N 2/2012 от 27.05.2012 со сроком действия пять лет начиная с 01.07.2012.
13.09.2012 собственниками помещений спорного жилого дома проведено общее собрание в форме очного голосования, оформленное протоколом от 13.09.2012, на котором принято решение о расторжении договора управления с ООО "ГУК" с 01.08.2012 и об изменении начала действия договора управления многоквартирным домом N 2/2012 от 27.05.2012 с 01.07.2012 на 01.08.2012. Согласно протоколу в голосовании принимали участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов.
ООО "УК "Дом Петра и Павла" неоднократно обращалось в ответчику с предложением передать спорный жилой дом вновь избранной управляющей компании, в том числе передать техническую и иную документацию (письма N 6, 12, 18 от 30.05.2012, 30.07.2012, 14.08.2012 соответственно).
28.09.2012 истец уведомил ответчика о принятии собственниками помещений спорного жилого дома решения о расторжении с 01.08.2012 договора управления с ООО "ГУК" и заключении договора управления от 27.05.2012 с ООО "УК "Дом Петра и Павла", а также потребовал передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным жилым домом 7/2 по ул. Якорная в г. Петропавловске-Камчатском.
Спор возник в связи с уклонением ответчика от совершения действий по передаче истцу технической документации в соответствии с положениями пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с названной нормой права управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
В силу пункта 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (статья 162 Жилищного кодекса РФ).
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Разрешая настоящий спор, суды, основываясь на вышеназванных нормах права, сочли, что собственники помещений в одностороннем порядке приняли решение о смене управляющей организации (протоколы общего собрания собственников помещений от 28.05.2012, от 13.09.2012), о чем ответчик был извещен.
В этой связи суды пришли к выводу о расторжении, прекращении действия договора управления многоквартирным домом от 01.02.2008 N 15/ГУК с ООО "ГУК", о заключении собственниками помещений договора управления этим же домом с вновь избранной управляющей организацией - истцом с 01.08.2012 и частично удовлетворили иск о передаче имеющейся у ответчика документации.
Однако, делая вывод о том, что 13.09.2012 собственниками помещений спорного жилого дома проведено общее собрание в форме очного голосования, на котором приняты решения, в том числе о расторжении договора управления с ООО "ГУК" с 01.08.2012, суды не учли, что в материалы дела представлены два протокола общего собрания собственников помещений спорного жилого дома, датированые 13.09.2012 (т. 1 л.д. 122-132). При этом один из протоколов подтверждает выводы судов относительно расторжения договора управления с ответчиком, в другом же, напротив, указано, что включенный в повестку дня вопрос о расторжении договора управления с ООО "ГУК" не рассматривался.
Мотивов, по которым суды отдали предпочтение одному из этих протоколов и отклонили другой с иным содержанием, судебные акты вопреки статьям 170, 271 АПК РФ не содержат. Более того, из обжалуемых судебных актов не усматривается, что предметом исследования судов являлись оба обозначенных протокола.
Кроме того, сделав основанный на нормах гражданского и жилищного законодательства вывод о возможности одностороннего отказа домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора), суды не учли, что договор управления домом считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.
Вопрос о том, соблюдался ли собственниками помещений как стороной сделки порядок расторжения заключенного с ООО "ГУК" договора управления, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, судами не обсуждался.
Из имеющихся в деле документов усматривается только, что о смене управляющей организации и о расторжении договора управления с ООО "ГУК" ответчика уведомлял истец. Между тем доказательств, свидетельствующих о наделении последнего собранием собственников помещений специальными полномочиями на совершение таких действий от имени собственников, в деле не имеется. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства совершения таких действий собственниками помещений как стороной договора управления.
Учитывая допущенные судами недостатки при рассмотрении настоящего спора, вывод судов об имевшем месте одностороннем отказе собственников жилых помещений от договора управления, заключенного с ООО "ГУК", и о расторжении этого договора в установленном законом порядке не могут быть признаны обоснованными и соответствующими нормам материального права.
Как следствие, преждевременны выводы судов о возникновении у истца права требовать передачи технической документации на спорный жилой дом и о возникновении у ответчика корреспондирующей этому праву обязанности передать такую документацию.
При такой ситуации обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением частей 1 - 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду надлежит учесть изложенное выше, дать соответствующую главе 7 АПК РФ оценку представленным в дело доказательствам (в частности протоколам общего собрания собственников помещений спорного жилого дома от 13.09.2012), выяснить, расторгнут ли в установленном законом порядке договор управления с ответчиком, а также какая управляющая организация фактически осуществляет управление спорным жилым домом, и в зависимости от установленного разрешить спор.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 26.11.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А24-4585/2012 Арбитражного суда Камчатского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Камчатского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.К.ЯШКИНА
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 17.06.2013 N Ф03-2443/2013 ПО ДЕЛУ N А24-4585/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2013 г. N Ф03-2443/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Е.К.Яшкиной
Судей: О.Г.Красковской, С.И.Гребенщикова
при участии без явки участвующих в деле лиц
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания"
на решение от 26.11.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013
по делу N А24-4585/2012 Арбитражного суда Камчатского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В.Лосева, в суде апелляционной инстанции судьи Л.Ю.Ротко, К.П.Засорин, И.С.Чижиков
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом Петра и Павла"
к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания"
о понуждении передать техническую документацию
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом Петра и Павла" (ОГРН 1114101000518, ИНН 4101142802; <...>; далее - ООО "УК "Дом Петра и Павла", истец) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания" (ОГРН 1074101004966, ИНН 4101117789; <...>; далее - ООО "ГУК", ответчик) о понуждении передать техническую документацию на многоквартирный дом N 7/2, расположенный по ул. Якорной в г. Петропавловске-Камчатском (далее - спорный жилой дом), а именно: технический паспорт на дом; акты об установке и принятии на учет приборов учета ресурсов, в том числе индивидуальных; паспорта на инженерное, электротехническое, механическое, санитарно-техническое оборудование; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; отчеты о производственных замерах сопротивления, изоляции и фазы - ноль; акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т.д.); акты освидетельствования скрытых работ; документацию о выполнении капитального ремонта кровли и фасада дома; иную документацию дома (копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи; выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи); копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями; акты подготовки дома к сезонной эксплуатации; акты устранения замечаний и нарушений от государственной жилищной инспекции Камчатского края, имеющихся до момента передачи дома в управление; бухгалтерскую документацию дома (копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам и нанимателям (для подготовки новых); гарантийные письма и обязательства; копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям; списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий.
Решением суда от 26.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013, иск удовлетворен частично: суд обязал ответчика передать истцу по акту приема-передачи следующую техническую и иную документацию на спорный жилой дом: технический паспорт; акты об установке и принятии на учет общедомовых и индивидуальных приборов учета, паспорта на инженерное, электротехническое, механическое, санитарно-техническое оборудование; акты разграничения эксплуатационной ответственности сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации, отчеты о производственных замерах сопротивления, изоляции и фазы - ноль; документы по капитальному ремонту кровли и фасада дома с актами осмотра отдельных конструктивных элементов дома и актами освидетельствования скрытых работ, акты подготовки дома к сезонной эксплуатации; иную документацию по дому: неисполненные/нерассмотренные заявления граждан, неисполненные предписания контролирующих органов в сфере жилищного, технического и санитарно-эпидемиологического законодательства, списки граждан, имеющих право на получение льгот и субсидий с подтверждающими это право документами.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ГУК" обратилось с кассационной жалобой, в которой, приводя доводы о неправильном применении норм материального права (статей 161, 162 (пункты 8, 8.2) Жилищного кодекса РФ, статей 450, 453 (пункт 2) ГК РФ) и несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. По мнению заявителя жалобы, оснований для удовлетворения иска у судов не имелось, поскольку порядок расторжения заключенного с ООО "ГУК" договора, предусмотренный нормами гражданского и жилищного законодательства, собственниками не соблюден. Обращает внимание окружного суда на то, что уведомления о расторжении договора с ООО "ГУК" направлялись ответчику самим истцом, а не лицом, уполномоченным на то собранием собственников помещений. Кроме того, указывает на то, что вопрос о расторжении договора с ответчиком собственниками не рассматривался, о чем свидетельствует протокол собрания собственников спорного жилого дома от 13.09.2012 N 1, оставленный судами без внимания. Считает, что названный протокол, а также протокол от 28.05.2012, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления спорным многоквартирным домом истцу, сами по себе не свидетельствуют о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с ответчиком.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "УК "Дом Петра и Павла" выразило несогласие с изложенными в ней доводами и просило оставить решение и постановление апелляционного суда как законные и обоснованные без изменения.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции не явились.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене исходя из следующего.
Как установлено судами, 01.02.2008 между ООО "ГУК" (исполнитель) и собственниками жилых помещений на основании решения общего собрания собственников жилого дома от 13.12.2007 заключен договор N 15-ГУК управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Якорная, д. 7, корпус 2 на срок с 01.03.2008 на один год с условием о последующем его продлении на тот же срок, если за 2 месяца до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
28.05.2012 собственниками помещений спорного жилого дома проведено общее собрание в форме заочного голосования, оформленное протоколом от 28.05.2012, на котором принято решение о выборе другой управляющей организации - ООО "УК "Дом Петра и Павла" и об утверждении существенных условий договора управления домом - договора N 2/2012 от 27.05.2012. Из протокола следует, что в голосовании принимали участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов.
На основании принятых решений собственники спорного жилого дома заключили с ООО "УК "Дом Петра и Павла" договор управления многоквартирным домом N 2/2012 от 27.05.2012 со сроком действия пять лет начиная с 01.07.2012.
13.09.2012 собственниками помещений спорного жилого дома проведено общее собрание в форме очного голосования, оформленное протоколом от 13.09.2012, на котором принято решение о расторжении договора управления с ООО "ГУК" с 01.08.2012 и об изменении начала действия договора управления многоквартирным домом N 2/2012 от 27.05.2012 с 01.07.2012 на 01.08.2012. Согласно протоколу в голосовании принимали участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов.
ООО "УК "Дом Петра и Павла" неоднократно обращалось в ответчику с предложением передать спорный жилой дом вновь избранной управляющей компании, в том числе передать техническую и иную документацию (письма N 6, 12, 18 от 30.05.2012, 30.07.2012, 14.08.2012 соответственно).
28.09.2012 истец уведомил ответчика о принятии собственниками помещений спорного жилого дома решения о расторжении с 01.08.2012 договора управления с ООО "ГУК" и заключении договора управления от 27.05.2012 с ООО "УК "Дом Петра и Павла", а также потребовал передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным жилым домом 7/2 по ул. Якорная в г. Петропавловске-Камчатском.
Спор возник в связи с уклонением ответчика от совершения действий по передаче истцу технической документации в соответствии с положениями пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с названной нормой права управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
В силу пункта 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (статья 162 Жилищного кодекса РФ).
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Разрешая настоящий спор, суды, основываясь на вышеназванных нормах права, сочли, что собственники помещений в одностороннем порядке приняли решение о смене управляющей организации (протоколы общего собрания собственников помещений от 28.05.2012, от 13.09.2012), о чем ответчик был извещен.
В этой связи суды пришли к выводу о расторжении, прекращении действия договора управления многоквартирным домом от 01.02.2008 N 15/ГУК с ООО "ГУК", о заключении собственниками помещений договора управления этим же домом с вновь избранной управляющей организацией - истцом с 01.08.2012 и частично удовлетворили иск о передаче имеющейся у ответчика документации.
Однако, делая вывод о том, что 13.09.2012 собственниками помещений спорного жилого дома проведено общее собрание в форме очного голосования, на котором приняты решения, в том числе о расторжении договора управления с ООО "ГУК" с 01.08.2012, суды не учли, что в материалы дела представлены два протокола общего собрания собственников помещений спорного жилого дома, датированые 13.09.2012 (т. 1 л.д. 122-132). При этом один из протоколов подтверждает выводы судов относительно расторжения договора управления с ответчиком, в другом же, напротив, указано, что включенный в повестку дня вопрос о расторжении договора управления с ООО "ГУК" не рассматривался.
Мотивов, по которым суды отдали предпочтение одному из этих протоколов и отклонили другой с иным содержанием, судебные акты вопреки статьям 170, 271 АПК РФ не содержат. Более того, из обжалуемых судебных актов не усматривается, что предметом исследования судов являлись оба обозначенных протокола.
Кроме того, сделав основанный на нормах гражданского и жилищного законодательства вывод о возможности одностороннего отказа домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора), суды не учли, что договор управления домом считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.
Вопрос о том, соблюдался ли собственниками помещений как стороной сделки порядок расторжения заключенного с ООО "ГУК" договора управления, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, судами не обсуждался.
Из имеющихся в деле документов усматривается только, что о смене управляющей организации и о расторжении договора управления с ООО "ГУК" ответчика уведомлял истец. Между тем доказательств, свидетельствующих о наделении последнего собранием собственников помещений специальными полномочиями на совершение таких действий от имени собственников, в деле не имеется. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства совершения таких действий собственниками помещений как стороной договора управления.
Учитывая допущенные судами недостатки при рассмотрении настоящего спора, вывод судов об имевшем месте одностороннем отказе собственников жилых помещений от договора управления, заключенного с ООО "ГУК", и о расторжении этого договора в установленном законом порядке не могут быть признаны обоснованными и соответствующими нормам материального права.
Как следствие, преждевременны выводы судов о возникновении у истца права требовать передачи технической документации на спорный жилой дом и о возникновении у ответчика корреспондирующей этому праву обязанности передать такую документацию.
При такой ситуации обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением частей 1 - 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду надлежит учесть изложенное выше, дать соответствующую главе 7 АПК РФ оценку представленным в дело доказательствам (в частности протоколам общего собрания собственников помещений спорного жилого дома от 13.09.2012), выяснить, расторгнут ли в установленном законом порядке договор управления с ответчиком, а также какая управляющая организация фактически осуществляет управление спорным жилым домом, и в зависимости от установленного разрешить спор.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 26.11.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу N А24-4585/2012 Арбитражного суда Камчатского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Камчатского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.К.ЯШКИНА
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)