Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ящерицын В.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Погорелко О.В.
судей: Крашенинниковой М.Н. и Нижегородцевой И.Л.
при секретаре судебного заседания С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционным жалобам Ш. и ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района"
на решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 05 марта 2013 года
гражданское дело по иску Ш. к ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" о понуждении к заключению договора, внесении изменений в договор управления многоквартирным домом,
заслушав доклад судьи Нижегородцевой И.Л., выслушав объяснения Ш., представителя ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" по доверенности К., 3-е лицо М., судебная коллегия
установила:
Ш. обратился с иском к ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района", просил, с учетом неоднократного изменения исковых требований, признать односторонний отказ ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" от исполнения с 1 января 2013 года договора управления многоквартирным домом N <...> по ул. <...> N 488 от 28 июля 2006 года не обоснованным, кроме того Ш. просил изменить договор управления N 488 от 28 июля 2006 года и в соответствии с ЖК РФ указать в нем полный перечень общего имущества дома N <...>, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений дома в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в том числе, имеющиеся в доме и пристрое коммуникации, включая ввод холодного водоснабжения всего дома и техническое подполье пристроя площадью <...> кв. м, где этот ввод расположен, места общего пользования в доме и в пристрое, земельный участок дома площадью <...> кв. м с его планом; сведения об общей площади жилых помещений дома, включая площадь нежилого помещения пристроя <...> кв. м; пункт об обязанности домоуправляющей компании предоставлять собственникам помещений ежеквартально отчеты об управлении домом с приложением копий оправдательных документов - счетов фактур, смет расходов, актов профилактических осмотров, ремонтных работ; пункт о выполнении субподрядными организациями ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" плановых работ по ремонту общего имущества дома только после их предварительного согласования с собственниками помещений (их представителями) и приемкой выполненных работ комиссией с участием собственников (их представителей); кроме того Ш. просил обязать ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" заключить договор управления многоквартирным домом N <...> по ул. <...> с ООО "Медис" на тех же условиях, на которых он заключен с другими собственниками помещений дома с тем, чтобы ООО "Медис" исполняло обязанности по содержанию общего имущества дома.
В обоснование иска Ш. ссылается на то, что является собственником квартиры в многоквартирном доме N <...>. С 28 июля 2006 года управление указанным домом осуществляет "Домоуправляющая компания Приокского района". Администрацией Приокского района г. Нижнего Новгорода с "Домоуправляющей компанией Приокского района" также заключен договор управления домом N 488 от 28 июля 2006 года. По утверждению истца, с ним и другими собственниками квартир в жилом доме договор управления не заключался.
20 декабря 2012 г. истцом получено уведомление от "Домоуправляющей компании Приокского района" о прекращении с 1 января 2013 года оказания услуг по содержанию и ремонту дома и отказа от заключения договоров с поставщиками коммунальных ресурсов. Свое решение "Домоуправляющая компания" мотивирует отказом жильцов дома от управления домом.
Истец считает, что, не предоставив ему, как одному из собственников помещений и председателю совета многоквартирного дома, проекта нового договора, для его изучения и формулирования предложений по его принятию общим собранием собственников помещений дома, а также направив ему односторонний отказ от управления домом, "Домоуправляющая компания" нарушила закон и условия управления, которые, по мнению истца, остаются действующими в первоначальной редакции.
На собраниях, проводившихся в форме заочного голосования, собственники помещений принимали решения о необходимости редакции договора управления, заключенного без их участия, дополнения его пунктами, формулировки которых содержались в протоколах решений собственников от 5 мая 2011 года и 28 мая 2012 года. Никакого решения об отказе от действия договора управления собственниками не принималось. Собственниками жилых помещений в доме предлагалось принять договор в иной редакции и включить в него положения о ежегодной ревизии общего имущества дома, его состояния, степени износа с проведением при необходимости технических экспертиз, ежеквартального отчета об управлении домом с приложением копий оправдательных документов - счетов фактур, смет расходов, актов профилактических осмотров, ремонтных работ; пункт о выполнении субподрядными организациями ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" плановых работ по ремонту общего имущества дома, только после их предварительного согласования с собственниками помещений (их представителями) и приемкой выполненных работ комиссией с участием собственников (их представителей).
Письмом от 7 июля 2011 года "Домоуправляющая компания" сообщила Ш., что договор управления многоквартирным домом с изменениями будет выдан, однако проекта он не получил и вынужден был вновь обратиться к ответчику с заявлением, на которое 26 сентября 2011 года получил ответ, что в настоящее время договор управления заключен быть не может.
По вопросу заключения договора в его редакции истец неоднократно обращался в различные инстанции, в том числе и в администрацию Приокского района. 17 ноября 2011 года от главы района им получен ответ, что пристрой к многоквартирному жилому дому <...> не является самостоятельным объектом недвижимости и администрация Приокского района обратилась к "Домоуправляющей компании Приокского района" с предложением внести спорное помещение в перечень общего имущества жилого дома <...>.
По мнению Ш. и с учетом разъяснений главы района, техническое подполье пристроя площадью <...> кв. м входит в состав общего имущества, является общей долевой собственностью всех собственников помещений дома, включая владельцев квартир, и оно должно быть указано в перечне общего имущества дома в приложении к договору управления жилым домом. При этом Ш. утверждает, что договор в предлагаемой им редакции должен быть сформулирован домоуправляющей компанией, поскольку информации о составе дома у собственников жилого дома нет. Кроме того, как просил истец, в договор должны быть включены сведения об общей площади жилых помещений дома, включая площадь нежилого помещения пристроя площадью <...> кв. м.
Далее Ш. утверждает, что ежегодный отчет домоуправляющей компании о выполнении договора управления ущемляет интересы собственников, не позволяет им своевременно вскрывать недостатки в управлении, а поэтому полагает, что договором управления должен быть предусмотрен ежеквартальный отчет домоуправляющей компании об исполнении договора управления.
По мнению Ш. в договор следует включить пункт, предусматривающий предварительное согласование выполнения ремонтных работ субподрядными организациями с собственниками многоквартирного дома и последующей приемкой выполненных работ комиссией, в состав которой входят собственники квартир, либо их представители. Отсутствие в договоре управления указанного пункта нарушает права собственников, не позволяет им оценить в полной мере качество выполненных ремонтных работ субподрядными организациями.
Обосновывая необходимость включения в договор управления пункта, предусматривающего понуждение домоуправляющей компании и собственника доли в пристрое к дому ООО "Медис" заключить договор управления на тех же условиях, на которых он заключен с другими собственниками, Ш. мотивирует тем, что заключение указанного договора приведет к тому, что ООО "Медис" будет исполнять свои обязанности по содержанию указанного дома наравне с остальными собственниками.
Ш. просил в рамках данного производства дать разъяснения службе судебных приставов о том, что в обязанности должника при обслуживании указанного дома входит удостоверение доверенностей и обеспечение их квитанциями по оплате, содержащими начисление денежных сумм на содержание дома, его текущий и капитальный ремонт.
Ш. просил при вынесении решения в его пользу разрешить вопрос о возврате уплаченной им государственной пошлины.
Исковые требования Ш. поддержаны третьими лицами по делу собственниками жилых помещений - О.
Решением Приокского районного суда Нижнего Новгород от 05 марта 2013 года постановлено: Исковые требования Ш. удовлетворить частично.
Признать односторонний отказ ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" от исполнения с 1 января 2013 года договора управления многоквартирным домом <...> N 488 от 28 июля 206 года не обоснованным
В иске Ш. об изменении договора управления N 488 от 28 июля 2006 года в части указания в нем в соответствии с Жилищным кодексом полного перечня общего имущества дома <...>, имеющегося в доме и пристрое коммуникаций, включая ввод холодного водоснабжения всего дома и технического подполья, пристроя площадью <...> кв. м, где этот ввод расположен, мест общего пользования в доме и в пристрое, земельного участка дома площадью <...> кв. м с его планом; сведений об общей площади жилых помещений дома, включая площадь нежилого помещения пристроя <...> кв. м; пункта о понуждении домоуправляющей компании предоставлять собственникам помещений ежеквартально отчеты об управлении домом с приложением копий оправдательных документов - счетов фактур, смет расходов, актов профилактических осмотров, ремонтных работ; пункта о выполнении субподрядными организациями ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" плановых работ по ремонту общего имущества дома только после их предварительного согласования с собственниками помещений (их представителями) и приемкой выполненных работ комиссией с участием собственников (их представителей); понуждении ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" заключить договор управления многоквартирным домом <...> с ООО "Медис" на тех же условиях, на которых он заключен с другими собственниками помещений дома с тем, чтобы ООО "Медис" исполняло обязанности по содержанию общего имущества дома, отказать.
В иске к администрации Приокского района г. Нижнего Новгорода отказать.
Взыскать с ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" в пользу Ш. расходы по оплате госпошлины в размере 100 руб.
Разъяснить службе судебных приставов Приокского района, что в обязанности ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" при обслуживании дома <...> входит удостоверение доверенностей жильцов и обеспечение их квитанциями по оплате, содержащими начисление денежных сумм на содержание дома, его текущий и капитальный ремонт.
В апелляционной жалобе Ш. просит об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении его требований в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.
В апелляционной жалобе ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" поставлен вопрос об отмене решения суда в части удовлетворения иска о признании одностороннего отказа ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" от исполнения с 1 января 2013 года договора управления многоквартирным домом <...> N 488 от 28 июля 2006 года не обоснованным, а также в части удовлетворения требования о разъяснении службе судебных приставов Приокского района, что входит в обязанности ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" при обслуживании дома <...> в связи с нарушением норм процессуального права.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено по делу, на основании свидетельства о государственной регистрации права, Ш. является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на кв. <...> общей площадью <...> кв. м в доме <...>.
28 июля 2006 года между ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" и собственником в лице администрации Приокского района заключен договор управления многоквартирным домом. Из договора следует, что срок его действия установлен с 28 июля 2006 года по 28 июля 2007 года.
Данный договор неоднократно пролонгировался в соответствии с п. 8.3 договора, по которому при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считает продленным на тот же срок.
Как следует из материалов дела, 20 декабря 2012 года председателем совета многоквартирного дома <...> получено письмо ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" г. Нижнего Новгорода, из которого следует, что ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" приняла решение о прекращении обслуживания многоквартирного дома <...> с 1 января 2013 года. С указанного дня домоуправляющая компания прекращает оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также расторгает ранее заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями, договоры на поставку коммунальных ресурсов, включая теплоснабжение.
ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" г. Нижнего Новгорода не согласно с решением в части удовлетворения иска о признании одностороннего отказа ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" от исполнения с 1 января 2013 года договора управления многоквартирным домом <...> N 488 от 28 июля 2006 года не обоснованным.
В апелляционной жалобе указано на то, что договор не был расторгнут в одностороннем порядке, а имел место отказ от его продления по окончании срока действия со стороны сособственников дома.
Данный довод нельзя признать обоснованным.
Действие договора заканчивалось 27.07.2012 г. Поскольку ни от одной из сторон заявлений о прекращении договора не было, договор считался продленным на срок в 1 год (п. 8.3 договора).
Собрание сособственников дома, на решение которого в обоснование довода об отказе от продления договора, имело место не после окончания срока действия договора - 27.07.2012 г., а в мае 2011 года. Письмо ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" о расторжении договора было направлено 20 декабря 2012 года.
В связи с чем собрание сособственников дома от 05.05.2011 г. нельзя рассматривать в качестве отказа от продления договора по окончании срока его действия.
Кроме того, собственниками дома 5 мая 2011 года было принято решение о неудовлетворительном исполнении домоуправляющей компанией своих обязанностей и уведомлении домоуправляющей компании о том, что по истечении срока действия договора управления N 488 от 28 июля 2006 года, который заканчивается 28 июля 2011 года, продление его действия возможно только при устранении всех перечисленных недостатков в работе домоуправляющей компании. Решения об отказе от продления договора не принималось.
Кроме того, по условиям договора управления многоквартирным домом, он может быть расторгнут по инициативе общего собрания собственников помещений в случае несоблюдения управляющей организацией своих обязанностей при принятии решения об изменении формы управления многоквартирным домом, инициативе управляющей организации, если многоквартирный дом в силу обстоятельств, за которые управляющая организация не отвечает, окажется в состоянии, непригодным для его использования по назначению, по соглашению сторон, в случае ликвидации управляющей организации, если не определен ее правопреемник.
Данный перечень, предусматривающий основания расторжения договора, является исчерпывающим.
В соответствии со ст. 162 п. 8.1 ЖК РФ, расторжение договора собственниками возможно до истечения срока действия такого договора, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
С учетом правильно примененных норм права и установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции правильно дал оценку заявлению ДК Приокского района от 20.12.2012 г. в качестве расторжения договора в одностороннем порядке и пришел к обоснованному выводу, что расторжение договора по инициативе домоуправляющей компанией по основаниям, изложенным в письме 5 декабря 2012 года, не основано на договоре и на законе.
Судебная коллегия считает также необоснованными доводы апелляционной жалобы Ш. в части отказа в удовлетворении его требований об изменении договора на предлагаемых им условиях.
Порядок изменения договора управления многоквартирным домом предусмотрен п. 8 ст. 136 ЖК РФ, в соответствии с которым изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Изменения договора по требованию одной из сторон возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
ЖК РФ не уточняет общие критерии существенности нарушения обязательств применительно к договору управления многоквартирным домом.
По смыслу гражданского законодательства понятие существенности нарушения является оценочным и основано прежде всего на применении экономического критерия, когда нарушение договора одной из сторон влечет за собой для другой стороны особого свойства ущерб. Он выражается в том, что потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, заявившая требование об изменении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.
Как правильно указано судом первой инстанции, истцом таких доказательств не представлено. Судом при анализе требований Ш. об изменении условий договора установлено, что значительного ущерба, состоящего в лишении собственников того, на что они были вправе рассчитывать при заключении договора, продолжение действия договора в действующей редакции не влечет.
Других договорных либо законных оснований для изменения договора истцом не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Жилищным кодексом РФ установлен особый порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом при его заключении: общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Данный порядок должен применяться и при принятии решений об изменении договора управления многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела, общее собрание по указанному вопросу не проводилось.
По указанным основаниям решение суда в части отказа в удовлетворении требований Ш. об изменении договора на предлагаемых им условиях является законным и обоснованным.
Решение суда в части разъяснения службе судебных приставов Приокского района, что в обязанности ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" при обслуживании дома <...> входит удостоверение доверенностей жильцов и обеспечение их квитанциями по оплате, содержащими начисление денежных сумм на содержание дома, его текущий и капитальный ремонт" подлежит отмене.
Способы защиты жилищных прав определены ст. 11 ЖК РФ, а также ст. 12 ГК РФ. Исходя из смысла данных норм, определенное нарушенное право может быть защищено только тем способом, который предусмотрен в законе. При этом под способами защиты нарушенных или оспоренных жилищных прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспоренных прав. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.
Ни жилищное, ни гражданское законодательство не предусматривает такой способ защиты как дача разъяснения службе судебных приставов.
Мотивировочная часть решения не содержит выводов об установленных обстоятельствах по указанному требованию, судом не определены стороны. Также решение не содержит данных о том, по каким конкретно требованиям, рассмотренным судом, даны разъяснения и какой службе судебных приставов. Как следует из решения, требований о признании незаконными действий ОАО "ДУК Приокского района" либо об обязании совершить такие действия истцом не заявлялись и предметом рассмотрения суда первой инстанции они не являлись.
Учитывая изложенное, решение суда о разъяснении службе судебных приставов Приокского района, что в обязанности ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" при обслуживании дома <...> входит удостоверение доверенностей жильцов и обеспечение их квитанциями по оплате, содержащими начисление денежных сумм на содержание дома, его текущий и капитальный ремонт" нельзя признать соответствующим положениям ст. 198 ГПК РФ, в связи с чем в указанной части оно подлежит отмене.
Доводы жалобы Ш. о том, что в решении указаны не все лица, которых суд привлек в качестве третьих лиц, также в решении указаны не все явившиеся в судебное заседание лица, не могут служить основанием к отмене решения суда с учетом требований ст. 330 ч. 3 ГПК РФ о том, что нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Судебной коллегией нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Приокского районного суда Нижнего Новгород от 05 марта 2013 года в части разъяснения службе судебных приставов Приокского района, что в обязанности ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" при обслуживании дома <...> входит удостоверение доверенностей жильцов и обеспечение их квитанциями по оплате, содержащими начисление денежных сумм на содержание дома, его текущий и капитальный ремонт отменить. Принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении данных требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы Ш. и ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6110/2013
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2013 г. по делу N 33-6110/2013
Судья: Ящерицын В.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Погорелко О.В.
судей: Крашенинниковой М.Н. и Нижегородцевой И.Л.
при секретаре судебного заседания С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционным жалобам Ш. и ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района"
на решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 05 марта 2013 года
гражданское дело по иску Ш. к ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" о понуждении к заключению договора, внесении изменений в договор управления многоквартирным домом,
заслушав доклад судьи Нижегородцевой И.Л., выслушав объяснения Ш., представителя ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" по доверенности К., 3-е лицо М., судебная коллегия
установила:
Ш. обратился с иском к ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района", просил, с учетом неоднократного изменения исковых требований, признать односторонний отказ ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" от исполнения с 1 января 2013 года договора управления многоквартирным домом N <...> по ул. <...> N 488 от 28 июля 2006 года не обоснованным, кроме того Ш. просил изменить договор управления N 488 от 28 июля 2006 года и в соответствии с ЖК РФ указать в нем полный перечень общего имущества дома N <...>, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений дома в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в том числе, имеющиеся в доме и пристрое коммуникации, включая ввод холодного водоснабжения всего дома и техническое подполье пристроя площадью <...> кв. м, где этот ввод расположен, места общего пользования в доме и в пристрое, земельный участок дома площадью <...> кв. м с его планом; сведения об общей площади жилых помещений дома, включая площадь нежилого помещения пристроя <...> кв. м; пункт об обязанности домоуправляющей компании предоставлять собственникам помещений ежеквартально отчеты об управлении домом с приложением копий оправдательных документов - счетов фактур, смет расходов, актов профилактических осмотров, ремонтных работ; пункт о выполнении субподрядными организациями ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" плановых работ по ремонту общего имущества дома только после их предварительного согласования с собственниками помещений (их представителями) и приемкой выполненных работ комиссией с участием собственников (их представителей); кроме того Ш. просил обязать ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" заключить договор управления многоквартирным домом N <...> по ул. <...> с ООО "Медис" на тех же условиях, на которых он заключен с другими собственниками помещений дома с тем, чтобы ООО "Медис" исполняло обязанности по содержанию общего имущества дома.
В обоснование иска Ш. ссылается на то, что является собственником квартиры в многоквартирном доме N <...>. С 28 июля 2006 года управление указанным домом осуществляет "Домоуправляющая компания Приокского района". Администрацией Приокского района г. Нижнего Новгорода с "Домоуправляющей компанией Приокского района" также заключен договор управления домом N 488 от 28 июля 2006 года. По утверждению истца, с ним и другими собственниками квартир в жилом доме договор управления не заключался.
20 декабря 2012 г. истцом получено уведомление от "Домоуправляющей компании Приокского района" о прекращении с 1 января 2013 года оказания услуг по содержанию и ремонту дома и отказа от заключения договоров с поставщиками коммунальных ресурсов. Свое решение "Домоуправляющая компания" мотивирует отказом жильцов дома от управления домом.
Истец считает, что, не предоставив ему, как одному из собственников помещений и председателю совета многоквартирного дома, проекта нового договора, для его изучения и формулирования предложений по его принятию общим собранием собственников помещений дома, а также направив ему односторонний отказ от управления домом, "Домоуправляющая компания" нарушила закон и условия управления, которые, по мнению истца, остаются действующими в первоначальной редакции.
На собраниях, проводившихся в форме заочного голосования, собственники помещений принимали решения о необходимости редакции договора управления, заключенного без их участия, дополнения его пунктами, формулировки которых содержались в протоколах решений собственников от 5 мая 2011 года и 28 мая 2012 года. Никакого решения об отказе от действия договора управления собственниками не принималось. Собственниками жилых помещений в доме предлагалось принять договор в иной редакции и включить в него положения о ежегодной ревизии общего имущества дома, его состояния, степени износа с проведением при необходимости технических экспертиз, ежеквартального отчета об управлении домом с приложением копий оправдательных документов - счетов фактур, смет расходов, актов профилактических осмотров, ремонтных работ; пункт о выполнении субподрядными организациями ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" плановых работ по ремонту общего имущества дома, только после их предварительного согласования с собственниками помещений (их представителями) и приемкой выполненных работ комиссией с участием собственников (их представителей).
Письмом от 7 июля 2011 года "Домоуправляющая компания" сообщила Ш., что договор управления многоквартирным домом с изменениями будет выдан, однако проекта он не получил и вынужден был вновь обратиться к ответчику с заявлением, на которое 26 сентября 2011 года получил ответ, что в настоящее время договор управления заключен быть не может.
По вопросу заключения договора в его редакции истец неоднократно обращался в различные инстанции, в том числе и в администрацию Приокского района. 17 ноября 2011 года от главы района им получен ответ, что пристрой к многоквартирному жилому дому <...> не является самостоятельным объектом недвижимости и администрация Приокского района обратилась к "Домоуправляющей компании Приокского района" с предложением внести спорное помещение в перечень общего имущества жилого дома <...>.
По мнению Ш. и с учетом разъяснений главы района, техническое подполье пристроя площадью <...> кв. м входит в состав общего имущества, является общей долевой собственностью всех собственников помещений дома, включая владельцев квартир, и оно должно быть указано в перечне общего имущества дома в приложении к договору управления жилым домом. При этом Ш. утверждает, что договор в предлагаемой им редакции должен быть сформулирован домоуправляющей компанией, поскольку информации о составе дома у собственников жилого дома нет. Кроме того, как просил истец, в договор должны быть включены сведения об общей площади жилых помещений дома, включая площадь нежилого помещения пристроя площадью <...> кв. м.
Далее Ш. утверждает, что ежегодный отчет домоуправляющей компании о выполнении договора управления ущемляет интересы собственников, не позволяет им своевременно вскрывать недостатки в управлении, а поэтому полагает, что договором управления должен быть предусмотрен ежеквартальный отчет домоуправляющей компании об исполнении договора управления.
По мнению Ш. в договор следует включить пункт, предусматривающий предварительное согласование выполнения ремонтных работ субподрядными организациями с собственниками многоквартирного дома и последующей приемкой выполненных работ комиссией, в состав которой входят собственники квартир, либо их представители. Отсутствие в договоре управления указанного пункта нарушает права собственников, не позволяет им оценить в полной мере качество выполненных ремонтных работ субподрядными организациями.
Обосновывая необходимость включения в договор управления пункта, предусматривающего понуждение домоуправляющей компании и собственника доли в пристрое к дому ООО "Медис" заключить договор управления на тех же условиях, на которых он заключен с другими собственниками, Ш. мотивирует тем, что заключение указанного договора приведет к тому, что ООО "Медис" будет исполнять свои обязанности по содержанию указанного дома наравне с остальными собственниками.
Ш. просил в рамках данного производства дать разъяснения службе судебных приставов о том, что в обязанности должника при обслуживании указанного дома входит удостоверение доверенностей и обеспечение их квитанциями по оплате, содержащими начисление денежных сумм на содержание дома, его текущий и капитальный ремонт.
Ш. просил при вынесении решения в его пользу разрешить вопрос о возврате уплаченной им государственной пошлины.
Исковые требования Ш. поддержаны третьими лицами по делу собственниками жилых помещений - О.
Решением Приокского районного суда Нижнего Новгород от 05 марта 2013 года постановлено: Исковые требования Ш. удовлетворить частично.
Признать односторонний отказ ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" от исполнения с 1 января 2013 года договора управления многоквартирным домом <...> N 488 от 28 июля 206 года не обоснованным
В иске Ш. об изменении договора управления N 488 от 28 июля 2006 года в части указания в нем в соответствии с Жилищным кодексом полного перечня общего имущества дома <...>, имеющегося в доме и пристрое коммуникаций, включая ввод холодного водоснабжения всего дома и технического подполья, пристроя площадью <...> кв. м, где этот ввод расположен, мест общего пользования в доме и в пристрое, земельного участка дома площадью <...> кв. м с его планом; сведений об общей площади жилых помещений дома, включая площадь нежилого помещения пристроя <...> кв. м; пункта о понуждении домоуправляющей компании предоставлять собственникам помещений ежеквартально отчеты об управлении домом с приложением копий оправдательных документов - счетов фактур, смет расходов, актов профилактических осмотров, ремонтных работ; пункта о выполнении субподрядными организациями ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" плановых работ по ремонту общего имущества дома только после их предварительного согласования с собственниками помещений (их представителями) и приемкой выполненных работ комиссией с участием собственников (их представителей); понуждении ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" заключить договор управления многоквартирным домом <...> с ООО "Медис" на тех же условиях, на которых он заключен с другими собственниками помещений дома с тем, чтобы ООО "Медис" исполняло обязанности по содержанию общего имущества дома, отказать.
В иске к администрации Приокского района г. Нижнего Новгорода отказать.
Взыскать с ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" в пользу Ш. расходы по оплате госпошлины в размере 100 руб.
Разъяснить службе судебных приставов Приокского района, что в обязанности ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" при обслуживании дома <...> входит удостоверение доверенностей жильцов и обеспечение их квитанциями по оплате, содержащими начисление денежных сумм на содержание дома, его текущий и капитальный ремонт.
В апелляционной жалобе Ш. просит об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении его требований в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.
В апелляционной жалобе ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" поставлен вопрос об отмене решения суда в части удовлетворения иска о признании одностороннего отказа ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" от исполнения с 1 января 2013 года договора управления многоквартирным домом <...> N 488 от 28 июля 2006 года не обоснованным, а также в части удовлетворения требования о разъяснении службе судебных приставов Приокского района, что входит в обязанности ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" при обслуживании дома <...> в связи с нарушением норм процессуального права.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено по делу, на основании свидетельства о государственной регистрации права, Ш. является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на кв. <...> общей площадью <...> кв. м в доме <...>.
28 июля 2006 года между ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" и собственником в лице администрации Приокского района заключен договор управления многоквартирным домом. Из договора следует, что срок его действия установлен с 28 июля 2006 года по 28 июля 2007 года.
Данный договор неоднократно пролонгировался в соответствии с п. 8.3 договора, по которому при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считает продленным на тот же срок.
Как следует из материалов дела, 20 декабря 2012 года председателем совета многоквартирного дома <...> получено письмо ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" г. Нижнего Новгорода, из которого следует, что ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" приняла решение о прекращении обслуживания многоквартирного дома <...> с 1 января 2013 года. С указанного дня домоуправляющая компания прекращает оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также расторгает ранее заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями, договоры на поставку коммунальных ресурсов, включая теплоснабжение.
ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" г. Нижнего Новгорода не согласно с решением в части удовлетворения иска о признании одностороннего отказа ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" от исполнения с 1 января 2013 года договора управления многоквартирным домом <...> N 488 от 28 июля 2006 года не обоснованным.
В апелляционной жалобе указано на то, что договор не был расторгнут в одностороннем порядке, а имел место отказ от его продления по окончании срока действия со стороны сособственников дома.
Данный довод нельзя признать обоснованным.
Действие договора заканчивалось 27.07.2012 г. Поскольку ни от одной из сторон заявлений о прекращении договора не было, договор считался продленным на срок в 1 год (п. 8.3 договора).
Собрание сособственников дома, на решение которого в обоснование довода об отказе от продления договора, имело место не после окончания срока действия договора - 27.07.2012 г., а в мае 2011 года. Письмо ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" о расторжении договора было направлено 20 декабря 2012 года.
В связи с чем собрание сособственников дома от 05.05.2011 г. нельзя рассматривать в качестве отказа от продления договора по окончании срока его действия.
Кроме того, собственниками дома 5 мая 2011 года было принято решение о неудовлетворительном исполнении домоуправляющей компанией своих обязанностей и уведомлении домоуправляющей компании о том, что по истечении срока действия договора управления N 488 от 28 июля 2006 года, который заканчивается 28 июля 2011 года, продление его действия возможно только при устранении всех перечисленных недостатков в работе домоуправляющей компании. Решения об отказе от продления договора не принималось.
Кроме того, по условиям договора управления многоквартирным домом, он может быть расторгнут по инициативе общего собрания собственников помещений в случае несоблюдения управляющей организацией своих обязанностей при принятии решения об изменении формы управления многоквартирным домом, инициативе управляющей организации, если многоквартирный дом в силу обстоятельств, за которые управляющая организация не отвечает, окажется в состоянии, непригодным для его использования по назначению, по соглашению сторон, в случае ликвидации управляющей организации, если не определен ее правопреемник.
Данный перечень, предусматривающий основания расторжения договора, является исчерпывающим.
В соответствии со ст. 162 п. 8.1 ЖК РФ, расторжение договора собственниками возможно до истечения срока действия такого договора, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
С учетом правильно примененных норм права и установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции правильно дал оценку заявлению ДК Приокского района от 20.12.2012 г. в качестве расторжения договора в одностороннем порядке и пришел к обоснованному выводу, что расторжение договора по инициативе домоуправляющей компанией по основаниям, изложенным в письме 5 декабря 2012 года, не основано на договоре и на законе.
Судебная коллегия считает также необоснованными доводы апелляционной жалобы Ш. в части отказа в удовлетворении его требований об изменении договора на предлагаемых им условиях.
Порядок изменения договора управления многоквартирным домом предусмотрен п. 8 ст. 136 ЖК РФ, в соответствии с которым изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Изменения договора по требованию одной из сторон возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
ЖК РФ не уточняет общие критерии существенности нарушения обязательств применительно к договору управления многоквартирным домом.
По смыслу гражданского законодательства понятие существенности нарушения является оценочным и основано прежде всего на применении экономического критерия, когда нарушение договора одной из сторон влечет за собой для другой стороны особого свойства ущерб. Он выражается в том, что потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, заявившая требование об изменении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.
Как правильно указано судом первой инстанции, истцом таких доказательств не представлено. Судом при анализе требований Ш. об изменении условий договора установлено, что значительного ущерба, состоящего в лишении собственников того, на что они были вправе рассчитывать при заключении договора, продолжение действия договора в действующей редакции не влечет.
Других договорных либо законных оснований для изменения договора истцом не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Жилищным кодексом РФ установлен особый порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом при его заключении: общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Данный порядок должен применяться и при принятии решений об изменении договора управления многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела, общее собрание по указанному вопросу не проводилось.
По указанным основаниям решение суда в части отказа в удовлетворении требований Ш. об изменении договора на предлагаемых им условиях является законным и обоснованным.
Решение суда в части разъяснения службе судебных приставов Приокского района, что в обязанности ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" при обслуживании дома <...> входит удостоверение доверенностей жильцов и обеспечение их квитанциями по оплате, содержащими начисление денежных сумм на содержание дома, его текущий и капитальный ремонт" подлежит отмене.
Способы защиты жилищных прав определены ст. 11 ЖК РФ, а также ст. 12 ГК РФ. Исходя из смысла данных норм, определенное нарушенное право может быть защищено только тем способом, который предусмотрен в законе. При этом под способами защиты нарушенных или оспоренных жилищных прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспоренных прав. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.
Ни жилищное, ни гражданское законодательство не предусматривает такой способ защиты как дача разъяснения службе судебных приставов.
Мотивировочная часть решения не содержит выводов об установленных обстоятельствах по указанному требованию, судом не определены стороны. Также решение не содержит данных о том, по каким конкретно требованиям, рассмотренным судом, даны разъяснения и какой службе судебных приставов. Как следует из решения, требований о признании незаконными действий ОАО "ДУК Приокского района" либо об обязании совершить такие действия истцом не заявлялись и предметом рассмотрения суда первой инстанции они не являлись.
Учитывая изложенное, решение суда о разъяснении службе судебных приставов Приокского района, что в обязанности ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" при обслуживании дома <...> входит удостоверение доверенностей жильцов и обеспечение их квитанциями по оплате, содержащими начисление денежных сумм на содержание дома, его текущий и капитальный ремонт" нельзя признать соответствующим положениям ст. 198 ГПК РФ, в связи с чем в указанной части оно подлежит отмене.
Доводы жалобы Ш. о том, что в решении указаны не все лица, которых суд привлек в качестве третьих лиц, также в решении указаны не все явившиеся в судебное заседание лица, не могут служить основанием к отмене решения суда с учетом требований ст. 330 ч. 3 ГПК РФ о том, что нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Судебной коллегией нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
определила:
Решение Приокского районного суда Нижнего Новгород от 05 марта 2013 года в части разъяснения службе судебных приставов Приокского района, что в обязанности ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" при обслуживании дома <...> входит удостоверение доверенностей жильцов и обеспечение их квитанциями по оплате, содержащими начисление денежных сумм на содержание дома, его текущий и капитальный ремонт отменить. Принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении данных требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы Ш. и ОАО "Домоуправляющая компания Приокского района" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)