Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гаврилова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Григорьевой Н.М., Тумашевич Н.С.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Б.Н. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 05 июня 2013 года, которым частично удовлетворено исковое заявление Л.С. к товариществу собственников жилья "Наш Дом", администрации муниципального образования "Город Выборг", открытому акционерному обществу "Выборгбанк", открытому акционерному обществу "Сбербанк РФ" о признании договора управления многоквартирным домом N, заключенного между ТСЖ "Наш Дом" и председателем совета дома, недействительным, ничтожным, обязании администрации муниципального образования "Город Выборг" выбрать управляющую организацию для домов, признании истекшими и прекращении полномочий Б.Н., как председателя правления товарищества собственников жилья "Наш Дом", обязании приостановить финансовые операции, признании недействительным решения о выборах председателя товарищества собственников жилья.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., возражения истца Л.С., третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Т.А., У.Ф.К. по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Л.С. обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Наш Дом" (далее - ТСЖ "Наш Дом"), Б.Н., администрации муниципального образования "Город Выборг" Выборгского района Ленинградской области, открытому акционерному обществу "Выборгбанк", открытому акционерному обществу "Сбербанк РФ" и, уточнив в ходе рассмотрения дела требования, просил:
- признать договоры управления многоквартирным домом N и N, заключенный между ТСЖ "Наш Дом" и председателями советов домов, расположенных по адресу: <адрес> недействительными, ничтожными;
- обязать администрацию муниципального образования "Город Выборг" выбрать управляющую организацию для <адрес> и <адрес>;
- признать истекшими полномочия Б.Н., как председателя правления ТСЖ "Наш Дом" с <...> и обязать Б.Н. сдать правлению ТСЖ "Наш Дом" печать товарищества, учредительные документы и ключи от офиса товарищества;
- обязать ОАО "Выборгбанк" и ОАО "Сбербанк РФ" приостановить финансовые операции ТСЖ "Наш Дом" до выбора нового председателя ТСЖ "Наш Дом";
- признать протокол общего собрания собственников помещений ТСЖ "Наш Дом" N от <...> незаконным.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что на основании протокола общего собрания ТСЖ "Наш Дом" N от <...> Б.Н. был избран председателем правления ТСЖ "Наш Дом", в которое входит два дома по <адрес> и <адрес>. <...> полномочия Б.Н. истекли, однако он продолжал незаконно занимать должность председателя ТСЖ "Наш Дом" и распоряжался единолично в обход правления денежными средствами товарищества.
Б.Н. втайне от членов товарищества и правления ТСЖ "Наш Дом" занялся незаконной коммерческой деятельностью, для чего заключил договоры с советами домов по <адрес> по управлению многоквартирными домами от имени ТСЖ "Наш Дом". В договоре Б.Н. назвал себя управляющим, от имени товарищества открыл счета в банках. Поскольку законодательством Российской Федерации не предоставлено право товариществам собственников жилья оказывать услуги по управлению многоквартирными домами, не входящими в состав таких товариществ истец полагает, что заключенные договоры по управлению многоквартирными домами по <адрес> от имени ТСЖ "Наш Дом" Б.Н. в соответствии с главами 6, 13 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), ст. ст. 136, 142, 143, 161, 161.1, 162 ЖК РФ являются незаконными, а в соответствии со ст. ст. 168, 169 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) ничтожными.
Кроме того, Б.Н. от имени ТСЖ "Наш Дом" открыл счета в ОАО "Выборгбанк" на дома по <адрес> и <адрес>, выдает квитанции по жилищно-коммунальным услугам от имени ТСЖ "Наш Дом", при этом завышает тарифы на предоставляемые услуги. Отсутствуют также документы и акты о передаче <адрес> и <адрес> в управление товарищества.
По истечении срока полномочий Б.Н. объявил, что он избран председателем правления ТСЖ "Наш Дом" большинством голосов собственниками домов по <адрес> и <адрес>. Однако данные дома не имеют никакого отношения к ТСЖ "Наш Дом", а, следовательно, Б.Н. не мог быть выбран председателем правления товарищества от домов, которые не входят в состав ТСЖ "Наш Дом" (том 1 л.д. 3 - 7, 20, 96).
Определениями Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2013 года, 29 мая 2013 года, 03 июня 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Т.А., У.Ф.В., Л.В., К., Б.Е., Н.И.В. П., ОАО "Управляющая компания по ЖКХ" (том 1 л.д. 94, 249, том 2 л.д. 5 - 6).
<...> Выборгский городской суд Ленинградской области постановил решение, которым признал недействительным договор управления N, заключенный между ТСЖ "Наш Дом" и многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>; признал решение общего собрания членов ТСЖ "Наш Дом" от <...> о выборах председателя ТСЖ "Наш Дом" Б.Н. незаконным; обязал Б.Н. передать правлению ТСЖ "Наш Дом" печать товарищества, ключи от офиса, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано (том 2 л.д. 13 - 21).
Б.Н. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу, в которой просил решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 05 июня 2013 года отменить и передать дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы указывает, что договор управления N, заключенный между ТСЖ "Наш Дом" и многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> создан по инициативе собственников жилых помещений, данный договор является внутренним документом и не ущемляет права жильцов.
Выборы Б.Н. были проведены в соответствии с положениями жилищного законодательства, при этом письменный опрос и заочное голосование имеют одинаковое содержание и ничем не отличаются друг от друга.
N по <адрес> был введен в эксплуатацию в 2004 году и вошел в ТСЖ "Наш Дом", не создавая в своем доме товарищества, государственную регистрацию не имеет.
Собрание по выбору правления товарищества собственников жилья не проводилось, в связи с чем отсутствует и соответствующий протокол.
Кроме того, решение суда в части передачи ключей является неисполнимым, поскольку не прописан механизм его реализации (том 1 л.д. 25 - 27).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции представитель ответчика ТСЖ "Наш Дом", администрации муниципального образования "Город Выборг", третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Л.В., К., Б.Е., Н.И.Р., П., представитель ОАО "Управляющая компания по ЖКХ" не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, об уважительной причине неявки не сообщили.
Присутствовавшие в судебном заседании истец Л.С., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Т.А., У.Ф.К. возражали по доводам апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (том 2 л.д. 32 - 52).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ТСЖ "Забота" было образовано <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от <...> (л.д. 134 - 140 том 1). Также согласно данной выписке <...> были внесены изменения в учредительные документы юридического лица (л.д. 139-оборот том 1).
В материалы дела представлено два устава ТСЖ "Наш Дом" от <...> (л.д. 192 - 210 том 1) и от <...> (л.д. 116 - 130 том 1). Судом первой инстанции установлено, что редакция устава ТСЖ "Наш Дом", утвержденная общим собранием от <...>, не является действующей, поскольку изменения, внесенные в устав, не были в установленном законом порядке зарегистрированы, что не оспаривалось председателем ТСЖ "Наш Дом" Б.Н.
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
В соответствии с положениями устава ТСЖ "Наш Дом" товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и иной недвижимости в многоквартирном доме (домах), созданное, в том числе, для осуществления хозяйственной деятельности в пределах, предусмотренных федеральным законодательством и разделом 6 устава товарищества (п. 2.1 устава ТСЖ "Наш Дом") (л.д. 193 том 1).
При этом, согласно положениям п. 6.1 устава ТСЖ "Наш Дом" товарищество как некоммерческая организация может осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям товарищества, и лишь постольку, поскольку это служит достижению целей создания товарищества в соответствии с действующим законодательством и уставом (л.д. 195 том 1).
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Ч. 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что согласно протоколу общего собрания собственников помещений дома в заочной форме голосования по адресу: <адрес> собственниками дома было принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом и вступлении в ТСЖ "Наш Дом" (л.д. 114 - 115 том 1).
<...> было проведено общее собрание ТСЖ "Наш Дом", на котором присутствовало 165 собственников жилых помещений обладающих 211 голосами, то есть 53,4% от общего числа голосов членов товарищества. На данном собрании было принято решение о вступлении в ТСЖ "Наш Дом" жильцов <адрес> (л.д. 102 - 103 том 1).
<...> между председателем ТСЖ "Наш Дом" Б.Н. и советом дома, расположенного по адресу: <адрес> в лице председателя совета дома С.Н.С. заключен договор управления многоквартирным домом N (л.д. 13 - 14, 169 - 182 том 1).
При этом, согласно ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Также в ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
Кроме того, п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ закрепляет положение о том, что председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц.
Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, а в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
При этом, из материалов дела не усматривается, что С.Н.С., как председатель совета дома по <адрес>, была наделена полномочиями по заключению договора управления многоквартирным домом. Также следует отметить, что на общем собрании собственников <адрес> было принято решение о вступлении в ТСЖ "Наш Дом".
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор заключен неуполномоченным лицом, у которого отсутствовали полномочия по заключению такого договора.
В соответствии со ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Уставом ТСЖ "Наш Дом" указано, что в компетенцию правления товарищества входит управление многоквартирными и жилыми домами или заключение договоров на управление; заключение договоров от имени товарищества на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 16.5.7, 16.5.9) (л.д. 208 том 1).
Соответствующих решений правления ТСЖ "Наш Дом" о заключении между товариществом и домом, которые вступили в ТСЖ "Наш Дом" в материалы дела ответчиком не представлено.
Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недействительности договора N от <...>, заключенного между ТСЖ "Наш Дом" и председателем совета <адрес>.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом, как основанным на правильном толковании и применении норм жилищного законодательства Российской Федерации.
Довод подателя жалобы о том, что данный договор не ущемляет права жильцов, не может быть принят во внимание, поскольку был нарушен порядок заключения договора управления многоквартирным домом.
Не может быть принят во внимание и довод о том, что письменный опрос и заочное голосование имеют одинаковое содержание, так как действующее жилищное законодательство предусматривает форму проведения собрания только в виде собрания и заочного голосования (п. 2 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Таким образом, ЖК РФ не содержит такого понятия как письменный опрос, в связи с чем суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что решение общего собрания от <...> о выборах председателя ТСЖ "Наш Дом" Б.Н. является незаконным, противоречащим самому ЖК РФ и уставу товарищества.
Также необоснованным является довод о том, что в решении не указано, кому именно Б.Н. должен передать ключи от офиса, поскольку сторона не лишена возможности обратиться в суд первой инстанции за разъяснением решения суда в этой части.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами городского суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Б.Н. - без рассмотрения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.08.2013 N 33-4043/2013
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 августа 2013 г. N 33-4043/2013
Судья Гаврилова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Григорьевой Н.М., Тумашевич Н.С.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Б.Н. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 05 июня 2013 года, которым частично удовлетворено исковое заявление Л.С. к товариществу собственников жилья "Наш Дом", администрации муниципального образования "Город Выборг", открытому акционерному обществу "Выборгбанк", открытому акционерному обществу "Сбербанк РФ" о признании договора управления многоквартирным домом N, заключенного между ТСЖ "Наш Дом" и председателем совета дома, недействительным, ничтожным, обязании администрации муниципального образования "Город Выборг" выбрать управляющую организацию для домов, признании истекшими и прекращении полномочий Б.Н., как председателя правления товарищества собственников жилья "Наш Дом", обязании приостановить финансовые операции, признании недействительным решения о выборах председателя товарищества собственников жилья.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., возражения истца Л.С., третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Т.А., У.Ф.К. по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Л.С. обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Наш Дом" (далее - ТСЖ "Наш Дом"), Б.Н., администрации муниципального образования "Город Выборг" Выборгского района Ленинградской области, открытому акционерному обществу "Выборгбанк", открытому акционерному обществу "Сбербанк РФ" и, уточнив в ходе рассмотрения дела требования, просил:
- признать договоры управления многоквартирным домом N и N, заключенный между ТСЖ "Наш Дом" и председателями советов домов, расположенных по адресу: <адрес> недействительными, ничтожными;
- обязать администрацию муниципального образования "Город Выборг" выбрать управляющую организацию для <адрес> и <адрес>;
- признать истекшими полномочия Б.Н., как председателя правления ТСЖ "Наш Дом" с <...> и обязать Б.Н. сдать правлению ТСЖ "Наш Дом" печать товарищества, учредительные документы и ключи от офиса товарищества;
- обязать ОАО "Выборгбанк" и ОАО "Сбербанк РФ" приостановить финансовые операции ТСЖ "Наш Дом" до выбора нового председателя ТСЖ "Наш Дом";
- признать протокол общего собрания собственников помещений ТСЖ "Наш Дом" N от <...> незаконным.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что на основании протокола общего собрания ТСЖ "Наш Дом" N от <...> Б.Н. был избран председателем правления ТСЖ "Наш Дом", в которое входит два дома по <адрес> и <адрес>. <...> полномочия Б.Н. истекли, однако он продолжал незаконно занимать должность председателя ТСЖ "Наш Дом" и распоряжался единолично в обход правления денежными средствами товарищества.
Б.Н. втайне от членов товарищества и правления ТСЖ "Наш Дом" занялся незаконной коммерческой деятельностью, для чего заключил договоры с советами домов по <адрес> по управлению многоквартирными домами от имени ТСЖ "Наш Дом". В договоре Б.Н. назвал себя управляющим, от имени товарищества открыл счета в банках. Поскольку законодательством Российской Федерации не предоставлено право товариществам собственников жилья оказывать услуги по управлению многоквартирными домами, не входящими в состав таких товариществ истец полагает, что заключенные договоры по управлению многоквартирными домами по <адрес> от имени ТСЖ "Наш Дом" Б.Н. в соответствии с главами 6, 13 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), ст. ст. 136, 142, 143, 161, 161.1, 162 ЖК РФ являются незаконными, а в соответствии со ст. ст. 168, 169 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) ничтожными.
Кроме того, Б.Н. от имени ТСЖ "Наш Дом" открыл счета в ОАО "Выборгбанк" на дома по <адрес> и <адрес>, выдает квитанции по жилищно-коммунальным услугам от имени ТСЖ "Наш Дом", при этом завышает тарифы на предоставляемые услуги. Отсутствуют также документы и акты о передаче <адрес> и <адрес> в управление товарищества.
По истечении срока полномочий Б.Н. объявил, что он избран председателем правления ТСЖ "Наш Дом" большинством голосов собственниками домов по <адрес> и <адрес>. Однако данные дома не имеют никакого отношения к ТСЖ "Наш Дом", а, следовательно, Б.Н. не мог быть выбран председателем правления товарищества от домов, которые не входят в состав ТСЖ "Наш Дом" (том 1 л.д. 3 - 7, 20, 96).
Определениями Выборгского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2013 года, 29 мая 2013 года, 03 июня 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Т.А., У.Ф.В., Л.В., К., Б.Е., Н.И.В. П., ОАО "Управляющая компания по ЖКХ" (том 1 л.д. 94, 249, том 2 л.д. 5 - 6).
<...> Выборгский городской суд Ленинградской области постановил решение, которым признал недействительным договор управления N, заключенный между ТСЖ "Наш Дом" и многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>; признал решение общего собрания членов ТСЖ "Наш Дом" от <...> о выборах председателя ТСЖ "Наш Дом" Б.Н. незаконным; обязал Б.Н. передать правлению ТСЖ "Наш Дом" печать товарищества, ключи от офиса, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано (том 2 л.д. 13 - 21).
Б.Н. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу, в которой просил решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 05 июня 2013 года отменить и передать дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы указывает, что договор управления N, заключенный между ТСЖ "Наш Дом" и многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> создан по инициативе собственников жилых помещений, данный договор является внутренним документом и не ущемляет права жильцов.
Выборы Б.Н. были проведены в соответствии с положениями жилищного законодательства, при этом письменный опрос и заочное голосование имеют одинаковое содержание и ничем не отличаются друг от друга.
N по <адрес> был введен в эксплуатацию в 2004 году и вошел в ТСЖ "Наш Дом", не создавая в своем доме товарищества, государственную регистрацию не имеет.
Собрание по выбору правления товарищества собственников жилья не проводилось, в связи с чем отсутствует и соответствующий протокол.
Кроме того, решение суда в части передачи ключей является неисполнимым, поскольку не прописан механизм его реализации (том 1 л.д. 25 - 27).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции представитель ответчика ТСЖ "Наш Дом", администрации муниципального образования "Город Выборг", третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Л.В., К., Б.Е., Н.И.Р., П., представитель ОАО "Управляющая компания по ЖКХ" не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, об уважительной причине неявки не сообщили.
Присутствовавшие в судебном заседании истец Л.С., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Т.А., У.Ф.К. возражали по доводам апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (том 2 л.д. 32 - 52).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ТСЖ "Забота" было образовано <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от <...> (л.д. 134 - 140 том 1). Также согласно данной выписке <...> были внесены изменения в учредительные документы юридического лица (л.д. 139-оборот том 1).
В материалы дела представлено два устава ТСЖ "Наш Дом" от <...> (л.д. 192 - 210 том 1) и от <...> (л.д. 116 - 130 том 1). Судом первой инстанции установлено, что редакция устава ТСЖ "Наш Дом", утвержденная общим собранием от <...>, не является действующей, поскольку изменения, внесенные в устав, не были в установленном законом порядке зарегистрированы, что не оспаривалось председателем ТСЖ "Наш Дом" Б.Н.
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
В соответствии с положениями устава ТСЖ "Наш Дом" товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и иной недвижимости в многоквартирном доме (домах), созданное, в том числе, для осуществления хозяйственной деятельности в пределах, предусмотренных федеральным законодательством и разделом 6 устава товарищества (п. 2.1 устава ТСЖ "Наш Дом") (л.д. 193 том 1).
При этом, согласно положениям п. 6.1 устава ТСЖ "Наш Дом" товарищество как некоммерческая организация может осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям товарищества, и лишь постольку, поскольку это служит достижению целей создания товарищества в соответствии с действующим законодательством и уставом (л.д. 195 том 1).
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Ч. 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что согласно протоколу общего собрания собственников помещений дома в заочной форме голосования по адресу: <адрес> собственниками дома было принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом и вступлении в ТСЖ "Наш Дом" (л.д. 114 - 115 том 1).
<...> было проведено общее собрание ТСЖ "Наш Дом", на котором присутствовало 165 собственников жилых помещений обладающих 211 голосами, то есть 53,4% от общего числа голосов членов товарищества. На данном собрании было принято решение о вступлении в ТСЖ "Наш Дом" жильцов <адрес> (л.д. 102 - 103 том 1).
<...> между председателем ТСЖ "Наш Дом" Б.Н. и советом дома, расположенного по адресу: <адрес> в лице председателя совета дома С.Н.С. заключен договор управления многоквартирным домом N (л.д. 13 - 14, 169 - 182 том 1).
При этом, согласно ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Также в ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
Кроме того, п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ закрепляет положение о том, что председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц.
Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, а в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
При этом, из материалов дела не усматривается, что С.Н.С., как председатель совета дома по <адрес>, была наделена полномочиями по заключению договора управления многоквартирным домом. Также следует отметить, что на общем собрании собственников <адрес> было принято решение о вступлении в ТСЖ "Наш Дом".
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор заключен неуполномоченным лицом, у которого отсутствовали полномочия по заключению такого договора.
В соответствии со ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Уставом ТСЖ "Наш Дом" указано, что в компетенцию правления товарищества входит управление многоквартирными и жилыми домами или заключение договоров на управление; заключение договоров от имени товарищества на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 16.5.7, 16.5.9) (л.д. 208 том 1).
Соответствующих решений правления ТСЖ "Наш Дом" о заключении между товариществом и домом, которые вступили в ТСЖ "Наш Дом" в материалы дела ответчиком не представлено.
Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недействительности договора N от <...>, заключенного между ТСЖ "Наш Дом" и председателем совета <адрес>.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом, как основанным на правильном толковании и применении норм жилищного законодательства Российской Федерации.
Довод подателя жалобы о том, что данный договор не ущемляет права жильцов, не может быть принят во внимание, поскольку был нарушен порядок заключения договора управления многоквартирным домом.
Не может быть принят во внимание и довод о том, что письменный опрос и заочное голосование имеют одинаковое содержание, так как действующее жилищное законодательство предусматривает форму проведения собрания только в виде собрания и заочного голосования (п. 2 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Таким образом, ЖК РФ не содержит такого понятия как письменный опрос, в связи с чем суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что решение общего собрания от <...> о выборах председателя ТСЖ "Наш Дом" Б.Н. является незаконным, противоречащим самому ЖК РФ и уставу товарищества.
Также необоснованным является довод о том, что в решении не указано, кому именно Б.Н. должен передать ключи от офиса, поскольку сторона не лишена возможности обратиться в суд первой инстанции за разъяснением решения суда в этой части.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами городского суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Б.Н. - без рассмотрения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)