Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 07.03.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Дорошковой А.Г., Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., в отсутствие открытого акционерного общества "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" (ОГРН 1077154009921; ИНН 7111500019), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, при участии общества с ограниченной ответственностью "Новинка" (ОГРН 1027103672969; ИНН 7111000577) Максимова А.А. (доверенность от 20.08.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новинка" на решение Арбитражного суда Тульской области от 03.12.2012 по делу N А68-6744/2012 (судья Нестеренко С.В.), установил следующее.
Открытое акционерное общество "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" (далее - истец, Управляющая компания) обратилось в арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новинка" (далее - ответчик, Общество) о взыскании неосновательного обогащения в размере 36 834 руб. 02 коп. за оказанные услуги по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Алексин, ул. Мира, д. 32 за период с 01.05.2011 по 30.06.2012 и расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
ООО "Новинка" обратилось со встречным исковым заявлением, в котором просило взыскать с Управляющей компании неосновательное обогащение в размере 176 808 руб. 92 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 020 руб. 12 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса представитель ответчика уточнил встречное исковое заявления и просил взыскать с ОАО "Муниципальная управляющая компания города Алексина" сумму неосновательного обогащения в размере 206 417 руб. 39 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2011 г. по 19.11.2012 г. в размере 6 236 руб. 47 коп. и расходы по оплате государственной пошлины. Уточнение встречного иска судом первой инстанции принято.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 03.12.2012 исковые требования открытого акционерного общества "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" к обществу с ограниченной ответственностью "Новинка" удовлетворены. С ООО "Новинка" в пользу ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" взыскано 36 834 руб. 02 коп. задолженности и 2000 рублей расходов по оплате государственной пошлины. Во встречных исковых требованиях ООО "Новинка" к ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Новинка" просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" в удовлетворении исковых требований и удовлетворить встречный иск ООО "Новинка". Указывает, что договор с управляющей организацией не был заключен, следовательно у общества не возникло обязанности по оплате оказанных услуг. Считает, что поскольку площадь пристроенного помещения входит в обслуживаемую Управляющей компанией часть помещений то Управляющая компания обязана возместить ООО "Новинка" расходы, связанные с ремонтом кровли козырька, так как эти расходы являются долей истца в произведенных ответчиком расходах на общее имущество многоквартирного дома. Полагает, что срок оплаты по заявленным истцом требованиям не наступил. Указывает, что им оплачены расходы на содержание общего имущества только в части соответствующей его доле в общем имуществе, установленной экспертизой пропорционально площади. Исходя из размера расходов на фактически выполненные работы и доли в общем имуществе общества, считает, что у Управляющей компании возникло неосновательное обогащение в размере 206 417 руб. 39 коп.
Исследовав материалы дела, выслушав мнение сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.
ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" на основании результатов конкурса по отбору управляющих организаций, является управляющей организацией многоквартирными домами г. Алексина, в том числе домом N 32 по ул. Мира в г. Алексине.
Между ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" (далее УК) (заказчик) и ООО "Наш дом" (исполнитель) заключен договор на выполнение работ по содержанию и ремонту муниципального жилого фонда от 01.01.2011 N 3 и договор N 3 от 01.01.2012 г., в соответствии с которыми, Управляющая компания, действующая по поручению, в интересах и за счет собственников помещений дома, поручила исполнителю выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за плату, установленную договором, при этом услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах считаются приобретенными заказчиком у исполнителя.
Решением Собрания депутатов муниципального образования г. Алексин от 30.12.2010 г. N 12 (25).3 утверждены и введены в действие для населения ставки платы на содержание и текущий ремонт 1 кв. м общей площади жилых помещений в месяц на 2011 г., равной 12 руб. 85 коп. с учетом содержания (уборки) придомовой территории, вывоза ТБО и содержания системы газоснабжения, электроснабжения в местах общего пользования (базовый тариф на 2011 г.).
Приложением N 2 к решению Собрания депутатов муниципального образования г. Алексин от 30.12.2010 г. N 12 (25).3 дом N 32 по ул. Мира отнесли к категории домов: "капитальный дом со всеми видами благоустройства, но без мусоропровода и без лифта".
ООО "Новинка" на праве собственности принадлежит нежилое встроенно-пристроенное помещение магазина общей площадью объекта 744,8 кв. м, расположенные по адресу: Тульская область, город Алексин, ул. Мира, д. 32.
Из материалов дела следует, что управляющая компания направила в адрес ООО "Новинка" проект договора на предоставление эксплуатационных услуг N МУК-48 от 01.05.11 г., который не был заключен в связи с возникшими между сторонами разногласиями.
Управляющая компания считает, что оказывала ООО "Новинка" услуги по содержанию общего имущества дома, данное обстоятельство подтверждается договорами, заключенными с ООО "Наш Дом" (исполнитель), отчетами о выполненных работах за период с 01.04.2011 г. по 30.06.2012 г. и с 01.05.2011 г. по 30.06.2012 г., подписанными с ООО "Наш Дом", актами приемки выполненных работ за заявленный период, наряд-заданиями на выполнение работ по текущему ремонту, выставленными обществу актами, счетами на оплату на общую сумму 96 958 руб., оплаченными обществом частично в сумме 60 132 руб. 98 коп.
Судом области из расчета Управляющей компании установлено, что последний исключил из суммы, составляющей плату, расходы, связанные с содержанием (уборкой) придомовой территории, поскольку эти работы общество выполняет самостоятельно. Также Управляющая компания исключила стоимость услуг МУП "КРиС" в размере 61 коп. за начисление платы за помещение.
Ежемесячная плата в 2011 г. составила 7030 руб. 91 коп. (9 руб. 44 коп. за 1 кв. м x 744,8 кв. м), и 6785 руб. 12 коп. в 2012 г. (9 руб. 11 коп. за 1 кв. м x 744,8 кв. м). Всего за 8 месяцев (май - декабрь) 2011 г. размер оплаты составил 56 247 руб. 28 коп., за 6 месяцев (январь - июнь) 2012 г. - 40 710 руб. 72 коп.
Во встречном исковом заявлении общество просит суд взыскать с Управляющей организации 206 417 руб. 39 коп. Считает, что указанная сумма соразмерна доле Управляющей компании в произведенных обществом расходах на общее имущество многоквартирного дома.
Согласно позиции общества, указанная сумма является расходами Управляющей компании соразмерно ее доле в ремонте фасада здания магазина, проведенного в апреле 2011 года силами подрядной организации - ООО "Строительное управление N 2", доля Управляющей компании в денежном выражении составляет 35 800 руб. 08 коп.; устройстве асфальтового покрытия территории непосредственно прилегающей к магазину, проведенного в августе 2012 г. силами подрядной организации, доля Управляющей компании в денежном выражении составляет 117 531 руб. 77 коп.; в ремонте кровли (козырька) магазина доля Управляющей компании в денежном выражении составляет 26 037 руб. 99 коп. Кроме того, ответчик за период с 28.04.2011 г. по 19.11.2012 г. в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), начислил проценты в размере 6 236 руб. 47 коп.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
На основании статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Кроме того, согласно статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Суд области правильно указал, что отсутствие заключенного договора не освобождает ООО "Новинка" от оплаты расходов на содержание общедомового имущества. ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" посредством заключения договора с ООО "Наш Дом" оказывал услуги ООО "Новинка", поэтому ООО "Новинка" обязано оплачивать эти услуги пропорционально размеру занимаемой им площади.
Расходы Управляющей компании за спорный период по обслуживанию помещений, содержанию и текущему ремонту общего имущества, подтверждены представленными доказательствами.
Как установлено судом первой инстанции, управляющей компанией в расчетах неосновательного обогащения за спорный период применена, установленная решением Собрания депутатов муниципального образования г. Алексин, ставка платы на содержание и текущий ремонт 1 кв. м площади, исключены услуги которые Управляющая компания не оказывает обществу.
В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что факт оказания услуг по обслуживанию общего имущества за периоды с мая по декабрь 2011 г. и с января по июнь 2012 г. на сумму 96 958 руб. Управляющей компанией подтвержден и с учетом оплаты обществом в сумме 60 132 руб. 98 коп., оставшиеся 36 834 руб. 02 коп. являются неосновательным обогащением общества и обоснованно взысканы с него судом первой инстанции.
Встречные исковые требования обоснованно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.
Размер расходов на содержание общего имущества определяется либо путем умножения площади занимаемого нежилого помещения на установленный уполномоченным органом тариф (платеж), либо путем умножения площади, приходящейся на долю собственника нежилого помещения в праве общей с собственности на общее имущество в многоквартирном доме (долю истца в общем имуществе), на установленный уполномоченным органом тариф (платеж) в зависимости от того, каким образом тариф был рассчитан.
Судом области сделан правильный вывод о том, что ООО "Новинка" не представлены надлежащие доказательства неисполнения Управляющей компанией обязанностей по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, а также доказательства о необходимости самостоятельно проводить спорные ремонтные работы общего имущества дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Пунктами 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), определен состав общего имущества многоквартирного дома.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем, в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования (п. 10 Правил N 491).
В соответствии с п. 12 Правил N 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Согласно подп. "а" п. 16 Правил N 491 надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Содержание общего имущества в соответствии с п. 11 Правил N 491 включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 Правил ответственными лицами; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.
В силу п. 18 Правил N 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, работы проведенные ответчиком - ремонт фасада здания и кровли (козырька) относятся к работам, производимым при текущем ремонте жилищного фонда (п. 4 приложения N 7), работы по благоустройству дворовых территорий в частности, асфальтирование, относится к работам, производимым при капитальном ремонте жилого дома (п. 3 Приложения N 8).
Как следует из материалов дела, произведенные обществом работы связаны с улучшением технического состояния козырька помещения магазина, фасада магазина и асфальтного покрытия прилегающего к магазину. То есть все произведенные обществом работы направлены на содержание и улучшение прежде всего собственного имущества.
При этом, общество не подтвердило необходимость для собственников всех помещений многоквартирного дома проведения выполненных им работ. Проведенные обществом работы могут быть оценены как необходимые для содержания и ремонта общего имущества дома только при наличии соответствующего технического либо строительного заключения о том, что объекты, подвергшиеся строительному воздействию не соответствовали строительным и техническим требованиям и требовалось проведение такого рода работ. Общество таких заключений не представило. Такие работы могут быть отнесены к работам по содержанию общего имущества также с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Однако согласия собственников помещений всего дома на проведение обществом указанных работ в материалы дела не представлено.
В связи с изложенным, проведенные им работы не могут быть оценены как работы по содержанию общего имущества. Иной подход к оценке указанных обстоятельств может привести к возможности собственникам отдельных помещений многоквартирного дома производить ремонт принадлежащих им помещений без соблюдения периодичности установленной техническими регламентами и на неограниченную стоимость, при этом распределять стоимость таких работ на собственников всех помещений дома.
Таким образом, на стороне Управляющей компании не может возникнуть неосновательное обогащение за счет произведенных обществом работ, поскольку Управляющая компания не является собственником каких-либо помещений в данном доме и обществом не доказана необходимость проведения указанных работ.
В связи с вышеизложенным, встречные исковые требования обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку управляющая компания не является собственником спорного имущества, в связи с чем, на нее законом не возложена обязанность нести расходы на содержание помещений, участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Довод заявителя жалобы о том, что у него не наступила обязанность по оплате услуг Управляющей компании отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный, поскольку в деле имеется многочисленная переписка, в том числе акты, счета на оплату, уведомления Управляющей компании о необходимости оплаты за услуги по содержанию общедомового имущества.
Суд апелляционной инстанции также считает правильным определение размера оплаты общества исходя из площади принадлежащего ему помещения, указанной в свидетельстве о праве собственности в размере 744,8 кв. м.
Расчет размера оплаты общества на содержание общего имущества дома обоснованно произведен обществом на основании ставок платы установленных решением Собрания депутатов Муниципального образования город Алексин исходя из площади принадлежащего обществу помещения.
Остальные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергая выводов суда области сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку судом апелляционной инстанции на ответчика возложена обязанность по устранению недостатков дорожного покрытия, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 03 декабря 2012 года по делу N А68-6744/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.В.КАСТРУБА
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.03.2013 ПО ДЕЛУ N А68-6744/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 марта 2013 г. по делу N А68-6744/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 07.03.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Дорошковой А.Г., Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., в отсутствие открытого акционерного общества "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" (ОГРН 1077154009921; ИНН 7111500019), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, при участии общества с ограниченной ответственностью "Новинка" (ОГРН 1027103672969; ИНН 7111000577) Максимова А.А. (доверенность от 20.08.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новинка" на решение Арбитражного суда Тульской области от 03.12.2012 по делу N А68-6744/2012 (судья Нестеренко С.В.), установил следующее.
Открытое акционерное общество "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" (далее - истец, Управляющая компания) обратилось в арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новинка" (далее - ответчик, Общество) о взыскании неосновательного обогащения в размере 36 834 руб. 02 коп. за оказанные услуги по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Алексин, ул. Мира, д. 32 за период с 01.05.2011 по 30.06.2012 и расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
ООО "Новинка" обратилось со встречным исковым заявлением, в котором просило взыскать с Управляющей компании неосновательное обогащение в размере 176 808 руб. 92 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 020 руб. 12 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса представитель ответчика уточнил встречное исковое заявления и просил взыскать с ОАО "Муниципальная управляющая компания города Алексина" сумму неосновательного обогащения в размере 206 417 руб. 39 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2011 г. по 19.11.2012 г. в размере 6 236 руб. 47 коп. и расходы по оплате государственной пошлины. Уточнение встречного иска судом первой инстанции принято.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 03.12.2012 исковые требования открытого акционерного общества "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" к обществу с ограниченной ответственностью "Новинка" удовлетворены. С ООО "Новинка" в пользу ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" взыскано 36 834 руб. 02 коп. задолженности и 2000 рублей расходов по оплате государственной пошлины. Во встречных исковых требованиях ООО "Новинка" к ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Новинка" просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" в удовлетворении исковых требований и удовлетворить встречный иск ООО "Новинка". Указывает, что договор с управляющей организацией не был заключен, следовательно у общества не возникло обязанности по оплате оказанных услуг. Считает, что поскольку площадь пристроенного помещения входит в обслуживаемую Управляющей компанией часть помещений то Управляющая компания обязана возместить ООО "Новинка" расходы, связанные с ремонтом кровли козырька, так как эти расходы являются долей истца в произведенных ответчиком расходах на общее имущество многоквартирного дома. Полагает, что срок оплаты по заявленным истцом требованиям не наступил. Указывает, что им оплачены расходы на содержание общего имущества только в части соответствующей его доле в общем имуществе, установленной экспертизой пропорционально площади. Исходя из размера расходов на фактически выполненные работы и доли в общем имуществе общества, считает, что у Управляющей компании возникло неосновательное обогащение в размере 206 417 руб. 39 коп.
Исследовав материалы дела, выслушав мнение сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.
ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" на основании результатов конкурса по отбору управляющих организаций, является управляющей организацией многоквартирными домами г. Алексина, в том числе домом N 32 по ул. Мира в г. Алексине.
Между ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" (далее УК) (заказчик) и ООО "Наш дом" (исполнитель) заключен договор на выполнение работ по содержанию и ремонту муниципального жилого фонда от 01.01.2011 N 3 и договор N 3 от 01.01.2012 г., в соответствии с которыми, Управляющая компания, действующая по поручению, в интересах и за счет собственников помещений дома, поручила исполнителю выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за плату, установленную договором, при этом услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах считаются приобретенными заказчиком у исполнителя.
Решением Собрания депутатов муниципального образования г. Алексин от 30.12.2010 г. N 12 (25).3 утверждены и введены в действие для населения ставки платы на содержание и текущий ремонт 1 кв. м общей площади жилых помещений в месяц на 2011 г., равной 12 руб. 85 коп. с учетом содержания (уборки) придомовой территории, вывоза ТБО и содержания системы газоснабжения, электроснабжения в местах общего пользования (базовый тариф на 2011 г.).
Приложением N 2 к решению Собрания депутатов муниципального образования г. Алексин от 30.12.2010 г. N 12 (25).3 дом N 32 по ул. Мира отнесли к категории домов: "капитальный дом со всеми видами благоустройства, но без мусоропровода и без лифта".
ООО "Новинка" на праве собственности принадлежит нежилое встроенно-пристроенное помещение магазина общей площадью объекта 744,8 кв. м, расположенные по адресу: Тульская область, город Алексин, ул. Мира, д. 32.
Из материалов дела следует, что управляющая компания направила в адрес ООО "Новинка" проект договора на предоставление эксплуатационных услуг N МУК-48 от 01.05.11 г., который не был заключен в связи с возникшими между сторонами разногласиями.
Управляющая компания считает, что оказывала ООО "Новинка" услуги по содержанию общего имущества дома, данное обстоятельство подтверждается договорами, заключенными с ООО "Наш Дом" (исполнитель), отчетами о выполненных работах за период с 01.04.2011 г. по 30.06.2012 г. и с 01.05.2011 г. по 30.06.2012 г., подписанными с ООО "Наш Дом", актами приемки выполненных работ за заявленный период, наряд-заданиями на выполнение работ по текущему ремонту, выставленными обществу актами, счетами на оплату на общую сумму 96 958 руб., оплаченными обществом частично в сумме 60 132 руб. 98 коп.
Судом области из расчета Управляющей компании установлено, что последний исключил из суммы, составляющей плату, расходы, связанные с содержанием (уборкой) придомовой территории, поскольку эти работы общество выполняет самостоятельно. Также Управляющая компания исключила стоимость услуг МУП "КРиС" в размере 61 коп. за начисление платы за помещение.
Ежемесячная плата в 2011 г. составила 7030 руб. 91 коп. (9 руб. 44 коп. за 1 кв. м x 744,8 кв. м), и 6785 руб. 12 коп. в 2012 г. (9 руб. 11 коп. за 1 кв. м x 744,8 кв. м). Всего за 8 месяцев (май - декабрь) 2011 г. размер оплаты составил 56 247 руб. 28 коп., за 6 месяцев (январь - июнь) 2012 г. - 40 710 руб. 72 коп.
Во встречном исковом заявлении общество просит суд взыскать с Управляющей организации 206 417 руб. 39 коп. Считает, что указанная сумма соразмерна доле Управляющей компании в произведенных обществом расходах на общее имущество многоквартирного дома.
Согласно позиции общества, указанная сумма является расходами Управляющей компании соразмерно ее доле в ремонте фасада здания магазина, проведенного в апреле 2011 года силами подрядной организации - ООО "Строительное управление N 2", доля Управляющей компании в денежном выражении составляет 35 800 руб. 08 коп.; устройстве асфальтового покрытия территории непосредственно прилегающей к магазину, проведенного в августе 2012 г. силами подрядной организации, доля Управляющей компании в денежном выражении составляет 117 531 руб. 77 коп.; в ремонте кровли (козырька) магазина доля Управляющей компании в денежном выражении составляет 26 037 руб. 99 коп. Кроме того, ответчик за период с 28.04.2011 г. по 19.11.2012 г. в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), начислил проценты в размере 6 236 руб. 47 коп.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
На основании статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Кроме того, согласно статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Суд области правильно указал, что отсутствие заключенного договора не освобождает ООО "Новинка" от оплаты расходов на содержание общедомового имущества. ОАО "Муниципальная Управляющая Компания города Алексина" посредством заключения договора с ООО "Наш Дом" оказывал услуги ООО "Новинка", поэтому ООО "Новинка" обязано оплачивать эти услуги пропорционально размеру занимаемой им площади.
Расходы Управляющей компании за спорный период по обслуживанию помещений, содержанию и текущему ремонту общего имущества, подтверждены представленными доказательствами.
Как установлено судом первой инстанции, управляющей компанией в расчетах неосновательного обогащения за спорный период применена, установленная решением Собрания депутатов муниципального образования г. Алексин, ставка платы на содержание и текущий ремонт 1 кв. м площади, исключены услуги которые Управляющая компания не оказывает обществу.
В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что факт оказания услуг по обслуживанию общего имущества за периоды с мая по декабрь 2011 г. и с января по июнь 2012 г. на сумму 96 958 руб. Управляющей компанией подтвержден и с учетом оплаты обществом в сумме 60 132 руб. 98 коп., оставшиеся 36 834 руб. 02 коп. являются неосновательным обогащением общества и обоснованно взысканы с него судом первой инстанции.
Встречные исковые требования обоснованно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.
Размер расходов на содержание общего имущества определяется либо путем умножения площади занимаемого нежилого помещения на установленный уполномоченным органом тариф (платеж), либо путем умножения площади, приходящейся на долю собственника нежилого помещения в праве общей с собственности на общее имущество в многоквартирном доме (долю истца в общем имуществе), на установленный уполномоченным органом тариф (платеж) в зависимости от того, каким образом тариф был рассчитан.
Судом области сделан правильный вывод о том, что ООО "Новинка" не представлены надлежащие доказательства неисполнения Управляющей компанией обязанностей по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, а также доказательства о необходимости самостоятельно проводить спорные ремонтные работы общего имущества дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Пунктами 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), определен состав общего имущества многоквартирного дома.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем, в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования (п. 10 Правил N 491).
В соответствии с п. 12 Правил N 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Согласно подп. "а" п. 16 Правил N 491 надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Содержание общего имущества в соответствии с п. 11 Правил N 491 включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 Правил ответственными лицами; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.
В силу п. 18 Правил N 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, работы проведенные ответчиком - ремонт фасада здания и кровли (козырька) относятся к работам, производимым при текущем ремонте жилищного фонда (п. 4 приложения N 7), работы по благоустройству дворовых территорий в частности, асфальтирование, относится к работам, производимым при капитальном ремонте жилого дома (п. 3 Приложения N 8).
Как следует из материалов дела, произведенные обществом работы связаны с улучшением технического состояния козырька помещения магазина, фасада магазина и асфальтного покрытия прилегающего к магазину. То есть все произведенные обществом работы направлены на содержание и улучшение прежде всего собственного имущества.
При этом, общество не подтвердило необходимость для собственников всех помещений многоквартирного дома проведения выполненных им работ. Проведенные обществом работы могут быть оценены как необходимые для содержания и ремонта общего имущества дома только при наличии соответствующего технического либо строительного заключения о том, что объекты, подвергшиеся строительному воздействию не соответствовали строительным и техническим требованиям и требовалось проведение такого рода работ. Общество таких заключений не представило. Такие работы могут быть отнесены к работам по содержанию общего имущества также с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Однако согласия собственников помещений всего дома на проведение обществом указанных работ в материалы дела не представлено.
В связи с изложенным, проведенные им работы не могут быть оценены как работы по содержанию общего имущества. Иной подход к оценке указанных обстоятельств может привести к возможности собственникам отдельных помещений многоквартирного дома производить ремонт принадлежащих им помещений без соблюдения периодичности установленной техническими регламентами и на неограниченную стоимость, при этом распределять стоимость таких работ на собственников всех помещений дома.
Таким образом, на стороне Управляющей компании не может возникнуть неосновательное обогащение за счет произведенных обществом работ, поскольку Управляющая компания не является собственником каких-либо помещений в данном доме и обществом не доказана необходимость проведения указанных работ.
В связи с вышеизложенным, встречные исковые требования обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку управляющая компания не является собственником спорного имущества, в связи с чем, на нее законом не возложена обязанность нести расходы на содержание помещений, участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Довод заявителя жалобы о том, что у него не наступила обязанность по оплате услуг Управляющей компании отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный, поскольку в деле имеется многочисленная переписка, в том числе акты, счета на оплату, уведомления Управляющей компании о необходимости оплаты за услуги по содержанию общедомового имущества.
Суд апелляционной инстанции также считает правильным определение размера оплаты общества исходя из площади принадлежащего ему помещения, указанной в свидетельстве о праве собственности в размере 744,8 кв. м.
Расчет размера оплаты общества на содержание общего имущества дома обоснованно произведен обществом на основании ставок платы установленных решением Собрания депутатов Муниципального образования город Алексин исходя из площади принадлежащего обществу помещения.
Остальные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергая выводов суда области сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку судом апелляционной инстанции на ответчика возложена обязанность по устранению недостатков дорожного покрытия, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 03 декабря 2012 года по делу N А68-6744/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.В.КАСТРУБА
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)