Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Первая инстанция: судья Сачук С.С.
Апелляционная инстанция:
Петухова В.Г., Папуша А.С., Туглакова Л.Г. (д.)
Президиум Иркутского областного суда в составе:
председательствующего: Дубовика Н.П.,
членов президиума: Зуевой Л.М., Кислиденко Е.А., Корнюшиной Л.Г., Лухнева А.И.,
при секретаре К.Ю.,
по докладу судьи Федоркевич С.З.,
рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе Ч., Г. на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 27 июня 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 26 октября 2012 года по делу по иску Ч. и Г. к администрации г. Иркутска, К.М.В., К.Т.В. о признании недействительными распоряжений о переводе жилых помещений в нежилые и приведении помещений в прежнее состояние,
установил:
В обоснование исковых требований Ч., Г. указали, что являются собственниками квартир <адрес изъят>.
<дата изъята> в квартирах <номер изъят>, принадлежащих на праве собственности К.М.В. и К.Т.В., проведены строительно-монтажные работы, в результате которых в ограждающих конструкциях дома (внешних стенах дома) были устроены в местах оконных проемов три наружных дверных проема, три входные группы - металлические лестницы с опорой на газон, тротуары, внешнюю стену и балконные перегородки дома; металлические лестницы размещены на прилегающем к дому земельном участке непосредственно на пешеходной зоне (тротуаре).
Указанные квартиры переведены из жилых в нежилые на основании распоряжений заместителя мэра-председателя комитета по управлению Октябрьским округом г. Иркутска <номер изъят> от <дата изъята>, <номер изъят> от <дата изъята>, <номер изъят> от <дата изъята>.
Со ссылкой на требования статей 36, 37, 30, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации указали, что перевод жилых помещений <номер изъят> в нежилые нарушает их права как собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку их согласие на уменьшение и присоединение общего имущества получено не было.
Согласно пункту 1.7.3. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Просили суд признать недействительными распоряжения заместителя мэра - председателя комитета по управлению Октябрьским округом г. Иркутска <номер изъят> от <дата изъята> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое", <номер изъят> от <дата изъята> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое", <номер изъят> от <дата изъята> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое"; обязать К.М.В., К.Т.В. привести помещения <адрес изъят> в прежнее состояние, предшествующее произведенной реконструкции, путем восстановления разрушенного участка внешней стены дома в месте существовавшего до реконструкции оконного проема данной квартиры, демонтажа металлической лестницы, прилегающей к внешней стене дома и восстановления разрушенных балконных перегородок.
Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 27 июня 2012 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 26 октября 2012 года, в удовлетворении исковых требований Ч. и Г. отказано.
В кассационной жалобе Ч., Г. просят отменить принятые по делу судебные постановления, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
Определением судьи Иркутского областного суда Федоркевич С.З. от 30 апреля 2013 года кассационная жалоба Ч., Г. вместе с материалами гражданского дела передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Иркутского областного суда.
Выслушав доклад судьи Федоркевич С.З., проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения судьи, заслушав пояснения Ч., ее представителя К.А., представителя К.Т.М. и К.М.В. Б., президиум находит судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения при рассмотрении данного дела судебными инстанциями допущены.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 288 названного Кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет соответствующий пакет документов (ст. 23 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Кодекса условий перевода помещения.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Как установлено судом, Ч. и Г. являются собственниками квартир <адрес изъят>.
К.М.В. принадлежит на праве собственности квартира <адрес изъят>, К.Т.В. - квартиры <адрес изъят>.
Распоряжениями заместителя мэра-председателя комитета по управлению Октябрьским округом г. Иркутска <номер изъят> от <дата изъята>, <номер изъят> от <дата изъята> <номер изъят> от <дата изъята> жилые помещения, принадлежащие К., переведены в нежилые.
К-выми произведена перепланировка квартир <адрес изъят> под офисные помещения.
Отказывая в удовлетворении заявленных Ч. и Г. исковых требований, суд исходил из того, что К-выми в администрацию г. Иркутска были представлены все необходимые для перевода жилых помещений в нежилые документы, при этом согласие всех собственников помещений не требовалось, так как не затронуто общее имущество собственников помещений: балконы и оконные проемы во внешних стенах дома, вместо которых были оборудованы входные группы, являются частями квартир ответчиков; в квартирах ответчиков была проведена перепланировка жилого помещения, а не реконструкция; право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом не возникло, так как в материалах дела отсутствуют данные о формировании земельного участка и проведении его кадастрового учета.
С данными выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Как следует из материалов гражданского дела, К-выми в принадлежащих им квартирах устроены входные группы с дверными проемами в наружных стенах с устройством пристроенных металлических лестниц и крылец в соответствии с проектами, согласованными в установленном порядке.
Таким образом, в результате осуществления данного проекта фактически К-выми произведено разрушение части несущей стены многоквартирного дома. При этом установление отдельного входа и устройство лестниц и крылец привело к изменению порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном жилом доме, что свидетельствует о реконструкции объекта.
Производство данных работ привело к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых затронуты этими изменениями, а для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме.
Между тем, согласия всех собственников на указанное изменение объекта К-выми представлено в администрацию г. Иркутска не было.
Учитывая фактические обстоятельства дела, а также вышеприведенные положения Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, у суда не имелось оснований признавать правомерными распоряжения администрации г. Иркутска о переводе жилых помещений в нежилые при отсутствии согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Кроме того, в силу положений статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах гражданского дела отсутствуют данные о формировании земельного участка, находящегося под домом <адрес изъят>, и проведении его кадастрового учета.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Суд оставил без внимания и должной оценки то обстоятельство, что устройство отдельных входов в помещения предполагает занятие части земельного участка под оборудование крыльца, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства входа в квартиры, в связи с чем ответчики обязаны были получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на котором при осуществлении реконструкции помещений планировалось устройство отдельных входов.
Однако такого согласия собственников помещений в доме К-выми получено не было.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и апелляционное определение подлежат отмене в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку судебными инстанциями допущена ошибка в применении норм материального права, президиум полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое судебное постановление об удовлетворении заявленных Ч. и Г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 5 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Кассационную жалобу Ч. и Г. удовлетворить.
Решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 27 июня 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 26 октября 2012 года по делу по иску Ч. и Г. к администрации г. Иркутска, К.М.В., К.Т.В. о признании недействительными распоряжений о переводе жилых помещений в нежилые и приведении помещений в прежнее состояние отменить.
Признать недействительными распоряжения заместителя мэра-председателя комитета по управлению Октябрьским округом г. Иркутска <номер изъят> от <дата изъята>, "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое", <номер изъят> от <дата изъята> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое", <номер изъят> от <дата изъята> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое".
Обязать К.М.В. привести помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, в прежнее состояние, предшествующее произведенной реконструкции, путем восстановления разрушенного участка внешней стены дома в месте ранее существующего до реконструкции оконного проема данной квартиры, демонтажа металлической лестницы, прилегающей к внешней стене дома, и восстановления разрушенных балконных перегородок.
Обязать К.Т.В. привести помещения, расположенные по адресу: <адрес изъят> прежнее состояние, предшествующее произведенной реконструкции, путем восстановления разрушенных участков внешней стены дома в месте ранее существующих до реконструкции оконных проемов данных квартир, демонтажа металлических лестниц, прилегающих к внешней стене дома, и восстановления разрушенных балконных перегородок.
Председательствующий
Н.П.ДУБОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.06.2013 N 4Г-383/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2013 г. N 4г-383/2013
Первая инстанция: судья Сачук С.С.
Апелляционная инстанция:
Петухова В.Г., Папуша А.С., Туглакова Л.Г. (д.)
Президиум Иркутского областного суда в составе:
председательствующего: Дубовика Н.П.,
членов президиума: Зуевой Л.М., Кислиденко Е.А., Корнюшиной Л.Г., Лухнева А.И.,
при секретаре К.Ю.,
по докладу судьи Федоркевич С.З.,
рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе Ч., Г. на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 27 июня 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 26 октября 2012 года по делу по иску Ч. и Г. к администрации г. Иркутска, К.М.В., К.Т.В. о признании недействительными распоряжений о переводе жилых помещений в нежилые и приведении помещений в прежнее состояние,
установил:
В обоснование исковых требований Ч., Г. указали, что являются собственниками квартир <адрес изъят>.
<дата изъята> в квартирах <номер изъят>, принадлежащих на праве собственности К.М.В. и К.Т.В., проведены строительно-монтажные работы, в результате которых в ограждающих конструкциях дома (внешних стенах дома) были устроены в местах оконных проемов три наружных дверных проема, три входные группы - металлические лестницы с опорой на газон, тротуары, внешнюю стену и балконные перегородки дома; металлические лестницы размещены на прилегающем к дому земельном участке непосредственно на пешеходной зоне (тротуаре).
Указанные квартиры переведены из жилых в нежилые на основании распоряжений заместителя мэра-председателя комитета по управлению Октябрьским округом г. Иркутска <номер изъят> от <дата изъята>, <номер изъят> от <дата изъята>, <номер изъят> от <дата изъята>.
Со ссылкой на требования статей 36, 37, 30, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации указали, что перевод жилых помещений <номер изъят> в нежилые нарушает их права как собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку их согласие на уменьшение и присоединение общего имущества получено не было.
Согласно пункту 1.7.3. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Просили суд признать недействительными распоряжения заместителя мэра - председателя комитета по управлению Октябрьским округом г. Иркутска <номер изъят> от <дата изъята> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое", <номер изъят> от <дата изъята> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое", <номер изъят> от <дата изъята> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое"; обязать К.М.В., К.Т.В. привести помещения <адрес изъят> в прежнее состояние, предшествующее произведенной реконструкции, путем восстановления разрушенного участка внешней стены дома в месте существовавшего до реконструкции оконного проема данной квартиры, демонтажа металлической лестницы, прилегающей к внешней стене дома и восстановления разрушенных балконных перегородок.
Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 27 июня 2012 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 26 октября 2012 года, в удовлетворении исковых требований Ч. и Г. отказано.
В кассационной жалобе Ч., Г. просят отменить принятые по делу судебные постановления, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
Определением судьи Иркутского областного суда Федоркевич С.З. от 30 апреля 2013 года кассационная жалоба Ч., Г. вместе с материалами гражданского дела передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Иркутского областного суда.
Выслушав доклад судьи Федоркевич С.З., проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения судьи, заслушав пояснения Ч., ее представителя К.А., представителя К.Т.М. и К.М.В. Б., президиум находит судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения при рассмотрении данного дела судебными инстанциями допущены.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 288 названного Кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет соответствующий пакет документов (ст. 23 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Кодекса условий перевода помещения.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Как установлено судом, Ч. и Г. являются собственниками квартир <адрес изъят>.
К.М.В. принадлежит на праве собственности квартира <адрес изъят>, К.Т.В. - квартиры <адрес изъят>.
Распоряжениями заместителя мэра-председателя комитета по управлению Октябрьским округом г. Иркутска <номер изъят> от <дата изъята>, <номер изъят> от <дата изъята> <номер изъят> от <дата изъята> жилые помещения, принадлежащие К., переведены в нежилые.
К-выми произведена перепланировка квартир <адрес изъят> под офисные помещения.
Отказывая в удовлетворении заявленных Ч. и Г. исковых требований, суд исходил из того, что К-выми в администрацию г. Иркутска были представлены все необходимые для перевода жилых помещений в нежилые документы, при этом согласие всех собственников помещений не требовалось, так как не затронуто общее имущество собственников помещений: балконы и оконные проемы во внешних стенах дома, вместо которых были оборудованы входные группы, являются частями квартир ответчиков; в квартирах ответчиков была проведена перепланировка жилого помещения, а не реконструкция; право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом не возникло, так как в материалах дела отсутствуют данные о формировании земельного участка и проведении его кадастрового учета.
С данными выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Как следует из материалов гражданского дела, К-выми в принадлежащих им квартирах устроены входные группы с дверными проемами в наружных стенах с устройством пристроенных металлических лестниц и крылец в соответствии с проектами, согласованными в установленном порядке.
Таким образом, в результате осуществления данного проекта фактически К-выми произведено разрушение части несущей стены многоквартирного дома. При этом установление отдельного входа и устройство лестниц и крылец привело к изменению порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном жилом доме, что свидетельствует о реконструкции объекта.
Производство данных работ привело к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых затронуты этими изменениями, а для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме.
Между тем, согласия всех собственников на указанное изменение объекта К-выми представлено в администрацию г. Иркутска не было.
Учитывая фактические обстоятельства дела, а также вышеприведенные положения Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, у суда не имелось оснований признавать правомерными распоряжения администрации г. Иркутска о переводе жилых помещений в нежилые при отсутствии согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Кроме того, в силу положений статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В материалах гражданского дела отсутствуют данные о формировании земельного участка, находящегося под домом <адрес изъят>, и проведении его кадастрового учета.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Суд оставил без внимания и должной оценки то обстоятельство, что устройство отдельных входов в помещения предполагает занятие части земельного участка под оборудование крыльца, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства входа в квартиры, в связи с чем ответчики обязаны были получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на котором при осуществлении реконструкции помещений планировалось устройство отдельных входов.
Однако такого согласия собственников помещений в доме К-выми получено не было.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и апелляционное определение подлежат отмене в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку судебными инстанциями допущена ошибка в применении норм материального права, президиум полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое судебное постановление об удовлетворении заявленных Ч. и Г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 5 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Кассационную жалобу Ч. и Г. удовлетворить.
Решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 27 июня 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 26 октября 2012 года по делу по иску Ч. и Г. к администрации г. Иркутска, К.М.В., К.Т.В. о признании недействительными распоряжений о переводе жилых помещений в нежилые и приведении помещений в прежнее состояние отменить.
Признать недействительными распоряжения заместителя мэра-председателя комитета по управлению Октябрьским округом г. Иркутска <номер изъят> от <дата изъята>, "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое", <номер изъят> от <дата изъята> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое", <номер изъят> от <дата изъята> "О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в нежилое".
Обязать К.М.В. привести помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, в прежнее состояние, предшествующее произведенной реконструкции, путем восстановления разрушенного участка внешней стены дома в месте ранее существующего до реконструкции оконного проема данной квартиры, демонтажа металлической лестницы, прилегающей к внешней стене дома, и восстановления разрушенных балконных перегородок.
Обязать К.Т.В. привести помещения, расположенные по адресу: <адрес изъят> прежнее состояние, предшествующее произведенной реконструкции, путем восстановления разрушенных участков внешней стены дома в месте ранее существующих до реконструкции оконных проемов данных квартир, демонтажа металлических лестниц, прилегающих к внешней стене дома, и восстановления разрушенных балконных перегородок.
Председательствующий
Н.П.ДУБОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)