Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Маслов А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Задорневой Н.П.
судей Дубинина А.И., Меньшова С.В.
с участием секретаря С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя третьего лица Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Г.
на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 февраля 2013 года,
по иску К.Р., действующего в своих интересах, также в интересах несовершеннолетней К.С. к администрации г. Пятигорска о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,
заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,
установила:
К.Р., действующий в своих интересах, также в интересах несовершеннолетней К.С. обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Пятигорска о признании за ним и его несовершеннолетней дочерью К.С. права пользования жилым помещением - квартирой N 24, общей площадью .... кв. м, расположенной по адресу: г. Пятигорск ул. ...................... на условиях договора социального найма, признании права общей долевой собственности за ним и несовершеннолетней К.С. по 1/2 доли на указанную квартиру.
В обоснование исковых требований К.Р. указал, что 22.09.2004 года между супругой истца К.О. и ООО "Жилищно-Коммунальная контора" был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. Пятигорск ул. .............................. К.О. поступила на работу вахтером в ООО "Жилищно-Коммунальная контора".
05.07.2005 года в соответствии с договором найма жилого помещения семья истца была переселена в комн. N .. ул. ...................., в которой они проживают по настоящее время.
Согласно распоряжению Правительства Ставропольского края N 336-рп от 15.09.2010 года жилые помещения, расположенные по адресу: г. Пятигорск ул. ..................... переданы из государственной собственности Ставропольского края в муниципальную собственность города Пятигорска. 23.11.2010 года зарегистрировано право муниципальной собственности г. Пятигорска на данные жилые помещения. Постановлением администрации города Пятигорска от 11.03.2011 года N 653, жилые помещения, расположенные по адресу: г. Пятигорск ул. ....................., отнесены к жилищному фонду коммерческого использования. Таким образом, после передачи в муниципальную собственность города Пятигорска общежития расположенного по адресу: г. Пятигорск ул. ......................, право пользования жилыми помещениями должно осуществляется на основании договора социального найма. С момента заселения в жилое помещение, он регулярно оплачивает коммунальные услуги, проводит текущий ремонт и содержит его в надлежащем состоянии.
В приватизации жилой площади, ни он, ни его несовершеннолетняя дочь К.С., ранее участия не принимали. Его супруга К.О. и сын К.В. от участия в приватизации занимаемой квартиры отказались.
Просит признать за ним и его несовершеннолетней дочерью К.С. право пользования жилым помещением - квартиры N .., общей площадью.... кв. м, расположенной по адресу: г. Пятигорск ул. ...................... на условиях договора социального найма, признать за ним и К.С. право общей долевой собственности по .. доле на указанную квартиру.
Обжалуемым решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 февраля 2013 года исковые требования К.Р., действующего в своих интересах, также в интересах несовершеннолетней К.С. к администрации г. Пятигорска удовлетворены.
За К.Р. и К.С. признано право пользования жилым помещением - квартирой N .., расположенной по адресу: Ставропольский край г. Пятигорск ул. ......................, на условиях договора социального найма.
За К.Р. и К.С. признано право общей долевой собственности по.. доли на квартиру N .., общей площадью .... кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край г. Пятигорск ул. ......................, в порядке приватизации.
В апелляционной жалобе представитель Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Г. просит решение суда отменить как необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Ссылаясь на ст. 675 ГК РФ указывает, что с момента передачи указанного дома в муниципальную собственность за истцом сохраняется право пользования жилым помещением на условиях договора коммерческого найма. Ссылка суда на нарушение администрацией г. Пятигорска требований действующего законодательства необоснованна. Представленные истцом договоры соответствуют условиям предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. Истец ранее никогда не оспаривал условия заключенных с ним договоров. На момент вселения и проживания истца в жилом помещении, истец не состоял в трудовых и служебных отношениях с прежним собственником, не использовал жилое помещение по договору специализированного жилого помещения. Суд также не учел, что наниматели жилых помещений по коммерческому найму не обладают правом на их приватизацию.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом правильно определен характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения. Выводы суда, положенные в основание обжалованного решения соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, содержат исчерпывающие суждения, вытекающие из установленных фактов. Нормы материального права, подлежащие применению к данному правоотношению судом применены верно, существенных нарушений процессуальных норм не допущено.
Надлежащие письменные доказательства, исследованные судом первой инстанции в условиях состязательности процесса, свидетельствуют о следующем.
Согласно свидетельству о заключении брака от 22 июля 1994 года, истец К.Р. вступил в брак с Е.(К.О.) 22.07.1994 года.
Согласно свидетельству о рождении К.С. 1-ДН N 527338, выданного 12 апреля 1999 года, в графе отец записан К.Р., в графе мать записана К.О.
Из карточки квартиросъемщика, следует, что в квартире N .., .................................... г. Пятигорска зарегистрированы К.В., К.С., К.О., К.В.
Из договоров коммерческого найма спорной квартиры за 2005 - 2010 годы, усматривается, что нанимателем спорной квартиры является К.О., совместно с ней проживают К.Р., К.В., К.С.
Справкой ОАО "Управление жилым фондом" N 5623 от 07.12.2012 года подтверждено, что К.Р. с 15.02.2011 года по настоящее время зарегистрирован по адресу: г. Пятигорск ул. ............................., участия в приватизации по данному адресу не принимал.
Справкой администрации Муниципального образования с. Соломенское N 2632 от 05.10.2011 года подтверждено, что К.Р. с 10.01.1989 года по 09.02.2011 года проживал на территории Муниципального образования с. Соломенское Степновского района, участия в приватизации по данному адресу не принимал.
Справкой администрации Муниципального образования с. Соломенское N 825 от 07.12.2012 года подтверждено, что К.С. с 02.04.1999 года по 15.02.2011 года проживала на территории Муниципального образования с. Соломенское Степновского района, участия в приватизации по данному адресу не принимала.
Нотариально заверенным согласием К.О., К.В., отказались от права приватизации на указанную квартиру.
Свидетельством о государственной регистрации права от 23.11.2010 года, подтверждено право собственности за муниципальным образованием города Пятигорска на общежитие, расположенное по адресу: г. Пятигорск ул. .......................
Из постановления администрации г. Пятигорска N 653 от 11.03.2011 года, усматривается, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ, 19 ЖК РФ, ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 года N 189 "О порядке введения в действие ЖК РФ", жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. .........................., в том числе и помещение N .., используемое истцом, отнесено к жилищному фонду коммерческого использования с сохранением прав нанимателей по договорам, заключенным с ООО "Жилищно-коммунальная контора - ЖКК".
- Из технического паспорта квартиры N .. корп. ........................ г. Пятигорска, следует, что площадь кв. .. составляет .... кв. м;
- Согласно ч. 1 ст. 1, п. 1 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство, к которому относится ЖК РФ, основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, и на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, в том числе прав органов местного самоуправления по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями муниципального жилищного фонда.
Как следует из положений ст. 63 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Договор социального найма является гражданско-правовой сделкой, и несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или при соглашении сторон (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Поскольку договор социального найма создает определенные права и обязанности сторон, никто не может быть освобожден от исполнения взятых на себя обязательств, они могут быть изменены, лишь по взаимному соглашению лиц, заключивших договор, либо в силу закона.
В соответствии со статьями 153, 154 ГК РФ сделки являются волевыми действиями, направленными на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей - на достижение определенного правового результата.
Действительной может быть признана сделка, в которой волеизъявление лица соответствует его действительной воле, и она соответствует требованиям закона.
Документ, посредством которого оформляется сделка, должен соответствовать требованиям, установленным ст. 160 ГК РФ, в том числе выражать ее содержание.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, право хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением, не влечет за собой изменение или расторжение договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ, ст. 675 ГК РФ).
Истец и его несовершеннолетний ребенок вселены в занимаемое ими жилое помещение в установленном законом порядке, и приобрели право на проживание в нем, что не оспаривается ответчиком, и не оспаривалось предыдущим собственником государственного имущества.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договоры коммерческого найма, на которые ссылается ответчик в опровержение заявленных к нему истцом требований, являются ничтожными в силу закона.
Никаких полномочий у пользователя имущества по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наем не имелось, и собственником не передавалось. Доказательств обратному суду представлено не было.
Судом установлено, что лица, с которыми ответчиком заключен договор социального найма, проживали в спорном жилом доме и занимали жилые помещения на равных с истцом условиях, что подтверждено аналогичными письменными доказательствами. Заключенный прежним наймодателем договор коммерческого найма с истцом истек после передачи спорного многоквартирного дома в муниципальную собственность.
Часть 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
Гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем) (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 02 июля 2009 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Аналогичные положения закреплены и в п. 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
Статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (п. 5 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).
В соответствии с положениями ст. 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма.
Для признания права пользования истцом и другими лицами, проживающими в спорном жилом доме, ответчиком должны быть представлены доказательства, достоверно подтверждающие предоставление им равных прав и обязанностей с наймодателем, вытекающих из договора жилищного найма.
Согласно положений ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
К жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие (ст. 5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Суд первой инстанции обоснованно указал, что участники жилищных правоотношений, проживающие в квартирах жилого дома N ............., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ........., осуществляли одни и те же обязанности по пользованию жилой площадью, внесению оплаты за пользование жилой площадью и пришел к правильному выводу о том, что все проживающие в указанном жилом доме физические лица, в том числе и истцы по делу, в силу вышеизложенного, имеют равные жилищные права по отношению к занимаемым ими жилым помещениям. Статья 7 ФЗ N 189 от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" подлежит применению не только к жилым помещениям, находящихся в домах, введенных в эксплуатацию как многоквартирных, но и в домах, изначально используемых в качестве общежитий.
До введения указанной нормы закона, Указом Президента Российской Федерации N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" было предусмотрено, что в состав приватизируемого имущества не включаются объекты жилищного фонда, которые подлежат передаче в муниципальную собственность, что свидетельствует о том, что предприятия не могли осуществлять права собственников в ведомственных общежитиях.
На момент приобретения ответчиком права муниципальной собственности на жилые помещения в указанном выше многоквартирном доме, истец и другие лица уже проживали в квартирах на определенных прежним наймодателем условиях, которые новым собственником не изменялись. Доказательств обратного суду первой инстанции представлено не было.
Новый собственник не вправе распоряжаться приобретенным в собственность жилым фондом по своему усмотрению, без принятия условий прежнего пользователя, как это указано в Постановлении Администрации г. Пятигорска N 653 от 11.03.2011 г., без мотивации отнесения жилых помещений к различным фондам использования, что ставит истца по делу в неравные условия по применению действующего ЖК РФ (ст. 30 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ).
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учетом требований, установленных гражданским законодательством, а также жилищным законодательством (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).
Согласно п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе и гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилых помещений бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке (пункты 2, 3).
Государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи их в ведение органов местного самоуправления, что полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации N 4-П от 11 апреля 2011 года.
Введение в Российское законодательство положений статьи 7 указанного выше Вводного закона, было обусловлено задачей защиты прав именно тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных лиц функцию наймодателя, оказались пользователями жилых помещений у другого наймодателя. На них распространяется правовой режим социального найма, и тем самым, фактически предрешая вопрос о правовом режиме самих зданий, в которых они находятся, федеральный законодатель преследовал цель устранить неопределенность правовых последствий передачи этих зданий в ведение органов местного самоуправления.
Проживающие в таких жилых помещениях граждане, которым они были предоставлены на законных основаниях, независимо от того, до или после введения в действие ЖК РФ, эти граждане приобрели право пользование жилым помещением, на условиях договора социального найма.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истец и его несовершеннолетний ребенок приобрели право пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального использования и пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования о признании права на проживание в спорной квартире на условиях социального найма, признании права собственности в порядке приватизации основаны на законе и подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
По изложенным мотивам решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя третьего лица Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 14.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2429/13
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2013 г. по делу N 33-2429/13
Судья: Маслов А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Задорневой Н.П.
судей Дубинина А.И., Меньшова С.В.
с участием секретаря С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя третьего лица Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Г.
на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 февраля 2013 года,
по иску К.Р., действующего в своих интересах, также в интересах несовершеннолетней К.С. к администрации г. Пятигорска о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,
заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,
установила:
К.Р., действующий в своих интересах, также в интересах несовершеннолетней К.С. обратился в суд с исковым заявлением к администрации г. Пятигорска о признании за ним и его несовершеннолетней дочерью К.С. права пользования жилым помещением - квартирой N 24, общей площадью .... кв. м, расположенной по адресу: г. Пятигорск ул. ...................... на условиях договора социального найма, признании права общей долевой собственности за ним и несовершеннолетней К.С. по 1/2 доли на указанную квартиру.
В обоснование исковых требований К.Р. указал, что 22.09.2004 года между супругой истца К.О. и ООО "Жилищно-Коммунальная контора" был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. Пятигорск ул. .............................. К.О. поступила на работу вахтером в ООО "Жилищно-Коммунальная контора".
05.07.2005 года в соответствии с договором найма жилого помещения семья истца была переселена в комн. N .. ул. ...................., в которой они проживают по настоящее время.
Согласно распоряжению Правительства Ставропольского края N 336-рп от 15.09.2010 года жилые помещения, расположенные по адресу: г. Пятигорск ул. ..................... переданы из государственной собственности Ставропольского края в муниципальную собственность города Пятигорска. 23.11.2010 года зарегистрировано право муниципальной собственности г. Пятигорска на данные жилые помещения. Постановлением администрации города Пятигорска от 11.03.2011 года N 653, жилые помещения, расположенные по адресу: г. Пятигорск ул. ....................., отнесены к жилищному фонду коммерческого использования. Таким образом, после передачи в муниципальную собственность города Пятигорска общежития расположенного по адресу: г. Пятигорск ул. ......................, право пользования жилыми помещениями должно осуществляется на основании договора социального найма. С момента заселения в жилое помещение, он регулярно оплачивает коммунальные услуги, проводит текущий ремонт и содержит его в надлежащем состоянии.
В приватизации жилой площади, ни он, ни его несовершеннолетняя дочь К.С., ранее участия не принимали. Его супруга К.О. и сын К.В. от участия в приватизации занимаемой квартиры отказались.
Просит признать за ним и его несовершеннолетней дочерью К.С. право пользования жилым помещением - квартиры N .., общей площадью.... кв. м, расположенной по адресу: г. Пятигорск ул. ...................... на условиях договора социального найма, признать за ним и К.С. право общей долевой собственности по .. доле на указанную квартиру.
Обжалуемым решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 февраля 2013 года исковые требования К.Р., действующего в своих интересах, также в интересах несовершеннолетней К.С. к администрации г. Пятигорска удовлетворены.
За К.Р. и К.С. признано право пользования жилым помещением - квартирой N .., расположенной по адресу: Ставропольский край г. Пятигорск ул. ......................, на условиях договора социального найма.
За К.Р. и К.С. признано право общей долевой собственности по.. доли на квартиру N .., общей площадью .... кв. м, расположенную по адресу: Ставропольский край г. Пятигорск ул. ......................, в порядке приватизации.
В апелляционной жалобе представитель Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Г. просит решение суда отменить как необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Ссылаясь на ст. 675 ГК РФ указывает, что с момента передачи указанного дома в муниципальную собственность за истцом сохраняется право пользования жилым помещением на условиях договора коммерческого найма. Ссылка суда на нарушение администрацией г. Пятигорска требований действующего законодательства необоснованна. Представленные истцом договоры соответствуют условиям предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. Истец ранее никогда не оспаривал условия заключенных с ним договоров. На момент вселения и проживания истца в жилом помещении, истец не состоял в трудовых и служебных отношениях с прежним собственником, не использовал жилое помещение по договору специализированного жилого помещения. Суд также не учел, что наниматели жилых помещений по коммерческому найму не обладают правом на их приватизацию.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом правильно определен характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения. Выводы суда, положенные в основание обжалованного решения соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, содержат исчерпывающие суждения, вытекающие из установленных фактов. Нормы материального права, подлежащие применению к данному правоотношению судом применены верно, существенных нарушений процессуальных норм не допущено.
Надлежащие письменные доказательства, исследованные судом первой инстанции в условиях состязательности процесса, свидетельствуют о следующем.
Согласно свидетельству о заключении брака от 22 июля 1994 года, истец К.Р. вступил в брак с Е.(К.О.) 22.07.1994 года.
Согласно свидетельству о рождении К.С. 1-ДН N 527338, выданного 12 апреля 1999 года, в графе отец записан К.Р., в графе мать записана К.О.
Из карточки квартиросъемщика, следует, что в квартире N .., .................................... г. Пятигорска зарегистрированы К.В., К.С., К.О., К.В.
Из договоров коммерческого найма спорной квартиры за 2005 - 2010 годы, усматривается, что нанимателем спорной квартиры является К.О., совместно с ней проживают К.Р., К.В., К.С.
Справкой ОАО "Управление жилым фондом" N 5623 от 07.12.2012 года подтверждено, что К.Р. с 15.02.2011 года по настоящее время зарегистрирован по адресу: г. Пятигорск ул. ............................., участия в приватизации по данному адресу не принимал.
Справкой администрации Муниципального образования с. Соломенское N 2632 от 05.10.2011 года подтверждено, что К.Р. с 10.01.1989 года по 09.02.2011 года проживал на территории Муниципального образования с. Соломенское Степновского района, участия в приватизации по данному адресу не принимал.
Справкой администрации Муниципального образования с. Соломенское N 825 от 07.12.2012 года подтверждено, что К.С. с 02.04.1999 года по 15.02.2011 года проживала на территории Муниципального образования с. Соломенское Степновского района, участия в приватизации по данному адресу не принимала.
Нотариально заверенным согласием К.О., К.В., отказались от права приватизации на указанную квартиру.
Свидетельством о государственной регистрации права от 23.11.2010 года, подтверждено право собственности за муниципальным образованием города Пятигорска на общежитие, расположенное по адресу: г. Пятигорск ул. .......................
Из постановления администрации г. Пятигорска N 653 от 11.03.2011 года, усматривается, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ, 19 ЖК РФ, ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 года N 189 "О порядке введения в действие ЖК РФ", жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. .........................., в том числе и помещение N .., используемое истцом, отнесено к жилищному фонду коммерческого использования с сохранением прав нанимателей по договорам, заключенным с ООО "Жилищно-коммунальная контора - ЖКК".
- Из технического паспорта квартиры N .. корп. ........................ г. Пятигорска, следует, что площадь кв. .. составляет .... кв. м;
- Согласно ч. 1 ст. 1, п. 1 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство, к которому относится ЖК РФ, основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, и на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, в том числе прав органов местного самоуправления по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями муниципального жилищного фонда.
Как следует из положений ст. 63 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Договор социального найма является гражданско-правовой сделкой, и несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или при соглашении сторон (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Поскольку договор социального найма создает определенные права и обязанности сторон, никто не может быть освобожден от исполнения взятых на себя обязательств, они могут быть изменены, лишь по взаимному соглашению лиц, заключивших договор, либо в силу закона.
В соответствии со статьями 153, 154 ГК РФ сделки являются волевыми действиями, направленными на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей - на достижение определенного правового результата.
Действительной может быть признана сделка, в которой волеизъявление лица соответствует его действительной воле, и она соответствует требованиям закона.
Документ, посредством которого оформляется сделка, должен соответствовать требованиям, установленным ст. 160 ГК РФ, в том числе выражать ее содержание.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, право хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением, не влечет за собой изменение или расторжение договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ, ст. 675 ГК РФ).
Истец и его несовершеннолетний ребенок вселены в занимаемое ими жилое помещение в установленном законом порядке, и приобрели право на проживание в нем, что не оспаривается ответчиком, и не оспаривалось предыдущим собственником государственного имущества.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договоры коммерческого найма, на которые ссылается ответчик в опровержение заявленных к нему истцом требований, являются ничтожными в силу закона.
Никаких полномочий у пользователя имущества по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наем не имелось, и собственником не передавалось. Доказательств обратному суду представлено не было.
Судом установлено, что лица, с которыми ответчиком заключен договор социального найма, проживали в спорном жилом доме и занимали жилые помещения на равных с истцом условиях, что подтверждено аналогичными письменными доказательствами. Заключенный прежним наймодателем договор коммерческого найма с истцом истек после передачи спорного многоквартирного дома в муниципальную собственность.
Часть 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
Гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем) (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 02 июля 2009 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Аналогичные положения закреплены и в п. 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
Статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (п. 5 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).
В соответствии с положениями ст. 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма.
Для признания права пользования истцом и другими лицами, проживающими в спорном жилом доме, ответчиком должны быть представлены доказательства, достоверно подтверждающие предоставление им равных прав и обязанностей с наймодателем, вытекающих из договора жилищного найма.
Согласно положений ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
К жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие (ст. 5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Суд первой инстанции обоснованно указал, что участники жилищных правоотношений, проживающие в квартирах жилого дома N ............., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ........., осуществляли одни и те же обязанности по пользованию жилой площадью, внесению оплаты за пользование жилой площадью и пришел к правильному выводу о том, что все проживающие в указанном жилом доме физические лица, в том числе и истцы по делу, в силу вышеизложенного, имеют равные жилищные права по отношению к занимаемым ими жилым помещениям. Статья 7 ФЗ N 189 от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" подлежит применению не только к жилым помещениям, находящихся в домах, введенных в эксплуатацию как многоквартирных, но и в домах, изначально используемых в качестве общежитий.
До введения указанной нормы закона, Указом Президента Российской Федерации N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" было предусмотрено, что в состав приватизируемого имущества не включаются объекты жилищного фонда, которые подлежат передаче в муниципальную собственность, что свидетельствует о том, что предприятия не могли осуществлять права собственников в ведомственных общежитиях.
На момент приобретения ответчиком права муниципальной собственности на жилые помещения в указанном выше многоквартирном доме, истец и другие лица уже проживали в квартирах на определенных прежним наймодателем условиях, которые новым собственником не изменялись. Доказательств обратного суду первой инстанции представлено не было.
Новый собственник не вправе распоряжаться приобретенным в собственность жилым фондом по своему усмотрению, без принятия условий прежнего пользователя, как это указано в Постановлении Администрации г. Пятигорска N 653 от 11.03.2011 г., без мотивации отнесения жилых помещений к различным фондам использования, что ставит истца по делу в неравные условия по применению действующего ЖК РФ (ст. 30 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ).
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учетом требований, установленных гражданским законодательством, а также жилищным законодательством (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).
Согласно п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе и гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилых помещений бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке (пункты 2, 3).
Государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи их в ведение органов местного самоуправления, что полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации N 4-П от 11 апреля 2011 года.
Введение в Российское законодательство положений статьи 7 указанного выше Вводного закона, было обусловлено задачей защиты прав именно тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных лиц функцию наймодателя, оказались пользователями жилых помещений у другого наймодателя. На них распространяется правовой режим социального найма, и тем самым, фактически предрешая вопрос о правовом режиме самих зданий, в которых они находятся, федеральный законодатель преследовал цель устранить неопределенность правовых последствий передачи этих зданий в ведение органов местного самоуправления.
Проживающие в таких жилых помещениях граждане, которым они были предоставлены на законных основаниях, независимо от того, до или после введения в действие ЖК РФ, эти граждане приобрели право пользование жилым помещением, на условиях договора социального найма.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истец и его несовершеннолетний ребенок приобрели право пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального использования и пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования о признании права на проживание в спорной квартире на условиях социального найма, признании права собственности в порядке приватизации основаны на законе и подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
По изложенным мотивам решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя третьего лица Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)