Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.,
при участии в заседании:
- от МУП "УКС": Шахбазов Т.А., представитель по доверенности от 12.08.2013;
- от ТСЖ "СССТ-1": Кнаус М.П., представитель по доверенности от 05.11.2012; Заложных Н.А., представитель по доверенности от 05.11.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управление капитального строительства"
на решение от 13.06.2013
по делу N А73-20857/2009
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Жолондзь Ж.В.
по иску Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управление капитального строительства"
к Товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"
о взыскании 127 501 784,06 рублей
и по встречному иску Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"
к Муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска "Управление капитального строительства"
о взыскании 7 796 446,17 рублей,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Управление капитального строительства" (ОГРН 1022700927721, ИНН 2721093171) (далее - МУП "УКС") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" (ОГРН 1052700148511, ИНН 2721124694) (далее - ТСЖ "СССТ-1") 184 235 837,52 рублей, составляющих задолженность по договору от 04.07.2005 N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус" в границах ул. П.Морозова - ул. Радищева - ул. Юнгов в Индустриальном районе г. Хабаровска (далее - объект).
Исковые требования мотивированы статьями 359, 360 Гражданского кодекса РФ.
До принятия судебного акта истцом в порядке статьи 49 АПК РФ уменьшены исковые требования до 127 501 784,06 рублей на основании расчета полагающегося финансирования за период с июня 2005 года по май 2011 года с учетом дополнительных соглашений.
Решением от 02.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 N 06АП-2745/2011 решение Арбитражного суда Хабаровского края от 02.06.2011 по делу N А73-20857/2009 отменено: с ТСЖ "СССТ-1" в пользу МУП "УКС" взыскан долг в сумме 127 501 784, 06 рублей, судебные расходы в сумме 2 129 920 рублей; с ТСЖ "СССТ-1" в пользу ООО "АрхстройПроект" взыскана стоимость экспертизы 390 000 рублей.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.03.2013 N Ф03-142/2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
При новом рассмотрении спора МУП "УКС" квалифицировало договор инвестирования как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Ссылаясь на отсутствие соглашения сторон о цене недвижимости, истец указал на незаключенность договора от 04.07.2005 N 06, в связи с чем просил взыскать с ТСЖ "СССТ-1" неосновательное обогащение в сумме 127 501 784,06 рублей.
В свою очередь, ТСЖ "СССТ-1" предъявило встречные требования о взыскании с МУП "УКС" 7 796 446, 17 рублей, составляющих неосновательное обогащение в размере 6 718 660,97 рублей, проценты в размере 1 077 785,20 рублей.
Встречные требования мотивированы неправомерным включением МУП "УКС" при определении стоимости жилых помещений налога на добавленную стоимость.
Решением от 13.06.2013 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные требования оставлены без рассмотрения.
В апелляционной жалобе МУП "УКС", ссылаясь на несоответствие вывода суда о заключенности договора N 06 и определении цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта, просит отменить решение суда.
Согласно позиции МУП "УКС" условие о цене в договоре инвестирования не согласовано, поскольку существует несколько способов определения его цены, в том числе: общая сумма финансирования (пункт 5.2 договора); финансирование строительства путем перечисления авансов в соответствии с графиком финансирования (Приложение N 1 к договору); базовая стоимость строительства одного квадратного метра с ежеквартальным увеличением на индекс РегиоСтройИнформа (пункт 5.6 договора); ориентировочная стоимость строительства объекта (пункт 1.4 договора); сметная стоимость строительства объекта.
Указанное, по мнению заявителя жалобы, свидетельствует о невозможности определения цены договора, из чего следует вывод о незаключенности договора инвестирования и обоснованности исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в сумме 127 501 784,06 рублей, размер которого определен заключениями экспертов.
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ "СССТ-1" выразило несогласие с ее доводами, указав на необоснованность расчета размера долга на основании актов выполненных работ формы КС-2, не имеющих в условиях договора купли-продажи юридического значения.
Кроме того, ссылается на преюдициальное значение для настоящего спора судебного акта по делу N А73-13299/2009, которым стоимость одного квадратного метра строительства по договору от 04.07.2005 N 06 определена для ТСЖ "СССТ-1" для жилых помещений - 22 000 рублей, для нежилых помещений - 30 000 рублей, с последующим увеличением стоимости квадратного метра строительства с учетом поправочных коэффициентов РегиоСтройИнформа.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, дав соответствующие пояснения.
На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв, информация о котором размещена на официальном сайте в сети Интернет.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Согласно материалам дела 04.07.2005 между ТСЖ "СССТ-1" (инвестор) и МУП "УКС" (заказчик) заключен договор N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус", предметом которого является проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию группы жилых домов в микрорайоне "Парус" (объект).
По условиям договора заказчик принял на себя обязательство обеспечить строительство объекта и передать его после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию инвестору.
Инвестор, в свою очередь, обязался обеспечить финансирование строительства объекта в полном объеме.
Пунктом 1.4 договора установлены основные характеристики объекта инвестиций: адрес объекта - границы улиц П.Морозова - Радищева - Юнгов в городе Хабаровске; общая площадь застройки - 3 628,77 кв. м, общая и жилая площадь квартир - 34 233,74 кв. м / 18 304,52 кв. м, общая площадь нежилых помещений - 5 511,28 кв. м; ориентировочная стоимость объекта в размере 918 456 000 рублей, исходя из расчета стоимости за 1 кв. м (23 110 рублей - базовая стоимость), которая в соответствии с пунктом 5.6 договора подлежит ежеквартальному увеличению на индекс, утвержденный РегиоСтройИнформ.
В силу пункта 5.2 договора общая сумма финансирования объекта, обеспечиваемая инвестором, включает в себя: расходы на изготовление проектно-сметной документации - 40 миллионов рублей; оплату сметной стоимости строительства, включающей: стоимость строительно-монтажных работ - 857 456 тысяч рублей, расходы в сумме 3 миллиона рублей, предназначенные для подготовки и сдачи объекта; выполнения и оплаты требований сетедержателей для получения технических условий по магистральным сетям, необходимых для подключения объекта; выполнения программы развития инженерной инфраструктуры города; затраты на осуществление функций технического надзора заказчика за строительством объекта в размере 18 миллионов рублей.
Согласно пунктам 5.3, 5.4 договора сметная стоимость строительства объекта определяется в соответствии с проектно-сметной документацией, которая может пересматриваться по соглашению сторон при необходимости изменения объемов работ, при изменении конструктивных элементов здания, размеров и площадей, их назначения, увеличения протяженности инженерных коммуникаций, влияющих на стоимость и сроки выполнения работ, что оформляется дополнительными соглашениями.
Приложением N 1 к договору определен график финансирования по видам работ, являющийся неотъемлемой частью договора.
Сроки строительства объекта определены в разделе 3 договора: 1 очередь - 1 квартал 2007 года, 2 очередь - 3 квартал 2008 года, 3 очередь - 1 квартал 2010 года.
Пунктами 4.2, 4.3 договора предусмотрено ежемесячное предоставление заказчиком инвестору отчетов об исполнении настоящего договора, в котором указываются: сведения об использовании денежных средств, перечисленных инвестором заказчику; сведения об исполнении заказчиком своих обязанностей по оформлению в уполномоченных органах документов, необходимых для строительства объекта; сведения об исполнении заказчиком иных обязанностей, установленных договором.
К отчету заказчика прилагаются документы, подтверждающие расходы заказчика, связанные с исполнением договора; выписки по расчетному счету, платежные поручения, а также иные документы, подтверждающие перечисление и расходование денежных средств в соответствии с условиями договора.
В ходе строительства объекта сторонами путем заключения дополнительных соглашений вносились изменения в договор.
Так, дополнительными соглашениями от 01.10.2007, 23.03.2011 и от 16.05.2011 в пункт 1.4 внесены изменения в части уменьшения общей площади жилых и нежилых помещений, а также базовой стоимости одного квадратного метра жилых помещений, составившей 22 000 рублей - для жилых помещений и 30 000 рублей - для нежилых помещений.
По дополнительному соглашению от 01.10.2007 стоимость строительно-монтажных работ составила 390 998 473 рубля (пункт 5.2.2.1 договора), в который в дальнейшем изменения не вносились.
Дополнительным соглашением от 16.05.2011 внесены изменения в пункт 1.4 договора, согласно которым ориентировочная стоимость строительства жилых помещений по укрупненным показателям составила 201 755 400 рублей (из расчета 22 000 рублей за 1 кв. м строительства объекта); ориентировочная стоимость строительства нежилых помещений - 17 056 500 рублей (из расчета 30 000 рублей за 1 кв. м), а общая ориентировочная стоимость строительства объекта - 218 811 900 рублей; доля ТСЖ "СССТ-1" определена в размере 41,72%.
Во исполнение условий пунктов 4.2, 4.3 договора заказчиком инвестору ежемесячно предоставлялись отчеты об исполнении договора, которые подписаны инвестором.
Согласно отчету по полученным и использованным денежным средствам задолженность ТСЖ "СССТ-1" перед МУП "УКС" составила 184 325 837,52 рублей.
На данную сумму МУП "УКС" выставило в адрес ТСЖ "СССТ-1" счет-фактуру, которая не оплачена. Претензия оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд. Размер уточненных требований составил 127 501 784,06 рублей.
В свою очередь, ТСЖ "СССТ-1", полагая неправомерным включением МУП "УКС" при определении стоимости жилых помещений налога на добавленную стоимость, обратилось с встречным иском о взыскании с МУП "УКС" 7 796 446, 17 рублей, составляющих неосновательное обогащение в размере 6 718 660,97 рублей, проценты в размере 1 077 785,20 рублей.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия у ТСЖ "СССТ-1" задолженности по оплате стоимости его доли в объекте инвестирования.
Встречные требования оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения ТСЖ "СССТ-1" досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного разделом 11 договора от 04.07.2005 N 06.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Устанавливая правовую природу договора от 04.07.2005 N 06 на основании статьи 431 ГК РФ, пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 и оценив содержание условий договора в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ, изложенными в Постановлении от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Указанное следует из факта получения заказчиком разрешения на отвод земельного участка для строительства, который предоставлен заказчику на основании договора аренды от 02.06.2006 N 657.
Таким образом, к правоотношениям сторон подлежат применению положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о купле - продаже.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, в этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
По условиям заключенного между сторонами договора от 04.07.2005 N 06 цена недвижимости установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 555 ГК РФ, то есть на один квадратный метр площади объекта.
Изначально договором стоимость одного квадратного метра предусматривалась в сумме 23 110 рублей; в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2011 цена одного квадратного метра жилой площади определена в размере 22 000 рублей, цена одного квадратного метра нежилой площади - в размере 30 000 рублей.
Общая площадь жилых и нежилых помещений в первой и во второй очереди строительства, составляющих долю инвестора, составляет 9 739,25 квадратных метров.
Согласно пункту 5.6 договора указанная в пункте 1.4 договора стоимость одного квадратного метра подлежит ежеквартальному увеличению на индекс, утвержденный РегиоСтройИнформ.
Инвестор обязался перечислять заказчику денежные средства в соответствии с графиком финансирования объекта, являющимся неотъемлемой частью договора.
Согласно данному графику период финансирования разделен на двадцать кварталов.
С учетом указанного графика финансирования и поквартального увеличения на индексы, утвержденные РегиоСтройИнформ, за период с третьего квартала 2005 года по четвертый квартал 2011 года стоимость жилых помещений ТСЖ "СССТ-1" первой очереди составила 205 152 493 рубля, второй очереди - 63 086 044 рубля; стоимость нежилых помещений первой очереди, с учетом НДС, составляет 15 802 289,78 рублей, второй очереди с учетом НДС - 10 956 881,74 рубля, всего 294 997 708,52 рубля (без НДС по жилым помещениям - 290 915 801 рубль).
Расчет инвестором произведен в соответствии с условиями договора, с применением индекса РегиоСтройИнформа и основан на механизме расчета, заложенного в графике финансирования (Приложение N 1 к договору).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Общий размер денежных обязательств ТСЖ "СССТ-1" по договору от 04.07.2005 N 06, с учетом доли ТСЖ "СССТ-1" в объекте инвестирования в размере 41,72% составляет, с учетом НДС, 294 997 708,52 рубля.
Согласно справке заказчика о финансировании объекта инвестором за период с 2005 года по 2011 год инвестором уплачено 301 716 369, 49 рублей.
Исходя из размера оплаченных денежных средств, с учетом размера денежных обязательств по договору, задолженность ТСЖ "СССТ-1", заявленная как неосновательное обогащение, отсутствует.
При этом, учитывая квалификацию договора от 04.07.2005 N 06 как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, установленный экспертными организациями объем выполненных МУП "УКС" работ по объекту инвестирования и стоимость этих работ не может быть принята во внимание для определения денежных обязательств ТСЖ "СССТ-1" по спорному договору.
Довод апелляционной жалобы о незаключенности договора в связи с несогласованием его цены опровергается условиями самого договора от 04.07.2005 N 06, которым цена недвижимости установлена на один квадратный метр площади объекта, что соответствует требованиям пункта 3 статьи 555 ГК РФ, а также разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.01.2010 по делу N А73-13299/2009 установлены обстоятельства, касающиеся определения цены договора: стоимость одного квадратного метра по договору от 04.07.2005 N 06 определена для жилых помещений - 22 000 рублей, для нежилых помещений - 30 000 рублей, с последующим ежеквартальным увеличением стоимости квадратного метра строительства, с учетом поправочных коэффициентов РегиоСтройИнформа.
Указанный судебный акт в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора.
Аналогичная ссылка на определение цены договора содержится также в постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа N Ф03-142/2013 от 04.03.2013.
По указанным основаниям ссылка в апелляционной жалобе на несколько способов возможного определения цены договора, учитывая доказанность определения цены договора от 04.07.2005 N 06 по правилам пункта 3 статьи 555 ГК РФ, также подлежит отклонению.
Изложенное свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционной жалобы и отсутствии правовых основания для ее удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы по сути построены на основаниях исковых требований, которые в полном объеме исследованы и оценены судом первой инстанции с правильным применением норм материального права.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13.06.2013 по делу N А73-20857/2009, с учетом определения от 26.07.2013, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2013 N 06АП-3889/2013 ПО ДЕЛУ N А73-20857/2009
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2013 г. N 06АП-3889/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.,
при участии в заседании:
- от МУП "УКС": Шахбазов Т.А., представитель по доверенности от 12.08.2013;
- от ТСЖ "СССТ-1": Кнаус М.П., представитель по доверенности от 05.11.2012; Заложных Н.А., представитель по доверенности от 05.11.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управление капитального строительства"
на решение от 13.06.2013
по делу N А73-20857/2009
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Жолондзь Ж.В.
по иску Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управление капитального строительства"
к Товариществу собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"
о взыскании 127 501 784,06 рублей
и по встречному иску Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"
к Муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска "Управление капитального строительства"
о взыскании 7 796 446,17 рублей,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Управление капитального строительства" (ОГРН 1022700927721, ИНН 2721093171) (далее - МУП "УКС") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" (ОГРН 1052700148511, ИНН 2721124694) (далее - ТСЖ "СССТ-1") 184 235 837,52 рублей, составляющих задолженность по договору от 04.07.2005 N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус" в границах ул. П.Морозова - ул. Радищева - ул. Юнгов в Индустриальном районе г. Хабаровска (далее - объект).
Исковые требования мотивированы статьями 359, 360 Гражданского кодекса РФ.
До принятия судебного акта истцом в порядке статьи 49 АПК РФ уменьшены исковые требования до 127 501 784,06 рублей на основании расчета полагающегося финансирования за период с июня 2005 года по май 2011 года с учетом дополнительных соглашений.
Решением от 02.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 N 06АП-2745/2011 решение Арбитражного суда Хабаровского края от 02.06.2011 по делу N А73-20857/2009 отменено: с ТСЖ "СССТ-1" в пользу МУП "УКС" взыскан долг в сумме 127 501 784, 06 рублей, судебные расходы в сумме 2 129 920 рублей; с ТСЖ "СССТ-1" в пользу ООО "АрхстройПроект" взыскана стоимость экспертизы 390 000 рублей.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.03.2013 N Ф03-142/2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
При новом рассмотрении спора МУП "УКС" квалифицировало договор инвестирования как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Ссылаясь на отсутствие соглашения сторон о цене недвижимости, истец указал на незаключенность договора от 04.07.2005 N 06, в связи с чем просил взыскать с ТСЖ "СССТ-1" неосновательное обогащение в сумме 127 501 784,06 рублей.
В свою очередь, ТСЖ "СССТ-1" предъявило встречные требования о взыскании с МУП "УКС" 7 796 446, 17 рублей, составляющих неосновательное обогащение в размере 6 718 660,97 рублей, проценты в размере 1 077 785,20 рублей.
Встречные требования мотивированы неправомерным включением МУП "УКС" при определении стоимости жилых помещений налога на добавленную стоимость.
Решением от 13.06.2013 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные требования оставлены без рассмотрения.
В апелляционной жалобе МУП "УКС", ссылаясь на несоответствие вывода суда о заключенности договора N 06 и определении цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта, просит отменить решение суда.
Согласно позиции МУП "УКС" условие о цене в договоре инвестирования не согласовано, поскольку существует несколько способов определения его цены, в том числе: общая сумма финансирования (пункт 5.2 договора); финансирование строительства путем перечисления авансов в соответствии с графиком финансирования (Приложение N 1 к договору); базовая стоимость строительства одного квадратного метра с ежеквартальным увеличением на индекс РегиоСтройИнформа (пункт 5.6 договора); ориентировочная стоимость строительства объекта (пункт 1.4 договора); сметная стоимость строительства объекта.
Указанное, по мнению заявителя жалобы, свидетельствует о невозможности определения цены договора, из чего следует вывод о незаключенности договора инвестирования и обоснованности исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в сумме 127 501 784,06 рублей, размер которого определен заключениями экспертов.
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ "СССТ-1" выразило несогласие с ее доводами, указав на необоснованность расчета размера долга на основании актов выполненных работ формы КС-2, не имеющих в условиях договора купли-продажи юридического значения.
Кроме того, ссылается на преюдициальное значение для настоящего спора судебного акта по делу N А73-13299/2009, которым стоимость одного квадратного метра строительства по договору от 04.07.2005 N 06 определена для ТСЖ "СССТ-1" для жилых помещений - 22 000 рублей, для нежилых помещений - 30 000 рублей, с последующим увеличением стоимости квадратного метра строительства с учетом поправочных коэффициентов РегиоСтройИнформа.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, дав соответствующие пояснения.
На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв, информация о котором размещена на официальном сайте в сети Интернет.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Согласно материалам дела 04.07.2005 между ТСЖ "СССТ-1" (инвестор) и МУП "УКС" (заказчик) заключен договор N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус", предметом которого является проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию группы жилых домов в микрорайоне "Парус" (объект).
По условиям договора заказчик принял на себя обязательство обеспечить строительство объекта и передать его после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию инвестору.
Инвестор, в свою очередь, обязался обеспечить финансирование строительства объекта в полном объеме.
Пунктом 1.4 договора установлены основные характеристики объекта инвестиций: адрес объекта - границы улиц П.Морозова - Радищева - Юнгов в городе Хабаровске; общая площадь застройки - 3 628,77 кв. м, общая и жилая площадь квартир - 34 233,74 кв. м / 18 304,52 кв. м, общая площадь нежилых помещений - 5 511,28 кв. м; ориентировочная стоимость объекта в размере 918 456 000 рублей, исходя из расчета стоимости за 1 кв. м (23 110 рублей - базовая стоимость), которая в соответствии с пунктом 5.6 договора подлежит ежеквартальному увеличению на индекс, утвержденный РегиоСтройИнформ.
В силу пункта 5.2 договора общая сумма финансирования объекта, обеспечиваемая инвестором, включает в себя: расходы на изготовление проектно-сметной документации - 40 миллионов рублей; оплату сметной стоимости строительства, включающей: стоимость строительно-монтажных работ - 857 456 тысяч рублей, расходы в сумме 3 миллиона рублей, предназначенные для подготовки и сдачи объекта; выполнения и оплаты требований сетедержателей для получения технических условий по магистральным сетям, необходимых для подключения объекта; выполнения программы развития инженерной инфраструктуры города; затраты на осуществление функций технического надзора заказчика за строительством объекта в размере 18 миллионов рублей.
Согласно пунктам 5.3, 5.4 договора сметная стоимость строительства объекта определяется в соответствии с проектно-сметной документацией, которая может пересматриваться по соглашению сторон при необходимости изменения объемов работ, при изменении конструктивных элементов здания, размеров и площадей, их назначения, увеличения протяженности инженерных коммуникаций, влияющих на стоимость и сроки выполнения работ, что оформляется дополнительными соглашениями.
Приложением N 1 к договору определен график финансирования по видам работ, являющийся неотъемлемой частью договора.
Сроки строительства объекта определены в разделе 3 договора: 1 очередь - 1 квартал 2007 года, 2 очередь - 3 квартал 2008 года, 3 очередь - 1 квартал 2010 года.
Пунктами 4.2, 4.3 договора предусмотрено ежемесячное предоставление заказчиком инвестору отчетов об исполнении настоящего договора, в котором указываются: сведения об использовании денежных средств, перечисленных инвестором заказчику; сведения об исполнении заказчиком своих обязанностей по оформлению в уполномоченных органах документов, необходимых для строительства объекта; сведения об исполнении заказчиком иных обязанностей, установленных договором.
К отчету заказчика прилагаются документы, подтверждающие расходы заказчика, связанные с исполнением договора; выписки по расчетному счету, платежные поручения, а также иные документы, подтверждающие перечисление и расходование денежных средств в соответствии с условиями договора.
В ходе строительства объекта сторонами путем заключения дополнительных соглашений вносились изменения в договор.
Так, дополнительными соглашениями от 01.10.2007, 23.03.2011 и от 16.05.2011 в пункт 1.4 внесены изменения в части уменьшения общей площади жилых и нежилых помещений, а также базовой стоимости одного квадратного метра жилых помещений, составившей 22 000 рублей - для жилых помещений и 30 000 рублей - для нежилых помещений.
По дополнительному соглашению от 01.10.2007 стоимость строительно-монтажных работ составила 390 998 473 рубля (пункт 5.2.2.1 договора), в который в дальнейшем изменения не вносились.
Дополнительным соглашением от 16.05.2011 внесены изменения в пункт 1.4 договора, согласно которым ориентировочная стоимость строительства жилых помещений по укрупненным показателям составила 201 755 400 рублей (из расчета 22 000 рублей за 1 кв. м строительства объекта); ориентировочная стоимость строительства нежилых помещений - 17 056 500 рублей (из расчета 30 000 рублей за 1 кв. м), а общая ориентировочная стоимость строительства объекта - 218 811 900 рублей; доля ТСЖ "СССТ-1" определена в размере 41,72%.
Во исполнение условий пунктов 4.2, 4.3 договора заказчиком инвестору ежемесячно предоставлялись отчеты об исполнении договора, которые подписаны инвестором.
Согласно отчету по полученным и использованным денежным средствам задолженность ТСЖ "СССТ-1" перед МУП "УКС" составила 184 325 837,52 рублей.
На данную сумму МУП "УКС" выставило в адрес ТСЖ "СССТ-1" счет-фактуру, которая не оплачена. Претензия оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд. Размер уточненных требований составил 127 501 784,06 рублей.
В свою очередь, ТСЖ "СССТ-1", полагая неправомерным включением МУП "УКС" при определении стоимости жилых помещений налога на добавленную стоимость, обратилось с встречным иском о взыскании с МУП "УКС" 7 796 446, 17 рублей, составляющих неосновательное обогащение в размере 6 718 660,97 рублей, проценты в размере 1 077 785,20 рублей.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия у ТСЖ "СССТ-1" задолженности по оплате стоимости его доли в объекте инвестирования.
Встречные требования оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения ТСЖ "СССТ-1" досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного разделом 11 договора от 04.07.2005 N 06.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Устанавливая правовую природу договора от 04.07.2005 N 06 на основании статьи 431 ГК РФ, пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 и оценив содержание условий договора в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ, изложенными в Постановлении от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Указанное следует из факта получения заказчиком разрешения на отвод земельного участка для строительства, который предоставлен заказчику на основании договора аренды от 02.06.2006 N 657.
Таким образом, к правоотношениям сторон подлежат применению положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о купле - продаже.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, в этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
По условиям заключенного между сторонами договора от 04.07.2005 N 06 цена недвижимости установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 555 ГК РФ, то есть на один квадратный метр площади объекта.
Изначально договором стоимость одного квадратного метра предусматривалась в сумме 23 110 рублей; в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2011 цена одного квадратного метра жилой площади определена в размере 22 000 рублей, цена одного квадратного метра нежилой площади - в размере 30 000 рублей.
Общая площадь жилых и нежилых помещений в первой и во второй очереди строительства, составляющих долю инвестора, составляет 9 739,25 квадратных метров.
Согласно пункту 5.6 договора указанная в пункте 1.4 договора стоимость одного квадратного метра подлежит ежеквартальному увеличению на индекс, утвержденный РегиоСтройИнформ.
Инвестор обязался перечислять заказчику денежные средства в соответствии с графиком финансирования объекта, являющимся неотъемлемой частью договора.
Согласно данному графику период финансирования разделен на двадцать кварталов.
С учетом указанного графика финансирования и поквартального увеличения на индексы, утвержденные РегиоСтройИнформ, за период с третьего квартала 2005 года по четвертый квартал 2011 года стоимость жилых помещений ТСЖ "СССТ-1" первой очереди составила 205 152 493 рубля, второй очереди - 63 086 044 рубля; стоимость нежилых помещений первой очереди, с учетом НДС, составляет 15 802 289,78 рублей, второй очереди с учетом НДС - 10 956 881,74 рубля, всего 294 997 708,52 рубля (без НДС по жилым помещениям - 290 915 801 рубль).
Расчет инвестором произведен в соответствии с условиями договора, с применением индекса РегиоСтройИнформа и основан на механизме расчета, заложенного в графике финансирования (Приложение N 1 к договору).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Общий размер денежных обязательств ТСЖ "СССТ-1" по договору от 04.07.2005 N 06, с учетом доли ТСЖ "СССТ-1" в объекте инвестирования в размере 41,72% составляет, с учетом НДС, 294 997 708,52 рубля.
Согласно справке заказчика о финансировании объекта инвестором за период с 2005 года по 2011 год инвестором уплачено 301 716 369, 49 рублей.
Исходя из размера оплаченных денежных средств, с учетом размера денежных обязательств по договору, задолженность ТСЖ "СССТ-1", заявленная как неосновательное обогащение, отсутствует.
При этом, учитывая квалификацию договора от 04.07.2005 N 06 как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, установленный экспертными организациями объем выполненных МУП "УКС" работ по объекту инвестирования и стоимость этих работ не может быть принята во внимание для определения денежных обязательств ТСЖ "СССТ-1" по спорному договору.
Довод апелляционной жалобы о незаключенности договора в связи с несогласованием его цены опровергается условиями самого договора от 04.07.2005 N 06, которым цена недвижимости установлена на один квадратный метр площади объекта, что соответствует требованиям пункта 3 статьи 555 ГК РФ, а также разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.01.2010 по делу N А73-13299/2009 установлены обстоятельства, касающиеся определения цены договора: стоимость одного квадратного метра по договору от 04.07.2005 N 06 определена для жилых помещений - 22 000 рублей, для нежилых помещений - 30 000 рублей, с последующим ежеквартальным увеличением стоимости квадратного метра строительства, с учетом поправочных коэффициентов РегиоСтройИнформа.
Указанный судебный акт в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора.
Аналогичная ссылка на определение цены договора содержится также в постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа N Ф03-142/2013 от 04.03.2013.
По указанным основаниям ссылка в апелляционной жалобе на несколько способов возможного определения цены договора, учитывая доказанность определения цены договора от 04.07.2005 N 06 по правилам пункта 3 статьи 555 ГК РФ, также подлежит отклонению.
Изложенное свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционной жалобы и отсутствии правовых основания для ее удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы по сути построены на основаниях исковых требований, которые в полном объеме исследованы и оценены судом первой инстанции с правильным применением норм материального права.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13.06.2013 по делу N А73-20857/2009, с учетом определения от 26.07.2013, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)