Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ф/судья: Рябова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Пашкевич А.М.
судей Харитонова Д.М., Малыхиной Н.В.
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В.,
гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Арх - Строй Союз" на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 04 февраля 2013 года, которым постановлено: Признать недействительным п. 4.3.3 договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного ХХХ г. между ООО "С.М.А. Модерн Индустрия" и ООО "Кондор Финанс".
В удовлетворении исковых требований Б. об обязании ответчика ООО "С.М.А. Модерн Индустрия" исполнить п. 4.1.5 договора отказать.
Признать незаконным начисление ответчиком ООО "Арх - Строй Союз" жилищно-коммунальных услуг истцу Б. до возникновения права собственности.
Обязать ООО "Арх - Строй Союз" установить запорные краны, счетчики горячей и холодной воды в квартире, принадлежащей Б., по адресу: ХХХ
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Арх - Строй Союз" к Б. об обязании заключить договор управления многоквартирным домом, о взыскании задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, судебных расходов - отказать.
Истец Б. обратился в суд с иском к ООО "Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия" с требованиями о признании недействительными условий договора п. 4.3.3. договора участия в долевом строительстве N ХХХ от ХХХ г., затем он дополнил исковые требования и просил обязать ООО "С.М.А. Модерн индустрия" исполнить п. 4.1.5 договора ХХХ г. участия в долевом строительстве по передаче ему пакета документов, необходимых для оформления права собственности, (л.д. 3 - 7, 22), обязать ООО "Арх - Строй Союз" устранить выявленные недостатки квартиры, привести квартиру в состояние соответствующее условиям проектной документации, обозначенным в заключении за N ХХХ государственной вневедомственной экспертизы по корректировке проекта от ХХХ. и заключить договор управления с истцом на условиях выигранного конкурса, проведенного Управлением жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Железнодорожный (л.д. 37).
ХХХ г. истец заявил ходатайство об изменении исковых требований и просил признать незаконными действия ООО "Арх - Строй Союз" по оплате коммунальных услуг до возникновения права собственности на квартиру или передачи квартиры по передаточному акту, оплате отдельной статьей услуг по вывозу мусора, проведения капитального ремонта без проведения общего собрания собственников помещений, обязании ООО "Арх - Строй Союз" восстановить утраченные по причине незаконного демонтажа запорно-регулировочные краны, счетчики холодного и горячего водоснабжения (л.д. л.д. 143 - 145), мотивируя свои требования тем, что ХХХ г. между участником долевого строительства ООО "Кондр Финанс" и застройщиком ООО "С.М.А.Модерн индустрия" был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому, ответчик до ХХХ г. должен был передать ХХХ квартиры в жилом доме по адресу: ХХХ, из которых, ХХХ г. ООО "Кондр Финанс" с согласия ответчика частично уступило свои права требования по договору в части объекта долевого строительства в виде квартиры N ХХХ - истцу, как новому участнику долевого строительства. Согласно условиям договора, квартира должна была быть истцу передана по акту приема-передачи с выполненными работами.
Истец обязательства по договору переуступки права требования исполнил в полном объеме и произвел оплату квартиры на сумму ХХХ руб., однако ответчик в нарушение условий договора не передал ему квартиру по акту приема-передачи, в связи с чем, истец был лишен возможности оформить свое право собственности на квартиру и заключить с управляющей организацией договор управления, и не может вселиться в квартиру и пользоваться коммунальными услугами, несмотря на то, что разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по указанному выше адресу было получено 30.08.2011 г. и дом был передан в управление ООО "Арх - Строй Союз" на основании результатов открытого конкурса.
Определением суда от ХХХ г. к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ООО "Арх - Строй Союз", которым были заявлены встречные исковые требования к Б. об обязании заключить договор управления многоквартирным домом с ХХХ г., взыскать с Б. сумму задолженности в размере ХХХ руб. 39 коп. по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с ХХХ г. по ХХХ г., а также взыскать с него расходы по оплате госпошлины.
Истец в суд не явился, извещался судом надлежащим образом, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика ООО "Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия" в суд не явился, извещался судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, возражений по иску не представил, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представители ответчика ООО "Арх - Строй Союз" в суде возражал против удовлетворения исковых требований Б. Встречные исковые требования поддержал.
Судом было постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ООО "Арх - Строй Союз", как незаконного в части отказа в удовлетворении его встречных исковых требований" и в иске Б. к ООО "Арх - Строй Союз" просил отказать.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей ООО "Арх - Строй Союз" по доверенности N 2 от 09.01.2013 г. - З. и по доверенности N 5 от 12.03.2013 г. - Ш., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части обязания ответчика ООО "Арх - Строй Союз" установить истцу счетчики горячей и холодной воды а в остальной части отмене не подлежит, как постановленное в соответствии с нормами материального и процессуального права, ст. ст. 161, 166, 167, 168, 421, 445 ГК РФ, ч. 1 ст. 4, ст. ст. 8, 12 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. ст. 12, 56, 61, 67 ГПК РФ, по следующим основаниям.
Как было установлено судом первой инстанции, ХХХ. между участником долевого строительства ООО "Кондр Финанс" и застройщиком ООО "С.М.А.Модерн индустрия" был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому, ООО "С.М.А.Модерн индустрия" ориентировочно до ХХХ г. должно было передать ХХХ квартиры в жилом доме по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пионерская участнику долевого строительства (л.д. 18 - 23).
ООО "Кондр Финанс" свои обязательства по договору исполнило (л.д. 24).
ХХХ г. между ООО "Кондр Финанс" и Б. был заключен договор, в соответствии с которым, ООО "Кондр Финанс" частично (в части квартиры N ХХХ) уступило истцу права требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома от ХХХ г. (л.д. 9 - 15).
Дом был сдан в эксплуатацию ХХХ. и на основании открытого конкурса, проведенного администрацией городского округа Железнодорожный, и многоквартирный дом был передан в управление ответчика ООО "Арх - Строй Союз".
Решением Железнодорожного городского суда Московской области от 15.02.2011 г. за Б., как и за другими участниками долевого строительства, было признано право собственности на квартиры в объекте незавершенного строительства в виде помещений под строительными номерами и с учетом изменений этих номеров по данным ГУП МО БТИ.
Решением Железнодорожного городского суда Московской области от ХХХ г., вступившего в законную силу ХХХ г., вынесенного по иску Б. к ООО "С.М.А. Модерн Индустрия", за Б. было признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ХХХ (л.д. 86, 87).
Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.
Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с п. 4.3.3 договора об участии в долевом строительстве, заключенного ХХХ г. между участником долевого строительства ООО "Кондр Финанс" и застройщиком ООО "С.М.А. Модерн индустрия", участник долевого строительства обязан компенсировать застройщику расходы, связанные с содержанием квартир (коммунальные платежи) за период с момента ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства по момент государственной регистрации права собственности в объеме счетов, выставляемых застройщику эксплуатирующей организацией, пропорционально общей площади квартир, полученных по договору, с учетом общего имущества в объекте долевого строительства.
Согласно ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214 - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 ФЗ N 214-ФЗ).
В соответствии с положениями ст. ст. 166, 167 ГК РФ сделка, недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Признавая недействительным оспариваемый истцом пункт договора участия в долевом строительстве жилого дома 4.3.3 от ХХХ г. и признавая его ничтожным, суд исходил из того, что он не соответствует требованиям закона, поскольку обязанность участника долевого строительства нести бремя содержания своего имущества возникает с момента фактического владения и пользования объектом недвижимости, то есть после подписания передаточного акта, поскольку с этого момента он фактически осуществляет права собственника, а не с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Учитывая, что между Б. и застройщиком не был подписан передаточный акт объекта недвижимости, то судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на основании решения Железнодорожного городского суда Московской области от ХХХ г., вступившего в законную силу ХХХ г., которым за истцом было признано право собственности на квартиру по адресу: ХХХ, у истца возникла обязанность нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в соответствии со ст. 210 ГК РФ в виде квартиры по адресу: ХХХ после вступления вышеуказанного решения суда в законную силу.
При этом, суд правильно не принял доводы встречного иска о взыскании с истца жилищно-коммунальных услуг начиная с ХХХ г., поскольку в силу закона такая обязанность возникает у истца с момента признания за ним права собственности на квартиру и обоснованно признал незаконным начисление ООО "Арх - Строй Союз" жилищно-коммунальных услуг до возникновения права собственности или передачи квартиры во владение и пользование истца.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в вышеуказанной части и полагает, что они основаны на обстоятельствах данного дела и требованиях закона.
Отказывая в удовлетворения исковых требований Б. в части обязания ответчика исполнить п. 4.1.5 договора участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому на застройщика возложена обязанность передать пакет документов участнику долевого строительства, необходимых для оформления права собственности, суд исходил из того, что такое право за истцом уже было признано на основании решения суда от ХХХ г., вступившего в законную силу.
Как усматривается из материалов дела, решение в вышеуказанной части стороны в апелляционном порядке не обжалуют, в связи с чем, в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
При рассмотрении дела судом было установлено, что в квартире право собственности на которую признано за истцом, отсутствуют запорные краны, счетчики горячей и холодной воды, установлены заглушки на трубы горячего и холодного водоснабжения, о чем было заявлено истцом, и не отрицалось ответчиком.
Так как отсутствие в квартире истца кранов и счетчиков на воду, которые согласно проектной документации должны быть установлены в квартире истца нарушает его права на пользование жилым помещением и коммунальными услугами, то суд возложил ответственность за надлежащее содержание указанного имущества на управляющую организацию ООО "Арх - Строй Союз", удовлетворив требования истца об обязании управляющую организацию установить запорные краны, счетчики горячей и холодной воды в квартире истца.
Однако судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об обязании управляющую организацию ООО "Арх - Строй Союз" установить в квартире истца счетчики горячей и холодной воды, тогда как в перечень жилищно-коммунальных услуг, предоставляемым потребителям данные работы не входят, и такие работы не входили также в договор о передаче многоквартирного дома на управление от ХХХ г., заключенного между ООО "С.М.А. Модерн Индустрия" и ООО "Арх - Строй Союз" (л.д. 38 - 42).
Кроме того, как усматривается из материалов дела, управляющая организация ООО "Арх - Строй Союз" обслуживает места общего пользования и не брала на себя обязанность по установлению счетчиков учета расходов холодной и горячей воды в квартире истца, которые не относятся к общему имуществу, поскольку они устанавливаются застройщиком.
Согласно п. 2.3 договора за N ХХХ от ХХХ. установка счетчиков холодной и горячей воды не входит в перечень работ, которые должны были выполняться в квартире застройщиком (л.д. 10).
Ссылка Б. на заключение за N ХХХ. от ХХХ г. Государственной вневедомственной экспертизы по корректировке проекта дома по вышеуказанному адресу, в котором указано, что на вводе в здание предусматривается установка поквартирных счетчиков учета расходов холодной и горячей воды, не может быть принята во внимание судебной коллегией, поскольку данное заключение носит рекомендательный характер и соответствующие изменения в договор заключенный с истцом по установке счетчиков учета расходов холодной и горячей воды не были внесены, и кроме того, в п. 2.3 заключенного с истцом договора было указано только на установку стояков с отводами холодной, горячей воды, а не счетчиков учета расходов холодной и горячей воды.
При таких обстоятельствах, решение суда в части обязания управляющей организации ООО "Арх - Строй Союз" установить в квартире истца счетчики горячей и холодной воды, подлежит отмене и в данной части судебная коллегия принимает новое решение об отказе в удовлетворении требований истца о возложении на ООО "Арх - Строй Союз" обязанности установить счетчики горячей и холодной воды в квартире принадлежащей Б. по адресу: ХХХ.
Согласно п. п. 3, 5 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ или решение о заключении договоров с управляющей организацией принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Из п. 1 ст. 421 ГК РФ следует, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления ООО "Арх - Строй Союз" о понуждении истца заключить договор управления многоквартирным домом, суд исходил из того, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не было представлено доказательств того, что Б. уклоняется от заключения договора, и что управляющая организация принимала меры к заключению договора с истцом.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении требований ООО "Арх - Строй Союз" о понуждении истца заключить договор управления многоквартирным домом с истцом, поскольку стороны свободны в заключении договора и определении его условий и его заключение является правом, а не обязанностью сторон.
В силу положений ст. 153 ЖК РФ, устанавливающей обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется как на собственников жилого помещения, так и на иных лиц, использующих жилое помещение на иных законных основаниях.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с Б. задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг с ХХХ г., суд правильно исходил из того, что поскольку решение Железнодорожного городского суда Московской области от ХХХ г., суда вступило в законную силу 06.11.2012 г., то обязанность истца оплачивать жилищно-коммунальные услуги возникла с ноября 2012 г., и поскольку Б. были представлены квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг за период с ХХХ года по ХХХ года включительно, то суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании задолженности с Б. по оплате жилищно-коммунальных услуг и во взыскании судебных расходов с истца в силу ст. 98 ГПК РФ.
Довод жалобы о том, что суд нарушил нормы процессуального права, приняв от истца заявление об одновременном изменении основания и предмета иска, чем была нарушена ст. 39 ГПК РФ является несостоятельным, так как истцом был изменен только предмет исковых требований к ответчику, тогда как остались теми же основания для подачи иска в суд.
Судебная коллегия полагает, что суд рассмотрел требования истца в пределах заявленных им требований, в связи с чем, оснований к отмене решения суда в оставшейся без изменения части решения суда не имеется.
Довод жалобы о том, что суд не дал оценки решению Железнодорожного городского суда Московской области от ХХХ, которым за Б. было признано право собственности в виде помещений под строительным номером и с учетом изменений этих номеров по данным ГУП по БТИ: - ХХ в секции ХХХ, с вступлением в законную силу которого и следует на Б. возложить обязанность по оплате коммунальных услуг, не влечет отмену решения суда в части, которая оставлена судом без изменения, поскольку данным решением суда объект недвижимости не был конкретизирован и не был указан конкретный номер квартиры, и как указывает истец Б. в письменных возражениях на апелляционную жалобу, данные требования в суд были заявлены исключительно для воспрепятствования возможной регистрации Застройщиком объекта незавершенного строительства в виде многоквартирного дома и последующей его продажи, и после ввода дома в эксплуатацию объект также подлежал уточнению по результатам нового обмера БТИ.
Довод жалобы о том, что суд не применил положения ст. 161 ЖК РФ при отказе в удовлетворении требований об обязании Б. заключить договор управления многоквартирным домом, поскольку истец также хотел заключить договор с управляющей компанией, но на других условиях, не может быть принят во внимание, поскольку он направлен на переоценку выводов суда.
Кроме того, представитель ответчика пояснил в заседании судебной коллегии, что начав оплачивать коммунальные платежи ответчику с ХХХ года, истец фактически согласился с предоставлением ему услуг на условиях ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 04 февраля 2013 г. в части возложения на ООО "Арх - Строй Союз" обязанности установить счетчики горячей и холодной воды в квартире принадлежащей Б. по адресу: ХХХ - отменить.
Принять новое решение по делу в этой части, которым: В удовлетворении требований Б. к ООО "Арх - Строй Союз" об обязанности установить счетчики горячей и холодной воды в квартире, принадлежащей Б. по адресу: ХХХ - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Арх - Строй Союз" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.05.2013 ПО ДЕЛУ N 11-14101
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 мая 2013 г. по делу N 11-14101
Ф/судья: Рябова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Пашкевич А.М.
судей Харитонова Д.М., Малыхиной Н.В.
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В.,
гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Арх - Строй Союз" на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 04 февраля 2013 года, которым постановлено: Признать недействительным п. 4.3.3 договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного ХХХ г. между ООО "С.М.А. Модерн Индустрия" и ООО "Кондор Финанс".
В удовлетворении исковых требований Б. об обязании ответчика ООО "С.М.А. Модерн Индустрия" исполнить п. 4.1.5 договора отказать.
Признать незаконным начисление ответчиком ООО "Арх - Строй Союз" жилищно-коммунальных услуг истцу Б. до возникновения права собственности.
Обязать ООО "Арх - Строй Союз" установить запорные краны, счетчики горячей и холодной воды в квартире, принадлежащей Б., по адресу: ХХХ
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Арх - Строй Союз" к Б. об обязании заключить договор управления многоквартирным домом, о взыскании задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, судебных расходов - отказать.
установила:
Истец Б. обратился в суд с иском к ООО "Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия" с требованиями о признании недействительными условий договора п. 4.3.3. договора участия в долевом строительстве N ХХХ от ХХХ г., затем он дополнил исковые требования и просил обязать ООО "С.М.А. Модерн индустрия" исполнить п. 4.1.5 договора ХХХ г. участия в долевом строительстве по передаче ему пакета документов, необходимых для оформления права собственности, (л.д. 3 - 7, 22), обязать ООО "Арх - Строй Союз" устранить выявленные недостатки квартиры, привести квартиру в состояние соответствующее условиям проектной документации, обозначенным в заключении за N ХХХ государственной вневедомственной экспертизы по корректировке проекта от ХХХ. и заключить договор управления с истцом на условиях выигранного конкурса, проведенного Управлением жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Железнодорожный (л.д. 37).
ХХХ г. истец заявил ходатайство об изменении исковых требований и просил признать незаконными действия ООО "Арх - Строй Союз" по оплате коммунальных услуг до возникновения права собственности на квартиру или передачи квартиры по передаточному акту, оплате отдельной статьей услуг по вывозу мусора, проведения капитального ремонта без проведения общего собрания собственников помещений, обязании ООО "Арх - Строй Союз" восстановить утраченные по причине незаконного демонтажа запорно-регулировочные краны, счетчики холодного и горячего водоснабжения (л.д. л.д. 143 - 145), мотивируя свои требования тем, что ХХХ г. между участником долевого строительства ООО "Кондр Финанс" и застройщиком ООО "С.М.А.Модерн индустрия" был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому, ответчик до ХХХ г. должен был передать ХХХ квартиры в жилом доме по адресу: ХХХ, из которых, ХХХ г. ООО "Кондр Финанс" с согласия ответчика частично уступило свои права требования по договору в части объекта долевого строительства в виде квартиры N ХХХ - истцу, как новому участнику долевого строительства. Согласно условиям договора, квартира должна была быть истцу передана по акту приема-передачи с выполненными работами.
Истец обязательства по договору переуступки права требования исполнил в полном объеме и произвел оплату квартиры на сумму ХХХ руб., однако ответчик в нарушение условий договора не передал ему квартиру по акту приема-передачи, в связи с чем, истец был лишен возможности оформить свое право собственности на квартиру и заключить с управляющей организацией договор управления, и не может вселиться в квартиру и пользоваться коммунальными услугами, несмотря на то, что разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по указанному выше адресу было получено 30.08.2011 г. и дом был передан в управление ООО "Арх - Строй Союз" на основании результатов открытого конкурса.
Определением суда от ХХХ г. к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ООО "Арх - Строй Союз", которым были заявлены встречные исковые требования к Б. об обязании заключить договор управления многоквартирным домом с ХХХ г., взыскать с Б. сумму задолженности в размере ХХХ руб. 39 коп. по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с ХХХ г. по ХХХ г., а также взыскать с него расходы по оплате госпошлины.
Истец в суд не явился, извещался судом надлежащим образом, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика ООО "Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия" в суд не явился, извещался судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, возражений по иску не представил, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представители ответчика ООО "Арх - Строй Союз" в суде возражал против удовлетворения исковых требований Б. Встречные исковые требования поддержал.
Судом было постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ООО "Арх - Строй Союз", как незаконного в части отказа в удовлетворении его встречных исковых требований" и в иске Б. к ООО "Арх - Строй Союз" просил отказать.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей ООО "Арх - Строй Союз" по доверенности N 2 от 09.01.2013 г. - З. и по доверенности N 5 от 12.03.2013 г. - Ш., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части обязания ответчика ООО "Арх - Строй Союз" установить истцу счетчики горячей и холодной воды а в остальной части отмене не подлежит, как постановленное в соответствии с нормами материального и процессуального права, ст. ст. 161, 166, 167, 168, 421, 445 ГК РФ, ч. 1 ст. 4, ст. ст. 8, 12 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. ст. 12, 56, 61, 67 ГПК РФ, по следующим основаниям.
Как было установлено судом первой инстанции, ХХХ. между участником долевого строительства ООО "Кондр Финанс" и застройщиком ООО "С.М.А.Модерн индустрия" был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому, ООО "С.М.А.Модерн индустрия" ориентировочно до ХХХ г. должно было передать ХХХ квартиры в жилом доме по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пионерская участнику долевого строительства (л.д. 18 - 23).
ООО "Кондр Финанс" свои обязательства по договору исполнило (л.д. 24).
ХХХ г. между ООО "Кондр Финанс" и Б. был заключен договор, в соответствии с которым, ООО "Кондр Финанс" частично (в части квартиры N ХХХ) уступило истцу права требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома от ХХХ г. (л.д. 9 - 15).
Дом был сдан в эксплуатацию ХХХ. и на основании открытого конкурса, проведенного администрацией городского округа Железнодорожный, и многоквартирный дом был передан в управление ответчика ООО "Арх - Строй Союз".
Решением Железнодорожного городского суда Московской области от 15.02.2011 г. за Б., как и за другими участниками долевого строительства, было признано право собственности на квартиры в объекте незавершенного строительства в виде помещений под строительными номерами и с учетом изменений этих номеров по данным ГУП МО БТИ.
Решением Железнодорожного городского суда Московской области от ХХХ г., вступившего в законную силу ХХХ г., вынесенного по иску Б. к ООО "С.М.А. Модерн Индустрия", за Б. было признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ХХХ (л.д. 86, 87).
Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.
Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с п. 4.3.3 договора об участии в долевом строительстве, заключенного ХХХ г. между участником долевого строительства ООО "Кондр Финанс" и застройщиком ООО "С.М.А. Модерн индустрия", участник долевого строительства обязан компенсировать застройщику расходы, связанные с содержанием квартир (коммунальные платежи) за период с момента ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства по момент государственной регистрации права собственности в объеме счетов, выставляемых застройщику эксплуатирующей организацией, пропорционально общей площади квартир, полученных по договору, с учетом общего имущества в объекте долевого строительства.
Согласно ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214 - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 ФЗ N 214-ФЗ).
В соответствии с положениями ст. ст. 166, 167 ГК РФ сделка, недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Признавая недействительным оспариваемый истцом пункт договора участия в долевом строительстве жилого дома 4.3.3 от ХХХ г. и признавая его ничтожным, суд исходил из того, что он не соответствует требованиям закона, поскольку обязанность участника долевого строительства нести бремя содержания своего имущества возникает с момента фактического владения и пользования объектом недвижимости, то есть после подписания передаточного акта, поскольку с этого момента он фактически осуществляет права собственника, а не с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Учитывая, что между Б. и застройщиком не был подписан передаточный акт объекта недвижимости, то судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на основании решения Железнодорожного городского суда Московской области от ХХХ г., вступившего в законную силу ХХХ г., которым за истцом было признано право собственности на квартиру по адресу: ХХХ, у истца возникла обязанность нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в соответствии со ст. 210 ГК РФ в виде квартиры по адресу: ХХХ после вступления вышеуказанного решения суда в законную силу.
При этом, суд правильно не принял доводы встречного иска о взыскании с истца жилищно-коммунальных услуг начиная с ХХХ г., поскольку в силу закона такая обязанность возникает у истца с момента признания за ним права собственности на квартиру и обоснованно признал незаконным начисление ООО "Арх - Строй Союз" жилищно-коммунальных услуг до возникновения права собственности или передачи квартиры во владение и пользование истца.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в вышеуказанной части и полагает, что они основаны на обстоятельствах данного дела и требованиях закона.
Отказывая в удовлетворения исковых требований Б. в части обязания ответчика исполнить п. 4.1.5 договора участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому на застройщика возложена обязанность передать пакет документов участнику долевого строительства, необходимых для оформления права собственности, суд исходил из того, что такое право за истцом уже было признано на основании решения суда от ХХХ г., вступившего в законную силу.
Как усматривается из материалов дела, решение в вышеуказанной части стороны в апелляционном порядке не обжалуют, в связи с чем, в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
При рассмотрении дела судом было установлено, что в квартире право собственности на которую признано за истцом, отсутствуют запорные краны, счетчики горячей и холодной воды, установлены заглушки на трубы горячего и холодного водоснабжения, о чем было заявлено истцом, и не отрицалось ответчиком.
Так как отсутствие в квартире истца кранов и счетчиков на воду, которые согласно проектной документации должны быть установлены в квартире истца нарушает его права на пользование жилым помещением и коммунальными услугами, то суд возложил ответственность за надлежащее содержание указанного имущества на управляющую организацию ООО "Арх - Строй Союз", удовлетворив требования истца об обязании управляющую организацию установить запорные краны, счетчики горячей и холодной воды в квартире истца.
Однако судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об обязании управляющую организацию ООО "Арх - Строй Союз" установить в квартире истца счетчики горячей и холодной воды, тогда как в перечень жилищно-коммунальных услуг, предоставляемым потребителям данные работы не входят, и такие работы не входили также в договор о передаче многоквартирного дома на управление от ХХХ г., заключенного между ООО "С.М.А. Модерн Индустрия" и ООО "Арх - Строй Союз" (л.д. 38 - 42).
Кроме того, как усматривается из материалов дела, управляющая организация ООО "Арх - Строй Союз" обслуживает места общего пользования и не брала на себя обязанность по установлению счетчиков учета расходов холодной и горячей воды в квартире истца, которые не относятся к общему имуществу, поскольку они устанавливаются застройщиком.
Согласно п. 2.3 договора за N ХХХ от ХХХ. установка счетчиков холодной и горячей воды не входит в перечень работ, которые должны были выполняться в квартире застройщиком (л.д. 10).
Ссылка Б. на заключение за N ХХХ. от ХХХ г. Государственной вневедомственной экспертизы по корректировке проекта дома по вышеуказанному адресу, в котором указано, что на вводе в здание предусматривается установка поквартирных счетчиков учета расходов холодной и горячей воды, не может быть принята во внимание судебной коллегией, поскольку данное заключение носит рекомендательный характер и соответствующие изменения в договор заключенный с истцом по установке счетчиков учета расходов холодной и горячей воды не были внесены, и кроме того, в п. 2.3 заключенного с истцом договора было указано только на установку стояков с отводами холодной, горячей воды, а не счетчиков учета расходов холодной и горячей воды.
При таких обстоятельствах, решение суда в части обязания управляющей организации ООО "Арх - Строй Союз" установить в квартире истца счетчики горячей и холодной воды, подлежит отмене и в данной части судебная коллегия принимает новое решение об отказе в удовлетворении требований истца о возложении на ООО "Арх - Строй Союз" обязанности установить счетчики горячей и холодной воды в квартире принадлежащей Б. по адресу: ХХХ.
Согласно п. п. 3, 5 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ или решение о заключении договоров с управляющей организацией принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Из п. 1 ст. 421 ГК РФ следует, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления ООО "Арх - Строй Союз" о понуждении истца заключить договор управления многоквартирным домом, суд исходил из того, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не было представлено доказательств того, что Б. уклоняется от заключения договора, и что управляющая организация принимала меры к заключению договора с истцом.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении требований ООО "Арх - Строй Союз" о понуждении истца заключить договор управления многоквартирным домом с истцом, поскольку стороны свободны в заключении договора и определении его условий и его заключение является правом, а не обязанностью сторон.
В силу положений ст. 153 ЖК РФ, устанавливающей обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется как на собственников жилого помещения, так и на иных лиц, использующих жилое помещение на иных законных основаниях.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с Б. задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг с ХХХ г., суд правильно исходил из того, что поскольку решение Железнодорожного городского суда Московской области от ХХХ г., суда вступило в законную силу 06.11.2012 г., то обязанность истца оплачивать жилищно-коммунальные услуги возникла с ноября 2012 г., и поскольку Б. были представлены квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг за период с ХХХ года по ХХХ года включительно, то суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании задолженности с Б. по оплате жилищно-коммунальных услуг и во взыскании судебных расходов с истца в силу ст. 98 ГПК РФ.
Довод жалобы о том, что суд нарушил нормы процессуального права, приняв от истца заявление об одновременном изменении основания и предмета иска, чем была нарушена ст. 39 ГПК РФ является несостоятельным, так как истцом был изменен только предмет исковых требований к ответчику, тогда как остались теми же основания для подачи иска в суд.
Судебная коллегия полагает, что суд рассмотрел требования истца в пределах заявленных им требований, в связи с чем, оснований к отмене решения суда в оставшейся без изменения части решения суда не имеется.
Довод жалобы о том, что суд не дал оценки решению Железнодорожного городского суда Московской области от ХХХ, которым за Б. было признано право собственности в виде помещений под строительным номером и с учетом изменений этих номеров по данным ГУП по БТИ: - ХХ в секции ХХХ, с вступлением в законную силу которого и следует на Б. возложить обязанность по оплате коммунальных услуг, не влечет отмену решения суда в части, которая оставлена судом без изменения, поскольку данным решением суда объект недвижимости не был конкретизирован и не был указан конкретный номер квартиры, и как указывает истец Б. в письменных возражениях на апелляционную жалобу, данные требования в суд были заявлены исключительно для воспрепятствования возможной регистрации Застройщиком объекта незавершенного строительства в виде многоквартирного дома и последующей его продажи, и после ввода дома в эксплуатацию объект также подлежал уточнению по результатам нового обмера БТИ.
Довод жалобы о том, что суд не применил положения ст. 161 ЖК РФ при отказе в удовлетворении требований об обязании Б. заключить договор управления многоквартирным домом, поскольку истец также хотел заключить договор с управляющей компанией, но на других условиях, не может быть принят во внимание, поскольку он направлен на переоценку выводов суда.
Кроме того, представитель ответчика пояснил в заседании судебной коллегии, что начав оплачивать коммунальные платежи ответчику с ХХХ года, истец фактически согласился с предоставлением ему услуг на условиях ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 04 февраля 2013 г. в части возложения на ООО "Арх - Строй Союз" обязанности установить счетчики горячей и холодной воды в квартире принадлежащей Б. по адресу: ХХХ - отменить.
Принять новое решение по делу в этой части, которым: В удовлетворении требований Б. к ООО "Арх - Строй Союз" об обязанности установить счетчики горячей и холодной воды в квартире, принадлежащей Б. по адресу: ХХХ - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Арх - Строй Союз" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)