Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ижболдина Т.П.
Докладчик: Першина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе
председательствующего: Першиной И.В.,
судей: Овчаренко О.А., Казачкова В.В.,
при секретаре: Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Першиной И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО СК "Южкузбасстрой" на решение Центрального районного суда г. Новокузнецк от 05 июня 2012 года по иску К.Л.А. к ЗАО СК "Южкузбасстрой" о защите прав потребителя,
установила:
К.Л.А. обратилась в суд с иском к ЗАО Строительная компания "Южкузбасстрой" о защите прав потребителя и с учетом уточнения исковых требований просила признать недействительным условие договора от ДД.ММ.ГГГГ и Приложения N к нему о включении в общую площадь квартиры площади балкона, условие договора о неизменности цены после уточнения фактической площади объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, взыскать излишне уплаченную сумму по договору в размере., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за нарушение сроков устранения недостатков оказанной услуги в размере., компенсацию морального вреда в размере.
Иск обоснован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между К.Л.А. и ЗАО СК "Южкузбасстрой" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, п согласно которого ответчик взял на себя обязательство осуществить строительство данном жилом доме. После завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома обязался передать истице по акту приема-передачи квартиру с характеристиками, указанными в п. 1.5 договора (количество комнат - 1, общая площадь квартиры - 53,78 кв. м, этаж - 5), в состоянии, соответствующем условиям договора. В соответствии с Приложением N к указанному договору общая площадь жилого помещения, с учетом балкона составляет 53,78 кв. м.
Считает, что включение в общую площадь квартиры площадь балкона противоречит ст. 15 ЖК РФ.
В соответствии с п. 2.1. договора цена жилого помещения составляет., которая была ею уплачена ДД.ММ.ГГГГ
Согласно технического паспорта, выданного ФБУ "Кадастровая палата" по и свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <...> ответчик передал жилое помещение общей площадью 52,4 кв. м, т.е. на 1,38 кв. м меньше, чем было предусмотрено договором и Приложением N к нему.
В связи с этим она обратилась к ответчику с заявлением, в котором просила в 5-дневный срок со дня получения заявления устранить недостатки оказанной услуги, а именно: привести условия договора в соответствие с законом, изменив в тексте договора от ДД.ММ.ГГГГ N А/11-015 "Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, микрорайон, 44 А, прос", заключенного между ЗАО "Строительная компания "Южкузбасстрой" и К.Л.А., п. 2.4. "Стороны договорились, что цена договора подлежит уточнению, в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства, после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризацией" и в связи с уменьшением общей площади квартиры вернуть причитающуюся разницу в течение 10 дней с момента предъявления данной претензии наличными денежными средствами. Ответчиком данное заявление согласно почтового уведомления было получено ДД.ММ.ГГГГ. Однако требования не удовлетворены.
К.Л.А. и ее представитель Н. исковые требования поддержали.
Представитель ЗАО СК "Южкузбасстро" Б. исковые требования не признала.
Решением суда постановлено:
Признать условие договора от ДД.ММ.ГГГГ N А/11-015 "Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, микрорайон 44 А, ", заключенного между Закрытым акционерным обществом "Строительная компания "Южкузбасстрой" и К.Л.А., указанное в Приложении N к данному договору о включении в общую площадь квартиры площади балкона недействительным.
Признать условие п. 2.4. договора от ДД.ММ.ГГГГ N А/11-015 "Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, микрорайон 44 А, ", заключенного между Закрытым акционерным обществом "Строительная компания "Южкузбасстрой" и К.Л.А., недействительным.
Взыскать с Закрытого акционерного общества Строительная компания "Южкузбасстрой" в пользу К.Л.А. излишне уплаченную сумму за 1,38 кв. м по договору от ДД.ММ.ГГГГ N А/11-015 "Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, ", заключенного между Закрытым акционерным обществом "Строительная компания "Южкузбасстрой" и К.Л.А., в размере руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере., компенсацию морального вреда в размере.
В удовлетворении остальных требований К.Л.А. отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества Строительная компания "Южкузбасстрой" в местный бюджет госпошлину в размере.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО СК "Южкузбасстрой" Б. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ - на л.д. 27) просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Указывает, что в силу ст. 12 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N-ФЗ обязательства застройщика и участника долевого строительства считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта. Акт подписан ДД.ММ.ГГГГ На основании передаточного акта ответчик передал истцу завершенную строительством однокомнатную А по п в г, Новокузнецк общей площадью - 52,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 19,8 кв. м. Площадь балкона - 5,9 кв. м в акте от ДД.ММ.ГГГГ не указана. Истцом в суд представлен технический паспорт на жилое помещение, который составлен в соответствии с ЖК РФ и Инструкции о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N с указанием на общую площадь квартиры - 52,4 кв. м, площадь балкона составляет 5,9 кв. м. Несоответствие размера общей площади квартиры, указанной в договоре и техническом паспорте на квартиру, вызвано различными методами ее определения. В договоре участия в долевом строительстве общая площадь квартиры указана с учетом площади балкона - 53,78 кв. м, что подтверждается приложением N, подписанного истцом. Истец, в день подписания договора и приложения к нему, был поставлен в известность и располагал информацией, что квартира имеет характеристики, указанные в приложении N. В техническом паспорте площадь квартиры указана отдельно и определена - 52,4 кв. м, а площадь балкона отдельно - 5,90 кв. м. При сложении площади квартиры и балкона, указанных в техническом паспорте, разница между этой площадью и площадью квартиры, указанной в договоре долевого участия, составит на 4,52 кв. м больше, чем предусмотрено договором и приложением N к нему.
Полученное обществом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает и свидетельствует о том, что многоквартирный жилой дом построен в соответствии с положениями ст. ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ, его качество соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентам, а также иным обязательным требованиям.
Не обоснованы выводы суда о том, что общая площадь квартиры в договоре долевого участия в строительстве должна быть указана с учетом требований ст. 15 ЖК РФ. Статья 15 ЖК РФ и пункты 3.35 и 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ N определяют основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и обязательны для жилищно-эксплуатационных организаций и организаций технической инвентаризации, но не обязательны к применению при определении цены договора при заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома.
С общества незаконно и необоснованно взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 475,80 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку такие требования в силу положений ч. 1 ст. 395 ГК РФ возникают только из денежных обязательств. Судом не верно применены нормы материального права. В суде установлено, что между обществом и истцом согласно условиям договора возникли обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (товара) с характеристиками указанными в п. 1.5. договора и приложение N к нему, поэтому правовых оснований для взыскания процентов с общества в пользу истца у суда нет.
На апелляционную жалобу К.Л.А. поданы возражения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении иска о взыскании в пользу К.Л.А. штрафа за нарушение прав потребителя подлежит отмене и принято новое решение о взыскании с ЗАО "Строительная компания "Южкузбасстрой" в пользу К.Л.А. штрафа в размере в остальной обжалованной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно п. 4 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
Как установил су инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО СК "Южкузбасстрой" и К.Л.А. был заключен договор N А/11-015 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, микрорайон 44А, прос, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязанность осуществить строительство указанном жилом доме. После завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома заемщик обязался передать истице по акту приема-передачи объект долевого строительства с характеристиками указанными в п. 1.5 договора.
В п. 1.5. договора определено, что объектом долевого строительства является квартира с характеристиками в соответствии с проектной документацией (Приложение N): однокомнатная, общей площадью 53,78 кв. м, расположенная на 5-м этаже.
Также между сторонами было достигнуто соглашение о том, что фактическая площадь объекта уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.
Согласно п. 2.1. цена договора составила Стороны договорились, что цена договора не подлежит изменению после уточнения фактической площади объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.
Из приложения N к договору следует, что в общую площадь квартиры включена площадь балкона 1,78 кв. м, в связи с чем общая площадь квартиры с учетом балкона составила 53,78 кв. м, из них жилая 19,6 кв. м.
Истец произвела оплату по указанному договору, что подтверждается приходными кассовыми ордерами N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере и от ДД.ММ.ГГГГ N на сумму. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи жилого помещения, общая площадь которого составила 52,4 кв. м, из них жилая 19,8 кв. м.
Согласно данным технического паспорта на квартиру общая площадь квартиры составила 52,4 кв. м, из них жилая 19,8 кв. м и подсобная 32,6 кв. м. При этом площадь балкона без поправочного коэффициента составила 5,9 кв. м и не включена в общую площадь квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ К.Л.А. зарегистрировала право собственности на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ К.Л.А. направила в адрес ЗАО СК "Южкузбасстрой" претензию, в которой просила вернуть разницу в стоимости оплаченного и переданного жилого помещения в течение 10 дней в связи с уменьшением общей площади квартиры. Данная претензия была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма. В удовлетворении данных требований истцу было отказано.
При сравнении проектного плана квартиры истца в Приложении N к договору от ДД.ММ.ГГГГ и плана квартиры, составленного органами БТИ по результатам обмера квартиры, суд обоснованно указал, что фактически площади помещений квартиры меньше проектных.
Таким образом, со стороны ответчика имело место нарушение условий договора от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления квартиры меньшей площади, чем предусмотрено условиями договора.
Учитывая, что заключенным между истцом и ответчиком договором не предусмотрена возможность одностороннего изменения условий договора, а фактически условия договора были в одностороннем порядке изменены ответчиком, что повлекло изменение предмета договора, тем самым ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, соответствующей по площади условиям п. 1.5 договора, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования об уменьшении цены договора и возврате истцу излишне уплаченной суммы в размере
Доводы в апелляционной жалобе о том, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры была указана с учетом площади балкона 5,9 кв. м, о чем истцу было известно при подписании договора, что это не противоречит действующему законодательству, поскольку положения ст. 15 ЖК РФ и нормативных актов, применяемых при проведении технической инвентаризации и учета жилищного фонда, не обязательны при определении цены договора на строительство жилого дома, являются несостоятельными.
Согласно ст. 15 ч. 5 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Нормативно-правовые акты, иначе определяющие размер общей площади жилого помещения, не должны противоречить Жилищному Кодексу РФ, имеющему большую юридическую силу.
Суд 1 инстанции изложил в решении оценку доводов представителя ответчика о том, что общая площадь квартиры составляет 58,30 кв. м и включает в себя площадь балкона - 5,9 кв. м, что превышает площадь, предусмотренную договором, и указал, что он противоречит данным технической инвентаризации квартиры истца, по результатам которой общая площадь по проспекту составила 52,4 кв. м.
Признавая п. 2.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд обоснованно указал на то, что условия договора должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам, и не должны ущемлять права потребителей. В данном случае условия договора, достигнутые между сторонами при совершении сделки, влекут нарушение прав истца на возврат денежных средств, излишне уплаченных вследствие передачи квартиры меньшей площади, чем предусмотрено условиями данного договора.
При определении размера суммы, подлежащей взысканию в пользу истицы, суд указал, что руководствуется условиями договора, в соответствии с которыми общая стоимость квартиры площадью 53,78 кв. м составила В связи с чем, стоимость одного квадратного метра составляет: 53,78 кв. м).
Таким образом, излишне уплаченная сумма за 1,38 кв. м составляет. (1,38 кв. м *.).
В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Суд 1 инстанции взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ 8% в размере
Вместе с тем, суд, разрешая дело, не решил вопрос о взыскании с ответчика штрафа и в этой части решение суда подлежит отмене и принято новое решение о взыскании штрафа.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
Согласно ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей ").
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа за нарушение соответствующих обязательств.
При этом, пункт 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" содержит разъяснение, что штраф подлежит взысканию в обязательном порядке, взыскание осуществляется в пользу потребителя и общественной организации, предъявившей иск в его интересах, независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.
При таких обстоятельствах с ЗАО СК "Южкузбасстрой" подлежит взысканию в пользу истца штраф в размере 50% от суммы, присужденной в ее пользу, и составит
Доводы изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают правильность выводов суда и законность принятого решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Новокузнецк от 05 июня 2012 года отменить в части отказа во взыскании штрафа, в отмененной части принять по делу новое решение.
Взыскать с ЗАО "Строительная компания "Южкузбасстрой" в пользу К.Л.А. штраф в размере
В остальной обжалованной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ПЕРШИНА
Судьи
О.А.ОВЧАРЕНКО
В.В.КАЗАЧКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.09.2012 N 33-8902
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 сентября 2012 г. N 33-8902
Судья: Ижболдина Т.П.
Докладчик: Першина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе
председательствующего: Першиной И.В.,
судей: Овчаренко О.А., Казачкова В.В.,
при секретаре: Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Першиной И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО СК "Южкузбасстрой" на решение Центрального районного суда г. Новокузнецк от 05 июня 2012 года по иску К.Л.А. к ЗАО СК "Южкузбасстрой" о защите прав потребителя,
установила:
К.Л.А. обратилась в суд с иском к ЗАО Строительная компания "Южкузбасстрой" о защите прав потребителя и с учетом уточнения исковых требований просила признать недействительным условие договора от ДД.ММ.ГГГГ и Приложения N к нему о включении в общую площадь квартиры площади балкона, условие договора о неизменности цены после уточнения фактической площади объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, взыскать излишне уплаченную сумму по договору в размере., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за нарушение сроков устранения недостатков оказанной услуги в размере., компенсацию морального вреда в размере.
Иск обоснован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между К.Л.А. и ЗАО СК "Южкузбасстрой" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, п согласно которого ответчик взял на себя обязательство осуществить строительство данном жилом доме. После завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома обязался передать истице по акту приема-передачи квартиру с характеристиками, указанными в п. 1.5 договора (количество комнат - 1, общая площадь квартиры - 53,78 кв. м, этаж - 5), в состоянии, соответствующем условиям договора. В соответствии с Приложением N к указанному договору общая площадь жилого помещения, с учетом балкона составляет 53,78 кв. м.
Считает, что включение в общую площадь квартиры площадь балкона противоречит ст. 15 ЖК РФ.
В соответствии с п. 2.1. договора цена жилого помещения составляет., которая была ею уплачена ДД.ММ.ГГГГ
Согласно технического паспорта, выданного ФБУ "Кадастровая палата" по и свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <...> ответчик передал жилое помещение общей площадью 52,4 кв. м, т.е. на 1,38 кв. м меньше, чем было предусмотрено договором и Приложением N к нему.
В связи с этим она обратилась к ответчику с заявлением, в котором просила в 5-дневный срок со дня получения заявления устранить недостатки оказанной услуги, а именно: привести условия договора в соответствие с законом, изменив в тексте договора от ДД.ММ.ГГГГ N А/11-015 "Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, микрорайон, 44 А, прос", заключенного между ЗАО "Строительная компания "Южкузбасстрой" и К.Л.А., п. 2.4. "Стороны договорились, что цена договора подлежит уточнению, в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства, после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризацией" и в связи с уменьшением общей площади квартиры вернуть причитающуюся разницу в течение 10 дней с момента предъявления данной претензии наличными денежными средствами. Ответчиком данное заявление согласно почтового уведомления было получено ДД.ММ.ГГГГ. Однако требования не удовлетворены.
К.Л.А. и ее представитель Н. исковые требования поддержали.
Представитель ЗАО СК "Южкузбасстро" Б. исковые требования не признала.
Решением суда постановлено:
Признать условие договора от ДД.ММ.ГГГГ N А/11-015 "Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, микрорайон 44 А, ", заключенного между Закрытым акционерным обществом "Строительная компания "Южкузбасстрой" и К.Л.А., указанное в Приложении N к данному договору о включении в общую площадь квартиры площади балкона недействительным.
Признать условие п. 2.4. договора от ДД.ММ.ГГГГ N А/11-015 "Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, микрорайон 44 А, ", заключенного между Закрытым акционерным обществом "Строительная компания "Южкузбасстрой" и К.Л.А., недействительным.
Взыскать с Закрытого акционерного общества Строительная компания "Южкузбасстрой" в пользу К.Л.А. излишне уплаченную сумму за 1,38 кв. м по договору от ДД.ММ.ГГГГ N А/11-015 "Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, ", заключенного между Закрытым акционерным обществом "Строительная компания "Южкузбасстрой" и К.Л.А., в размере руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере., компенсацию морального вреда в размере.
В удовлетворении остальных требований К.Л.А. отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества Строительная компания "Южкузбасстрой" в местный бюджет госпошлину в размере.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО СК "Южкузбасстрой" Б. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ - на л.д. 27) просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Указывает, что в силу ст. 12 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N-ФЗ обязательства застройщика и участника долевого строительства считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта. Акт подписан ДД.ММ.ГГГГ На основании передаточного акта ответчик передал истцу завершенную строительством однокомнатную А по п в г, Новокузнецк общей площадью - 52,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 19,8 кв. м. Площадь балкона - 5,9 кв. м в акте от ДД.ММ.ГГГГ не указана. Истцом в суд представлен технический паспорт на жилое помещение, который составлен в соответствии с ЖК РФ и Инструкции о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N с указанием на общую площадь квартиры - 52,4 кв. м, площадь балкона составляет 5,9 кв. м. Несоответствие размера общей площади квартиры, указанной в договоре и техническом паспорте на квартиру, вызвано различными методами ее определения. В договоре участия в долевом строительстве общая площадь квартиры указана с учетом площади балкона - 53,78 кв. м, что подтверждается приложением N, подписанного истцом. Истец, в день подписания договора и приложения к нему, был поставлен в известность и располагал информацией, что квартира имеет характеристики, указанные в приложении N. В техническом паспорте площадь квартиры указана отдельно и определена - 52,4 кв. м, а площадь балкона отдельно - 5,90 кв. м. При сложении площади квартиры и балкона, указанных в техническом паспорте, разница между этой площадью и площадью квартиры, указанной в договоре долевого участия, составит на 4,52 кв. м больше, чем предусмотрено договором и приложением N к нему.
Полученное обществом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает и свидетельствует о том, что многоквартирный жилой дом построен в соответствии с положениями ст. ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ, его качество соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентам, а также иным обязательным требованиям.
Не обоснованы выводы суда о том, что общая площадь квартиры в договоре долевого участия в строительстве должна быть указана с учетом требований ст. 15 ЖК РФ. Статья 15 ЖК РФ и пункты 3.35 и 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ N определяют основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и обязательны для жилищно-эксплуатационных организаций и организаций технической инвентаризации, но не обязательны к применению при определении цены договора при заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома.
С общества незаконно и необоснованно взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 475,80 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку такие требования в силу положений ч. 1 ст. 395 ГК РФ возникают только из денежных обязательств. Судом не верно применены нормы материального права. В суде установлено, что между обществом и истцом согласно условиям договора возникли обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (товара) с характеристиками указанными в п. 1.5. договора и приложение N к нему, поэтому правовых оснований для взыскания процентов с общества в пользу истца у суда нет.
На апелляционную жалобу К.Л.А. поданы возражения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении иска о взыскании в пользу К.Л.А. штрафа за нарушение прав потребителя подлежит отмене и принято новое решение о взыскании с ЗАО "Строительная компания "Южкузбасстрой" в пользу К.Л.А. штрафа в размере в остальной обжалованной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно п. 4 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
Как установил су инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО СК "Южкузбасстрой" и К.Л.А. был заключен договор N А/11-015 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:, микрорайон 44А, прос, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязанность осуществить строительство указанном жилом доме. После завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома заемщик обязался передать истице по акту приема-передачи объект долевого строительства с характеристиками указанными в п. 1.5 договора.
В п. 1.5. договора определено, что объектом долевого строительства является квартира с характеристиками в соответствии с проектной документацией (Приложение N): однокомнатная, общей площадью 53,78 кв. м, расположенная на 5-м этаже.
Также между сторонами было достигнуто соглашение о том, что фактическая площадь объекта уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.
Согласно п. 2.1. цена договора составила Стороны договорились, что цена договора не подлежит изменению после уточнения фактической площади объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.
Из приложения N к договору следует, что в общую площадь квартиры включена площадь балкона 1,78 кв. м, в связи с чем общая площадь квартиры с учетом балкона составила 53,78 кв. м, из них жилая 19,6 кв. м.
Истец произвела оплату по указанному договору, что подтверждается приходными кассовыми ордерами N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере и от ДД.ММ.ГГГГ N на сумму. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи жилого помещения, общая площадь которого составила 52,4 кв. м, из них жилая 19,8 кв. м.
Согласно данным технического паспорта на квартиру общая площадь квартиры составила 52,4 кв. м, из них жилая 19,8 кв. м и подсобная 32,6 кв. м. При этом площадь балкона без поправочного коэффициента составила 5,9 кв. м и не включена в общую площадь квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ К.Л.А. зарегистрировала право собственности на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ К.Л.А. направила в адрес ЗАО СК "Южкузбасстрой" претензию, в которой просила вернуть разницу в стоимости оплаченного и переданного жилого помещения в течение 10 дней в связи с уменьшением общей площади квартиры. Данная претензия была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма. В удовлетворении данных требований истцу было отказано.
При сравнении проектного плана квартиры истца в Приложении N к договору от ДД.ММ.ГГГГ и плана квартиры, составленного органами БТИ по результатам обмера квартиры, суд обоснованно указал, что фактически площади помещений квартиры меньше проектных.
Таким образом, со стороны ответчика имело место нарушение условий договора от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления квартиры меньшей площади, чем предусмотрено условиями договора.
Учитывая, что заключенным между истцом и ответчиком договором не предусмотрена возможность одностороннего изменения условий договора, а фактически условия договора были в одностороннем порядке изменены ответчиком, что повлекло изменение предмета договора, тем самым ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, соответствующей по площади условиям п. 1.5 договора, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования об уменьшении цены договора и возврате истцу излишне уплаченной суммы в размере
Доводы в апелляционной жалобе о том, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры была указана с учетом площади балкона 5,9 кв. м, о чем истцу было известно при подписании договора, что это не противоречит действующему законодательству, поскольку положения ст. 15 ЖК РФ и нормативных актов, применяемых при проведении технической инвентаризации и учета жилищного фонда, не обязательны при определении цены договора на строительство жилого дома, являются несостоятельными.
Согласно ст. 15 ч. 5 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Нормативно-правовые акты, иначе определяющие размер общей площади жилого помещения, не должны противоречить Жилищному Кодексу РФ, имеющему большую юридическую силу.
Суд 1 инстанции изложил в решении оценку доводов представителя ответчика о том, что общая площадь квартиры составляет 58,30 кв. м и включает в себя площадь балкона - 5,9 кв. м, что превышает площадь, предусмотренную договором, и указал, что он противоречит данным технической инвентаризации квартиры истца, по результатам которой общая площадь по проспекту составила 52,4 кв. м.
Признавая п. 2.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд обоснованно указал на то, что условия договора должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам, и не должны ущемлять права потребителей. В данном случае условия договора, достигнутые между сторонами при совершении сделки, влекут нарушение прав истца на возврат денежных средств, излишне уплаченных вследствие передачи квартиры меньшей площади, чем предусмотрено условиями данного договора.
При определении размера суммы, подлежащей взысканию в пользу истицы, суд указал, что руководствуется условиями договора, в соответствии с которыми общая стоимость квартиры площадью 53,78 кв. м составила В связи с чем, стоимость одного квадратного метра составляет: 53,78 кв. м).
Таким образом, излишне уплаченная сумма за 1,38 кв. м составляет. (1,38 кв. м *.).
В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Суд 1 инстанции взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ 8% в размере
Вместе с тем, суд, разрешая дело, не решил вопрос о взыскании с ответчика штрафа и в этой части решение суда подлежит отмене и принято новое решение о взыскании штрафа.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
Согласно ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей ").
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа за нарушение соответствующих обязательств.
При этом, пункт 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" содержит разъяснение, что штраф подлежит взысканию в обязательном порядке, взыскание осуществляется в пользу потребителя и общественной организации, предъявившей иск в его интересах, независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.
При таких обстоятельствах с ЗАО СК "Южкузбасстрой" подлежит взысканию в пользу истца штраф в размере 50% от суммы, присужденной в ее пользу, и составит
Доводы изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают правильность выводов суда и законность принятого решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Новокузнецк от 05 июня 2012 года отменить в части отказа во взыскании штрафа, в отмененной части принять по делу новое решение.
Взыскать с ЗАО "Строительная компания "Южкузбасстрой" в пользу К.Л.А. штраф в размере
В остальной обжалованной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ПЕРШИНА
Судьи
О.А.ОВЧАРЕНКО
В.В.КАЗАЧКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)