Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Клиновой Г.Н.
судей Гудыма В.Н.
Дубининой Т.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 22.08.2012 (судья Погосткина Е.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 (судьи Зиновьева Т.А., Веревкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А46-14316/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Авангард" (644005, г. Омск, Красный переулок, д. 1, кв. 82, ИНН 5505045309, ОГРН 1075505002033) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (644043, г. Омск, ул. Тарская, д. 11, ИНН 5503217827, ОГРН 1105543000782) о взыскании задолженности за содержание общего имущества.
При участии третьего лица: Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Омской области (г. Омск).
Суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Авангард" (далее - общество "УК "Авангард", истец, управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области, ответчик, заявитель) о взыскании 1 513 163 руб. задолженности за содержание и обслуживание помещений, принадлежащих ответчику.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Омской области.
Решением Арбитражного суда Омской области от 22.08.2012 с ТУ Росимущества в Омской области в пользу общества "УК "Авангард" взыскано 1 513 163 руб. основного долга.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 решение суда от 22.08.2012 изменено, с ТУ Росимущества в Омской области в пользу общества "УК "Авангард" взыскано 565 684 руб. 14 коп. основного долга. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, ТУ Росимущества в Омской области просит решение и постановление судов отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Заявитель жалобы полагает, что суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды не учли факт нахождения в собственности Российской Федерации части жилых помещений в здании (общежитии) по адресу: г. Омск, пр. Космический, 22 общей площадью только 220,8 кв. м, а также того, что указанные помещения заселены жильцами, которыми вносилась плата управляющей организации в спорный период времени за содержание общего имущества общежития; суды необоснованно не приняли во внимание факт прекращения полномочий управляющей организации на основании протокола собрания домовладельцев от 01.05.2011. По мнению заявителя, представленными в материалы дела документами фактическое предоставление услуг не подтверждено, размер услуг на содержание общего имущества дома за период с 01.05.2010 по 01.05.2011 не должен превышать 150 784,56 руб.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к выводам о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, жилой многоквартирный дом N 22 по пр. Космический в г. Омске является общежитием. На основании протокола общего собрания домовладельцев указанного общежития от 31.03.2010 управляющей организацией выбрано общество "УК "Авангард".
Предъявляя настоящий иск, общество "УК "Авангард" указало, что жилое здание площадью 3450,8 кв. м по адресу: г. Омск, пр. Космический, д. 22, принадлежит на праве собственности Российской Федерации. Являясь собственником жилых и нежилых помещений общежития, ответчик обязан нести бремя содержания имущества. В период времени с 01.05.2010 по 01.08.2012 управляющая организация оказывала услуги по содержанию и текущему ремонту общежития. Размер непогашенной задолженности ответчика составляет 1 513 163 руб.
Возражая по иску, ТУ Росимущества в Омской области ссылалось на противоречивый характер расчета истца, отсутствие оснований для применения тарифов, указанных в расчете, неправильное определение периода предоставления услуг и размера площадей, указывало на фактическое нахождение в казне Российской Федерации жилых помещений общей площадью 220,8 кв. м, необоснованное предъявление к оплате услуг на содержание помещений площадью 1061,5 кв. м, являющихся общим имуществом, на оплату услуг владельцами жилых и нежилых помещений.
Суды первой и апелляционной инстанций, отметив, что бремя расходов по содержанию и ремонту помещений в многоквартирном жилом доме несут собственники помещений, по-разному определили объем обязательств ответчика по оплате услуг управляющей организации.
При этом суд первой инстанции, удовлетворяя требование истца в полном объеме, принял за основу расчет управляющей организации, составленный с применением тарифа 39,52 руб. за 1 кв. м площади помещений за период с 01.05.2010 по 01.01.2011 и тарифа 45,41 за 1 кв. м за период с 01.01.2011 по 01.08.2012, указав, что на стороне ответчика имеется обязательство по оплате услуг содержания исходя из принадлежности ему 1282 кв. м площади помещений в доме (220,8 кв. м жилые помещения и 1061,5 кв. м нежилые помещения, являющиеся общим имуществом).
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции неправильно определил долю участия ответчика в содержании имущества и необоснованно применил в расчетах тариф 45,41 руб., утвержденный приказом общества "УК "Авангард" от 01.01.2011 N 112/2-1.
Рассчитав задолженность путем умножения тарифа 39,52 руб. на сумму площадей, принадлежащих ответчику (общая жилых 220,8 кв. м и нежилых 219,60 кв. м), и площадей, приходящихся на долю ответчика в общей долевой собственности, апелляционный суд установил, что размер задолженности ответчика за содержание общего имущества общежития за спорный период времени составляет 565 684,14 руб. и удовлетворил иск в указанной части.
Суд кассационной инстанции, считает, что при принятии оспариваемых судебных актов неполно выяснены фактические обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального права.
Исходя из положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в многоквартирном доме собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым или нежилым помещением, а также наделен правом общей долевой собственности в отношении общего имущества.
В силу статей 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правил содержания общего имущества N 491), на собственника помещения в многоквартирном доме возложено бремя несения расходов на содержание как принадлежащего ему помещения, так и общего имущества. Обязанность по осуществлению расходов на содержание исполняется посредством внесения платы.
В частях 1 и 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определен состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от того, является ли потребитель коммунальных услуг собственником или нанимателем соответствующего жилого помещения. При этом независимо от правового статуса потребителя плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая, в свою очередь, включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2 части 1, пункт 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение государственных органов и органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
В соответствии с частью 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Таким образом, бремя содержания имущества с момента фактической передачи квартир и до их заселения нанимателями лежит на их собственнике, после заселения также и на нанимателе.
Рассматривая спор, суды не установили правовые основания проживания в общежитии лиц, которые не приватизировали в спорном периоде жилые помещения.
Частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Аналогичное положение закреплено и в пункте 38 Правил содержания общего имущества N 491.
В материалы дела представлены квитанции об оплате жильцами общежития коммунальных услуг. В указанные квитанции отдельной строкой управляющей организацией включены суммы за содержание общего имущества жилого дома N 22 по пр. Космический в г. Омске. Данным платежным документам правовая оценка не дана, не проверен довод ответчика о том, что задолженность по оплате услуг содержания общего имущества в спорном периоде времени в предъявленном к взысканию размере отсутствует в связи с оплатой услуг владельцами жилых и нежилых помещений.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание факт нахождения начиная с 05.08.2010 нежилого помещения площадью 219,6 кв. м в оперативном управлении Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Омской области, не учел того, что с 24.09.2011 указанному лицу в оперативное управление передано также помещение в общежитии площадью 33,9 кв. м (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество N 01/025/2012-2103).
Из протокола решения внеочередного общего собрания собственников помещений жилого дома (общежития) N 22 по пр. Космический в г. Омске от 23.04.2010 следует, что домовладельцами установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в расчете на один квадратный метр для жилых и нежилых помещений дома в размере 39,52 руб.
Данный тариф, в соответствии с указанным протоколом, установлен сроком на один год. Применение указанного тарифа при исчислении размера содержания за последующий период судами не обосновано. Также не обоснован расчет услуг на содержание, в соответствии с которым размер обязательств ответчика устанавливается путем умножения тарифа на сумму площадей, т.е на площадь, находящуюся в собственности ответчика, плюс площадь (всю либо часть), находящуюся в общей долевой собственности домовладельцев (коридоры, лестничные клетки, душевые, туалеты, комнаты для приготовления пищи, а также складские помещения).
В силу части 5 статьи 46, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества N 491 размер причитающейся платы за содержание общего имущества определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. Расчет стоимости услуг определяется, в том числе посредством умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).
Таким образом, размер расходов на содержание общего имущества определяется либо путем умножения площади занимаемого нежилого помещения на установленный тариф (платеж), либо путем умножения площади, приходящейся на долю собственника нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (долю ответчика в общем имуществе), на установленный тариф (платеж) в зависимости от того, каким образом был рассчитан тариф.
Если усматривается, что тариф (платеж) установлен из расчета затрат на каждый метр площади помещения, находящегося в собственности, то размер расходов на содержание общего имущества определяется путем умножения площади занимаемого нежилого помещения на установленный уполномоченным органом тариф (платеж).
При этом требование, содержащиеся в части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, о пропорциональности доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника учитывается при установлении тарифа (платежа) и не должно повторно применяться судом при взыскании с собственника нежилого помещения расходов на содержание общего имущества.
В ходе рассмотрения дела также не был проверен довод ответчика о том, что на основании протокола общего собрания домовладельцев общежития от 01.05.2011 последние отказались от услуг управляющей компании - общества "УК "Авангард", не установлены основания для взыскания услуг после прекращения полномочий по управлению домом.
Поскольку судебные акты приняты при неправильном применении норм материального права, по неполно исследованным материалам дела, без выяснения и учета всех обстоятельств спора, решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо устранить отмеченные недостатки. С целью выяснения фактических обстоятельств дела следует предложить ответчику представить в материалы дела доказательства, подтверждающие размер принадлежащих на праве собственности площадей (жилых, нежилых) в общежитии в рассматриваемый период времени, подтвердить документально правовые основания проживания в неприватизированных жилых помещениях граждан и правовые основания заселения нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу дома, дать правовую оценку выпискам из ЕГРП по спорному объекту недвижимости. Следует предложить сторонам провести сверку расчетов, представить расчет (контррасчет) задолженности, составленный в соответствии вышеназванными нормами материального права. Надлежит проверить и дать правовую оценку доводу ответчика об оплате услуг управляющей организации по содержанию общего имущества общежития владельцами жилых и нежилых помещений, проверить обоснованность предъявления требований за весь период (с 01.05.2010 по 01.08.2012), исследовать и дать правовую оценку возражению ответчика о фактическом прекращении полномочий управляющей на основании протокола общего собрания домовладельцев общежития от 01.05.2011.,10 На основе выясненных обстоятельств следует установить наличие и размер обязательств ответчика. Кроме того, необходимо решить вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 22.08.2012 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 по делу N А46-14316/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Г.Н.КЛИНОВА
Судьи
В.Н.ГУДЫМ
Т.Н.ДУБИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 19.03.2013 ПО ДЕЛУ N А46-14316/2011
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2013 г. по делу N А46-14316/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Клиновой Г.Н.
судей Гудыма В.Н.
Дубининой Т.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 22.08.2012 (судья Погосткина Е.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 (судьи Зиновьева Т.А., Веревкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А46-14316/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Авангард" (644005, г. Омск, Красный переулок, д. 1, кв. 82, ИНН 5505045309, ОГРН 1075505002033) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (644043, г. Омск, ул. Тарская, д. 11, ИНН 5503217827, ОГРН 1105543000782) о взыскании задолженности за содержание общего имущества.
При участии третьего лица: Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Омской области (г. Омск).
Суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Авангард" (далее - общество "УК "Авангард", истец, управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области, ответчик, заявитель) о взыскании 1 513 163 руб. задолженности за содержание и обслуживание помещений, принадлежащих ответчику.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Омской области.
Решением Арбитражного суда Омской области от 22.08.2012 с ТУ Росимущества в Омской области в пользу общества "УК "Авангард" взыскано 1 513 163 руб. основного долга.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 решение суда от 22.08.2012 изменено, с ТУ Росимущества в Омской области в пользу общества "УК "Авангард" взыскано 565 684 руб. 14 коп. основного долга. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, ТУ Росимущества в Омской области просит решение и постановление судов отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Заявитель жалобы полагает, что суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды не учли факт нахождения в собственности Российской Федерации части жилых помещений в здании (общежитии) по адресу: г. Омск, пр. Космический, 22 общей площадью только 220,8 кв. м, а также того, что указанные помещения заселены жильцами, которыми вносилась плата управляющей организации в спорный период времени за содержание общего имущества общежития; суды необоснованно не приняли во внимание факт прекращения полномочий управляющей организации на основании протокола собрания домовладельцев от 01.05.2011. По мнению заявителя, представленными в материалы дела документами фактическое предоставление услуг не подтверждено, размер услуг на содержание общего имущества дома за период с 01.05.2010 по 01.05.2011 не должен превышать 150 784,56 руб.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к выводам о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, жилой многоквартирный дом N 22 по пр. Космический в г. Омске является общежитием. На основании протокола общего собрания домовладельцев указанного общежития от 31.03.2010 управляющей организацией выбрано общество "УК "Авангард".
Предъявляя настоящий иск, общество "УК "Авангард" указало, что жилое здание площадью 3450,8 кв. м по адресу: г. Омск, пр. Космический, д. 22, принадлежит на праве собственности Российской Федерации. Являясь собственником жилых и нежилых помещений общежития, ответчик обязан нести бремя содержания имущества. В период времени с 01.05.2010 по 01.08.2012 управляющая организация оказывала услуги по содержанию и текущему ремонту общежития. Размер непогашенной задолженности ответчика составляет 1 513 163 руб.
Возражая по иску, ТУ Росимущества в Омской области ссылалось на противоречивый характер расчета истца, отсутствие оснований для применения тарифов, указанных в расчете, неправильное определение периода предоставления услуг и размера площадей, указывало на фактическое нахождение в казне Российской Федерации жилых помещений общей площадью 220,8 кв. м, необоснованное предъявление к оплате услуг на содержание помещений площадью 1061,5 кв. м, являющихся общим имуществом, на оплату услуг владельцами жилых и нежилых помещений.
Суды первой и апелляционной инстанций, отметив, что бремя расходов по содержанию и ремонту помещений в многоквартирном жилом доме несут собственники помещений, по-разному определили объем обязательств ответчика по оплате услуг управляющей организации.
При этом суд первой инстанции, удовлетворяя требование истца в полном объеме, принял за основу расчет управляющей организации, составленный с применением тарифа 39,52 руб. за 1 кв. м площади помещений за период с 01.05.2010 по 01.01.2011 и тарифа 45,41 за 1 кв. м за период с 01.01.2011 по 01.08.2012, указав, что на стороне ответчика имеется обязательство по оплате услуг содержания исходя из принадлежности ему 1282 кв. м площади помещений в доме (220,8 кв. м жилые помещения и 1061,5 кв. м нежилые помещения, являющиеся общим имуществом).
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции неправильно определил долю участия ответчика в содержании имущества и необоснованно применил в расчетах тариф 45,41 руб., утвержденный приказом общества "УК "Авангард" от 01.01.2011 N 112/2-1.
Рассчитав задолженность путем умножения тарифа 39,52 руб. на сумму площадей, принадлежащих ответчику (общая жилых 220,8 кв. м и нежилых 219,60 кв. м), и площадей, приходящихся на долю ответчика в общей долевой собственности, апелляционный суд установил, что размер задолженности ответчика за содержание общего имущества общежития за спорный период времени составляет 565 684,14 руб. и удовлетворил иск в указанной части.
Суд кассационной инстанции, считает, что при принятии оспариваемых судебных актов неполно выяснены фактические обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального права.
Исходя из положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в многоквартирном доме собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым или нежилым помещением, а также наделен правом общей долевой собственности в отношении общего имущества.
В силу статей 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правил содержания общего имущества N 491), на собственника помещения в многоквартирном доме возложено бремя несения расходов на содержание как принадлежащего ему помещения, так и общего имущества. Обязанность по осуществлению расходов на содержание исполняется посредством внесения платы.
В частях 1 и 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определен состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от того, является ли потребитель коммунальных услуг собственником или нанимателем соответствующего жилого помещения. При этом независимо от правового статуса потребителя плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая, в свою очередь, включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2 части 1, пункт 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение государственных органов и органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
В соответствии с частью 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Таким образом, бремя содержания имущества с момента фактической передачи квартир и до их заселения нанимателями лежит на их собственнике, после заселения также и на нанимателе.
Рассматривая спор, суды не установили правовые основания проживания в общежитии лиц, которые не приватизировали в спорном периоде жилые помещения.
Частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Аналогичное положение закреплено и в пункте 38 Правил содержания общего имущества N 491.
В материалы дела представлены квитанции об оплате жильцами общежития коммунальных услуг. В указанные квитанции отдельной строкой управляющей организацией включены суммы за содержание общего имущества жилого дома N 22 по пр. Космический в г. Омске. Данным платежным документам правовая оценка не дана, не проверен довод ответчика о том, что задолженность по оплате услуг содержания общего имущества в спорном периоде времени в предъявленном к взысканию размере отсутствует в связи с оплатой услуг владельцами жилых и нежилых помещений.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание факт нахождения начиная с 05.08.2010 нежилого помещения площадью 219,6 кв. м в оперативном управлении Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Омской области, не учел того, что с 24.09.2011 указанному лицу в оперативное управление передано также помещение в общежитии площадью 33,9 кв. м (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество N 01/025/2012-2103).
Из протокола решения внеочередного общего собрания собственников помещений жилого дома (общежития) N 22 по пр. Космический в г. Омске от 23.04.2010 следует, что домовладельцами установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в расчете на один квадратный метр для жилых и нежилых помещений дома в размере 39,52 руб.
Данный тариф, в соответствии с указанным протоколом, установлен сроком на один год. Применение указанного тарифа при исчислении размера содержания за последующий период судами не обосновано. Также не обоснован расчет услуг на содержание, в соответствии с которым размер обязательств ответчика устанавливается путем умножения тарифа на сумму площадей, т.е на площадь, находящуюся в собственности ответчика, плюс площадь (всю либо часть), находящуюся в общей долевой собственности домовладельцев (коридоры, лестничные клетки, душевые, туалеты, комнаты для приготовления пищи, а также складские помещения).
В силу части 5 статьи 46, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества N 491 размер причитающейся платы за содержание общего имущества определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. Расчет стоимости услуг определяется, в том числе посредством умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).
Таким образом, размер расходов на содержание общего имущества определяется либо путем умножения площади занимаемого нежилого помещения на установленный тариф (платеж), либо путем умножения площади, приходящейся на долю собственника нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (долю ответчика в общем имуществе), на установленный тариф (платеж) в зависимости от того, каким образом был рассчитан тариф.
Если усматривается, что тариф (платеж) установлен из расчета затрат на каждый метр площади помещения, находящегося в собственности, то размер расходов на содержание общего имущества определяется путем умножения площади занимаемого нежилого помещения на установленный уполномоченным органом тариф (платеж).
При этом требование, содержащиеся в части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, о пропорциональности доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника учитывается при установлении тарифа (платежа) и не должно повторно применяться судом при взыскании с собственника нежилого помещения расходов на содержание общего имущества.
В ходе рассмотрения дела также не был проверен довод ответчика о том, что на основании протокола общего собрания домовладельцев общежития от 01.05.2011 последние отказались от услуг управляющей компании - общества "УК "Авангард", не установлены основания для взыскания услуг после прекращения полномочий по управлению домом.
Поскольку судебные акты приняты при неправильном применении норм материального права, по неполно исследованным материалам дела, без выяснения и учета всех обстоятельств спора, решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо устранить отмеченные недостатки. С целью выяснения фактических обстоятельств дела следует предложить ответчику представить в материалы дела доказательства, подтверждающие размер принадлежащих на праве собственности площадей (жилых, нежилых) в общежитии в рассматриваемый период времени, подтвердить документально правовые основания проживания в неприватизированных жилых помещениях граждан и правовые основания заселения нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу дома, дать правовую оценку выпискам из ЕГРП по спорному объекту недвижимости. Следует предложить сторонам провести сверку расчетов, представить расчет (контррасчет) задолженности, составленный в соответствии вышеназванными нормами материального права. Надлежит проверить и дать правовую оценку доводу ответчика об оплате услуг управляющей организации по содержанию общего имущества общежития владельцами жилых и нежилых помещений, проверить обоснованность предъявления требований за весь период (с 01.05.2010 по 01.08.2012), исследовать и дать правовую оценку возражению ответчика о фактическом прекращении полномочий управляющей на основании протокола общего собрания домовладельцев общежития от 01.05.2011.,10 На основе выясненных обстоятельств следует установить наличие и размер обязательств ответчика. Кроме того, необходимо решить вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 22.08.2012 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 по делу N А46-14316/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Г.Н.КЛИНОВА
Судьи
В.Н.ГУДЫМ
Т.Н.ДУБИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)