Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Литвинцевой Л.Р., Семеновой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бобковой И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-562/2013) Жилищно-строительного кооператива "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" на решение Арбитражного суда Омской области от 24 декабря 2012 года по делу N А46-27387/2012 (судья Яркова С.В.), принятое по иску закрытого акционерного общества "Строительная компания "КОНТО" (ОГРН 1025501390045, ИНН 5507054122) к Управлению Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Омской области (ОГРН 1025500733268, ИНН 5503029340), Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (ОГРН 1065503057443, ИНН 5503101004), Администрации города Омска (ОГРН 1025500757259, ИНН 5503047244) при участии в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Жилищно-строительного кооператива "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" (ОГРН 1125543000637, ИНН 5505212895), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ОГРН 1025500761142, ИНН 5503031117) об обязании переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок
при участии в судебном заседании представителей:
- от Жилищно-строительного кооператива "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" - Демиденко И.В. по доверенности N 005 от 10.12.2012;
- от Управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Омской области - Лобода Л.Н. по доверенности б/н от 11.11.2010;
- от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска - Семенова Е.Г. по доверенности N 51 от 06.11.2012;
закрытое акционерное общество "Строительная компания "КОНТО" (далее - ЗАО "СК "КОНТО", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в котором просило:
- - признать за ним право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 8 934 кв. м с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2031, разрешенное использование: под строительство жилого дома со встроено-пристроенными объектами обслуживания населения на первом этаже и подземной автостоянкой из категории земель - земли населенных пунктов, местоположение установлено в 90 м юго-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный в размере 1/2 доли;
- - обязать Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Омской области (далее - Управление ФСБ), Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР), департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - Департамент) внести изменения в разрешение на строительство от 29.12.2007 N 55-410, выданное на строительство объекта капитального строительства - жилого дома площадь земельного участка - 8 934 кв. м, площадь застройки - 2 766,5 кв. м, площадь жилого здания (без 1-го этажа) - 16 938,1 кв. м, общая площадь встроенных помещений общественного назначения - 1 594,4 кв. м, строительный объем здания - 79 279,2 куб. м, в том числе подземной части - 6 912, 8 куб. м, 7-8 этажей, гараж - стоянка на 138 м/мест, площадь застройки - 4 715 кв. м, общая площадь гаража - стоянки - 4 340 кв. м, строительный объем гаража - стоянки - 16 502 куб. м, расположенного по адресу: Омская область, город Омск, улица 10 лет Октября - улица Куйбышева, в части указания созастройщиком ЗАО "СК "КОНТО".
Определением суда от 27.09.2012 Администрация города Омска вступила в дело в качестве соответчика, ГУЗР привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением суда от 30.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент, ГУЗРу присвоен процессуальный статус соответчика.
Впоследствии Департамент по ходатайству истца привлечен в качестве соответчика по делу.
Определением суда от 30.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ был привлечен жилищно-строительный кооператива "Янтарный дом" (далее - ЖСК "Янтарный дом").
Определением от 30.11.2012 статус названного участника арбитражного процесса был изменен на третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора (статья 50 АПК РФ), а именно ЖСК "Янтарный дом" просило:
- Вынести решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования Управления ФСБ на земельный участок площадью 8 934 кв. м с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2031, разрешенное использование - под строительство жилого дома со встроено-пристроенными объектами обслуживания населения на первом этаже и подземной автостоянкой, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица 10 лет Октября, дом 105 Центральный административный округ;
- Обязать ГУЗР заключить договор аренды на земельный участок площадью 8 934 кв. м с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2031, разрешенное использование - под строительство жилого дома со встроено-пристроенными объектами обслуживания населения на первом этаже и подземной автостоянкой, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено в 90 м юго-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица 10 лет Октября, дом 105 Центральный административный округ с ЖСК "Янтарный дом".
Решением Арбитражного суда Омской области от 25.12.2013 по делу N а46-27387/2012 в удовлетворении исковых требований ЗАО "СК "КОНТО" отказано; с ЗАО "СК "КОНТО" в доход федерального бюджета взыскано 8 000 руб. государственной пошлины; в удовлетворении требований ЖСК "Янтарный дом" отказано; с ЖСК "Янтарный дом" в доход федерального бюджета взыскано 8 000 руб. государственной пошлины; Демиденко Нине Владимировне из федерального бюджета возвращено 8 000 руб. государственной пошлины.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ЖСК "Янтарный дом" обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал следующее:
- - Управление ФСБ, заключив 05.05.2004, договор о долевом участии фактически распорядилось земельным участком, реализовав его за часть квартир в многоквартирном доме. То есть отказалось от его использования и не намерено было в дальнейшем использовать земельный участок для собственных нужд, так как земельный участок был передан в качестве вклада в строительство жилого дома;
- - в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что земельный участок не используется Управлением ФСБ по назначению, следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования должно быть прекращено принудительно;
- - в настоящее время правообладателями земельного участка являются лица, зарегистрировавшие доли в праве общей собственности.
Оспаривая доводы апелляционной жалобы, Департамент и Управление ФСБ представили отзывы, в которых просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ЗАО "СК "КОНТО", ГУЗР, Администрация города Омска, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ЖСК "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил обжалуемое решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Управления ФСБ поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, выслушав представителей ЖСК "ЯНТАРНЫЙ ДОМ", Управления ФСБ, Департамента, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Омской области от 25.12.2012 по настоящему делу.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства отказа Управления ФСБ от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, для принудительного прекращения права отсутствуют; заявители не являются лицами, полномочными обратиться в суд с заявлением о прекращении права на земельный участок, у суда отсутствуют основания для его прекращения, а также признания такого права за ЗАО "СК "КОНТО".
Повторно оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции считает необходимым дополнительно указать следующее:
В качестве основания для прекращения права Управления ФСБ постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок ЖСК "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" указало на заключение 05.05.2004 Управлением ФСБ и ЗАО "СК "КОНТО" договора о совместной деятельности в строительстве жилого комплекса на пересечении улиц 10 лет Октября - Куйбышева г. Омска.
По мнению ЖСК "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" при заключении указанного договора Управления ФСБ заявило отказ от права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок.
Вместе с тем подателем жалобы не учтено следующее:
В силу абзаца третьего пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок подлежит государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно условиям договора о совместной деятельности от 05.05.2004, Управление ФСБ и ЗАО "СК "КОНТО" обязались соединить свои вклады и совместно действовать с целью строительства жилого дома.
Пунктом 2.1 установлено, что вкладом Управления ФСБ в строительство объекта является, в том числе, земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2031, вид разрешенного использования - под строительство жилого дома со встроено-пристроенными объектами обслуживания населения на первом этаже и подземной автостоянкой общей площадью 8 934 кв. м, был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Управлению ФСБ только 28.02.2007 на основании постановления Мэра города Омска N 131-п (том 1 лист дела 111).
Право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок зарегистрировано в уполномоченном органе 27.09.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 549628 (том 1 лист дела 34).
При указанных обстоятельствах Управление ФСБ не могло внести спорный земельный участок в качестве вклада в совместное строительство в 2004 году, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок зарегистрировано только в 2007 году.
То, что спорный земельный участок фактически предоставлен Управлением ФСБ под строительство жилого дома, не означает отказа от имеющегося у управления вещного права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
В пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
При таких обстоятельствах, земельный участок Управлением ФСБ был передан по договору, который надлежит квалифицировать как смешанный договор, оформляющий отношения сторон по инвестированию в строительство объекта недвижимости, содержащий элементы строительного подряда и договора купли-продажи будущей вещи, принимая во внимание обязательства истца осуществить строительство многоквартирного жилого дома на чужом земельном участке и приобретение Управлением ФСБ прав на часть жилых помещений по договору (абзац третий пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Ссылки подателя жалобы на то, что договор о совместной деятельности в строительстве является договором простого товарищества и на основании статьи 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, в том числе и земельный участок, становится общим имуществом товарищей, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.
Между тем, на спорный земельный участок не может быть зарегистрировано право общей долевой собственности, поскольку он передан в постоянное (бессрочное) пользование Управлению ФСБ, которое не вправе им распоряжаться.
Ссылки подателя жалобы на отказ Управления ФСБ от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и о наличии оснований для прекращения такого права в связи с неиспользованием земельного участка судом апелляционной инстанции отклоняются.
Согласно пункту 1 статьи 45 ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.
Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (пункт 2 статьи 53 ЗК РФ).
Из материалов дела не следует, что Управление ФСБ обращалось в уполномоченный орган с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок.
Кроме того, отказ от права постоянного (бессрочного) пользования подразумевает устранение от всего, что связано с земельным участком.
Между тем, Управление ФСБ в связи с использованием земельного участка в строительстве должно получить в собственность жилые помещения по договору о совместной деятельности в строительстве от 05.05.2004.
В соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается принудительно при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 настоящего Кодекса и при неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу статьи 54 ЗК РФ принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в случае его ненадлежащего использования осуществляется по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа (пункт 2).
Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса и предоставившего земельный участок.
В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
Орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок.
По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
То есть, для прекращения права пользования земельным участком необходимо установить факт нарушения пользователем требований действующего законодательства, а также привлечь пользователя земельного участка к административной ответственности за данное нарушение.
Между тем в материалах дела, доказательства привлечения Управления ФСБ к административной ответственности за использование земельного участка не в соответствии с его целями и за неиспользование земельного участка не представлены.
Кроме того, право обращения в суд с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком принадлежит уполномоченному органу власти.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование о прекращении (признании прекращенным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и производные от него исковые требования удовлетворению не подлежат.
Доводы о том, что в настоящее время правообладателями земельного участка являются лица, зарегистрировавшие доли в праве общей собственности на незавершенный строительством объект, судом отклоняются.
Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом возникает не у собственников долей в незавершенном строительством доме, а у собственников помещений в многоквартирном доме.
То есть такое право может возникнуть в силу закона не ранее сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в этом доме.
Возможность применения к спорным правоотношениям статьи 36 ЗК РФ отсутствует по причине того, что дом является незавершенным строительством объектом (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 года N 8985/08), а застройщиком - Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Омской области, а не истец или ЖСК.
В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
То есть в любом случае ни истец, ни третье лицо не могут считаться правообладателями в целях применения статьи 36 ЗК РФ.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 25.12.2012 по делу N А46-27387/2012 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ЖСК "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" подлежит оставлению без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 24 декабря 2012 года по делу N А46-27387/2012 (судья Яркова С.В.), оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-562/2013) Жилищно-строительного кооператива "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2013 ПО ДЕЛУ N А46-27387/2012
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2013 г. по делу N А46-27387/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Литвинцевой Л.Р., Семеновой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бобковой И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-562/2013) Жилищно-строительного кооператива "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" на решение Арбитражного суда Омской области от 24 декабря 2012 года по делу N А46-27387/2012 (судья Яркова С.В.), принятое по иску закрытого акционерного общества "Строительная компания "КОНТО" (ОГРН 1025501390045, ИНН 5507054122) к Управлению Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Омской области (ОГРН 1025500733268, ИНН 5503029340), Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (ОГРН 1065503057443, ИНН 5503101004), Администрации города Омска (ОГРН 1025500757259, ИНН 5503047244) при участии в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Жилищно-строительного кооператива "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" (ОГРН 1125543000637, ИНН 5505212895), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ОГРН 1025500761142, ИНН 5503031117) об обязании переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок
при участии в судебном заседании представителей:
- от Жилищно-строительного кооператива "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" - Демиденко И.В. по доверенности N 005 от 10.12.2012;
- от Управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Омской области - Лобода Л.Н. по доверенности б/н от 11.11.2010;
- от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска - Семенова Е.Г. по доверенности N 51 от 06.11.2012;
-
установил:
установил:
закрытое акционерное общество "Строительная компания "КОНТО" (далее - ЗАО "СК "КОНТО", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в котором просило:
- - признать за ним право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 8 934 кв. м с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2031, разрешенное использование: под строительство жилого дома со встроено-пристроенными объектами обслуживания населения на первом этаже и подземной автостоянкой из категории земель - земли населенных пунктов, местоположение установлено в 90 м юго-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный в размере 1/2 доли;
- - обязать Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Омской области (далее - Управление ФСБ), Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР), департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - Департамент) внести изменения в разрешение на строительство от 29.12.2007 N 55-410, выданное на строительство объекта капитального строительства - жилого дома площадь земельного участка - 8 934 кв. м, площадь застройки - 2 766,5 кв. м, площадь жилого здания (без 1-го этажа) - 16 938,1 кв. м, общая площадь встроенных помещений общественного назначения - 1 594,4 кв. м, строительный объем здания - 79 279,2 куб. м, в том числе подземной части - 6 912, 8 куб. м, 7-8 этажей, гараж - стоянка на 138 м/мест, площадь застройки - 4 715 кв. м, общая площадь гаража - стоянки - 4 340 кв. м, строительный объем гаража - стоянки - 16 502 куб. м, расположенного по адресу: Омская область, город Омск, улица 10 лет Октября - улица Куйбышева, в части указания созастройщиком ЗАО "СК "КОНТО".
Определением суда от 27.09.2012 Администрация города Омска вступила в дело в качестве соответчика, ГУЗР привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением суда от 30.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент, ГУЗРу присвоен процессуальный статус соответчика.
Впоследствии Департамент по ходатайству истца привлечен в качестве соответчика по делу.
Определением суда от 30.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ был привлечен жилищно-строительный кооператива "Янтарный дом" (далее - ЖСК "Янтарный дом").
Определением от 30.11.2012 статус названного участника арбитражного процесса был изменен на третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора (статья 50 АПК РФ), а именно ЖСК "Янтарный дом" просило:
- Вынести решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования Управления ФСБ на земельный участок площадью 8 934 кв. м с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2031, разрешенное использование - под строительство жилого дома со встроено-пристроенными объектами обслуживания населения на первом этаже и подземной автостоянкой, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица 10 лет Октября, дом 105 Центральный административный округ;
- Обязать ГУЗР заключить договор аренды на земельный участок площадью 8 934 кв. м с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2031, разрешенное использование - под строительство жилого дома со встроено-пристроенными объектами обслуживания населения на первом этаже и подземной автостоянкой, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено в 90 м юго-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица 10 лет Октября, дом 105 Центральный административный округ с ЖСК "Янтарный дом".
Решением Арбитражного суда Омской области от 25.12.2013 по делу N а46-27387/2012 в удовлетворении исковых требований ЗАО "СК "КОНТО" отказано; с ЗАО "СК "КОНТО" в доход федерального бюджета взыскано 8 000 руб. государственной пошлины; в удовлетворении требований ЖСК "Янтарный дом" отказано; с ЖСК "Янтарный дом" в доход федерального бюджета взыскано 8 000 руб. государственной пошлины; Демиденко Нине Владимировне из федерального бюджета возвращено 8 000 руб. государственной пошлины.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ЖСК "Янтарный дом" обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал следующее:
- - Управление ФСБ, заключив 05.05.2004, договор о долевом участии фактически распорядилось земельным участком, реализовав его за часть квартир в многоквартирном доме. То есть отказалось от его использования и не намерено было в дальнейшем использовать земельный участок для собственных нужд, так как земельный участок был передан в качестве вклада в строительство жилого дома;
- - в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что земельный участок не используется Управлением ФСБ по назначению, следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования должно быть прекращено принудительно;
- - в настоящее время правообладателями земельного участка являются лица, зарегистрировавшие доли в праве общей собственности.
Оспаривая доводы апелляционной жалобы, Департамент и Управление ФСБ представили отзывы, в которых просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ЗАО "СК "КОНТО", ГУЗР, Администрация города Омска, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ЖСК "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил обжалуемое решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Управления ФСБ поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, выслушав представителей ЖСК "ЯНТАРНЫЙ ДОМ", Управления ФСБ, Департамента, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Омской области от 25.12.2012 по настоящему делу.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства отказа Управления ФСБ от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, для принудительного прекращения права отсутствуют; заявители не являются лицами, полномочными обратиться в суд с заявлением о прекращении права на земельный участок, у суда отсутствуют основания для его прекращения, а также признания такого права за ЗАО "СК "КОНТО".
Повторно оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции считает необходимым дополнительно указать следующее:
В качестве основания для прекращения права Управления ФСБ постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок ЖСК "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" указало на заключение 05.05.2004 Управлением ФСБ и ЗАО "СК "КОНТО" договора о совместной деятельности в строительстве жилого комплекса на пересечении улиц 10 лет Октября - Куйбышева г. Омска.
По мнению ЖСК "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" при заключении указанного договора Управления ФСБ заявило отказ от права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок.
Вместе с тем подателем жалобы не учтено следующее:
В силу абзаца третьего пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок подлежит государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно условиям договора о совместной деятельности от 05.05.2004, Управление ФСБ и ЗАО "СК "КОНТО" обязались соединить свои вклады и совместно действовать с целью строительства жилого дома.
Пунктом 2.1 установлено, что вкладом Управления ФСБ в строительство объекта является, в том числе, земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2031, вид разрешенного использования - под строительство жилого дома со встроено-пристроенными объектами обслуживания населения на первом этаже и подземной автостоянкой общей площадью 8 934 кв. м, был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Управлению ФСБ только 28.02.2007 на основании постановления Мэра города Омска N 131-п (том 1 лист дела 111).
Право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок зарегистрировано в уполномоченном органе 27.09.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 549628 (том 1 лист дела 34).
При указанных обстоятельствах Управление ФСБ не могло внести спорный земельный участок в качестве вклада в совместное строительство в 2004 году, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок зарегистрировано только в 2007 году.
То, что спорный земельный участок фактически предоставлен Управлением ФСБ под строительство жилого дома, не означает отказа от имеющегося у управления вещного права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
В пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
При таких обстоятельствах, земельный участок Управлением ФСБ был передан по договору, который надлежит квалифицировать как смешанный договор, оформляющий отношения сторон по инвестированию в строительство объекта недвижимости, содержащий элементы строительного подряда и договора купли-продажи будущей вещи, принимая во внимание обязательства истца осуществить строительство многоквартирного жилого дома на чужом земельном участке и приобретение Управлением ФСБ прав на часть жилых помещений по договору (абзац третий пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Ссылки подателя жалобы на то, что договор о совместной деятельности в строительстве является договором простого товарищества и на основании статьи 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, в том числе и земельный участок, становится общим имуществом товарищей, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.
Между тем, на спорный земельный участок не может быть зарегистрировано право общей долевой собственности, поскольку он передан в постоянное (бессрочное) пользование Управлению ФСБ, которое не вправе им распоряжаться.
Ссылки подателя жалобы на отказ Управления ФСБ от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и о наличии оснований для прекращения такого права в связи с неиспользованием земельного участка судом апелляционной инстанции отклоняются.
Согласно пункту 1 статьи 45 ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.
Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (пункт 2 статьи 53 ЗК РФ).
Из материалов дела не следует, что Управление ФСБ обращалось в уполномоченный орган с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок.
Кроме того, отказ от права постоянного (бессрочного) пользования подразумевает устранение от всего, что связано с земельным участком.
Между тем, Управление ФСБ в связи с использованием земельного участка в строительстве должно получить в собственность жилые помещения по договору о совместной деятельности в строительстве от 05.05.2004.
В соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается принудительно при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 настоящего Кодекса и при неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу статьи 54 ЗК РФ принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в случае его ненадлежащего использования осуществляется по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа (пункт 2).
Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса и предоставившего земельный участок.
В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
Орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок.
По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
То есть, для прекращения права пользования земельным участком необходимо установить факт нарушения пользователем требований действующего законодательства, а также привлечь пользователя земельного участка к административной ответственности за данное нарушение.
Между тем в материалах дела, доказательства привлечения Управления ФСБ к административной ответственности за использование земельного участка не в соответствии с его целями и за неиспользование земельного участка не представлены.
Кроме того, право обращения в суд с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком принадлежит уполномоченному органу власти.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование о прекращении (признании прекращенным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и производные от него исковые требования удовлетворению не подлежат.
Доводы о том, что в настоящее время правообладателями земельного участка являются лица, зарегистрировавшие доли в праве общей собственности на незавершенный строительством объект, судом отклоняются.
Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом возникает не у собственников долей в незавершенном строительством доме, а у собственников помещений в многоквартирном доме.
То есть такое право может возникнуть в силу закона не ранее сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в этом доме.
Возможность применения к спорным правоотношениям статьи 36 ЗК РФ отсутствует по причине того, что дом является незавершенным строительством объектом (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 года N 8985/08), а застройщиком - Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Омской области, а не истец или ЖСК.
В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
То есть в любом случае ни истец, ни третье лицо не могут считаться правообладателями в целях применения статьи 36 ЗК РФ.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 25.12.2012 по делу N А46-27387/2012 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ЖСК "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" подлежит оставлению без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 24 декабря 2012 года по делу N А46-27387/2012 (судья Яркова С.В.), оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-562/2013) Жилищно-строительного кооператива "ЯНТАРНЫЙ ДОМ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)