Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Боголюбовой Е.В. и Дмитриева В.В., при участии от товарищества собственников жилья "Долгоозерная ул., 31" Лепихова В.Е. (доверенность от 10.08.2012), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга" Петрова С.Н. (доверенность от 16.01.2013), рассмотрев 23.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2012 (судья Орлова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 (судьи Глазков Е.Г., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А56-14869/2010,
установил:
Товарищество собственников жилья "Долгоозерная ул., 31", место нахождения: 197371, Санкт-Петербург, улица Долгоозерная, дом 31, ОГРН 1087847013869 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 197349, Санкт-Петербург, проспект Сизова, дом 30, квартира 1, ОГРН 1027807590480 (далее - Агентство), о взыскании (с учетом уточнений) 429 589 руб. 52 коп. задолженности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги по состоянию на 23.04.2010.
Решением от 31.08.2012 исковые требования полностью удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Агентства поддержал кассационную жалобу и подтвердил изложенные в ней доводы. Представитель ТСЖ просил оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" (управляющая организация; далее - Корпорация) и обществом с ограниченной ответственностью "Городская Домостроительная Компания" (далее - Компания) заключен договор управления от 12.12.2007 N 31/ДО, по условиям которого Компания на основании постановлений правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 N 895 и от 19.09.2006 N 1156, осуществляя проектирование и строительство жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Долгоозерная, дом 31 (далее - дом), в связи с отсутствием уведомления от дольщиков о принятом ими на общем собрании способе управления многоквартирным домом и с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в доме, передает управляющей организации управление многоквартирным домом. В рамках действия данного договора Компания привлекает управляющую организацию для участия в комиссии по приемке объекта капитального строительства.
Согласно протоколу от 06.10.2008 N 1 на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на жилые (нежилые) помещения в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, были приняты решения, в частности, о создании ТСЖ (пункт 1 протокола) и об утверждении размеров платежей за эксплуатационные и коммунальные услуги (пункт 7 протокола).
Между Агентством (собственник) и Корпорацией (управляющая организация) заключен договор от 25.11.2008 N 292/УК-11 управления многоквартирным домом между управляющей организацией и жилищной организацией, выступающей уполномоченным представителем Санкт-Петербурга - собственника жилых и пустующих нежилых помещений в этом доме (далее - Договор N 1), по условиям которого управляющая организация по заданию собственника обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе обеспечивать управление многоквартирным домом, вывоз твердых бытовых отходов, а также обеспечивать предоставление в жилые и пустующие нежилые помещения в доме, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, коммунальных услуг согласно Договору N 1, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственник обязуется обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполнение работы и оказанные услуги.
Согласно пункту 3.1 Договора N 1 собственник ежемесячно обеспечивает внесение платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в отношении помещений, предоставлению коммунальных услуг в помещения, а также услуг по вывозу бытовых отходов на основании выставленных управляющей организацией счетов и документов, подтверждающих выполнение работ.
Цена Договора N 1 включает в себя: платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемые ГУП ВЦКП "ЖК" на расчетный счет управляющей организации, выплаты, осуществляемые за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с приложением N 4 (пункт 3.3 Договора N 1).
Подпунктом "в" пункта 3.3.2 Договора N 1 предусмотрено, что в случае установления общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги по управлению общим имуществом дома, в размере, отличном от размера соответствующей платы, установленной для нанимателей помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, дополнительная плата собственника за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включая плату за управление им, определяется в размере, установленном дополнительным соглашением к Договору N 1, в пределах средств, предусмотренных в бюджете Санкт-Петербурга на данные цели, пропорционально доле жилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме с учетом соответствующих решений, принятых на общем собрании собственников помещений в данном доме, проведенном в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ), с участием представителя Санкт-Петербурга, уполномоченного в установленном порядке администрацией Приморского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация).
Договор N 1 распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 07.04.2008, но не ранее даты передачи дома в управление управляющей организации с подписанием в установленном порядке унифицированной формы первичной учетной документации по учету основных средств N ОС-1а "Акт о приемке-передаче здания (сооружения)" и действует до 31.12.2008 (пункт 6.1 Договора N 1).
Согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица ТСЖ зарегистрировано 09.12.2008.
Между Корпорацией и ТСЖ подписаны соглашение от 01.02.2009 и приложение N 1 к нему с указанием суммы имеющейся перед Корпорацией задолженности собственников помещений по состоянию на 01.02.2009. По соглашению от 01.02.2009 Корпорация уступила ТСЖ право требования оплаты собственниками (дольщиками) помещений в доме платы за жилое/нежилое помещение, коммунальные услуги и дополнительные услуги, оказанные Корпорацией в период с 12.12.2007 по 31.01.2009, в размере 907 702 руб. 65 коп., в том числе в отношении Агентства - в размере 385 205 руб. 61 коп.
Между Агентством (заказчик) и ТСЖ (исполнитель) заключен договор от 16.03.2009 N 5/7 на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов, находящихся в управлении ЖСК, ЖК, ТСЖ, в которых расположены жилые и пустующие нежилые помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, и предоставление коммунальных услуг (далее - Договор N 2), по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества спорного многоквартирного дома, в котором расположены жилые и пустующие нежилые помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, обеспечению предоставления в помещения коммунальных услуг согласно Договору N 2, а заказчик обязуется возмещать расходы исполнителя на выполнение данного поручения.
Согласно пункту 3.1 Договора N 2 заказчик ежемесячно обеспечивает внесение платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в отношении помещений, предоставлению коммунальных услуг в помещении на основании выставленных исполнителем счетов и документов, подтверждающих выполнение работ.
Цена Договора N 2 включает в себя: платежи нанимателей помещений, перечисляемые ГУП ВЦКП "Жилищное хозяйство" на расчетный счет исполнителя, выплаты, осуществляемые за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением N 4 (пункт 3.3 Договора N 2).
Подпунктом "в" пункта 3.3.2 Договора N 2 предусмотрено, что в случае установления общим собранием членов ЖСК, ЖК, ТСЖ платы собственников помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включая плату за услуги по управлению общим имуществом дома, в размере, отличном от размера соответствующей платы, установленной для нанимателей помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, дополнительные платежи заказчика за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая плату за управление им, определяются в соответствии с дополнительным соглашением к Договору N 2 в пределах средств, предусмотренных в бюджете Санкт-Петербурга на данные цели, пропорционально доле жилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при условии принятия соответствующих решений на общем собрании членов ЖСК, ЖК, ТСЖ, проведенном в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
Договор N 2 заключен с 01.04.2009 до 31.12.2009 и может быть пролонгирован по соглашению сторон (пункт 5 Договора N 2).
Ссылаясь на то, что оказанные услуги оплачены Агентством не в полном объеме, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании (с учетом уточнений) 429 589 руб. 52 коп. задолженности, в том числе по Договору N 1-182 779 руб. 08 коп. за период с 07.04.2008 по 31.12.2008 и 68 5111 руб. 49 коп. за период с 01.01.2009 по 31.03.2009, и по Договору N 2-178 298 руб. 95 коп. за период с 01.04.2009 по 31.12.2009.
Возражая против удовлетворения иска, Агентство считает незаконными решения, принятые на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на жилые (нежилые) помещения в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, оформленные протоколом от 06.10.2008 N 1.
Определением от 11.10.2010 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу решения Приморского районного суда города Санкт-Петербурга по гражданскому делу N 2-9897/2010, в рамках которого Администрацией оспорены названные решения, принятые на общем собрании от 06.10.2008.
Решением Приморского районного суда города Санкт-Петербурга от 16.09.2011 по делу N 2-9897/2010 исковые требования Администрации удовлетворены частично. Признан недействительным пункт 7 "Об утверждении размеров платежей за эксплуатационные и коммунальные услуги" решения от 06.10.2008 общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности на жилые (нежилые) помещения в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования. В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Кассационным определением Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2012 названное решение от 16.09.2011 отменено в части признания недействительным пункта 7 "Об утверждении размеров платежей за эксплуатационные и коммунальные услуги" решения от 06.10.2008 общего собрания собственников. В удовлетворении данного требования Администрации отказано. Решение суда от 16.09.2011 в остальной части оставлено без изменения.
Удовлетворяя исковые требования ТСЖ в полном объеме, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и по размеру.
Оставляя решение без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Доводы Агентства апелляционный суд признал несостоятельными и не основанными на материалах дела, требованиях закона. Ссылка Агентства на незаконность решения от 06.10.2008 общего собрания собственников отклонена апелляционным судом с указанием на положения пункта 5 статьи 46 ЖК РФ и кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2012.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция установила следующее.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 3 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Из содержания пункта 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно пункту 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Пунктом 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
Таким образом, в силу прямого указания закона на собственнике помещения в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а также оплате коммунальных услуг.
В соответствии с пунктом 1.1 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" (далее - Распоряжение N 310-р) Санкт-Петербург с момента его признания в соответствии с действующим законодательством собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, несет расходы по оплате фактически потребляемых коммунальных услуг, по содержанию жилого помещения, по оплате содержания и сохранения общего имущества дома (кондоминиума) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (кондоминиума).
Согласно пункту 1.2 Положения об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества (кондоминиума) и иных обязательств, утвержденного Распоряжением N 310-р, расчеты Санкт-Петербурга по перечисленным платежам производятся через районные жилищные агентства по месту нахождения помещения. В соответствии с пунктом 1.4 названного Положения перечисление денежных средств производится лицу, являющемуся заказчиком работ и услуг по содержанию и ремонту дома (кондоминиума) и коммунальных услуг.
Из приведенных норм следует, что Агентство как представитель собственника жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, обязано нести расходы по содержанию общего имущества этого дома.
При этом обязанностью Агентства является не только обеспечение перечисления в адрес ТСЖ поступивших от нанимателей платежей, но и уплата недополученных от нанимателей денежных средств.
Вместе с тем, в силу прямого указания закона на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество независимо от наличия либо отсутствия соответствующих договорных отношений.
Судами обеих инстанций дана оценка всем доводам, приведенным Агентством, спор разрешен с правильным применением норм материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 по делу N А56-14869/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Г.СОСНИНА
Судьи
Е.В.БОГОЛЮБОВА
В.В.ДМИТРИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 25.04.2013 ПО ДЕЛУ N А56-14869/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2013 г. по делу N А56-14869/2010
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Боголюбовой Е.В. и Дмитриева В.В., при участии от товарищества собственников жилья "Долгоозерная ул., 31" Лепихова В.Е. (доверенность от 10.08.2012), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга" Петрова С.Н. (доверенность от 16.01.2013), рассмотрев 23.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2012 (судья Орлова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 (судьи Глазков Е.Г., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А56-14869/2010,
установил:
Товарищество собственников жилья "Долгоозерная ул., 31", место нахождения: 197371, Санкт-Петербург, улица Долгоозерная, дом 31, ОГРН 1087847013869 (далее - ТСЖ), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 197349, Санкт-Петербург, проспект Сизова, дом 30, квартира 1, ОГРН 1027807590480 (далее - Агентство), о взыскании (с учетом уточнений) 429 589 руб. 52 коп. задолженности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги по состоянию на 23.04.2010.
Решением от 31.08.2012 исковые требования полностью удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Агентства поддержал кассационную жалобу и подтвердил изложенные в ней доводы. Представитель ТСЖ просил оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" (управляющая организация; далее - Корпорация) и обществом с ограниченной ответственностью "Городская Домостроительная Компания" (далее - Компания) заключен договор управления от 12.12.2007 N 31/ДО, по условиям которого Компания на основании постановлений правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 N 895 и от 19.09.2006 N 1156, осуществляя проектирование и строительство жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Долгоозерная, дом 31 (далее - дом), в связи с отсутствием уведомления от дольщиков о принятом ими на общем собрании способе управления многоквартирным домом и с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в доме, передает управляющей организации управление многоквартирным домом. В рамках действия данного договора Компания привлекает управляющую организацию для участия в комиссии по приемке объекта капитального строительства.
Согласно протоколу от 06.10.2008 N 1 на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на жилые (нежилые) помещения в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, были приняты решения, в частности, о создании ТСЖ (пункт 1 протокола) и об утверждении размеров платежей за эксплуатационные и коммунальные услуги (пункт 7 протокола).
Между Агентством (собственник) и Корпорацией (управляющая организация) заключен договор от 25.11.2008 N 292/УК-11 управления многоквартирным домом между управляющей организацией и жилищной организацией, выступающей уполномоченным представителем Санкт-Петербурга - собственника жилых и пустующих нежилых помещений в этом доме (далее - Договор N 1), по условиям которого управляющая организация по заданию собственника обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе обеспечивать управление многоквартирным домом, вывоз твердых бытовых отходов, а также обеспечивать предоставление в жилые и пустующие нежилые помещения в доме, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, коммунальных услуг согласно Договору N 1, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственник обязуется обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполнение работы и оказанные услуги.
Согласно пункту 3.1 Договора N 1 собственник ежемесячно обеспечивает внесение платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в отношении помещений, предоставлению коммунальных услуг в помещения, а также услуг по вывозу бытовых отходов на основании выставленных управляющей организацией счетов и документов, подтверждающих выполнение работ.
Цена Договора N 1 включает в себя: платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемые ГУП ВЦКП "ЖК" на расчетный счет управляющей организации, выплаты, осуществляемые за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с приложением N 4 (пункт 3.3 Договора N 1).
Подпунктом "в" пункта 3.3.2 Договора N 1 предусмотрено, что в случае установления общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги по управлению общим имуществом дома, в размере, отличном от размера соответствующей платы, установленной для нанимателей помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, дополнительная плата собственника за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включая плату за управление им, определяется в размере, установленном дополнительным соглашением к Договору N 1, в пределах средств, предусмотренных в бюджете Санкт-Петербурга на данные цели, пропорционально доле жилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме с учетом соответствующих решений, принятых на общем собрании собственников помещений в данном доме, проведенном в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ), с участием представителя Санкт-Петербурга, уполномоченного в установленном порядке администрацией Приморского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация).
Договор N 1 распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 07.04.2008, но не ранее даты передачи дома в управление управляющей организации с подписанием в установленном порядке унифицированной формы первичной учетной документации по учету основных средств N ОС-1а "Акт о приемке-передаче здания (сооружения)" и действует до 31.12.2008 (пункт 6.1 Договора N 1).
Согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица ТСЖ зарегистрировано 09.12.2008.
Между Корпорацией и ТСЖ подписаны соглашение от 01.02.2009 и приложение N 1 к нему с указанием суммы имеющейся перед Корпорацией задолженности собственников помещений по состоянию на 01.02.2009. По соглашению от 01.02.2009 Корпорация уступила ТСЖ право требования оплаты собственниками (дольщиками) помещений в доме платы за жилое/нежилое помещение, коммунальные услуги и дополнительные услуги, оказанные Корпорацией в период с 12.12.2007 по 31.01.2009, в размере 907 702 руб. 65 коп., в том числе в отношении Агентства - в размере 385 205 руб. 61 коп.
Между Агентством (заказчик) и ТСЖ (исполнитель) заключен договор от 16.03.2009 N 5/7 на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов, находящихся в управлении ЖСК, ЖК, ТСЖ, в которых расположены жилые и пустующие нежилые помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, и предоставление коммунальных услуг (далее - Договор N 2), по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества спорного многоквартирного дома, в котором расположены жилые и пустующие нежилые помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, обеспечению предоставления в помещения коммунальных услуг согласно Договору N 2, а заказчик обязуется возмещать расходы исполнителя на выполнение данного поручения.
Согласно пункту 3.1 Договора N 2 заказчик ежемесячно обеспечивает внесение платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в отношении помещений, предоставлению коммунальных услуг в помещении на основании выставленных исполнителем счетов и документов, подтверждающих выполнение работ.
Цена Договора N 2 включает в себя: платежи нанимателей помещений, перечисляемые ГУП ВЦКП "Жилищное хозяйство" на расчетный счет исполнителя, выплаты, осуществляемые за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением N 4 (пункт 3.3 Договора N 2).
Подпунктом "в" пункта 3.3.2 Договора N 2 предусмотрено, что в случае установления общим собранием членов ЖСК, ЖК, ТСЖ платы собственников помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включая плату за услуги по управлению общим имуществом дома, в размере, отличном от размера соответствующей платы, установленной для нанимателей помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, дополнительные платежи заказчика за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая плату за управление им, определяются в соответствии с дополнительным соглашением к Договору N 2 в пределах средств, предусмотренных в бюджете Санкт-Петербурга на данные цели, пропорционально доле жилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при условии принятия соответствующих решений на общем собрании членов ЖСК, ЖК, ТСЖ, проведенном в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
Договор N 2 заключен с 01.04.2009 до 31.12.2009 и может быть пролонгирован по соглашению сторон (пункт 5 Договора N 2).
Ссылаясь на то, что оказанные услуги оплачены Агентством не в полном объеме, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании (с учетом уточнений) 429 589 руб. 52 коп. задолженности, в том числе по Договору N 1-182 779 руб. 08 коп. за период с 07.04.2008 по 31.12.2008 и 68 5111 руб. 49 коп. за период с 01.01.2009 по 31.03.2009, и по Договору N 2-178 298 руб. 95 коп. за период с 01.04.2009 по 31.12.2009.
Возражая против удовлетворения иска, Агентство считает незаконными решения, принятые на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на жилые (нежилые) помещения в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, оформленные протоколом от 06.10.2008 N 1.
Определением от 11.10.2010 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу решения Приморского районного суда города Санкт-Петербурга по гражданскому делу N 2-9897/2010, в рамках которого Администрацией оспорены названные решения, принятые на общем собрании от 06.10.2008.
Решением Приморского районного суда города Санкт-Петербурга от 16.09.2011 по делу N 2-9897/2010 исковые требования Администрации удовлетворены частично. Признан недействительным пункт 7 "Об утверждении размеров платежей за эксплуатационные и коммунальные услуги" решения от 06.10.2008 общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности на жилые (нежилые) помещения в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования. В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Кассационным определением Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2012 названное решение от 16.09.2011 отменено в части признания недействительным пункта 7 "Об утверждении размеров платежей за эксплуатационные и коммунальные услуги" решения от 06.10.2008 общего собрания собственников. В удовлетворении данного требования Администрации отказано. Решение суда от 16.09.2011 в остальной части оставлено без изменения.
Удовлетворяя исковые требования ТСЖ в полном объеме, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и по размеру.
Оставляя решение без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Доводы Агентства апелляционный суд признал несостоятельными и не основанными на материалах дела, требованиях закона. Ссылка Агентства на незаконность решения от 06.10.2008 общего собрания собственников отклонена апелляционным судом с указанием на положения пункта 5 статьи 46 ЖК РФ и кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2012.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция установила следующее.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 3 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Из содержания пункта 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно пункту 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Пунктом 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
Таким образом, в силу прямого указания закона на собственнике помещения в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а также оплате коммунальных услуг.
В соответствии с пунктом 1.1 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" (далее - Распоряжение N 310-р) Санкт-Петербург с момента его признания в соответствии с действующим законодательством собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, несет расходы по оплате фактически потребляемых коммунальных услуг, по содержанию жилого помещения, по оплате содержания и сохранения общего имущества дома (кондоминиума) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (кондоминиума).
Согласно пункту 1.2 Положения об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества (кондоминиума) и иных обязательств, утвержденного Распоряжением N 310-р, расчеты Санкт-Петербурга по перечисленным платежам производятся через районные жилищные агентства по месту нахождения помещения. В соответствии с пунктом 1.4 названного Положения перечисление денежных средств производится лицу, являющемуся заказчиком работ и услуг по содержанию и ремонту дома (кондоминиума) и коммунальных услуг.
Из приведенных норм следует, что Агентство как представитель собственника жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, обязано нести расходы по содержанию общего имущества этого дома.
При этом обязанностью Агентства является не только обеспечение перечисления в адрес ТСЖ поступивших от нанимателей платежей, но и уплата недополученных от нанимателей денежных средств.
Вместе с тем, в силу прямого указания закона на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество независимо от наличия либо отсутствия соответствующих договорных отношений.
Судами обеих инстанций дана оценка всем доводам, приведенным Агентством, спор разрешен с правильным применением норм материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2012 по делу N А56-14869/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Приморского района Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Г.СОСНИНА
Судьи
Е.В.БОГОЛЮБОВА
В.В.ДМИТРИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)