Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иванчикова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Поздняковой Т.В.
судей Семиколенных Т.В., Маренниковой М.В.
при секретаре П.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле 24 июня 2013 года
дело по апелляционной жалобе К. на решение Заволжского районного суда города Ярославля от 09 апреля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Территориальной администрации Заволжского района мэрии г. Ярославля и К. к ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым и обязании передать документы отказать".
Заслушав доклад судьи Поздняковой Т.В., судебная коллегия
К. является собственником квартиры N, а Территориальная администрация осуществляет полномочия собственника от имени г. Ярославля муниципальных квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.
В соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ дом находится в управлении ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района".
С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в доме проведено внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования, на котором были приняты решения о расторжении договора управления с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" и о выборе новой управляющей организации ООО "Ярославская жилищная компания "Комфортсервис".
В соответствии с принятым решением в адрес ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о расторжении договора управления с требованием передачи технической и иной документации по дому вновь выбранной управляющей организации. Данное требование ответчик получил, однако оставил его без удовлетворения. Вновь выбранная организация с ДД.ММ.ГГГГ приступила к выполнению своих обязанностей. В настоящее время дом фактически находится в управлении двух управляющих компаний.
Территориальная администрация Заволжского района мэрии г. Ярославля и К. обратились в суд с самостоятельными исками к ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, возложении обязанности передать техническую документацию на многоквартирный дом новой управляющей компании.
Определением суда гражданские дела по указанным выше искам соединены в одно производство.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и вынесении нового об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильному применению норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав К. и ее представителя - по доверенности О., поддержавших доводы жалобы, представителя ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" - по доверенности П.А., возражавшего против удовлетворения жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не может повлечь отмену принятого судом решения.
Рассматривая данное дело, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения требований Территориальной администрации Заволжского района мэрии г. Ярославля и К. При этом суд исходил из того, что досрочное расторжение договора управления многоквартирным жилым домом по инициативе собственников помещений, возможно лишь по основаниям, указанным в законе, а именно - п. п. 8 - 8.2 ст. 162 ЖК РФ; произвольное расторжение такого договора, то есть односторонний отказ собственников помещений от дальнейшего исполнения указанного договора, при отсутствии доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей компанией условий такого договора, законом не допускается.
С выводами суда, мотивами, изложенными в решении суда, и применением при разрешении спора норм материального права судебная коллегия соглашается и считает их правильными.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы.
В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно п. 5 указанной статьи договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.
П. 8 ст. 162 ЖК РФ установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Порядок и основания для расторжения договоров предусмотрены ст. ст. 450, 451, 452 ГК РФ, согласно которым изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Основанием для изменения и расторжения договора в силу ст. 451 ГК РФ может являться существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 8.2 ст. 162 ЖК РФ также предусмотрено право одностороннего отказа собственников жилых помещений в многоквартирном доме от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора. В этом случае собственники вправе принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Анализируя вышеприведенные положения закона, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право на досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условиях несоблюдения, либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору, а также в случае изменения способа управления многоквартирным домом.
Вместе с тем, доказательств того, что внеочередное собрание собственников помещений ДД.ММ.ГГГГ приняло решение о расторжении договора управления с ответчиком именно в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением последним принятых по договору обязательств, повлекших за собой нарушение прав собственников, материалы дела не содержат. Кроме того, истцы в обоснование своих требований на ненадлежащее исполнение или неисполнение ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" договора не ссылались, на выбор иного способа управления многоквартирным домом не указывали.
Поскольку каких-либо обстоятельств, предусмотренных нормами жилищного и гражданского законодательства и позволяющих суду расторгнуть спорный договор управления, в ходе рассмотрения дела установлено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что право на одностороннее прекращение договора установлено статьей 32 Закона РФ "О защите прав потребителей", применение которой не может быть ограничено никакими другими закона, в том числе и ЖК РФ, не может служить основанием для отмены постановленного судом решения, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.
Как правильно указал суд первой инстанции в своем решении, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе представляет собой особый вид договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно пунктами 8, 8.1. и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В рассматриваемом случае Жилищный кодекс РФ является специальным законом, а потому подлежит применению при рассмотрении настоящего дела.
Таким образом, суд второй инстанции соглашается с выводом районного суда о том, что поскольку предусмотренный нормами жилищного и гражданского законодательства порядок расторжения договора управления многоквартирным домом истцами соблюден не был, то оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.
Доводы апелляционной жалобы, по сути, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает, по существу повторяют изложенную заявителями позицию в обоснование своих требований, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не содержат фактов, которые по существу опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Таким образом, вынесенное по делу решение, принятое в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
Апелляционную жалобу К. на решение Заволжского районного суда города Ярославля от 09 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3693/2013
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2013 г. по делу N 33-3693/2013
Судья Иванчикова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Поздняковой Т.В.
судей Семиколенных Т.В., Маренниковой М.В.
при секретаре П.Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле 24 июня 2013 года
дело по апелляционной жалобе К. на решение Заволжского районного суда города Ярославля от 09 апреля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Территориальной администрации Заволжского района мэрии г. Ярославля и К. к ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым и обязании передать документы отказать".
Заслушав доклад судьи Поздняковой Т.В., судебная коллегия
установила:
К. является собственником квартиры N, а Территориальная администрация осуществляет полномочия собственника от имени г. Ярославля муниципальных квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.
В соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ дом находится в управлении ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района".
С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в доме проведено внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования, на котором были приняты решения о расторжении договора управления с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" и о выборе новой управляющей организации ООО "Ярославская жилищная компания "Комфортсервис".
В соответствии с принятым решением в адрес ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о расторжении договора управления с требованием передачи технической и иной документации по дому вновь выбранной управляющей организации. Данное требование ответчик получил, однако оставил его без удовлетворения. Вновь выбранная организация с ДД.ММ.ГГГГ приступила к выполнению своих обязанностей. В настоящее время дом фактически находится в управлении двух управляющих компаний.
Территориальная администрация Заволжского района мэрии г. Ярославля и К. обратились в суд с самостоятельными исками к ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, возложении обязанности передать техническую документацию на многоквартирный дом новой управляющей компании.
Определением суда гражданские дела по указанным выше искам соединены в одно производство.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и вынесении нового об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильному применению норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав К. и ее представителя - по доверенности О., поддержавших доводы жалобы, представителя ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" - по доверенности П.А., возражавшего против удовлетворения жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не может повлечь отмену принятого судом решения.
Рассматривая данное дело, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения требований Территориальной администрации Заволжского района мэрии г. Ярославля и К. При этом суд исходил из того, что досрочное расторжение договора управления многоквартирным жилым домом по инициативе собственников помещений, возможно лишь по основаниям, указанным в законе, а именно - п. п. 8 - 8.2 ст. 162 ЖК РФ; произвольное расторжение такого договора, то есть односторонний отказ собственников помещений от дальнейшего исполнения указанного договора, при отсутствии доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей компанией условий такого договора, законом не допускается.
С выводами суда, мотивами, изложенными в решении суда, и применением при разрешении спора норм материального права судебная коллегия соглашается и считает их правильными.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы.
В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно п. 5 указанной статьи договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.
П. 8 ст. 162 ЖК РФ установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Порядок и основания для расторжения договоров предусмотрены ст. ст. 450, 451, 452 ГК РФ, согласно которым изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Основанием для изменения и расторжения договора в силу ст. 451 ГК РФ может являться существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 8.2 ст. 162 ЖК РФ также предусмотрено право одностороннего отказа собственников жилых помещений в многоквартирном доме от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора. В этом случае собственники вправе принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Анализируя вышеприведенные положения закона, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право на досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условиях несоблюдения, либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору, а также в случае изменения способа управления многоквартирным домом.
Вместе с тем, доказательств того, что внеочередное собрание собственников помещений ДД.ММ.ГГГГ приняло решение о расторжении договора управления с ответчиком именно в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением последним принятых по договору обязательств, повлекших за собой нарушение прав собственников, материалы дела не содержат. Кроме того, истцы в обоснование своих требований на ненадлежащее исполнение или неисполнение ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района" договора не ссылались, на выбор иного способа управления многоквартирным домом не указывали.
Поскольку каких-либо обстоятельств, предусмотренных нормами жилищного и гражданского законодательства и позволяющих суду расторгнуть спорный договор управления, в ходе рассмотрения дела установлено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что право на одностороннее прекращение договора установлено статьей 32 Закона РФ "О защите прав потребителей", применение которой не может быть ограничено никакими другими закона, в том числе и ЖК РФ, не может служить основанием для отмены постановленного судом решения, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.
Как правильно указал суд первой инстанции в своем решении, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе представляет собой особый вид договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно пунктами 8, 8.1. и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В рассматриваемом случае Жилищный кодекс РФ является специальным законом, а потому подлежит применению при рассмотрении настоящего дела.
Таким образом, суд второй инстанции соглашается с выводом районного суда о том, что поскольку предусмотренный нормами жилищного и гражданского законодательства порядок расторжения договора управления многоквартирным домом истцами соблюден не был, то оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.
Доводы апелляционной жалобы, по сути, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает, по существу повторяют изложенную заявителями позицию в обоснование своих требований, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не содержат фактов, которые по существу опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Таким образом, вынесенное по делу решение, принятое в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу К. на решение Заволжского районного суда города Ярославля от 09 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)