Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 25 сентября 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Жирковой Е.В. по доверенности от 14.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 17 июня 2013 года по делу N А66-2980/2013 (судья Головина Т.И.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ратибор" (ОГРН 1026900534000; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) о взыскании 501 829 руб. 41 коп. неосновательного обогащения в связи с незаконным взиманием арендной платы за земельный участок по договору от 23.12.2005 N 32133 за период с марта 2010 года по февраль 2013 года.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 17 июня 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С Департамента в пользу Общества взыскано 501 829 руб. 41 коп. неосновательного обогащения и 13 036 руб. 59 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Департамент с решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что Департамент, как участник долевой собственности предоставил Обществу свое право пользования земельным участком пропорционально площади арендуемого помещения. Таким образом, Общество приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими. Уплаченные Обществом за время пользования объектом аренды по договору не могут рассматриваться, как неосновательное обогащение.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе.
Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в отзыве на жалобу возражало относительно ее удовлетворения, представило ходатайство о рассмотрении жалобы без участия своего представителя. Дело рассмотрено в отсутствие представителей Общества в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя Департамента, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, 23.12.2005 Общество (арендатор) и Департамент (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения N 3233, площадью 374,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 7.
Договор заключен на срок до 22 ноября 2006 года (пункт 1.4).
Согласно передаточному акту ответчик 23.12.2005 передал, а Общество приняло в аренду нежилое помещение площадью 374,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 7.
Срок аренды помещения неоднократно продлевался дополнительными соглашениями от 12.12.2006, 18.02.2008, 23.12.2008, 12.11.2009, 27.12.2010, 08.12.2011.
Пунктом 2.1 договора согласовано условие о том, что арендатор уплачивал также арендную плату за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта, в соответствии с приложениями N 2, 2.1.
Жилой дом, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 7 является многоквартирным. Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400057:8, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 7 поставлен на кадастровый учет 13.07.2003 и, следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01.03.2005, этот участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме.
Обществом 22.11.2010 заключен договор управления многоквартирным домом в части предоставления услуг горячего водоснабжения и отопления для нежилых помещений N НП/329 с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания Центрального района города Твери".
Условие договора аренды, предусматривает помимо обязанности вносить арендную плату за помещение также обязанность вносить арендную плату за земельный участок, что рассматривается как условие о передаче земельного участка в аренду.
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Истец полагает, что ответчик распорядился земельным участком, находящимся в общей долевой собственности без предусмотренных на то, законных оснований, а именно без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем у него отсутствовало право на получение платы за этот участок.
За последние три года (с 18.03.2010) истец уплатил ответчику плату за пользование земельным участком в размере 501 829 руб. 41 коп., что является неосновательным обогащением.
Полагая, что сумма 501 829 руб. 41 коп. перечислена ответчику во исполнение ничтожного условия договора об оплате арендной платы за пользование земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о ее взыскании как неосновательного обогащения.
Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 1102 ГК РФ установлено, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, являлось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли (пункт 7 статьи 1 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать, что ответчик в указанный в исковом заявлении период пользовался спорным земельным участком.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судом первой инстанции установлено, что Департамент не является единоличным собственником спорного земельного участка или лицом, управомоченным законом или всеми остальными собственниками, в связи с этим он не мог сдавать спорное имущество в аренду. Договорные отношения по поводу аренды спорного объекта недвижимости оформлены с нарушением действующего законодательства и недействительны изначально применительно к правилам статьи 168 ГК РФ.
Следовательно, уплаченные истцом в счет арендной платы денежные средства получены без законных оснований и являются неосновательным обогащением ответчика.
Отсутствие у ответчика надлежащего статуса арендодателя земельного участка предполагает возможность регулирования их взаимоотношений на основе правовых норм о неосновательном обогащении. Наличие ничтожного договора аренды в данном случае не имеет правообразующего значения.
Согласно пункту 1 статьи 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применимы к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства правомерно пришел к следующим выводам.
Заявив иск о взыскании с ответчика суммы 501 829 руб. 41 коп., как необоснованно выплаченной, истец, в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ, представил доказательства, свидетельствующие о том, что указанные денежные средства были получены ответчиком без установленных на то законом или договором оснований.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено, что дом, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 7 является жилым многоквартирным домом, и не может рассматриваться, как отдельно стоящее здание.
В соответствии с частью 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 названной статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
В силу статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что названным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка (если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ).
Согласно статье 45 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего закона или в переходный период его применения, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре (ранее учтенными объектами недвижимости).
Кроме того, согласно части 6 статьи 4 Закона о кадастре истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению.
Таким образом, с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие ЖК РФ, спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
С учетом правил пункта 1 статьи 247 ГК РФ, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.
Между истцом и ответчиком 12.12.2006, 18.02.2008, 23.12.2008, 12.11.2009, 27.12.2010, 08.12.2011 были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 23.12.2005 N 3233, предусматривающие, в том числе, плату за пользование земельным участком. Указанные выше дополнительные соглашения подписаны сторонами после введения в действие ЖК РФ.
Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что ответчик распорядился земельным участком, находящимся в общей собственности без предусмотренных на то законом оснований, а именно без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При названных обстоятельствах условие договора аренды, предусматривающее помимо обязанности управления вносить арендную плату за это помещение также обязанность вносить плату за земельный участок, суд первой инстанции правомерно расценил как условие о передаче земельного участка в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Условия дополнительных соглашений от 12.12.2006, 18.02.2008, 23.12.2008, 12.11.2009, 27.12.2010, 08.12.2011 к договору аренды от 23.12.2005 N 3233, в части, предусматривавшей взимание платы за пользование земельным участком, не соответствуют вышеприведенным нормам и являются ничтожными. Как следствие, у ответчика отсутствовали правовые основания для получения с истца платы за пользование спорным земельным участком.
Аналогичная позиция изложена в постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 13966/11 по делу N А66-9754/2010.
Таким образом, оснований для получения ответчиком денежной суммы 501 829 руб. 41 коп. за пользование земельным участком не наступило, в связи с этим на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за счет истца.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований в связи с чем подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в федеральный бюджет не взыскивается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 17 июня 2013 года по делу N А66-2980/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2013 ПО ДЕЛУ N А66-2980/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2013 г. по делу N А66-2980/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 25 сентября 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,
при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Жирковой Е.В. по доверенности от 14.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 17 июня 2013 года по делу N А66-2980/2013 (судья Головина Т.И.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ратибор" (ОГРН 1026900534000; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) о взыскании 501 829 руб. 41 коп. неосновательного обогащения в связи с незаконным взиманием арендной платы за земельный участок по договору от 23.12.2005 N 32133 за период с марта 2010 года по февраль 2013 года.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 17 июня 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С Департамента в пользу Общества взыскано 501 829 руб. 41 коп. неосновательного обогащения и 13 036 руб. 59 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Департамент с решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что Департамент, как участник долевой собственности предоставил Обществу свое право пользования земельным участком пропорционально площади арендуемого помещения. Таким образом, Общество приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими. Уплаченные Обществом за время пользования объектом аренды по договору не могут рассматриваться, как неосновательное обогащение.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе.
Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в отзыве на жалобу возражало относительно ее удовлетворения, представило ходатайство о рассмотрении жалобы без участия своего представителя. Дело рассмотрено в отсутствие представителей Общества в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя Департамента, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, 23.12.2005 Общество (арендатор) и Департамент (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения N 3233, площадью 374,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 7.
Договор заключен на срок до 22 ноября 2006 года (пункт 1.4).
Согласно передаточному акту ответчик 23.12.2005 передал, а Общество приняло в аренду нежилое помещение площадью 374,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 7.
Срок аренды помещения неоднократно продлевался дополнительными соглашениями от 12.12.2006, 18.02.2008, 23.12.2008, 12.11.2009, 27.12.2010, 08.12.2011.
Пунктом 2.1 договора согласовано условие о том, что арендатор уплачивал также арендную плату за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта, в соответствии с приложениями N 2, 2.1.
Жилой дом, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 7 является многоквартирным. Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400057:8, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 7 поставлен на кадастровый учет 13.07.2003 и, следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01.03.2005, этот участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме.
Обществом 22.11.2010 заключен договор управления многоквартирным домом в части предоставления услуг горячего водоснабжения и отопления для нежилых помещений N НП/329 с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания Центрального района города Твери".
Условие договора аренды, предусматривает помимо обязанности вносить арендную плату за помещение также обязанность вносить арендную плату за земельный участок, что рассматривается как условие о передаче земельного участка в аренду.
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Истец полагает, что ответчик распорядился земельным участком, находящимся в общей долевой собственности без предусмотренных на то, законных оснований, а именно без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем у него отсутствовало право на получение платы за этот участок.
За последние три года (с 18.03.2010) истец уплатил ответчику плату за пользование земельным участком в размере 501 829 руб. 41 коп., что является неосновательным обогащением.
Полагая, что сумма 501 829 руб. 41 коп. перечислена ответчику во исполнение ничтожного условия договора об оплате арендной платы за пользование земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о ее взыскании как неосновательного обогащения.
Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 1102 ГК РФ установлено, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, являлось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли (пункт 7 статьи 1 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать, что ответчик в указанный в исковом заявлении период пользовался спорным земельным участком.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судом первой инстанции установлено, что Департамент не является единоличным собственником спорного земельного участка или лицом, управомоченным законом или всеми остальными собственниками, в связи с этим он не мог сдавать спорное имущество в аренду. Договорные отношения по поводу аренды спорного объекта недвижимости оформлены с нарушением действующего законодательства и недействительны изначально применительно к правилам статьи 168 ГК РФ.
Следовательно, уплаченные истцом в счет арендной платы денежные средства получены без законных оснований и являются неосновательным обогащением ответчика.
Отсутствие у ответчика надлежащего статуса арендодателя земельного участка предполагает возможность регулирования их взаимоотношений на основе правовых норм о неосновательном обогащении. Наличие ничтожного договора аренды в данном случае не имеет правообразующего значения.
Согласно пункту 1 статьи 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применимы к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства правомерно пришел к следующим выводам.
Заявив иск о взыскании с ответчика суммы 501 829 руб. 41 коп., как необоснованно выплаченной, истец, в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ, представил доказательства, свидетельствующие о том, что указанные денежные средства были получены ответчиком без установленных на то законом или договором оснований.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено, что дом, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Советская, д. 7 является жилым многоквартирным домом, и не может рассматриваться, как отдельно стоящее здание.
В соответствии с частью 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 названной статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
В силу статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что названным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка (если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ).
Согласно статье 45 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего закона или в переходный период его применения, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре (ранее учтенными объектами недвижимости).
Кроме того, согласно части 6 статьи 4 Закона о кадастре истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению.
Таким образом, с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие ЖК РФ, спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
С учетом правил пункта 1 статьи 247 ГК РФ, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.
Между истцом и ответчиком 12.12.2006, 18.02.2008, 23.12.2008, 12.11.2009, 27.12.2010, 08.12.2011 были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 23.12.2005 N 3233, предусматривающие, в том числе, плату за пользование земельным участком. Указанные выше дополнительные соглашения подписаны сторонами после введения в действие ЖК РФ.
Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что ответчик распорядился земельным участком, находящимся в общей собственности без предусмотренных на то законом оснований, а именно без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При названных обстоятельствах условие договора аренды, предусматривающее помимо обязанности управления вносить арендную плату за это помещение также обязанность вносить плату за земельный участок, суд первой инстанции правомерно расценил как условие о передаче земельного участка в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Условия дополнительных соглашений от 12.12.2006, 18.02.2008, 23.12.2008, 12.11.2009, 27.12.2010, 08.12.2011 к договору аренды от 23.12.2005 N 3233, в части, предусматривавшей взимание платы за пользование земельным участком, не соответствуют вышеприведенным нормам и являются ничтожными. Как следствие, у ответчика отсутствовали правовые основания для получения с истца платы за пользование спорным земельным участком.
Аналогичная позиция изложена в постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 13966/11 по делу N А66-9754/2010.
Таким образом, оснований для получения ответчиком денежной суммы 501 829 руб. 41 коп. за пользование земельным участком не наступило, в связи с этим на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за счет истца.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований в связи с чем подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в федеральный бюджет не взыскивается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 17 июня 2013 года по делу N А66-2980/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)