Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Сергуткиной В.А.,
Миронцевой Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бауман Л.В.,
при участии:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Роса": Авилова В.А., представителя по доверенности б/н от 22.10.2012;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: Гаенко М.В., представителя по доверенности N 1 от 09.01.2013; Филоновой С.Ю, представителя по доверенности N 3 от 09.01.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47, ОГРН 1045753008212) на решение Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2012 по делу N А48-3103/2012 (судья Парфенова Л.П.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Роса" (302010, г. Орел, ул. С. Шаумяна, д. 37, ОГРН 1025700835918) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Роса" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Решением суда от 29.10.2012 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что закрепление на законодательном уровне принципа единства судьбы не свидетельствует о том, что земельный участок носит вспомогательное, второстепенное значение по отношению к зданию (помещению) на нем расположенному. Отсутствуют основания полагать, что при совершении сделок об отчуждении помещения, находящегося в личной собственности, расположенного на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, приоритет имеют нормы, регулирующие порядок отчуждения объекта, находящегося к личной собственности. При реализации сособственником земельного участка права преимущественной покупки доли в праве на данный земельный участок п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ предоставляет ему также преимущественное право покупки помещения, так как отчуждение данных объектов независимо друг от друга недопустимо.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Роса" указывает, что в связи с тем, что доля в праве на земельный участок неразрывно связана с нежилым помещением общим назначением, данные объекты являются единым предметом заключенного сторонами договора купли-продажи. ООО "Роса", как собственник нежилого помещения в здании, построенном в результате долевого строительства, является и сособственником земельного участка, на котором расположено данное здание. Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов. В связи с вышеизложенным, соблюдение порядка о преимущественном праве покупки, закрепленного в ст. 250 ГК РФ, не применимо к спорным правоотношениям, в противном случае реализация права преимущественной покупки будет противоречить п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 135 ГК РФ, предусматривающих единую судьбу помещения и земельного участка, предназначенного для эксплуатации и обслуживания нежилого помещения.
Как видно из материалов дела, 30.10.2002 между ОАО "Орловский областной центр рыночных отношений "Развитие" и ООО "Роса" был заключен договор N 4 нпПос/02 о долевом участии строительства нежилого помещения (л.д. 67 - 69).
В соответствии с пунктом 1.1. данного договора ОАО "Орловский областной центр рыночных отношений "Развитие" приняло ООО "Роса" в долевое участие строительства нежилого помещения общей площадью 68,42 кв. м на первом этаже в здании объектов обслуживания к жилому дому по ул. 1-я Посадская, г. Орла, кВ. 61.
На основании договора N 10нп от 09.11.2004 и дополнительного соглашения к нему от 28.01.2005 ОАО "Орловский областной центр рыночных отношений "Развитие" передало ООО "Роса" в собственность встроенное нежилое помещение N 45 общей площадью 82,3 кв. м на первом этаже трехэтажного кирпичного здания торгового центра по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13 (л.д. 70 - 71).
Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 02.02.2005 серия 57 АА N 269507, право собственности на нежилое помещение N 45 было зарегистрировано за ООО "Роса" (л.д. 14).
Приказом Департамента имущества, промышленности и информации Орловской области от 03.08.2009 N 1275 ООО "Роса", ЗАО "Продрезерв", ЗАО "БИТ" и гражданам Казаковой Д.В., Зеновину В.И., Старосельскому О.А., Гагариной Л.В., Клишину С.А., Перелыгину А.И., Стебаковой В.Ф., Бабенковой С.Д., Морозову Ю.Э., Сидорову В.В., Новикову С.А., Новиковой М.А., Путятинской Е.А., Свинолобовой Т.И., Молодцову С.Н., Измайловой Л.А., Рощупкину А.М., Лясковой Г.Г., Кожуховой В.П., Чибисову Л.Н., в общую долевую собственность без раздела границ в натуре был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020313:16 по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. 1-я Посадская, 13, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания торгового центра, площадь 2020,62 кв. м (л.д. 55 - 59).
На основании данного приказа 09.09.2009 между Департаментом имущества, промышленности и информации Орловской области и вышеперечисленными лицами был заключен договор купли-продажи земельного участка N 1172 (л.д. 60-65).
Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.02.2010 общая долевая собственность, доля в праве 96/2021 была зарегистрирована за ООО "Роса" (л.д. 15).
Согласно сведениям из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за ЗАО "Продрезерв", ЗАО "БИТ" и гражданами Казаковой Д.В., Зеновиным В.И., Старосельским О.А., Гагариной Л.В., Клишиным С.А., Перелыгиной А.И., Стебаковой В.Ф., Бабенковой С.Д., Морозовым Ю.Э., Сидоровым В.В., Новиковым С.А., Новиковой М.А., Путятинской Е.А., Свинолобовой Т.И., Молодцовым С.Н., Измайловой Л.А., Рощупкиным А.М., Лясковой Г.Г., Кожуховой В.П., Чибисовым Л.Н., также были зарегистрированы доли в праве (л.д. 16).
Согласно договору купли-продажи от 20.04.2012 ООО "Роса" передало Величикной Е.Н. в собственность нежилое помещение N 45 и 96/2021 доли в праве собственности на земельный участок (л.д. 11 - 12).
25.04.2012 стороны договора купли-продажи обратились в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 20.04.2012.
Уведомлением N 01/037/2012-216, 01/037/2012-217 государственная регистрация была приостановлена по причине непредставления документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки 96/2021 долей на земельный участок (л.д. 17 - 19).
Уведомлением N 01/037/2012-216, 01/037/2012-217 от 25.06.2012 в государственной регистрации было отказано по причине непредставления документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки 96/2021 долей на земельный участок (л.д. 20 - 22).
Считая отказ в государственной регистрации незаконным, Общество с ограниченной ответственностью "Роса" обратилось в Арбитражный суд Орловской области с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что соблюдение порядка о преимущественном праве покупке, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется, поскольку реализация права преимущественной покупки будет противоречить п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих единую судьбу объекта недвижимости и земельного участка, предназначенного для эксплуатации и обслуживания данного объекта недвижимости.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 вышеприведенного Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из анализа вышеуказанных норм следует, что пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является специальной нормой, касающейся права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами, содержит отсылку к жилищному законодательству, устанавливающему исключение из общего правила (заявительного порядка).
Поэтому с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020313:16 по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. 1-я Посадская, 13, был предоставлен ООО "Роса" в общую долевую собственность по договору купли-продажи от 09.09.2009 N 1172.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в соответствии с положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ является общим имуществом многоквартирного дома.
Согласно п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, право на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества) возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.
Это полностью соответствует позиции изложенной в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, в соответствии с которой право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 66 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Таким образом, государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме (например, земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
В качестве основания отказа Управление указало, что стороны не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки 96/2021 долей на земельный участок.
В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Поэтому и в случае отчуждения нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.
В данном случае ссылка Управления на п. 1 ст. 24 необоснованна, ввиду того ООО "Роса", передавая в собственность Величикной Е.Н. нежилое помещение N 45 и 96/2021 доли в праве собственности на земельный участок, не преследовало цель продажи самостоятельно одной доли, поскольку доля в праве собственности на земельный участок неразрывна связана с нежилым помещением и расположенным под ним земельным участком, и они образуют единый предмет договора купли-продажи.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области по отказу в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности, оформленные сообщением от 25.06.2012 N 01/037/2012-216, 01/037/2012-217, являются незаконными.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2012 по делу N А48-3103/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
В.А.СЕРГУТКИНА
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.01.2013 ПО ДЕЛУ N А48-3103/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 января 2013 г. по делу N А48-3103/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Сергуткиной В.А.,
Миронцевой Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бауман Л.В.,
при участии:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Роса": Авилова В.А., представителя по доверенности б/н от 22.10.2012;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: Гаенко М.В., представителя по доверенности N 1 от 09.01.2013; Филоновой С.Ю, представителя по доверенности N 3 от 09.01.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47, ОГРН 1045753008212) на решение Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2012 по делу N А48-3103/2012 (судья Парфенова Л.П.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Роса" (302010, г. Орел, ул. С. Шаумяна, д. 37, ОГРН 1025700835918) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Роса" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Решением суда от 29.10.2012 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что закрепление на законодательном уровне принципа единства судьбы не свидетельствует о том, что земельный участок носит вспомогательное, второстепенное значение по отношению к зданию (помещению) на нем расположенному. Отсутствуют основания полагать, что при совершении сделок об отчуждении помещения, находящегося в личной собственности, расположенного на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, приоритет имеют нормы, регулирующие порядок отчуждения объекта, находящегося к личной собственности. При реализации сособственником земельного участка права преимущественной покупки доли в праве на данный земельный участок п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ предоставляет ему также преимущественное право покупки помещения, так как отчуждение данных объектов независимо друг от друга недопустимо.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Роса" указывает, что в связи с тем, что доля в праве на земельный участок неразрывно связана с нежилым помещением общим назначением, данные объекты являются единым предметом заключенного сторонами договора купли-продажи. ООО "Роса", как собственник нежилого помещения в здании, построенном в результате долевого строительства, является и сособственником земельного участка, на котором расположено данное здание. Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов. В связи с вышеизложенным, соблюдение порядка о преимущественном праве покупки, закрепленного в ст. 250 ГК РФ, не применимо к спорным правоотношениям, в противном случае реализация права преимущественной покупки будет противоречить п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 135 ГК РФ, предусматривающих единую судьбу помещения и земельного участка, предназначенного для эксплуатации и обслуживания нежилого помещения.
Как видно из материалов дела, 30.10.2002 между ОАО "Орловский областной центр рыночных отношений "Развитие" и ООО "Роса" был заключен договор N 4 нпПос/02 о долевом участии строительства нежилого помещения (л.д. 67 - 69).
В соответствии с пунктом 1.1. данного договора ОАО "Орловский областной центр рыночных отношений "Развитие" приняло ООО "Роса" в долевое участие строительства нежилого помещения общей площадью 68,42 кв. м на первом этаже в здании объектов обслуживания к жилому дому по ул. 1-я Посадская, г. Орла, кВ. 61.
На основании договора N 10нп от 09.11.2004 и дополнительного соглашения к нему от 28.01.2005 ОАО "Орловский областной центр рыночных отношений "Развитие" передало ООО "Роса" в собственность встроенное нежилое помещение N 45 общей площадью 82,3 кв. м на первом этаже трехэтажного кирпичного здания торгового центра по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13 (л.д. 70 - 71).
Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 02.02.2005 серия 57 АА N 269507, право собственности на нежилое помещение N 45 было зарегистрировано за ООО "Роса" (л.д. 14).
Приказом Департамента имущества, промышленности и информации Орловской области от 03.08.2009 N 1275 ООО "Роса", ЗАО "Продрезерв", ЗАО "БИТ" и гражданам Казаковой Д.В., Зеновину В.И., Старосельскому О.А., Гагариной Л.В., Клишину С.А., Перелыгину А.И., Стебаковой В.Ф., Бабенковой С.Д., Морозову Ю.Э., Сидорову В.В., Новикову С.А., Новиковой М.А., Путятинской Е.А., Свинолобовой Т.И., Молодцову С.Н., Измайловой Л.А., Рощупкину А.М., Лясковой Г.Г., Кожуховой В.П., Чибисову Л.Н., в общую долевую собственность без раздела границ в натуре был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020313:16 по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. 1-я Посадская, 13, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания торгового центра, площадь 2020,62 кв. м (л.д. 55 - 59).
На основании данного приказа 09.09.2009 между Департаментом имущества, промышленности и информации Орловской области и вышеперечисленными лицами был заключен договор купли-продажи земельного участка N 1172 (л.д. 60-65).
Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.02.2010 общая долевая собственность, доля в праве 96/2021 была зарегистрирована за ООО "Роса" (л.д. 15).
Согласно сведениям из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за ЗАО "Продрезерв", ЗАО "БИТ" и гражданами Казаковой Д.В., Зеновиным В.И., Старосельским О.А., Гагариной Л.В., Клишиным С.А., Перелыгиной А.И., Стебаковой В.Ф., Бабенковой С.Д., Морозовым Ю.Э., Сидоровым В.В., Новиковым С.А., Новиковой М.А., Путятинской Е.А., Свинолобовой Т.И., Молодцовым С.Н., Измайловой Л.А., Рощупкиным А.М., Лясковой Г.Г., Кожуховой В.П., Чибисовым Л.Н., также были зарегистрированы доли в праве (л.д. 16).
Согласно договору купли-продажи от 20.04.2012 ООО "Роса" передало Величикной Е.Н. в собственность нежилое помещение N 45 и 96/2021 доли в праве собственности на земельный участок (л.д. 11 - 12).
25.04.2012 стороны договора купли-продажи обратились в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 20.04.2012.
Уведомлением N 01/037/2012-216, 01/037/2012-217 государственная регистрация была приостановлена по причине непредставления документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки 96/2021 долей на земельный участок (л.д. 17 - 19).
Уведомлением N 01/037/2012-216, 01/037/2012-217 от 25.06.2012 в государственной регистрации было отказано по причине непредставления документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки 96/2021 долей на земельный участок (л.д. 20 - 22).
Считая отказ в государственной регистрации незаконным, Общество с ограниченной ответственностью "Роса" обратилось в Арбитражный суд Орловской области с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что соблюдение порядка о преимущественном праве покупке, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется, поскольку реализация права преимущественной покупки будет противоречить п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих единую судьбу объекта недвижимости и земельного участка, предназначенного для эксплуатации и обслуживания данного объекта недвижимости.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 вышеприведенного Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из анализа вышеуказанных норм следует, что пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является специальной нормой, касающейся права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами, содержит отсылку к жилищному законодательству, устанавливающему исключение из общего правила (заявительного порядка).
Поэтому с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020313:16 по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. 1-я Посадская, 13, был предоставлен ООО "Роса" в общую долевую собственность по договору купли-продажи от 09.09.2009 N 1172.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в соответствии с положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ является общим имуществом многоквартирного дома.
Согласно п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, право на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества) возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.
Это полностью соответствует позиции изложенной в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, в соответствии с которой право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 66 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Таким образом, государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме (например, земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
В качестве основания отказа Управление указало, что стороны не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки 96/2021 долей на земельный участок.
В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Поэтому и в случае отчуждения нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.
В данном случае ссылка Управления на п. 1 ст. 24 необоснованна, ввиду того ООО "Роса", передавая в собственность Величикной Е.Н. нежилое помещение N 45 и 96/2021 доли в праве собственности на земельный участок, не преследовало цель продажи самостоятельно одной доли, поскольку доля в праве собственности на земельный участок неразрывна связана с нежилым помещением и расположенным под ним земельным участком, и они образуют единый предмет договора купли-продажи.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области по отказу в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности, оформленные сообщением от 25.06.2012 N 01/037/2012-216, 01/037/2012-217, являются незаконными.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 29.10.2012 по делу N А48-3103/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
В.А.СЕРГУТКИНА
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)