Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Алексеева Р.А. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "Дружная семья" (ИНН 6145009738, ОГРН 1086145000127) - Трофименковой О.В. (председатель), в отсутствие ответчиков: комитета по управлению имуществом города Донецка Ростовской области, Смирнова Виталия Александровича (ИНН 614500253017, ОГРН 311619124400026), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Дружная семья" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2012 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-20875/2012, установил следующее.
ТСЖ "Дружная семья" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к комитету по управлению имуществом города Донецка Ростовской области (далее - комитет), Смирнову Виталию Александровичу о признании недействительными торгов от 12.04.2012 по продаже нежилых помещений N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом N 4, а также сделки, заключенной между ответчиками; истребовании указанных помещений из незаконного владения муниципального образования "город Донецк" (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 21.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013, в иске отказано.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить решение от 21.11.2012 и постановление апелляционного суда от 25.02.2013. Заявитель указывает на то, что протоколом от 11.05.2008 N 3 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Донецк, 16 квартал, дом 4, определен состав общего имущества в многоквартирном доме, в который включены комнаты в нежилом помещении, через которые осуществляется проход в технический подвал дома. Состав общего имущества определен самими собственниками. В подвале первой блок-секции проходят инженерные коммуникации, обслуживающие 17 квартир. Под комнатами N 10, 16, 17, 18 и на лестничном марше 19 находятся магистральный трубопровод отопления с запорной арматурой для сброса воздуха из системы отопления. Под комнатами N 13, 14 по подвальной части проложен магистральный трубопровод холодного водоснабжения, к которому подключены стояки водоснабжения с запорной арматурой и сбросниками. В подвале расположено и иное техническое оборудование, необходимое для бесперебойной эксплуатации жилого дома. Для доступа в подвал первого подъезда служит лестничный марш, расположенный во встроенном нежилом помещении. Проходные комнаты N 11, 12 и лестница N 19 с момента приватизации первой квартиры и до момента продажи помещений предпринимателю всегда использовались в качестве общего имущества собственников многоквартирного дома. Подвал под спорными помещениями является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Основания возникновения права муниципальной собственности на помещения ответчиком не представлены.
В отзыве на кассационную жалобу комитет указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Просил рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представитель товарищества поддержал доводы жалобы.
11 июня 2013 года в судебном заседании объявлен перерыв до 16 часов 10 минут 18.06.2013.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя товарищества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, помещения N 10-19 общей площадью 46, 9 кв. м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом N 4, зарегистрированы за муниципальным образованием "город Донецк".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности, основанием для осуществления регистрации является решением Малого Совета Ростовского областного Совета народных депутатов от 24.06.1992 N 142.
12 апреля 2012 года комитетом проведены торги по продаже указанных помещений. Победителем торгов стал индивидуальный предприниматель Смирнов В.А. По результатам торгов комитет и Смирнов В.А. заключили договор купли-продажи помещений от 02.05.2012 по цене 368 160 рублей.
В пункте 1.1 договора указано на обременение в виде обеспечения доступа в подвальное помещение к существующим инженерным коммуникациям для их обслуживания и ремонта заинтересованными организациями.
Полагая, что имущество, являющееся предметом торгов, относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу, что на дату приватизации первой квартиры в доме спорные помещения сформированы в качестве нежилых для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались домовладельцами в качестве общего имущества. Товарищество не опровергло довод комитета о том, что спорные помещения не являются единственным доступом к подвальным помещениям, приватизация нежилых помещений на первом этаже не препятствует эксплуатации технического оборудования и систем тепло- и водоснабжения, расположенных в подвале дома.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения (возможности его использования как самостоятельного).
Судебные инстанции установили, что многоквартирный жилой дом N 4, квартал 16, в г. Донецке введен в эксплуатацию в декабре 1978 года и относился к ведомственному жилищному фонду производственного объединения "Гуковуголь". Решением Малого Совета Ростовского областного Совета народных депутатов от 24.06.1992 N 142 производственное объединение жилищного коммунального хозяйства передано в муниципальную собственность г. Донецка. Постановлением Главы администрации Ростовской области от 25.12.1991 N 98 имущество (в количестве 35 единиц с остаточной стоимостью 643,6 тыс. рублей) производственного объединения "Гуковуголь" передано в муниципальную собственностью г. Донецка с балансовым актом по состоянию на 01.01.1992. Балансовый акт утвержден Главой городской администрации г. Донецка и подписан генеральным директором объединения. В состав утвержденного списка передаваемого имущества поименованы встроенные спорные помещения общей площадью 84, 2 кв. м, что соответствует техническому паспорту 1978 года с экспликацией к поэтажному плану. Во исполнение постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", постановления главы администрации Ростовской области от 16.03.1995 N 66 многоквартирный жилой дом передан в муниципальную собственность. Постановлением Главы администрации г. Донецка от 28.12.1995 N 1194 ведомственный жилищный фонд производственного объединения "Гуковуголь" принят на баланс города. Изначально спорные помещения использовались для размещения коммунальных служб, обслуживающих не только жилой дом N 4, но и весь 16 квартал, такое назначение спорных помещений было также и на дату приватизации первой квартиры в доме. В последующем спорные помещения использовались в качестве "паспортного стола", "комнаты участкового", а с 2007 года сдавались в аренду ООО "Климат". Начиная с 2010 года, спорные помещения по договору аренды использовал истец.
С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, спорные помещения использовались как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома.
Однако истец в составе спорных помещений претендует на помещения N 19 (согласно технического паспорта - лестница, которая ведет в подвал первого подъезда жилого дома) и N 11, 12 (через данные помещения осуществляется проход к лестнице).
Согласно технического заключения от 08.08.2012 пятиэтажный четырех подъездный жилой дом имеет четыре независимых блок секции (подъезда) с подвальными помещениями. Подвальная часть для технического обслуживания инженерных коммуникации также разделена на четыре блок секции с отдельными фундаментами и деформационными вертикальными швами на всю высоту пятиэтажного здания. Для доступа в подвал дома к общедомовым инженерным сетям в подъездах N 2, 3, 4 устроены люки в лестничных клетках. Для доступа в подвал первого подъезда служит только лестничный марш, располагающийся во встроенном нежилом помещении. В подъезде N 1 в лестничной клетке люк для спуска в подвал отсутствует. Для доступа в подвальное помещение первой блок секции необходимо пройти через помещения N 11 и 12 к лестнице (помещение N 19) и далее в подвал. Альтернативного доступа в подвальное помещение первой блок секции не имеется (т. 2, л.д. 67-74).
В материалах дела отсутствуют доказательства отнесения подвальных помещений первой блок секции жилого дома к объектам муниципальной собственности; споров о том, что это имущество не относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме не имеется.
Таким образом, суды разрешая спор не установили каким образом лестница (помещение N 19) ведущая в подвал многоквартирного жилого дома, учитывая ее специальное назначение, и примыкающие к ней помещения N 11, 12, были (могли быть) сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и что они фактически не использовались домовладельцами для обслуживания их общего имущества (эксплуатация технического оборудования и систем тепло- и водоснабжения, расположенных в подвале дома). При этом, из материалов дела не следует, что помимо лестницы имеется иной доступом к подвальным помещениям.
Указанные обстоятельства, имеющие в данном случае существенное значение для дела, оставлены судебными инстанциями без внимания, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки; выяснить, были ли спорные помещения N 11, 12 19 предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, каким образом использовались истцом либо иными лицами, и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данные помещения к общему имуществу дома, является ли комитет надлежащим ответчиком в части требований об истребовании имущества (спор о праве общей долевой собственности на помещения между лицами, являющимися собственниками помещений многоквартирного дома, должен рассматриваться с участием самих собственников, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 7319/09).
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по делу N А53-20875/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 20.06.2013 ПО ДЕЛУ N А53-20875/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2013 г. по делу N А53-20875/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Алексеева Р.А. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "Дружная семья" (ИНН 6145009738, ОГРН 1086145000127) - Трофименковой О.В. (председатель), в отсутствие ответчиков: комитета по управлению имуществом города Донецка Ростовской области, Смирнова Виталия Александровича (ИНН 614500253017, ОГРН 311619124400026), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Дружная семья" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2012 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-20875/2012, установил следующее.
ТСЖ "Дружная семья" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к комитету по управлению имуществом города Донецка Ростовской области (далее - комитет), Смирнову Виталию Александровичу о признании недействительными торгов от 12.04.2012 по продаже нежилых помещений N 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом N 4, а также сделки, заключенной между ответчиками; истребовании указанных помещений из незаконного владения муниципального образования "город Донецк" (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 21.11.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013, в иске отказано.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить решение от 21.11.2012 и постановление апелляционного суда от 25.02.2013. Заявитель указывает на то, что протоколом от 11.05.2008 N 3 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Донецк, 16 квартал, дом 4, определен состав общего имущества в многоквартирном доме, в который включены комнаты в нежилом помещении, через которые осуществляется проход в технический подвал дома. Состав общего имущества определен самими собственниками. В подвале первой блок-секции проходят инженерные коммуникации, обслуживающие 17 квартир. Под комнатами N 10, 16, 17, 18 и на лестничном марше 19 находятся магистральный трубопровод отопления с запорной арматурой для сброса воздуха из системы отопления. Под комнатами N 13, 14 по подвальной части проложен магистральный трубопровод холодного водоснабжения, к которому подключены стояки водоснабжения с запорной арматурой и сбросниками. В подвале расположено и иное техническое оборудование, необходимое для бесперебойной эксплуатации жилого дома. Для доступа в подвал первого подъезда служит лестничный марш, расположенный во встроенном нежилом помещении. Проходные комнаты N 11, 12 и лестница N 19 с момента приватизации первой квартиры и до момента продажи помещений предпринимателю всегда использовались в качестве общего имущества собственников многоквартирного дома. Подвал под спорными помещениями является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Основания возникновения права муниципальной собственности на помещения ответчиком не представлены.
В отзыве на кассационную жалобу комитет указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Просил рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представитель товарищества поддержал доводы жалобы.
11 июня 2013 года в судебном заседании объявлен перерыв до 16 часов 10 минут 18.06.2013.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя товарищества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, помещения N 10-19 общей площадью 46, 9 кв. м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Донецк, квартал 16, дом N 4, зарегистрированы за муниципальным образованием "город Донецк".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности, основанием для осуществления регистрации является решением Малого Совета Ростовского областного Совета народных депутатов от 24.06.1992 N 142.
12 апреля 2012 года комитетом проведены торги по продаже указанных помещений. Победителем торгов стал индивидуальный предприниматель Смирнов В.А. По результатам торгов комитет и Смирнов В.А. заключили договор купли-продажи помещений от 02.05.2012 по цене 368 160 рублей.
В пункте 1.1 договора указано на обременение в виде обеспечения доступа в подвальное помещение к существующим инженерным коммуникациям для их обслуживания и ремонта заинтересованными организациями.
Полагая, что имущество, являющееся предметом торгов, относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу, что на дату приватизации первой квартиры в доме спорные помещения сформированы в качестве нежилых для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались домовладельцами в качестве общего имущества. Товарищество не опровергло довод комитета о том, что спорные помещения не являются единственным доступом к подвальным помещениям, приватизация нежилых помещений на первом этаже не препятствует эксплуатации технического оборудования и систем тепло- и водоснабжения, расположенных в подвале дома.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения (возможности его использования как самостоятельного).
Судебные инстанции установили, что многоквартирный жилой дом N 4, квартал 16, в г. Донецке введен в эксплуатацию в декабре 1978 года и относился к ведомственному жилищному фонду производственного объединения "Гуковуголь". Решением Малого Совета Ростовского областного Совета народных депутатов от 24.06.1992 N 142 производственное объединение жилищного коммунального хозяйства передано в муниципальную собственность г. Донецка. Постановлением Главы администрации Ростовской области от 25.12.1991 N 98 имущество (в количестве 35 единиц с остаточной стоимостью 643,6 тыс. рублей) производственного объединения "Гуковуголь" передано в муниципальную собственностью г. Донецка с балансовым актом по состоянию на 01.01.1992. Балансовый акт утвержден Главой городской администрации г. Донецка и подписан генеральным директором объединения. В состав утвержденного списка передаваемого имущества поименованы встроенные спорные помещения общей площадью 84, 2 кв. м, что соответствует техническому паспорту 1978 года с экспликацией к поэтажному плану. Во исполнение постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", постановления главы администрации Ростовской области от 16.03.1995 N 66 многоквартирный жилой дом передан в муниципальную собственность. Постановлением Главы администрации г. Донецка от 28.12.1995 N 1194 ведомственный жилищный фонд производственного объединения "Гуковуголь" принят на баланс города. Изначально спорные помещения использовались для размещения коммунальных служб, обслуживающих не только жилой дом N 4, но и весь 16 квартал, такое назначение спорных помещений было также и на дату приватизации первой квартиры в доме. В последующем спорные помещения использовались в качестве "паспортного стола", "комнаты участкового", а с 2007 года сдавались в аренду ООО "Климат". Начиная с 2010 года, спорные помещения по договору аренды использовал истец.
С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, спорные помещения использовались как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома.
Однако истец в составе спорных помещений претендует на помещения N 19 (согласно технического паспорта - лестница, которая ведет в подвал первого подъезда жилого дома) и N 11, 12 (через данные помещения осуществляется проход к лестнице).
Согласно технического заключения от 08.08.2012 пятиэтажный четырех подъездный жилой дом имеет четыре независимых блок секции (подъезда) с подвальными помещениями. Подвальная часть для технического обслуживания инженерных коммуникации также разделена на четыре блок секции с отдельными фундаментами и деформационными вертикальными швами на всю высоту пятиэтажного здания. Для доступа в подвал дома к общедомовым инженерным сетям в подъездах N 2, 3, 4 устроены люки в лестничных клетках. Для доступа в подвал первого подъезда служит только лестничный марш, располагающийся во встроенном нежилом помещении. В подъезде N 1 в лестничной клетке люк для спуска в подвал отсутствует. Для доступа в подвальное помещение первой блок секции необходимо пройти через помещения N 11 и 12 к лестнице (помещение N 19) и далее в подвал. Альтернативного доступа в подвальное помещение первой блок секции не имеется (т. 2, л.д. 67-74).
В материалах дела отсутствуют доказательства отнесения подвальных помещений первой блок секции жилого дома к объектам муниципальной собственности; споров о том, что это имущество не относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме не имеется.
Таким образом, суды разрешая спор не установили каким образом лестница (помещение N 19) ведущая в подвал многоквартирного жилого дома, учитывая ее специальное назначение, и примыкающие к ней помещения N 11, 12, были (могли быть) сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и что они фактически не использовались домовладельцами для обслуживания их общего имущества (эксплуатация технического оборудования и систем тепло- и водоснабжения, расположенных в подвале дома). При этом, из материалов дела не следует, что помимо лестницы имеется иной доступом к подвальным помещениям.
Указанные обстоятельства, имеющие в данном случае существенное значение для дела, оставлены судебными инстанциями без внимания, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки; выяснить, были ли спорные помещения N 11, 12 19 предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, каким образом использовались истцом либо иными лицами, и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данные помещения к общему имуществу дома, является ли комитет надлежащим ответчиком в части требований об истребовании имущества (спор о праве общей долевой собственности на помещения между лицами, являющимися собственниками помещений многоквартирного дома, должен рассматриваться с участием самих собственников, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 7319/09).
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по делу N А53-20875/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.САДОВНИКОВ
А.В.САДОВНИКОВ
Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Е.В.УЛЬКО
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Е.В.УЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)