Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Казанцевой Р.В., Сосниной О.Г., при участии от Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Новгородской области Демченко А.Д. (доверенность от 09.01.2013 N АП-01-12/03), Вишняк Н.А. (доверенность от 09.01.2013 N АП-01-12/12), рассмотрев 30.01.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Новгородской области на решение Арбитражного суда Новгородской области от 13.08.2012 (судья Богаева Н.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 (судьи Шадрина А.Н., Носач Е.В., Романова А.В.) по делу N А44-3507/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 14", место нахождения: Великий Новгород, ул. Большая Московская, д. 76, ОГРН 1085321005252 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Новгородской области, место нахождения: Великий Новгород, пр. Мира, д. 22/25, ОГРН 1045300283280 (далее - Управление), о взыскании 536 087,24 руб. расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома N 22/25 по проспекту Мира Великого Новгорода за период с 01.01.2009 по 31.03.2012.
Определением от 18.06.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области (далее - Агентство).
До принятия решения по делу Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменило исковые требования и просило взыскать с ответчиков солидарно 223 619,49 руб. расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома за период с 01.05.2009 по 31.03.2012.
Решением от 13.08.2012, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012, с Управления в пользу Общества взыскано 223 619 руб. 49 коп. расходов. В удовлетворении иска к Агентству отказано.
В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты.
Податель жалобы считает, что бремя несения расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома лежит в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на собственнике, в то время как за Управлением спорное имущество закреплено на праве оперативного управления, и оно распоряжается им с согласия собственника.
Управление указывает, что у него не имеется доступа к общему имуществу собственников многоквартирного дома, и оно этим имуществом не пользуется.
Податель жалобы ссылается на то, что самостоятельно оплачивает расходы по содержанию и ремонту обособленных инженерных коммуникаций используемого им встроенного административного здания, в связи с чем суды неправомерно возложили на Управление обязанность по несению двойных расходов.
По мнению Управления, оно не обязано нести спорные расходы, не предусмотренные бюджетным финансированием на соответствующий финансовый год, поскольку Общество не предъявляло требование об их оплате, соответствующие счета не направляло, не извещало о размере, порядке и сроках оплаты расходов, не представив доказательства неосновательного обогащения Управления.
В отзыве на кассационную жалобу Агентство просит отменить обжалуемые судебные акты в части взыскания с Управления расходов по содержанию общего имущества дома.
В судебном заседании представители Управления поддержали доводы кассационной жалобы.
Остальные участники процесса о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Управление владеет на праве оперативного управления встроенным нежилым помещением площадью 1234,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2008), а также встроенным нежилым помещением площадью 818,7 кв. м (свидетельство о регистрации права от 29.09.2008), расположенными по адресу: Великий Новгород, пр. Мира, д. 22/25.
Общество избрано собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по указанному адресу, управляющей компанией и осуществляет функции по его управлению на основании договора от 28.07.2008 N 1/36.
Полагая, что Управление обязано нести расходы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества в указанном жилом доме пропорционально занимаемой площади, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали требования обоснованными по праву и размеру в отношении Управления, в иске к Агентству отказано.
Кассационная инстанция считает, что при принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций не учли существенные для дела обстоятельства, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
В силу части 1 статьи 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Правомочия владения и пользования недвижимым имуществом включают в себя обязанность по содержанию переданного собственником имущества.
Из свидетельств о государственной регистрации права от 16.08.2008 и 29.09.2008 видно, что Управлению в оперативное управление переданы встроенные помещения, назначение нежилое, площадью 1234,2 кв. м и 818,7 кв. м по адресу: Великий Новгород, пр. Мира, д. 22/25. Встроенные помещения, по утверждению Управления, возводились как административное здание по индивидуальному проекту, как встроено-пристроенное помещение к 77-квартирному жилому дому, с отдельными самостоятельными от жилого дома инженерными коммуникациями, и введено в эксплуатацию 04.08.1999, в то время как жилой дом введен в эксплуатацию в 1996 году.
Общество, предъявляя к Управлению требования о взыскании расходов по содержанию многоквартирного жилого дома, исходит из того расчета, что часть находящихся в оперативном управлении данного ответчика помещений площадью 333 кв. м располагается на первом этаже жилого дома и поэтому соразмерно этой доли Управление должно участвовать в содержании общего имущества жилого дома. Первоначально расчет истца был сделан исходя из 720,2 кв. м.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что эта часть помещений, находясь в границах жилого дома, конструктивно связана с ним, имеет общий фундамент, крышу, подвальное помещение, и, следовательно, Управление обязано нести расходы по содержанию переданного имущества, в том числе общего имущества многоквартирного дома, соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество.
В спорном многоквартирном доме отсутствует утвержденный собственниками помещений дома перечень общего имущества. Между тем определение общего имущества жилого многоквартирного дома, к которому пристроено административное здание, имеет существенное значение для правильного разрешения спора о порядке содержания такого имущества.
Из имеющихся в материалах дела планов первого и второго этажей дома (т. 1, л.д. 86, 87, т. 2, л.д. 8 - 10) не представляется возможным установить, где расположены помещения площадью 333 кв. м, находящиеся в оперативном управлении ответчика (Управления). План второго этажа представлен по состоянию на 29.02.1996 - на момент введения жилого дома в эксплуатацию, в то время как административное здание вводилось в эксплуатацию 04.08.1999.
При таком положении нельзя считать опровергнутыми доводы Управления о том, что оно владеет и пользуется нежилыми встроенными помещениями административного здания, имеющими инженерные коммуникации конструктивно самостоятельные от инженерных коммуникаций жилого дома, и поэтому обслуживание этих коммуникаций осуществляется независимо друг от друга.
Кроме того, признав долю Управления в общем имуществе только многоквартирного жилого дома пропорционально 333 кв. м, а не 2052,9 кв. м, суд первой инстанции тем самым исходил из того, что 1719,9 кв. м находятся в помещении, обособленном от жилого дома, и в отличие от помещений площадью 333 кв. м конструктивно не связаны как с коммуникациями, так и самим зданием жилого дома.
Между тем в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства для принятия такого вывода.
В случае, если спорный многоквартирный дом, к которому пристроено административное здание, имеет неразрывно связанные друг с другом стены, крышу, подвалы, фундамент, а также единую систему инженерных коммуникаций, тогда общее имущество такого объекта включает в себя оба здания (жилой и административный дома).
В этой ситуации Управление вместе с другими собственниками жилого дома, каждый соразмерно своей доле в таком объекте, должны будут нести расходы по содержанию всего дома в целом.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует принять во внимание изложенные обстоятельства. Для установления общего имущества спорного объекта, состоящего из административного и жилого домов, обсудить вопрос о необходимости назначения экспертизы.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 13.08.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А44-3507/2012 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новгородской области.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
Р.В.КАЗАНЦЕВА
О.Г.СОСНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 04.02.2013 ПО ДЕЛУ N А44-3507/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2013 г. по делу N А44-3507/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Казанцевой Р.В., Сосниной О.Г., при участии от Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Новгородской области Демченко А.Д. (доверенность от 09.01.2013 N АП-01-12/03), Вишняк Н.А. (доверенность от 09.01.2013 N АП-01-12/12), рассмотрев 30.01.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Новгородской области на решение Арбитражного суда Новгородской области от 13.08.2012 (судья Богаева Н.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 (судьи Шадрина А.Н., Носач Е.В., Романова А.В.) по делу N А44-3507/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 14", место нахождения: Великий Новгород, ул. Большая Московская, д. 76, ОГРН 1085321005252 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Новгородской области, место нахождения: Великий Новгород, пр. Мира, д. 22/25, ОГРН 1045300283280 (далее - Управление), о взыскании 536 087,24 руб. расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома N 22/25 по проспекту Мира Великого Новгорода за период с 01.01.2009 по 31.03.2012.
Определением от 18.06.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области (далее - Агентство).
До принятия решения по делу Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменило исковые требования и просило взыскать с ответчиков солидарно 223 619,49 руб. расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома за период с 01.05.2009 по 31.03.2012.
Решением от 13.08.2012, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012, с Управления в пользу Общества взыскано 223 619 руб. 49 коп. расходов. В удовлетворении иска к Агентству отказано.
В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты.
Податель жалобы считает, что бремя несения расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома лежит в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на собственнике, в то время как за Управлением спорное имущество закреплено на праве оперативного управления, и оно распоряжается им с согласия собственника.
Управление указывает, что у него не имеется доступа к общему имуществу собственников многоквартирного дома, и оно этим имуществом не пользуется.
Податель жалобы ссылается на то, что самостоятельно оплачивает расходы по содержанию и ремонту обособленных инженерных коммуникаций используемого им встроенного административного здания, в связи с чем суды неправомерно возложили на Управление обязанность по несению двойных расходов.
По мнению Управления, оно не обязано нести спорные расходы, не предусмотренные бюджетным финансированием на соответствующий финансовый год, поскольку Общество не предъявляло требование об их оплате, соответствующие счета не направляло, не извещало о размере, порядке и сроках оплаты расходов, не представив доказательства неосновательного обогащения Управления.
В отзыве на кассационную жалобу Агентство просит отменить обжалуемые судебные акты в части взыскания с Управления расходов по содержанию общего имущества дома.
В судебном заседании представители Управления поддержали доводы кассационной жалобы.
Остальные участники процесса о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Управление владеет на праве оперативного управления встроенным нежилым помещением площадью 1234,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2008), а также встроенным нежилым помещением площадью 818,7 кв. м (свидетельство о регистрации права от 29.09.2008), расположенными по адресу: Великий Новгород, пр. Мира, д. 22/25.
Общество избрано собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по указанному адресу, управляющей компанией и осуществляет функции по его управлению на основании договора от 28.07.2008 N 1/36.
Полагая, что Управление обязано нести расходы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества в указанном жилом доме пропорционально занимаемой площади, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали требования обоснованными по праву и размеру в отношении Управления, в иске к Агентству отказано.
Кассационная инстанция считает, что при принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций не учли существенные для дела обстоятельства, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
В силу части 1 статьи 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Правомочия владения и пользования недвижимым имуществом включают в себя обязанность по содержанию переданного собственником имущества.
Из свидетельств о государственной регистрации права от 16.08.2008 и 29.09.2008 видно, что Управлению в оперативное управление переданы встроенные помещения, назначение нежилое, площадью 1234,2 кв. м и 818,7 кв. м по адресу: Великий Новгород, пр. Мира, д. 22/25. Встроенные помещения, по утверждению Управления, возводились как административное здание по индивидуальному проекту, как встроено-пристроенное помещение к 77-квартирному жилому дому, с отдельными самостоятельными от жилого дома инженерными коммуникациями, и введено в эксплуатацию 04.08.1999, в то время как жилой дом введен в эксплуатацию в 1996 году.
Общество, предъявляя к Управлению требования о взыскании расходов по содержанию многоквартирного жилого дома, исходит из того расчета, что часть находящихся в оперативном управлении данного ответчика помещений площадью 333 кв. м располагается на первом этаже жилого дома и поэтому соразмерно этой доли Управление должно участвовать в содержании общего имущества жилого дома. Первоначально расчет истца был сделан исходя из 720,2 кв. м.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что эта часть помещений, находясь в границах жилого дома, конструктивно связана с ним, имеет общий фундамент, крышу, подвальное помещение, и, следовательно, Управление обязано нести расходы по содержанию переданного имущества, в том числе общего имущества многоквартирного дома, соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество.
В спорном многоквартирном доме отсутствует утвержденный собственниками помещений дома перечень общего имущества. Между тем определение общего имущества жилого многоквартирного дома, к которому пристроено административное здание, имеет существенное значение для правильного разрешения спора о порядке содержания такого имущества.
Из имеющихся в материалах дела планов первого и второго этажей дома (т. 1, л.д. 86, 87, т. 2, л.д. 8 - 10) не представляется возможным установить, где расположены помещения площадью 333 кв. м, находящиеся в оперативном управлении ответчика (Управления). План второго этажа представлен по состоянию на 29.02.1996 - на момент введения жилого дома в эксплуатацию, в то время как административное здание вводилось в эксплуатацию 04.08.1999.
При таком положении нельзя считать опровергнутыми доводы Управления о том, что оно владеет и пользуется нежилыми встроенными помещениями административного здания, имеющими инженерные коммуникации конструктивно самостоятельные от инженерных коммуникаций жилого дома, и поэтому обслуживание этих коммуникаций осуществляется независимо друг от друга.
Кроме того, признав долю Управления в общем имуществе только многоквартирного жилого дома пропорционально 333 кв. м, а не 2052,9 кв. м, суд первой инстанции тем самым исходил из того, что 1719,9 кв. м находятся в помещении, обособленном от жилого дома, и в отличие от помещений площадью 333 кв. м конструктивно не связаны как с коммуникациями, так и самим зданием жилого дома.
Между тем в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства для принятия такого вывода.
В случае, если спорный многоквартирный дом, к которому пристроено административное здание, имеет неразрывно связанные друг с другом стены, крышу, подвалы, фундамент, а также единую систему инженерных коммуникаций, тогда общее имущество такого объекта включает в себя оба здания (жилой и административный дома).
В этой ситуации Управление вместе с другими собственниками жилого дома, каждый соразмерно своей доле в таком объекте, должны будут нести расходы по содержанию всего дома в целом.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует принять во внимание изложенные обстоятельства. Для установления общего имущества спорного объекта, состоящего из административного и жилого домов, обсудить вопрос о необходимости назначения экспертизы.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 13.08.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А44-3507/2012 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новгородской области.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
Р.В.КАЗАНЦЕВА
О.Г.СОСНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)