Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волкова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Пучинина Д.А.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 04 октября 2012 года апелляционную жалобу Е. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2012 года по делу N 2-3073/12 по иску Е. к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сигма" о признании права собственности на нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истицы М., поддержавшей апелляционную жалобу, и представителей ООО "Торговый дом "Сигма" Л. и З., полагавших, что жалоба подлежит удовлетворению, судебная коллегия
установила:
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20.04.2012 г. по настоящему делу отказано в удовлетворении требования Е. о признании за нею права собственности на нежилое помещение <адрес> на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного 03.12.2005 г. между ООО "Торговый дом "Сигма" ("заказчиком") и ООО "Барритт Северо-Запад" ("дольщиком"), по которому права дольщика перешли к Е. на основании дополнительного соглашения от 17.04.2009 г.
В апелляционной жалобе Е. просит отменить вынесенное судом решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении ее иска.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей третьих лиц: ТСЖ "Новоколомяжский 11", извещенного о времени и месте судебного заседания, представившего отзыв на апелляционную жалобу, а также представителя ООО "Барритт - Северо-Запад", извещавшегося о рассмотрении дела по месту его регистрации (<адрес>) о перемене которого указанная организация суд не уведомляла, ЗАО "Коломяги-Ретро" и К., также извещавшихся о судебном заседании по последнему известному адресу (т. 3, л.д. 192 - 196).
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене как основанное на неправильном применении норм материального права и связанной с этим неправильной оценке фактических обстоятельств дела, по которому должно быть вынесено новое решение об удовлетворении требования Е.
Как установлено судом на основании документов, имеющихся в деле, распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 26.05.1995 г. N 532-р АОЗТ "Коломяги-Ретро" разрешено осуществить проектирование и строительство объектов жилищного и социально-культурного назначения в кварталах 11Б и 12В Приморского района за счет собственных и привлеченных средств (том 1, л.д. 32 - 33).
18.09.1996 г. между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и АОЗТ "Коломяги-Ретро" (застройщиком) был заключен договор N 00-(И)003046 (17) об инвестиционной деятельности, по условиям которого Комитет предоставил застройщику земельные участки по адресу: квартал 11В микрорайон Коломяги, квартал 12В микрорайона Коломяги для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объектов жилищного и социально-культурного назначения (том 1, л.д. 23 - 31).
05.10.2001 г. между ЗАО "Коломяги-Ретро" (застройщиком) и ООО "Торговый Дом "Сигма" (инвестором) заключен договор N 02-1 О/К о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому на условиях долевого участия за счет собственных и привлеченных средств стороны осуществляют реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: Санкт-Петербург, Коломяги, квартал 12В, корпус 10 (том 1, л.д. 36 - 51).
В соответствии с условиями договора (п. 3.1.5.) на ООО "Торговый Дом "Сигма" было возложено выполнение функций заказчика по строительству объекта в соответствии с доверенностью, выданной застройщиком. В силу пунктов 2.4, 3.2.1 договора инвестор вправе самостоятельно привлекать к финансированию строительства квартир, нежилых помещений, входящих в его долю, третьих лиц на основании заключаемых с ними договоров долевого участия в строительстве. Доля инвестора определяется в количестве площади объекта за вычетом 7% квадратных метров жилой площади дома и 205 кв. м нежилых встроенных помещений, передаваемых застройщику.
03.12.2005 г. между ООО "Торговый Дом "Сигма" и ООО "Барритт Северо-Запад" был заключен договор N П-6-205Ф НЩ 10 корп., по условиям которого дольщик привлечен к участию в финансировании строительства жилого дома по строительному адресу; Санкт-Петербург, Коломяги, квартал 12В, корпус 10 с передачей по окончании строительства в пользу дольщика полуподвального помещения, расположенного <...> ориентировочно общей площадью 205,02 кв. м; дольщик обязался осуществить оплату долевого участия в размере <...> долларов США по курсу ЦБ России на момент оплаты (том 1, л.д. 11 - 15).
Согласно акту сверки окончательных расчетов от 11.05.2007 г. инвестор в полном объеме исполнил финансовые обязательства (том 1, л.д. 50 - 51).
27.12.2006 г. застройщику ЗАО "Коломяги-Ретро" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 2015в-2006, объекту присвоен постоянный адрес: <адрес>
01.03.2007 г. Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ЗАО "Коломяги-Ретро" был подписан протокол частичного исполнения обязательств по договору об инвестиционной деятельности от 18.09.1996 г. (том 1, л.д. 34 - 35).
17.04.2009 г. между ООО "Торговый Дом "Сигма", ООО "Барритт Северо-Запад" и Е. было подписано дополнительное соглашение, по условиям которого ООО "Барритт - Северо-Запад" полностью уступило Е. свои права по договору N П-6-205Ф НЩ 10 корп. от 03.12.2005 г., а ООО "Торговый дом "Сигма" обязалось исполнить свои обязательства по названному договору путем предоставления в собственность Е. полуподвального помещения с указанными в договоре характеристиками (том 1, л.д. 17).
Согласно акту сверки расчетов от 27.04.2009 г., подписанному сторонами, дольщиком Е. в полном объеме внесены денежные средства по договору N П-6-205Ф НЩ 10 корп. от 03 декабря 2005 года в размере <...>, финансовых претензий к истцу не имеется (том 1, л.д. 19).
Актом от 17.04.2009 г. зафиксирована передача ООО "Торговый Дом "Сигма" в пользу Е. нежилого помещения, расположенного в подвале по адресу: <адрес>, на основании договора N П-6-205Ф НЩ 10 корп. от 03.12.2005 г. (том 1, л.д. 20).
Вместе с тем судом первой инстанции на основе надлежащей оценки доказательств, с которой судебная коллегия согласна, признано установленным, что на момент ввода жилого дома в эксплуатацию спорное нежилое помещение N <...> не существовало в натуре и было создано лишь позднее за счет площади необорудованного подвала, который имелся в многоквартирном доме, после чего отдельно введено в эксплуатацию.
Действительно, согласно ответу ПИБ Приморского района - филиала СПб ГУП "ГУИОН" (том 2, л.д. 30), по данным первичной инвентаризации 2006 года на месте существующего в настоящее время помещения N <...> были учтены необорудованные части подвала - 95нч, 97нч, 99нч, 100нч, 102нч, 105нч, 107нч, 108нч.
В 2008 году при выполнении инвентаризации в связи с выполненной перепланировкой были учтены части помещений подвала - 102нч, 106нч, 109нч, 112нч, 115нч, 118нч, 167нч.
Помещение N <...>, общей площадью 198,1 кв. м, было образовано 12 мая 2009 года, после перепланировки под офис названных необорудованных частей помещения подвала.
Эти сведения подтверждены приложенными к указанному сообщению копиями поэтажных планов на 2006, 2008 и 2009 гг. (том 2, л.д. 31 - 33).
Актом межведомственной комиссии при Администрации Приморского района Санкт-Петербурга N 1654 от 15.01.2009 г. принято в эксплуатацию нежилое помещение N <...>, созданное в результате перепланировки при устройстве отдельного входа в подвальное помещение, на основании проекта перепланировки части подвального помещения, выполненного 17.12.2008 г. проектно-конструкторской организацией ООО "Архитэк" (том 3, л.д. 120, том 2, л.д. 23 - 67). Заказчиком согласования явилось ООО "Барритт - Северо-Запад" в лице Б.
При этом в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует указание на нежилое помещение за номером N <...> (том 1, л.д. 58 - 60); оно не передавалось от застройщика ЗАО "Коломяги-Ретро" к ООО "Торговый Дом "Сигма" по акту приема-передачи от 11.05.2007 г., копия которого была представлена застройщиком в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в составе основного пакета документов о создании многоквартирного жилого дома (том 3, л.д. 66, 95 - 103), в то время как в суд ООО "Торговый дом "Сигма" представило другой вариант указанного акта, содержащий указание на передачу спорного помещения (том 1, л.д. 53 - 57), что противоречит приведенным выше сведениям о моменте создания нежилого помещения N <...>.
С учетом установленных обстоятельств, разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение не может признаваться результатом инвестиций Е. в долевое строительство жилого дома, данное помещение не могло быть приобретено истцом от застройщика ЗАО "Коломяги-Ретро", поскольку не передавалось от такового к инвестору ООО "Торговый дом "Сигма", а значит, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на названный объект как на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, статья 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
В соответствии с выводами суда Е. в такой ситуации может приобрести право собственности на спорный объект лишь производным способом - как на имущество, которое имеет собственника (п. 2 ст. 218).
Вместе с тем факт ввода спорного нежилого помещения в эксплуатацию отдельно от многоквартирного дома, на основании акта МВК от 15.01.2009 г., сам по себе не исключает признания этого помещения новой вещью и возможности приобретения права собственности на него в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ лицом, создавшим вещь.
В качестве такого лица может рассматриваться и лицо, вступившее в договорные отношения с ООО "Торговый дом "Сигма", если объект создан за счет осуществленного им финансирования.
При этом установленные судом обстоятельства указывают только на то, что к моменту ввода жилого дома в эксплуатацию в нем имелся необорудованный подвал, в котором не выделялись никакие нежилые помещения, а существовали и были учтены при первичной инвентаризации лишь необорудованные части подвала (т. 2, л.д. 33 - копия поэтажного плана на 2006 год).
Однако это не исключало возможности создания таких нежилых помещений в дальнейшем, во исполнение обязательств ООО "Торговый дом "Сигма" перед ООО "Барритт Северо-Запад", вытекающих из договора о долевом участии в строительстве от 03.12.2005 г., при соблюдении ограничений, вытекающих из норм ст. 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
Положения действующего законодательства не исключают возможности продолжения деятельности по исполнению договора долевого участия в строительстве и после ввода жилого дома в эксплуатацию, если к этому моменту создание тех или иных помещений в нем не было завершено.
Не противоречит такой порядок исполнения обязательств ООО "Торговый дом "Сигма" перед привлеченными им дольщиками также условиям договора между ЗАО "Коломяги-Ретро" и ООО "Торговый дом "Сигма", согласно которому последнее имело право на приобретение всей площади дома, за исключением обозначенных в договоре части жилой площади и площади встроенных нежилых помещений, приходящихся на долю застройщика.
В соответствии с пунктом 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При этом подвал был указан в акте приема-передачи от 11.05.2007 г. в составе помещений, полученных ООО "Торговый дом "Сигма" от застройщика в счет его доли (т. 3, л.д. 103).
С учетом вышеизложенного нельзя согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии правового значения того обстоятельства, что на момент ввода дома в эксплуатацию существовали иные нежилые помещения, впоследствии образовавшие спорное помещение.
Как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства третье лицо - ТСЖ "Новоколомяжский 11" - заявило об отсутствии у него правопритязания на спорное нежилое помещение и о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (т. 3, л.д. 133).
Как указано в отзыве на апелляционную жалобу, поступившем от ТСЖ "Новоколомяжский 11", это заявление было обусловлено отсутствием в спорном помещении каких-либо коммуникаций общего пользования (т. 3, л.д. 181 - 182).
Данное утверждение не противоречит материалам дела, никакими имеющимися в деле документами не опровергнуто.
Исходя из этого необорудованная часть подвала, за счет которой создано спорное нежилое помещение, не обладает основными признаками общего имущества многоквартирного дома, вытекающими из п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ - его назначением для обеспечения эксплуатации жилого дома, обслуживания других помещений дома или удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Поэтому включение необорудованного подвала площадью 1.670,9 кв. м в раздел "общие показатели вводимого объема" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2006 г. само по себе не дает оснований для вывода о его признании общим имуществом многоквартирного дома, в отношении которого какие-либо действия могли совершаться ООО "Торговый дом "Сигма" только с согласия собственников помещений дома в порядке ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.
Следовательно, действия ООО "Торговый дом "Сигма", ООО "Барритт Северо-Запад" и Е., связанные с исполнением договора долевого участия в строительстве от 03.12.2005 г., не могут рассматриваться как нарушающие чьи-либо права или противоречащие закону.
Поскольку факт исполнения Е. и ее правопредшественником ООО "Барритт Северо-Запад" обязательств по указанному договору, связанных с финансированием строительства, подтвержден материалами дела и не оспаривается ООО "Торговый дом "Сигма", заявившим при рассмотрении дела о признании требований истицы, оснований для отказа в удовлетворении этих требований не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2012 года по настоящему делу отменить.
Признать за Е., <...>, право собственности на нежилое помещение N <...> площадью 196,6 кв. м, инвентарный номер <...>, расположенное <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.10.2012 N 33-11995/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 октября 2012 г. N 33-11995/2012
Судья: Волкова А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Пучинина Д.А.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 04 октября 2012 года апелляционную жалобу Е. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2012 года по делу N 2-3073/12 по иску Е. к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сигма" о признании права собственности на нежилое помещение.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истицы М., поддержавшей апелляционную жалобу, и представителей ООО "Торговый дом "Сигма" Л. и З., полагавших, что жалоба подлежит удовлетворению, судебная коллегия
установила:
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20.04.2012 г. по настоящему делу отказано в удовлетворении требования Е. о признании за нею права собственности на нежилое помещение <адрес> на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома, заключенного 03.12.2005 г. между ООО "Торговый дом "Сигма" ("заказчиком") и ООО "Барритт Северо-Запад" ("дольщиком"), по которому права дольщика перешли к Е. на основании дополнительного соглашения от 17.04.2009 г.
В апелляционной жалобе Е. просит отменить вынесенное судом решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении ее иска.
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей третьих лиц: ТСЖ "Новоколомяжский 11", извещенного о времени и месте судебного заседания, представившего отзыв на апелляционную жалобу, а также представителя ООО "Барритт - Северо-Запад", извещавшегося о рассмотрении дела по месту его регистрации (<адрес>) о перемене которого указанная организация суд не уведомляла, ЗАО "Коломяги-Ретро" и К., также извещавшихся о судебном заседании по последнему известному адресу (т. 3, л.д. 192 - 196).
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене как основанное на неправильном применении норм материального права и связанной с этим неправильной оценке фактических обстоятельств дела, по которому должно быть вынесено новое решение об удовлетворении требования Е.
Как установлено судом на основании документов, имеющихся в деле, распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 26.05.1995 г. N 532-р АОЗТ "Коломяги-Ретро" разрешено осуществить проектирование и строительство объектов жилищного и социально-культурного назначения в кварталах 11Б и 12В Приморского района за счет собственных и привлеченных средств (том 1, л.д. 32 - 33).
18.09.1996 г. между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и АОЗТ "Коломяги-Ретро" (застройщиком) был заключен договор N 00-(И)003046 (17) об инвестиционной деятельности, по условиям которого Комитет предоставил застройщику земельные участки по адресу: квартал 11В микрорайон Коломяги, квартал 12В микрорайона Коломяги для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объектов жилищного и социально-культурного назначения (том 1, л.д. 23 - 31).
05.10.2001 г. между ЗАО "Коломяги-Ретро" (застройщиком) и ООО "Торговый Дом "Сигма" (инвестором) заключен договор N 02-1 О/К о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому на условиях долевого участия за счет собственных и привлеченных средств стороны осуществляют реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: Санкт-Петербург, Коломяги, квартал 12В, корпус 10 (том 1, л.д. 36 - 51).
В соответствии с условиями договора (п. 3.1.5.) на ООО "Торговый Дом "Сигма" было возложено выполнение функций заказчика по строительству объекта в соответствии с доверенностью, выданной застройщиком. В силу пунктов 2.4, 3.2.1 договора инвестор вправе самостоятельно привлекать к финансированию строительства квартир, нежилых помещений, входящих в его долю, третьих лиц на основании заключаемых с ними договоров долевого участия в строительстве. Доля инвестора определяется в количестве площади объекта за вычетом 7% квадратных метров жилой площади дома и 205 кв. м нежилых встроенных помещений, передаваемых застройщику.
03.12.2005 г. между ООО "Торговый Дом "Сигма" и ООО "Барритт Северо-Запад" был заключен договор N П-6-205Ф НЩ 10 корп., по условиям которого дольщик привлечен к участию в финансировании строительства жилого дома по строительному адресу; Санкт-Петербург, Коломяги, квартал 12В, корпус 10 с передачей по окончании строительства в пользу дольщика полуподвального помещения, расположенного <...> ориентировочно общей площадью 205,02 кв. м; дольщик обязался осуществить оплату долевого участия в размере <...> долларов США по курсу ЦБ России на момент оплаты (том 1, л.д. 11 - 15).
Согласно акту сверки окончательных расчетов от 11.05.2007 г. инвестор в полном объеме исполнил финансовые обязательства (том 1, л.д. 50 - 51).
27.12.2006 г. застройщику ЗАО "Коломяги-Ретро" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 2015в-2006, объекту присвоен постоянный адрес: <адрес>
01.03.2007 г. Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ЗАО "Коломяги-Ретро" был подписан протокол частичного исполнения обязательств по договору об инвестиционной деятельности от 18.09.1996 г. (том 1, л.д. 34 - 35).
17.04.2009 г. между ООО "Торговый Дом "Сигма", ООО "Барритт Северо-Запад" и Е. было подписано дополнительное соглашение, по условиям которого ООО "Барритт - Северо-Запад" полностью уступило Е. свои права по договору N П-6-205Ф НЩ 10 корп. от 03.12.2005 г., а ООО "Торговый дом "Сигма" обязалось исполнить свои обязательства по названному договору путем предоставления в собственность Е. полуподвального помещения с указанными в договоре характеристиками (том 1, л.д. 17).
Согласно акту сверки расчетов от 27.04.2009 г., подписанному сторонами, дольщиком Е. в полном объеме внесены денежные средства по договору N П-6-205Ф НЩ 10 корп. от 03 декабря 2005 года в размере <...>, финансовых претензий к истцу не имеется (том 1, л.д. 19).
Актом от 17.04.2009 г. зафиксирована передача ООО "Торговый Дом "Сигма" в пользу Е. нежилого помещения, расположенного в подвале по адресу: <адрес>, на основании договора N П-6-205Ф НЩ 10 корп. от 03.12.2005 г. (том 1, л.д. 20).
Вместе с тем судом первой инстанции на основе надлежащей оценки доказательств, с которой судебная коллегия согласна, признано установленным, что на момент ввода жилого дома в эксплуатацию спорное нежилое помещение N <...> не существовало в натуре и было создано лишь позднее за счет площади необорудованного подвала, который имелся в многоквартирном доме, после чего отдельно введено в эксплуатацию.
Действительно, согласно ответу ПИБ Приморского района - филиала СПб ГУП "ГУИОН" (том 2, л.д. 30), по данным первичной инвентаризации 2006 года на месте существующего в настоящее время помещения N <...> были учтены необорудованные части подвала - 95нч, 97нч, 99нч, 100нч, 102нч, 105нч, 107нч, 108нч.
В 2008 году при выполнении инвентаризации в связи с выполненной перепланировкой были учтены части помещений подвала - 102нч, 106нч, 109нч, 112нч, 115нч, 118нч, 167нч.
Помещение N <...>, общей площадью 198,1 кв. м, было образовано 12 мая 2009 года, после перепланировки под офис названных необорудованных частей помещения подвала.
Эти сведения подтверждены приложенными к указанному сообщению копиями поэтажных планов на 2006, 2008 и 2009 гг. (том 2, л.д. 31 - 33).
Актом межведомственной комиссии при Администрации Приморского района Санкт-Петербурга N 1654 от 15.01.2009 г. принято в эксплуатацию нежилое помещение N <...>, созданное в результате перепланировки при устройстве отдельного входа в подвальное помещение, на основании проекта перепланировки части подвального помещения, выполненного 17.12.2008 г. проектно-конструкторской организацией ООО "Архитэк" (том 3, л.д. 120, том 2, л.д. 23 - 67). Заказчиком согласования явилось ООО "Барритт - Северо-Запад" в лице Б.
При этом в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует указание на нежилое помещение за номером N <...> (том 1, л.д. 58 - 60); оно не передавалось от застройщика ЗАО "Коломяги-Ретро" к ООО "Торговый Дом "Сигма" по акту приема-передачи от 11.05.2007 г., копия которого была представлена застройщиком в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в составе основного пакета документов о создании многоквартирного жилого дома (том 3, л.д. 66, 95 - 103), в то время как в суд ООО "Торговый дом "Сигма" представило другой вариант указанного акта, содержащий указание на передачу спорного помещения (том 1, л.д. 53 - 57), что противоречит приведенным выше сведениям о моменте создания нежилого помещения N <...>.
С учетом установленных обстоятельств, разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение не может признаваться результатом инвестиций Е. в долевое строительство жилого дома, данное помещение не могло быть приобретено истцом от застройщика ЗАО "Коломяги-Ретро", поскольку не передавалось от такового к инвестору ООО "Торговый дом "Сигма", а значит, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на названный объект как на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, статья 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
В соответствии с выводами суда Е. в такой ситуации может приобрести право собственности на спорный объект лишь производным способом - как на имущество, которое имеет собственника (п. 2 ст. 218).
Вместе с тем факт ввода спорного нежилого помещения в эксплуатацию отдельно от многоквартирного дома, на основании акта МВК от 15.01.2009 г., сам по себе не исключает признания этого помещения новой вещью и возможности приобретения права собственности на него в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ лицом, создавшим вещь.
В качестве такого лица может рассматриваться и лицо, вступившее в договорные отношения с ООО "Торговый дом "Сигма", если объект создан за счет осуществленного им финансирования.
При этом установленные судом обстоятельства указывают только на то, что к моменту ввода жилого дома в эксплуатацию в нем имелся необорудованный подвал, в котором не выделялись никакие нежилые помещения, а существовали и были учтены при первичной инвентаризации лишь необорудованные части подвала (т. 2, л.д. 33 - копия поэтажного плана на 2006 год).
Однако это не исключало возможности создания таких нежилых помещений в дальнейшем, во исполнение обязательств ООО "Торговый дом "Сигма" перед ООО "Барритт Северо-Запад", вытекающих из договора о долевом участии в строительстве от 03.12.2005 г., при соблюдении ограничений, вытекающих из норм ст. 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
Положения действующего законодательства не исключают возможности продолжения деятельности по исполнению договора долевого участия в строительстве и после ввода жилого дома в эксплуатацию, если к этому моменту создание тех или иных помещений в нем не было завершено.
Не противоречит такой порядок исполнения обязательств ООО "Торговый дом "Сигма" перед привлеченными им дольщиками также условиям договора между ЗАО "Коломяги-Ретро" и ООО "Торговый дом "Сигма", согласно которому последнее имело право на приобретение всей площади дома, за исключением обозначенных в договоре части жилой площади и площади встроенных нежилых помещений, приходящихся на долю застройщика.
В соответствии с пунктом 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При этом подвал был указан в акте приема-передачи от 11.05.2007 г. в составе помещений, полученных ООО "Торговый дом "Сигма" от застройщика в счет его доли (т. 3, л.д. 103).
С учетом вышеизложенного нельзя согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии правового значения того обстоятельства, что на момент ввода дома в эксплуатацию существовали иные нежилые помещения, впоследствии образовавшие спорное помещение.
Как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства третье лицо - ТСЖ "Новоколомяжский 11" - заявило об отсутствии у него правопритязания на спорное нежилое помещение и о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (т. 3, л.д. 133).
Как указано в отзыве на апелляционную жалобу, поступившем от ТСЖ "Новоколомяжский 11", это заявление было обусловлено отсутствием в спорном помещении каких-либо коммуникаций общего пользования (т. 3, л.д. 181 - 182).
Данное утверждение не противоречит материалам дела, никакими имеющимися в деле документами не опровергнуто.
Исходя из этого необорудованная часть подвала, за счет которой создано спорное нежилое помещение, не обладает основными признаками общего имущества многоквартирного дома, вытекающими из п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ - его назначением для обеспечения эксплуатации жилого дома, обслуживания других помещений дома или удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Поэтому включение необорудованного подвала площадью 1.670,9 кв. м в раздел "общие показатели вводимого объема" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2006 г. само по себе не дает оснований для вывода о его признании общим имуществом многоквартирного дома, в отношении которого какие-либо действия могли совершаться ООО "Торговый дом "Сигма" только с согласия собственников помещений дома в порядке ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.
Следовательно, действия ООО "Торговый дом "Сигма", ООО "Барритт Северо-Запад" и Е., связанные с исполнением договора долевого участия в строительстве от 03.12.2005 г., не могут рассматриваться как нарушающие чьи-либо права или противоречащие закону.
Поскольку факт исполнения Е. и ее правопредшественником ООО "Барритт Северо-Запад" обязательств по указанному договору, связанных с финансированием строительства, подтвержден материалами дела и не оспаривается ООО "Торговый дом "Сигма", заявившим при рассмотрении дела о признании требований истицы, оснований для отказа в удовлетворении этих требований не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2012 года по настоящему делу отменить.
Признать за Е., <...>, право собственности на нежилое помещение N <...> площадью 196,6 кв. м, инвентарный номер <...>, расположенное <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)