Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,
судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,
при участии представителя:
ответчика - Козлова В.В. (доверенность 19.04.2012),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-9183/2012
по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ОГРН 1066315051824) к обществу с ограниченной ответственностью "У Татьяны", г. Самара (ОГРН 1026300527571) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 52 307 руб. 30 коп., пени в размере 8301 руб. 82 коп.,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "У Татьяны" (далее - ООО "У Татьяны") о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 06.01.1997 N 23893 (N 020432з) по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.10.2011 в размере 52 307 руб. 30 коп., пени за просрочку платежа за период с 13.02.2007 по 31.10.2011 в размере 8 301 руб. 82 коп.
Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статьи 125, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на исковое заявление ООО "У Татьяны" просило в удовлетворении иска - отказать, указав в обоснование своей просьбы на то обстоятельство, что принадлежащее ответчику встроенное нежилое помещение находится в здании многоквартирного дома, данное помещение конструктивно связано с многоквартирным жилым домом, имеет с ним общие наружные капитальные стены, инженерные сети и не имеет самостоятельного значения для целей использования земельного участка в силу пункта 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пунктов 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.12.2012 решение Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2013 иск удовлетворен, с ООО "У Татьяны" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскан долг 52 307 руб. 30 коп., пени 8 301 руб. 82 коп.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 данное решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.
Апелляционный суд указал, что публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным жилым домом, не вправе распоряжаться указанным земельным участком в той его части, в которой он должен быть сформирован под многоквартирным домом.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что Министерство имущественных отношений Самарской области не обладает правом требовать с ответчика, являющегося одним из собственников помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, арендную плату за пользование земельным участком, который при переоформлении перейдет в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в жилом многоквартирном доме.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, коллегия считает, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по землеустройству и земельным ресурсам г. Самары (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "У Татьяны" (далее - ТОО "У Татьяны") (арендатор) 06.01.1997 в соответствии с постановлением главы администрации от 29.12.1994 N 1875 был заключен договор аренды земельного участка N 23893 (N 020432з), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору для использования под столовую (встроенную) земельный участок площадью 85,9 кв. м, находящийся по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мечникова, 52. Срок аренды установлен сторонами с 25.07.1996 по 25.07.2001.
В соответствии с пунктом 2.2 договора арендатор обязался оплачивать арендную плату в размере, определенном расчетом: зона N 26; налог х 6; (750 х 2 х 1,5 х 6) х 85,9. При этом размер платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающие оценочные зона, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным извещением арендатора.
Согласно пункту 2.4 договора арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально в установленные сроки.
Пунктом 4.2 договора установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает неустойку от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Соглашением от 15.02.2005 права и обязанности арендодателя по указанному договору были переданы Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области Комитету по управлению имуществом г. Самары.
В связи с изменением законодательства, с 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в г.о. Самара. С указанного времени полномочия по распоряжению указанными выше земельными участками для целей, не связанных со строительством возложены на истца.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.08.2002 ООО "У Татьяны" является собственником нежилого помещения (литера Л) подвал комната N 13, 1 этаж комнаты N 30 - 33, 35 - 40, 42 - 56, общей площадью 393,50 кв. м, адрес объекта - г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мечникова, д. 52.
Из кадастрового паспорта от 25.05.2012 усматривается, что здание, находящееся по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мечникова, д. 52, является многоквартирным жилым домом, год ввода в эксплуатацию 1968.
Согласно акту государственной приемочной комиссии в указанном здании в эксплуатацию было принято встроенное помещение столовой площадью 331 кв. м.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 06.01.1997 N 23893 (N 020432з).
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из заявленных министерством требований и условий договора аренды земельного участка от 06.01.1997 N 23893.
При этом судом отклонен довод истца о необходимости исчисления стоимости пользования земельным участком с учетом постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд указал на отсутствие у истца прав на получение арендных платежей, поскольку помещения ответчика находятся в жилом многоквартирном доме и к нему применимы правила части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем апелляционным судом не учтено следующее.
Недвижимое имущество, приобретенное ответчиком, расположено в многоквартирном доме и находится на спорном земельном участке.
Земельный участок для эксплуатации данного дома не сформирован и, следовательно, не перешел в общую долевую собственность собственников помещений.
Спорный земельный участок ответчик получил по договору, заключенному до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в 2005 году стороны определили арендные платежи за период с 2001 по 2005 год, то есть подтвердили факт использования спорного земельного участка.
В статьях 1, 28 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности землепользования. Указанный принцип обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность бесплатного пользования земельным участком.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о том, что предназначение спорного земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома исключает возмездный характер землепользования, противоречит принципу земельного законодательства.
В пункте 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Из приведенных разъяснений не усматривается, что землепользование в данном случае носит бесплатный характер, а потому взыскание платы за землю в этой ситуации производится в соответствии с действующим законодательством.
Учитывая, что пользование земельным участком началось до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом земельный участок под многоквартирном домом не сформирован и в собственность собственников помещений не перешел, судом первой инстанции иск удовлетворен правомерно и у апелляционного суда отсутствовали основания для отмены законного судебного акта.
Решение суда первой инстанции принято с учетом правил статей 1, 28 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и не противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709\\11.
При таких данных коллегия считает, что кассационная жалоба Министерства имущественных отношений Самарской области подлежит удовлетворению, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, при этом решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 по делу N А55-9183/2012 отменить.
Оставить в силе решение Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2013 по делу N А55-9183/2012.
Арбитражному суду Самарской области решить вопрос по судебным расходам.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
Судьи
В.А.КАРПОВА
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 08.10.2013 ПО ДЕЛУ N А55-9183/2012
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2013 г. по делу N А55-9183/2012
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,
судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,
при участии представителя:
ответчика - Козлова В.В. (доверенность 19.04.2012),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-9183/2012
по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ОГРН 1066315051824) к обществу с ограниченной ответственностью "У Татьяны", г. Самара (ОГРН 1026300527571) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 52 307 руб. 30 коп., пени в размере 8301 руб. 82 коп.,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "У Татьяны" (далее - ООО "У Татьяны") о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 06.01.1997 N 23893 (N 020432з) по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.10.2011 в размере 52 307 руб. 30 коп., пени за просрочку платежа за период с 13.02.2007 по 31.10.2011 в размере 8 301 руб. 82 коп.
Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статьи 125, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на исковое заявление ООО "У Татьяны" просило в удовлетворении иска - отказать, указав в обоснование своей просьбы на то обстоятельство, что принадлежащее ответчику встроенное нежилое помещение находится в здании многоквартирного дома, данное помещение конструктивно связано с многоквартирным жилым домом, имеет с ним общие наружные капитальные стены, инженерные сети и не имеет самостоятельного значения для целей использования земельного участка в силу пункта 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пунктов 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.12.2012 решение Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2013 иск удовлетворен, с ООО "У Татьяны" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскан долг 52 307 руб. 30 коп., пени 8 301 руб. 82 коп.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 данное решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.
Апелляционный суд указал, что публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным жилым домом, не вправе распоряжаться указанным земельным участком в той его части, в которой он должен быть сформирован под многоквартирным домом.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что Министерство имущественных отношений Самарской области не обладает правом требовать с ответчика, являющегося одним из собственников помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, арендную плату за пользование земельным участком, который при переоформлении перейдет в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в жилом многоквартирном доме.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, коллегия считает, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по землеустройству и земельным ресурсам г. Самары (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "У Татьяны" (далее - ТОО "У Татьяны") (арендатор) 06.01.1997 в соответствии с постановлением главы администрации от 29.12.1994 N 1875 был заключен договор аренды земельного участка N 23893 (N 020432з), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору для использования под столовую (встроенную) земельный участок площадью 85,9 кв. м, находящийся по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мечникова, 52. Срок аренды установлен сторонами с 25.07.1996 по 25.07.2001.
В соответствии с пунктом 2.2 договора арендатор обязался оплачивать арендную плату в размере, определенном расчетом: зона N 26; налог х 6; (750 х 2 х 1,5 х 6) х 85,9. При этом размер платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающие оценочные зона, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным извещением арендатора.
Согласно пункту 2.4 договора арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально в установленные сроки.
Пунктом 4.2 договора установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает неустойку от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Соглашением от 15.02.2005 права и обязанности арендодателя по указанному договору были переданы Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области Комитету по управлению имуществом г. Самары.
В связи с изменением законодательства, с 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в г.о. Самара. С указанного времени полномочия по распоряжению указанными выше земельными участками для целей, не связанных со строительством возложены на истца.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.08.2002 ООО "У Татьяны" является собственником нежилого помещения (литера Л) подвал комната N 13, 1 этаж комнаты N 30 - 33, 35 - 40, 42 - 56, общей площадью 393,50 кв. м, адрес объекта - г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мечникова, д. 52.
Из кадастрового паспорта от 25.05.2012 усматривается, что здание, находящееся по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мечникова, д. 52, является многоквартирным жилым домом, год ввода в эксплуатацию 1968.
Согласно акту государственной приемочной комиссии в указанном здании в эксплуатацию было принято встроенное помещение столовой площадью 331 кв. м.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 06.01.1997 N 23893 (N 020432з).
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из заявленных министерством требований и условий договора аренды земельного участка от 06.01.1997 N 23893.
При этом судом отклонен довод истца о необходимости исчисления стоимости пользования земельным участком с учетом постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд указал на отсутствие у истца прав на получение арендных платежей, поскольку помещения ответчика находятся в жилом многоквартирном доме и к нему применимы правила части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем апелляционным судом не учтено следующее.
Недвижимое имущество, приобретенное ответчиком, расположено в многоквартирном доме и находится на спорном земельном участке.
Земельный участок для эксплуатации данного дома не сформирован и, следовательно, не перешел в общую долевую собственность собственников помещений.
Спорный земельный участок ответчик получил по договору, заключенному до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в 2005 году стороны определили арендные платежи за период с 2001 по 2005 год, то есть подтвердили факт использования спорного земельного участка.
В статьях 1, 28 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности землепользования. Указанный принцип обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность бесплатного пользования земельным участком.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о том, что предназначение спорного земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома исключает возмездный характер землепользования, противоречит принципу земельного законодательства.
В пункте 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Из приведенных разъяснений не усматривается, что землепользование в данном случае носит бесплатный характер, а потому взыскание платы за землю в этой ситуации производится в соответствии с действующим законодательством.
Учитывая, что пользование земельным участком началось до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом земельный участок под многоквартирном домом не сформирован и в собственность собственников помещений не перешел, судом первой инстанции иск удовлетворен правомерно и у апелляционного суда отсутствовали основания для отмены законного судебного акта.
Решение суда первой инстанции принято с учетом правил статей 1, 28 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и не противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709\\11.
При таких данных коллегия считает, что кассационная жалоба Министерства имущественных отношений Самарской области подлежит удовлетворению, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, при этом решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 по делу N А55-9183/2012 отменить.
Оставить в силе решение Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2013 по делу N А55-9183/2012.
Арбитражному суду Самарской области решить вопрос по судебным расходам.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
Судьи
В.А.КАРПОВА
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)