Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Оденцовой Ю.А.,
судей Шершон Н.В., Матанцева И.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Карла Маркса, 12" (далее - ТСЖ "Карла Маркса, 12") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу N А60-1207/2011 Арбитражного суда Свердловской области.
В судебном заседании приняли участие конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "Новый центр" (далее - общество "Новый центр", должник) Чу Э.С., а также представители:
- ТСЖ "Карла Маркса, 12" - Белоусов В.Е. (доверенность от 12.09.2013);
- общества "Новый центр" - Шполянская Е.С. (доверенность от 05.04.2012);
- Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) - Лебедева В.С. (доверенность от 22.05.2013 N 17-01-82/6955);
- общества с ограниченной ответственностью "Росстройинвест" (далее - общество "Росстройинвест") - Коробков И.В. (доверенность от 08.02.2012);
- жилищно-строительного кооператива "Изумрудный" (далее - ЖСК "Изумрудный") - Малютина Д.Ю. (доверенность от 31.05.2013);
- жилищно-строительного кооператива "Исетский" (далее - ЖСК "Исетский") - Малютина Д.Ю. (доверенность от 01.06.2013);
- общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "Маяк" (далее - общество "Маяк") - Малютина Д.Ю. (доверенность от 15.04.2013).
В Арбитражный суд Свердловской области обратился конкурсный управляющий общества "Новый центр" Чу Эдуард Санович с ходатайством о погашении требований участников строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов, путем передачи им прав должника-застройщика на следующие объекты, не завершенные строительством:
- - трехсекционный многоэтажный дом со встроенными административно-торговыми помещениями, помещениями ТСЖ, детского спортклуба в цокольном и на 1, 2 этажах и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой с эксплуатируемой кровлей, расположенный по ул. Отто Шмидта в Ленинском районе г. Екатеринбурга (далее - объект незавершенного строительства по ул. Отто Шмидта в г. Екатеринбурге);
- - жилая группа со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (далее - объект незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге).
Определением суда от 21.05.2013 к рассмотрению обособленного спора в рамках дела о банкротстве должника привлечены МУГИСО, Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга, общество "Росстройинвест", ЖСК "Изумрудный" и ТСЖ "Карла Маркса, 12" в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.06.2013 (судья Самойлова Т.С.) ходатайство конкурсного управляющего Чу Э.С. удовлетворено частично: суд обязал передать незавершенный строительством трехсекционный многоэтажный дом со встроенными административно-торговыми помещениями, помещениями ТСЖ, детского спортклуба в цокольном и на 1, 2 этажах и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой с эксплуатируемой кровлей, расположенный по ул. Отто Шмидта в Ленинском районе г. Екатеринбурга, созданному участниками строительства ЖСК "Изумрудный" в счет погашения требований соответствующих участников строительства, требования которых включены в состав реестра требований кредиторов должника. В передаче незавершенной строительством жилой группы со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 (судьи Романов В.А., Мармазова С.И., Нилогова Т.С.) определение суда в части отказа в передаче не завершенной строительством жилой группы со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга отменено. На конкурсного управляющего должника Чу Э.С. возложена обязанность передать ЖСК "Изумрудный" принадлежащие должнику права застройщика в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке площадью 9,915 кв. м с кадастровым номером 66:41:04011040:1 и возводящегося по проекту "Жилая группа со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (5-я секция).
ТСЖ "Карла Маркса, 12" не согласно с постановлением суда апелляционной инстанции, в кассационной жалобе просит его отменить, оставить в силе определение суда первой инстанции. Заявитель жалобы ссылается на то, что суд апелляционной инстанции, в нарушение требований ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по собственной инициативе, в отсутствие соответствующего ходатайства конкурсного управляющего, изменил предмет заявленных требований, а, кроме того, рассмотрел апелляционную жалобу без привлечения к участию в деле и без уведомления о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ТСЖ "Карла Маркса, 12" и Долгова А.В. По мнению заявителя, пятая секция в действительности не является объектом, незавершенного строительства, поскольку на ее месте лишь вырыт котлован и сооружен забор, в связи с чем данный объект не может быть передан кредиторам должника. Заявитель также считает, что земельный участок, ранее переданный должнику под строительство пятисекционной жилой группы со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, расположенный по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, в настоящее время принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, расположенных в четырех секциях указанной жилой группы, и по этой причине не может быть передан под застройку пятой секции данной жилой группы.
ЖСК "Исетский", МУГИСО и конкурсный управляющий должника Чу Э.С. в отзывах просят в удовлетворении кассационной жалобы отказать, обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, должник является застройщиком применительно к объекту незавершенного строительства по ул. Гоголя - Карла Маркса в г. Екатеринбурга.
Постановлением главы г. Екатеринбурга от 24.08.2000 N 899-д должнику предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок общей площадью 9,9015 кв. м для проектирования и строительства жилой группы из пяти секций с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по адресу: г. Екатеринбург, угол ул. Гоголя - Карла Маркса, в связи с чем внесены изменения в договор аренды земли от 09.06.2000 N 4-316.
На основании данного постановления к указанному договору заключено дополнительное соглашение от 24.11.2000, с учетом которого Администрация г. Екатеринбурга передала должнику в аренду сроком на пятнадцать лет земельный участок общей площадью 9,915 кв. м, расположенный по адресу г. Екатеринбург, угол ул. Гоголя - Карла Маркса, кадастровый номер 66:41:0401040:001. Соответствующий договор аренды прошел государственную регистрацию 27.12.2000 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2012).
В соответствии с вышепоименованными документами и проектной документацией на земельном участке предполагалось возведение жилой группы из пяти секций со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом.
Четыре секции жилой группы на земельном участке должником построены и введены в эксплуатацию на основании разрешения от 27.04.2006 N 595/06. Собственниками помещений в данных четырех секциях создано товарищество собственников жилья "Карла Маркса, 12".
Пятая секция жилой группы и подземный гараж на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401040:001 должником не построены.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.09.2011 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщика, конкурсным управляющим утвержден Чу Э.С.
Из содержания заключения арбитражного управляющего Чу Э.С. о возможности передачи объекта незавершенного строительства от 01.02.2013, а также из отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью "Бюро "Финансы и Оценка" от 20.12.2012 N 530-Н/12 следует, что выполненные работы применительно к пятой секции и гаражу представляют собой земляные работы (разработка) и отражают строительную готовность объекта 0,15%. Согласно исполненному Земельным комитетом Администрации г. Екатеринбурга акту обследования земельного участка от 20.05.2013 N 451/4-2013, земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, представляет собой территорию, огороженную бетонным забором, часть которой используется под парковку автотранспорта, а другая часть представляет собой котлован.
25.02.2013 собранием кредиторов должника принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований кредиторов, являющихся участниками строительства, путем передачи прав застройщика объектов, не завершенных строительством, в том числе объекта незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам.
Отказывая в удовлетворении ходатайства о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, суд первой инстанции указал на невозможность определения границ земельного участка, необходимого для возведения названного объекта и пришел к выводу об отсутствии предусмотренных подп. 6 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве условия передачи объекта незавершенного строительства.
Суд апелляционной инстанции исходя из представленных в материалы дела доказательств, и из того, что объект незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, со степенью готовности 0,15%, расположен на земельном участке, выделенном должнику по его строительство, а также из того, что для строительства данного объекта разработана техническая и проектная документация, выдано разрешение на строительство, выполнена часть земляных работ, право собственности на результат которых стоимостью 1 853 000 руб. принадлежит должнику, пришел к обоснованным выводам о соблюдении предусмотренных п. 3 ст. 201.10 закона о банкротстве условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем суд апелляционной инстанции отменил определение суда первой инстанции в части отказа в передаче объекта незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, и удовлетворил требования в заявленной части.
Выводы суда апелляционной инстанции являются верными, основанными на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", (далее - Закон о банкротстве) в ходе конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее, чем через два месяца и не позднее, чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Согласно п. 3 ст. 201.10 названного Закона передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 4 ст. 201.10 Закона о банкротстве;
2) имущество, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 5 вышеназванной статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве.
Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание то, что должник как застройщик обладает правами в отношении арендуемого у Администрации г. Екатеринбурга земельного участка общей площадью 9,915 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0401040:001, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что после ввода в эксплуатацию комплекса из четырех секций жилого дома и первого акта государственной регистрации права собственности на квартиру в данном жилом доме у застройщика сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для продолжения строительства дома (пятой очереди) и, соответственно, сохранилось право аренды земельного участка в той его части, в какой это необходимо для достижения целей предоставления участка в аренду.
В силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 201.10 Закона о банкротстве, при передаче должником-застройщиком принадлежавших ему прав на незавершенный строительством объект учрежденному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу последний приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний застройщик, для завершения строительства.
Как установлено судом апелляционной инстанции по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, спорный объект является объектом незавершенного строительства, поскольку вся необходимая техническая и проектная документация по проекту на строительство пятой секции и подземного паркинга жилого комплекса по ул. Гоголя - Карла Маркса в г. Екатеринбурге разработана и утверждена в установленном порядке, выдано разрешение на строительство N RU 66302000-3520 от 22.07.2013 объекта капитального строительства по проекту "Жилая группа со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (5-я секция)", конкурсным управляющим должника в установленном порядке составлено заключение о возможности передачи объекта незавершенного строительства от 01.02.2013, фактически выполненные на момент составления данного заключения работы применительно к пятой секции и гаражу отражают строительную готовность объекта 0,15%, при этом выполнение данных работ продолжается и в настоящее время.
Помимо изложенного, судом апелляционной инстанции установлено, что согласно отчету оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Бюро финансы и оценка" от 20.12.2012 N 530-Н/12, рыночная стоимость прав должника на объект строительства (рыночная стоимость выполненных работ) по ул. Гоголя - Карла Маркса в г. Екатеринбурга на вышеуказанный момент составляет 1 853 000 руб., рыночная стоимость земельного участка, необходимого для застройки объекта, составляет 82 479 000 руб.
Как следует из материалов дела, ЖСК "Исетский" создано в организационно-правовой форме жилищно-строительного кооператива, объединяет всех участников строительства пятой секции объекта незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге.
Исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, приняв во внимание вышеуказанные обстоятельства, в полном объеме и надлежащим образом подтвержденные материалами дела, исходя из конкретных обстоятельств дела, и, учитывая то, что ЖСК "Исетский" создано в организационно-правовой форме жилищно-строительного кооператива, объединяет всех участников строительства пятой секции объекта незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, а также то, что ТСЖ "Карла Маркса, 12" не доказало, что строительство пятой секции указанного объекта каким-либо образом нарушает его права и законные интересы, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что, согласно положениям ст. 201.10 Закона о банкротстве, соответствующие права застройщика общества "Новый центр" в отношение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке площадью 9,915 кв. м с кадастровым номером 66:41:04011040:1 и возводящегося по проекту "Жилая группа со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (5-я секция)", подлежат передаче ЖСК "Исетский" в целях удовлетворения требований участников строительства.
Доводы заявителя о том, что суд апелляционной инстанции по собственной инициативе изменил предмет заявленных требований и рассмотрел апелляционную жалобу без привлечения к участию в деле и без уведомления о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ТСЖ "Карла Маркса, 12" и Долгова А.В., судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку указанные доводы основаны на неправильном толковании норм процессуального права и противоречат материалам дела, из которых следует, что настоящие требования рассмотрены и удовлетворены судом апелляционной инстанции в пределах и соответствии с предметом и основаниями данных требований, заявленными конкурсным управляющим должника, при этом ТСЖ "Карла Маркса, 12" и Долгов А.В. привлечены к участию в рассмотрения настоящих требований, участвовали в их рассмотрении в суде первой инстанции, следовательно, в соответствии со ст. 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются извещенными надлежащим образом.
Таким образом, удовлетворяя требования конкурсного управляющего, суд апелляционной инстанции исходил из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности конкурсным управляющим должника обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование заявленных требований, а также из отсутствия надлежащих и достаточных доказательств, опровергающих указанные обстоятельства.
Судом апелляционной инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 является законным, отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу N А60-1207/2011 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Карла Маркса, 12" - без удовлетворения.
Председательствующий
Ю.А.ОДЕНЦОВА
Судьи
Н.В.ШЕРШОН
И.В.МАТАНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 01.11.2013 N Ф09-6318/12 ПО ДЕЛУ N А60-1207/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2013 г. N Ф09-6318/12
Дело N А60-1207/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Оденцовой Ю.А.,
судей Шершон Н.В., Матанцева И.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Карла Маркса, 12" (далее - ТСЖ "Карла Маркса, 12") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу N А60-1207/2011 Арбитражного суда Свердловской области.
В судебном заседании приняли участие конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "Новый центр" (далее - общество "Новый центр", должник) Чу Э.С., а также представители:
- ТСЖ "Карла Маркса, 12" - Белоусов В.Е. (доверенность от 12.09.2013);
- общества "Новый центр" - Шполянская Е.С. (доверенность от 05.04.2012);
- Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) - Лебедева В.С. (доверенность от 22.05.2013 N 17-01-82/6955);
- общества с ограниченной ответственностью "Росстройинвест" (далее - общество "Росстройинвест") - Коробков И.В. (доверенность от 08.02.2012);
- жилищно-строительного кооператива "Изумрудный" (далее - ЖСК "Изумрудный") - Малютина Д.Ю. (доверенность от 31.05.2013);
- жилищно-строительного кооператива "Исетский" (далее - ЖСК "Исетский") - Малютина Д.Ю. (доверенность от 01.06.2013);
- общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "Маяк" (далее - общество "Маяк") - Малютина Д.Ю. (доверенность от 15.04.2013).
В Арбитражный суд Свердловской области обратился конкурсный управляющий общества "Новый центр" Чу Эдуард Санович с ходатайством о погашении требований участников строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов, путем передачи им прав должника-застройщика на следующие объекты, не завершенные строительством:
- - трехсекционный многоэтажный дом со встроенными административно-торговыми помещениями, помещениями ТСЖ, детского спортклуба в цокольном и на 1, 2 этажах и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой с эксплуатируемой кровлей, расположенный по ул. Отто Шмидта в Ленинском районе г. Екатеринбурга (далее - объект незавершенного строительства по ул. Отто Шмидта в г. Екатеринбурге);
- - жилая группа со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (далее - объект незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге).
Определением суда от 21.05.2013 к рассмотрению обособленного спора в рамках дела о банкротстве должника привлечены МУГИСО, Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга, общество "Росстройинвест", ЖСК "Изумрудный" и ТСЖ "Карла Маркса, 12" в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.06.2013 (судья Самойлова Т.С.) ходатайство конкурсного управляющего Чу Э.С. удовлетворено частично: суд обязал передать незавершенный строительством трехсекционный многоэтажный дом со встроенными административно-торговыми помещениями, помещениями ТСЖ, детского спортклуба в цокольном и на 1, 2 этажах и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой с эксплуатируемой кровлей, расположенный по ул. Отто Шмидта в Ленинском районе г. Екатеринбурга, созданному участниками строительства ЖСК "Изумрудный" в счет погашения требований соответствующих участников строительства, требования которых включены в состав реестра требований кредиторов должника. В передаче незавершенной строительством жилой группы со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 (судьи Романов В.А., Мармазова С.И., Нилогова Т.С.) определение суда в части отказа в передаче не завершенной строительством жилой группы со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга отменено. На конкурсного управляющего должника Чу Э.С. возложена обязанность передать ЖСК "Изумрудный" принадлежащие должнику права застройщика в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке площадью 9,915 кв. м с кадастровым номером 66:41:04011040:1 и возводящегося по проекту "Жилая группа со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (5-я секция).
ТСЖ "Карла Маркса, 12" не согласно с постановлением суда апелляционной инстанции, в кассационной жалобе просит его отменить, оставить в силе определение суда первой инстанции. Заявитель жалобы ссылается на то, что суд апелляционной инстанции, в нарушение требований ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по собственной инициативе, в отсутствие соответствующего ходатайства конкурсного управляющего, изменил предмет заявленных требований, а, кроме того, рассмотрел апелляционную жалобу без привлечения к участию в деле и без уведомления о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ТСЖ "Карла Маркса, 12" и Долгова А.В. По мнению заявителя, пятая секция в действительности не является объектом, незавершенного строительства, поскольку на ее месте лишь вырыт котлован и сооружен забор, в связи с чем данный объект не может быть передан кредиторам должника. Заявитель также считает, что земельный участок, ранее переданный должнику под строительство пятисекционной жилой группы со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, расположенный по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, в настоящее время принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, расположенных в четырех секциях указанной жилой группы, и по этой причине не может быть передан под застройку пятой секции данной жилой группы.
ЖСК "Исетский", МУГИСО и конкурсный управляющий должника Чу Э.С. в отзывах просят в удовлетворении кассационной жалобы отказать, обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, должник является застройщиком применительно к объекту незавершенного строительства по ул. Гоголя - Карла Маркса в г. Екатеринбурга.
Постановлением главы г. Екатеринбурга от 24.08.2000 N 899-д должнику предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок общей площадью 9,9015 кв. м для проектирования и строительства жилой группы из пяти секций с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по адресу: г. Екатеринбург, угол ул. Гоголя - Карла Маркса, в связи с чем внесены изменения в договор аренды земли от 09.06.2000 N 4-316.
На основании данного постановления к указанному договору заключено дополнительное соглашение от 24.11.2000, с учетом которого Администрация г. Екатеринбурга передала должнику в аренду сроком на пятнадцать лет земельный участок общей площадью 9,915 кв. м, расположенный по адресу г. Екатеринбург, угол ул. Гоголя - Карла Маркса, кадастровый номер 66:41:0401040:001. Соответствующий договор аренды прошел государственную регистрацию 27.12.2000 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2012).
В соответствии с вышепоименованными документами и проектной документацией на земельном участке предполагалось возведение жилой группы из пяти секций со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом.
Четыре секции жилой группы на земельном участке должником построены и введены в эксплуатацию на основании разрешения от 27.04.2006 N 595/06. Собственниками помещений в данных четырех секциях создано товарищество собственников жилья "Карла Маркса, 12".
Пятая секция жилой группы и подземный гараж на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401040:001 должником не построены.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.09.2011 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщика, конкурсным управляющим утвержден Чу Э.С.
Из содержания заключения арбитражного управляющего Чу Э.С. о возможности передачи объекта незавершенного строительства от 01.02.2013, а также из отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью "Бюро "Финансы и Оценка" от 20.12.2012 N 530-Н/12 следует, что выполненные работы применительно к пятой секции и гаражу представляют собой земляные работы (разработка) и отражают строительную готовность объекта 0,15%. Согласно исполненному Земельным комитетом Администрации г. Екатеринбурга акту обследования земельного участка от 20.05.2013 N 451/4-2013, земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, представляет собой территорию, огороженную бетонным забором, часть которой используется под парковку автотранспорта, а другая часть представляет собой котлован.
25.02.2013 собранием кредиторов должника принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований кредиторов, являющихся участниками строительства, путем передачи прав застройщика объектов, не завершенных строительством, в том числе объекта незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам.
Отказывая в удовлетворении ходатайства о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, суд первой инстанции указал на невозможность определения границ земельного участка, необходимого для возведения названного объекта и пришел к выводу об отсутствии предусмотренных подп. 6 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве условия передачи объекта незавершенного строительства.
Суд апелляционной инстанции исходя из представленных в материалы дела доказательств, и из того, что объект незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, со степенью готовности 0,15%, расположен на земельном участке, выделенном должнику по его строительство, а также из того, что для строительства данного объекта разработана техническая и проектная документация, выдано разрешение на строительство, выполнена часть земляных работ, право собственности на результат которых стоимостью 1 853 000 руб. принадлежит должнику, пришел к обоснованным выводам о соблюдении предусмотренных п. 3 ст. 201.10 закона о банкротстве условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем суд апелляционной инстанции отменил определение суда первой инстанции в части отказа в передаче объекта незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, и удовлетворил требования в заявленной части.
Выводы суда апелляционной инстанции являются верными, основанными на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", (далее - Закон о банкротстве) в ходе конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее, чем через два месяца и не позднее, чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Согласно п. 3 ст. 201.10 названного Закона передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 4 ст. 201.10 Закона о банкротстве;
2) имущество, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 5 вышеназванной статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве.
Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание то, что должник как застройщик обладает правами в отношении арендуемого у Администрации г. Екатеринбурга земельного участка общей площадью 9,915 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0401040:001, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что после ввода в эксплуатацию комплекса из четырех секций жилого дома и первого акта государственной регистрации права собственности на квартиру в данном жилом доме у застройщика сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для продолжения строительства дома (пятой очереди) и, соответственно, сохранилось право аренды земельного участка в той его части, в какой это необходимо для достижения целей предоставления участка в аренду.
В силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 201.10 Закона о банкротстве, при передаче должником-застройщиком принадлежавших ему прав на незавершенный строительством объект учрежденному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу последний приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний застройщик, для завершения строительства.
Как установлено судом апелляционной инстанции по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, спорный объект является объектом незавершенного строительства, поскольку вся необходимая техническая и проектная документация по проекту на строительство пятой секции и подземного паркинга жилого комплекса по ул. Гоголя - Карла Маркса в г. Екатеринбурге разработана и утверждена в установленном порядке, выдано разрешение на строительство N RU 66302000-3520 от 22.07.2013 объекта капитального строительства по проекту "Жилая группа со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (5-я секция)", конкурсным управляющим должника в установленном порядке составлено заключение о возможности передачи объекта незавершенного строительства от 01.02.2013, фактически выполненные на момент составления данного заключения работы применительно к пятой секции и гаражу отражают строительную готовность объекта 0,15%, при этом выполнение данных работ продолжается и в настоящее время.
Помимо изложенного, судом апелляционной инстанции установлено, что согласно отчету оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Бюро финансы и оценка" от 20.12.2012 N 530-Н/12, рыночная стоимость прав должника на объект строительства (рыночная стоимость выполненных работ) по ул. Гоголя - Карла Маркса в г. Екатеринбурга на вышеуказанный момент составляет 1 853 000 руб., рыночная стоимость земельного участка, необходимого для застройки объекта, составляет 82 479 000 руб.
Как следует из материалов дела, ЖСК "Исетский" создано в организационно-правовой форме жилищно-строительного кооператива, объединяет всех участников строительства пятой секции объекта незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге.
Исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, приняв во внимание вышеуказанные обстоятельства, в полном объеме и надлежащим образом подтвержденные материалами дела, исходя из конкретных обстоятельств дела, и, учитывая то, что ЖСК "Исетский" создано в организационно-правовой форме жилищно-строительного кооператива, объединяет всех участников строительства пятой секции объекта незавершенного строительства по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в г. Екатеринбурге, а также то, что ТСЖ "Карла Маркса, 12" не доказало, что строительство пятой секции указанного объекта каким-либо образом нарушает его права и законные интересы, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что, согласно положениям ст. 201.10 Закона о банкротстве, соответствующие права застройщика общества "Новый центр" в отношение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке площадью 9,915 кв. м с кадастровым номером 66:41:04011040:1 и возводящегося по проекту "Жилая группа со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по ул. Гоголя - ул. Карла Маркса в Ленинском районе г. Екатеринбурга (5-я секция)", подлежат передаче ЖСК "Исетский" в целях удовлетворения требований участников строительства.
Доводы заявителя о том, что суд апелляционной инстанции по собственной инициативе изменил предмет заявленных требований и рассмотрел апелляционную жалобу без привлечения к участию в деле и без уведомления о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ТСЖ "Карла Маркса, 12" и Долгова А.В., судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку указанные доводы основаны на неправильном толковании норм процессуального права и противоречат материалам дела, из которых следует, что настоящие требования рассмотрены и удовлетворены судом апелляционной инстанции в пределах и соответствии с предметом и основаниями данных требований, заявленными конкурсным управляющим должника, при этом ТСЖ "Карла Маркса, 12" и Долгов А.В. привлечены к участию в рассмотрения настоящих требований, участвовали в их рассмотрении в суде первой инстанции, следовательно, в соответствии со ст. 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются извещенными надлежащим образом.
Таким образом, удовлетворяя требования конкурсного управляющего, суд апелляционной инстанции исходил из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности конкурсным управляющим должника обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование заявленных требований, а также из отсутствия надлежащих и достаточных доказательств, опровергающих указанные обстоятельства.
Судом апелляционной инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 является законным, отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 по делу N А60-1207/2011 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Карла Маркса, 12" - без удовлетворения.
Председательствующий
Ю.А.ОДЕНЦОВА
Судьи
Н.В.ШЕРШОН
И.В.МАТАНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)