Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Склярук С.А.
Федеральный судья: Забелина О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
Председательствующего Склярука С.А.
судей: Зубовой Т.Н., Сабаевой И.Н.
при секретаре Н.
в открытом судебном заседании в помещении Орловского областного суда слушала гражданское дело по кассационной жалобе А.О. на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 15 декабря 2010 года, которым постановлено:
"Исковые требования А.О. к ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" в пользу А.О. расходы на устранение недостатков в квартире в сумме... рублей, неустойку за просрочку выполнения требований в размере... рублей, компенсацию морального вреда в сумме... рублей, судебные расходы в сумме..., а всего....
Взыскать с ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" штраф в размере... рубля, из которых... взыскать в бюджет муниципального образования г. Орел, а... взыскать в пользу Орловского правового Центра "Защита потребителей".
Взыскать с А.О. в пользу ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" судебные расходы по проведению экспертизы в сумме....
В удовлетворении требования ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" к А.О. о взыскании расходов на представителя отказать.
Взыскать с ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" в бюджет муниципального образования г. Орел государственную пошлину в размере...".
Заслушав дело по докладу судьи областного суда Склярука С.А., судебная коллегия
установила:
Общественное учреждение Орловский правовой центр "Защита потребителей", действуя по доверенности, в интересах А.О. обратилось в суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Инвестиционная жилищная компания" (далее ЗАО "Инжилком") о защите прав потребителей.
В обосновании заявленного требования указывало, что... г. А.О. заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира, общей площадью... кв. м
... года истица приняла по акту приема-передачи данную квартиру, однако до принятия квартиры и в процессе ее эксплуатации был выявлен ряд недостатков, а именно: окна в местах примыкания коробок к проемам с наружной стороны не герметизированы, стекла в рамах установлены не на высыхающую замазку; линолеум положен не на мастику, его толщина меньше, чем указано в проектной документации; штепсельные розетки встроены криво, не закреплены, их количество не соответствует проектной документации; вентиляционные решетки пластиковые, а в проектной документации алюминиевые с подвижными направляющими; нет приточных клапанов вентиляции с регулируемыми жалюзи под окнами; стены в ванной оштукатурены неровно (покрашены в три тона, краска на водной основе, вся влага мгновенно впитывается); кухня окрашена небрежно в разные тона; вместо терморегуляторов "Данфос" по проектной документации стоят простые вентили; двери выставлены неровно, имеют повреждения, дверные петли скрипят; стены во всей квартире оштукатурены неровно, видны следы строительного инструмента; трещины по бетонной стяжке по всему полу квартиры и лоджии; нет системы усиления телевизионного сигнала; нет датчиков задержки времени выключения освещения на лестничной площадке; при сверлении внешней стены кухни выяснилось, что промежуток между пенопластом, расположенный внутри стены и стеной, не заполнен цементным раствором; угол стены кухни с улицы имеет дефект "пустошовки" в результате чего холодный воздух проникает на наружную поверхность стены кухни и конденсируется (после сильных морозов, а затем резкого потепления обои в углу кухни намокают, образуется плесень и отслоение обоев); дуют сквозняки в зоне окна жилой комнаты; плохо работает система вентиляции в ванной комнате; в весенний период при открытой форточке на кухне в зале происходит со свистом вытяжка воздуха через отверстие люстры в потолке; линолеум лежит волнами; плохой слив воды в раковине в ванной комнате, так как канализационная труба наполовину забита песком; работа лифта сопровождается сильным шумом, что связано с плохим монтажом лифта и плохой звукоизоляцией, которая в квартире практически отсутствует, что обусловлено в том числе наличием пустот в кирпичной кладке в нише электрощита.
Ссылалось на то, что вышеуказанные недостатки подтверждены заключением специалистов ООО...
Указывало, что при приеме-передаче квартиры А.О. были отражены в акте ряд из вышеперечисленных недостатков, однако в связи с необходимостью оформления квартиры в собственность она была вынуждена подписать другой акт без указания недостатков.
В связи с указанными обстоятельствами истец просил суд обязать ответчика провести мероприятия по утеплению наружной поверхности стены кухни; обязать провести заделку пустот кирпичной кладки в нише электрощита; взыскать с ответчика в пользу А.О. для проведения ремонтно-восстановительных работ... рублей, а также неустойку за период с.... по.... в сумме... рублей; взыскать расходы на обследование квартиры, проведенное 000... в сумме... рублей и почтовые расходы в размере... рубля, расходы на ксерокопию в сумме... рублей; денежную компенсацию за ухудшение условий проживания, связанные с уменьшением жизненного пространства квартира на... кв. м, в размере... рублей; взыскать денежную сумму в размере... рублей на приобретение приточно-вытяжного устройства с целью обеспечения нормального воздухообмена в квартире; взыскать компенсацию морального вреда в сумме... рублей, а также штраф в размере 50% от суммы присужденной ей, перечислив 50% указанной суммы ОПЦ "Защита потребителей".
В последующем А.О. дополнила вышеуказанные требования, просила также взыскать в ее пользу с ответчика расходы по приобретению ею видеокамеры в сумме... рублей, футляра стоимостью... рубля, карты памяти стоимостью... рублей; диктофона стоимостью... рублей; батарейки стоимостью... рублей, видеодиска стоимостью... рублей, а всего... рублей.
В ходе рассмотрения дела ЗАО "Инжилком" заявило ходатайство о взыскании с истицы понесенных ответчиком расходов на оплату услуг представителя в сумме... рублей и расходов по оплате экспертизы в сумме... рублей.
Судом постановлено указанное решение.
В кассационной жалобе А.О. просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Считает, что суд неправомерно применил при разрешении спора нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", поскольку строительство дома осуществлялось на основании постановления администрации г. Орла от...., т.е. разрешение на строительство данного дома было получено до вступления вышеуказанного нормативного акта в законную силу.
Полагает вывод суда о том, что договор между истицей и ответчиком являлся договором купли-продажи, необоснованным, поскольку форма и содержание договора соответствует договору о долевом участии в строительстве жилья.
Ссылается на то, что суд, необоснованно не истребовал в ходе рассмотрения дела от ответчика проектную документацию дома.
Считает, что судом не было учтено, что заключенным ею договором участия в долевом строительстве предусматривается, что жилой дом должен соответствовать проекту под шифром..., а фактически дом был возведен ответчиком по проекту под шифром..., в который внесено большое количество изменений относительно первоначального проекта, что привело к значительному ухудшению качества переданной ей в собственность квартиры.
Указывает, что суд необоснованно поручил проведение судебно-строительной экспертизы ОАО..., не проверив наличие необходимой для проведения данной судебно-строительной экспертизы документации, и не выяснив мнение сторон об экспертной организации, а также представил эксперту для исследования ненадлежащую проектную строительную документацию, незаконно обязав ответчика предоставить данную документацию эксперту.
Полагает, что положенное в основу решения суда заключение экспертизы является незаконным, так как для его составления экспертом привлекались специалисты ОАО..., не давшие суду подписки об уголовной ответственности.
Ссылаясь на то, что в экспертное заключение является необъективным, изложенные в нем выводы недостоверны, в нем не отражены все фактически имеющиеся недостатки отделки квартиры и причины их возникновения в новой квартире, считает, что оно необоснованно положено судом в основу решения, а также, что при разрешении спора необходимо было основываться на представленном ею заключении специалистов ООО...
Указывает, что суд при рассмотрении дела необоснованно отказывал в удовлетворении заявлявшихся стороной истца ходатайств, в том числе об истребовании "Журнала производственных работ" ответчика (для выяснения вопроса о материалах, из которых залита стяжка квартиры), о приобщении дисков с видеозаписями недостатков квартиры, о проведении выездного судебного заседания, об отложении судебного заседания и других.
Также ссылается на то, что судом были нарушены нормы процессуального права в части срока изготовления протоколов судебных заседаний.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения А.О. и ее представителя по доверенности С.Э., поддержавших кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, объяснения 3-его лица на стороне истицы А.Е., полагавшего, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, возражения представителя ЗАО "Инжилком" по доверенности С.Д., представителя ДОО СМУ-10 ЗАО "Жилстрой" по доверенности З., судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно ч.ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214- ФЗ от 30.12.2004 г. по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ч. ч. 1, 2, 6, 7 ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Таким образом, из анализа данных норм следует, что участник долевого строительства вправе требовать от застройщика восстановления своих нарушенных прав путем безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранении недостатков только в том случае, если объект долевого строительства создан с отступлениями от договора или строительных норм и правил, что привело к ухудшению его качества или делает непригодным для использования.
Из материалов дела следует, что... г. А.О. и ЗАО "Инжилком" заключили договор о долевом участии в строительстве жилья, по условиям которого объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира N..., выполнение работ по строительству осуществляется по проектной документации шифр..., разработанной ОАО..., цена договора составляет... рублей, плановое окончание строительства... г. (т. 1 л.д. 7).
Свою обязанность по оплате объекта долевого строительства А.О. исполнила, что не оспаривалось сторонами.
.... квартира была по акту приема - передачи принята А.О. и в установленном законом порядке... г. А.О. зарегистрировала свое право собственности на квартиру, (т. 1 л.д. 12)
Как при приемке указанной квартиры, так и в ходе ее последующей эксплуатации А.О. неоднократно обращалась к ответчику с претензиями, в которых указывала на имеющиеся недостатки в переданном ей объекте долевого строительства, ссылаясь на то, что при строительстве данной квартиры были допущены отступления от проектной документации, и требовала устранения указанных ею недостатков и возмещения ей расходов на восстановительный ремонт квартиры.
Однако ответчиком вышеуказанные претензии истицы признавались необоснованными, и в их удовлетворении ей было отказано.
Согласно экспертному заключению ОАО... окна в квартире находятся в исправном состоянии, наружная стена кухни находится в исправном состоянии; проектом полы предусмотрены в жилой комнате, кухне и прихожей - линолеум на вспененной основе (3 мм) по стяжке из цементного раствора М 100 (20 мм) и стяжке из пенополистиролбетона средней прочности марки Д 500 (50 мм), то есть всего 80 мм, фактически полы квартиры выполнены по стяжке из цементного раствора М 70 (70 мм), то есть всего 75 мм, линолеум почти повсеместно деформирован, ввиду растяжения покрытия и слабой вспененной основы (возможно влияние повышенной влажности и излишних нагрузок при эксплуатации); в санузле две керамические плитки демонтированы, поскольку произвольное отслоение такого размера возможно только при их разломе; на лоджии стяжка имеет трещины ввиду температурной усадки после укладки раствора, линолеум на вспененной основе, примененный в проекте и уложенный фактически, соответствует действующим нормам проектирования, но выпускается предприятиями отвратительного качества, линолеум желательно заменить на другой; стяжка выполненная методом механической заливки раствора (предусмотрено проектом) не могла иметь кубиковую прочность М 100, учитывая технологические нагрузки помещений и фактически выполненные конструктивные решения можно рекомендовать укрепление стяжки в жилой комнате и кухне путем пропитки грунтом высокого проникновения с последующей шпатлевкой отдельных трещин и заменой линолеума; стяжку на лоджии следует обработать проникающей смесью "Пенетрон" или "Глимс-водостоп" (рекомендация ОАО...") толщиной 2-4 мм, что повысит прочность верхнего слоя стяжки и гарантирует ее гидроизолирующие свойства; применение на лоджии раствора легкого бетона следует считать правильным, поскольку раствор более морозостоек, чем легкий бетон; отделка туалетной комнаты (ванной) удовлетворяет нормам и находится в исправном состоянии; рекомендовать количество розеток оставить без изменения с заменой одной розетки в жилой комнате на сдвоенную, электросчетчик установлен в электрощите на общей лифтовой площадке, по условиям подключения электросетей и связи нишу меньшей глубины выполнить невозможно; система отопления находится в исправном состоянии; система горячего и холодного водоснабжения находятся в исправном состоянии; система канализации в исправном состоянии, в ванной слив воды из раковины затруднен в связи с засорением сифона, сифон и мойку необходимо прочистить и починить силами эксплуатирующей организации; двери соответствуют нормативам и находятся в исправном состоянии, в отдельных местах наблюдаются отслоения наличников от коробки двери, что может быть результатом их эксплуатации; оклейка стен и перегородок обоями произведено ровно и отслоений не наблюдается, проверка поверхности стен выявила незначительные отклонения до 2 мм по длине 2 м, что соответствует нормам по отделке помещений, штукатурка стен выполнена улучшенная вместо простой по проекту, что позволяет выполнять оклейку обоями без шпатлевки, в отдельных местах при специальном боковом освещении просматривается следы от кисти или шпателя при нанесении обойного клея- подготовка под покраску и оклейка обоями выполнена в соответствии с нормами; отделка потолков всех помещений выполнена в соответствии с проектом с разделкой и затиркой швов между панелями перекрытий с последующей улучшенной (за 2 раза) клеевой побелкой, отслоений и потеков не обнаружено - отделка потолка соответствует нормам; теплообмен квартиры происходит нормально, скорость движения воздуха находится в допустимых пределах для холодного периода, вентиляция помещений квартиры предусмотрена проектом с притоком свежего воздуха через форточные проемы, что соответствует нормам, однако, актом проверки было установлено, что жильцы заклеивают вентиляционные решетки, повышенная температура воздуха в помещениях в момент обследования также говорит о том, что жильцы мало проветривают помещения, а герметичные окна, установленные в квартире, при отсутствии кондиционирования, требуют этого; звукоизоляция квартиры проверялась инструментально два раза (23.03.2009 г. и 09.02.2010 г.) ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии" Орловской области, при первой проверке установлено, что уровни шума находятся в пределах допустимых, при повторной проверке в ночное время было выявлено незначительное превышение уровня работы лифтового оборудования - оборудование лифта необходимо наладить силами
эксплуатирующей организации, в остальном звукоизоляция квартиры находится в норме; мусоропровод и его системы соответствуют проекту. Общие выводы - выполненные строительно-монтажные работы в целом следует оценивать как соответствующие проекту и требованиям строительных норм и правил, выявленные деформации покрытия пола (линолеума) вызваны применением некачественного материала и обнаружены после годичной эксплуатации, учитывая изложенное следует рекомендовать заменить линолеум на другой, одновременно при замене линолеума выполнить пропитку массива стяжки (т. 2 л.д. 4-118).
В качестве эксперта судом был допрошен ФИО 1 подтвердивший вышеуказанное заключение и представив смету строительных работ - полы в квартире с учетом стоимости линолеума, работ грунтовки стяжки, заделку трещин, устройство плинтусов, средств на оплату труда в сумме... рублей и смету строительных работ на лоджии в сумме... рублей, (т. 2 л.д. 172-175).
При этом пояснил, что стяжка, выполненная в квартире истицы, не соответствует проекту, а сделана из вспененного (поризованного) раствора, согласие проектной организации на изменение получено не было, но выполненная стяжка по своей прочности, звукоизоляции и теплообмену полностью соответствует пенополистеролбетону; стяжку из поризованного бетона допускается использовать в жилых помещениях, что предусмотрено "Рекомендациями по проектированию и устройству полов по стяжкам из мелкозернистых поризованных бетонов жилых зданиях". Учитывая, что линолеум ненадлежащего качества, то его следует заменить и перед укладкой нового линолеума следует пропитать стяжку грунтом высокого проникновения, на лоджии стяжку необходимо обработать проникающей смесью, что повысит ее прочность. Количество розеток в жилой комнате не соответствует проекту, но по строительным нормам данного отклонение от проекта не является его нарушением, можно рекомендовать заменить одну одинарную розетку на сдвоенную. Розетки в квартире выскакивают в связи с неправильной их эксплуатацией, а после года эксплуатации розеток уже невозможно определить качество их установки, в собранном виде из розеток не дует. Сифон в ванной комнате засорился не по вине застройщика, а в результате его эксплуатации, на межкомнатных дверях (полотнах) нет никаких повреждений, имеются мелкие трещины на наличниках, но данные повреждения возникли в результате эксплуатации. Плесень в квартире и повышенная влажность возникли именно в результате неправильной эксплуатации квартиры.
Допрошенный в суде кассационной инстанции эксперт ФИО 1 подтвердил данное им заключение и показания в суде первой инстанции, дополнительно пояснив, что в квартире истицы стоят современные окна на резиновых прокладках, не требующие невысыхающих замазок, они по своим потребительским качествам несравненно лучше, чем окна на замазках. Окна установлены в соответствии с ГОСТ. При определении качества окон он пользовался перометром - прибором для определения температуры воздуха и температуры тела на расстоянии. Температура соответствует норме, температура стены и окна практически одинаковые, то есть никаких охлаждений нет. Термическое сопротивление окна очень хорошее. Учитывая наружную температуру и температуру влажности воздуха, термическое сопротивление стены нормальное. При проверке действия вентиляции выяснено, что вентиляция находится в рабочем состоянии и работает в пределах нормы. На кухне норма влажности 60% и, если помещение не проветривать, то влажность увеличится. Влажность в квартире А.О. возникла в том месте, где к стене вплотную поставлен холодильник, то есть это то место, где движение воздуха затруднено. Если форточка будет постоянно закрытой при заклеенной вытяжке в санузле, то влажность увеличится и везде появится плесень. Замеры, произведенные после годичной эксплуатации, имели незначительное превышение звукоизоляции в ночное время из-за неисправной работы лифта.
Допрошенный судом в качестве свидетеля ФИО 2 пояснил, что ЗАО "Инжилком" не согласовала с ОАО... выполнение стяжки в квартире из поризованного бетона, проектом была предусмотрена стяжка из полистеролбетона (пенополистеролбетон), но если бы застройщик об этом заявил, то ОАО... дало бы свое согласие на это, поскольку поризованный бетон относится также к легким бетонам и он используется в жилых помещениях, о чем указано в "Рекомендациях по проектированию и устройству полов по стяжкам из мелкозернистых поризованных бетонов жилых зданиях". Имеющейся в квартире истицы стяжки прочностью М 75 достаточно, чтобы обеспечить безопасность проживания. Количество розеток в квартирах определяется самим заказчиком, но по строительным нормам в жилых комнатах достаточно 4 штук. В проектную документация при строительстве жилого дома по ул.... вносились изменения, но все данные изменения никак не влияли на прочность и конструкцию здания, а, следовательно, не требовалось получения новых разрешений на строительство. Изменения в проекте были связаны с поиском строительных материалов застройщиком. В данном жилом доме кирпичная кладка соответствует проекту - толщина стены 690 мм, из них 60 мм - пенополистерол (утепляющий слой), наружная часть 250 мм и внутренняя 380 мм и они не могут промерзать или увлажняться. Система звукоизоляции соответствует проекту.
Свидетель ФИО 3 пояснил, что... г. А.О. обращалась в Управление с заявлением установить причину намокания угла в кухне. Было установлено, что воздухообмен в квартире соответствует стандартам. А.О. были даны рекомендации по содержанию имущества: обеспечить приток и обмен воздуха, проветривать помещение А.О. обратилась ввиду скачков напряжения в квартире, также было проведено обследование и установлено, что все соответствует нормам.
Соответствие жилого дома (2,3 секции) по адресу: г.... техническим регламентам (СНиП) также подтверждается ответами от...., от.... с указанием, что указанные А.О. недостатки могло появиться в результате неправильной эксплуатации квартиры, и заключением Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области от.... (т. 1 л.д. 18, 148,155-157).
Свидетель ФИО 4 и ФИО 5., входившие в комиссию... г., пояснили, что в... г. в ЗАО "Инжилком" поступила жалоба от А.О. на плохую вентиляцию в квартире, в связи с чем была создана комиссия. В ходе обследования квартиры А.О. было установлено, что вентиляционные решетки в ванной заклеены скотчем, в квартире было душно и влажно; помещение не проветривалось; появившаяся плесень в результате неправильной эксплуатации жилого помещения с каждым разом увеличивалась, никаких мер
по ее ликвидации собственником квартиры не предпринималось.
Данные обстоятельства также подтверждаются пояснениями А.О. и актом от.... (т. 1 л.д. 160).
Таким образом, суд с учетом вышеуказанных обстоятельств правильно пришел к выводу о том, что в квартире истицы имеется несоответствие проекту: стяжка в квартире выполнена не из пенополистеролбетона, линолеум по всей поверхности квартиры деформирован, стяжка на лоджии имеет трещины, количество розеток не соответствует проекту. Образование плесени, черных и мокнущих углов в квартире А.О. не связано с неправильной вентиляцией или неправильным проектированием и строительством стен, а возникло по причине неправильной эксплуатации квартиры.
Все остальные недостатки, о которых указывала истица А.О. не нашли своего подтверждения.
Также не нашли своего подтверждения доводы истицы о том, что по вине застройщика межкомнатные двери имеют повреждения полотна, поскольку при подписании акта приема передачи от... г. (т. 1 л.д. 33) и в претензии от... г. (т. 1 л.д. 34) А.О. данные повреждения не указывала, указав их лишь в... г. В связи с этим суд правильно пришел к выводу, что застройщик не может нести ответственность за действия истицы при эксплуатации квартиры.
В связи с тем, что застройщиком ЗАО "Инжилком" с ОАО... были согласованы изменения проектной документации, а именно, согласовано, что линолеум толщиной 2,9 мм вместо 3,0 мм; вентиляционные решетки пластиковые, а не алюминиевые; установлены простые вентили вместо регуляторов "Данфос", то судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда о том, что в квартире А.О. в этой части не имеется отступлений от проектной документации (т. 2 л.д. 46, 50, 52).
Как следует из материалов дела, в... г. ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области" установило, что в спорной квартире для ночного времени превышен допустимый уровень звука в жилой комнате, основным источником шума являлся лифт и оборудование лифта (т. 1 л.д. 41, 42).
Согласно экспертному заключению ОАО... необходимо произвести наладку лифта.
В связи с чем суд правильно пришел к выводу о необоснованности требований А.О. о проведении мероприятий по дополнительной звукоизоляции, заделке пустот кирпичной кладки в нише электросчетчика, взыскания денежной компенсации за ухудшение условия проживания, связанные с уменьшением жизненного пространства и взыскании расходов на приобретение приточно-вытяжного устройства.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований.
Исходя из того, что участник долевого строительства вправе требовать возмещения расходов на устранение недостатков тогда, когда данные отступления от проекта привели к ухудшению качества такого объекта или делают непригодным для использования объект долевого строительства, а стяжка, имеющаяся в квартире истицы, не соответствующая проекту, не ухудшила проживание в квартире, отвечает всем установленным нормам и требованиям, обеспечивает прочность и безопасность проживания в квартире, то суд обоснованно отказал истице в удовлетворении требований о взыскании с ответчика стоимости работ по устройству стяжки в квартире, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов пропорционально части удовлетворенных исковых требований.
Довод кассационной жалобы о том, что суд неправомерно применил при разрешении спора нормы Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются несостоятельными ввиду следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Как установлено по делу разрешение на строительство указанного жилого дома было получено до вступления в силу данного Федерального закона.
Между тем, в силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ данный Закон помимо отношений, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулирует и отношения, связанные с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Довод кассатора о том, что суд необоснованно пришел к выводу о том, что заключенный сторонами договор является договором купли-продажи, не может служить основанием к отмене решения, так как, учитывая то обстоятельство, что нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не устанавливается размер неустойки за неисполнение застройщиком в добровольном порядке требований участника долевого строительства, связанных с устранением выявленных в объекте долевого строительства недостатков, суд обоснованно применил соответствующие положения Федерального закона "О защите прав потребителей".
Доводы кассационной жалобы о допущенных судом нарушениях норм процессуального права также не могут служить основанием к отмене решения, так как нарушений гражданско-процессуального законодательства, которые привели бы или могли привести к неправильному разрешению дела, либо в силу ч. 2 ст. 364 ГПК являются безусловными основаниями для отмены решения, судом при разрешении дела допущено не было.
Другие доводы кассационной жалобы сводятся к иной оценке собранных по делу доказательств, которая не может быть принята по изложенным в настоящем определении основаниям.
В то же время, судом ошибочно были взысканы с А.О. в пользу ЗАО "Инжилком" судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, поскольку в силу ч. 5 ст. 18 Закона "О защите прав потребителей" в случае спора о причинах возникновения недостатков товара продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны провести экспертизу товара за свой счет. При этом потребитель обязан возместить продавцу (изготовителю), уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру расходы на проведение экспертизы лишь в случае, если в результате экспертизы товара установлено, что его недостатки возникли вследствие обстоятельств, за которые не отвечает продавец (изготовитель).
Поскольку в результате проведенной по делу экспертизы было установлено наличие недостатков в переданной истице квартире, за которые отвечает ответчик, то у суда не было правовых оснований для взыскания вышеуказанных судебных расходов с А.О.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым уточнить решение суда в части распределения судебных расходов, исключив из его резолютивной части указание о взыскании с А.О. в пользу ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" судебных расходов по проведению экспертизы в сумме....
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 15 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу А.О. - без удовлетворения.
Исключить из резолютивной части решения Железнодорожного районного суда г. Орла от 15 декабря 2010 года указание о взыскании с А.О. в пользу ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" судебных расходов по проведению экспертизы в сумме....
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.02.2011 ПО ДЕЛУ N 33-150
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 февраля 2011 г. по делу N 33-150
Докладчик: Склярук С.А.
Федеральный судья: Забелина О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
Председательствующего Склярука С.А.
судей: Зубовой Т.Н., Сабаевой И.Н.
при секретаре Н.
в открытом судебном заседании в помещении Орловского областного суда слушала гражданское дело по кассационной жалобе А.О. на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 15 декабря 2010 года, которым постановлено:
"Исковые требования А.О. к ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" в пользу А.О. расходы на устранение недостатков в квартире в сумме... рублей, неустойку за просрочку выполнения требований в размере... рублей, компенсацию морального вреда в сумме... рублей, судебные расходы в сумме..., а всего....
Взыскать с ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" штраф в размере... рубля, из которых... взыскать в бюджет муниципального образования г. Орел, а... взыскать в пользу Орловского правового Центра "Защита потребителей".
Взыскать с А.О. в пользу ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" судебные расходы по проведению экспертизы в сумме....
В удовлетворении требования ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" к А.О. о взыскании расходов на представителя отказать.
Взыскать с ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" в бюджет муниципального образования г. Орел государственную пошлину в размере...".
Заслушав дело по докладу судьи областного суда Склярука С.А., судебная коллегия
установила:
Общественное учреждение Орловский правовой центр "Защита потребителей", действуя по доверенности, в интересах А.О. обратилось в суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Инвестиционная жилищная компания" (далее ЗАО "Инжилком") о защите прав потребителей.
В обосновании заявленного требования указывало, что... г. А.О. заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира, общей площадью... кв. м
... года истица приняла по акту приема-передачи данную квартиру, однако до принятия квартиры и в процессе ее эксплуатации был выявлен ряд недостатков, а именно: окна в местах примыкания коробок к проемам с наружной стороны не герметизированы, стекла в рамах установлены не на высыхающую замазку; линолеум положен не на мастику, его толщина меньше, чем указано в проектной документации; штепсельные розетки встроены криво, не закреплены, их количество не соответствует проектной документации; вентиляционные решетки пластиковые, а в проектной документации алюминиевые с подвижными направляющими; нет приточных клапанов вентиляции с регулируемыми жалюзи под окнами; стены в ванной оштукатурены неровно (покрашены в три тона, краска на водной основе, вся влага мгновенно впитывается); кухня окрашена небрежно в разные тона; вместо терморегуляторов "Данфос" по проектной документации стоят простые вентили; двери выставлены неровно, имеют повреждения, дверные петли скрипят; стены во всей квартире оштукатурены неровно, видны следы строительного инструмента; трещины по бетонной стяжке по всему полу квартиры и лоджии; нет системы усиления телевизионного сигнала; нет датчиков задержки времени выключения освещения на лестничной площадке; при сверлении внешней стены кухни выяснилось, что промежуток между пенопластом, расположенный внутри стены и стеной, не заполнен цементным раствором; угол стены кухни с улицы имеет дефект "пустошовки" в результате чего холодный воздух проникает на наружную поверхность стены кухни и конденсируется (после сильных морозов, а затем резкого потепления обои в углу кухни намокают, образуется плесень и отслоение обоев); дуют сквозняки в зоне окна жилой комнаты; плохо работает система вентиляции в ванной комнате; в весенний период при открытой форточке на кухне в зале происходит со свистом вытяжка воздуха через отверстие люстры в потолке; линолеум лежит волнами; плохой слив воды в раковине в ванной комнате, так как канализационная труба наполовину забита песком; работа лифта сопровождается сильным шумом, что связано с плохим монтажом лифта и плохой звукоизоляцией, которая в квартире практически отсутствует, что обусловлено в том числе наличием пустот в кирпичной кладке в нише электрощита.
Ссылалось на то, что вышеуказанные недостатки подтверждены заключением специалистов ООО...
Указывало, что при приеме-передаче квартиры А.О. были отражены в акте ряд из вышеперечисленных недостатков, однако в связи с необходимостью оформления квартиры в собственность она была вынуждена подписать другой акт без указания недостатков.
В связи с указанными обстоятельствами истец просил суд обязать ответчика провести мероприятия по утеплению наружной поверхности стены кухни; обязать провести заделку пустот кирпичной кладки в нише электрощита; взыскать с ответчика в пользу А.О. для проведения ремонтно-восстановительных работ... рублей, а также неустойку за период с.... по.... в сумме... рублей; взыскать расходы на обследование квартиры, проведенное 000... в сумме... рублей и почтовые расходы в размере... рубля, расходы на ксерокопию в сумме... рублей; денежную компенсацию за ухудшение условий проживания, связанные с уменьшением жизненного пространства квартира на... кв. м, в размере... рублей; взыскать денежную сумму в размере... рублей на приобретение приточно-вытяжного устройства с целью обеспечения нормального воздухообмена в квартире; взыскать компенсацию морального вреда в сумме... рублей, а также штраф в размере 50% от суммы присужденной ей, перечислив 50% указанной суммы ОПЦ "Защита потребителей".
В последующем А.О. дополнила вышеуказанные требования, просила также взыскать в ее пользу с ответчика расходы по приобретению ею видеокамеры в сумме... рублей, футляра стоимостью... рубля, карты памяти стоимостью... рублей; диктофона стоимостью... рублей; батарейки стоимостью... рублей, видеодиска стоимостью... рублей, а всего... рублей.
В ходе рассмотрения дела ЗАО "Инжилком" заявило ходатайство о взыскании с истицы понесенных ответчиком расходов на оплату услуг представителя в сумме... рублей и расходов по оплате экспертизы в сумме... рублей.
Судом постановлено указанное решение.
В кассационной жалобе А.О. просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Считает, что суд неправомерно применил при разрешении спора нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", поскольку строительство дома осуществлялось на основании постановления администрации г. Орла от...., т.е. разрешение на строительство данного дома было получено до вступления вышеуказанного нормативного акта в законную силу.
Полагает вывод суда о том, что договор между истицей и ответчиком являлся договором купли-продажи, необоснованным, поскольку форма и содержание договора соответствует договору о долевом участии в строительстве жилья.
Ссылается на то, что суд, необоснованно не истребовал в ходе рассмотрения дела от ответчика проектную документацию дома.
Считает, что судом не было учтено, что заключенным ею договором участия в долевом строительстве предусматривается, что жилой дом должен соответствовать проекту под шифром..., а фактически дом был возведен ответчиком по проекту под шифром..., в который внесено большое количество изменений относительно первоначального проекта, что привело к значительному ухудшению качества переданной ей в собственность квартиры.
Указывает, что суд необоснованно поручил проведение судебно-строительной экспертизы ОАО..., не проверив наличие необходимой для проведения данной судебно-строительной экспертизы документации, и не выяснив мнение сторон об экспертной организации, а также представил эксперту для исследования ненадлежащую проектную строительную документацию, незаконно обязав ответчика предоставить данную документацию эксперту.
Полагает, что положенное в основу решения суда заключение экспертизы является незаконным, так как для его составления экспертом привлекались специалисты ОАО..., не давшие суду подписки об уголовной ответственности.
Ссылаясь на то, что в экспертное заключение является необъективным, изложенные в нем выводы недостоверны, в нем не отражены все фактически имеющиеся недостатки отделки квартиры и причины их возникновения в новой квартире, считает, что оно необоснованно положено судом в основу решения, а также, что при разрешении спора необходимо было основываться на представленном ею заключении специалистов ООО...
Указывает, что суд при рассмотрении дела необоснованно отказывал в удовлетворении заявлявшихся стороной истца ходатайств, в том числе об истребовании "Журнала производственных работ" ответчика (для выяснения вопроса о материалах, из которых залита стяжка квартиры), о приобщении дисков с видеозаписями недостатков квартиры, о проведении выездного судебного заседания, об отложении судебного заседания и других.
Также ссылается на то, что судом были нарушены нормы процессуального права в части срока изготовления протоколов судебных заседаний.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения А.О. и ее представителя по доверенности С.Э., поддержавших кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, объяснения 3-его лица на стороне истицы А.Е., полагавшего, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, возражения представителя ЗАО "Инжилком" по доверенности С.Д., представителя ДОО СМУ-10 ЗАО "Жилстрой" по доверенности З., судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Согласно ч.ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214- ФЗ от 30.12.2004 г. по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу ч. ч. 1, 2, 6, 7 ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Таким образом, из анализа данных норм следует, что участник долевого строительства вправе требовать от застройщика восстановления своих нарушенных прав путем безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранении недостатков только в том случае, если объект долевого строительства создан с отступлениями от договора или строительных норм и правил, что привело к ухудшению его качества или делает непригодным для использования.
Из материалов дела следует, что... г. А.О. и ЗАО "Инжилком" заключили договор о долевом участии в строительстве жилья, по условиям которого объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира N..., выполнение работ по строительству осуществляется по проектной документации шифр..., разработанной ОАО..., цена договора составляет... рублей, плановое окончание строительства... г. (т. 1 л.д. 7).
Свою обязанность по оплате объекта долевого строительства А.О. исполнила, что не оспаривалось сторонами.
.... квартира была по акту приема - передачи принята А.О. и в установленном законом порядке... г. А.О. зарегистрировала свое право собственности на квартиру, (т. 1 л.д. 12)
Как при приемке указанной квартиры, так и в ходе ее последующей эксплуатации А.О. неоднократно обращалась к ответчику с претензиями, в которых указывала на имеющиеся недостатки в переданном ей объекте долевого строительства, ссылаясь на то, что при строительстве данной квартиры были допущены отступления от проектной документации, и требовала устранения указанных ею недостатков и возмещения ей расходов на восстановительный ремонт квартиры.
Однако ответчиком вышеуказанные претензии истицы признавались необоснованными, и в их удовлетворении ей было отказано.
Согласно экспертному заключению ОАО... окна в квартире находятся в исправном состоянии, наружная стена кухни находится в исправном состоянии; проектом полы предусмотрены в жилой комнате, кухне и прихожей - линолеум на вспененной основе (3 мм) по стяжке из цементного раствора М 100 (20 мм) и стяжке из пенополистиролбетона средней прочности марки Д 500 (50 мм), то есть всего 80 мм, фактически полы квартиры выполнены по стяжке из цементного раствора М 70 (70 мм), то есть всего 75 мм, линолеум почти повсеместно деформирован, ввиду растяжения покрытия и слабой вспененной основы (возможно влияние повышенной влажности и излишних нагрузок при эксплуатации); в санузле две керамические плитки демонтированы, поскольку произвольное отслоение такого размера возможно только при их разломе; на лоджии стяжка имеет трещины ввиду температурной усадки после укладки раствора, линолеум на вспененной основе, примененный в проекте и уложенный фактически, соответствует действующим нормам проектирования, но выпускается предприятиями отвратительного качества, линолеум желательно заменить на другой; стяжка выполненная методом механической заливки раствора (предусмотрено проектом) не могла иметь кубиковую прочность М 100, учитывая технологические нагрузки помещений и фактически выполненные конструктивные решения можно рекомендовать укрепление стяжки в жилой комнате и кухне путем пропитки грунтом высокого проникновения с последующей шпатлевкой отдельных трещин и заменой линолеума; стяжку на лоджии следует обработать проникающей смесью "Пенетрон" или "Глимс-водостоп" (рекомендация ОАО...") толщиной 2-4 мм, что повысит прочность верхнего слоя стяжки и гарантирует ее гидроизолирующие свойства; применение на лоджии раствора легкого бетона следует считать правильным, поскольку раствор более морозостоек, чем легкий бетон; отделка туалетной комнаты (ванной) удовлетворяет нормам и находится в исправном состоянии; рекомендовать количество розеток оставить без изменения с заменой одной розетки в жилой комнате на сдвоенную, электросчетчик установлен в электрощите на общей лифтовой площадке, по условиям подключения электросетей и связи нишу меньшей глубины выполнить невозможно; система отопления находится в исправном состоянии; система горячего и холодного водоснабжения находятся в исправном состоянии; система канализации в исправном состоянии, в ванной слив воды из раковины затруднен в связи с засорением сифона, сифон и мойку необходимо прочистить и починить силами эксплуатирующей организации; двери соответствуют нормативам и находятся в исправном состоянии, в отдельных местах наблюдаются отслоения наличников от коробки двери, что может быть результатом их эксплуатации; оклейка стен и перегородок обоями произведено ровно и отслоений не наблюдается, проверка поверхности стен выявила незначительные отклонения до 2 мм по длине 2 м, что соответствует нормам по отделке помещений, штукатурка стен выполнена улучшенная вместо простой по проекту, что позволяет выполнять оклейку обоями без шпатлевки, в отдельных местах при специальном боковом освещении просматривается следы от кисти или шпателя при нанесении обойного клея- подготовка под покраску и оклейка обоями выполнена в соответствии с нормами; отделка потолков всех помещений выполнена в соответствии с проектом с разделкой и затиркой швов между панелями перекрытий с последующей улучшенной (за 2 раза) клеевой побелкой, отслоений и потеков не обнаружено - отделка потолка соответствует нормам; теплообмен квартиры происходит нормально, скорость движения воздуха находится в допустимых пределах для холодного периода, вентиляция помещений квартиры предусмотрена проектом с притоком свежего воздуха через форточные проемы, что соответствует нормам, однако, актом проверки было установлено, что жильцы заклеивают вентиляционные решетки, повышенная температура воздуха в помещениях в момент обследования также говорит о том, что жильцы мало проветривают помещения, а герметичные окна, установленные в квартире, при отсутствии кондиционирования, требуют этого; звукоизоляция квартиры проверялась инструментально два раза (23.03.2009 г. и 09.02.2010 г.) ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии" Орловской области, при первой проверке установлено, что уровни шума находятся в пределах допустимых, при повторной проверке в ночное время было выявлено незначительное превышение уровня работы лифтового оборудования - оборудование лифта необходимо наладить силами
эксплуатирующей организации, в остальном звукоизоляция квартиры находится в норме; мусоропровод и его системы соответствуют проекту. Общие выводы - выполненные строительно-монтажные работы в целом следует оценивать как соответствующие проекту и требованиям строительных норм и правил, выявленные деформации покрытия пола (линолеума) вызваны применением некачественного материала и обнаружены после годичной эксплуатации, учитывая изложенное следует рекомендовать заменить линолеум на другой, одновременно при замене линолеума выполнить пропитку массива стяжки (т. 2 л.д. 4-118).
В качестве эксперта судом был допрошен ФИО 1 подтвердивший вышеуказанное заключение и представив смету строительных работ - полы в квартире с учетом стоимости линолеума, работ грунтовки стяжки, заделку трещин, устройство плинтусов, средств на оплату труда в сумме... рублей и смету строительных работ на лоджии в сумме... рублей, (т. 2 л.д. 172-175).
При этом пояснил, что стяжка, выполненная в квартире истицы, не соответствует проекту, а сделана из вспененного (поризованного) раствора, согласие проектной организации на изменение получено не было, но выполненная стяжка по своей прочности, звукоизоляции и теплообмену полностью соответствует пенополистеролбетону; стяжку из поризованного бетона допускается использовать в жилых помещениях, что предусмотрено "Рекомендациями по проектированию и устройству полов по стяжкам из мелкозернистых поризованных бетонов жилых зданиях". Учитывая, что линолеум ненадлежащего качества, то его следует заменить и перед укладкой нового линолеума следует пропитать стяжку грунтом высокого проникновения, на лоджии стяжку необходимо обработать проникающей смесью, что повысит ее прочность. Количество розеток в жилой комнате не соответствует проекту, но по строительным нормам данного отклонение от проекта не является его нарушением, можно рекомендовать заменить одну одинарную розетку на сдвоенную. Розетки в квартире выскакивают в связи с неправильной их эксплуатацией, а после года эксплуатации розеток уже невозможно определить качество их установки, в собранном виде из розеток не дует. Сифон в ванной комнате засорился не по вине застройщика, а в результате его эксплуатации, на межкомнатных дверях (полотнах) нет никаких повреждений, имеются мелкие трещины на наличниках, но данные повреждения возникли в результате эксплуатации. Плесень в квартире и повышенная влажность возникли именно в результате неправильной эксплуатации квартиры.
Допрошенный в суде кассационной инстанции эксперт ФИО 1 подтвердил данное им заключение и показания в суде первой инстанции, дополнительно пояснив, что в квартире истицы стоят современные окна на резиновых прокладках, не требующие невысыхающих замазок, они по своим потребительским качествам несравненно лучше, чем окна на замазках. Окна установлены в соответствии с ГОСТ. При определении качества окон он пользовался перометром - прибором для определения температуры воздуха и температуры тела на расстоянии. Температура соответствует норме, температура стены и окна практически одинаковые, то есть никаких охлаждений нет. Термическое сопротивление окна очень хорошее. Учитывая наружную температуру и температуру влажности воздуха, термическое сопротивление стены нормальное. При проверке действия вентиляции выяснено, что вентиляция находится в рабочем состоянии и работает в пределах нормы. На кухне норма влажности 60% и, если помещение не проветривать, то влажность увеличится. Влажность в квартире А.О. возникла в том месте, где к стене вплотную поставлен холодильник, то есть это то место, где движение воздуха затруднено. Если форточка будет постоянно закрытой при заклеенной вытяжке в санузле, то влажность увеличится и везде появится плесень. Замеры, произведенные после годичной эксплуатации, имели незначительное превышение звукоизоляции в ночное время из-за неисправной работы лифта.
Допрошенный судом в качестве свидетеля ФИО 2 пояснил, что ЗАО "Инжилком" не согласовала с ОАО... выполнение стяжки в квартире из поризованного бетона, проектом была предусмотрена стяжка из полистеролбетона (пенополистеролбетон), но если бы застройщик об этом заявил, то ОАО... дало бы свое согласие на это, поскольку поризованный бетон относится также к легким бетонам и он используется в жилых помещениях, о чем указано в "Рекомендациях по проектированию и устройству полов по стяжкам из мелкозернистых поризованных бетонов жилых зданиях". Имеющейся в квартире истицы стяжки прочностью М 75 достаточно, чтобы обеспечить безопасность проживания. Количество розеток в квартирах определяется самим заказчиком, но по строительным нормам в жилых комнатах достаточно 4 штук. В проектную документация при строительстве жилого дома по ул.... вносились изменения, но все данные изменения никак не влияли на прочность и конструкцию здания, а, следовательно, не требовалось получения новых разрешений на строительство. Изменения в проекте были связаны с поиском строительных материалов застройщиком. В данном жилом доме кирпичная кладка соответствует проекту - толщина стены 690 мм, из них 60 мм - пенополистерол (утепляющий слой), наружная часть 250 мм и внутренняя 380 мм и они не могут промерзать или увлажняться. Система звукоизоляции соответствует проекту.
Свидетель ФИО 3 пояснил, что... г. А.О. обращалась в Управление с заявлением установить причину намокания угла в кухне. Было установлено, что воздухообмен в квартире соответствует стандартам. А.О. были даны рекомендации по содержанию имущества: обеспечить приток и обмен воздуха, проветривать помещение А.О. обратилась ввиду скачков напряжения в квартире, также было проведено обследование и установлено, что все соответствует нормам.
Соответствие жилого дома (2,3 секции) по адресу: г.... техническим регламентам (СНиП) также подтверждается ответами от...., от.... с указанием, что указанные А.О. недостатки могло появиться в результате неправильной эксплуатации квартиры, и заключением Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области от.... (т. 1 л.д. 18, 148,155-157).
Свидетель ФИО 4 и ФИО 5., входившие в комиссию... г., пояснили, что в... г. в ЗАО "Инжилком" поступила жалоба от А.О. на плохую вентиляцию в квартире, в связи с чем была создана комиссия. В ходе обследования квартиры А.О. было установлено, что вентиляционные решетки в ванной заклеены скотчем, в квартире было душно и влажно; помещение не проветривалось; появившаяся плесень в результате неправильной эксплуатации жилого помещения с каждым разом увеличивалась, никаких мер
по ее ликвидации собственником квартиры не предпринималось.
Данные обстоятельства также подтверждаются пояснениями А.О. и актом от.... (т. 1 л.д. 160).
Таким образом, суд с учетом вышеуказанных обстоятельств правильно пришел к выводу о том, что в квартире истицы имеется несоответствие проекту: стяжка в квартире выполнена не из пенополистеролбетона, линолеум по всей поверхности квартиры деформирован, стяжка на лоджии имеет трещины, количество розеток не соответствует проекту. Образование плесени, черных и мокнущих углов в квартире А.О. не связано с неправильной вентиляцией или неправильным проектированием и строительством стен, а возникло по причине неправильной эксплуатации квартиры.
Все остальные недостатки, о которых указывала истица А.О. не нашли своего подтверждения.
Также не нашли своего подтверждения доводы истицы о том, что по вине застройщика межкомнатные двери имеют повреждения полотна, поскольку при подписании акта приема передачи от... г. (т. 1 л.д. 33) и в претензии от... г. (т. 1 л.д. 34) А.О. данные повреждения не указывала, указав их лишь в... г. В связи с этим суд правильно пришел к выводу, что застройщик не может нести ответственность за действия истицы при эксплуатации квартиры.
В связи с тем, что застройщиком ЗАО "Инжилком" с ОАО... были согласованы изменения проектной документации, а именно, согласовано, что линолеум толщиной 2,9 мм вместо 3,0 мм; вентиляционные решетки пластиковые, а не алюминиевые; установлены простые вентили вместо регуляторов "Данфос", то судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда о том, что в квартире А.О. в этой части не имеется отступлений от проектной документации (т. 2 л.д. 46, 50, 52).
Как следует из материалов дела, в... г. ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области" установило, что в спорной квартире для ночного времени превышен допустимый уровень звука в жилой комнате, основным источником шума являлся лифт и оборудование лифта (т. 1 л.д. 41, 42).
Согласно экспертному заключению ОАО... необходимо произвести наладку лифта.
В связи с чем суд правильно пришел к выводу о необоснованности требований А.О. о проведении мероприятий по дополнительной звукоизоляции, заделке пустот кирпичной кладки в нише электросчетчика, взыскания денежной компенсации за ухудшение условия проживания, связанные с уменьшением жизненного пространства и взыскании расходов на приобретение приточно-вытяжного устройства.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований.
Исходя из того, что участник долевого строительства вправе требовать возмещения расходов на устранение недостатков тогда, когда данные отступления от проекта привели к ухудшению качества такого объекта или делают непригодным для использования объект долевого строительства, а стяжка, имеющаяся в квартире истицы, не соответствующая проекту, не ухудшила проживание в квартире, отвечает всем установленным нормам и требованиям, обеспечивает прочность и безопасность проживания в квартире, то суд обоснованно отказал истице в удовлетворении требований о взыскании с ответчика стоимости работ по устройству стяжки в квартире, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов пропорционально части удовлетворенных исковых требований.
Довод кассационной жалобы о том, что суд неправомерно применил при разрешении спора нормы Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются несостоятельными ввиду следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Как установлено по делу разрешение на строительство указанного жилого дома было получено до вступления в силу данного Федерального закона.
Между тем, в силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ данный Закон помимо отношений, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулирует и отношения, связанные с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Довод кассатора о том, что суд необоснованно пришел к выводу о том, что заключенный сторонами договор является договором купли-продажи, не может служить основанием к отмене решения, так как, учитывая то обстоятельство, что нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не устанавливается размер неустойки за неисполнение застройщиком в добровольном порядке требований участника долевого строительства, связанных с устранением выявленных в объекте долевого строительства недостатков, суд обоснованно применил соответствующие положения Федерального закона "О защите прав потребителей".
Доводы кассационной жалобы о допущенных судом нарушениях норм процессуального права также не могут служить основанием к отмене решения, так как нарушений гражданско-процессуального законодательства, которые привели бы или могли привести к неправильному разрешению дела, либо в силу ч. 2 ст. 364 ГПК являются безусловными основаниями для отмены решения, судом при разрешении дела допущено не было.
Другие доводы кассационной жалобы сводятся к иной оценке собранных по делу доказательств, которая не может быть принята по изложенным в настоящем определении основаниям.
В то же время, судом ошибочно были взысканы с А.О. в пользу ЗАО "Инжилком" судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, поскольку в силу ч. 5 ст. 18 Закона "О защите прав потребителей" в случае спора о причинах возникновения недостатков товара продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны провести экспертизу товара за свой счет. При этом потребитель обязан возместить продавцу (изготовителю), уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру расходы на проведение экспертизы лишь в случае, если в результате экспертизы товара установлено, что его недостатки возникли вследствие обстоятельств, за которые не отвечает продавец (изготовитель).
Поскольку в результате проведенной по делу экспертизы было установлено наличие недостатков в переданной истице квартире, за которые отвечает ответчик, то у суда не было правовых оснований для взыскания вышеуказанных судебных расходов с А.О.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым уточнить решение суда в части распределения судебных расходов, исключив из его резолютивной части указание о взыскании с А.О. в пользу ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" судебных расходов по проведению экспертизы в сумме....
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 15 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу А.О. - без удовлетворения.
Исключить из резолютивной части решения Железнодорожного районного суда г. Орла от 15 декабря 2010 года указание о взыскании с А.О. в пользу ЗАО "Инвестиционная жилищная компания" судебных расходов по проведению экспертизы в сумме....
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)