Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Дмитриева В.В. и Марьянковой Н.В., рассмотрев 09.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.05.2012 (судья Педченко О.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 (судьи Глазков Е.Г., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А21-11258/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7", место нахождения: 236040, город Калининград, улица Подполковника Иванникова, дом 1, ОГРН 1083925039054 (далее - Фирма), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Техноимпорт", место нахождения: 236000, город Калининград, улица Багратиона, дом 116-118, ОГРН 1023900768100 (далее - Общество), о взыскании (с учетом уточнений) 62 429 руб. 75 коп. неосновательного обогащения и 2 413 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.07.2011 по 26.12.2011, начисленных исходя из ставки рефинансирования 8,25% годовых.
Решением от 29.05.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Фирма, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Стороны по правилам статей 121 - 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считаются надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения жалобы, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2011 N 01/296/2011-519 Общество владеет на праве собственности встроенным нежилым помещением литер: l из литера А, площадью 3 483, 40 кв. м, находящимся по адресу: Россия, Калининградская область, город Калининград, улица Черняховского N 6а-12а, улица Подполковника Иванникова N 9-13.
29.04.2009 состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу в форме очного голосования, на котором принято решение об избрании Фирмы в качестве управляющей организации.
Указанный многоквартирный дом в части капитального ремонта крыши площадью 3 532 кв. м был включен в приложение N 5 "Адресный перечень капитальных ремонтов многоквартирных домов жилищного фонда, пострадавших в результате аномальных погодных явлений и находящихся в аварийном состоянии крыш домов, являющихся общим имуществом многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа "Город Калининград", на условиях софинансирования собственниками помещений многоквартирных домов в размере не менее 5%" к программе "Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов городского округа "Город Калининград" в 2009 - 2011 г.", утвержденной постановлением главы администрации городского округа "Город Калининград" от 25.09.2008 N 1538 "Об утверждении долгосрочных целевых Программ "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в городе Калининграде на 2009 - 2011 г." и "Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов городского округа "Город Калининград" в 2009-2011 г.".
18.02.2011 состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: улица Черняховского, дом 6а-12а, улица Подполковника Иванникова, дом 9-13, в форме заочного голосования, на котором в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" приняты решения об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в 2011 году и об участии в расходах по капитальному ремонту общего имущества в сумме 5% общей стоимости ремонтных работ.
По результатам открытого конкурса на выполнение работ по капитальному ремонту кровли многоквартирного дома между Фирмой (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "ТермоТехБалтика" (подрядчик) заключен договор от 17.06.2011 N 3 на выполнение работ по капитальному ремонту мягкой кровли указанного многоквартирного дома в 2011 году (далее - Договор N 3), общая стоимость работ по которому составляет 2 932 090 руб., включая НДС (пункт 1.2 Договора N 3).
По результатам открытого конкурса на оказание услуг технического надзора за выполнением работ между Фирмой (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "НеолитСтрой" (исполнитель) заключен договор от 17.06.2011 N 13 на ведение технического надзора при проведении капитального ремонта мягкой кровли указанного многоквартирного дома в 2011 году (далее - Договор N 13), стоимость работ по которому составляет 30 000 руб. (пункт 3.1 Договора N 13).
По факту выполненных работ подписаны акт о приемке выполненных работ формы КС-2 от 15.11.2011 N 1 по Договору N 3 на сумму 2 932 090 руб. и соответствующая справка формы КС-3. Акт от 15.11.2011 N 1 согласован с администрацией Ленинградского района городского округа "Город Калининград".
Платежным поручением от 22.06.2011 N 304 Фирма перечислила себе на счет 148 102 руб. 64 коп., составляющих 5% сметную стоимость капремонта кровли многоквартирного дома.
Кроме того, Фирма указывает, что оплатила услуги инвентаризации в сумме 4 255 руб. 28 коп., оказанные Калининградским филиалом федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация" по акту от 12.04.2011 N 3900/1104/000034, и 2 780 руб. 16 коп. по акту от 14.04.2011 N 36 за информационное сообщение муниципального унитарного предприятия "Газета "Гражданин".
Письмом от 22.06.2011 N 576 Фирма обратилась к Обществу с просьбой поддержать решение администрации городского округа "Город Калининград" и собственников квартир жилого дома о капремонте кровли на условиях софинансирования и проголосовать за данное решение. Кроме того, Фирма уведомила Общество о необходимости перечислить денежные средства в сумме 59 687 руб. на специально открытый счет финансирования работ по капремонту, так как согласно постановлению администрации городского округа "Город Калининград" от 15.04.2011 N 617 администрация города перечислит денежные средства на капремонт кровли дома (95% контрактной стоимости) только после предоставления справки от Фирмы, подтверждающей выполнение собственниками обязательства по зачислению на открытый расчетный счет своей доли в размере 5% стоимости работ.
В ответ на указанное обращение Общество письмом от 04.07.2011 N 116 указало, что документы о проведении общего собрания, датированные 08.04.2011, были получены им только 22.06.2011, в связи с чем Общество не было ознакомлено с документами к собранию, было лишено возможности поставить на собрании свои вопросы по включению в капитальный ремонт части кровли, расположенной над нежилыми помещениями, принадлежащими Обществу, и фактически было поставлено перед фактом о принятом решении. Поэтому по всем вопросам повестки дня собрания Общество проголосовало "против".
07.07.2011 состоялось общее собрание собственников Фирмы, на котором в связи с необходимостью проведения капитального ремонта кровли жилого дома и отказом Общества от оплаты доли 5% сметной стоимости капитального ремонта приняты решения об оплате его доли в сумме 59 504 руб. 18 коп. и обращении в суд для взыскания с Общества в пользу Фирмы неоплаченной доли 5% сметной стоимости капитального ремонта кровли.
Рассчитав, что Общество, являющееся собственником нежилого помещения общей площадью 3 483,4 кв. м, обязано оплатить стоимость работ по капитальному ремонту кровли многоквартирного дома в сумме 59 504 руб. 18 коп., а также 2 925 руб. 57 коп. за услуги, Фирма обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности Фирмой наличия волеизъявления собственников спорного многоквартирного дома по вопросу оплаты расходов на капитальный ремонт этого дома, поскольку собрание от 08.04.2011 не проголосовало необходимым количеством голосов за проведение такого ремонта. Таким образом, решение собственников многоквартирного дома о проведении капитального ремонта, его сроках, объеме, порядке финансирования и иных условиях проведения капитального ремонта отсутствует.
Оставляя решение без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Доводы Фирмы апелляционный суд признал несостоятельными и не основанными на материалах дела, требованиях закона.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Частью 3 статьи 45 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Таким образом, наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нем собственников, а от количества голосов, которыми они обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.
Общая площадь помещений спорного многоквартирного дома составляет 8 670,1 кв. м.
Общество является собственником встроенных нежилых помещений общей площадью 3 483,4 кв. м, что составляет 40,17% от общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Участие в собрании собственников помещений 18.02.2011 Общество не принимало.
Как указано в решении от 18.02.2011 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, за решение об участии в расходах по капитальному ремонту общего имущества в сумме 5% общей стоимости ремонтных работ проголосовали собственники помещений, общая площадь которых составляет 5 129,075 кв. м, что составляет 59,57% процентов от общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
В связи с изложенным следует признать, что в данном случае не было соблюдено требование закона относительно принятия решения о проведении капитального ремонта не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, в данном случае имеет место недоказанность принятия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения о проведении капитального ремонта кровли и соответствующем финансировании.
Довод Фирмы о наличии у ответчика как собственника нежилого помещения в спорном доме обязанности возместить истцу истребуемую сумму в связи с наличием у него обязательства нести расходы по ремонту общего имущества судом апелляционной инстанции отклонен ввиду следующего.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Частями 2, 3 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого будет осуществляться управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, обязанность управляющей организации по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме вытекает из договора с собственниками помещений в указанном доме, расходы по которым они несут пропорционально своей доле помещения в доме.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) крыши входят в состав общего имущества.
Согласно подпунктам "б", "г" пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 Правил (подпункты "в", "з" пункта 11 Правил N 491).
Пунктом 21 Правил N 491 предусмотрено, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Как указано выше, в силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку в рассматриваемом случае такое решение в установленном законом порядке принято не было, правовых оснований для взыскания с ответчика на основании статьи 1102 ГК РФ истребуемой суммы не имеется.
Обстоятельства дела были предметом самого тщательного рассмотрения судами обеих инстанций.
Доводы кассационной жалобы, направленные по существу на переоценку фактических обстоятельств спора и представленных сторонами доказательств, которые были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, не могут быть приняты кассационной инстанцией (статья 286 АПК РФ).
Нарушений либо неправильного применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, которые могли привести к принятию неправильных судебных актов, кассационная инстанция не усматривает.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А21-11258/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Г.СОСНИНА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Н.В.МАРЬЯНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 15.04.2013 ПО ДЕЛУ N А21-11258/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2013 г. по делу N А21-11258/2011
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Дмитриева В.В. и Марьянковой Н.В., рассмотрев 09.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.05.2012 (судья Педченко О.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 (судьи Глазков Е.Г., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А21-11258/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7", место нахождения: 236040, город Калининград, улица Подполковника Иванникова, дом 1, ОГРН 1083925039054 (далее - Фирма), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Техноимпорт", место нахождения: 236000, город Калининград, улица Багратиона, дом 116-118, ОГРН 1023900768100 (далее - Общество), о взыскании (с учетом уточнений) 62 429 руб. 75 коп. неосновательного обогащения и 2 413 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.07.2011 по 26.12.2011, начисленных исходя из ставки рефинансирования 8,25% годовых.
Решением от 29.05.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Фирма, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Стороны по правилам статей 121 - 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считаются надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения жалобы, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2011 N 01/296/2011-519 Общество владеет на праве собственности встроенным нежилым помещением литер: l из литера А, площадью 3 483, 40 кв. м, находящимся по адресу: Россия, Калининградская область, город Калининград, улица Черняховского N 6а-12а, улица Подполковника Иванникова N 9-13.
29.04.2009 состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу в форме очного голосования, на котором принято решение об избрании Фирмы в качестве управляющей организации.
Указанный многоквартирный дом в части капитального ремонта крыши площадью 3 532 кв. м был включен в приложение N 5 "Адресный перечень капитальных ремонтов многоквартирных домов жилищного фонда, пострадавших в результате аномальных погодных явлений и находящихся в аварийном состоянии крыш домов, являющихся общим имуществом многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа "Город Калининград", на условиях софинансирования собственниками помещений многоквартирных домов в размере не менее 5%" к программе "Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов городского округа "Город Калининград" в 2009 - 2011 г.", утвержденной постановлением главы администрации городского округа "Город Калининград" от 25.09.2008 N 1538 "Об утверждении долгосрочных целевых Программ "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в городе Калининграде на 2009 - 2011 г." и "Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов городского округа "Город Калининград" в 2009-2011 г.".
18.02.2011 состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: улица Черняховского, дом 6а-12а, улица Подполковника Иванникова, дом 9-13, в форме заочного голосования, на котором в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" приняты решения об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в 2011 году и об участии в расходах по капитальному ремонту общего имущества в сумме 5% общей стоимости ремонтных работ.
По результатам открытого конкурса на выполнение работ по капитальному ремонту кровли многоквартирного дома между Фирмой (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "ТермоТехБалтика" (подрядчик) заключен договор от 17.06.2011 N 3 на выполнение работ по капитальному ремонту мягкой кровли указанного многоквартирного дома в 2011 году (далее - Договор N 3), общая стоимость работ по которому составляет 2 932 090 руб., включая НДС (пункт 1.2 Договора N 3).
По результатам открытого конкурса на оказание услуг технического надзора за выполнением работ между Фирмой (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "НеолитСтрой" (исполнитель) заключен договор от 17.06.2011 N 13 на ведение технического надзора при проведении капитального ремонта мягкой кровли указанного многоквартирного дома в 2011 году (далее - Договор N 13), стоимость работ по которому составляет 30 000 руб. (пункт 3.1 Договора N 13).
По факту выполненных работ подписаны акт о приемке выполненных работ формы КС-2 от 15.11.2011 N 1 по Договору N 3 на сумму 2 932 090 руб. и соответствующая справка формы КС-3. Акт от 15.11.2011 N 1 согласован с администрацией Ленинградского района городского округа "Город Калининград".
Платежным поручением от 22.06.2011 N 304 Фирма перечислила себе на счет 148 102 руб. 64 коп., составляющих 5% сметную стоимость капремонта кровли многоквартирного дома.
Кроме того, Фирма указывает, что оплатила услуги инвентаризации в сумме 4 255 руб. 28 коп., оказанные Калининградским филиалом федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация" по акту от 12.04.2011 N 3900/1104/000034, и 2 780 руб. 16 коп. по акту от 14.04.2011 N 36 за информационное сообщение муниципального унитарного предприятия "Газета "Гражданин".
Письмом от 22.06.2011 N 576 Фирма обратилась к Обществу с просьбой поддержать решение администрации городского округа "Город Калининград" и собственников квартир жилого дома о капремонте кровли на условиях софинансирования и проголосовать за данное решение. Кроме того, Фирма уведомила Общество о необходимости перечислить денежные средства в сумме 59 687 руб. на специально открытый счет финансирования работ по капремонту, так как согласно постановлению администрации городского округа "Город Калининград" от 15.04.2011 N 617 администрация города перечислит денежные средства на капремонт кровли дома (95% контрактной стоимости) только после предоставления справки от Фирмы, подтверждающей выполнение собственниками обязательства по зачислению на открытый расчетный счет своей доли в размере 5% стоимости работ.
В ответ на указанное обращение Общество письмом от 04.07.2011 N 116 указало, что документы о проведении общего собрания, датированные 08.04.2011, были получены им только 22.06.2011, в связи с чем Общество не было ознакомлено с документами к собранию, было лишено возможности поставить на собрании свои вопросы по включению в капитальный ремонт части кровли, расположенной над нежилыми помещениями, принадлежащими Обществу, и фактически было поставлено перед фактом о принятом решении. Поэтому по всем вопросам повестки дня собрания Общество проголосовало "против".
07.07.2011 состоялось общее собрание собственников Фирмы, на котором в связи с необходимостью проведения капитального ремонта кровли жилого дома и отказом Общества от оплаты доли 5% сметной стоимости капитального ремонта приняты решения об оплате его доли в сумме 59 504 руб. 18 коп. и обращении в суд для взыскания с Общества в пользу Фирмы неоплаченной доли 5% сметной стоимости капитального ремонта кровли.
Рассчитав, что Общество, являющееся собственником нежилого помещения общей площадью 3 483,4 кв. м, обязано оплатить стоимость работ по капитальному ремонту кровли многоквартирного дома в сумме 59 504 руб. 18 коп., а также 2 925 руб. 57 коп. за услуги, Фирма обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности Фирмой наличия волеизъявления собственников спорного многоквартирного дома по вопросу оплаты расходов на капитальный ремонт этого дома, поскольку собрание от 08.04.2011 не проголосовало необходимым количеством голосов за проведение такого ремонта. Таким образом, решение собственников многоквартирного дома о проведении капитального ремонта, его сроках, объеме, порядке финансирования и иных условиях проведения капитального ремонта отсутствует.
Оставляя решение без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Доводы Фирмы апелляционный суд признал несостоятельными и не основанными на материалах дела, требованиях закона.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Частью 3 статьи 45 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Таким образом, наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нем собственников, а от количества голосов, которыми они обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.
Общая площадь помещений спорного многоквартирного дома составляет 8 670,1 кв. м.
Общество является собственником встроенных нежилых помещений общей площадью 3 483,4 кв. м, что составляет 40,17% от общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Участие в собрании собственников помещений 18.02.2011 Общество не принимало.
Как указано в решении от 18.02.2011 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, за решение об участии в расходах по капитальному ремонту общего имущества в сумме 5% общей стоимости ремонтных работ проголосовали собственники помещений, общая площадь которых составляет 5 129,075 кв. м, что составляет 59,57% процентов от общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
В связи с изложенным следует признать, что в данном случае не было соблюдено требование закона относительно принятия решения о проведении капитального ремонта не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, в данном случае имеет место недоказанность принятия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения о проведении капитального ремонта кровли и соответствующем финансировании.
Довод Фирмы о наличии у ответчика как собственника нежилого помещения в спорном доме обязанности возместить истцу истребуемую сумму в связи с наличием у него обязательства нести расходы по ремонту общего имущества судом апелляционной инстанции отклонен ввиду следующего.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Частями 2, 3 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого будет осуществляться управление; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, обязанность управляющей организации по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме вытекает из договора с собственниками помещений в указанном доме, расходы по которым они несут пропорционально своей доле помещения в доме.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) крыши входят в состав общего имущества.
Согласно подпунктам "б", "г" пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 Правил (подпункты "в", "з" пункта 11 Правил N 491).
Пунктом 21 Правил N 491 предусмотрено, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Как указано выше, в силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку в рассматриваемом случае такое решение в установленном законом порядке принято не было, правовых оснований для взыскания с ответчика на основании статьи 1102 ГК РФ истребуемой суммы не имеется.
Обстоятельства дела были предметом самого тщательного рассмотрения судами обеих инстанций.
Доводы кассационной жалобы, направленные по существу на переоценку фактических обстоятельств спора и представленных сторонами доказательств, которые были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, не могут быть приняты кассационной инстанцией (статья 286 АПК РФ).
Нарушений либо неправильного применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, которые могли привести к принятию неправильных судебных актов, кассационная инстанция не усматривает.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.05.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А21-11258/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Г.СОСНИНА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Н.В.МАРЬЯНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)