Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гладышевой Е.В.,
судей Литвинцевой Л.Р., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Копосовой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1415/2013) закрытого акционерного общества "Левобережье" (ИНН 5507081849, ОГРН 1065507038838) на решение Арбитражного суда Омской области от 09.01.2013 по делу N А46-28072/2012 (судья Беседина Т.И.), принятое по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Левобережье" к индивидуальному предпринимателю Ухановой Галине Михайловне (ИНН 550722235688, ОГРН 304550735000352) о взыскании 20 270 руб. и обязании освободить нежилое помещение,
при участии в судебном заседании представителей:
- от закрытого акционерного общества "Левобережье" - представитель Зелинский Я.С. по доверенности от 10.01.2013;
- от индивидуального предпринимателя Ухановой Галины Михайловны - представитель Иванов В.А. по доверенности от 28.03.2013;
Закрытое акционерное общество "Левобережье" (далее - ЗАО "Левобережье") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ухановой Галине Михайловне (далее - ИП Уханова Г.М.) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 70-А от 24.05.2011 в сумме 19 243 руб. 50 коп., задолженности по договору об оказании услуг N 2/5 от 01.01.2010 в сумме 1 026 руб. 88 коп. и обязании ответчика освободить нежилое помещение по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22.
Решением Арбитражного суда Омской области от 09.01.2013 по делу N А46-28072/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Левобережье" в апелляционной жалобе просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ЗАО "Левобережье" указало на то, что право на заключение договора аренды от 24.05.2011 N 70-А и обращения в суд с требованием о взыскании арендных платежей предусмотрено условиями договора управления многоквартирным домом. Ответчик пользуется имуществом, входящим в состав имущества многоквартирного жилого по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22. Представленный ответчиком протокол от 17.04.2012 является недопустимым доказательством по делу.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу указал на необоснованность доводов истца.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене в части.
Из материалов дела усматривается, что между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, расположенным по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 22, (собственники) и открытым акционерным обществом "Левобережье" (управляющая организация) 01.05.2007 заключен договор N 45/5 управления многоквартирным домом, по условиям которого собственники передают, а управляющая организация принимает на себя полномочия по управлению указанным многоквартирным домом, на основании решения общего собрания собственников помещений от 28.04.2007.
В соответствии с пунктом 2.1.3. договора N 45/5 от 01.05.2007 управляющей компании собственниками переданы полномочия вступать в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме от имени и в интересах собственников помещений.
Согласно пункту 3.1.9 договора N 45/5 от 01.05.2007 в обязанности управляющей компании входит обеспечение учета договоров найма, аренды, соглашений о совладении и прочих хозяйственных договоров в отношении помещений многоквартирного дома.
Протоколом N 1 от 19.05.2011 заочного голосования собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 22, принято решение использовать места общего пользования (вспомогательных помещений) для аренды ИП Ухановой Г.М.
На основании данного протокола между ОАО "Левобережье" (арендодатель) и ИП Ухановой Г.М. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 24.05.2011 N 70-А, по условиям которого ОАО "Левобережье" сдает, а ИП Уханова Г.М. принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, общей площадью 13,50 кв. м, назначение помещения - продуктовый магазин (пункт 1.1. договора).
Пунктом 1.2. договора N 70-А от 24.05.2011 срок его действия установлен с 01.06.2011 по 30.04.2012.
В соответствии с пунктом 3.2. договора N 70-А от 24.05.2011 сумма арендной платы составляет 3 848 руб. 70 коп., при этом все расчеты по договору производятся путем внесения арендатором арендной платы на расчетный счет или в кассу предприятия - арендодателя (пункт 3.1. договора).
ОАО "Левобережье" и ИП Уханова Г.М. 24.05.2011 подписали акт приема-передачи нежилого помещения по договору N 70-А от 24.05.2011.
Кроме того, между ОАО "Левобережье" (исполнитель) ИП Ухановой Г.М. (заказчик) заключен договор об оказании услуг от 01.01.2010 N 2/5, по условиям которого исполнитель обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном заказчика, принадлежащую ему на праве общей долевой собственности, в соответствии с требованиями государственных правил, норм и стандартов, а также решением общего собрания собственников помещений дома (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 1.2. договора N 2/5 от 01.01.2010 заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности оказывать услуги по техническому и аварийному обслуживанию водопроводных, отопительных и канализационных общедомовых сетей, по содержанию общего имущества дома (инженерного оборудования, кровли жилого дома, ограждающих конструкций, отмосток жилого дома).
Согласно пункту 1.3. договора N 2/5 от 01.01.2010 исполнитель оказывает, а заказчик оплачивает следующие услуги: профилактическое и текущее обслуживание общедомовых водопроводных, отопительных и канализационных сетей; проведение аварийных работ на общедомовых водопроводных, отопительных и канализационных сетях в установленных договором случаях.
Размер платы за обслуживание исполнителем 1 кв. м определяется в сумме 13,50 руб. в месяц, цена договора в месяц составляет 182 руб. 25 коп. (пункт 3.1. договора N 2/5 от 01.01.2010).
Пунктом 4.1. договора N 2/5 от 01.01.2010 предусмотрено, что он вступает в силу с момента подписания его сторонами, распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2010, и действует до 31.12.2010.
Согласно протоколу N 1 внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Левобережье" от 18.07.2011, свидетельству о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серии 55 N 003594058 от 27.07.2011 в связи с изменением типа акционерного общества ОАО "Левобережье" переименовано в ЗАО "Левобережье".
Ссылаясь на истечение срока действия договора N 70-А от 24.05.2011 и ненадлежащее исполнение ИП Ухановой Г.М. обязательств по внесению арендной платы и оплаты услуг по техническому обслуживанию переданного в аренду нежилого помещения, ЗАО "Левобережье" обратилось в Арбитражный суд Омской области с настоящим иском.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статья 8 ГК РФ).
Вид договора определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон по сделке.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В связи с чем, существенным условием договора аренды в силу статей 606, 607 ГК РФ является условие о предмете.
В качестве предмета договора аренды нежилого помещения от 24.05.2011 N 70-А указано нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, общей площадью 13,50 кв. м.
Текст договора не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, поскольку идентифицирующие признаки имущества отсутствуют.
Проанализировав условия о предмете договора от 24.05.2011 N 70-А, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что его условие о предмете договора не согласовано, в связи с чем он является незаключенным.
Незаключенный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон, его условиями предусмотренных.
Вместе с тем при наличии между сторонами отношений по фактическому пользованию спорным имуществом ответчик обязан оплатить истцу такое пользование в силу норм главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.
Доказательств того, что ответчик в спорный период (с апреля по август 2012 года) не пользовался нежилым помещением общей площадью 13,50 кв. м, расположенным в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, не представлено.
Напротив, как указывалось ранее, между сторонами 24.05.2011 подписан акт приема-передачи нежилого помещения по договору N 70-А от 24.05.2011 в аренду ответчику. Доказательств передачи (возврата) данного помещения ответчиком управляющей компании либо иным образом собственникам жилых помещений в многоквартирном доме не представлено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает факт пользования ответчиком указанным нежилым помещением установленным.
Плата за пользование помещением истцом предъявлена в размере, указанном в договоре N 70-А от 24.05.2011.
Сведений о том, что указанный размер арендной платы превышает цену пользования, существовавшую во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, ответчиком не представлено.
В отсутствие доказательств обратного, суд апелляционной инстанции считает, что указанный в пункте 3.2 договора N 70-А от 24.05.2011 размер арендной платы отвечает требованиям статьи 1105 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что у ЗАО "Левобережье" отсутствует право требования взыскания с ответчика платы за пользование нежилым помещением.
Действительно, право собственности на общее имущество многоквартирного дома в силу действующего законодательства может принадлежать только собственникам помещений в этом доме.
Вместе с тем, предъявляя в арбитражный суд иск о взыскании платы за пользование спорным помещением, управляющая компания, которой собственниками предоставлено право сдавать помещения в аренду, имеет самостоятельный экономический интерес.
Согласно пункту 2.1.4 договора управления многоквартирным домом от 01.05.2007 N 45/5 собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, управляющей компании переданы полномочия на предоставление интересов собственников, в том числе в арбитражных судах по делам, связанным с управлением многоквартирным домом.
Как указывалось выше, решением N 1 от 19.05.2011 заочного голосования собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 22, принято решение использовать места общего пользования (вспомогательных помещений) для аренды ИП Ухановой Г.М., в том числе установлен размер арендной платы и порядок ее распределения управляющей компанией, в том числе 80% на содержание и текущий ремонт дома.
В таком случае необходимости в получении согласия собственников на подачу настоящего иска в части взыскания платы за пользование помещением в связи с признанием договора аренды незаключенным не имелось, поскольку такое право управляющей компании следует из пункта 2.1.4 договора управления многоквартирным домом от 01.05.2007 N 45/5 и решения собственников N 1 от 19.05.2011.
В материалы дела действительно представлен протокол N 1 от 17.04.2012 заочного голосования собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 22, согласно которому по вопросу N 3 собственники помещений многоквартирного дома приняли решение избрать из числа собственников помещений многоквартирного дома N 22, по ул. Дианова в качестве уполномоченного лица на заключение договора аренды с ИП Ухановой Г.М., Конкину Л.А., проживающую в данном доме.
Тем не менее, данный протокол не содержит указания на необходимость расторжения договора аренды, подписанного ЗАО "Левобережье" и ИП Ухановой Г.М. на основании проведенного ранее (19.05.2011) заочного голосования собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 22, в том числе до даты заключения договора аренды с Конкиной Л.А.
При этом отсутствуют доказательства как заключения договора аренды спорного нежилого помещения между ИП Ухановой Г.М. и Конкиной Л.А., так и внесения платежей ответчиком за пользование спорным помещений кому-либо из собственников жилых помещений многоквартирного дома.
В связи с этим, указанный протокол N 1 от 17.04.2012 в совокупности с приведенными выше обстоятельствами не может являться основанием для отказа во взыскании с ответчика арендной платы в пользу ЗАО "Левобережье".
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает исковые требования о взыскании 19 243 руб. 50 коп. за фактическое пользование ответчиком нежилым помещением общей площадью 13,50 кв. м, расположенным в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В иске в остальной части следует отказать.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по договору об оказании услуг N 2/5 от 01.01.2010 в сумме 1 026 руб. 88 коп., суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Поскольку ответчик не является собственником нежилого помещения по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, в силу положений статей 39, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 210 ГК РФ на него не может быть возложено бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009. Как указано в данном постановлении собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома.
Требование истца об освобождении арендованного ответчиком имущества основано на статье 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем договор аренды N 70-А от 24.05.2011 признан незаключенным.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, может требовать собственник.
Из содержания части 1 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что у управляющей организации имущество многоквартирного дома не находится ни на праве собственности, ни на ином вещном праве. Заключая договор с собственниками жилых и нежилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, управляющая организация обязуется оказывать услуги на возмездной основе, перечень которых определен в статье 162 ЖК РФ.
Следовательно, истец при предъявлении настоящего иска в части требования об обязании ответчика освободить помещение не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений, поскольку законное право на спорное нежилое помещение может возникнуть у собственников помещений жилого дома, но не у самого истца. Так как истец в указанной спорной ситуации действует не самостоятельно, а как лицо, действующее в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, следовательно, указанные лица должны предоставить управляющей компании право на обращение в суд с иском о защите права общей долевой собственности.
Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, касающиеся регламентации деятельности управляющей компании также не предусматривают права управляющей компании обращаться в судебные органы с исками о защите прав собственников помещений в многоквартирном доме.
Исследовав условия договора управления многоквартирным домом от 01.05.2007 N 45/5, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у ЗАО "Левобережье" отсутствуют правовые основания для обращения в суд с иском об освобождении занимаемого ответчиком помещения, в связи с чем иск в данной части удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного апелляционная жалоба истца подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1, пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 09.01.2013 по делу N А46-28072/2012 отменить в части, апелляционную жалобу удовлетворить частично.
С учетом частичной отмены резолютивную часть решения Арбитражного суда Омской области от 09.01.2013 по делу N А46-28072/2012 изложить в следующей редакции.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ухановой Галины Михайловны (ИНН 550722235688, ОГРН 304550735000352) в пользу закрытого акционерного общества "Левобережье" (ИНН 5507081849, ОГРН 1065507038838) задолженность по арендной плате в размере 19 243 руб. 50 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.04.2013 ПО ДЕЛУ N А46-28072/2012
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2013 г. по делу N А46-28072/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гладышевой Е.В.,
судей Литвинцевой Л.Р., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Копосовой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1415/2013) закрытого акционерного общества "Левобережье" (ИНН 5507081849, ОГРН 1065507038838) на решение Арбитражного суда Омской области от 09.01.2013 по делу N А46-28072/2012 (судья Беседина Т.И.), принятое по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Левобережье" к индивидуальному предпринимателю Ухановой Галине Михайловне (ИНН 550722235688, ОГРН 304550735000352) о взыскании 20 270 руб. и обязании освободить нежилое помещение,
при участии в судебном заседании представителей:
- от закрытого акционерного общества "Левобережье" - представитель Зелинский Я.С. по доверенности от 10.01.2013;
- от индивидуального предпринимателя Ухановой Галины Михайловны - представитель Иванов В.А. по доверенности от 28.03.2013;
-
установил:
установил:
Закрытое акционерное общество "Левобережье" (далее - ЗАО "Левобережье") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ухановой Галине Михайловне (далее - ИП Уханова Г.М.) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 70-А от 24.05.2011 в сумме 19 243 руб. 50 коп., задолженности по договору об оказании услуг N 2/5 от 01.01.2010 в сумме 1 026 руб. 88 коп. и обязании ответчика освободить нежилое помещение по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22.
Решением Арбитражного суда Омской области от 09.01.2013 по делу N А46-28072/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Левобережье" в апелляционной жалобе просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ЗАО "Левобережье" указало на то, что право на заключение договора аренды от 24.05.2011 N 70-А и обращения в суд с требованием о взыскании арендных платежей предусмотрено условиями договора управления многоквартирным домом. Ответчик пользуется имуществом, входящим в состав имущества многоквартирного жилого по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22. Представленный ответчиком протокол от 17.04.2012 является недопустимым доказательством по делу.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу указал на необоснованность доводов истца.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене в части.
Из материалов дела усматривается, что между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, расположенным по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 22, (собственники) и открытым акционерным обществом "Левобережье" (управляющая организация) 01.05.2007 заключен договор N 45/5 управления многоквартирным домом, по условиям которого собственники передают, а управляющая организация принимает на себя полномочия по управлению указанным многоквартирным домом, на основании решения общего собрания собственников помещений от 28.04.2007.
В соответствии с пунктом 2.1.3. договора N 45/5 от 01.05.2007 управляющей компании собственниками переданы полномочия вступать в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме от имени и в интересах собственников помещений.
Согласно пункту 3.1.9 договора N 45/5 от 01.05.2007 в обязанности управляющей компании входит обеспечение учета договоров найма, аренды, соглашений о совладении и прочих хозяйственных договоров в отношении помещений многоквартирного дома.
Протоколом N 1 от 19.05.2011 заочного голосования собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 22, принято решение использовать места общего пользования (вспомогательных помещений) для аренды ИП Ухановой Г.М.
На основании данного протокола между ОАО "Левобережье" (арендодатель) и ИП Ухановой Г.М. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 24.05.2011 N 70-А, по условиям которого ОАО "Левобережье" сдает, а ИП Уханова Г.М. принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, общей площадью 13,50 кв. м, назначение помещения - продуктовый магазин (пункт 1.1. договора).
Пунктом 1.2. договора N 70-А от 24.05.2011 срок его действия установлен с 01.06.2011 по 30.04.2012.
В соответствии с пунктом 3.2. договора N 70-А от 24.05.2011 сумма арендной платы составляет 3 848 руб. 70 коп., при этом все расчеты по договору производятся путем внесения арендатором арендной платы на расчетный счет или в кассу предприятия - арендодателя (пункт 3.1. договора).
ОАО "Левобережье" и ИП Уханова Г.М. 24.05.2011 подписали акт приема-передачи нежилого помещения по договору N 70-А от 24.05.2011.
Кроме того, между ОАО "Левобережье" (исполнитель) ИП Ухановой Г.М. (заказчик) заключен договор об оказании услуг от 01.01.2010 N 2/5, по условиям которого исполнитель обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном заказчика, принадлежащую ему на праве общей долевой собственности, в соответствии с требованиями государственных правил, норм и стандартов, а также решением общего собрания собственников помещений дома (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 1.2. договора N 2/5 от 01.01.2010 заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанности оказывать услуги по техническому и аварийному обслуживанию водопроводных, отопительных и канализационных общедомовых сетей, по содержанию общего имущества дома (инженерного оборудования, кровли жилого дома, ограждающих конструкций, отмосток жилого дома).
Согласно пункту 1.3. договора N 2/5 от 01.01.2010 исполнитель оказывает, а заказчик оплачивает следующие услуги: профилактическое и текущее обслуживание общедомовых водопроводных, отопительных и канализационных сетей; проведение аварийных работ на общедомовых водопроводных, отопительных и канализационных сетях в установленных договором случаях.
Размер платы за обслуживание исполнителем 1 кв. м определяется в сумме 13,50 руб. в месяц, цена договора в месяц составляет 182 руб. 25 коп. (пункт 3.1. договора N 2/5 от 01.01.2010).
Пунктом 4.1. договора N 2/5 от 01.01.2010 предусмотрено, что он вступает в силу с момента подписания его сторонами, распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2010, и действует до 31.12.2010.
Согласно протоколу N 1 внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Левобережье" от 18.07.2011, свидетельству о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серии 55 N 003594058 от 27.07.2011 в связи с изменением типа акционерного общества ОАО "Левобережье" переименовано в ЗАО "Левобережье".
Ссылаясь на истечение срока действия договора N 70-А от 24.05.2011 и ненадлежащее исполнение ИП Ухановой Г.М. обязательств по внесению арендной платы и оплаты услуг по техническому обслуживанию переданного в аренду нежилого помещения, ЗАО "Левобережье" обратилось в Арбитражный суд Омской области с настоящим иском.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статья 8 ГК РФ).
Вид договора определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон по сделке.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В связи с чем, существенным условием договора аренды в силу статей 606, 607 ГК РФ является условие о предмете.
В качестве предмета договора аренды нежилого помещения от 24.05.2011 N 70-А указано нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, общей площадью 13,50 кв. м.
Текст договора не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, поскольку идентифицирующие признаки имущества отсутствуют.
Проанализировав условия о предмете договора от 24.05.2011 N 70-А, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что его условие о предмете договора не согласовано, в связи с чем он является незаключенным.
Незаключенный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон, его условиями предусмотренных.
Вместе с тем при наличии между сторонами отношений по фактическому пользованию спорным имуществом ответчик обязан оплатить истцу такое пользование в силу норм главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.
Доказательств того, что ответчик в спорный период (с апреля по август 2012 года) не пользовался нежилым помещением общей площадью 13,50 кв. м, расположенным в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, не представлено.
Напротив, как указывалось ранее, между сторонами 24.05.2011 подписан акт приема-передачи нежилого помещения по договору N 70-А от 24.05.2011 в аренду ответчику. Доказательств передачи (возврата) данного помещения ответчиком управляющей компании либо иным образом собственникам жилых помещений в многоквартирном доме не представлено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает факт пользования ответчиком указанным нежилым помещением установленным.
Плата за пользование помещением истцом предъявлена в размере, указанном в договоре N 70-А от 24.05.2011.
Сведений о том, что указанный размер арендной платы превышает цену пользования, существовавшую во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, ответчиком не представлено.
В отсутствие доказательств обратного, суд апелляционной инстанции считает, что указанный в пункте 3.2 договора N 70-А от 24.05.2011 размер арендной платы отвечает требованиям статьи 1105 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что у ЗАО "Левобережье" отсутствует право требования взыскания с ответчика платы за пользование нежилым помещением.
Действительно, право собственности на общее имущество многоквартирного дома в силу действующего законодательства может принадлежать только собственникам помещений в этом доме.
Вместе с тем, предъявляя в арбитражный суд иск о взыскании платы за пользование спорным помещением, управляющая компания, которой собственниками предоставлено право сдавать помещения в аренду, имеет самостоятельный экономический интерес.
Согласно пункту 2.1.4 договора управления многоквартирным домом от 01.05.2007 N 45/5 собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, управляющей компании переданы полномочия на предоставление интересов собственников, в том числе в арбитражных судах по делам, связанным с управлением многоквартирным домом.
Как указывалось выше, решением N 1 от 19.05.2011 заочного голосования собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 22, принято решение использовать места общего пользования (вспомогательных помещений) для аренды ИП Ухановой Г.М., в том числе установлен размер арендной платы и порядок ее распределения управляющей компанией, в том числе 80% на содержание и текущий ремонт дома.
В таком случае необходимости в получении согласия собственников на подачу настоящего иска в части взыскания платы за пользование помещением в связи с признанием договора аренды незаключенным не имелось, поскольку такое право управляющей компании следует из пункта 2.1.4 договора управления многоквартирным домом от 01.05.2007 N 45/5 и решения собственников N 1 от 19.05.2011.
В материалы дела действительно представлен протокол N 1 от 17.04.2012 заочного голосования собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 22, согласно которому по вопросу N 3 собственники помещений многоквартирного дома приняли решение избрать из числа собственников помещений многоквартирного дома N 22, по ул. Дианова в качестве уполномоченного лица на заключение договора аренды с ИП Ухановой Г.М., Конкину Л.А., проживающую в данном доме.
Тем не менее, данный протокол не содержит указания на необходимость расторжения договора аренды, подписанного ЗАО "Левобережье" и ИП Ухановой Г.М. на основании проведенного ранее (19.05.2011) заочного голосования собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, 22, в том числе до даты заключения договора аренды с Конкиной Л.А.
При этом отсутствуют доказательства как заключения договора аренды спорного нежилого помещения между ИП Ухановой Г.М. и Конкиной Л.А., так и внесения платежей ответчиком за пользование спорным помещений кому-либо из собственников жилых помещений многоквартирного дома.
В связи с этим, указанный протокол N 1 от 17.04.2012 в совокупности с приведенными выше обстоятельствами не может являться основанием для отказа во взыскании с ответчика арендной платы в пользу ЗАО "Левобережье".
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает исковые требования о взыскании 19 243 руб. 50 коп. за фактическое пользование ответчиком нежилым помещением общей площадью 13,50 кв. м, расположенным в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В иске в остальной части следует отказать.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по договору об оказании услуг N 2/5 от 01.01.2010 в сумме 1 026 руб. 88 коп., суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Поскольку ответчик не является собственником нежилого помещения по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 22, в силу положений статей 39, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 210 ГК РФ на него не может быть возложено бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009. Как указано в данном постановлении собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома.
Требование истца об освобождении арендованного ответчиком имущества основано на статье 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем договор аренды N 70-А от 24.05.2011 признан незаключенным.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, может требовать собственник.
Из содержания части 1 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что у управляющей организации имущество многоквартирного дома не находится ни на праве собственности, ни на ином вещном праве. Заключая договор с собственниками жилых и нежилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, управляющая организация обязуется оказывать услуги на возмездной основе, перечень которых определен в статье 162 ЖК РФ.
Следовательно, истец при предъявлении настоящего иска в части требования об обязании ответчика освободить помещение не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений, поскольку законное право на спорное нежилое помещение может возникнуть у собственников помещений жилого дома, но не у самого истца. Так как истец в указанной спорной ситуации действует не самостоятельно, а как лицо, действующее в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, следовательно, указанные лица должны предоставить управляющей компании право на обращение в суд с иском о защите права общей долевой собственности.
Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, касающиеся регламентации деятельности управляющей компании также не предусматривают права управляющей компании обращаться в судебные органы с исками о защите прав собственников помещений в многоквартирном доме.
Исследовав условия договора управления многоквартирным домом от 01.05.2007 N 45/5, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у ЗАО "Левобережье" отсутствуют правовые основания для обращения в суд с иском об освобождении занимаемого ответчиком помещения, в связи с чем иск в данной части удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного апелляционная жалоба истца подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1, пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 09.01.2013 по делу N А46-28072/2012 отменить в части, апелляционную жалобу удовлетворить частично.
С учетом частичной отмены резолютивную часть решения Арбитражного суда Омской области от 09.01.2013 по делу N А46-28072/2012 изложить в следующей редакции.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ухановой Галины Михайловны (ИНН 550722235688, ОГРН 304550735000352) в пользу закрытого акционерного общества "Левобережье" (ИНН 5507081849, ОГРН 1065507038838) задолженность по арендной плате в размере 19 243 руб. 50 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)