Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Желаевой М.З.,
судей Ивановой А.Г., Богдановой Е.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Тольяттиазот", г. Тольятти Самарской области, открытого акционерного общества "Азотреммаш", г. Тольятти Самарской области,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 (судья Садовникова Т.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 (председательствующий судья Садило Г.М., судьи Карпов В.В., Радушева О.Н.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Миронова Олега Викторовича, Мироновой Ольги Анатольевны, г. Тольятти Самарской области, о признании права собственности,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирмы "Сиэгла", г. Тольятти Самарской области (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "Сиэгла" (далее - ООО фирма "Сиэгла") признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 удовлетворено заявление Миронова Олега Викторовича, Мироновой Ольги Анатольевны.
Исключены из реестра требования кредиторов ООО фирма "Сиэгла" требования Мироновой Ольги Анатольевны о передаче ей жилого помещения, в виде однокомнатной квартиры, строительный N <...>, на <...> этаже, во <...> подъезде, общей площадью без балконов и лоджий 32,3 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона 1,1 кв. м, в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, при этом денежная сумма, уплаченная дольщиком в пользу застройщика, составляет 185 450 руб.
Признано за Мироновым Олегом Викторовичем, Мироновой Ольгой Анатольевной право собственности на однокомнатную квартиру, строительный номер <...>, на <...> этаже, во <...> подъезде, общей площадью без балконов и лоджий 32,3 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона 1,1 кв. м, в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной д. 66.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 оставлено без изменения.
В кассационную инстанцию названные судебные акты обжалованы открытым акционерным обществом "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот"), открытым акционерным обществом "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш").
Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Тольяттиазот" (инвестор), ОАО "Азотреммаш" (инвестор-1) и ООО фирма "Сиэгла" (подрядчик) 23.02.1999 был заключен договор N 10/99 о долевом инвестировании строительства (в редакции дополнительного соглашения к нему от 15.03.1999), по условиям которого (пункт 1.1) стороны договора, вместе именуемые "участниками", обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения строительства жилого дома, расположенного по адресу: Комсомольский район, микрорайон-4, жилой дом поз. 15 с подземной стоянкой легкового транспорта и получения в собственность в указанном доме жилья общей площадью ориентировочно 7913 кв. м.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Закон о банкротстве не содержит в качестве признаков для определения понятия "застройщик" наличие у данной организации разрешительных документов или прав на земельный участок.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в рамках настоящего дела применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Данное определение вступило в законную силу, факт осуществления строительства и заключение договоров долевого участия по десятиэтажному панельному дому по ул. Л.Чайкиной в Комсомольском районе г. Тольятти, от имени ООО фирма "Сиэгла" подтверждено материалами дела и лицами, участвующими в деле не опровергнуто.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011, имеют преюдициальное значение и не подлежат вторичному доказыванию.
Между ООО фирма "Сиэгла" - "заказчик-застройщик" и Мироновой Ольгой Анатольевной - "дольщик" заключен договор от 30.10.2000 N 855 на долевое участие в строительстве жилья, согласно подпункту 1.1 пункта 1 которого, дольщик принимает участие в строительстве панельного жилого дома позиция 15 по ул. Л.Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, а заказчик - застройщик по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика однокомнатную квартиру, общей площадью 33,81 кв. м.
В соответствии с подпунктом 2.1.1 пункта 2.1 договора от 30.10.2000 N 855 на долевое участие в строительстве жилья ориентировочный срок ввода в эксплуатацию панельного жилого дома - июнь 2002 года.
Согласно подпункту 2.1.4 пункта 2.1 указанного гражданско-правового договора общая стоимость данной квартиры без отделочных работ, включая затраты по ОАО "Самараэнерго" на отпуск мощности по тепло и электроэнергии составляет - 169 050 руб.
Между ООО фирма "Сиэгла" - "заказчик-застройщик" и Мироновой Ольгой Анатольевной 14.04.2009 подписано дополнительное соглашение к договору от 30.10.2000 N 855 на долевое участие в строительстве жилья, согласно которому внесены изменения в подпункт 2.1.3 пункта 2.1 договора следующего содержания: "по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома заказчик-застройщик передает дольщику однокомнатную квартиру без отделочных работ во <...> подъезде на <...> этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,3 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м, номер квартиры <...>, в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66", а подпункт 2.1.1 пункта 2.1 договора изложен в следующей редакции: "ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома 3 квартал 2009 года".
Факт полной оплаты по договору от 30.10.2000 N 855 на долевое участие в строительстве жилья подтвержден материалами дела.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.12.2012 N ВАС-3445/12 по аналогичному спору в деле о банкротстве ООО фирма "Сиэгла" оставлены без изменения ранее принятые судебные акты о включении требований дольщиков в реестр о передаче жилых помещений и сформулирована правовая позиция по данному вопросу о том, что нет оснований для признания договора долевого участия недействительным (незаключенным) по мотиву отсутствия его государственной регистрации и дольщики при подтверждении полной оплаты застройщику имеют право на включение в реестр о передаче жилых помещений.
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2013 N ВАС-15510/12 указано, что отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, отражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.
Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. Применение правил Закона о банкротстве направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.12.2012 N ВАС-3445/12).
По акту приемки законченной строительством квартиры N <...> в жилом доме с нежилыми помещениями по ул. Л.Чайкиной, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, 66 от 11.01.2011 передана однокомнатная квартира без отделочных работ во <...> подъезде на <...> этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,3 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м, номер квартиры <...>, в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, Мироновой Ольге Анатольевне, Миронову Олегу Викторовичу.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Закон о банкротстве устанавливает особый порядок для признания права собственности в отношении участников строительства и жилых помещений, включенных в конкурсную массу должника, признанного застройщиком. Исковой порядок рассмотрения аналогичных споров в данном случае не применяется.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное мэрией городского округа Тольятти N RU63302000-145, одному из инвесторов. Данное обстоятельство не опровергает прав физических лиц - участников строительства, так как разрешение выдано на многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира и дом включен в конкурсную массу застройщика.
Строительство жилого дома по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66, строительный номер поз. 15 осуществлялось на основании тройственного договора от 23.02.1999 N 10/99 о долевом инвестировании в строительстве и дополнительных соглашений к нему. Согласно данному договору ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО "Сиэгла" (признанная несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
До настоящего времени ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" не включены в реестр кредиторов и не заявили свои требования на конкретные квартиры в жилом доме, включенном в конкурсную массу ООО фирма "Сиэгла".
В соответствии со статьей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
Квартира, являющаяся предметом договора от 30.10.2000 N 855 на долевое участие в строительстве жилья, относится к объекту завершенного строительства.
При наличии доказательств того, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию установленном законом порядке, обязанности участника строительства по договору долевого участия полностью выполнены, квартира получена им по акту и производится оплата коммунальных платежей, суды пришли к правомерному выводу о том, что заявление Мироновых Олега Викторовича и Ольги Анатольевны является обоснованным и подлежащим удовлетворению с одновременным исключением указанного лица из реестра требований кредиторов ООО фирма "Сиэгла" о передаче жилого помещения.
Данный вывод подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.08.2012 N ВАС-9121/12, от 29.10.2012 N ВАС-14520/12.
Прямого запрета на признание права собственности за дольщиком Закон о банкротстве не содержит, и интересы дольщика, как стороны по договору о долевом участии в строительстве, исполнившей свои обязательства, должны быть учтены в рамках дела о банкротстве застройщика.
Защита права заявителя путем предъявления требования к застройщику о передаче недвижимого имущества в собственность в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве возможна только в случае, когда строительство объекта завершено и он введен в эксплуатацию. Названные обстоятельства установлены по делу.
Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали верный вывод об удовлетворении заявленного требования.
Доводов, влияющих на законность обжалуемых судебных актов и являющихся основанием в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для их отмены либо изменения, из кассационных жалоб не усматривается.
Выводы судов о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам. Оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменений, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.З.ЖЕЛАЕВА
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
Е.В.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 23.05.2013 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2013 г. по делу N А55-6250/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Желаевой М.З.,
судей Ивановой А.Г., Богдановой Е.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Тольяттиазот", г. Тольятти Самарской области, открытого акционерного общества "Азотреммаш", г. Тольятти Самарской области,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 (судья Садовникова Т.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 (председательствующий судья Садило Г.М., судьи Карпов В.В., Радушева О.Н.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Миронова Олега Викторовича, Мироновой Ольги Анатольевны, г. Тольятти Самарской области, о признании права собственности,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирмы "Сиэгла", г. Тольятти Самарской области (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "Сиэгла" (далее - ООО фирма "Сиэгла") признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 удовлетворено заявление Миронова Олега Викторовича, Мироновой Ольги Анатольевны.
Исключены из реестра требования кредиторов ООО фирма "Сиэгла" требования Мироновой Ольги Анатольевны о передаче ей жилого помещения, в виде однокомнатной квартиры, строительный N <...>, на <...> этаже, во <...> подъезде, общей площадью без балконов и лоджий 32,3 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона 1,1 кв. м, в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, при этом денежная сумма, уплаченная дольщиком в пользу застройщика, составляет 185 450 руб.
Признано за Мироновым Олегом Викторовичем, Мироновой Ольгой Анатольевной право собственности на однокомнатную квартиру, строительный номер <...>, на <...> этаже, во <...> подъезде, общей площадью без балконов и лоджий 32,3 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона 1,1 кв. м, в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной д. 66.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 оставлено без изменения.
В кассационную инстанцию названные судебные акты обжалованы открытым акционерным обществом "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот"), открытым акционерным обществом "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш").
Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Тольяттиазот" (инвестор), ОАО "Азотреммаш" (инвестор-1) и ООО фирма "Сиэгла" (подрядчик) 23.02.1999 был заключен договор N 10/99 о долевом инвестировании строительства (в редакции дополнительного соглашения к нему от 15.03.1999), по условиям которого (пункт 1.1) стороны договора, вместе именуемые "участниками", обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения строительства жилого дома, расположенного по адресу: Комсомольский район, микрорайон-4, жилой дом поз. 15 с подземной стоянкой легкового транспорта и получения в собственность в указанном доме жилья общей площадью ориентировочно 7913 кв. м.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Закон о банкротстве не содержит в качестве признаков для определения понятия "застройщик" наличие у данной организации разрешительных документов или прав на земельный участок.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в рамках настоящего дела применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Данное определение вступило в законную силу, факт осуществления строительства и заключение договоров долевого участия по десятиэтажному панельному дому по ул. Л.Чайкиной в Комсомольском районе г. Тольятти, от имени ООО фирма "Сиэгла" подтверждено материалами дела и лицами, участвующими в деле не опровергнуто.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011, имеют преюдициальное значение и не подлежат вторичному доказыванию.
Между ООО фирма "Сиэгла" - "заказчик-застройщик" и Мироновой Ольгой Анатольевной - "дольщик" заключен договор от 30.10.2000 N 855 на долевое участие в строительстве жилья, согласно подпункту 1.1 пункта 1 которого, дольщик принимает участие в строительстве панельного жилого дома позиция 15 по ул. Л.Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, а заказчик - застройщик по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика однокомнатную квартиру, общей площадью 33,81 кв. м.
В соответствии с подпунктом 2.1.1 пункта 2.1 договора от 30.10.2000 N 855 на долевое участие в строительстве жилья ориентировочный срок ввода в эксплуатацию панельного жилого дома - июнь 2002 года.
Согласно подпункту 2.1.4 пункта 2.1 указанного гражданско-правового договора общая стоимость данной квартиры без отделочных работ, включая затраты по ОАО "Самараэнерго" на отпуск мощности по тепло и электроэнергии составляет - 169 050 руб.
Между ООО фирма "Сиэгла" - "заказчик-застройщик" и Мироновой Ольгой Анатольевной 14.04.2009 подписано дополнительное соглашение к договору от 30.10.2000 N 855 на долевое участие в строительстве жилья, согласно которому внесены изменения в подпункт 2.1.3 пункта 2.1 договора следующего содержания: "по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома заказчик-застройщик передает дольщику однокомнатную квартиру без отделочных работ во <...> подъезде на <...> этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,3 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м, номер квартиры <...>, в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66", а подпункт 2.1.1 пункта 2.1 договора изложен в следующей редакции: "ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома 3 квартал 2009 года".
Факт полной оплаты по договору от 30.10.2000 N 855 на долевое участие в строительстве жилья подтвержден материалами дела.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.12.2012 N ВАС-3445/12 по аналогичному спору в деле о банкротстве ООО фирма "Сиэгла" оставлены без изменения ранее принятые судебные акты о включении требований дольщиков в реестр о передаче жилых помещений и сформулирована правовая позиция по данному вопросу о том, что нет оснований для признания договора долевого участия недействительным (незаключенным) по мотиву отсутствия его государственной регистрации и дольщики при подтверждении полной оплаты застройщику имеют право на включение в реестр о передаче жилых помещений.
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2013 N ВАС-15510/12 указано, что отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, отражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.
Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. Применение правил Закона о банкротстве направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.12.2012 N ВАС-3445/12).
По акту приемки законченной строительством квартиры N <...> в жилом доме с нежилыми помещениями по ул. Л.Чайкиной, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, 66 от 11.01.2011 передана однокомнатная квартира без отделочных работ во <...> подъезде на <...> этаже, общей площадью без балконов и лоджий 32,3 кв. м, жилой площадью 16,9 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв. м, номер квартиры <...>, в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, Мироновой Ольге Анатольевне, Миронову Олегу Викторовичу.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Закон о банкротстве устанавливает особый порядок для признания права собственности в отношении участников строительства и жилых помещений, включенных в конкурсную массу должника, признанного застройщиком. Исковой порядок рассмотрения аналогичных споров в данном случае не применяется.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное мэрией городского округа Тольятти N RU63302000-145, одному из инвесторов. Данное обстоятельство не опровергает прав физических лиц - участников строительства, так как разрешение выдано на многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира и дом включен в конкурсную массу застройщика.
Строительство жилого дома по адресу г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, 66, строительный номер поз. 15 осуществлялось на основании тройственного договора от 23.02.1999 N 10/99 о долевом инвестировании в строительстве и дополнительных соглашений к нему. Согласно данному договору ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" являются инвесторами, а ООО "Сиэгла" (признанная несостоятельным (банкротом) по настоящему делу) - подрядчиком.
До настоящего времени ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" не включены в реестр кредиторов и не заявили свои требования на конкретные квартиры в жилом доме, включенном в конкурсную массу ООО фирма "Сиэгла".
В соответствии со статьей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
Квартира, являющаяся предметом договора от 30.10.2000 N 855 на долевое участие в строительстве жилья, относится к объекту завершенного строительства.
При наличии доказательств того, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию установленном законом порядке, обязанности участника строительства по договору долевого участия полностью выполнены, квартира получена им по акту и производится оплата коммунальных платежей, суды пришли к правомерному выводу о том, что заявление Мироновых Олега Викторовича и Ольги Анатольевны является обоснованным и подлежащим удовлетворению с одновременным исключением указанного лица из реестра требований кредиторов ООО фирма "Сиэгла" о передаче жилого помещения.
Данный вывод подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.08.2012 N ВАС-9121/12, от 29.10.2012 N ВАС-14520/12.
Прямого запрета на признание права собственности за дольщиком Закон о банкротстве не содержит, и интересы дольщика, как стороны по договору о долевом участии в строительстве, исполнившей свои обязательства, должны быть учтены в рамках дела о банкротстве застройщика.
Защита права заявителя путем предъявления требования к застройщику о передаче недвижимого имущества в собственность в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве возможна только в случае, когда строительство объекта завершено и он введен в эксплуатацию. Названные обстоятельства установлены по делу.
Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали верный вывод об удовлетворении заявленного требования.
Доводов, влияющих на законность обжалуемых судебных актов и являющихся основанием в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для их отмены либо изменения, из кассационных жалоб не усматривается.
Выводы судов о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам. Оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменений, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.З.ЖЕЛАЕВА
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
Е.В.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)