Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коробкина Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
Председательствующего Петерс И.А.,
судей Сенякина И.И, Федотовой Л.Б.,
при секретаре В.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О. к Товариществу собственников жилья "Надежда", П. о признании недействительными решений внеочередного общего собрания товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования,
по апелляционной жалобе П. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 01 октября 2012 года.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Петерс И.А., объяснения представителя П. и ТСЖ "Надежда" З., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
О. обратился в суд с названным выше иском, указывая, что он является собственником квартиры N *** в многоквартирном доме N ***. Управление этим домом осуществляет ООО "Управляющая компания "Северо-Восточная-1". Ему стало известно, что решением внеочередного общего собрания собственников жилых помещений от 21.02.2012 года, на котором он не присутствовал и не извещался о его проведении, управление домом было передано ТСЖ "Надежда".
Истец просил суд признать недействительными решения по всем вопросам повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N ***, проведенного в форме заочного голосования, оформленного Протоколом от 21.02.2012 г. N 2; взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере *** рублей.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 01 октября 2012 года исковые требования О. удовлетворены.
- Суд признал недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N ***, проведенного в форме заочного голосования в период с 31 января по 20 февраля 2012 года и оформленного протоколом N 2 от 21 февраля 2012 г.;
- взыскал с ТСЖ "Надежда" в пользу О. в счет возмещения оплаты госпошлины *** рублей, в счет возмещения представительских расходов *** рублей;
- взыскал с П. в пользу О. в счет возмещения оплаты госпошлины *** рублей, в счет возмещения представительских расходов *** рублей.
В апелляционной жалобе П. просит отменить указанное решение районного суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
О., П. в суд апелляционной инстанции не явились, были извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Из положений статьи 46 ЖК РФ следует, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Статья 45 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
В соответствии с ч. 5 ст. 48 ЖК голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
На основании ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что О. является собственником двухкомнатной квартиры N ***.
21.02.2012 года было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме в форме заочного голосования, с составлением протокола N 2. Инициаторами внеочередного общего собрания собственников помещений являлись П. и И.Л.
На общем собрании были приняты следующие решения:
- - выбор способа управления многоквартирным домом N 48 - управление ТСЖ "Надежда";
- - вступление в члены ТСЖ "Надежда";
- - изменение состава правления ТСЖ "Надежда", избрание в его состав П. и И.Л.;
- - утверждение состава ТСЖ "Надежда";
- - отказ от привлечения ООО "Управляющая компания жилищным фондом "Звездный городок" для оказания услуг по содержанию, текущему ремонту и коммунальных услуг;
- - отказ от утверждения договора управления многоквартирным домом между ТСЖ "Надежда" и ООО "Управляющая компания жилищным фондом "Звездный городок";
- - утверждение размера платы на 2012 года на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- - утверждение платы за пользование нежилыми помещениями в многоквартирном доме в размере *** руб. за 1 кв. м;
- - избрание членами счетной комиссии П. и И.Л.;
- - утверждение места хранения протокола и других документов общего собрания - квартира N ***;
- - утверждение порядка уведомления собственников помещений о решениях, принятых на внеочередном общем собрании собственников помещений;
- - утверждение порядка оформления протокола итогов голосования;
- - утверждение порядка подсчета голосов для проведения итогов голосования из расчета 1 голос равен 1 кв. м;
- - односторонний отказ от исполнения договоров управления, заключенных между собственниками помещений, расположенными в доме N 48 по ул. Салмышская г. Оренбурга и управляющей организации ООО "Северо -Восточная-1".
Из протокола итогов внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 21.02.2012 года N 2 следует, что заочное голосование собственников проводилось в период с 31.01.2012 года по 20.02.2012 года. Общая площадь всех помещений в многоквартирном доме N *** составляет 6296,3 кв. м, соответственно, общее количество голосов собственников этих помещений также принимается равным 6296,3. Согласно протоколу N 2, количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании, составило 4261,76, т.е. 67,67% от общего числа голосов. О. на собрании не присутствовал и участия в голосовании не принимал.
Признавая недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N ***, суд пришел к выводу о том, что собрание не являлось правомочным ввиду отсутствия кворуму и О. не был извещен о его проведении.
С такими выводами суда судебная коллегия не соглашается, поскольку они основаны на неправильной оценке доказательств и опровергаются материалами дела.
Так, имеющимися в материалах дела почтовыми реестрами и квитанциями от 20.01.2012 года подтверждается, что в адрес О. своевременно было направлено заказной почтой уведомление о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования с 31.01.2012 года по 20.02.2012 года (л.д. 227 - 232). Признавая эти документы ненадлежащими доказательствами, суд не учел, что почтовые реестры содержат номера почтовых идентификаторов, которые позволяют отследить движение каждого почтового отправления на официальном сайте "Почты России" (http://russianpost.ru/). Суд также не принял во внимание, что другие собственники, фамилии которых фигурируют в тех же почтовых реестрах, не предъявляли претензий об их ненадлежащем извещении, а многие из них принимали участие в голосовании и подписывали соответствующие решения общего собрания (в частности, Б. (л.д. 176), А.А. (л.д. 182), К. (л.д. 187), Ч. (л.д. 193), Р.М. (л.д. 197), Р.А. (л.д. 198), В.Д. (л.д. 205), Р.Л. (л.д. 208), А.В. (л.д. 209), Л. (л.д. 210), И.М. (л.д. 218).
Кроме того, все собственники помещений дома N *** извещались о предстоящем внеочередном общем собрании путем вывешивания объявления от 20.01.2012 года на информационной доске возле подъезда жилого дома N ***, что подтверждается копиями объявления и акта о его вывешивании, подписанными П. и И.Л. (л.д. 234, 235). Такой способ уведомления собственников был установлен общим собранием собственников помещений от 15 апреля 2011 года.
Признавая такое извещение ненадлежащим, суд сослался на письмо Государственной жилищной инспекцией по Оренбургской области от 4 июля 2012 года, в котором указано, что процедура проведения собрания от 15 апреля 2011 года не соответствует законодательству. Между тем, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела это решение в судебном порядке не признано недействительным, этот вывод суда нельзя признать правильным.
Проверяя вывод суда об отсутствии кворума участников общего собрания от 21.02.2012 года, судебная коллегия приходит к следующему.
Суд исходил из того, что общее количество голосов собственников, принимавших участие в голосовании, составило 2785,59, т.е. 42,33% (менее 50%).
При подсчете голосов суд обоснованно не принял во внимание решения собственников, подписанные по доверенности представителем Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга (далее - УЖКХ), так как собственниками соответствующих жилых помещений являлись другие лица, не принимавшие участия в голосовании, количество голосов которых составляет 605,5. При таких обстоятельствах количество подлежащих учету голосов по решениям, подписанным представителем УЖКХ, составит 1409,6 (2015,1 - 605,5). Судом также правильно исключены голоса собственников квартиры N 11 (72,4), решение по которой также не подписано собственниками. В этой части решение суда никем не оспаривается.
Часть решений собственников (658,61 голосов) суд признал не соответствующими требованиям п.п. 2 ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, ссылаясь на то, что они не содержат сведений о документе, подтверждающем их право собственности на помещение в доме N 48, а имеют лишь указание на выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (помещение N 3, квартиры: N 16, N 36, N 55, N 67, N 74, N 82, N 83, N 93, N 105).
С выводом суда о том, что указанные выписки не являются доказательствами, подтверждающими право собственности лиц на объекты недвижимого имущества согласиться нельзя, с учетом нижеследующего.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Из содержания п. 1 ст. 7 названного Федерального закона следует, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
С учетом изложенного, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним может служить доказательством, подтверждающим право собственности лица на объект недвижимого имущества.
В материалах дела имеются указанные выписки в отношении следующих квартир, голоса по которым необоснованно не были приняты судом во внимание: квартиры N 16 площадью 53,8 кв. м (л.д. 63), N 55 - 78 кв. м (л.д. 98), N 67 - 72,7 кв. м (л.д. 110), N 74 - 72,6 кв. м (л.д. 117), N 82 - 66,8 кв. м (л.д. 125), N 83 - 78 кв. м (л.д. 126), N 93 - 40,35 кв. м (% доли Ш.) (л.д. 138). Таким образом, судом необоснованно исключены из подсчета кворума 462,25 голосов.
Поскольку выписки из Единого государственного реестра прав в отношении помещения N 3 (84,6 кв. м), квартир N 36 (66,1 кв. м) и N 105 (45,66 кв. м) в материалах дела отсутствуют, голоса в количестве 196,36 учету при подсчете кворума не подлежат.
Учитывая изложенное выше, в общее количество голосов собственников, принимавших участие в голосовании, помимо учтенных судом 1375,99 голосов физических лиц и 1409,6 голосов по решениям УЖКХ должны быть включены также 462,25 голосов собственников, чьи права на соответствующие жилые помещения в многоквартирном доме подтверждены выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, количество голосов присутствовавших на собрании лиц составит 3247,84 (1375,99 + 1409,6 + 462,25), т.е. 51,58% от общего числа голосов собственников (6296,3). Поскольку кворум, установленный ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, был соблюден, общее собрание от 21.02.2012 года являлось правомочным.
То обстоятельство, что О. не принимал участия в голосовании, будучи извещенным надлежащим образом о его проведении, не может служить основанием для признания недействительными решений общего собрания, поскольку его голос как собственника квартиры N *** площадью 67 кв. м не мог повлиять на результаты голосования. Аналогичный вывод можно сделать относительно исключения из подсчета кворума голосов в количестве 874,26 (605,5 + 72,4 + 196,36).
Поскольку существенных нарушений при проведении общего от 21.02.2012 года собрания допущено не было, а принятые на нем решения не повлекли за собой причинение убытков истцу, судебная коллегия, руководствуясь ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований О.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе истцу в удовлетворении его требований.
Руководствуясь ч. 1 ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 01 октября 2012 года отменить, апелляционную жалобу П. - удовлетворить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований О. к Товариществу собственников жилья "Надежда", П. о признании недействительными решений внеочередного общего собрания товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования, оформлено протоколом от 21 февраля 2012 года N 2 - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-688/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 февраля 2013 г. по делу N 33-688/2013
Судья Коробкина Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
Председательствующего Петерс И.А.,
судей Сенякина И.И, Федотовой Л.Б.,
при секретаре В.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О. к Товариществу собственников жилья "Надежда", П. о признании недействительными решений внеочередного общего собрания товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования,
по апелляционной жалобе П. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 01 октября 2012 года.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Петерс И.А., объяснения представителя П. и ТСЖ "Надежда" З., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
О. обратился в суд с названным выше иском, указывая, что он является собственником квартиры N *** в многоквартирном доме N ***. Управление этим домом осуществляет ООО "Управляющая компания "Северо-Восточная-1". Ему стало известно, что решением внеочередного общего собрания собственников жилых помещений от 21.02.2012 года, на котором он не присутствовал и не извещался о его проведении, управление домом было передано ТСЖ "Надежда".
Истец просил суд признать недействительными решения по всем вопросам повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N ***, проведенного в форме заочного голосования, оформленного Протоколом от 21.02.2012 г. N 2; взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере *** рублей.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 01 октября 2012 года исковые требования О. удовлетворены.
- Суд признал недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N ***, проведенного в форме заочного голосования в период с 31 января по 20 февраля 2012 года и оформленного протоколом N 2 от 21 февраля 2012 г.;
- взыскал с ТСЖ "Надежда" в пользу О. в счет возмещения оплаты госпошлины *** рублей, в счет возмещения представительских расходов *** рублей;
- взыскал с П. в пользу О. в счет возмещения оплаты госпошлины *** рублей, в счет возмещения представительских расходов *** рублей.
В апелляционной жалобе П. просит отменить указанное решение районного суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
О., П. в суд апелляционной инстанции не явились, были извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Из положений статьи 46 ЖК РФ следует, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Статья 45 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
В соответствии с ч. 5 ст. 48 ЖК голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
На основании ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что О. является собственником двухкомнатной квартиры N ***.
21.02.2012 года было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме в форме заочного голосования, с составлением протокола N 2. Инициаторами внеочередного общего собрания собственников помещений являлись П. и И.Л.
На общем собрании были приняты следующие решения:
- - выбор способа управления многоквартирным домом N 48 - управление ТСЖ "Надежда";
- - вступление в члены ТСЖ "Надежда";
- - изменение состава правления ТСЖ "Надежда", избрание в его состав П. и И.Л.;
- - утверждение состава ТСЖ "Надежда";
- - отказ от привлечения ООО "Управляющая компания жилищным фондом "Звездный городок" для оказания услуг по содержанию, текущему ремонту и коммунальных услуг;
- - отказ от утверждения договора управления многоквартирным домом между ТСЖ "Надежда" и ООО "Управляющая компания жилищным фондом "Звездный городок";
- - утверждение размера платы на 2012 года на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- - утверждение платы за пользование нежилыми помещениями в многоквартирном доме в размере *** руб. за 1 кв. м;
- - избрание членами счетной комиссии П. и И.Л.;
- - утверждение места хранения протокола и других документов общего собрания - квартира N ***;
- - утверждение порядка уведомления собственников помещений о решениях, принятых на внеочередном общем собрании собственников помещений;
- - утверждение порядка оформления протокола итогов голосования;
- - утверждение порядка подсчета голосов для проведения итогов голосования из расчета 1 голос равен 1 кв. м;
- - односторонний отказ от исполнения договоров управления, заключенных между собственниками помещений, расположенными в доме N 48 по ул. Салмышская г. Оренбурга и управляющей организации ООО "Северо -Восточная-1".
Из протокола итогов внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 21.02.2012 года N 2 следует, что заочное голосование собственников проводилось в период с 31.01.2012 года по 20.02.2012 года. Общая площадь всех помещений в многоквартирном доме N *** составляет 6296,3 кв. м, соответственно, общее количество голосов собственников этих помещений также принимается равным 6296,3. Согласно протоколу N 2, количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании, составило 4261,76, т.е. 67,67% от общего числа голосов. О. на собрании не присутствовал и участия в голосовании не принимал.
Признавая недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N ***, суд пришел к выводу о том, что собрание не являлось правомочным ввиду отсутствия кворуму и О. не был извещен о его проведении.
С такими выводами суда судебная коллегия не соглашается, поскольку они основаны на неправильной оценке доказательств и опровергаются материалами дела.
Так, имеющимися в материалах дела почтовыми реестрами и квитанциями от 20.01.2012 года подтверждается, что в адрес О. своевременно было направлено заказной почтой уведомление о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования с 31.01.2012 года по 20.02.2012 года (л.д. 227 - 232). Признавая эти документы ненадлежащими доказательствами, суд не учел, что почтовые реестры содержат номера почтовых идентификаторов, которые позволяют отследить движение каждого почтового отправления на официальном сайте "Почты России" (http://russianpost.ru/). Суд также не принял во внимание, что другие собственники, фамилии которых фигурируют в тех же почтовых реестрах, не предъявляли претензий об их ненадлежащем извещении, а многие из них принимали участие в голосовании и подписывали соответствующие решения общего собрания (в частности, Б. (л.д. 176), А.А. (л.д. 182), К. (л.д. 187), Ч. (л.д. 193), Р.М. (л.д. 197), Р.А. (л.д. 198), В.Д. (л.д. 205), Р.Л. (л.д. 208), А.В. (л.д. 209), Л. (л.д. 210), И.М. (л.д. 218).
Кроме того, все собственники помещений дома N *** извещались о предстоящем внеочередном общем собрании путем вывешивания объявления от 20.01.2012 года на информационной доске возле подъезда жилого дома N ***, что подтверждается копиями объявления и акта о его вывешивании, подписанными П. и И.Л. (л.д. 234, 235). Такой способ уведомления собственников был установлен общим собранием собственников помещений от 15 апреля 2011 года.
Признавая такое извещение ненадлежащим, суд сослался на письмо Государственной жилищной инспекцией по Оренбургской области от 4 июля 2012 года, в котором указано, что процедура проведения собрания от 15 апреля 2011 года не соответствует законодательству. Между тем, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела это решение в судебном порядке не признано недействительным, этот вывод суда нельзя признать правильным.
Проверяя вывод суда об отсутствии кворума участников общего собрания от 21.02.2012 года, судебная коллегия приходит к следующему.
Суд исходил из того, что общее количество голосов собственников, принимавших участие в голосовании, составило 2785,59, т.е. 42,33% (менее 50%).
При подсчете голосов суд обоснованно не принял во внимание решения собственников, подписанные по доверенности представителем Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга (далее - УЖКХ), так как собственниками соответствующих жилых помещений являлись другие лица, не принимавшие участия в голосовании, количество голосов которых составляет 605,5. При таких обстоятельствах количество подлежащих учету голосов по решениям, подписанным представителем УЖКХ, составит 1409,6 (2015,1 - 605,5). Судом также правильно исключены голоса собственников квартиры N 11 (72,4), решение по которой также не подписано собственниками. В этой части решение суда никем не оспаривается.
Часть решений собственников (658,61 голосов) суд признал не соответствующими требованиям п.п. 2 ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, ссылаясь на то, что они не содержат сведений о документе, подтверждающем их право собственности на помещение в доме N 48, а имеют лишь указание на выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (помещение N 3, квартиры: N 16, N 36, N 55, N 67, N 74, N 82, N 83, N 93, N 105).
С выводом суда о том, что указанные выписки не являются доказательствами, подтверждающими право собственности лиц на объекты недвижимого имущества согласиться нельзя, с учетом нижеследующего.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Из содержания п. 1 ст. 7 названного Федерального закона следует, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
С учетом изложенного, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним может служить доказательством, подтверждающим право собственности лица на объект недвижимого имущества.
В материалах дела имеются указанные выписки в отношении следующих квартир, голоса по которым необоснованно не были приняты судом во внимание: квартиры N 16 площадью 53,8 кв. м (л.д. 63), N 55 - 78 кв. м (л.д. 98), N 67 - 72,7 кв. м (л.д. 110), N 74 - 72,6 кв. м (л.д. 117), N 82 - 66,8 кв. м (л.д. 125), N 83 - 78 кв. м (л.д. 126), N 93 - 40,35 кв. м (% доли Ш.) (л.д. 138). Таким образом, судом необоснованно исключены из подсчета кворума 462,25 голосов.
Поскольку выписки из Единого государственного реестра прав в отношении помещения N 3 (84,6 кв. м), квартир N 36 (66,1 кв. м) и N 105 (45,66 кв. м) в материалах дела отсутствуют, голоса в количестве 196,36 учету при подсчете кворума не подлежат.
Учитывая изложенное выше, в общее количество голосов собственников, принимавших участие в голосовании, помимо учтенных судом 1375,99 голосов физических лиц и 1409,6 голосов по решениям УЖКХ должны быть включены также 462,25 голосов собственников, чьи права на соответствующие жилые помещения в многоквартирном доме подтверждены выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, количество голосов присутствовавших на собрании лиц составит 3247,84 (1375,99 + 1409,6 + 462,25), т.е. 51,58% от общего числа голосов собственников (6296,3). Поскольку кворум, установленный ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, был соблюден, общее собрание от 21.02.2012 года являлось правомочным.
То обстоятельство, что О. не принимал участия в голосовании, будучи извещенным надлежащим образом о его проведении, не может служить основанием для признания недействительными решений общего собрания, поскольку его голос как собственника квартиры N *** площадью 67 кв. м не мог повлиять на результаты голосования. Аналогичный вывод можно сделать относительно исключения из подсчета кворума голосов в количестве 874,26 (605,5 + 72,4 + 196,36).
Поскольку существенных нарушений при проведении общего от 21.02.2012 года собрания допущено не было, а принятые на нем решения не повлекли за собой причинение убытков истцу, судебная коллегия, руководствуясь ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований О.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе истцу в удовлетворении его требований.
Руководствуясь ч. 1 ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 01 октября 2012 года отменить, апелляционную жалобу П. - удовлетворить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований О. к Товариществу собственников жилья "Надежда", П. о признании недействительными решений внеочередного общего собрания товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования, оформлено протоколом от 21 февраля 2012 года N 2 - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)