Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андриановой И.Б.,
- при участии: от истца: представитель Генералова Виктория Николаевна (доверенность от 06.11.2012);
- от ответчика: от администрации - Киселева Татьяна Игоревна (доверенность от 28.06.2013), от департамента - Бутко Светлана Александровна (доверенности от 14.03.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела N А53-35525/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "Руслан"
к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону; администрации города Ростова-на-Дону,
о признании отсутствующим права муниципальной собственности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "Руслан" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону (далее - департамент) о признании отсутствующим права муниципальной собственности за департаментом на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146 общей площадью 1 810 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68; о признании за обществом права собственности на 566/1000 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:1403, общей площадью 4 208 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22 марта 2013 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы апеллянт указал, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146 площадью 1 810 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68, зарегистрирован на праве муниципальной собственности города Ростова-на-Дону в соответствии с действующим законодательством. Земельный участок, из которого выделен указанный участок, зарегистрирован на праве муниципальной собственности и включен в реестр муниципального имущества города Ростова-на-Дону.
В отзыве общество указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просило оставить его без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества исковые требования поддержал в полном объеме, просил возложить судебные расходы по делу на истца; представитель департамента возражал против удовлетворения исковых требований; представитель администрации в судебном заседании указал, что надлежащим ответчиком по делу не является.
Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом, находящейся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68, располагался на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021021:54 (ранее 61:44:021021:0054), сведения о котором были внесены в государственный кадастр недвижимости 07.06.2004, декларированной площадью 3 845 кв. м, с разрешенным использованием - "для эксплуатации жилого дома".
На основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 26.04.2005 N 585 и описания земельных участков, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Гранд" на основании материалов межевого дела от 26.09.2005 N 16205 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:54 (ранее 61:44:02 10 21:0054) декларированной площадью 3 845 кв. м с разрешенным видом использования - "для эксплуатации жилого дома", был объединен с ранее учтенными земельными участками: с кадастровым номером 61:44:0021021:28 (ранее 61:44:02 10 21:0028) уточненной площадью 151 кв. м - разрешенное использование - "для проектирования и строительства многоэтажной пристройки к существующему жилому дому" (документ-основание - постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 10.09.2002 N 1841) и земельным участком с кадастровым номером 61:44:02 10 21:0073.
В результате объединения данных земельных участков был образован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:76, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2005, с уточненной площадью 4 285 кв. м и разрешенным видом использования - для эксплуатации и завершения проектирования и строительства многоэтажной пристройки к существующему жилому дому.
Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:76, площадью 4 285 кв. м разделен на три самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 0,1506 га с кадастровым номером 61:44:0021021:145, предоставляемый в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного дома для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Селиванова, 68а в г. Ростове-на-Дону; земельный участок площадью 0,1810 га с кадастровым номером 61:44:0021021:146 с разрешенным видом использования - "для эксплуатации и завершения проектирования и строительства многоэтажной пристройки к существующему жилому дому про адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68"; земельный участок площадью 0,0969 га с кадастровым номером 61:44:0021021:147, предоставляемый в постоянное (бессрочное) пользование МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Первомайского района города Ростова-на-Дону" для завершения строительства многоэтажной жилой пристройки со встроенными офисными помещениями по ул. Селиванова, 68 д.
Соответствующие изменения были внесены в сведения государственный кадастр недвижимости 07.10.2010. Статус преобразованного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:76 был изменен с "учтенный" на "архивный".
Таким образом, вышеуказанными действиями по объединению и последующему разделу земельных участков, в состав которых вошел земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:54 (ранее 61:44:021021:0054), площадью 3 845 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68, с разрешенным использованием - "для эксплуатации жилого дома", фактически были нарушены права собственников помещений в спорном многоквартирном доме в части использования земельного участка, на котором находится многоквартирный жилой дом.
При формировании земельного участка площадь необходимого для эксплуатации данного многоквартирного дома земельного участка была определена с учетом норм действующего строительного, градостроительного, санитарно-эпидемиологического, пожарного законодательства.
Поскольку на земельных участках, образовавшихся в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:76, а именно земельных участков с кадастровым номером 61:44:0021021:147 и кадастровым номером 61:44:0021021:145 в настоящее время расположены многоквартирные жилые дома, восстановить нарушенные права собственником помещений в спорном многоквартирном доме путем образования земельного участка в прежних границах, невозможно, так как это приведет к необоснованному к нарушению прав третьих лиц - собственников указанных земельных участков, имеющих в собственности помещения в расположенных на них многоквартирных жилых домах.
В связи с вышеизложенными обстоятельствами, органом местного самоуправления в рамках компетенции, предоставленной ему действующим законодательством, с учетом положений, установленных в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации N 12-п от 28.05.2010, на основании заявления от 23.07.2012 собственника помещений в многоквартирном жилом доме - ООО "Руслан", предоставленного им межевого плана N 20 от 31.10.2011, подготовленного ООО "Кадастровый центр "Синдикат", был сформирован земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68, а именно: земельный участок площадью 4 208 кв. м.
Формирование данного земельного участка было произведено путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами: 61:44:0021021:146 с уточненной площадью 1 810 кв. м, с разрешенным использованием - "многоквартирный жилой дом", 61:44:0021021:1399 с уточненной площадью 362 кв. м, с разрешенным использованием "многоквартирный жилой дом", 61:44:0021021:1400 с уточненной площадью 2 036 кв. м, с разрешенным использованием "многоквартирный жилой дом". Поскольку формирование земельного участка было произведено путем объединения земельных участков, уже поставленных на кадастровый учет, подготовки и утверждения органом местного самоуправления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, не требуется. Постановка на кадастровый учет образуемого путем объединения поставленных на кадастровый учет земельных участков была произведена в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", на основании заявления в соответствии с ходатайством органа местного самоуправления в лице уполномоченного органа - муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" от 31.10.2011 о постановке участка на кадастровый учет.
Образованному земельному участку, площадью 4 208 кв. м присвоен кадастровый номер 61:44:0021021:1403, разрешенное использование - "эксплуатация многоквартирного жилого дома", сведения о правах - "общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме" в силу Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", что подтверждается информацией, предоставленной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра" в письме от 20.11.2012 исх. N 1885 "О предоставлении информации" и ответом МУ "Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" от 19.03.2013 N 59-34-2/1934.
Таким образом, на настоящий момент многоквартирный дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68, расположен на земельном участке площадью 4 208 кв. м с кадастровым номером 61:44:0021021:1403, поставленным на государственный кадастровый учет 24.11.2011.
На настоящий момент собственниками помещений в данном многоквартирном доме являются: муниципальное образование г. Ростова-на-Дону в лице Департамента имущественно - земельных отношений г. Ростов-на-Дону и общество с ограниченной ответственностью "Руслан", что подтверждается представленными в материалы дела выписками из реестра муниципального имущества г. Ростова-на-Дону от 12.07.2012, выписками из ЕГРП от 08.11.2012, свидетельствами о государственной регистрации права от 04.09.2006, от 07.05.2007, от 07.11.2008, от 10.07.2006, от 24.01.2007, от 20.08.2010, от 20.06.2006, от 25.01.2007, договорами купли-продажи от 25.04.2006, от 01.03.2007, от 25.09.2006, от 14.09.2006, от 03.12.2002, от 25.07.2006, от 27.07.2006, от 10.08.2006, от 25.08.2008.
Исходя из общей площади спорного многоквартирного жилого дома по данным технического паспорта от 17.08.2012, данных о площадях помещений, находящихся в собственности каждого из названных лиц в соответствии с правоустанавливающими документами, МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону произведен расчет долей в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома по ул. Селиванова, 68, литер "Б", в г. Ростове-на-Дону, результаты которого отражены в справке от 03.09.2012.
Согласно данным МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону доля муниципальной собственности составляет 434/1000, а доля общества с ограниченной ответственностью "Руслан" составляет 566/1000.
Факт принадлежности конкретных помещений в спорном многоквартирном доме каждому из указанных собственников, а также распределение долей в общем имуществе дома сторонами не оспаривается и признается судом доказанными.
За муниципальным образованием г. Ростова-на-Дону на праве собственности зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146, площадью 1 810, кв. м, с разрешенным использованием - "многоквартирный жилой дом", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.07.2012.
В связи с наличием возражений департамента против прекращения права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146, ранее сформированного для эксплуатации спорного многоквартирного дома, необходимостью установления правовой принадлежности земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:1403, сформированного на настоящий момент для эксплуатации спорного многоквартирного дома, общество, как собственник помещений в данном многоквартирном доме, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
В пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и распоряжаются в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах.
Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка; с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.
В отношении земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, действующим жилищным законодательством в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, установлено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.
Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
Соответствующие положения также закреплены в пункте 66 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, с момента формирования органами местного самоуправления по заявлению собственника помещений в спорном многоквартирном доме земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:1403 площадью 4 208 кв. м для эксплуатация данного многоквартирного жилого дома и постановки его на государственный кадастровый учет (24.11.2011) данный земельный участок является собственностью лиц, являющихся собственниками помещений в спорном многоквартирном доме вне зависимости от процедуры государственной регистрации данного права.
В соответствии с представленными в материалы дела правоустанавливающими документами на помещения в спорном многоквартирном доме на момент постановки на государственный кадастровый учет и на настоящий момент собственниками таких помещений являются муниципальное образование г. Ростова-на-Дону в лице департамента и общество с ограниченной ответственностью "Руслан". Согласно справке МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону от 03.09.2012 доля муниципальной собственности в спорном многоквартирном доме составляет 434/1000, а доля общества с ограниченной ответственностью "Руслан" - 566/1000.
Следовательно, указанные лица приобрели право собственности на земельный участок, предназначенный для эксплуатации многоквартирного дома, как общее имущество многоквартирного дома, в соответствии с их долями, а именно: доля муниципальной собственности в земельном участке составляет 434/1000, а доля общества с ограниченной ответственностью "Руслан" - 566/1000.
На настоящий момент права на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:1403 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы, земельный участок находится в зоне Ж-2, предназначенной для жилищного строительства.
В пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из приведенных разъяснений следует, что оспаривание зарегистрированного права путем его признания отсутствующим является исключительным способом защиты, применение которого возможно только ввиду отсутствия возможности предъявления иных вещно-правовых исков либо иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
На настоящий момент оспаривание зарегистрированного права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146 путем предъявления исков о признании права собственности, истребовании из чужого незаконного владения либо применении последствий недействительности ничтожной сделки для истца является невозможным.
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146 не существует как объект прав ввиду его преобразования путем объединения с земельными участками с кадастровым номером 61:44:0021021:1399 площадью 362 кв. м и кадастровым номером 61:44:0021021:1400 площадью 2 036 кв. м и созданием в результате такого объединения земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:1403 площадью 4 208 кв. м с разрешенным видом использования - "эксплуатация многоквартирного жилого дома". Кадастровый номер 61:44:0021021:146 является архивным.
Ввиду отсутствия земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:146 как объекта права истец не может требовать признания на него права собственности либо истребовать его из чужого незаконного владения.
Оспаривание зарегистрированного права муниципальной собственности на данный земельный участок путем предъявления иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки также является невозможным ввиду отсутствия сделки по приобретения спорного земельного участка в муниципальную собственность.
Следовательно, единственно возможным способом оспаривания данного права для истца является предъявление иска о признании такого права отсутствующим.
Учитывая указанное, заявленные обществом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Поскольку представитель истца в судебном заседании апелляционного суда заявил о том, что государственная пошлина и все судебные расходы по делу истец при любом исходе дела принимается на себя, а представители ответчиков не возражали, апелляционный суд относит судебные расходы по данному делу на истца согласно его заявлению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22 марта 2013 года по делу N А53-35525/2012 отменить и принять новый судебный акт.
Признать отсутствующим зарегистрированное за Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону право муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146 площадью 1 810 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68.
Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Руслан" право собственности на 566/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:1403 площадью 4 208 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2013 N 15АП-6055/2013 ПО ДЕЛУ N А53-35525/2012
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2013 г. N 15АП-6055/2013
Дело N А53-35525/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андриановой И.Б.,
- при участии: от истца: представитель Генералова Виктория Николаевна (доверенность от 06.11.2012);
- от ответчика: от администрации - Киселева Татьяна Игоревна (доверенность от 28.06.2013), от департамента - Бутко Светлана Александровна (доверенности от 14.03.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела N А53-35525/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "Руслан"
к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону; администрации города Ростова-на-Дону,
о признании отсутствующим права муниципальной собственности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "Руслан" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону (далее - департамент) о признании отсутствующим права муниципальной собственности за департаментом на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146 общей площадью 1 810 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68; о признании за обществом права собственности на 566/1000 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:1403, общей площадью 4 208 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22 марта 2013 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы апеллянт указал, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146 площадью 1 810 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68, зарегистрирован на праве муниципальной собственности города Ростова-на-Дону в соответствии с действующим законодательством. Земельный участок, из которого выделен указанный участок, зарегистрирован на праве муниципальной собственности и включен в реестр муниципального имущества города Ростова-на-Дону.
В отзыве общество указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просило оставить его без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества исковые требования поддержал в полном объеме, просил возложить судебные расходы по делу на истца; представитель департамента возражал против удовлетворения исковых требований; представитель администрации в судебном заседании указал, что надлежащим ответчиком по делу не является.
Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом, находящейся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68, располагался на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021021:54 (ранее 61:44:021021:0054), сведения о котором были внесены в государственный кадастр недвижимости 07.06.2004, декларированной площадью 3 845 кв. м, с разрешенным использованием - "для эксплуатации жилого дома".
На основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 26.04.2005 N 585 и описания земельных участков, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Гранд" на основании материалов межевого дела от 26.09.2005 N 16205 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:54 (ранее 61:44:02 10 21:0054) декларированной площадью 3 845 кв. м с разрешенным видом использования - "для эксплуатации жилого дома", был объединен с ранее учтенными земельными участками: с кадастровым номером 61:44:0021021:28 (ранее 61:44:02 10 21:0028) уточненной площадью 151 кв. м - разрешенное использование - "для проектирования и строительства многоэтажной пристройки к существующему жилому дому" (документ-основание - постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 10.09.2002 N 1841) и земельным участком с кадастровым номером 61:44:02 10 21:0073.
В результате объединения данных земельных участков был образован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:76, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2005, с уточненной площадью 4 285 кв. м и разрешенным видом использования - для эксплуатации и завершения проектирования и строительства многоэтажной пристройки к существующему жилому дому.
Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:76, площадью 4 285 кв. м разделен на три самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 0,1506 га с кадастровым номером 61:44:0021021:145, предоставляемый в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного дома для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Селиванова, 68а в г. Ростове-на-Дону; земельный участок площадью 0,1810 га с кадастровым номером 61:44:0021021:146 с разрешенным видом использования - "для эксплуатации и завершения проектирования и строительства многоэтажной пристройки к существующему жилому дому про адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68"; земельный участок площадью 0,0969 га с кадастровым номером 61:44:0021021:147, предоставляемый в постоянное (бессрочное) пользование МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Первомайского района города Ростова-на-Дону" для завершения строительства многоэтажной жилой пристройки со встроенными офисными помещениями по ул. Селиванова, 68 д.
Соответствующие изменения были внесены в сведения государственный кадастр недвижимости 07.10.2010. Статус преобразованного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:76 был изменен с "учтенный" на "архивный".
Таким образом, вышеуказанными действиями по объединению и последующему разделу земельных участков, в состав которых вошел земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:54 (ранее 61:44:021021:0054), площадью 3 845 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68, с разрешенным использованием - "для эксплуатации жилого дома", фактически были нарушены права собственников помещений в спорном многоквартирном доме в части использования земельного участка, на котором находится многоквартирный жилой дом.
При формировании земельного участка площадь необходимого для эксплуатации данного многоквартирного дома земельного участка была определена с учетом норм действующего строительного, градостроительного, санитарно-эпидемиологического, пожарного законодательства.
Поскольку на земельных участках, образовавшихся в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:76, а именно земельных участков с кадастровым номером 61:44:0021021:147 и кадастровым номером 61:44:0021021:145 в настоящее время расположены многоквартирные жилые дома, восстановить нарушенные права собственником помещений в спорном многоквартирном доме путем образования земельного участка в прежних границах, невозможно, так как это приведет к необоснованному к нарушению прав третьих лиц - собственников указанных земельных участков, имеющих в собственности помещения в расположенных на них многоквартирных жилых домах.
В связи с вышеизложенными обстоятельствами, органом местного самоуправления в рамках компетенции, предоставленной ему действующим законодательством, с учетом положений, установленных в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации N 12-п от 28.05.2010, на основании заявления от 23.07.2012 собственника помещений в многоквартирном жилом доме - ООО "Руслан", предоставленного им межевого плана N 20 от 31.10.2011, подготовленного ООО "Кадастровый центр "Синдикат", был сформирован земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68, а именно: земельный участок площадью 4 208 кв. м.
Формирование данного земельного участка было произведено путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами: 61:44:0021021:146 с уточненной площадью 1 810 кв. м, с разрешенным использованием - "многоквартирный жилой дом", 61:44:0021021:1399 с уточненной площадью 362 кв. м, с разрешенным использованием "многоквартирный жилой дом", 61:44:0021021:1400 с уточненной площадью 2 036 кв. м, с разрешенным использованием "многоквартирный жилой дом". Поскольку формирование земельного участка было произведено путем объединения земельных участков, уже поставленных на кадастровый учет, подготовки и утверждения органом местного самоуправления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, не требуется. Постановка на кадастровый учет образуемого путем объединения поставленных на кадастровый учет земельных участков была произведена в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", на основании заявления в соответствии с ходатайством органа местного самоуправления в лице уполномоченного органа - муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" от 31.10.2011 о постановке участка на кадастровый учет.
Образованному земельному участку, площадью 4 208 кв. м присвоен кадастровый номер 61:44:0021021:1403, разрешенное использование - "эксплуатация многоквартирного жилого дома", сведения о правах - "общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме" в силу Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", что подтверждается информацией, предоставленной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра" в письме от 20.11.2012 исх. N 1885 "О предоставлении информации" и ответом МУ "Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" от 19.03.2013 N 59-34-2/1934.
Таким образом, на настоящий момент многоквартирный дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68, расположен на земельном участке площадью 4 208 кв. м с кадастровым номером 61:44:0021021:1403, поставленным на государственный кадастровый учет 24.11.2011.
На настоящий момент собственниками помещений в данном многоквартирном доме являются: муниципальное образование г. Ростова-на-Дону в лице Департамента имущественно - земельных отношений г. Ростов-на-Дону и общество с ограниченной ответственностью "Руслан", что подтверждается представленными в материалы дела выписками из реестра муниципального имущества г. Ростова-на-Дону от 12.07.2012, выписками из ЕГРП от 08.11.2012, свидетельствами о государственной регистрации права от 04.09.2006, от 07.05.2007, от 07.11.2008, от 10.07.2006, от 24.01.2007, от 20.08.2010, от 20.06.2006, от 25.01.2007, договорами купли-продажи от 25.04.2006, от 01.03.2007, от 25.09.2006, от 14.09.2006, от 03.12.2002, от 25.07.2006, от 27.07.2006, от 10.08.2006, от 25.08.2008.
Исходя из общей площади спорного многоквартирного жилого дома по данным технического паспорта от 17.08.2012, данных о площадях помещений, находящихся в собственности каждого из названных лиц в соответствии с правоустанавливающими документами, МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону произведен расчет долей в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома по ул. Селиванова, 68, литер "Б", в г. Ростове-на-Дону, результаты которого отражены в справке от 03.09.2012.
Согласно данным МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону доля муниципальной собственности составляет 434/1000, а доля общества с ограниченной ответственностью "Руслан" составляет 566/1000.
Факт принадлежности конкретных помещений в спорном многоквартирном доме каждому из указанных собственников, а также распределение долей в общем имуществе дома сторонами не оспаривается и признается судом доказанными.
За муниципальным образованием г. Ростова-на-Дону на праве собственности зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146, площадью 1 810, кв. м, с разрешенным использованием - "многоквартирный жилой дом", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.07.2012.
В связи с наличием возражений департамента против прекращения права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146, ранее сформированного для эксплуатации спорного многоквартирного дома, необходимостью установления правовой принадлежности земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:1403, сформированного на настоящий момент для эксплуатации спорного многоквартирного дома, общество, как собственник помещений в данном многоквартирном доме, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
В пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и распоряжаются в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах.
Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка; с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.
В отношении земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, действующим жилищным законодательством в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, установлено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.
Согласно статье 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
Соответствующие положения также закреплены в пункте 66 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, с момента формирования органами местного самоуправления по заявлению собственника помещений в спорном многоквартирном доме земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:1403 площадью 4 208 кв. м для эксплуатация данного многоквартирного жилого дома и постановки его на государственный кадастровый учет (24.11.2011) данный земельный участок является собственностью лиц, являющихся собственниками помещений в спорном многоквартирном доме вне зависимости от процедуры государственной регистрации данного права.
В соответствии с представленными в материалы дела правоустанавливающими документами на помещения в спорном многоквартирном доме на момент постановки на государственный кадастровый учет и на настоящий момент собственниками таких помещений являются муниципальное образование г. Ростова-на-Дону в лице департамента и общество с ограниченной ответственностью "Руслан". Согласно справке МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону от 03.09.2012 доля муниципальной собственности в спорном многоквартирном доме составляет 434/1000, а доля общества с ограниченной ответственностью "Руслан" - 566/1000.
Следовательно, указанные лица приобрели право собственности на земельный участок, предназначенный для эксплуатации многоквартирного дома, как общее имущество многоквартирного дома, в соответствии с их долями, а именно: доля муниципальной собственности в земельном участке составляет 434/1000, а доля общества с ограниченной ответственностью "Руслан" - 566/1000.
На настоящий момент права на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:1403 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы, земельный участок находится в зоне Ж-2, предназначенной для жилищного строительства.
В пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из приведенных разъяснений следует, что оспаривание зарегистрированного права путем его признания отсутствующим является исключительным способом защиты, применение которого возможно только ввиду отсутствия возможности предъявления иных вещно-правовых исков либо иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
На настоящий момент оспаривание зарегистрированного права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146 путем предъявления исков о признании права собственности, истребовании из чужого незаконного владения либо применении последствий недействительности ничтожной сделки для истца является невозможным.
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146 не существует как объект прав ввиду его преобразования путем объединения с земельными участками с кадастровым номером 61:44:0021021:1399 площадью 362 кв. м и кадастровым номером 61:44:0021021:1400 площадью 2 036 кв. м и созданием в результате такого объединения земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:1403 площадью 4 208 кв. м с разрешенным видом использования - "эксплуатация многоквартирного жилого дома". Кадастровый номер 61:44:0021021:146 является архивным.
Ввиду отсутствия земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021021:146 как объекта права истец не может требовать признания на него права собственности либо истребовать его из чужого незаконного владения.
Оспаривание зарегистрированного права муниципальной собственности на данный земельный участок путем предъявления иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки также является невозможным ввиду отсутствия сделки по приобретения спорного земельного участка в муниципальную собственность.
Следовательно, единственно возможным способом оспаривания данного права для истца является предъявление иска о признании такого права отсутствующим.
Учитывая указанное, заявленные обществом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Поскольку представитель истца в судебном заседании апелляционного суда заявил о том, что государственная пошлина и все судебные расходы по делу истец при любом исходе дела принимается на себя, а представители ответчиков не возражали, апелляционный суд относит судебные расходы по данному делу на истца согласно его заявлению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22 марта 2013 года по делу N А53-35525/2012 отменить и принять новый судебный акт.
Признать отсутствующим зарегистрированное за Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону право муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:146 площадью 1 810 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68.
Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Руслан" право собственности на 566/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021021:1403 площадью 4 208 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Селиванова, 68.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)