Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Найденов А.В.
Докладчик: Коротченкова И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Циркуновой О.М.,
судей Коротченковой И.И., Жидковой Е.В.,
при секретаре К.,
в открытом судебном заседании в г. Орле слушала гражданское дело по исковому заявлению П.Н. к ООО "Галерея" о признании недействительным условий договора аренды земли, о признании права общей долевой собственности на <...> доли в праве собственности на земельный участок, о запрете производить строительные работы на земельном участке, о запрете производить размежевание земельного участка, об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве 4-хподъездного 3-хэтажного 48-квартирного жилого дома, об обязании снести находящуюся на придомовой территории незаконную постройку-фундамент, о возмещении морального вреда
по апелляционной жалобе П.Н. на решение Орловского районного суда Орловской области от 11 июля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований П.Н. к ООО "Галерея" о признании недействительным условий договора аренды земли, о признании права общей долевой собственности на <...> доли в праве собственности на земельный участок, о запрете производить строительные работы на земельном участке, о запрете производить размежевание земельного участка, об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве 4-хподъездного 3-хэтажного 48-квартирного жилого дома, об обязании снести находящуюся на придомовой территории незаконную постройку-фундамент, о возмещении морального вреда - отказать".
Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Коротченковой И.И., объяснения представителя П.Н. - Ш., поддержавшей жалобу, возражения на жалобу представителей ответчика ООО "Галерея" Г., А., а также возражения представителей третьих лиц администрации Орловского района Орловской области - П.А.и администрации городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области - И., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
П.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Галерея" о признании недействительным условий договора аренды земли, о признании права общей долевой собственности на <...> доли в праве собственности на земельный участок, о запрете производить строительные работы на земельном участке, о запрете производить размежевание земельного участка, об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве 4-хподъездного 3-хэтажного 48-квартирного жилого дома, об обязании снести находящуюся на придомовой территории незаконную постройку-фундамент, о возмещении морального вреда.
В обоснование иска указала, что <дата> заключила с ответчиком договор N долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. По указанному договору застройщик обязался возвести на земельном участке общей площадью <...> кв. м с кадастровым номером N по строительному адресу: <адрес> согласно разрешению на строительство N от <дата>, продленного до <дата>, и после ввода жилого дома в эксплуатацию передать истице в собственность квартиру под N. Истица свои обязанности по договору выполнила в полном объеме и уплатила обусловленную договором цену.
Согласно договору N ответчик обязался возвести на указанном выше земельном участке 1 жилой дом, однако в договор аренды указанного земельного участка незаконно было включено условие о строительстве двух многоквартирных домов. Администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области было выдано два разрешения на строительство указанных домов. Однако в связи с тем, что площадь предоставленного для строительства земельного участка не позволяет разместить на нем 2 жилых дома, а именно элементы благоустройства жилого дома расположены за пределами предоставленного для строительства земельного участка, по протесту Орловского межрайонного природоохранного прокурора разрешение на строительство второго дома было отозвано. Решением Арбитражного суда Орловской области постановление администрации городского поселения Знаменка об отзыве разрешения на строительство было оставлено без изменения. Указанное решение вступило в законную силу.
Таким образом, истица полагала, что в силу положения Закона "О защите прав потребителей" договор аренды земельного участка является ничтожным в части условия пункта 1.6 о предоставлении земельного участка для строительства двух многоквартирных домов.
Кроме того, истица полагала, что в силу положений пункта 1 статьи 38 Жилищного кодекса РФ она после уплаты обусловленной договором цены должна получить право на <...> доли в праве на общее имущество в жилом доме N по <адрес>, в том числе и на земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N.
Истица также указала, что в <дата> ответчик вновь получил разрешение на строительство второго жилого дома и незаконно произвел размежевание указанного выше земельного участка на два меньших земельных участка, причем за домом N, в котором находится квартира истицы, оставлена меньшая часть земельного участка площадью <...> кв. м. Поскольку на земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N в соответствии с договором долевого участия в строительстве зарегистрировано обременение в пользу истицы, она считала, что нарушены ее права собственника земельного участка.
В иске истица отмечает, что вопреки требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также обязательствам по договору N ответчик не возвел на придомовой территории объекты благоустройства, озеленения и освещения, а напротив, возвел еще 1 жилой дом, на территории, подлежащей использованию под объектами благоустройства.
Также истица указала, что <дата> она обратилась к ответчику с требованием о выдаче ей информации о полученных ответчиком разрешениях и проектных декларациях, однако указанная информация ей так и не была представлена.
Истица, полагая, что действиями ответчика нарушены ее права в сфере гражданского, жилищного, градостроительного законодательства, а также законодательства в сфере защиты прав потребителей, просила суд:
- - признать недействительным условие договора аренды земли в части условия о том, что участок предоставляется для строительства двух 4-хподъездных 3-хэтажных 48-квартирных жилых домов;
- - признать право общей долевой собственности на <...> доли в праве собственности на земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>;
- - запретить ответчику производить строительные работы на земельном участке площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Знаменка, <адрес>, за исключением работ по благоустройству, озеленению, освещению придомовой территории и сноса незаконной постройки фундамента второго 4-хподъездного 3-хэтажного 48-квартирного жилого дома;
- - запретить ответчику производить размежевание земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, а также постановку на кадастровый учет получаемых в случае размежевания выделенных участков, и регистрацию прав на выделенные земельные участки;
- - обязать ответчика безвозмездно устранить недостатки, допущенные при строительстве дома N по <адрес>, а именно закончить работы по благоустройству, озеленению, освещению придомовой территории, в соответствии с проектной документацией и требованиями градостроительного и жилищного законодательства, включая детскую площадку, площадку для отдыха взрослых, площадку для парковки автомобилей, площадку для сбора отходов, включая объекты малой архитектуры;
- - обязать ответчика снести за свой счет незаконную постройку - фундамент второго 4-хподъездного 3-хэтажного 48-квартирного жилого дома;
- - обязать ответчика возместить истцу моральный вред в размере <...> рублей.
Ответчик ООО "Галерея" исковые требования не признал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе П.Н. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы указывает, что из протеста природоохранного прокурора следует, что площадь земельного участка предоставленного ООО "Галерея" для строительства не позволяет осуществлять строительство 2 домов, поскольку в нарушение СНиП 2.07.01-89* нет возможности разместить элементы благоустройства.
Полагает, что суд, отказывая в удовлетворении иска в части признания недействительным пункта 1.6 договора аренды земли от <дата>, неправильно установил все имеющие значение для дела обстоятельства, так как постановлением администрации городского поселения Знаменка от <дата> отменено разрешение на строительство второго жилого дома. Впоследствии указанное постановление было признано законным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области.
Считает, что судом нарушены нормы права при отказе в удовлетворении требования о запрете размежевания земельного участка, ссылаясь при этом на то, что истица является залогодержателем по отношении к указанному земельному участку и ее права нарушены.
Отмечает, что суд нарушил статью 346 ГК при отказе в удовлетворении иска в части запрета на производство строительных работ, поскольку земельные участки после раздела как самостоятельные зарегистрированы не были, сведения о них указаны как временные, следовательно, предметом договора аренды земельные участки быть не могут.
Приводит довод о том, что суд незаконно не принял во внимание проектную декларацию, размещенную в газете "Моя реклама", а также на то, что ответчик не вносил в нее изменения проекта строительства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи (пункт 1 статьи 41 ЗК РФ).
Согласно статье 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Статьей 30 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) предусмотрено, что для создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, разрабатываются правила землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.
Согласно статье 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
В соответствии со статьей 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Из материалов дела усматривается, что <дата> ответчику ООО "Галерея" на праве аренды был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 30-33).
Кроме того, судом установлено, что ООО "Галерея" также были переданы аренду земельные участки: площадью <...> кв. м с кадастровым номером N и площадью <...> кв. м с кадастровым номером N.
Указанные участки граничат между собой и фактически представляют собой единый земельный участок с общей площадью <...> кв. м, целью предоставления которого является строительство двух многоквартирных жилых домов и обустройство детской площадки, а также парковочных мест.
Также из материалов дела следует, что на основе разработанной технической документации ООО "Галерея" осуществило строительство многоквартирного жилого <адрес>, введя его в <дата> в установленном законом порядке в эксплуатацию.
В настоящее время ООО "Галерея" осуществляет строительство многоквартирного дома N напротив дома N, на основании разрешения на строительство, выданного главой городского поселения Знаменка Орловского района <дата> (т. 1, л.д. 94), а также градостроительного плана земельного участка, утвержденного постановлением главы администрации городского поселения Знаменка Орловского района <дата>.
Отказывая истице в удовлетворении требования о запрете производить строительные работы на земельном участке площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, а также о сносе незаконной постройки - фундамента второго дома, строящегося на указанном земельном участке суд правомерно исходил из того, что строительство в настоящее время производится ответчиком на законных основаниях, поскольку разрешение на строительство о <дата> никем не оспорено и не отменено, а градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области, нарушений земельного и градостроительного законодательства не содержит, что подтверждается заключением <наименование> (т. 2, л.д. 7-8).
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что оба объекта строительства возводятся застройщиком ООО "Галерея" на территории предоставленных ему на законных основаниях (на праве аренды) земельных участках, имеющих соответствующее целевое назначение. Анализ представленных суду доказательств позволяет сделать вывод о том, что вся проектная и разрешительная документация готовилась застройщиком ООО "Галерея" для строительства двух объектов - многоквартирных жилых домов.
Из поименованного заключения <наименование> следует, что общая площадь земельного участка (<...> кв. м) является достаточной для размещения и благоустройства двух 42-квартирных домов.
Отсутствие в настоящее время элементов благоустройства придомовой территории (детской площадки, мест для парковки) у строящихся домов само по себе не свидетельствует о незаконности строительства как одного, так и другого дома, поскольку строительство домов фактически осуществляется в два этапа (строительство дома N и N). Возможное невыполнение застройщиком ООО "Галерея" взятых на себя обязательств по благоустройству территории двух домов после их постройки и ввода в эксплуатацию повлечет иные правовые последствия и иные способы судебной защиты, нежели те, о которых заявлено в рассматриваемом иске. Кроме того, в соответствии со статьей 3 ГПК РФ судебной защите подлежат только нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
По указанным основаниям судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о том, что суд не учел допущенные ответчиком нарушения земельного и градостроительного законодательства при строительстве второго дома (N).
Ссылка в жалобе на ограниченный гражданский оборот земельных участков, сведения о которых носят временный характер, сформированных и учтенных в системе государственного кадастра недвижимости с соответствующими кадастровыми номерами, а также на нарушение прав истицы как залогодержателя земельного участка, основана на неверном толковании норм материального права при сложившихся конкретных обстоятельствах.
Судом установлено, что сведения о земельных участках площадью <...> и <...> кв. м в Государственном кадастре недвижимости носят временный характер, при этом оба участка образованы путем деления земельного участка площадью <...> кв. м, предоставленного администрацией по договору аренды ООО "Галерея".
Существующее формальное разделение участка общей площадью <...> кв. м на четыре самостоятельных участка (<...>, <...>, <...> и <...> кв. м) фактически носит временный характер в связи с их застройкой, поскольку после ввода двух домов в эксплуатацию и благоустройства прилегающей к ним территории, данные земельные участки в соответствии с нормами Жилищного и Земельного кодексов РФ приобретут статус общего имущества многоквартирного дома и будут переданы владельцам жилых помещений указанных многоквартирных домов.
Довод жалобы о том, что суд не принял во внимание проектную декларацию, опубликованную в газете "Моя реклама" послужить основанием для отмены решения суда не может, поскольку не свидетельствует о незаконности возведения дома N по <адрес>, производимого в соответствии с действующим законодательством.
Суд, разрешая дело, пришел к обоснованному выводу об отсутствии нарушений прав истицы, в связи с чем, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и постановил законное и обоснованное решение. Нарушений норм материального и процессуального права допущено не было.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Орловского районного суда Орловской области от 11 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2067
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 сентября 2013 г. по делу N 33-2067
Судья: Найденов А.В.
Докладчик: Коротченкова И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Циркуновой О.М.,
судей Коротченковой И.И., Жидковой Е.В.,
при секретаре К.,
в открытом судебном заседании в г. Орле слушала гражданское дело по исковому заявлению П.Н. к ООО "Галерея" о признании недействительным условий договора аренды земли, о признании права общей долевой собственности на <...> доли в праве собственности на земельный участок, о запрете производить строительные работы на земельном участке, о запрете производить размежевание земельного участка, об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве 4-хподъездного 3-хэтажного 48-квартирного жилого дома, об обязании снести находящуюся на придомовой территории незаконную постройку-фундамент, о возмещении морального вреда
по апелляционной жалобе П.Н. на решение Орловского районного суда Орловской области от 11 июля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований П.Н. к ООО "Галерея" о признании недействительным условий договора аренды земли, о признании права общей долевой собственности на <...> доли в праве собственности на земельный участок, о запрете производить строительные работы на земельном участке, о запрете производить размежевание земельного участка, об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве 4-хподъездного 3-хэтажного 48-квартирного жилого дома, об обязании снести находящуюся на придомовой территории незаконную постройку-фундамент, о возмещении морального вреда - отказать".
Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Коротченковой И.И., объяснения представителя П.Н. - Ш., поддержавшей жалобу, возражения на жалобу представителей ответчика ООО "Галерея" Г., А., а также возражения представителей третьих лиц администрации Орловского района Орловской области - П.А.и администрации городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области - И., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
П.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Галерея" о признании недействительным условий договора аренды земли, о признании права общей долевой собственности на <...> доли в праве собственности на земельный участок, о запрете производить строительные работы на земельном участке, о запрете производить размежевание земельного участка, об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве 4-хподъездного 3-хэтажного 48-квартирного жилого дома, об обязании снести находящуюся на придомовой территории незаконную постройку-фундамент, о возмещении морального вреда.
В обоснование иска указала, что <дата> заключила с ответчиком договор N долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. По указанному договору застройщик обязался возвести на земельном участке общей площадью <...> кв. м с кадастровым номером N по строительному адресу: <адрес> согласно разрешению на строительство N от <дата>, продленного до <дата>, и после ввода жилого дома в эксплуатацию передать истице в собственность квартиру под N. Истица свои обязанности по договору выполнила в полном объеме и уплатила обусловленную договором цену.
Согласно договору N ответчик обязался возвести на указанном выше земельном участке 1 жилой дом, однако в договор аренды указанного земельного участка незаконно было включено условие о строительстве двух многоквартирных домов. Администрацией городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области было выдано два разрешения на строительство указанных домов. Однако в связи с тем, что площадь предоставленного для строительства земельного участка не позволяет разместить на нем 2 жилых дома, а именно элементы благоустройства жилого дома расположены за пределами предоставленного для строительства земельного участка, по протесту Орловского межрайонного природоохранного прокурора разрешение на строительство второго дома было отозвано. Решением Арбитражного суда Орловской области постановление администрации городского поселения Знаменка об отзыве разрешения на строительство было оставлено без изменения. Указанное решение вступило в законную силу.
Таким образом, истица полагала, что в силу положения Закона "О защите прав потребителей" договор аренды земельного участка является ничтожным в части условия пункта 1.6 о предоставлении земельного участка для строительства двух многоквартирных домов.
Кроме того, истица полагала, что в силу положений пункта 1 статьи 38 Жилищного кодекса РФ она после уплаты обусловленной договором цены должна получить право на <...> доли в праве на общее имущество в жилом доме N по <адрес>, в том числе и на земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N.
Истица также указала, что в <дата> ответчик вновь получил разрешение на строительство второго жилого дома и незаконно произвел размежевание указанного выше земельного участка на два меньших земельных участка, причем за домом N, в котором находится квартира истицы, оставлена меньшая часть земельного участка площадью <...> кв. м. Поскольку на земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N в соответствии с договором долевого участия в строительстве зарегистрировано обременение в пользу истицы, она считала, что нарушены ее права собственника земельного участка.
В иске истица отмечает, что вопреки требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также обязательствам по договору N ответчик не возвел на придомовой территории объекты благоустройства, озеленения и освещения, а напротив, возвел еще 1 жилой дом, на территории, подлежащей использованию под объектами благоустройства.
Также истица указала, что <дата> она обратилась к ответчику с требованием о выдаче ей информации о полученных ответчиком разрешениях и проектных декларациях, однако указанная информация ей так и не была представлена.
Истица, полагая, что действиями ответчика нарушены ее права в сфере гражданского, жилищного, градостроительного законодательства, а также законодательства в сфере защиты прав потребителей, просила суд:
- - признать недействительным условие договора аренды земли в части условия о том, что участок предоставляется для строительства двух 4-хподъездных 3-хэтажных 48-квартирных жилых домов;
- - признать право общей долевой собственности на <...> доли в праве собственности на земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>;
- - запретить ответчику производить строительные работы на земельном участке площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Знаменка, <адрес>, за исключением работ по благоустройству, озеленению, освещению придомовой территории и сноса незаконной постройки фундамента второго 4-хподъездного 3-хэтажного 48-квартирного жилого дома;
- - запретить ответчику производить размежевание земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, а также постановку на кадастровый учет получаемых в случае размежевания выделенных участков, и регистрацию прав на выделенные земельные участки;
- - обязать ответчика безвозмездно устранить недостатки, допущенные при строительстве дома N по <адрес>, а именно закончить работы по благоустройству, озеленению, освещению придомовой территории, в соответствии с проектной документацией и требованиями градостроительного и жилищного законодательства, включая детскую площадку, площадку для отдыха взрослых, площадку для парковки автомобилей, площадку для сбора отходов, включая объекты малой архитектуры;
- - обязать ответчика снести за свой счет незаконную постройку - фундамент второго 4-хподъездного 3-хэтажного 48-квартирного жилого дома;
- - обязать ответчика возместить истцу моральный вред в размере <...> рублей.
Ответчик ООО "Галерея" исковые требования не признал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе П.Н. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы указывает, что из протеста природоохранного прокурора следует, что площадь земельного участка предоставленного ООО "Галерея" для строительства не позволяет осуществлять строительство 2 домов, поскольку в нарушение СНиП 2.07.01-89* нет возможности разместить элементы благоустройства.
Полагает, что суд, отказывая в удовлетворении иска в части признания недействительным пункта 1.6 договора аренды земли от <дата>, неправильно установил все имеющие значение для дела обстоятельства, так как постановлением администрации городского поселения Знаменка от <дата> отменено разрешение на строительство второго жилого дома. Впоследствии указанное постановление было признано законным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области.
Считает, что судом нарушены нормы права при отказе в удовлетворении требования о запрете размежевания земельного участка, ссылаясь при этом на то, что истица является залогодержателем по отношении к указанному земельному участку и ее права нарушены.
Отмечает, что суд нарушил статью 346 ГК при отказе в удовлетворении иска в части запрета на производство строительных работ, поскольку земельные участки после раздела как самостоятельные зарегистрированы не были, сведения о них указаны как временные, следовательно, предметом договора аренды земельные участки быть не могут.
Приводит довод о том, что суд незаконно не принял во внимание проектную декларацию, размещенную в газете "Моя реклама", а также на то, что ответчик не вносил в нее изменения проекта строительства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи (пункт 1 статьи 41 ЗК РФ).
Согласно статье 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Статьей 30 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) предусмотрено, что для создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, разрабатываются правила землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.
Согласно статье 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
В соответствии со статьей 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Из материалов дела усматривается, что <дата> ответчику ООО "Галерея" на праве аренды был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью <...> кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 30-33).
Кроме того, судом установлено, что ООО "Галерея" также были переданы аренду земельные участки: площадью <...> кв. м с кадастровым номером N и площадью <...> кв. м с кадастровым номером N.
Указанные участки граничат между собой и фактически представляют собой единый земельный участок с общей площадью <...> кв. м, целью предоставления которого является строительство двух многоквартирных жилых домов и обустройство детской площадки, а также парковочных мест.
Также из материалов дела следует, что на основе разработанной технической документации ООО "Галерея" осуществило строительство многоквартирного жилого <адрес>, введя его в <дата> в установленном законом порядке в эксплуатацию.
В настоящее время ООО "Галерея" осуществляет строительство многоквартирного дома N напротив дома N, на основании разрешения на строительство, выданного главой городского поселения Знаменка Орловского района <дата> (т. 1, л.д. 94), а также градостроительного плана земельного участка, утвержденного постановлением главы администрации городского поселения Знаменка Орловского района <дата>.
Отказывая истице в удовлетворении требования о запрете производить строительные работы на земельном участке площадью <...> кв. м с кадастровым номером N, а также о сносе незаконной постройки - фундамента второго дома, строящегося на указанном земельном участке суд правомерно исходил из того, что строительство в настоящее время производится ответчиком на законных основаниях, поскольку разрешение на строительство о <дата> никем не оспорено и не отменено, а градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации городского поселения Знаменка Орловского района Орловской области, нарушений земельного и градостроительного законодательства не содержит, что подтверждается заключением <наименование> (т. 2, л.д. 7-8).
Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что оба объекта строительства возводятся застройщиком ООО "Галерея" на территории предоставленных ему на законных основаниях (на праве аренды) земельных участках, имеющих соответствующее целевое назначение. Анализ представленных суду доказательств позволяет сделать вывод о том, что вся проектная и разрешительная документация готовилась застройщиком ООО "Галерея" для строительства двух объектов - многоквартирных жилых домов.
Из поименованного заключения <наименование> следует, что общая площадь земельного участка (<...> кв. м) является достаточной для размещения и благоустройства двух 42-квартирных домов.
Отсутствие в настоящее время элементов благоустройства придомовой территории (детской площадки, мест для парковки) у строящихся домов само по себе не свидетельствует о незаконности строительства как одного, так и другого дома, поскольку строительство домов фактически осуществляется в два этапа (строительство дома N и N). Возможное невыполнение застройщиком ООО "Галерея" взятых на себя обязательств по благоустройству территории двух домов после их постройки и ввода в эксплуатацию повлечет иные правовые последствия и иные способы судебной защиты, нежели те, о которых заявлено в рассматриваемом иске. Кроме того, в соответствии со статьей 3 ГПК РФ судебной защите подлежат только нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
По указанным основаниям судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о том, что суд не учел допущенные ответчиком нарушения земельного и градостроительного законодательства при строительстве второго дома (N).
Ссылка в жалобе на ограниченный гражданский оборот земельных участков, сведения о которых носят временный характер, сформированных и учтенных в системе государственного кадастра недвижимости с соответствующими кадастровыми номерами, а также на нарушение прав истицы как залогодержателя земельного участка, основана на неверном толковании норм материального права при сложившихся конкретных обстоятельствах.
Судом установлено, что сведения о земельных участках площадью <...> и <...> кв. м в Государственном кадастре недвижимости носят временный характер, при этом оба участка образованы путем деления земельного участка площадью <...> кв. м, предоставленного администрацией по договору аренды ООО "Галерея".
Существующее формальное разделение участка общей площадью <...> кв. м на четыре самостоятельных участка (<...>, <...>, <...> и <...> кв. м) фактически носит временный характер в связи с их застройкой, поскольку после ввода двух домов в эксплуатацию и благоустройства прилегающей к ним территории, данные земельные участки в соответствии с нормами Жилищного и Земельного кодексов РФ приобретут статус общего имущества многоквартирного дома и будут переданы владельцам жилых помещений указанных многоквартирных домов.
Довод жалобы о том, что суд не принял во внимание проектную декларацию, опубликованную в газете "Моя реклама" послужить основанием для отмены решения суда не может, поскольку не свидетельствует о незаконности возведения дома N по <адрес>, производимого в соответствии с действующим законодательством.
Суд, разрешая дело, пришел к обоснованному выводу об отсутствии нарушений прав истицы, в связи с чем, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и постановил законное и обоснованное решение. Нарушений норм материального и процессуального права допущено не было.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Орловского районного суда Орловской области от 11 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)