Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Юрова Михаила Алексеевича: Фомина В.Б., представителя по доверенности б/н от 02.06.2011,
от общества с ограниченной ответственностью "Росстрой": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "ЖСК "Архиерейский": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ОАО "Банк Москвы" в лице филиала г. Белгорода: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юрова Михаила Алексеевича на решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.04.2013 г. по делу N А08-7825/2012 (судья Валуйский Н.С.) по иску индивидуального предпринимателя Юрова Михаила Алексеевича (ИНН 312300832030, ОГРН 305312327700023) к обществу с ограниченной ответственностью "Росстрой" (ИНН 3123127475, ОГРН 1053107153252), третьи лица: ООО "ЖСК "Архиерейский", ОАО "Банк Москвы" в лице филиала г. Белгорода о признании отсутствующим права ООО "Росстрой" на нежилые помещения площадью 516,7 кв. м, кадастровый номер 31:16:00 00 000:027761-00/003:1001/А/1011, расположенные на 4 этаже здания по адресу: г. Белгород, ул. Архиерейская, 5,
установил:
Индивидуальный предприниматель Юров Михаил Алексеевич (далее - ИП Юров М.А., истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью "Росстрой" (далее - ООО "Росстрой", ответчик) о признании отсутствующим с 29.09.2010 права ООО "Росстрой" на нежилые помещения площадью 516,7 кв. м, кадастровый номер 31:16:00 00 000:027761-00/003:1001/А/1011, расположенные на 4 этаже здания по адресу: г. Белгород, ул. Архиерейская, 5.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Общество с ограниченной ответственностью "ЖСК "Архиерейский" (далее - ООО "ЖСК "Архиерейский") и Открытое акционерное общество "Банк Москвы" в лице филиала г. Белгорода (далее - ОАО "Банк Москвы" в лице филиала г. Белгорода).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 15.04.2013 г. по делу N А08-7825/2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Юров М.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.04.2013 г. по делу N А08-7825/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 18.06.2013 г. не явились представители ответчика и третьих лиц.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в их отсутствие.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ИП Юрова М.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая обжалуемое решение суда незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Апелляционная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителя истца, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, в период с 2003 по 2007 ООО "Белгород-Центросоюз" вело строительство нежилого здания - лечебно- диагностического центра по ул. Архиерейской, д. 5 в г. Белгороде.
20.02.2007 был заключен договор N 5/к долевого участия в строительстве указанного нежилого здания с ООО "Росстрой", по условиям которого общество "Белгород- Центросоюз" приняло в долевое строительство клинико-диагностического центра по ул. Архиерейской дольщика ООО "Росстрой".
Впоследствии в соответствии с условиями договора об ипотеке N 02/19/138-07 от 08.10.2007, заключенного между Акционерным коммерческим банком "Банк Москвы" (ОАО) и ООО "Росстрой", в целях надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору общество "Росстрой" предоставило в залог банку недвижимость - нежилое помещение площадью 516,7 кв. м - лечебно-санаторное, номера на поэтажном плане: 4 этаж: 1-27, кадастровый (условный) номер 31:16:0000000:0000:027761-00/003:1001/А/1011, расположенное по адресу: Российская Федерация, Белгородская обл., г. Белгород, ул. Архиерейская, д. 5. В договоре ипотеки стороны определили, что предмет ипотеки принадлежит ООО "Росстрой" на праве собственности на основании договора о долевом участии в строительстве N 5-К от 20.02.2007 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 31-161-2131-1018-07 от 25.04.2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.09.2007 г. серии 31-АБ N 266262, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.
Залоговая стоимость предмета ипотеки определена в п. 1.6 договора об ипотеке и составила 16 183 561 руб.
Согласно п. 3.1.6 договора об ипотеке банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки до наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случаях, установленных законом, а также в случаях нарушения заемщиком обязанностей, предусмотренных кредитным договором.
28.04.2008 между истцом Юровым М.А. и ответчиком ООО "Росстрой" был заключен договор аренды с последующим выкупом, по условиям которого арендодатель (общество "Росстрой") обязуется передать арендатору (Юрову М.А.) в аренду с правом последующего выкупа нежилое помещение площадью 516, 7 кв. м, находящееся по адресу: г. Белгород, ул. Архиерейская, 5, кадастровый номер 31:16:00 00 000:0000:027761-00/003:1001/А/1011. Нежилое помещение, приобретаемое в собственность, входит в состав нежилого помещения четвертого этажа площадью 516, 7 кв. м, дома, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Архиерейская, 5, кадастровый номер 31:16:00 00 000:0000:027761-00/003:1001/А/1011 и принадлежащего ООО "Росстрой" на основании договора о долевом участии в строительстве N 5/к от 20.02.2007 (п. 1.1 договора).
Выкупная цена указанного нежилого помещения установлена в сумме 5 000 000 руб. (п. 1.2 договора).
Срок договора аренды установлен с момента его подписания- 28.04.2008 по 14.04.2009. Стороны договора определили, что имущество должно быть передано арендатору в течение 30 дней со дня подписания договора. Имущество предназначено для использования в качестве медицинского центра (п. п. 1.3 - 1.5 договора).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 28.04.2008 ответчик передал истцу нежилое помещение общей площадью 516, 7 кв. м.
В дальнейшем АКБ "Банк Москвы" обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "Белгород-Центросоюз Центр инвестиций обеспечения торговли и внешнеэкономической деятельности" (заемщик) и ООО "Белгород-Центросоюз", ООО "Росстрой" (поручители) о взыскании 8245219 руб. 67 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество. Основанием для такого обращения послужило то обстоятельство, что, начиная с 20.05.2009 и по декабрь 2009, заемщик в нарушение условий кредитного договора, не производил платежи в полном объеме, подлежащие уплате в соответствии с графиком погашения.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.12.2009 по делу N А08-8200/2009-8 исковые требования АКБ "Банк Москвы" (ОАО) удовлетворены в полном объеме. С ответчиков, в том числе и ООО "Росстрой", в пользу банка взыскано 8 576 043 руб. 16 коп.
Материалами дела подтверждается, что обязательства перед банком должниками были исполнены, обращение взыскания на заложенное (спорное) имущество по решению Арбитражного суда Белгородской области от 03.12.2009 по делу N А08-8200/2009-8, фактически произведено не было, ипотека (обременение) недвижимости в июне 2011 была снята.
29.09.2010 ИП Юров М.А. и ООО "Росстрой" заключили договор купли-продажи спорного нежилого помещения общей площадью 516,7 кв. м, кадастровый номер 31:16:00 00 000:027761-00/003:1001/А/1011, расположенного на 4 этаже здания по адресу г. Белгород, ул. Архиерейская, 5.
В п. 1 указанного договора стороны определили, что помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора о долевом участии в строительстве N 5/К от 20.02.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.06.2007 сделана запись регистрации N 31-31-01/047/2007-102 и ООО "Росстрой" 14.09.2007 выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 31-АБ N 266262.
В п. 2 договора купли-продажи продавец (ответчик) гарантировал, что продаваемое помещение на момент заключения договора никому другому не отчуждено, не заложено, не сдано в аренду, свободно от прав третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (л.д. 15-16 том 1).
По акту приема-передачи от 29.09.2010 ООО "Росстрой" передало, а ИП Юров М.А. принял указанное нежилое помещение (л.д. 17).
В декабре 2010 г. Юров М.А. и ООО "Росстрой" обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.
Сообщением от 20.12.2010 N 01/267/2010 Юрову М.А. и ООО "Росстрой" было отказано в государственной регистрации спорного объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, в связи с тем, что постановлением Октябрьского районного суда г. Белгорода (в рамках уголовного дела возбужденного в отношении Морозова И.М.) от 17.11.2010 и постановлением судебного пристава-исполнителя районного отдела N 2 г. Белгорода от 23.11.2010 был наложен арест на совершение любых сделок в отношении спорного имущества и запрет на распоряжение спорным имуществом.
В 2011 г. Юров М.А. обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "Росстрой" о регистрации договора аренды, заключенного между названными лицами.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.08.2011 по делу N А08-4305/2011 в удовлетворении иска Юрова М.А. отказано полностью.
Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 29.02.2012 и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10.07.2012 отказано в удовлетворении искового требования Юрова М.А. о признании права собственности на спорное нежилое помещение.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 05.10.2012 по делу N А08-3450/2012 Юрову М.А. отказано в удовлетворении иска о признании состоявшимся и действительным договора купли-продажи нежилых помещений от 28.02.2012 между ООО "Росстрой" и ИП Юровым М.А., признании права собственности на нежилые помещения площадью 516,7 кв. м, кадастровый номер 31:16:00 00 000:027761-00/003:1001/А/1011, расположенные на 4-м этаже здания по адресу: г. Белгород, ул. Архиерейская, 5.
Ссылаясь на то обстоятельство, что в отношении приобретенного по договору купли-продажи от 29.09.2010 имущества ИП Юров М.А. не может зарегистрировать переход права собственности, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения требований истца, в связи со следующим.
В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу абзаца 4 пункта 52 упомянутого постановления в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из анализа указанных правовых норм следует, что предъявление иска о признании права отсутствующим возможно лишь в том случае, когда права истца не могут быть защищены путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.
Требование о признании отсутствующим зарегистрированного права носит исключительный характер и применимо в строго ограниченных случаях при невозможности использовать иные способы защиты права.
Материалами дела подтверждается, что истец ранее обращался с требованием о признании права собственности в отношении спорного имущества, в удовлетворении которого ему было отказано (решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 29.02.2012 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10.07.2012).
В обоснование настоящего иска ИП Юров М.А. ссылается на отсутствие возможности зарегистрировать переход права собственности на имущество, приобретенное им по договору купли-продажи от 29.09.2010 г.
Однако суд приходит к выводу о том, что при заявленном основании истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку в случае признания отсутствующим права продавца в отношении спорного имущества, регистрация перехода права собственности к покупателю на указанное имущество, которой добивается истец, не представится возможной.
Доказательства, подтверждающие факт обращения ИП Юрова М.А. с требованием о государственной регистрации перехода права собственности, в материалах дела отсутствуют, равно как и доказательства обжалования отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в государственной регистрации спорного имущества.
Таким образом, избранный ИП Юровым М.А. способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного, по мнению истца, права.
Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, не опровергают указанный вывод суда, а выражают несогласие с выводами судебных инстанции, сделанными в рамках рассмотрения Арбитражным судом Белгородской области и Октябрьским районным судом г. Белгорода вышеназванных дел.
В силу изложенного у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных истцом требований.
При названных обстоятельствах решение Арбитражного суда Белгородской области от 15 апреля 2013 г. по делу N А08-7825/2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 15 апреля 2013 г. по делу N А08-7825/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2013 ПО ДЕЛУ N А08-7825/2012
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. по делу N А08-7825/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от индивидуального предпринимателя Юрова Михаила Алексеевича: Фомина В.Б., представителя по доверенности б/н от 02.06.2011,
от общества с ограниченной ответственностью "Росстрой": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "ЖСК "Архиерейский": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ОАО "Банк Москвы" в лице филиала г. Белгорода: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юрова Михаила Алексеевича на решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.04.2013 г. по делу N А08-7825/2012 (судья Валуйский Н.С.) по иску индивидуального предпринимателя Юрова Михаила Алексеевича (ИНН 312300832030, ОГРН 305312327700023) к обществу с ограниченной ответственностью "Росстрой" (ИНН 3123127475, ОГРН 1053107153252), третьи лица: ООО "ЖСК "Архиерейский", ОАО "Банк Москвы" в лице филиала г. Белгорода о признании отсутствующим права ООО "Росстрой" на нежилые помещения площадью 516,7 кв. м, кадастровый номер 31:16:00 00 000:027761-00/003:1001/А/1011, расположенные на 4 этаже здания по адресу: г. Белгород, ул. Архиерейская, 5,
установил:
Индивидуальный предприниматель Юров Михаил Алексеевич (далее - ИП Юров М.А., истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью "Росстрой" (далее - ООО "Росстрой", ответчик) о признании отсутствующим с 29.09.2010 права ООО "Росстрой" на нежилые помещения площадью 516,7 кв. м, кадастровый номер 31:16:00 00 000:027761-00/003:1001/А/1011, расположенные на 4 этаже здания по адресу: г. Белгород, ул. Архиерейская, 5.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Общество с ограниченной ответственностью "ЖСК "Архиерейский" (далее - ООО "ЖСК "Архиерейский") и Открытое акционерное общество "Банк Москвы" в лице филиала г. Белгорода (далее - ОАО "Банк Москвы" в лице филиала г. Белгорода).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 15.04.2013 г. по делу N А08-7825/2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Юров М.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.04.2013 г. по делу N А08-7825/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 18.06.2013 г. не явились представители ответчика и третьих лиц.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в их отсутствие.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ИП Юрова М.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая обжалуемое решение суда незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Апелляционная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителя истца, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, в период с 2003 по 2007 ООО "Белгород-Центросоюз" вело строительство нежилого здания - лечебно- диагностического центра по ул. Архиерейской, д. 5 в г. Белгороде.
20.02.2007 был заключен договор N 5/к долевого участия в строительстве указанного нежилого здания с ООО "Росстрой", по условиям которого общество "Белгород- Центросоюз" приняло в долевое строительство клинико-диагностического центра по ул. Архиерейской дольщика ООО "Росстрой".
Впоследствии в соответствии с условиями договора об ипотеке N 02/19/138-07 от 08.10.2007, заключенного между Акционерным коммерческим банком "Банк Москвы" (ОАО) и ООО "Росстрой", в целях надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору общество "Росстрой" предоставило в залог банку недвижимость - нежилое помещение площадью 516,7 кв. м - лечебно-санаторное, номера на поэтажном плане: 4 этаж: 1-27, кадастровый (условный) номер 31:16:0000000:0000:027761-00/003:1001/А/1011, расположенное по адресу: Российская Федерация, Белгородская обл., г. Белгород, ул. Архиерейская, д. 5. В договоре ипотеки стороны определили, что предмет ипотеки принадлежит ООО "Росстрой" на праве собственности на основании договора о долевом участии в строительстве N 5-К от 20.02.2007 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 31-161-2131-1018-07 от 25.04.2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.09.2007 г. серии 31-АБ N 266262, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.
Залоговая стоимость предмета ипотеки определена в п. 1.6 договора об ипотеке и составила 16 183 561 руб.
Согласно п. 3.1.6 договора об ипотеке банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки до наступления срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случаях, установленных законом, а также в случаях нарушения заемщиком обязанностей, предусмотренных кредитным договором.
28.04.2008 между истцом Юровым М.А. и ответчиком ООО "Росстрой" был заключен договор аренды с последующим выкупом, по условиям которого арендодатель (общество "Росстрой") обязуется передать арендатору (Юрову М.А.) в аренду с правом последующего выкупа нежилое помещение площадью 516, 7 кв. м, находящееся по адресу: г. Белгород, ул. Архиерейская, 5, кадастровый номер 31:16:00 00 000:0000:027761-00/003:1001/А/1011. Нежилое помещение, приобретаемое в собственность, входит в состав нежилого помещения четвертого этажа площадью 516, 7 кв. м, дома, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Архиерейская, 5, кадастровый номер 31:16:00 00 000:0000:027761-00/003:1001/А/1011 и принадлежащего ООО "Росстрой" на основании договора о долевом участии в строительстве N 5/к от 20.02.2007 (п. 1.1 договора).
Выкупная цена указанного нежилого помещения установлена в сумме 5 000 000 руб. (п. 1.2 договора).
Срок договора аренды установлен с момента его подписания- 28.04.2008 по 14.04.2009. Стороны договора определили, что имущество должно быть передано арендатору в течение 30 дней со дня подписания договора. Имущество предназначено для использования в качестве медицинского центра (п. п. 1.3 - 1.5 договора).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 28.04.2008 ответчик передал истцу нежилое помещение общей площадью 516, 7 кв. м.
В дальнейшем АКБ "Банк Москвы" обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "Белгород-Центросоюз Центр инвестиций обеспечения торговли и внешнеэкономической деятельности" (заемщик) и ООО "Белгород-Центросоюз", ООО "Росстрой" (поручители) о взыскании 8245219 руб. 67 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество. Основанием для такого обращения послужило то обстоятельство, что, начиная с 20.05.2009 и по декабрь 2009, заемщик в нарушение условий кредитного договора, не производил платежи в полном объеме, подлежащие уплате в соответствии с графиком погашения.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.12.2009 по делу N А08-8200/2009-8 исковые требования АКБ "Банк Москвы" (ОАО) удовлетворены в полном объеме. С ответчиков, в том числе и ООО "Росстрой", в пользу банка взыскано 8 576 043 руб. 16 коп.
Материалами дела подтверждается, что обязательства перед банком должниками были исполнены, обращение взыскания на заложенное (спорное) имущество по решению Арбитражного суда Белгородской области от 03.12.2009 по делу N А08-8200/2009-8, фактически произведено не было, ипотека (обременение) недвижимости в июне 2011 была снята.
29.09.2010 ИП Юров М.А. и ООО "Росстрой" заключили договор купли-продажи спорного нежилого помещения общей площадью 516,7 кв. м, кадастровый номер 31:16:00 00 000:027761-00/003:1001/А/1011, расположенного на 4 этаже здания по адресу г. Белгород, ул. Архиерейская, 5.
В п. 1 указанного договора стороны определили, что помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора о долевом участии в строительстве N 5/К от 20.02.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.06.2007 сделана запись регистрации N 31-31-01/047/2007-102 и ООО "Росстрой" 14.09.2007 выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 31-АБ N 266262.
В п. 2 договора купли-продажи продавец (ответчик) гарантировал, что продаваемое помещение на момент заключения договора никому другому не отчуждено, не заложено, не сдано в аренду, свободно от прав третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (л.д. 15-16 том 1).
По акту приема-передачи от 29.09.2010 ООО "Росстрой" передало, а ИП Юров М.А. принял указанное нежилое помещение (л.д. 17).
В декабре 2010 г. Юров М.А. и ООО "Росстрой" обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.
Сообщением от 20.12.2010 N 01/267/2010 Юрову М.А. и ООО "Росстрой" было отказано в государственной регистрации спорного объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, в связи с тем, что постановлением Октябрьского районного суда г. Белгорода (в рамках уголовного дела возбужденного в отношении Морозова И.М.) от 17.11.2010 и постановлением судебного пристава-исполнителя районного отдела N 2 г. Белгорода от 23.11.2010 был наложен арест на совершение любых сделок в отношении спорного имущества и запрет на распоряжение спорным имуществом.
В 2011 г. Юров М.А. обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "Росстрой" о регистрации договора аренды, заключенного между названными лицами.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.08.2011 по делу N А08-4305/2011 в удовлетворении иска Юрова М.А. отказано полностью.
Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 29.02.2012 и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10.07.2012 отказано в удовлетворении искового требования Юрова М.А. о признании права собственности на спорное нежилое помещение.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 05.10.2012 по делу N А08-3450/2012 Юрову М.А. отказано в удовлетворении иска о признании состоявшимся и действительным договора купли-продажи нежилых помещений от 28.02.2012 между ООО "Росстрой" и ИП Юровым М.А., признании права собственности на нежилые помещения площадью 516,7 кв. м, кадастровый номер 31:16:00 00 000:027761-00/003:1001/А/1011, расположенные на 4-м этаже здания по адресу: г. Белгород, ул. Архиерейская, 5.
Ссылаясь на то обстоятельство, что в отношении приобретенного по договору купли-продажи от 29.09.2010 имущества ИП Юров М.А. не может зарегистрировать переход права собственности, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения требований истца, в связи со следующим.
В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу абзаца 4 пункта 52 упомянутого постановления в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из анализа указанных правовых норм следует, что предъявление иска о признании права отсутствующим возможно лишь в том случае, когда права истца не могут быть защищены путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.
Требование о признании отсутствующим зарегистрированного права носит исключительный характер и применимо в строго ограниченных случаях при невозможности использовать иные способы защиты права.
Материалами дела подтверждается, что истец ранее обращался с требованием о признании права собственности в отношении спорного имущества, в удовлетворении которого ему было отказано (решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 29.02.2012 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 10.07.2012).
В обоснование настоящего иска ИП Юров М.А. ссылается на отсутствие возможности зарегистрировать переход права собственности на имущество, приобретенное им по договору купли-продажи от 29.09.2010 г.
Однако суд приходит к выводу о том, что при заявленном основании истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку в случае признания отсутствующим права продавца в отношении спорного имущества, регистрация перехода права собственности к покупателю на указанное имущество, которой добивается истец, не представится возможной.
Доказательства, подтверждающие факт обращения ИП Юрова М.А. с требованием о государственной регистрации перехода права собственности, в материалах дела отсутствуют, равно как и доказательства обжалования отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в государственной регистрации спорного имущества.
Таким образом, избранный ИП Юровым М.А. способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного, по мнению истца, права.
Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, не опровергают указанный вывод суда, а выражают несогласие с выводами судебных инстанции, сделанными в рамках рассмотрения Арбитражным судом Белгородской области и Октябрьским районным судом г. Белгорода вышеназванных дел.
В силу изложенного у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных истцом требований.
При названных обстоятельствах решение Арбитражного суда Белгородской области от 15 апреля 2013 г. по делу N А08-7825/2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 15 апреля 2013 г. по делу N А08-7825/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)