Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 24 января 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-6" (ИНН 6161049495, ОГРН 1076161004655) - Невского И.А. (доверенность от 12.03.2012), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Альбион" (ИНН 6166020193, ОГРН 1036166000947), общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1" (ИНН 6161045290, ОГРН 1066161021618) и третьего лица - Управления наружной рекламой города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Альбион" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2012 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 (судьи Ломидзе О.Г., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А53-13102/2012, установил следующее.
ООО "Управляющая организация ЖКХ-6" (далее - управляющая организация ЖКХ-6) обратилось в арбитражный суд к ООО "Производственно-коммерческая фирма "Альбион" (далее - общество) и ООО "Управляющая организация ЖКХ-1" (далее - управляющая организация ЖКХ-1) с иском о признании незаключенным договора от 01.06.2008 N 135 на право установки и эксплуатации рекламной конструкции.
Иск мотивирован тем, что подписанный ответчиками договор от 01.06.2008 N 135 на право установки и эксплуатации рекламной конструкции (заключенный на срок более года) государственную регистрацию не прошел; в нем не согласован предмет (из его условий невозможно установить определенное место на фасаде здания, которое отведено для размещения рекламной конструкции). Следовательно, в силу статей 432, 433, 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор является незаключенным.
Определением от 26.04.2012 (л. д. 47) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление наружной рекламы г. Ростова-на-Дону (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012, иск удовлетворен. С общества и управляющей организации ЖКХ-1 в пользу управляющей организации ЖКХ-6 взыскано по 2 тыс. рублей расходов по государственной пошлине.
Судебные инстанции исходили из того, подписанный ответчиками договор от 01.06.2008 N 135 (на право установки и эксплуатации рекламной конструкции) содержит условие о сроке его действия (пять лет). Следовательно, такой договор подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса, пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество"; далее - постановление от 23.07.2009 N 64). Договор не прошел государственную регистрацию, поэтому является незаключенным. Довод истца о несогласованности предмета договора признан судом первой инстанции несущественными при отсутствии его государственной регистрации. Право управляющей организации ЖКХ-6 на предъявление иска следует из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 15.08.2010, а также договора от 01.09.2010 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: пр. Ворошиловский, 69/73. Довод общества о недоказанности истцом статуса управляющей жилым домом компании апелляционный суд отклонил. Доказательства признания решения от 15.08.2010 недействительным, а также управления жилым домом иной управляющей организацией не представлены. Не принят и довод об отсутствии у истца права требовать констатации незаключенности сделки, подписанной иными лицами. Наружные стены являются конструктивным элементом многоквартирного жилого дома и находятся в общей долевой собственности собственников помещений. На истце в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила) лежат обязанности по содержанию общего имущества, в том числе фасада жилого дома. Иск не направлен на распоряжение общим имуществом собственников помещений в жилом доме, поэтому правовой подход, изложенный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/2009, в данном споре не применим (л. д. 115, 189).
Общество обжаловало решение от 27.06.2012 и апелляционное постановление от 06.09.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Общество полагает, что использование в качестве самостоятельного такого способа защиты как признание договора незаключенным возможно только для сторон соответствующего договора (статьи 11, 12 Кодекса). Управляющая организация ЖКХ-6 стороной сделки не является и должно доказать наличие материально-правового интереса в удовлетворении иска. Вывод о праве истца на предъявление соответствующего требования суды обосновали протоколом общего собрания собственников от 15.08.2010, из которого не усматривается, что решения принимались собственниками при наличии кворума (протокол подписан двумя собственниками; не представлен реестр принимавших участие в собрании собственников помещений с их подписями). На истце лежат обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, однако правом на распоряжение фасадом жилого дома истец собственниками помещений не наделен. Таким образом, иск предъявлен лицом, не доказавшим наличие интереса в признании договора незаключенным. В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон о рекламе) и статьей 44 Жилищного кодекса заключение договора на установку рекламной конструкции с использованием общего имущества многоквартирного дома предполагает принятие собственниками помещений соответствующего решения. Из пункта 2.6.16 договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома следует, что управляющая организация ЖКХ-6 не вправе распоряжаться общим имуществом без согласования с заказчиком (собственниками). Вывод апелляционного суда о том, что иск не направлен на распоряжение общим имуществом, неправомерен. Правом на размещение рекламной конструкции общество наделено собственниками помещений многоквартирного дома, после чего управлением обществу было выдано соответствующее разрешение. Однако апелляционный суд не принял во внимание пояснения управления о том, что рекламная конструкция на фасаде жилого дома размещена не обществом, а иным лицом (неправомерно). Кроме того, апелляционный суд допустил нарушения процессуальных норм, приняв от истца дополнительные доказательства (приказ и доверенность от 15.08.2010).
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель управляющей организации ЖКХ-6 возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность судебных актов.
Общество, управляющая организация ЖКХ-1 и управление, извещенные по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции представителей не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя управляющей организации ЖКХ-6, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 1 июня 2008 года управляющая организация ЖКХ-1 (владелец) и общество (пользователь) заключили договор N 135 на право установки и эксплуатации рекламной конструкции (л. д. 16-18). В предмет договора (пункт 1.1) включены обязанности владельца предоставить пользователю право на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасаде здания, расположенного по адресу: пр. Ворошиловский, 69, а также обязанности пользователя производить своевременную оплату по договору. Фасад здания находится во владении и полном распоряжении владельца. Срок договора определен сторонами с 01 июня 2008 по 31 декабря 2013 года (пункт 2.2). Размер годовой платы по договору составляет 30 тыс. рублей (пункт 4.1 договора). Сведений о государственной регистрации договор не содержит.
Из протокола от 15.08.2010 N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме следует, что собственниками помещений для управления многоквартирным домом выбрана управляющая организация ЖКХ-6; утверждены также условия договора управления многоквартирным жилым домом (л. д. 77, 78).
Управляющая организация ЖКХ-6 обратилась в арбитражный суд с иском о признании незаключенным договора от 01.06.2008 N 135. Требования мотивированы отсутствием государственной регистрации и неопределенностью предмета сделки. В подтверждение обоснованности иска управляющая организация ЖКХ-6 представила акт обследования 13.05.2012 (л. д. 82) и жалобу жильцов дома на бездействие управляющей организации (л. д. 107). Из содержания жалобы видно, что во время сильных осадков стены квартир, расположенных в месте установки рекламной конструкции сыреют, на потолке помещений появляется плесень.
Управляющая организация ЖКХ-1 в отзыве на иск требования управляющей организации ЖКХ-6 поддержала. Пояснила также, что с июля 2010 года не обслуживает многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 69, и не получает денежных средств по договору (л. д. 51).
При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что договор от 01.06.2008 N 135 представляет собой сделку, направленную на передачу обществу во временное пользование части фасада здания (многоквартирного жилого дома). Поэтому суды пришли к выводу о том, что к отношениям сторон применяются нормы Кодекса об аренде (глава 34).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 7 постановления от 23.07.2009 N 64 содержатся следующие разъяснения. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Кодекса. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Кодекса). При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку доказательства государственной регистрации договора от 01.06.2008 N 135 (сроком на пять лет) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представлены, судебные инстанции признали договор незаключенным и удовлетворили исковые требования.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы общества об отсутствии (недоказанности) истцом заинтересованности в подаче иска о признании договора незаключенным отклоняется.
Согласно пункту 2 Правил в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая несущие стены).
В пунктах 12 и 16 Правил установлено, что собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. В этом случае надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса.
Как установили суды и подтверждено материалами дела (л. д. 19-21, 51, 77, 78), управляющая организация ЖКХ-6 действовала в соответствии с решением общего собрания сособственников многоквартирного жилого дома (протокол от 15.08.2010 N 1). Доказательства осуществления функций управления жилым домом (с августа 2010 года) иной управляющей организацией в дело не представлены. Поэтому истец вправе предъявить требование, направленное на констатацию отсутствия правоотношения по поводу использования части фасада здания, на что обоснованно указал суд апелляционной инстанции.
Довод заявителя жалобы о том, что правом на размещение рекламной конструкции общество наделено собственниками помещений многоквартирного жилого дома, несостоятелен. В дело не представлено соглашение (решение) сособственников общего имущества (собственников помещений в жилом доме) о передаче части фасада здания во временное пользование обществу (пункт 7 постановления от 23.07.2009 N 64).
Довод общества о допущенных апелляционным судом при разрешении спора процессуальных нарушениях кассационной инстанцией также отклоняется. В абзаце 5 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции само по себе не может служить основанием для отмены постановления.
При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина в размере 2 тыс. рублей уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 30.11.2012 N 00697).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 по делу N А53-13102/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 24.01.2013 ПО ДЕЛУ N А53-13102/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2013 г. по делу N А53-13102/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 24 января 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-6" (ИНН 6161049495, ОГРН 1076161004655) - Невского И.А. (доверенность от 12.03.2012), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Альбион" (ИНН 6166020193, ОГРН 1036166000947), общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1" (ИНН 6161045290, ОГРН 1066161021618) и третьего лица - Управления наружной рекламой города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Альбион" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2012 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 (судьи Ломидзе О.Г., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А53-13102/2012, установил следующее.
ООО "Управляющая организация ЖКХ-6" (далее - управляющая организация ЖКХ-6) обратилось в арбитражный суд к ООО "Производственно-коммерческая фирма "Альбион" (далее - общество) и ООО "Управляющая организация ЖКХ-1" (далее - управляющая организация ЖКХ-1) с иском о признании незаключенным договора от 01.06.2008 N 135 на право установки и эксплуатации рекламной конструкции.
Иск мотивирован тем, что подписанный ответчиками договор от 01.06.2008 N 135 на право установки и эксплуатации рекламной конструкции (заключенный на срок более года) государственную регистрацию не прошел; в нем не согласован предмет (из его условий невозможно установить определенное место на фасаде здания, которое отведено для размещения рекламной конструкции). Следовательно, в силу статей 432, 433, 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор является незаключенным.
Определением от 26.04.2012 (л. д. 47) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление наружной рекламы г. Ростова-на-Дону (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012, иск удовлетворен. С общества и управляющей организации ЖКХ-1 в пользу управляющей организации ЖКХ-6 взыскано по 2 тыс. рублей расходов по государственной пошлине.
Судебные инстанции исходили из того, подписанный ответчиками договор от 01.06.2008 N 135 (на право установки и эксплуатации рекламной конструкции) содержит условие о сроке его действия (пять лет). Следовательно, такой договор подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса, пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество"; далее - постановление от 23.07.2009 N 64). Договор не прошел государственную регистрацию, поэтому является незаключенным. Довод истца о несогласованности предмета договора признан судом первой инстанции несущественными при отсутствии его государственной регистрации. Право управляющей организации ЖКХ-6 на предъявление иска следует из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 15.08.2010, а также договора от 01.09.2010 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: пр. Ворошиловский, 69/73. Довод общества о недоказанности истцом статуса управляющей жилым домом компании апелляционный суд отклонил. Доказательства признания решения от 15.08.2010 недействительным, а также управления жилым домом иной управляющей организацией не представлены. Не принят и довод об отсутствии у истца права требовать констатации незаключенности сделки, подписанной иными лицами. Наружные стены являются конструктивным элементом многоквартирного жилого дома и находятся в общей долевой собственности собственников помещений. На истце в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила) лежат обязанности по содержанию общего имущества, в том числе фасада жилого дома. Иск не направлен на распоряжение общим имуществом собственников помещений в жилом доме, поэтому правовой подход, изложенный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/2009, в данном споре не применим (л. д. 115, 189).
Общество обжаловало решение от 27.06.2012 и апелляционное постановление от 06.09.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Общество полагает, что использование в качестве самостоятельного такого способа защиты как признание договора незаключенным возможно только для сторон соответствующего договора (статьи 11, 12 Кодекса). Управляющая организация ЖКХ-6 стороной сделки не является и должно доказать наличие материально-правового интереса в удовлетворении иска. Вывод о праве истца на предъявление соответствующего требования суды обосновали протоколом общего собрания собственников от 15.08.2010, из которого не усматривается, что решения принимались собственниками при наличии кворума (протокол подписан двумя собственниками; не представлен реестр принимавших участие в собрании собственников помещений с их подписями). На истце лежат обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, однако правом на распоряжение фасадом жилого дома истец собственниками помещений не наделен. Таким образом, иск предъявлен лицом, не доказавшим наличие интереса в признании договора незаключенным. В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон о рекламе) и статьей 44 Жилищного кодекса заключение договора на установку рекламной конструкции с использованием общего имущества многоквартирного дома предполагает принятие собственниками помещений соответствующего решения. Из пункта 2.6.16 договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома следует, что управляющая организация ЖКХ-6 не вправе распоряжаться общим имуществом без согласования с заказчиком (собственниками). Вывод апелляционного суда о том, что иск не направлен на распоряжение общим имуществом, неправомерен. Правом на размещение рекламной конструкции общество наделено собственниками помещений многоквартирного дома, после чего управлением обществу было выдано соответствующее разрешение. Однако апелляционный суд не принял во внимание пояснения управления о том, что рекламная конструкция на фасаде жилого дома размещена не обществом, а иным лицом (неправомерно). Кроме того, апелляционный суд допустил нарушения процессуальных норм, приняв от истца дополнительные доказательства (приказ и доверенность от 15.08.2010).
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель управляющей организации ЖКХ-6 возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность судебных актов.
Общество, управляющая организация ЖКХ-1 и управление, извещенные по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции представителей не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя управляющей организации ЖКХ-6, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 1 июня 2008 года управляющая организация ЖКХ-1 (владелец) и общество (пользователь) заключили договор N 135 на право установки и эксплуатации рекламной конструкции (л. д. 16-18). В предмет договора (пункт 1.1) включены обязанности владельца предоставить пользователю право на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасаде здания, расположенного по адресу: пр. Ворошиловский, 69, а также обязанности пользователя производить своевременную оплату по договору. Фасад здания находится во владении и полном распоряжении владельца. Срок договора определен сторонами с 01 июня 2008 по 31 декабря 2013 года (пункт 2.2). Размер годовой платы по договору составляет 30 тыс. рублей (пункт 4.1 договора). Сведений о государственной регистрации договор не содержит.
Из протокола от 15.08.2010 N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме следует, что собственниками помещений для управления многоквартирным домом выбрана управляющая организация ЖКХ-6; утверждены также условия договора управления многоквартирным жилым домом (л. д. 77, 78).
Управляющая организация ЖКХ-6 обратилась в арбитражный суд с иском о признании незаключенным договора от 01.06.2008 N 135. Требования мотивированы отсутствием государственной регистрации и неопределенностью предмета сделки. В подтверждение обоснованности иска управляющая организация ЖКХ-6 представила акт обследования 13.05.2012 (л. д. 82) и жалобу жильцов дома на бездействие управляющей организации (л. д. 107). Из содержания жалобы видно, что во время сильных осадков стены квартир, расположенных в месте установки рекламной конструкции сыреют, на потолке помещений появляется плесень.
Управляющая организация ЖКХ-1 в отзыве на иск требования управляющей организации ЖКХ-6 поддержала. Пояснила также, что с июля 2010 года не обслуживает многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 69, и не получает денежных средств по договору (л. д. 51).
При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что договор от 01.06.2008 N 135 представляет собой сделку, направленную на передачу обществу во временное пользование части фасада здания (многоквартирного жилого дома). Поэтому суды пришли к выводу о том, что к отношениям сторон применяются нормы Кодекса об аренде (глава 34).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 7 постановления от 23.07.2009 N 64 содержатся следующие разъяснения. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Кодекса. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Кодекса). При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку доказательства государственной регистрации договора от 01.06.2008 N 135 (сроком на пять лет) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представлены, судебные инстанции признали договор незаключенным и удовлетворили исковые требования.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы общества об отсутствии (недоказанности) истцом заинтересованности в подаче иска о признании договора незаключенным отклоняется.
Согласно пункту 2 Правил в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая несущие стены).
В пунктах 12 и 16 Правил установлено, что собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. В этом случае надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса.
Как установили суды и подтверждено материалами дела (л. д. 19-21, 51, 77, 78), управляющая организация ЖКХ-6 действовала в соответствии с решением общего собрания сособственников многоквартирного жилого дома (протокол от 15.08.2010 N 1). Доказательства осуществления функций управления жилым домом (с августа 2010 года) иной управляющей организацией в дело не представлены. Поэтому истец вправе предъявить требование, направленное на констатацию отсутствия правоотношения по поводу использования части фасада здания, на что обоснованно указал суд апелляционной инстанции.
Довод заявителя жалобы о том, что правом на размещение рекламной конструкции общество наделено собственниками помещений многоквартирного жилого дома, несостоятелен. В дело не представлено соглашение (решение) сособственников общего имущества (собственников помещений в жилом доме) о передаче части фасада здания во временное пользование обществу (пункт 7 постановления от 23.07.2009 N 64).
Довод общества о допущенных апелляционным судом при разрешении спора процессуальных нарушениях кассационной инстанцией также отклоняется. В абзаце 5 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции само по себе не может служить основанием для отмены постановления.
При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина в размере 2 тыс. рублей уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 30.11.2012 N 00697).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 по делу N А53-13102/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)