Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:
председательствующего Гуриевой Л.М.
судей Алборова У.Я., Ортабаева М.Б.
при секретаре Д.Э.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя ЖСК ... К., кассационной жалобе представителя ответчика Б.Р. - О., по кассационному представлению прокурора Северо-Западного района Шаталовой Н.В. на решение Советского районного суда г. Владикавказ РСО-Алания от 1 апреля 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования И.З.С. удовлетворить.
Признать право собственности за И.З.С. на ... комнатную квартиру N ... в подъезде N ..., в доме по ул. ..., общей площадью ... кв. м, в том числе жилой - ... кв. м.
Признать недействительным решение правления ЖСК ... от .... в части признания договора, заключенного .... между ЖСК ... и И.З.С. на право пользования квартирой N ... и справки ЖСК ..., выданной И.З.С. .... о том, что она является членом ЖСК ... и ей предоставлена в пользование квартира N ... и отсутствии у нее задолженности по оплате 30% части паевого взноса, недействительными.
Признать недействительной справку ЖСК-...., выданную Б.Р. о выплате суммы паенакопления в размере ... руб. для регистрации права собственности на квартиру N ... по ул. ...
Аннулировать регистрацию права собственности на квартиру N ... по ул. ... в ЕГРП за Б.Р. от ....(запись о регистрации N ...
В удовлетворении встречного иска Б.Р. о выселении И.З.С. из квартиры N ... по ул. ... отказать.
Заслушав доклад судьи Гуриевой Л.М., представителя ЖСК ... К., действующего на основании доверенности от ЖСК-... от ... года, поддержавшего доводы кассационной жалобы и просившего решение суда отменить и дело направить на новое рассмотрение, выслушав представителя ответчика Б.Р. - О., действующую по доверенности N ... от ... года, поддержавшую доводы кассационной жалобы, выслушав прокурора Кальянову В.В., поддержавшую кассационное представление прокурора Северо-Западного МО об отмене решение суда, заслушав возражение И.З.С. и ее представителя по доверенности ... от ... года С., просивших решение суда оставить без изменения, выслушав Б.Т., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
И.З.С. обратилась в суд с иском к ЖСК ..., Б.Р., третье лицо Б.Т., о признании недействительными решения правления ЖСК ... в части признания недействительным договора на право пользования квартирой N ... в доме ЖСК ... по ул. ... и расторжении договора, выданной Б.Р. справки ЖСК ...., признании за Б.Р. права собственности на ... комнатную квартиру N ... по ...... в подъезде N ... площадью ... кв. м.
В ходе рассмотрения дела И.З.С. уточнила и дополнила свои исковые требования и просила признать недействительными протокол и решение правления ЖСК .... в части признания недействительными договора на право пользования Б.Р. квартирой N ... по ул. ... 62 и расторжении договора, заключенного ЖСК с ней, справки ЖСК от .... об уплате 30% пая, о признании за ней права собственности на квартиру N ... по ул. ... о признании недействительной справки ЖСК ... выданной Б.Р. о выплате суммы паенакопления в размере ... руб. за квартиру N ... по ул. ... о признании недействительными п. п. 1 и 10 договора от .... на право пользования квартирой N ... заключенного ЖСК ... с ней, о признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности за Б.Р. на квартиру N ... по ... и аннулировании записи в ЕГРП.
В свою очередь Б.Р. обратилась в суд со встречным иском к И.З.С., третьему лицу-ЖСК ... о выселении из квартиры N ... по ....
В судебном заседании И.З.С. исковые требования поддержала, встречный иск Б.Р. не признала.
В обоснование своих исковых требований И.З.С. указала, что в октябре .... она была принята в члены ЖСК ... вместо Б.Т., которая передала ей свой паевой взнос за квартиру N ... в подъезде N ... по ...
... ЖСК ... с ней был заключен договор на право пользования спорной квартирой и .... ей была выдана справка о том, что она является членом ЖСК ... и ей предоставлена ... комнатная квартира N ... по ...
Решением правления ЖСК .... (протокол ...) паевой взнос на ... комнатную квартиру N ... был переоформлен с члена ЖСК Б.Т. на нее.
С того времени она владеет и пользуется указанной квартирой.
Указала, что спорная квартира ранее была выделена Б.Т., которая с .... являлась членом ЖСК .... При вступлении в ЖСК ... Б.Т. оплатила 30% стоимости ...х комнатной квартиры. Согласно приходной накладной N .... Б.Т. предоставила в ЖСК ... стройматериалы на сумму ... руб., что составляло 30% суммы паевого взноса на строительство ... комнатной квартиры в строящемся доме ЖСК ... по ...
.... Б.Т. за подписью бывшего председателя ЖСК ... была выдана справка о полной выплате паевого взноса.
В 2006 г. при распределении квартир ей была выделена в пользование квартира N ... в подъезде N ... несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на нее и она стала собственником спорной квартиры ..... Б.Т. обратилась в правление ЖСК ... с заявлением о передаче ей (И.).
Решением правления ЖСК ... на основании заявления Б.Т. пай ей был передан, после чего она была принята в члены ЖСК и с ней был заключен договор на право пользования квартирой N ..., что отражено в соответствующем протоколе заседания правления ЖСК-...
Считает, что задолженности пая (из расчета 30% себестоимости жилья) у Б.Т. не было. Б.Т. внесла в кассу ЖСК ... за переоформление паевого взноса ... руб. Согласно протокола N ... заседания правления ЖСК ... в связи со значительным ростом индекса инфляции с 19.10.01 г. вступительные взнос для вновь вступивших членов кооператива был отменен и она его не вносила.
На протяжении трех лет она проживает в спорной квартире, занималась ее ремонтом, другого жилья не имеет. В связи с тем, что подъезд N ... в котором находится спорная квартира не был сдан в эксплуатацию, она не могла зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру в Управлении Росреестра по РСО-Алания.
... ЖСК ... было принято решение о недействительности договора на право пользования квартирой N ..., заключенного с нею с ЖСК ..., а также справки, выданной о том, что она является членом ЖСК ....
Основанием для принятия данного решения послужило непредставление правоустанавливающих документов в правление ЖСК ... задолженность по оплате коммунальных платежей.
Спорная квартира была передана ЖСК ... ответчице Б.Р., которой .... произведена регистрация права собственности на спорную квартиру и получено свидетельство о государственной регистрации права.
18.11.10 г. Б.Р. прислала ей телеграмму, в которой требовала ее освободить квартиру. На данный момент задолженности по оплате коммунальных услуг у нее нет. Платежи за техническое обслуживание дома она также выплатила.
Считает решение ЖСК N .... незаконным и грубо нарушающим ее право собственности.
Считает справку, выданную правлением ЖСК ... ответчице Б.Р. недействительной, т.к. в справке указано, что Б.Р. до 22.12.03 г. выплатила кооперативу ... руб. и не указано, сколько процентов эта сумма составляет от полной стоимости квартиры.
Считает справку о выплате Б.Р. пая за квартиру N ... и решение правления ЖСК ....... о закреплении квартиры N ... за Б.Р., регистрацию права собственности на квартиру, произведенную Управлением Росреестра по РСО- Алания .... недействительными.
Просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель И.З.С., участвующий в деле по доверенности от .... - М. исковые требования И.З.М. поддержал по указанным основаниям, встречный иск Б.Р. не признал.
Представитель ответчика ЖСК ..., действующий по доверенности от ...., К. исковые требования не признал и указал, что строительство 288 квартирного дома было начато в 1989 г. В 2003 г. пайщикам правлением кооператива были предоставлены справки об уплате паевых взносов в размере 30% на конкретные квартиры. Порядок и условия внесения паевых взносов членами кооператива определяются Уставом кооператива. Граждане, вступившие в кооператив после 1994 г. правом на 30% оплату паевых взносов не пользуются, если они не являются малоимущими, состоящими на учете по улучшению жилищных условий. Об этом прямо указано в Постановлении Правительства РФ от 6 марта 1992 г. N 140 и Постановлении Правительства РФ от 22 июня 1994 г. N 743 "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства", Постановлении Правительства РСО-Алания от 28.01.2000 г. N 20 "О мерах по сокращению объектов незавершенного строительства жилых домов жилищно-строительных кооперативов на территории РСО-Алания".
В разъяснениях, данных Прокуратурой РСО-Алания, определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 25.04.02 г. указано, что только при наличии двух условий - условия о нуждаемости и улучшении жилищных условий, лицо вправе получить компенсацию удорожания стоимости строительства.
Указал, что законодательством предусмотрена возможность компенсации в определенных размерах только малоимущим и состоящим на учете по улучшению жилищных условий гражданам в размере социальной нормы жилой площади. В отношении Б.Т. и И.З.С. ЖСК ... такими сведений не располагал. Право собственности на квартиру у гражданина вытекает из членства в кооперативе и полной оплате пая. Так как И.З.С. не является членом ЖСК ...., спорна квартира не перешла е ее собственность.
Пояснил, что Б.Р. вступила в кооператив в ... году. Прежнее правление ЖСК ... не учло паевые взносы, уплаченные Б.Р. с 1989 г. по 1997 г. и поэтому она оплатила стоимость квартиры (паевые взносы) дважды. С учетом этих обстоятельств ей была выделена квартира N ... в собственность в уже сданном в эксплуатацию подъезде N ...
В связи с тем, что И.З.С. не являлась членом ЖСК ... не представила правоустанавливающих документов и не оплачивала коммунальные платежи и платежи за техническое обслуживание, то право собственности на спорную квартиру было предоставлено Б.Р., которая являлась членом ЖСК с 1989 г., является малоимущей и состояла на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий.
На момент передачи квартиры Б.Т. выплатила всего 30% от паевого взноса за квартиру, а не полную его стоимость и не могла является ее собственном, то есть квартира находилась в собственности ЖСК ..., а так как ЖСК ... не является коммерческой организацией квартира N ... по ... не могла быть продана И.З.С. Также не могла быть произведена уступка паевого взноса Б.Т. в пользу И.З.С., так как данные действия не предусмотрены законом.
В ноябре 2003 г. Б.Т. оприходовала в ЖСК ... стройматериалы на сумму ... руб., однако членом ЖСК ... Б.Т. на тот момент не была и стала им лишь в апреле 2004 г.
Кроме того, уплата Б.Т. 30% паевого взноса на спорную квартиру не говорит о приобретении ею права собственности на данную квартиру, т.к. положение о выделе 70% паевого взноса из бюджета ни на Б.Т., ни на И.З.С. не распространяется.
В постановлении Правительства РФ от 06.03.92 г. N 140, постановлении Правительства РФ от 22.06.94 г. N 743 "О государственной поддержки кооперативного жилищного строительства", постановлении Правительства РСО-Алания от 28.01.2000 г. N 20 "О мерах по сокращению объектов незавершенного строительства жилых домов ЖСК на территории РСО-Алания" указывается, что в связи с резким удорожанием стоимости жилищного строительства в условиях действия свободных цен и повышением процентных ставок банков за кредиты Правительство РФ постановляет: органам исполнительной власти компенсировать малоимущим и состоящим на учете по улучшению жилищных условий гражданам не менее 70 процентов удорожания стоимости строительства с учетом налога на добавленную стоимость и повышения платы за банковский кредит по
начатому до 1 января 1992 г. кооперативному жилищному строительству. При этом 50 процентов средств, выделенных на покрытие компенсационных затрат, относить на расходы республиканского бюджета РФ. То есть компенсации государством 70% от удорожания стоимости строительства с учетом налога на добавленную стоимость и повышения платы за банковский кредит положено лишь определенным в данных постановлениях категориям граждан: малоимущим и состоящим на учете по улучшению жилищных условий.
Все вновь вступившие в ЖСК ... граждане должны были выплачивать либо 100% за квартиру, либо подпадать под категории указанные в постановлениях Правительства РФ. Считает, что ни Б.Т., ни И.З.С. под данные категории не подпадают.
Указал, что истец И.З.С. не выплатила 70% от паевого взноса за спорную квартиру, в связи с чем не могла приобрести право собственности и не является членом ЖСК. Согласно договора на право пользования кооперативной квартирой от 22.10.08 г. И.З.С. приобрела лишь временное право пользования спорной квартирой, а не право собственности на нее. Ссылки истицы на ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 ЖК РФ неправомерны, так как в вышеуказанных статьях идет речь о праве собственности при полном погашении паевых взносов, однако ни Б.Т., ни И.З.С. паевой взнос за квартиру в 100% размере не уплатили.
Просил отказать в удовлетворении исковых требований И.З.С. в полном объеме.
Представитель ответчицы Б.Р., участвующая в деле по доверенности от .... О. исковые требования И.З.С. не признала, встречный иск Б.Р. поддержала и пояснила, что Б.Р. с 1989 г. является членом ЖСК ... После вступления в кооператив Б.Р. стала погашать паевой взнос, однако в 1997 г. все выплаченные ею средства в связи с удорожанием и либерализацией цен пропали. В 2003 г. Б.Р. повторно оплатила 30% паевого взноса и согласно постановлению Правительства РФ от 06.03.92 г. N 140, постановлению Правительства РФ N 743 "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства", 70% паевого взноса было оплачено государством. Б.Р. попала под льготную программу, так как являлась малоимущей и состоящей на учете по улучшению жилищных условий, вступила в ЖСК ... до 1991 г. Спорная квартира была закреплена за Б.Р. решением правления ЖСК ..., а согласно Устава ЖСК ..., правление имеет право распределять квартиры по своему усмотрению, пока они являются их собственностью.
... правлением ЖСК ... Б.Р. была предоставлена справка о том, что она является членом кооператива ЖСК .... и собственником ... комнатной" квартиры N ... в доме по .... Сумма паенакопления в размере ... руб. выплачена полностью 22.12.03 г.
После получения справки Б.Р. подала документы на регистрацию за собой права собственности на квартиру N ... по ....
.... Управлением Росреестра по РСО-Алания была произведена государственная регистрация права собственности Б.Р. на квартиру N ... о чем в ЕГРП и внесена запись .... Предоставление квартиры в собственность Б.Р. произведено в соответствии с Уставом и действующим законодательством.
Третье лицо - Б.Т. поддержала исковые требования И.З.С. и указала, что в 2003 г. решила вступить в ЖСК ..., т.к. нуждалась в жилье. Бывший председатель правления ЖСК Д.С. предложил принять ее в члены ЖСК ... при условии оплаты 30% паевого взноса за квартиру, которая на тот момент составляла ... руб. Она внесла на эту сумму в качестве паевого взноса строительными материалами и была принята в члены ЖСК .... Таким образом, паевой взнос ею был выплачен сразу в ноябре 2003 г. Все члены ЖСК ... были на равных условиях и все оплачивали по 30% паевого взноса.
В 2006 г. ей была распределена ... комнатная квартира N ... в подъезде N ... по ул. .... По вопросу распределения квартир были составлены опросные листы, в котором она, как и другие члены ЖСК ... расписались. Никто из членов ЖСК ..., в том числе и Б.Р. не были против подобного распределения квартир. Ей была выдана справка ЖСК ... о том, что задолженности по уплате паевого взноса она не имеет. Право собственности на квартиру не было оформлено, так как дом еще не был сдан в эксплуатацию. Впоследствии она передала свой пай И.З.С., которая также получила справку в ЖСК ... о том, что задолженности по уплате паевого взноса не имеет и оплатила за переоформление пая ... руб. в кассу ЖСК-...
Третье лицо-Управление Росреестра по РСО-Алания, действующий по доверенности от .... Ц. в судебное заседание не явился, просила дело рассмотреть в его отсутствие.
В предыдущем судебном заседании .... представитель Управления Росреестра возражал против удовлетворения исковых требований И.З.С. о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права. Считает, что регистрация была проведена без нарушения закона. Исковые требования И.З.С. не подлежат удовлетворению.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просят в кассационных жалобах представитель ЖСК ... К., представитель ответчика Б.Р. - О., и в кассационном представлении прокурор Шаталов Н.В. по доводам, изложенным в них.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РСО-Алания, будучи извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело по кассационным жалобам и представлению прокурора в его отсутствие.
Определением Советского районного суда г. Владикавказ от 25 апреля 2011 года представителю ответчика Б.Р. - О., определением Советского районного суда г. Владикавказ от 16 мая 2011 года представителю ответчика ЖСК ... К., определением Советского районного суда г. Владикавказ от 20 мая 2011 года прокурору Северо-Западного района г. Владикавказа Шаталовой Н.В. восстановлен пропущенный процессуальный срок на обжалование решения Советского районного суда от 1 апреля 2011 года.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и представления прокурора, выслушав кассаторов, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное без учета фактических обстоятельств, с нарушением требований действующего законодательства.
Следует отметить, что судом неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Удовлетворяя исковые требования И.З.С., суд посчитал установленным, что имела место переуступка пая от Б.Т. к И.З.С., последняя вступила в члены ЖСК и, заключив договор о пользовании спорной квартиры, приобрела на нее право собственности. Однако с такими выводами согласиться нельзя.
Действующее законодательство устанавливает, что жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ст. 110 ЖК РФ). Члены жилищно-строительного кооператива, по сути, являются инвесторами и заказчиками строительства, так как участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Как следует из п. 1 ст. 52 ГК РФ жилищный кооператив как юридическое лицо действует на основании Устава, принятого общим собранием граждан, вступающих в кооператив, и зарегистрированного в установленном порядке. Кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами (ст. 110 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела ЖСК ... был образован 29.11.89 г. и до 31.03.97 г. входил в состав ЭО ЖСК-2, в 1997 г. ЖСК ... вышел из состава ЭО ЖСК-2, став самостоятельным юридическим лицом.
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Практически воспроизводит данные нормы и ч. 1 ст. 129 ЖК РФ.
Применяя положение п. 4 ст. 218 ГК РФ к возникшим правоотношениям и установив, что И.З.С. является правопреемником паенакопления в ЖСК ... от Б.Т., которая ей передала свой выплаченный пай, Б.Т. передала И.З.С. также членство в ЖСК ..., суд дал им неверное толкование, поскольку паевой взнос был выплачен Б.Т., которая являлась членом ЖСК ..., а уступка (передача) пая и права членства в ЖСК ... не основаны на законе и указанное нельзя рассматривать как переход права собственности И.З.С. на квартиру в доме ЖСК.
Судом установлено и усматривается из материалов дела, что строительство 288 квартирного дома было начато в 1989 г.
Порядок и условия внесения паевых взносов членами кооператива определяются Уставом кооператива. Граждане, вступившие в кооператив после 1994 г. правом на 30% оплату паевых взносов не пользуются, если они не являются малоимущими, состоящими на учете по улучшению жилищных условий. Об этом указано в Постановлении Правительства РФ от 6 марта 1992 г. N 140 и Постановлении Правительства РФ от 22 июня 1994 г. N 743 "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства", Постановлении Правительства РСО-Алания от 28.01.2000 г. N 20 "О мерах по сокращению объектов незавершенного строительства жилых домов жилищно-строительных кооперативов на территории РСО-Алания". Только при наличии двух условий - условия о нуждаемости и улучшении жилищных условий, лицо вправе получить компенсацию удорожания стоимости строительства.
В материалах дела отсутствуют такие сведения в отношении Б.Т. и И.З.С. Судом не исследованы обстоятельства того, обладала ли Б.Т. и И.З.С. правом на уплату 30% пая, являлись ли они малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий и вступившими в кооператив до 1994 года, либо после.
Делая вывод о том, что Б.Т. в полном объеме внесла паевой взнос за спорную квартиру в ЖСК .... суд по существу согласился с их доводами, что 70 процентов расходов на строительство дома должны компенсироваться за счет бюджета. Вместе с тем судом не проверено поступались ли бюджетные средства на строительство дома своевременно и в полном объеме и кому предназначалась компенсация 70-процентов.
Указанные обстоятельства судом надлежащим образом не исследовались, оценки соответствующим доводам ответчика и представленным им документам в решении не дано.
Судом установлено, что Б.Т., не являясь членом кооператива, 23.11.03 г. передала в ЖСК ... строительные материалы на общую сумму ... руб. по накладной N .... в качестве паевого взноса 30% стоимости ... комнатной квартиры (л.д. 32). Между тем, паевой взнос уплачивают только члены кооператива. Указанное важное для дела обстоятельство не было принято судом во внимание. Причем суд не дал оценку тому обстоятельству, что накладная была представлена суду И.З.С. и отсутствовала в документах кооператива. Только 01.04.04 г. (протокол заседания правления N ...) Б.Т. была принята в члены ЖСК ... в очередь на ... комнатную квартиру (л.д. 23), и спустя более года - 27.08.05 г. решением общего собрания членов кооператива было одобрено решение заседания правления от 1 апреля 2004 года о принятии Б.Т. в члены ЖСК ... (л.д. 24).
Поэтому суду надлежало выяснить могло ли при указанных обстоятельствах внесение стройматериалов Б.Т. расцениваться на период 23 ноября 2003 года как внесение паевого взноса за спорную квартиру.
В ст. 218 ГК РФ указано, что внесение полностью паевого взноса влечет переход права собственности на квартиру к членам ЖСК. В соответствии со ст. 6 ФЗ от 21 июля 1997 года с последующими изменениями переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Только после регистрации права собственности на квартиру член ЖСК может распорядиться квартирой и совершать в отношении нее сделки.
Между тем, судом не дано оценки такому важному обстоятельству, как передача-переуступка Б.Т. И.З.С. пая на спорную квартиру с учетом того, что ЖСК ... создан для целей удовлетворения потребностей граждан в жилье, спорная квартира не была сдана в эксплуатацию и право собственности на нее не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Суду в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ не был представлен договор купли-продажи пая, заявление от имени Б.Т. в кооператив с просьбой о разрешении уступки пая и уведомление от имени И.З.С. в кооператив о том, что она приобрела пай на спорную квартиру, хотя И.З.С. и Б.Т. не отрицалось, что такой договор имел место.
При разрешении спора судом не принято во внимание также то, что приобретатель пая, не становится членом кооператива, поскольку прием в члены кооператива регламентирован Жилищным кодексом РФ, нормы жилищного кодекса в этой части носят императивный характер и не могут быть изменены ни уставом ЖСК, ни соглашением сторон. Это связано с тем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ст. 110 ЖК РФ) и цель их деятельности - приобретение права на жилое помещение исключительно для семейных, домашних и иных нужд и не связано с осуществлением предпринимательской деятельности. Поэтому действующее законодательства не содержит понятия продажи пая, поскольку это противоречит цели деятельности кооператива. На заседании судебной коллегии Б.Т. и И.З.С., указали, что пай продан И.З.С. за значительно большую стоимость, за которую Б.Т. внесла стройматериалы в ЖСК.
Поэтому суду при рассмотрении дела необходимо было дать оценку состоявшемуся между Б.Т. и И.З.С. договору купли-продажи пая на соответствие его закону и цели правового регулирования.
Чтобы стать членом кооператива, необходимо выполнить 4 условия, указанных в ст. 121 ЖК РФ - подать заявления в правление жилищного кооператива о приеме в члены кооператива, рассмотреть поданного заявления правлением, утвердить решение правления решением общего собрания членов жилищного кооператива и уплатить вступительный взнос.
Суду в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ указанные доказательства ни И.З.С., ни ЖСК ... представлены не были.
Поэтому вывод суда о том, что И.З.С. являлась членом ЖСК ... не основан на материалах дела. Кроме того, на заседании судебной коллегии ни сама И.З.С., ни ее представитель С. не представили суду указанные доказательства и не отрицали, что И.З.С. не является членом ЖСК .... В материалах дела имеется протокол о приеме в члены ЖСК ... Б.Т. от 1 апреля 2004 года, заявление Б.Т. о передаче пая И.З.С. от 22 октября 2008 года, заявление И.З.С. о вступлении в кооператив от 22 октября 2008 года,, протокол заседания правления от 27 ноября 2008 года о переоформлению пая по заявлению Б.Т. на И.З.С. Сумма, внесенная за переоформление пая не является в соответствии с требованиями закона принятием в члены ЖСК и вступительным взносом. Протокол и решение общего собрания членов ЖСК ... о приеме И.З.С. в члены ЖСК в материалах дела отсутствует.
И.З.С. приобрела пай от Б.Т. в период действия норм ЖК РФ и на эти правоотношения распространяются нормы ЖК РФ.
То обстоятельство, что вступительные взносы за вступление в кооператив отменен решением ЖСК ... не должно быть принято судом во внимание, поскольку это требование ЖК РФ и противоречит закону.
Ни в ЖК РФ, ни в ГК РФ нет правовой нормы, обязывающей правление и общее собрание членов кооператива принять в члены ЖСК приобретателя пая. Указанные органы управления кооператива вправе, но не обязаны это сделать. В силу названных выше норм закона и правил приема в члены ЖСК ... вопросы принятия в члены ЖСК относятся к исключительной компетенции общего собрания его участников и не к компетенции суда.
В связи с указанным необходимо обсудить вопрос является ли И.З.С. надлежащим истцом по делу и вправе ли она ставить изложенные выше исковые требования, поскольку оспаривать решения ЖСК ... может только член кооператива.
Согласно пункту 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Из указанной нормы прямо следует, что право собственности на жилое помещение у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива может возникнуть лишь из членства и полной выплаты паевого взноса.
Поэтому вывод суда, о том, что И.З.С. является собственником спорной квартиры нуждается в тщательной проверке, поскольку уступка или купля-продажа пая не может носить правоустанавливающий характер в отношении жилого помещения.
Приобретение права собственности на жилое помещение в кооперативе, которое уже закреплено за определенным лицом, возможно лишь с соблюдением процедуры выхода члена кооператива и принятия нового члена кооператива. Оборот паев в жилищных и жилищно-строительных кооперативах не предусмотрен действующим законодательством, не имеет правопорождающего характера. Указанные требования действующего законодательства не приняты судом во внимание.
Судом не установлен характер спорных правоотношений. Из материалов дела следует, что Б.Т. передала И.З.С. пай на спорную квартиру, внесенный ею. Передавать в пользование спорную квартиру Б.Т. И.З.С. - не члену кооператива не имела права.
При разрешение спора, суд не применил закон, подлежащий применению - ст. ст. 110, 121 ЖК РФ - вопросы членства в ЖСК, так как основанием владения, пользования и в установленном законом пределах распоряжением жилым помещением является членство в ЖСК.
Судом неверно истолкованы постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 года N 743 и Постановление Правительства РСО-Алания N 20 от 28 января 2000 года. Законодателем предусмотрена возможность компенсации в определенных размерах стоимости жилья только малоимущим и состоящим на учете по улучшению жилищных условий гражданам по начатому до 1 января 1992 года кооперативному строительству.
Суд оставил без внимания важные для дела обстоятельства, не установил - являлись ли Б.Т. и И.З.С. малоимущими и состоящими на учете по улучшению жилья и полагалась ли им компенсация государства не менее 70% удорожания стоимости строительства. Судом на основе допроса бывшего председателя ЖСК ... Г. сделан преждевременный вывод о том, что указанные выше постановления носят рекомендательный характер.
Судом неверно было определено процессуальное положение Б.Т., которая участвовала в деле в качестве третьего лица на стороне истца. Поскольку решение по делу непосредственно затрагивает права Б.Т., суд должен был привлечь ее в качестве ответчика по делу. К сложившимся правоотношениям судом применен закон, не подлежащий применению. Суд применил положения ч. 2 ст. 29 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Судом не учтено, что положения ЖК РФ не распространяются на жилищные накопительные кооперативы. Формой участия членов ЖСК ... в деятельности кооператива согласно ЖК РФ и Уставу является строительство многоквартирного дома, а не приобретение жилья для членов кооператива.
Кроме того, ЖСК ... согласно Уставу и ст. 110 ЖК РФ является потребительским кооперативом, а не накопительным. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что ЖСК на момент заключения с Б.Т. договора пользования спорной квартирой не приобрел права собственности на спорную квартиру, так как она не была построена и не являлась жилым помещением, была объектом незавершенного строительства и относилась к недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ). Многоквартирный дом является вновь созданным объектом недвижимости.
Вывод суда о том, что спорная квартира распределена Б.Р. необоснованно противоречит материалам дела и постановлен без учета доказательств, представленных сторонами.
Из материалов дела усматривается, то Б.Р. является членом ЖСК с 1989 года, была принята в ЖСК в установленном порядке, выплатила пай за квартиру, являлась малоимущей и состоящей на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий.
Согласно ч. ч. 1 - 3 ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Решение общего собрания членов жилищного кооператива является основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Согласно ст. 124 ЖК РФ справка ЖСК, содержащая описание жилого помещения, должна основываться на соответствующем решении общего собрания ЖСК о предоставлении члену ЖСК конкретного жилого помещения.
Поскольку И.З.С. членом кооператива не является, право собственности на спорную квартиру в доме ЖСК ... за ней признано быть не может.
Доводы ее представителя о заключении договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, на который не требовалась регистрация, противоречит ст. 124 ЖК РФ, уставу ЖСК .... Передача (покупка) пая не членом ЖСК не относится к основаниям приобретения права собственности на спорную квартиру и не создает у этого лица право собственности на квартиру в ЖСК, а может служить основанием лишь для предъявления иска о взыскании переданных денежных средств.
При таких данных, решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене, поскольку судом неправильно определены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда постановлено на неисследованных доказательствах.
С учетом изложенного судебная коллегия не может принять по делу новое решение и дело подлежит направлению в тот же суд для рассмотрения по существу в ином составе судей.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, оценить представленные сторонами доказательства в их совокупности согласно положениям ст. 67, 71 ГПК РФ и принять решение в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. 361 ГПК, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания
определила:
решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 1 апреля 2011 года отменить с направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
Кассационную жалобу представителя Б.Р. - О., кассационную жалобу представителя ЖСК ... - К. и представление прокурора Северо-Западного МО г. Владикавказ удовлетворить.
Председательствующий
Л.М.ГУРИЕВА
Судьи
У.Я.АЛБОРОВ
М.Б.ОРТАБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ ОТ 21.06.2011 N 33-671/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июня 2011 г. N 33-671/2011
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:
председательствующего Гуриевой Л.М.
судей Алборова У.Я., Ортабаева М.Б.
при секретаре Д.Э.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя ЖСК ... К., кассационной жалобе представителя ответчика Б.Р. - О., по кассационному представлению прокурора Северо-Западного района Шаталовой Н.В. на решение Советского районного суда г. Владикавказ РСО-Алания от 1 апреля 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования И.З.С. удовлетворить.
Признать право собственности за И.З.С. на ... комнатную квартиру N ... в подъезде N ..., в доме по ул. ..., общей площадью ... кв. м, в том числе жилой - ... кв. м.
Признать недействительным решение правления ЖСК ... от .... в части признания договора, заключенного .... между ЖСК ... и И.З.С. на право пользования квартирой N ... и справки ЖСК ..., выданной И.З.С. .... о том, что она является членом ЖСК ... и ей предоставлена в пользование квартира N ... и отсутствии у нее задолженности по оплате 30% части паевого взноса, недействительными.
Признать недействительной справку ЖСК-...., выданную Б.Р. о выплате суммы паенакопления в размере ... руб. для регистрации права собственности на квартиру N ... по ул. ...
Аннулировать регистрацию права собственности на квартиру N ... по ул. ... в ЕГРП за Б.Р. от ....(запись о регистрации N ...
В удовлетворении встречного иска Б.Р. о выселении И.З.С. из квартиры N ... по ул. ... отказать.
Заслушав доклад судьи Гуриевой Л.М., представителя ЖСК ... К., действующего на основании доверенности от ЖСК-... от ... года, поддержавшего доводы кассационной жалобы и просившего решение суда отменить и дело направить на новое рассмотрение, выслушав представителя ответчика Б.Р. - О., действующую по доверенности N ... от ... года, поддержавшую доводы кассационной жалобы, выслушав прокурора Кальянову В.В., поддержавшую кассационное представление прокурора Северо-Западного МО об отмене решение суда, заслушав возражение И.З.С. и ее представителя по доверенности ... от ... года С., просивших решение суда оставить без изменения, выслушав Б.Т., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
И.З.С. обратилась в суд с иском к ЖСК ..., Б.Р., третье лицо Б.Т., о признании недействительными решения правления ЖСК ... в части признания недействительным договора на право пользования квартирой N ... в доме ЖСК ... по ул. ... и расторжении договора, выданной Б.Р. справки ЖСК ...., признании за Б.Р. права собственности на ... комнатную квартиру N ... по ...... в подъезде N ... площадью ... кв. м.
В ходе рассмотрения дела И.З.С. уточнила и дополнила свои исковые требования и просила признать недействительными протокол и решение правления ЖСК .... в части признания недействительными договора на право пользования Б.Р. квартирой N ... по ул. ... 62 и расторжении договора, заключенного ЖСК с ней, справки ЖСК от .... об уплате 30% пая, о признании за ней права собственности на квартиру N ... по ул. ... о признании недействительной справки ЖСК ... выданной Б.Р. о выплате суммы паенакопления в размере ... руб. за квартиру N ... по ул. ... о признании недействительными п. п. 1 и 10 договора от .... на право пользования квартирой N ... заключенного ЖСК ... с ней, о признании недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности за Б.Р. на квартиру N ... по ... и аннулировании записи в ЕГРП.
В свою очередь Б.Р. обратилась в суд со встречным иском к И.З.С., третьему лицу-ЖСК ... о выселении из квартиры N ... по ....
В судебном заседании И.З.С. исковые требования поддержала, встречный иск Б.Р. не признала.
В обоснование своих исковых требований И.З.С. указала, что в октябре .... она была принята в члены ЖСК ... вместо Б.Т., которая передала ей свой паевой взнос за квартиру N ... в подъезде N ... по ...
... ЖСК ... с ней был заключен договор на право пользования спорной квартирой и .... ей была выдана справка о том, что она является членом ЖСК ... и ей предоставлена ... комнатная квартира N ... по ...
Решением правления ЖСК .... (протокол ...) паевой взнос на ... комнатную квартиру N ... был переоформлен с члена ЖСК Б.Т. на нее.
С того времени она владеет и пользуется указанной квартирой.
Указала, что спорная квартира ранее была выделена Б.Т., которая с .... являлась членом ЖСК .... При вступлении в ЖСК ... Б.Т. оплатила 30% стоимости ...х комнатной квартиры. Согласно приходной накладной N .... Б.Т. предоставила в ЖСК ... стройматериалы на сумму ... руб., что составляло 30% суммы паевого взноса на строительство ... комнатной квартиры в строящемся доме ЖСК ... по ...
.... Б.Т. за подписью бывшего председателя ЖСК ... была выдана справка о полной выплате паевого взноса.
В 2006 г. при распределении квартир ей была выделена в пользование квартира N ... в подъезде N ... несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на нее и она стала собственником спорной квартиры ..... Б.Т. обратилась в правление ЖСК ... с заявлением о передаче ей (И.).
Решением правления ЖСК ... на основании заявления Б.Т. пай ей был передан, после чего она была принята в члены ЖСК и с ней был заключен договор на право пользования квартирой N ..., что отражено в соответствующем протоколе заседания правления ЖСК-...
Считает, что задолженности пая (из расчета 30% себестоимости жилья) у Б.Т. не было. Б.Т. внесла в кассу ЖСК ... за переоформление паевого взноса ... руб. Согласно протокола N ... заседания правления ЖСК ... в связи со значительным ростом индекса инфляции с 19.10.01 г. вступительные взнос для вновь вступивших членов кооператива был отменен и она его не вносила.
На протяжении трех лет она проживает в спорной квартире, занималась ее ремонтом, другого жилья не имеет. В связи с тем, что подъезд N ... в котором находится спорная квартира не был сдан в эксплуатацию, она не могла зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру в Управлении Росреестра по РСО-Алания.
... ЖСК ... было принято решение о недействительности договора на право пользования квартирой N ..., заключенного с нею с ЖСК ..., а также справки, выданной о том, что она является членом ЖСК ....
Основанием для принятия данного решения послужило непредставление правоустанавливающих документов в правление ЖСК ... задолженность по оплате коммунальных платежей.
Спорная квартира была передана ЖСК ... ответчице Б.Р., которой .... произведена регистрация права собственности на спорную квартиру и получено свидетельство о государственной регистрации права.
18.11.10 г. Б.Р. прислала ей телеграмму, в которой требовала ее освободить квартиру. На данный момент задолженности по оплате коммунальных услуг у нее нет. Платежи за техническое обслуживание дома она также выплатила.
Считает решение ЖСК N .... незаконным и грубо нарушающим ее право собственности.
Считает справку, выданную правлением ЖСК ... ответчице Б.Р. недействительной, т.к. в справке указано, что Б.Р. до 22.12.03 г. выплатила кооперативу ... руб. и не указано, сколько процентов эта сумма составляет от полной стоимости квартиры.
Считает справку о выплате Б.Р. пая за квартиру N ... и решение правления ЖСК ....... о закреплении квартиры N ... за Б.Р., регистрацию права собственности на квартиру, произведенную Управлением Росреестра по РСО- Алания .... недействительными.
Просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель И.З.С., участвующий в деле по доверенности от .... - М. исковые требования И.З.М. поддержал по указанным основаниям, встречный иск Б.Р. не признал.
Представитель ответчика ЖСК ..., действующий по доверенности от ...., К. исковые требования не признал и указал, что строительство 288 квартирного дома было начато в 1989 г. В 2003 г. пайщикам правлением кооператива были предоставлены справки об уплате паевых взносов в размере 30% на конкретные квартиры. Порядок и условия внесения паевых взносов членами кооператива определяются Уставом кооператива. Граждане, вступившие в кооператив после 1994 г. правом на 30% оплату паевых взносов не пользуются, если они не являются малоимущими, состоящими на учете по улучшению жилищных условий. Об этом прямо указано в Постановлении Правительства РФ от 6 марта 1992 г. N 140 и Постановлении Правительства РФ от 22 июня 1994 г. N 743 "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства", Постановлении Правительства РСО-Алания от 28.01.2000 г. N 20 "О мерах по сокращению объектов незавершенного строительства жилых домов жилищно-строительных кооперативов на территории РСО-Алания".
В разъяснениях, данных Прокуратурой РСО-Алания, определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 25.04.02 г. указано, что только при наличии двух условий - условия о нуждаемости и улучшении жилищных условий, лицо вправе получить компенсацию удорожания стоимости строительства.
Указал, что законодательством предусмотрена возможность компенсации в определенных размерах только малоимущим и состоящим на учете по улучшению жилищных условий гражданам в размере социальной нормы жилой площади. В отношении Б.Т. и И.З.С. ЖСК ... такими сведений не располагал. Право собственности на квартиру у гражданина вытекает из членства в кооперативе и полной оплате пая. Так как И.З.С. не является членом ЖСК ...., спорна квартира не перешла е ее собственность.
Пояснил, что Б.Р. вступила в кооператив в ... году. Прежнее правление ЖСК ... не учло паевые взносы, уплаченные Б.Р. с 1989 г. по 1997 г. и поэтому она оплатила стоимость квартиры (паевые взносы) дважды. С учетом этих обстоятельств ей была выделена квартира N ... в собственность в уже сданном в эксплуатацию подъезде N ...
В связи с тем, что И.З.С. не являлась членом ЖСК ... не представила правоустанавливающих документов и не оплачивала коммунальные платежи и платежи за техническое обслуживание, то право собственности на спорную квартиру было предоставлено Б.Р., которая являлась членом ЖСК с 1989 г., является малоимущей и состояла на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий.
На момент передачи квартиры Б.Т. выплатила всего 30% от паевого взноса за квартиру, а не полную его стоимость и не могла является ее собственном, то есть квартира находилась в собственности ЖСК ..., а так как ЖСК ... не является коммерческой организацией квартира N ... по ... не могла быть продана И.З.С. Также не могла быть произведена уступка паевого взноса Б.Т. в пользу И.З.С., так как данные действия не предусмотрены законом.
В ноябре 2003 г. Б.Т. оприходовала в ЖСК ... стройматериалы на сумму ... руб., однако членом ЖСК ... Б.Т. на тот момент не была и стала им лишь в апреле 2004 г.
Кроме того, уплата Б.Т. 30% паевого взноса на спорную квартиру не говорит о приобретении ею права собственности на данную квартиру, т.к. положение о выделе 70% паевого взноса из бюджета ни на Б.Т., ни на И.З.С. не распространяется.
В постановлении Правительства РФ от 06.03.92 г. N 140, постановлении Правительства РФ от 22.06.94 г. N 743 "О государственной поддержки кооперативного жилищного строительства", постановлении Правительства РСО-Алания от 28.01.2000 г. N 20 "О мерах по сокращению объектов незавершенного строительства жилых домов ЖСК на территории РСО-Алания" указывается, что в связи с резким удорожанием стоимости жилищного строительства в условиях действия свободных цен и повышением процентных ставок банков за кредиты Правительство РФ постановляет: органам исполнительной власти компенсировать малоимущим и состоящим на учете по улучшению жилищных условий гражданам не менее 70 процентов удорожания стоимости строительства с учетом налога на добавленную стоимость и повышения платы за банковский кредит по
начатому до 1 января 1992 г. кооперативному жилищному строительству. При этом 50 процентов средств, выделенных на покрытие компенсационных затрат, относить на расходы республиканского бюджета РФ. То есть компенсации государством 70% от удорожания стоимости строительства с учетом налога на добавленную стоимость и повышения платы за банковский кредит положено лишь определенным в данных постановлениях категориям граждан: малоимущим и состоящим на учете по улучшению жилищных условий.
Все вновь вступившие в ЖСК ... граждане должны были выплачивать либо 100% за квартиру, либо подпадать под категории указанные в постановлениях Правительства РФ. Считает, что ни Б.Т., ни И.З.С. под данные категории не подпадают.
Указал, что истец И.З.С. не выплатила 70% от паевого взноса за спорную квартиру, в связи с чем не могла приобрести право собственности и не является членом ЖСК. Согласно договора на право пользования кооперативной квартирой от 22.10.08 г. И.З.С. приобрела лишь временное право пользования спорной квартирой, а не право собственности на нее. Ссылки истицы на ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 ЖК РФ неправомерны, так как в вышеуказанных статьях идет речь о праве собственности при полном погашении паевых взносов, однако ни Б.Т., ни И.З.С. паевой взнос за квартиру в 100% размере не уплатили.
Просил отказать в удовлетворении исковых требований И.З.С. в полном объеме.
Представитель ответчицы Б.Р., участвующая в деле по доверенности от .... О. исковые требования И.З.С. не признала, встречный иск Б.Р. поддержала и пояснила, что Б.Р. с 1989 г. является членом ЖСК ... После вступления в кооператив Б.Р. стала погашать паевой взнос, однако в 1997 г. все выплаченные ею средства в связи с удорожанием и либерализацией цен пропали. В 2003 г. Б.Р. повторно оплатила 30% паевого взноса и согласно постановлению Правительства РФ от 06.03.92 г. N 140, постановлению Правительства РФ N 743 "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства", 70% паевого взноса было оплачено государством. Б.Р. попала под льготную программу, так как являлась малоимущей и состоящей на учете по улучшению жилищных условий, вступила в ЖСК ... до 1991 г. Спорная квартира была закреплена за Б.Р. решением правления ЖСК ..., а согласно Устава ЖСК ..., правление имеет право распределять квартиры по своему усмотрению, пока они являются их собственностью.
... правлением ЖСК ... Б.Р. была предоставлена справка о том, что она является членом кооператива ЖСК .... и собственником ... комнатной" квартиры N ... в доме по .... Сумма паенакопления в размере ... руб. выплачена полностью 22.12.03 г.
После получения справки Б.Р. подала документы на регистрацию за собой права собственности на квартиру N ... по ....
.... Управлением Росреестра по РСО-Алания была произведена государственная регистрация права собственности Б.Р. на квартиру N ... о чем в ЕГРП и внесена запись .... Предоставление квартиры в собственность Б.Р. произведено в соответствии с Уставом и действующим законодательством.
Третье лицо - Б.Т. поддержала исковые требования И.З.С. и указала, что в 2003 г. решила вступить в ЖСК ..., т.к. нуждалась в жилье. Бывший председатель правления ЖСК Д.С. предложил принять ее в члены ЖСК ... при условии оплаты 30% паевого взноса за квартиру, которая на тот момент составляла ... руб. Она внесла на эту сумму в качестве паевого взноса строительными материалами и была принята в члены ЖСК .... Таким образом, паевой взнос ею был выплачен сразу в ноябре 2003 г. Все члены ЖСК ... были на равных условиях и все оплачивали по 30% паевого взноса.
В 2006 г. ей была распределена ... комнатная квартира N ... в подъезде N ... по ул. .... По вопросу распределения квартир были составлены опросные листы, в котором она, как и другие члены ЖСК ... расписались. Никто из членов ЖСК ..., в том числе и Б.Р. не были против подобного распределения квартир. Ей была выдана справка ЖСК ... о том, что задолженности по уплате паевого взноса она не имеет. Право собственности на квартиру не было оформлено, так как дом еще не был сдан в эксплуатацию. Впоследствии она передала свой пай И.З.С., которая также получила справку в ЖСК ... о том, что задолженности по уплате паевого взноса не имеет и оплатила за переоформление пая ... руб. в кассу ЖСК-...
Третье лицо-Управление Росреестра по РСО-Алания, действующий по доверенности от .... Ц. в судебное заседание не явился, просила дело рассмотреть в его отсутствие.
В предыдущем судебном заседании .... представитель Управления Росреестра возражал против удовлетворения исковых требований И.З.С. о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права. Считает, что регистрация была проведена без нарушения закона. Исковые требования И.З.С. не подлежат удовлетворению.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просят в кассационных жалобах представитель ЖСК ... К., представитель ответчика Б.Р. - О., и в кассационном представлении прокурор Шаталов Н.В. по доводам, изложенным в них.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РСО-Алания, будучи извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело по кассационным жалобам и представлению прокурора в его отсутствие.
Определением Советского районного суда г. Владикавказ от 25 апреля 2011 года представителю ответчика Б.Р. - О., определением Советского районного суда г. Владикавказ от 16 мая 2011 года представителю ответчика ЖСК ... К., определением Советского районного суда г. Владикавказ от 20 мая 2011 года прокурору Северо-Западного района г. Владикавказа Шаталовой Н.В. восстановлен пропущенный процессуальный срок на обжалование решения Советского районного суда от 1 апреля 2011 года.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и представления прокурора, выслушав кассаторов, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное без учета фактических обстоятельств, с нарушением требований действующего законодательства.
Следует отметить, что судом неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Удовлетворяя исковые требования И.З.С., суд посчитал установленным, что имела место переуступка пая от Б.Т. к И.З.С., последняя вступила в члены ЖСК и, заключив договор о пользовании спорной квартиры, приобрела на нее право собственности. Однако с такими выводами согласиться нельзя.
Действующее законодательство устанавливает, что жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ст. 110 ЖК РФ). Члены жилищно-строительного кооператива, по сути, являются инвесторами и заказчиками строительства, так как участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Как следует из п. 1 ст. 52 ГК РФ жилищный кооператив как юридическое лицо действует на основании Устава, принятого общим собранием граждан, вступающих в кооператив, и зарегистрированного в установленном порядке. Кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами (ст. 110 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела ЖСК ... был образован 29.11.89 г. и до 31.03.97 г. входил в состав ЭО ЖСК-2, в 1997 г. ЖСК ... вышел из состава ЭО ЖСК-2, став самостоятельным юридическим лицом.
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Практически воспроизводит данные нормы и ч. 1 ст. 129 ЖК РФ.
Применяя положение п. 4 ст. 218 ГК РФ к возникшим правоотношениям и установив, что И.З.С. является правопреемником паенакопления в ЖСК ... от Б.Т., которая ей передала свой выплаченный пай, Б.Т. передала И.З.С. также членство в ЖСК ..., суд дал им неверное толкование, поскольку паевой взнос был выплачен Б.Т., которая являлась членом ЖСК ..., а уступка (передача) пая и права членства в ЖСК ... не основаны на законе и указанное нельзя рассматривать как переход права собственности И.З.С. на квартиру в доме ЖСК.
Судом установлено и усматривается из материалов дела, что строительство 288 квартирного дома было начато в 1989 г.
Порядок и условия внесения паевых взносов членами кооператива определяются Уставом кооператива. Граждане, вступившие в кооператив после 1994 г. правом на 30% оплату паевых взносов не пользуются, если они не являются малоимущими, состоящими на учете по улучшению жилищных условий. Об этом указано в Постановлении Правительства РФ от 6 марта 1992 г. N 140 и Постановлении Правительства РФ от 22 июня 1994 г. N 743 "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства", Постановлении Правительства РСО-Алания от 28.01.2000 г. N 20 "О мерах по сокращению объектов незавершенного строительства жилых домов жилищно-строительных кооперативов на территории РСО-Алания". Только при наличии двух условий - условия о нуждаемости и улучшении жилищных условий, лицо вправе получить компенсацию удорожания стоимости строительства.
В материалах дела отсутствуют такие сведения в отношении Б.Т. и И.З.С. Судом не исследованы обстоятельства того, обладала ли Б.Т. и И.З.С. правом на уплату 30% пая, являлись ли они малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий и вступившими в кооператив до 1994 года, либо после.
Делая вывод о том, что Б.Т. в полном объеме внесла паевой взнос за спорную квартиру в ЖСК .... суд по существу согласился с их доводами, что 70 процентов расходов на строительство дома должны компенсироваться за счет бюджета. Вместе с тем судом не проверено поступались ли бюджетные средства на строительство дома своевременно и в полном объеме и кому предназначалась компенсация 70-процентов.
Указанные обстоятельства судом надлежащим образом не исследовались, оценки соответствующим доводам ответчика и представленным им документам в решении не дано.
Судом установлено, что Б.Т., не являясь членом кооператива, 23.11.03 г. передала в ЖСК ... строительные материалы на общую сумму ... руб. по накладной N .... в качестве паевого взноса 30% стоимости ... комнатной квартиры (л.д. 32). Между тем, паевой взнос уплачивают только члены кооператива. Указанное важное для дела обстоятельство не было принято судом во внимание. Причем суд не дал оценку тому обстоятельству, что накладная была представлена суду И.З.С. и отсутствовала в документах кооператива. Только 01.04.04 г. (протокол заседания правления N ...) Б.Т. была принята в члены ЖСК ... в очередь на ... комнатную квартиру (л.д. 23), и спустя более года - 27.08.05 г. решением общего собрания членов кооператива было одобрено решение заседания правления от 1 апреля 2004 года о принятии Б.Т. в члены ЖСК ... (л.д. 24).
Поэтому суду надлежало выяснить могло ли при указанных обстоятельствах внесение стройматериалов Б.Т. расцениваться на период 23 ноября 2003 года как внесение паевого взноса за спорную квартиру.
В ст. 218 ГК РФ указано, что внесение полностью паевого взноса влечет переход права собственности на квартиру к членам ЖСК. В соответствии со ст. 6 ФЗ от 21 июля 1997 года с последующими изменениями переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Только после регистрации права собственности на квартиру член ЖСК может распорядиться квартирой и совершать в отношении нее сделки.
Между тем, судом не дано оценки такому важному обстоятельству, как передача-переуступка Б.Т. И.З.С. пая на спорную квартиру с учетом того, что ЖСК ... создан для целей удовлетворения потребностей граждан в жилье, спорная квартира не была сдана в эксплуатацию и право собственности на нее не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Суду в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ не был представлен договор купли-продажи пая, заявление от имени Б.Т. в кооператив с просьбой о разрешении уступки пая и уведомление от имени И.З.С. в кооператив о том, что она приобрела пай на спорную квартиру, хотя И.З.С. и Б.Т. не отрицалось, что такой договор имел место.
При разрешении спора судом не принято во внимание также то, что приобретатель пая, не становится членом кооператива, поскольку прием в члены кооператива регламентирован Жилищным кодексом РФ, нормы жилищного кодекса в этой части носят императивный характер и не могут быть изменены ни уставом ЖСК, ни соглашением сторон. Это связано с тем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ст. 110 ЖК РФ) и цель их деятельности - приобретение права на жилое помещение исключительно для семейных, домашних и иных нужд и не связано с осуществлением предпринимательской деятельности. Поэтому действующее законодательства не содержит понятия продажи пая, поскольку это противоречит цели деятельности кооператива. На заседании судебной коллегии Б.Т. и И.З.С., указали, что пай продан И.З.С. за значительно большую стоимость, за которую Б.Т. внесла стройматериалы в ЖСК.
Поэтому суду при рассмотрении дела необходимо было дать оценку состоявшемуся между Б.Т. и И.З.С. договору купли-продажи пая на соответствие его закону и цели правового регулирования.
Чтобы стать членом кооператива, необходимо выполнить 4 условия, указанных в ст. 121 ЖК РФ - подать заявления в правление жилищного кооператива о приеме в члены кооператива, рассмотреть поданного заявления правлением, утвердить решение правления решением общего собрания членов жилищного кооператива и уплатить вступительный взнос.
Суду в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ указанные доказательства ни И.З.С., ни ЖСК ... представлены не были.
Поэтому вывод суда о том, что И.З.С. являлась членом ЖСК ... не основан на материалах дела. Кроме того, на заседании судебной коллегии ни сама И.З.С., ни ее представитель С. не представили суду указанные доказательства и не отрицали, что И.З.С. не является членом ЖСК .... В материалах дела имеется протокол о приеме в члены ЖСК ... Б.Т. от 1 апреля 2004 года, заявление Б.Т. о передаче пая И.З.С. от 22 октября 2008 года, заявление И.З.С. о вступлении в кооператив от 22 октября 2008 года,, протокол заседания правления от 27 ноября 2008 года о переоформлению пая по заявлению Б.Т. на И.З.С. Сумма, внесенная за переоформление пая не является в соответствии с требованиями закона принятием в члены ЖСК и вступительным взносом. Протокол и решение общего собрания членов ЖСК ... о приеме И.З.С. в члены ЖСК в материалах дела отсутствует.
И.З.С. приобрела пай от Б.Т. в период действия норм ЖК РФ и на эти правоотношения распространяются нормы ЖК РФ.
То обстоятельство, что вступительные взносы за вступление в кооператив отменен решением ЖСК ... не должно быть принято судом во внимание, поскольку это требование ЖК РФ и противоречит закону.
Ни в ЖК РФ, ни в ГК РФ нет правовой нормы, обязывающей правление и общее собрание членов кооператива принять в члены ЖСК приобретателя пая. Указанные органы управления кооператива вправе, но не обязаны это сделать. В силу названных выше норм закона и правил приема в члены ЖСК ... вопросы принятия в члены ЖСК относятся к исключительной компетенции общего собрания его участников и не к компетенции суда.
В связи с указанным необходимо обсудить вопрос является ли И.З.С. надлежащим истцом по делу и вправе ли она ставить изложенные выше исковые требования, поскольку оспаривать решения ЖСК ... может только член кооператива.
Согласно пункту 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Из указанной нормы прямо следует, что право собственности на жилое помещение у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива может возникнуть лишь из членства и полной выплаты паевого взноса.
Поэтому вывод суда, о том, что И.З.С. является собственником спорной квартиры нуждается в тщательной проверке, поскольку уступка или купля-продажа пая не может носить правоустанавливающий характер в отношении жилого помещения.
Приобретение права собственности на жилое помещение в кооперативе, которое уже закреплено за определенным лицом, возможно лишь с соблюдением процедуры выхода члена кооператива и принятия нового члена кооператива. Оборот паев в жилищных и жилищно-строительных кооперативах не предусмотрен действующим законодательством, не имеет правопорождающего характера. Указанные требования действующего законодательства не приняты судом во внимание.
Судом не установлен характер спорных правоотношений. Из материалов дела следует, что Б.Т. передала И.З.С. пай на спорную квартиру, внесенный ею. Передавать в пользование спорную квартиру Б.Т. И.З.С. - не члену кооператива не имела права.
При разрешение спора, суд не применил закон, подлежащий применению - ст. ст. 110, 121 ЖК РФ - вопросы членства в ЖСК, так как основанием владения, пользования и в установленном законом пределах распоряжением жилым помещением является членство в ЖСК.
Судом неверно истолкованы постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 года N 743 и Постановление Правительства РСО-Алания N 20 от 28 января 2000 года. Законодателем предусмотрена возможность компенсации в определенных размерах стоимости жилья только малоимущим и состоящим на учете по улучшению жилищных условий гражданам по начатому до 1 января 1992 года кооперативному строительству.
Суд оставил без внимания важные для дела обстоятельства, не установил - являлись ли Б.Т. и И.З.С. малоимущими и состоящими на учете по улучшению жилья и полагалась ли им компенсация государства не менее 70% удорожания стоимости строительства. Судом на основе допроса бывшего председателя ЖСК ... Г. сделан преждевременный вывод о том, что указанные выше постановления носят рекомендательный характер.
Судом неверно было определено процессуальное положение Б.Т., которая участвовала в деле в качестве третьего лица на стороне истца. Поскольку решение по делу непосредственно затрагивает права Б.Т., суд должен был привлечь ее в качестве ответчика по делу. К сложившимся правоотношениям судом применен закон, не подлежащий применению. Суд применил положения ч. 2 ст. 29 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Судом не учтено, что положения ЖК РФ не распространяются на жилищные накопительные кооперативы. Формой участия членов ЖСК ... в деятельности кооператива согласно ЖК РФ и Уставу является строительство многоквартирного дома, а не приобретение жилья для членов кооператива.
Кроме того, ЖСК ... согласно Уставу и ст. 110 ЖК РФ является потребительским кооперативом, а не накопительным. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что ЖСК на момент заключения с Б.Т. договора пользования спорной квартирой не приобрел права собственности на спорную квартиру, так как она не была построена и не являлась жилым помещением, была объектом незавершенного строительства и относилась к недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ). Многоквартирный дом является вновь созданным объектом недвижимости.
Вывод суда о том, что спорная квартира распределена Б.Р. необоснованно противоречит материалам дела и постановлен без учета доказательств, представленных сторонами.
Из материалов дела усматривается, то Б.Р. является членом ЖСК с 1989 года, была принята в ЖСК в установленном порядке, выплатила пай за квартиру, являлась малоимущей и состоящей на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий.
Согласно ч. ч. 1 - 3 ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Решение общего собрания членов жилищного кооператива является основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Согласно ст. 124 ЖК РФ справка ЖСК, содержащая описание жилого помещения, должна основываться на соответствующем решении общего собрания ЖСК о предоставлении члену ЖСК конкретного жилого помещения.
Поскольку И.З.С. членом кооператива не является, право собственности на спорную квартиру в доме ЖСК ... за ней признано быть не может.
Доводы ее представителя о заключении договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, на который не требовалась регистрация, противоречит ст. 124 ЖК РФ, уставу ЖСК .... Передача (покупка) пая не членом ЖСК не относится к основаниям приобретения права собственности на спорную квартиру и не создает у этого лица право собственности на квартиру в ЖСК, а может служить основанием лишь для предъявления иска о взыскании переданных денежных средств.
При таких данных, решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене, поскольку судом неправильно определены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда постановлено на неисследованных доказательствах.
С учетом изложенного судебная коллегия не может принять по делу новое решение и дело подлежит направлению в тот же суд для рассмотрения по существу в ином составе судей.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, оценить представленные сторонами доказательства в их совокупности согласно положениям ст. 67, 71 ГПК РФ и принять решение в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. 361 ГПК, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания
определила:
решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 1 апреля 2011 года отменить с направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
Кассационную жалобу представителя Б.Р. - О., кассационную жалобу представителя ЖСК ... - К. и представление прокурора Северо-Западного МО г. Владикавказ удовлетворить.
Председательствующий
Л.М.ГУРИЕВА
Судьи
У.Я.АЛБОРОВ
М.Б.ОРТАБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)