Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Ипотечный кредит; Банковские операции; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Жигунов А.Х.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР в составе:
председательствующего - Макоева А.А.
судей - Созаевой С.А., Жернового Е.И.
при секретаре - Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Нальчике
по докладу судьи Макоева А.А.
с участием - представителя ОАО "Россельхозбанк" Р.Т., представителя С.Л.М. - У.
- дело по иску С.Л.М. к ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала о признании недействительным договора об ипотеке;
- по апелляционной жалобе ОАО "Россельхозбанк" в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала на решение Нальчикского горсуда КБР от 30 марта 2012 г.
Судебная коллегия
установила:
С.Л.М. обратилась в суд с иском ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала, просила признать договор N 104411/0015-7.3 об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.12.2010 года недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение и снятия обременения с нежилого помещения: магазин, общей площадью 58 кв. м, расположенный по адресу:. В обоснование иска указывала следующее.
Истец и ответчик 24.12.2010 г. заключили договор N 104411/0015-7.3 об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого залогодатель (С.Л.М.) передает залогодержателю (ОАО "Россельхозбанк") в залог нежилое помещение: магазин, общей площадью 58 кв. м, расположенный по адресу:. Данный договор был призван обеспечить исполнение обязательства ООО "Одеон" перед ответчиком. Вместе с тем, с учетом фактических обстоятельств дела, истица считала, что договор залога является недействительным по следующим причинам.
Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. В соответствии со ст. 339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Нормы ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Однако данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). Разъяснения по данному вопросу даны в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.97 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".
Тот факт, что истец является собственником соответствующего земельного участка, подтверждается нормами действующего законодательства РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Заложенная по оспариваемому договору недвижимость располагается на первом этаже многоквартирного дома, следовательно, истцу принадлежит также соответствующий земельный участок. Однако договор ипотеки не содержит указания на данный земельный участок, в связи чем, является ничтожным. В данном случае нельзя также вести речь об автоматическом обременении земельного участка, так как ст. 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает оценку земельного участка, передаваемого в залог, в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, чего в данном случая сделано не было.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На данное исковое заявление от ответчика поступило письменное возражение, в котором указывается следующее. В связи с тем, что в данном случае предметом договора в соответствии с п. 3.1 является не здание или сооружение, а нежилое помещение, находящееся на первом этаже многоквартирного жилого дома, переоборудованное под магазин, то должны быть применены нормы абз.5 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" которая гласит, что при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). Помимо этого, аналогичная позиция выражены и Пленумом ВАС РФ в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 г. N 10" О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в соответствии с п. 11 которого, применяя положения пункта 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее: при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания. Такая же позиция выражена и Президиумом ВАС РФ в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 г. N 90, в соответствии с которой согласно пункту 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в ст. 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 ст. 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.
В связи с этим Кабардино-Балкарский региональный филиал ОАО "Россельхозбанк" считал доводы С.Л.М. о недействительности договора ипотеки от 24.12.2010 г. не основанными на нормах действующего законодательства и просил отказать в иске.
В судебном заседании представители С.Л.М. по доверенности от 05.03.2012 г. У. и Х. поддержали заявленный иск, указывали, что судьба земельного участка следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на данном земельном участке. Кроме того, в соответствии со ст. 67 ФЗ "Об ипотеке", в случае если земельный участок попадает в залог, то он подлежит оценке. Это требование закона выполнено не было.
Представитель ОАО "Россельхозбанк" по доверенности от 13.01.2012 г. Р.Т. иск не признала.
Представитель ООО "Одеон", участвующего в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по доверенности от 22.06.2011 г. Ш. заявила, что ООО "Одеон" занимает в данном споре нейтральную позицию и разрешение спора оставляет на усмотрение суда.
Решением Нальчикского горсуда КБР от 30 марта 2012 года иск С.Л.М. удовлетворен.
В апелляционной жалобе ОАО "Россельхозбанк" в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала просит отменить такое решение суда и вынести новое, отказав С.Л.М. в удовлетворении ее исковых требований. В обоснование этих требований в жалобе указано следующее.
В соответствии с договором об ипотеке N 104411/0015-7.3 от 24.12.2010 г., заключенного между ОАО "Россельхозбанк" и С.Л.М. предметом договора в соответствии с п. 3.1 является нежилое помещение, находящееся на первом этаже многоквартирного жилого дома, переоборудованное под магазин. Данный факт также подтверждается и истцом в иске. Доля в праве собственности на земельный участок, находящийся под жилым домом С.Л.В. не выделена и относится к общей совместной собственности собственников помещений в этом многоквартирном доме.
В связи с тем, что в конкретном случае предметом договора является не здание или сооружение, а нежилое помещение и, несмотря на то, что норма абзаца 5 статьи 69 ФЗ "Об ипотеке" на момент заключения договора отсутствовала, единообразие применения норм материального права при рассмотрении судами подобных исков, сформировав определенную судебную практику, имело место.
Судом первой инстанции подвергается интерпретации позиция Президиума ВАС РФ в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 и, не указывается, что нормы ст. 75 ФЗ "Об ипотеке" должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.
Судом первой инстанции не учтены нормы п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", согласно которым в случае, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.
Залогодатель нежилого помещения в жилом здании имеет в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество и на земельный участок, занятый этим зданием; в отношении права распоряжения указанного лица подлежат применению нормы о распоряжении подобным имуществом собственника жилого помещения в многоквартирных домах. Исходя из этого, несмотря на отсутствие в договоре N 104411/0015-7.3 об ипотеке от 24.12.2010 г. условия об ипотеке, принадлежащего залогодателю прав на земельный участок, на котором расположен объект залога, данные права
должны считаться заложенными одновременно с заложенными нежилым помещением.
Помимо этого согласно Письма ВАС РФ от 26 ноября 2009 г. N ВАС-РА/УЛ-2321 и пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к прямо неурегулированным отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего:
- регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
- отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Следовательно, исходя из системного толкования норм гражданского законодательства, договор ипотеки нежилых помещений не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге права на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.
Поскольку предметом ипотеки являлось нежилое помещения, а не здание или сооружение в целом, пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса и разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", не подлежат применению.
Суд первой инстанции, признавая договор ипотеки недействительным, применил нормы, не подлежащие применению к спорным правоотношениям, в связи с чем, его решение о недействительности договора необоснованно.
В возражении на апелляционную жалобу представитель С.Л.М. - У., опровергая доводы апелляционной жалобы, просит оставить решение суда от 30 марта 2012 года без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела; заслушав доклад судьи Макоева А.А.; обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем ОАО "Россельхозбанк" Р.Т.; выслушав возражения представителя С.Л.М. - У., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям. Обстоятельства заключения кредитного договора между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "Одеон", чьим учредителем и директором является Ж.Ф., по выдаче кредита в 12,5 миллионов рублей никем не оспариваются.
Также не оспариваются и обстоятельства заключения договора об ипотеке в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком и С.Л.М.
В исковом заявлении С.Л.М. ссылалась лишь на то, что договор ипотеки является ничтожной сделкой ввиду несоответствия ее требованиям закона в силу ст. 168 ГК РФ.
Суд первой инстанции согласился с доводами истицы и удовлетворил ее требования.
Однако судебная коллегия находит выводы суда необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 36 ч. 1 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, кроме прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Аналогичная норма воспроизведена в части 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" -(вводный закон).
Порядок перехода права собственности на земельный участок к собственникам помещений регламентирован в частях 2, 3, 4 ст. 16 Вводного закона.
В частности в них указано, что в общую долевую собственность собственникам помещений земельный участок переходит после его формирования и проведения государственного кадастрового учета.
По этому поводу даны соответствующие разъяснения и в Постановлении от 29.04.10 г. Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В пункте 67 данного Постановления указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Обращаясь в суд с иском, С.Л.М. не указала, когда именно был сформирован земельный участок и когда проведен государственный кадастровый учет, кто и когда обращался с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом, когда Местной администрацией принималось решение о формировании земельного участка. Также она не приложила к исковому заявлению ни одного документа, подтверждающего такие обстоятельства.
В решении суда указано, что суду представлен кадастровый паспорт, однако это утверждение не соответствует действительности.
Компьютерная распечатка на листах дела 24 - 28 не является кадастровым паспортом. На этих листах нет ни одной подписи или печати. Эти листы даже не являются ксерокопией какого-то документа.
При этих обстоятельствах, непонятно, из каких побуждений суд принял эти бумаги за кадастровый паспорт и при отсутствии доказательств формирования земельного участка и прохождения государственного кадастрового учета следует полагать установленным, что земельный участок находится в собственности публично-правового образования. Соответственно у С.Л.М. отсутствуют какие-либо права на него.
Однако даже если земельный участок был бы сформирован и в отношении него был бы проведен государственный кадастровый учет, то это не порождало бы права личной собственности у С.Л.М. В этом случае, земельный участок находился бы в общей долевой собственности собственников помещений дома.
Согласно ст. 37 ч. ч. 1, 2, 4 Жилищного кодекса РФ доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в том доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности, в том числе и в земельном участке.
В силу данных норм С.Л.М. не вправе выделять свою долю, закладывать ее банку, даже одновременно с помещением.
В части 3 ст. 37 ЖК РФ указано, что при переходе права собственности на помещение доля в праве общей собственности на тех же правах, на которых она находилась у правопредшественника, переходит к новому собственнику. Поэтому в случае обращения взыскания на заложенное имущество-квартиру и реализации его с торгов, к новому собственнику квартиры перейдут на тех правах, что и у С., права на долю в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок. Переход права собственности на долю в общем имуществе произойдет в силу закона и никакой необходимости и даже возможности заложить в банк право на долю в общем имуществе не имеется. Об этом прямо указано в частях 1 и 3 ст. 38 ЖК РФ.
Решение суда, которым признана ничтожной сделка по залогу нежилого помещения, является явно незаконной, так как основана на неправильном толковании и применении норм материального права.
Ссылка в решении на то, что часть 5 ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" введена в действие лишь 13.03.12 г., является необоснованной и никакого значения не имеет.
Данной нормой Закон был дополнен в связи с необходимостью приведения его в соответствие с другими действующими нормами гражданского, жилищного и земельного законодательства. Однако дополнение ст. 69 частью 5 не означает, что до внесения изменений в закон законодательство предполагало необходимость заключения договора залога и на земельный участок дополнительно к договору залога нежилого помещения. Это правило подлежало применению лишь в отношении отдельно стоящих зданий или иных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем на каких-то правах собственнику объекта недвижимости. Что касается земельных участков под многоквартирными домами, то в их отношении все вопросы были урегулированы законодательством (гражданским, жилищным, земельным) и до внесения дополнения в статью 69 ФЗ "Об ипотеке" в виде части пятой. Приведенные в данном апелляционном определении нормы права никогда не предполагали возможность и необходимость выдела доли в общем имуществе многоквартирного дома и залога ее одновременно с помещением, находящимся на праве собственности у определенного лица.
Кроме изложенного, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Суд первой инстанции не определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и не предложил сторонам представить соответствующие доказательства; установив, что должником по кредитному договору является Ж.Ф., которому принадлежит ООО "Одеон" и чьим директором он является, судья Жигунов А.Х. принял дело к своему производству, не поставив вопрос перед руководством суда о передаче исковых материалов другому судье.
Судебной коллегией установлено, что решением Районного суда г. Баксан от 16.01.12 г. иск ОАО "Россельхозбанк" удовлетворен и солидарно с ООО "Одеон", Ж.Ф., К., С.Л.М. взыскано 391215 рублей 64 копейки в погашение процентов и пени по кредиту.
По состоянию на день рассмотрения дела судебной коллегией не погашены ни сумма основного кредита (12,5 млн.руб.), ни проценты, ни пени. Единственным имуществом которым может быть погашен кредит является нежилое помещение, принадлежащее С.Л.М., само ООО "Одеон" обратилось в Арбитражный суд КБР с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ввиду наличия задолженности перед кредиторами в размере 23978271 рубля. На рассмотрении судебной коллегии находится еще другое дело, по которому с ООО "Одеон", ООО "Ренисанс", Ж.Ф., Ж.Л. и других в солидарном порядке в пользу другого банка "Комбанк "Бум-банк" взыскано 7777612 рублей 67 копеек.
С учетом изложенных обстоятельств, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 30 марта 2012 года отменить и принять по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований С.Л.М. к ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости) - магазина - нежилого помещения площадью 58 кв. м, расположенного в и применении последствий недействительности сделки отказать.
Председательствующий
А.А.МАКОЕВ
Судьи
С.А.СОЗАЕВА
Судья
Верховного Суда КБР
А.А.МАКОЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 21.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-670/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Ипотечный кредит; Банковские операции; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июня 2012 г. по делу N 33-670/2012
Судья Жигунов А.Х.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР в составе:
председательствующего - Макоева А.А.
судей - Созаевой С.А., Жернового Е.И.
при секретаре - Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Нальчике
по докладу судьи Макоева А.А.
с участием - представителя ОАО "Россельхозбанк" Р.Т., представителя С.Л.М. - У.
- дело по иску С.Л.М. к ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала о признании недействительным договора об ипотеке;
- по апелляционной жалобе ОАО "Россельхозбанк" в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала на решение Нальчикского горсуда КБР от 30 марта 2012 г.
Судебная коллегия
установила:
С.Л.М. обратилась в суд с иском ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала, просила признать договор N 104411/0015-7.3 об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.12.2010 года недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение и снятия обременения с нежилого помещения: магазин, общей площадью 58 кв. м, расположенный по адресу:. В обоснование иска указывала следующее.
Истец и ответчик 24.12.2010 г. заключили договор N 104411/0015-7.3 об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого залогодатель (С.Л.М.) передает залогодержателю (ОАО "Россельхозбанк") в залог нежилое помещение: магазин, общей площадью 58 кв. м, расположенный по адресу:. Данный договор был призван обеспечить исполнение обязательства ООО "Одеон" перед ответчиком. Вместе с тем, с учетом фактических обстоятельств дела, истица считала, что договор залога является недействительным по следующим причинам.
Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. В соответствии со ст. 339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Нормы ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Однако данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). Разъяснения по данному вопросу даны в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.97 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".
Тот факт, что истец является собственником соответствующего земельного участка, подтверждается нормами действующего законодательства РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Заложенная по оспариваемому договору недвижимость располагается на первом этаже многоквартирного дома, следовательно, истцу принадлежит также соответствующий земельный участок. Однако договор ипотеки не содержит указания на данный земельный участок, в связи чем, является ничтожным. В данном случае нельзя также вести речь об автоматическом обременении земельного участка, так как ст. 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает оценку земельного участка, передаваемого в залог, в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, чего в данном случая сделано не было.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На данное исковое заявление от ответчика поступило письменное возражение, в котором указывается следующее. В связи с тем, что в данном случае предметом договора в соответствии с п. 3.1 является не здание или сооружение, а нежилое помещение, находящееся на первом этаже многоквартирного жилого дома, переоборудованное под магазин, то должны быть применены нормы абз.5 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" которая гласит, что при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). Помимо этого, аналогичная позиция выражены и Пленумом ВАС РФ в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 г. N 10" О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в соответствии с п. 11 которого, применяя положения пункта 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее: при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания. Такая же позиция выражена и Президиумом ВАС РФ в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 г. N 90, в соответствии с которой согласно пункту 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в ст. 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 ст. 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.
В связи с этим Кабардино-Балкарский региональный филиал ОАО "Россельхозбанк" считал доводы С.Л.М. о недействительности договора ипотеки от 24.12.2010 г. не основанными на нормах действующего законодательства и просил отказать в иске.
В судебном заседании представители С.Л.М. по доверенности от 05.03.2012 г. У. и Х. поддержали заявленный иск, указывали, что судьба земельного участка следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на данном земельном участке. Кроме того, в соответствии со ст. 67 ФЗ "Об ипотеке", в случае если земельный участок попадает в залог, то он подлежит оценке. Это требование закона выполнено не было.
Представитель ОАО "Россельхозбанк" по доверенности от 13.01.2012 г. Р.Т. иск не признала.
Представитель ООО "Одеон", участвующего в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по доверенности от 22.06.2011 г. Ш. заявила, что ООО "Одеон" занимает в данном споре нейтральную позицию и разрешение спора оставляет на усмотрение суда.
Решением Нальчикского горсуда КБР от 30 марта 2012 года иск С.Л.М. удовлетворен.
В апелляционной жалобе ОАО "Россельхозбанк" в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала просит отменить такое решение суда и вынести новое, отказав С.Л.М. в удовлетворении ее исковых требований. В обоснование этих требований в жалобе указано следующее.
В соответствии с договором об ипотеке N 104411/0015-7.3 от 24.12.2010 г., заключенного между ОАО "Россельхозбанк" и С.Л.М. предметом договора в соответствии с п. 3.1 является нежилое помещение, находящееся на первом этаже многоквартирного жилого дома, переоборудованное под магазин. Данный факт также подтверждается и истцом в иске. Доля в праве собственности на земельный участок, находящийся под жилым домом С.Л.В. не выделена и относится к общей совместной собственности собственников помещений в этом многоквартирном доме.
В связи с тем, что в конкретном случае предметом договора является не здание или сооружение, а нежилое помещение и, несмотря на то, что норма абзаца 5 статьи 69 ФЗ "Об ипотеке" на момент заключения договора отсутствовала, единообразие применения норм материального права при рассмотрении судами подобных исков, сформировав определенную судебную практику, имело место.
Судом первой инстанции подвергается интерпретации позиция Президиума ВАС РФ в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 и, не указывается, что нормы ст. 75 ФЗ "Об ипотеке" должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.
Судом первой инстанции не учтены нормы п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", согласно которым в случае, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.
Залогодатель нежилого помещения в жилом здании имеет в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество и на земельный участок, занятый этим зданием; в отношении права распоряжения указанного лица подлежат применению нормы о распоряжении подобным имуществом собственника жилого помещения в многоквартирных домах. Исходя из этого, несмотря на отсутствие в договоре N 104411/0015-7.3 об ипотеке от 24.12.2010 г. условия об ипотеке, принадлежащего залогодателю прав на земельный участок, на котором расположен объект залога, данные права
должны считаться заложенными одновременно с заложенными нежилым помещением.
Помимо этого согласно Письма ВАС РФ от 26 ноября 2009 г. N ВАС-РА/УЛ-2321 и пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к прямо неурегулированным отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего:
- регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
- отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Следовательно, исходя из системного толкования норм гражданского законодательства, договор ипотеки нежилых помещений не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге права на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.
Поскольку предметом ипотеки являлось нежилое помещения, а не здание или сооружение в целом, пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса и разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", не подлежат применению.
Суд первой инстанции, признавая договор ипотеки недействительным, применил нормы, не подлежащие применению к спорным правоотношениям, в связи с чем, его решение о недействительности договора необоснованно.
В возражении на апелляционную жалобу представитель С.Л.М. - У., опровергая доводы апелляционной жалобы, просит оставить решение суда от 30 марта 2012 года без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела; заслушав доклад судьи Макоева А.А.; обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем ОАО "Россельхозбанк" Р.Т.; выслушав возражения представителя С.Л.М. - У., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям. Обстоятельства заключения кредитного договора между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "Одеон", чьим учредителем и директором является Ж.Ф., по выдаче кредита в 12,5 миллионов рублей никем не оспариваются.
Также не оспариваются и обстоятельства заключения договора об ипотеке в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком и С.Л.М.
В исковом заявлении С.Л.М. ссылалась лишь на то, что договор ипотеки является ничтожной сделкой ввиду несоответствия ее требованиям закона в силу ст. 168 ГК РФ.
Суд первой инстанции согласился с доводами истицы и удовлетворил ее требования.
Однако судебная коллегия находит выводы суда необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 36 ч. 1 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, кроме прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Аналогичная норма воспроизведена в части 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" -(вводный закон).
Порядок перехода права собственности на земельный участок к собственникам помещений регламентирован в частях 2, 3, 4 ст. 16 Вводного закона.
В частности в них указано, что в общую долевую собственность собственникам помещений земельный участок переходит после его формирования и проведения государственного кадастрового учета.
По этому поводу даны соответствующие разъяснения и в Постановлении от 29.04.10 г. Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В пункте 67 данного Постановления указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Обращаясь в суд с иском, С.Л.М. не указала, когда именно был сформирован земельный участок и когда проведен государственный кадастровый учет, кто и когда обращался с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом, когда Местной администрацией принималось решение о формировании земельного участка. Также она не приложила к исковому заявлению ни одного документа, подтверждающего такие обстоятельства.
В решении суда указано, что суду представлен кадастровый паспорт, однако это утверждение не соответствует действительности.
Компьютерная распечатка на листах дела 24 - 28 не является кадастровым паспортом. На этих листах нет ни одной подписи или печати. Эти листы даже не являются ксерокопией какого-то документа.
При этих обстоятельствах, непонятно, из каких побуждений суд принял эти бумаги за кадастровый паспорт и при отсутствии доказательств формирования земельного участка и прохождения государственного кадастрового учета следует полагать установленным, что земельный участок находится в собственности публично-правового образования. Соответственно у С.Л.М. отсутствуют какие-либо права на него.
Однако даже если земельный участок был бы сформирован и в отношении него был бы проведен государственный кадастровый учет, то это не порождало бы права личной собственности у С.Л.М. В этом случае, земельный участок находился бы в общей долевой собственности собственников помещений дома.
Согласно ст. 37 ч. ч. 1, 2, 4 Жилищного кодекса РФ доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в том доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности, в том числе и в земельном участке.
В силу данных норм С.Л.М. не вправе выделять свою долю, закладывать ее банку, даже одновременно с помещением.
В части 3 ст. 37 ЖК РФ указано, что при переходе права собственности на помещение доля в праве общей собственности на тех же правах, на которых она находилась у правопредшественника, переходит к новому собственнику. Поэтому в случае обращения взыскания на заложенное имущество-квартиру и реализации его с торгов, к новому собственнику квартиры перейдут на тех правах, что и у С., права на долю в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок. Переход права собственности на долю в общем имуществе произойдет в силу закона и никакой необходимости и даже возможности заложить в банк право на долю в общем имуществе не имеется. Об этом прямо указано в частях 1 и 3 ст. 38 ЖК РФ.
Решение суда, которым признана ничтожной сделка по залогу нежилого помещения, является явно незаконной, так как основана на неправильном толковании и применении норм материального права.
Ссылка в решении на то, что часть 5 ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" введена в действие лишь 13.03.12 г., является необоснованной и никакого значения не имеет.
Данной нормой Закон был дополнен в связи с необходимостью приведения его в соответствие с другими действующими нормами гражданского, жилищного и земельного законодательства. Однако дополнение ст. 69 частью 5 не означает, что до внесения изменений в закон законодательство предполагало необходимость заключения договора залога и на земельный участок дополнительно к договору залога нежилого помещения. Это правило подлежало применению лишь в отношении отдельно стоящих зданий или иных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем на каких-то правах собственнику объекта недвижимости. Что касается земельных участков под многоквартирными домами, то в их отношении все вопросы были урегулированы законодательством (гражданским, жилищным, земельным) и до внесения дополнения в статью 69 ФЗ "Об ипотеке" в виде части пятой. Приведенные в данном апелляционном определении нормы права никогда не предполагали возможность и необходимость выдела доли в общем имуществе многоквартирного дома и залога ее одновременно с помещением, находящимся на праве собственности у определенного лица.
Кроме изложенного, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Суд первой инстанции не определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и не предложил сторонам представить соответствующие доказательства; установив, что должником по кредитному договору является Ж.Ф., которому принадлежит ООО "Одеон" и чьим директором он является, судья Жигунов А.Х. принял дело к своему производству, не поставив вопрос перед руководством суда о передаче исковых материалов другому судье.
Судебной коллегией установлено, что решением Районного суда г. Баксан от 16.01.12 г. иск ОАО "Россельхозбанк" удовлетворен и солидарно с ООО "Одеон", Ж.Ф., К., С.Л.М. взыскано 391215 рублей 64 копейки в погашение процентов и пени по кредиту.
По состоянию на день рассмотрения дела судебной коллегией не погашены ни сумма основного кредита (12,5 млн.руб.), ни проценты, ни пени. Единственным имуществом которым может быть погашен кредит является нежилое помещение, принадлежащее С.Л.М., само ООО "Одеон" обратилось в Арбитражный суд КБР с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ввиду наличия задолженности перед кредиторами в размере 23978271 рубля. На рассмотрении судебной коллегии находится еще другое дело, по которому с ООО "Одеон", ООО "Ренисанс", Ж.Ф., Ж.Л. и других в солидарном порядке в пользу другого банка "Комбанк "Бум-банк" взыскано 7777612 рублей 67 копеек.
С учетом изложенных обстоятельств, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 30 марта 2012 года отменить и принять по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований С.Л.М. к ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости) - магазина - нежилого помещения площадью 58 кв. м, расположенного в и применении последствий недействительности сделки отказать.
Председательствующий
А.А.МАКОЕВ
Судьи
С.А.СОЗАЕВА
Судья
Верховного Суда КБР
А.А.МАКОЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)