Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.
судей Насиковской А.А., Свирской О.Д.
при секретаре Н.Ю.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе <ФИО1> на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 07 февраля 2012 года, которым ей отказано в удовлетворении иска к <ФИО4> о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения истицы <ФИО1>, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика <ФИО4> - <ФИО2>, полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
<ФИО1> обратилась в суд с иском к <ФИО4> о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от <...> N
В обоснование заявленного требования истица указала, что <...> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес>, и передать в собственность истице двухкомнатную квартиру <адрес> указанного дома, площадью <...> кв. м, в строительных осях <...>, согласно плану, приложенному к Договору.
Указанный договор с <...> находился на государственной регистрации во <ФИО5> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области <ФИО5>, вх. N. Регистрация указанного договора была дважды приостановлена в связи с непредоставлением Застройщиком (Ответчиком) необходимых документов для государственной регистрации, после чего регистрация договора была возобновлена Росреестром с датой окончания регистрации <...>.
<...> Ответчиком в Росреестр было подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации, в связи с чем <...> Росреестром вынесено решение об отказе в государственной регистрации Договора (Сообщение об отказе в государственной регистрации от <...> N).
Данные действия по отзыву документов из Росреестра истица расценивает как уклонение ответчика от государственной регистрации договора, что, по ее мнению, привело к нарушению ее прав.
Ссылаясь на положения статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положения статей 164, 310 Гражданского кодекса РФ, истица просила удовлетворить заявленный иск.
Представитель ответчика <ФИО4> при рассмотрении дела в суде первой инстанции иск не признал, пояснив, что между сторонами подписаны две редакции указанного договора, составленные лично истицей, однако обе редакции не могут быть зарегистрированы, поскольку препятствия для регистрации не устранены сторонами, истица более к ним не обращалась, несмотря на неоднократные приглашения ее ответчиком для урегулирования вопроса.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области исковые требования полагала необоснованными, ссылаясь на отсутствие доказательств уклонения ответчика от регистрации договора.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 07 февраля 2012 года <ФИО1> в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе <ФИО1> просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; полагает, что уклонение ответчика государственной регистрации договора в ходе рассмотрения дела было подтверждено, а подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве от <...> N содержит в себе признаки договора участия в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и не может быть квалифицирован как иной вид гражданско-правового договора.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте апелляционного рассмотрения дела, в судебное заседание не явился без объяснения причин; об отложении судебного разбирательства не просил; поэтому судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившегося третьего лица, чья неявка в соответствии с частью третьей статьи 167 ГПК РФ при надлежащем его извещении не является препятствием для рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что <...> стороны заключили договор участия в долевом строительстве N
В силу пункта 3 статьи 4, статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор сторон подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, заключив названный договор, стороны тем самым приняли на себя обязательства по выполнению действий, необходимых и достаточных для государственной регистрации сделки.
Указанный договор с <...> находился на государственной регистрации во <ФИО5> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, вх. N. Регистрация указанного договора была дважды приостановлена в связи с нарушением градостроительных норм и непредоставлением Застройщиком (Ответчиком) необходимых документов для государственной регистрации, после чего регистрация договора была возобновлена Росреестром с датой окончания регистрации <...>.
<...> Ответчиком в Росреестр было подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации, в связи с чем <...> Росреестром вынесено решение об отказе в государственной регистрации Договора (сообщение об отказе в государственной регистрации от <...> N).
Из письма Росреестра следует, что поводом к отказу послужило непредставление ответчиком документов, необходимых для государственной регистрации договора.
Из материалов дела следует, что действия, необходимые для регистрации договора, истицей были выполнены.
Отказывая <ФИО1> в удовлетворении иска, суд первой инстанции сделал вывод о том, что ответчик был лишен возможности своевременно выполнить требования Росреестра о представлении документов в связи с их отсутствием у него.
Вывод суда первой инстанции апелляционная коллегия находит ошибочным, исходя из следующего. Ссылка ответчика на то, что у него отсутствовали необходимые документы (утвержденные изменения в проектную декларацию о проекте строительства жилого многоквартирного дома, составленный нотариусом протокол осмотра доказательств - информационного ресурса, опубликованного в электронном виде в сети Интернет, разрешение на использование земельного участка), не может служить основанием для освобождения его от выполнения обязательств, поскольку на момент заключения с истицей договора от <...> N о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома застройщику было известно о предстоящей государственной регистрации сделки, в связи с чем ему надлежало принять меры к обеспечению возможности такой регистрации заблаговременно.
Непринятие ответчиком таких мер свидетельствует о том, что ответчик уклонился от выполнения своих обязанностей, что выразилось в непредставлении им документов, необходимых для государственной регистрации договора и отзыве поданного им в Росреестр заявления о государственной регистрации сделки. Такие действия ответчика свидетельствуют о нарушении им требований статьи 309 Гражданского кодекса РФ о надлежащем исполнении обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается в силу статьи 310 ГК РФ.
Кроме того, из объяснений ответчика следует, что в настоящее время он имеет в наличии документы, необходимые для государственной регистрации договора, однако действий для такой регистрации им не предпринято.
Поэтому постановленное судом первой инстанции решение об отказе <ФИО1> в иске нельзя признать законным и обоснованным.
Обязанность по государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве предусмотрена законом, в первую очередь, для обеспечения соблюдения прав участников долевого строительства. Отсутствие такой регистрации ставит под сомнение гарантированность исполнения застройщиком принятых на себя перед истицей обязательств, что является безусловным нарушением ее прав.
Вывод суда первой инстанции о том, что сохранение сторонами условия договора о том, что оплата цены квартиры производится истицей в рассрочку по графику до <...> (пункт 2.6), притом, что плановый срок ввода в эксплуатацию жилого дома определен до <...>, является препятствием к государственной регистрации договора, судебная коллегия находит ошибочным.
Такой вывод сделан судом с неправильным толкованием норм материального права, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
Суд указал, что данное условие договора от <...> N не отвечает признакам договора участия в долевом строительстве, поэтому истица обязана обратиться к ответчику с целью подписания дополнительного соглашения об изменении условия о рассрочке платежа.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Условие договора об оплате дольщиком объекта долевого участия в строительстве в рассрочку не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который не предусматривает обязательного условия по внесению дольщиком единовременного платежа в счет оплаты объекта.
Поэтому сохранение сторонами такого условия не препятствует ответчику подать документы на регистрацию договора от <...> N в установленном законом порядке.
Отказываясь повторно сдать документы на регистрацию, ответчик фактически понуждает истицу изменить существенное для нее условие договора о порядке и сроках оплаты объекта долевого участия в строительстве, однако в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Поэтому иск, заявленный <ФИО1>, о возложении на ответчика обязанности по государственной регистрации заключенного с ней договора в установленном законом порядке подлежит удовлетворению, в соответствии с пунктом 3 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, которой предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 07 февраля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Обязать <ФИО4> произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от <...> N заключенного между <ФИО4> <...> юридический адрес: <адрес>, с одной стороны, и дольщиком <ФИО1>, <...> года рождения, <...>, зарегистрированной по адресу: <адрес>
Взыскать с <ФИО4> в пользу <ФИО1> возврат государственной пошлины в сумме <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.05.2012 N 33А-2345/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2012 г. N 33а-2345/2012
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.
судей Насиковской А.А., Свирской О.Д.
при секретаре Н.Ю.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе <ФИО1> на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 07 февраля 2012 года, которым ей отказано в удовлетворении иска к <ФИО4> о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения истицы <ФИО1>, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика <ФИО4> - <ФИО2>, полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
<ФИО1> обратилась в суд с иском к <ФИО4> о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от <...> N
В обоснование заявленного требования истица указала, что <...> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес>, и передать в собственность истице двухкомнатную квартиру <адрес> указанного дома, площадью <...> кв. м, в строительных осях <...>, согласно плану, приложенному к Договору.
Указанный договор с <...> находился на государственной регистрации во <ФИО5> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области <ФИО5>, вх. N. Регистрация указанного договора была дважды приостановлена в связи с непредоставлением Застройщиком (Ответчиком) необходимых документов для государственной регистрации, после чего регистрация договора была возобновлена Росреестром с датой окончания регистрации <...>.
<...> Ответчиком в Росреестр было подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации, в связи с чем <...> Росреестром вынесено решение об отказе в государственной регистрации Договора (Сообщение об отказе в государственной регистрации от <...> N).
Данные действия по отзыву документов из Росреестра истица расценивает как уклонение ответчика от государственной регистрации договора, что, по ее мнению, привело к нарушению ее прав.
Ссылаясь на положения статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", положения статей 164, 310 Гражданского кодекса РФ, истица просила удовлетворить заявленный иск.
Представитель ответчика <ФИО4> при рассмотрении дела в суде первой инстанции иск не признал, пояснив, что между сторонами подписаны две редакции указанного договора, составленные лично истицей, однако обе редакции не могут быть зарегистрированы, поскольку препятствия для регистрации не устранены сторонами, истица более к ним не обращалась, несмотря на неоднократные приглашения ее ответчиком для урегулирования вопроса.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области исковые требования полагала необоснованными, ссылаясь на отсутствие доказательств уклонения ответчика от регистрации договора.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 07 февраля 2012 года <ФИО1> в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе <ФИО1> просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; полагает, что уклонение ответчика государственной регистрации договора в ходе рассмотрения дела было подтверждено, а подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве от <...> N содержит в себе признаки договора участия в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и не может быть квалифицирован как иной вид гражданско-правового договора.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте апелляционного рассмотрения дела, в судебное заседание не явился без объяснения причин; об отложении судебного разбирательства не просил; поэтому судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившегося третьего лица, чья неявка в соответствии с частью третьей статьи 167 ГПК РФ при надлежащем его извещении не является препятствием для рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что <...> стороны заключили договор участия в долевом строительстве N
В силу пункта 3 статьи 4, статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор сторон подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, заключив названный договор, стороны тем самым приняли на себя обязательства по выполнению действий, необходимых и достаточных для государственной регистрации сделки.
Указанный договор с <...> находился на государственной регистрации во <ФИО5> Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, вх. N. Регистрация указанного договора была дважды приостановлена в связи с нарушением градостроительных норм и непредоставлением Застройщиком (Ответчиком) необходимых документов для государственной регистрации, после чего регистрация договора была возобновлена Росреестром с датой окончания регистрации <...>.
<...> Ответчиком в Росреестр было подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации, в связи с чем <...> Росреестром вынесено решение об отказе в государственной регистрации Договора (сообщение об отказе в государственной регистрации от <...> N).
Из письма Росреестра следует, что поводом к отказу послужило непредставление ответчиком документов, необходимых для государственной регистрации договора.
Из материалов дела следует, что действия, необходимые для регистрации договора, истицей были выполнены.
Отказывая <ФИО1> в удовлетворении иска, суд первой инстанции сделал вывод о том, что ответчик был лишен возможности своевременно выполнить требования Росреестра о представлении документов в связи с их отсутствием у него.
Вывод суда первой инстанции апелляционная коллегия находит ошибочным, исходя из следующего. Ссылка ответчика на то, что у него отсутствовали необходимые документы (утвержденные изменения в проектную декларацию о проекте строительства жилого многоквартирного дома, составленный нотариусом протокол осмотра доказательств - информационного ресурса, опубликованного в электронном виде в сети Интернет, разрешение на использование земельного участка), не может служить основанием для освобождения его от выполнения обязательств, поскольку на момент заключения с истицей договора от <...> N о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома застройщику было известно о предстоящей государственной регистрации сделки, в связи с чем ему надлежало принять меры к обеспечению возможности такой регистрации заблаговременно.
Непринятие ответчиком таких мер свидетельствует о том, что ответчик уклонился от выполнения своих обязанностей, что выразилось в непредставлении им документов, необходимых для государственной регистрации договора и отзыве поданного им в Росреестр заявления о государственной регистрации сделки. Такие действия ответчика свидетельствуют о нарушении им требований статьи 309 Гражданского кодекса РФ о надлежащем исполнении обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается в силу статьи 310 ГК РФ.
Кроме того, из объяснений ответчика следует, что в настоящее время он имеет в наличии документы, необходимые для государственной регистрации договора, однако действий для такой регистрации им не предпринято.
Поэтому постановленное судом первой инстанции решение об отказе <ФИО1> в иске нельзя признать законным и обоснованным.
Обязанность по государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве предусмотрена законом, в первую очередь, для обеспечения соблюдения прав участников долевого строительства. Отсутствие такой регистрации ставит под сомнение гарантированность исполнения застройщиком принятых на себя перед истицей обязательств, что является безусловным нарушением ее прав.
Вывод суда первой инстанции о том, что сохранение сторонами условия договора о том, что оплата цены квартиры производится истицей в рассрочку по графику до <...> (пункт 2.6), притом, что плановый срок ввода в эксплуатацию жилого дома определен до <...>, является препятствием к государственной регистрации договора, судебная коллегия находит ошибочным.
Такой вывод сделан судом с неправильным толкованием норм материального права, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
Суд указал, что данное условие договора от <...> N не отвечает признакам договора участия в долевом строительстве, поэтому истица обязана обратиться к ответчику с целью подписания дополнительного соглашения об изменении условия о рассрочке платежа.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Условие договора об оплате дольщиком объекта долевого участия в строительстве в рассрочку не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который не предусматривает обязательного условия по внесению дольщиком единовременного платежа в счет оплаты объекта.
Поэтому сохранение сторонами такого условия не препятствует ответчику подать документы на регистрацию договора от <...> N в установленном законом порядке.
Отказываясь повторно сдать документы на регистрацию, ответчик фактически понуждает истицу изменить существенное для нее условие договора о порядке и сроках оплаты объекта долевого участия в строительстве, однако в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Поэтому иск, заявленный <ФИО1>, о возложении на ответчика обязанности по государственной регистрации заключенного с ней договора в установленном законом порядке подлежит удовлетворению, в соответствии с пунктом 3 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, которой предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 07 февраля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Обязать <ФИО4> произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от <...> N заключенного между <ФИО4> <...> юридический адрес: <адрес>, с одной стороны, и дольщиком <ФИО1>, <...> года рождения, <...>, зарегистрированной по адресу: <адрес>
Взыскать с <ФИО4> в пользу <ФИО1> возврат государственной пошлины в сумме <...> рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)