Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Районный судья Заманова А.Ю.
Кассация: предс. Иванова О.Д.
Докл.: Васильева Е.А.
Президиум Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Кулябова А.А.
и членов Президиума - Астапова А.М., Войты И.В.,
Еремеевой В.Г., Меркушевой Т.Ф.,
Фуги Н.В.,
по докладу судьи - Бугаенко Н.В.
рассмотрев гражданское дело по иску М. к ООО "КГТУ-жилстрой" об изменении условий договора о долевом участии в строительстве, встречному иску ООО "КГТУ-жилстрой" к М. о расторжении договора,
по надзорной жалобе М. на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 ноября 2010 года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 17 января 2011 года,
на основании определения судьи Красноярского краевого суда Соснина Ю.А. от 10 мая 2011 года,
установил:
М. обратилась в суд с иском к ООО "КГТУ-жилстрой" об изменении условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу, заключенного между сторонами 19 декабря 2005 года. Объектом долевого строительства в договоре указано помещение, площадью 120 кв. м, на техническом 10 этаже над квартирой N 67 - N 68 в этом жилом доме. Стоимость помещения определена сторонами в 960 000 руб.; при этом фактически истица уплатила ответчику 1 057 647,63 руб. При сдаче дома в эксплуатацию ответчик без согласования с инвесторами, включая истицу, внес изменения в проектно-сметную документацию дома. В результате на месте оплаченного истицей помещения технического этажа была построена квартира N 70 десятого этажа, которая по площади полностью совпадает с оплаченным истицей нежилым помещением. После сдачи дома в эксплуатацию 29 декабря 2006 года истица фактически вселилась в спорное помещение и проживает в нем, однако для регистрации права собственности на спорное помещение необходимо внести изменения в договор о долевом участии от 19 декабря 2005 года и уточнить в нем статус помещения как жилого (квартиры). Ответчик уклоняется от внесения соответствующих изменений, предлагает истице заключить дополнительное соглашение к договору, произвести доплату за квартиру в размере 2 000 000 руб.
С учетом указанных доводов, истица просила обязать ответчика внести изменения в договор от 19 декабря 2005 года, заменив в тексте договора слова "помещение на техническом этаже (квартира N 68)" на слова "квартира N 70 общей площадью 118,4 кв. м, расположенная на 10 этаже в угловой блок-секции жилого дома. Кроме того, истица просила изменить формулировки п. п. 1.1, 2.1 - 2.3, 3.1 - 3.2, 5.1, 6.1 договора, в которых упоминаются характеристики объекта строительства, обязанности сторон по оплате стоимости объекта и его передаче инвестору после завершения строительства дома.
ООО "КГТУ-жилстрой" обратилось в суд со встречным иском к М. о расторжении договора о долевом участии в строительстве от 19 декабря 2005 года. Свои требования мотивировало тем, что квартира N 70 не являлась предметом вышеуказанного договора. 29 декабря 2006 года при вводе дома в эксплуатацию спорное помещение введено в эксплуатацию как жилое помещение в составе многоквартирного дома. Стороны вели переговоры по изменению условий договора N 68-10-3-Б-У от 19 декабря 2005 года, однако соглашение достигнуто не было.
Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 ноября 2010 года, оставленным без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда ото 17 января 2011 года, М. отказано в удовлетворении иска к ООО "КГТУ-жилстрой" в полном объеме; в удовлетворении встречного иска ООО "КГТУ-жилстрой" к М. также отказано.
В надзорной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 28 февраля 2011 г., истица указывает на незаконность принятых судебных постановлений в части отказа ей в иске, полагает, что ее требование отклонено судами по формальным основаниям, другие способы защиты нарушенного права отсутствуют.
Выслушав представителя истицы М.Е., проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Президиум краевого суда находит обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами первой и кассационной инстанций.
Отказав в удовлетворении требований по первоначальному и встречному искам суды фактически оставили без разрешения имеющийся между сторонами спор.
Отказывая М. в удовлетворении иска о внесении изменений в договор о долевом участии в строительстве в части уточнения предмета договора (п. 1.1) и связанных с ним обязательствах сторон (п. п. 2.1 - 2.3, 3.1 - 3.2, 5.1, 6.1), суды первой и кассационной инстанций исходили из отсутствия предусмотренных законом оснований для изменения условий договора. Суды также пришли к выводу, что истицей избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав - изменение существа уже заключенного договора посредством указания в договоре иного объекта долевого строительства (квартиры), что не соответствует положениям ст. 421, ст. 422 ГК РФ.
С указанными выводами нельзя согласиться.
В силу ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом. Условия обязательства определяются сторонами в договоре, который должен содержать существенные условия, в том числе условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что между М. (инвестор) и ООО "КГТУ-жилстрой" (застройщик) 19 декабря 2005 года заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по, строительный адрес. В соответствии с п. 1.1 договора его предметом является деятельность сторон по строительству помещения на техническом этаже над квартирой N 67 - N 68 вышеуказанного многоквартирного дома в соответствии с проектом Краевого института "Красноярскгражданпроект", шифр (л.д. 4). В п. 3.2 договора указана общая площадь помещения - 120 кв. м, а также его расположение - на 10 этаже, в угловой блок-секции. Стоимость 1 кв. м общей площади помещения на техническом этаже составляет 8 000 руб. В соответствии с п. 6.1 договора после ввода жилого дома в эксплуатацию производится уточнение общей площади помещения, увеличение площади инвестор оплачивает дополнительно. В период с декабря 2005 года по февраль 2006 года М. в счет оплаты строительства помещения внесла ответчику 960 000 руб. (квитанции к приходным кассовым ордерам, л.д. 103 - 104).
В соответствии с разрешением администрации г. Красноярска от 29 декабря 2006 года многоквартирный дом по адресу (почтовый адрес) введен в эксплуатацию, имеет 10 этажей, состоит из двух секций (л.д. 67). Из имеющихся в материалах дела кадастрового паспорта (л.д. 11, 12), копии плана 10 этажа указанного дома и экспликации (л.д. 122, 123) следует, что на десятом этаже в угловой блок-секции расположена четырехкомнатная квартира общей площадью 118,4 кв. м, без учета площадей балконов, лоджий. Указанной квартире присвоен порядковый номер 70.
Обращаясь в суд с иском к ООО "КГТУ-жилстрой" о понуждении к внесению изменений в договор об участии в долевом строительстве от 19 декабря 2005 года в части уточнения наименования объекта долевого строительства, М. указывала на то, что надлежащим образом исполнила свою обязанность по оплате помещения, а ответчик в одностороннем порядке изменил назначение помещений на 10 этаже многоквартирного дома, сдав их в эксплуатацию в качестве жилых (квартир).
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (вступившим в силу с 01 апреля 2005 года) объектами долевого строительства могут выступать как жилые, так и нежилые помещения в многоквартирном доме.
Названный закон определяет в качестве существенного условия договора участия в долевом строительстве необходимость определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Такой объект определяется в договоре в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 4 статьи 4).
В то же время застройщик ООО "КГТУ-жилстрой", изменив без согласования с инвестором назначение объекта долевого строительства (с нежилого - на жилое, квартиру), отказался внести изменения в договор о долевом участии в строительстве жилого дома N 68-10-3-Б-У от 19 декабря 2005 года в соответствии с проектной документацией, чем создал препятствия для регистрации за инвестором права собственности на объект долевого строительства.
Одностороннее изменение характеристик объекта долевого строительства застройщиком (ООО "КГТУ-Жилстрой") следует расценивать как существенное нарушение договора, поскольку в этом случае инвестор (М.) лишена возможности получить в собственность имущество, финансирование которого она осуществила в полном объеме, что в силу требований статьи 450 ГК РФ, является основанием для изменения договора.
Так как стороны договора не пришли к соглашению об изменении условий договора, договор может быть изменен судом по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ). О возможности требуемого истицей изменения договора по настоящему делу свидетельствуют и предпринятые сторонами действия, а также изменение аналогичных договоров с другими инвесторами.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные постановления в обжалуемой части нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум
постановил:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 ноября 2010 года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 17 января 2011 года в части отказа М. в иске об изменении условий договора отменить, направить дело в указанной части на новое рассмотрение в тот же районный суд.
Председательствующий
А.А.КУЛЯБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 07.06.2011 N 44Г-26/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2011 г. N 44Г-26/2011
Районный судья Заманова А.Ю.
Кассация: предс. Иванова О.Д.
Докл.: Васильева Е.А.
Президиум Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Кулябова А.А.
и членов Президиума - Астапова А.М., Войты И.В.,
Еремеевой В.Г., Меркушевой Т.Ф.,
Фуги Н.В.,
по докладу судьи - Бугаенко Н.В.
рассмотрев гражданское дело по иску М. к ООО "КГТУ-жилстрой" об изменении условий договора о долевом участии в строительстве, встречному иску ООО "КГТУ-жилстрой" к М. о расторжении договора,
по надзорной жалобе М. на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 ноября 2010 года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 17 января 2011 года,
на основании определения судьи Красноярского краевого суда Соснина Ю.А. от 10 мая 2011 года,
установил:
М. обратилась в суд с иском к ООО "КГТУ-жилстрой" об изменении условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу, заключенного между сторонами 19 декабря 2005 года. Объектом долевого строительства в договоре указано помещение, площадью 120 кв. м, на техническом 10 этаже над квартирой N 67 - N 68 в этом жилом доме. Стоимость помещения определена сторонами в 960 000 руб.; при этом фактически истица уплатила ответчику 1 057 647,63 руб. При сдаче дома в эксплуатацию ответчик без согласования с инвесторами, включая истицу, внес изменения в проектно-сметную документацию дома. В результате на месте оплаченного истицей помещения технического этажа была построена квартира N 70 десятого этажа, которая по площади полностью совпадает с оплаченным истицей нежилым помещением. После сдачи дома в эксплуатацию 29 декабря 2006 года истица фактически вселилась в спорное помещение и проживает в нем, однако для регистрации права собственности на спорное помещение необходимо внести изменения в договор о долевом участии от 19 декабря 2005 года и уточнить в нем статус помещения как жилого (квартиры). Ответчик уклоняется от внесения соответствующих изменений, предлагает истице заключить дополнительное соглашение к договору, произвести доплату за квартиру в размере 2 000 000 руб.
С учетом указанных доводов, истица просила обязать ответчика внести изменения в договор от 19 декабря 2005 года, заменив в тексте договора слова "помещение на техническом этаже (квартира N 68)" на слова "квартира N 70 общей площадью 118,4 кв. м, расположенная на 10 этаже в угловой блок-секции жилого дома. Кроме того, истица просила изменить формулировки п. п. 1.1, 2.1 - 2.3, 3.1 - 3.2, 5.1, 6.1 договора, в которых упоминаются характеристики объекта строительства, обязанности сторон по оплате стоимости объекта и его передаче инвестору после завершения строительства дома.
ООО "КГТУ-жилстрой" обратилось в суд со встречным иском к М. о расторжении договора о долевом участии в строительстве от 19 декабря 2005 года. Свои требования мотивировало тем, что квартира N 70 не являлась предметом вышеуказанного договора. 29 декабря 2006 года при вводе дома в эксплуатацию спорное помещение введено в эксплуатацию как жилое помещение в составе многоквартирного дома. Стороны вели переговоры по изменению условий договора N 68-10-3-Б-У от 19 декабря 2005 года, однако соглашение достигнуто не было.
Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 ноября 2010 года, оставленным без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда ото 17 января 2011 года, М. отказано в удовлетворении иска к ООО "КГТУ-жилстрой" в полном объеме; в удовлетворении встречного иска ООО "КГТУ-жилстрой" к М. также отказано.
В надзорной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 28 февраля 2011 г., истица указывает на незаконность принятых судебных постановлений в части отказа ей в иске, полагает, что ее требование отклонено судами по формальным основаниям, другие способы защиты нарушенного права отсутствуют.
Выслушав представителя истицы М.Е., проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Президиум краевого суда находит обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами первой и кассационной инстанций.
Отказав в удовлетворении требований по первоначальному и встречному искам суды фактически оставили без разрешения имеющийся между сторонами спор.
Отказывая М. в удовлетворении иска о внесении изменений в договор о долевом участии в строительстве в части уточнения предмета договора (п. 1.1) и связанных с ним обязательствах сторон (п. п. 2.1 - 2.3, 3.1 - 3.2, 5.1, 6.1), суды первой и кассационной инстанций исходили из отсутствия предусмотренных законом оснований для изменения условий договора. Суды также пришли к выводу, что истицей избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав - изменение существа уже заключенного договора посредством указания в договоре иного объекта долевого строительства (квартиры), что не соответствует положениям ст. 421, ст. 422 ГК РФ.
С указанными выводами нельзя согласиться.
В силу ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом. Условия обязательства определяются сторонами в договоре, который должен содержать существенные условия, в том числе условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что между М. (инвестор) и ООО "КГТУ-жилстрой" (застройщик) 19 декабря 2005 года заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по, строительный адрес. В соответствии с п. 1.1 договора его предметом является деятельность сторон по строительству помещения на техническом этаже над квартирой N 67 - N 68 вышеуказанного многоквартирного дома в соответствии с проектом Краевого института "Красноярскгражданпроект", шифр (л.д. 4). В п. 3.2 договора указана общая площадь помещения - 120 кв. м, а также его расположение - на 10 этаже, в угловой блок-секции. Стоимость 1 кв. м общей площади помещения на техническом этаже составляет 8 000 руб. В соответствии с п. 6.1 договора после ввода жилого дома в эксплуатацию производится уточнение общей площади помещения, увеличение площади инвестор оплачивает дополнительно. В период с декабря 2005 года по февраль 2006 года М. в счет оплаты строительства помещения внесла ответчику 960 000 руб. (квитанции к приходным кассовым ордерам, л.д. 103 - 104).
В соответствии с разрешением администрации г. Красноярска от 29 декабря 2006 года многоквартирный дом по адресу (почтовый адрес) введен в эксплуатацию, имеет 10 этажей, состоит из двух секций (л.д. 67). Из имеющихся в материалах дела кадастрового паспорта (л.д. 11, 12), копии плана 10 этажа указанного дома и экспликации (л.д. 122, 123) следует, что на десятом этаже в угловой блок-секции расположена четырехкомнатная квартира общей площадью 118,4 кв. м, без учета площадей балконов, лоджий. Указанной квартире присвоен порядковый номер 70.
Обращаясь в суд с иском к ООО "КГТУ-жилстрой" о понуждении к внесению изменений в договор об участии в долевом строительстве от 19 декабря 2005 года в части уточнения наименования объекта долевого строительства, М. указывала на то, что надлежащим образом исполнила свою обязанность по оплате помещения, а ответчик в одностороннем порядке изменил назначение помещений на 10 этаже многоквартирного дома, сдав их в эксплуатацию в качестве жилых (квартир).
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (вступившим в силу с 01 апреля 2005 года) объектами долевого строительства могут выступать как жилые, так и нежилые помещения в многоквартирном доме.
Названный закон определяет в качестве существенного условия договора участия в долевом строительстве необходимость определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Такой объект определяется в договоре в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 4 статьи 4).
В то же время застройщик ООО "КГТУ-жилстрой", изменив без согласования с инвестором назначение объекта долевого строительства (с нежилого - на жилое, квартиру), отказался внести изменения в договор о долевом участии в строительстве жилого дома N 68-10-3-Б-У от 19 декабря 2005 года в соответствии с проектной документацией, чем создал препятствия для регистрации за инвестором права собственности на объект долевого строительства.
Одностороннее изменение характеристик объекта долевого строительства застройщиком (ООО "КГТУ-Жилстрой") следует расценивать как существенное нарушение договора, поскольку в этом случае инвестор (М.) лишена возможности получить в собственность имущество, финансирование которого она осуществила в полном объеме, что в силу требований статьи 450 ГК РФ, является основанием для изменения договора.
Так как стороны договора не пришли к соглашению об изменении условий договора, договор может быть изменен судом по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ). О возможности требуемого истицей изменения договора по настоящему делу свидетельствуют и предпринятые сторонами действия, а также изменение аналогичных договоров с другими инвесторами.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные постановления в обжалуемой части нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум
постановил:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 ноября 2010 года и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 17 января 2011 года в части отказа М. в иске об изменении условий договора отменить, направить дело в указанной части на новое рассмотрение в тот же районный суд.
Председательствующий
А.А.КУЛЯБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)