Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Алексеева Г.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего: Уварова В.В.,
судей: Архиповой М.В., Бурашниковой Н.А.,
при секретаре: А.
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 июля 2012 года апелляционную жалобу ООО "Квартал" на решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 марта 2012 года по гражданскому делу по иску С.А., П.А., и другие к Обществу с ограниченной ответственностью "Квартал" о расторжении договора управления многоквартирным домом и освобождении от начисленной задолженности по оплате ремонта и содержания жилья,
Заслушав доклад судьи Архиповой М.В., судебная коллегия
установила:
С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. обратились в суд с иском к ООО "Квартал" о расторжении договора управления многоквартирным домом, освобождении от начисленной задолженности по оплате ремонта и содержания жилья. В обоснование своих требований указали, что протоколом
N 1/3 от 21.07.2009 г. победителем конкурса по отбору управляющей организации многоквартирным домом N 7 по *** было признано ООО "Квартал", которое обязалось производить обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования, включая водоснабжение. Однако, несмотря на то, что собственники квартир в доме ежемесячно оплачивали платежи управляющая организация ООО "Квартал" не выполняла взятые на себя обязательства по ремонту и поддержанию технического состояния дома в нормальном состоянии. 02.08.2010 г. истцы обратились в управляющую организацию с заявлением о замене водопроводных труб, так как система водоснабжения не функционировала, трубы текли, дом был без воды. Однако, ремонта водопроводной системы компания не осуществила, по указанному факту истцы обращались с жалобами на ответчика в различные инстанции, включая прокуратуру и сельский совет. Только в сентябре 2011 г. ООО "Квартал" осуществило ремонт, водопровода. Таким образом, истцы год вынуждены были проживать с аварийной системой водопровода и с отключенным водопроводом. Кроме того, ООО "Квартал" обязалось произвести частичный ремонт кровли, который был произведен, однако, оказался некачественным, так как крыша продолжала течь. Ответчиком не произведен ремонт электропроводки в подъезде дома, не укреплен и находится в аварийном состоянии гусак электрического ввода в многоквартирный дом, не отремонтированы двери в подъезде, не производится наладка инженерного оборудования, технические осмотры инженерных систем дома ООО "Квартал" не производится.
В августе 2011 г. истцы обратились с заявлением к руководителю ООО "Квартал" о расторжении договора и прекращении начисления оплаты по ремонту и содержанию дома. Однако, ответа ими не получен, а оплату за ремонт и содержание жилья им продолжают начислять. Неисполнение обязательств по управлению многоквартирным домом со стороны ООО "Квартал" на протяжении трех лет считают существенным нарушением условий договора. Просят расторгнуть указанный договор и освободить собственников квартир от задолженности по оплате ремонта и содержания жилья. Взыскать с ответчика в пользу истцов судебные издержки, связанные с оплатой государственной пошлины.
Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 марта 2012 г. исковые требования истцов удовлетворены. Договор управления многоквартирным домом N 7 по *** и ООО "Квартал" расторгнут.
С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. освобождены от задолженности по оплате услуг по ремонту и содержанию жилья с сентября 2011 г. по февраль 2012 г. включительно.
С ООО "Квартал" в пользу истцов взысканы судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме *** руб. каждому.
В апелляционной жалобе ООО "Квартал" ставит вопрос об отмене решения, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, что повлияло на исход дела.
Согласно ст. 46 ЖК РФ жильцы решением общего собрания собственников помещений в МКД, выбрали способ управления управляющей организацией "Квартал", утвердили условия договора с последующим заключением договоров управления. При осмотре технического состояния многоквартирного дома было установлено его общее состояние, требовался капитальный ремонт крыши, водопровода, ремонт подъездов и замена дверей. С жителями была договоренность о том, что в первую очередь необходимо произвести капитальный ремонт крыши, а затем по накоплению средств постепенно производить ремонт запланированного.
Также на общем собрании жильцы выразили желание об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта крыши с софинансированием работ по капитальному ремонту за счет средств собственников помещений этого дома, в размере 5% от общей стоимости работ, согласно Федерального закона от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ. Однако, некоторые собственники, нарушая обязательства раздела 2.3 договора не оплачивают ремонт и содержание мест общего пользования, а также и капитальный ремонт.
Судом не были исследованы и не дана оценка утверждениям истцов, о том, что ими ежемесячно производилась оплата за ремонт и содержание, несмотря на то, что ООО "Квартал" представлял в судебное заседание оборотно-садьдовую ведомость по начислению платежей за ремонт и содержание с августа 2009 г. В связи с чем, управляющей компании невозможно планировать и распределять ремонтные работы на поступающие от собственников помещений средства.
Все зарегистрированные заявки компанией были исполнены, акты выполненных работ представлялись в суд, претензий о качестве выполненных работ от жителей не поступало. Полагает, что жители на протяжении всех лет, нарушая жилищное и гражданское законодательство никаких мер к сохранности общего имущества не предпринимали, обращения в прокуратуру по поводу неисполнения обязательств управляющей компании не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
Постановлением Госстроя N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" п. 4.6.1.23 предусмотрено, что мягкие кровли от снега не очищают за исключением желобов и свесов на скатных рулонных кровлях с наружным водостоком, что управляющая компания периодически производила, акты выполненных работ в судебное заседание представлялись. 28.08.2011 г. собственники помещений в нарушении ст. ст. 45 - 46 ЖК РФ провели общее собрание. Законодательство прямо указывает о необходимости сообщения собственникам помещения повестки дня, чего сделано не было. Также общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку данного собрания. Однако, протокол общего собрания был составлен истцами с нарушением законодательства: в нем не отражено, кто за какое предложение голосовал, не отражен вопрос о расторжении договора управления с управляющей компанией ООО "Квартал", именно в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением управляющей компанией принятых по договору обязательств, а также самого обстоятельства неисполнения либо ненадлежащего исполнения компанией, принятых по договору обязательств, на момент возникновения спорных правоотношений спорный договор не был расторгнут, является действующим, поэтому управляющая компания производимые начисления не снимает.
Кроме того в судебном заседании было установлено, что подписи в протоколе общего собрания, и подписи в исковом заявлении не соответствуют, однако оценки этого факта судом не дано.
Также в судебном заседании не устанавливался факт, что с истцами С.Н., Д.С., Я., договора управления не заключались. Удовлетворяя исковые требования в части освобождения от начисленной задолженности С.Н., Д.С., судом не учтено, что в приватизированной квартире, лицевые счета на оплату коммунальных услуг возможны при не согласии собственников только по решению суда, в случае соглашения сторон, о выделении доли в приватизированной квартире и разделе лицевых счетов, обращаться в управляющую компанию, однако С.Н. и Д.С., с заявлением о разделении счетов не обращались, начисление за ремонт и содержание в данных квартирах производится по одному лицевому счету по количеству квадратных метров.
На апелляционную жалобу С.Н. поданы возражения, считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Квартал" без удовлетворения. Доводы жалобы являются надуманными и не соответствуют действительности. Договор предусматривает четкий перечень работ, которые ответчик обязался выполнять, а невыполнение условий договора является существенным нарушением, и в соответствии со ст. 450 ГК РФ, должен быть расторгнут по решению суда.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, поддержанные в суде представителем ООО "Квартал" К.В.М., выслушав представителя истцов П.Л., поддержавшую исковые требования и возражавшую против доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу ст. ст. 46, 161, 162 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации. Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно п. 6.2. договора управления многоквартирным домом N 7 по *** от 19.07.2011 г. настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в соответствии со статьями 450 - 453 ГК РФ.
В соответствии с. ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии- в тридцатидневный срок.
Суд первой инстанции, оценив в совокупности добытые по делу доказательства, установил, что ООО "Квартал" ненадлежащим образом выполняло условия договора управления многоквартирным домом N 7 по *** от 19.07.2009 г.: некачественное обслуживание, некачественное выполнение ремонтных работ общего имущества. Что явилось основанием для принятия 28.08.2011 г. общим собранием собственников многоквартирного дома решения о расторжении договора управления многоквартирным домом, смене способа управления и управляющей организации.
В соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники многоквартирного дома уведомили ответчика 30.08.2011 г. об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организации принятого по договору обязательства, предложив с 01.09.2011 г. не производить начисления по оплате за ремонт и содержание дома. Однако, ответчик отказался от предложения расторгнуть договор управления.
При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом N 7 по *** от 19.07.2009 г.
Доводы жалобы о том, что решение о расторжении договора управления домом собственниками жилого дома не принималось, доказательств ненадлежащего исполнения условий договора управления от 19.07.2009 г. не представлено - необоснованные, опровергаются протоколами общего собрания собственников жилого дома от 28.08.2011 г., уведомлением от 30.08.2011 г. о вручении ООО "Квартал" протокола общего собрания, а также актами осмотра состояния жилого *** в связи с ненадлежащим исполнением управляющей компанией ООО "Квартал" условий договора. Были составлены акты осмотра состояния жилого дома от 20.02.2011 г. 14.03.2012 г. (т. 2 л.д. 56-58), представлены истцами фотографии, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении управляющей организацией обязанностей по договору управления. Факт обращения собственников указанного дома с жалобами на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора управления домом подтвержден в суде показаниями главы Устьинского сельского совета К.В.Е., ответом прокуратуры г. Моршанска от 10.02.2012 г., а также показаниями С.Г.
Судебная коллегия находит решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора управления многоквартирным домом законным и обоснованным. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании материалов дела и имеющихся в деле доказательств.
Вместе с тем, решение суда в части удовлетворения исковых требований об освобождении С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. от задолженности по оплате услуг по ремонту и содержанию жилья с сентября 2011 г. по февраль 2012 г. судебная коллегия находит подлежащим отмене по следующим основаниям.
В нарушение требований ст. ст. 56, 196, 198 ГПК РФ суд первой инстанции выводы о наличии оснований для удовлетворения требований истцов об освобождении от задолженности по ремонту и содержанию жилого дома сентября 2011 г. по февраль 2012 г. не мотивировал.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3, 4 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке- с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Как следует из материалов дела, управляющая компания ООО "Квартал" после получения 30.08.2011 г. уведомления о расторжении договора продолжала осуществлять управление указанным домом. Так, в сентябре 2011 г. была произведена замена водопроводных сетей (акт сдачи- приемки от 08.09.2011 г., 27.09.2011 г.), заменен оконный блок в 3 подъезде (акт от 07.11.2011 г.), произведена установка зонтов на вытяжные трубы (акт от 02.09.2011 г.).
Таким образом, истцами не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ООО "Квартал" прекратил осуществлять управление многоквартирным домом с 01.09.2011 г. и отсутствии оснований для освобождения от уплаты услуг по ремонту и содержанию дома за указанный период.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых об освобождении С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. от задолженности по оплате услуг по ремонту и содержанию жилья с сентября 2011 г. по февраль 2012 г. В указанной части решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 марта 2012 г. в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора управления многоквартирным домом N 7 по *** ООО "Квартал" оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Квартал" - без удовлетворения.
Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 марта 2012 г. в части удовлетворения исковых требований об освобождении С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. от задолженности по оплате услуг по ремонту и содержанию жилья с сентября 2011 г. по февраль 2012 г. отменить. Принять новое решение: в удовлетворении исковых требований к ООО "Квартал" об освобождении С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. от задолженности по оплате услуг по ремонту и содержанию жилья с сентября 2011 г. по февраль 2012 г. отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1540
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2012 г. по делу N 33-1540
Судья: Алексеева Г.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего: Уварова В.В.,
судей: Архиповой М.В., Бурашниковой Н.А.,
при секретаре: А.
рассмотрев в открытом судебном заседании 04 июля 2012 года апелляционную жалобу ООО "Квартал" на решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 марта 2012 года по гражданскому делу по иску С.А., П.А., и другие к Обществу с ограниченной ответственностью "Квартал" о расторжении договора управления многоквартирным домом и освобождении от начисленной задолженности по оплате ремонта и содержания жилья,
Заслушав доклад судьи Архиповой М.В., судебная коллегия
установила:
С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. обратились в суд с иском к ООО "Квартал" о расторжении договора управления многоквартирным домом, освобождении от начисленной задолженности по оплате ремонта и содержания жилья. В обоснование своих требований указали, что протоколом
N 1/3 от 21.07.2009 г. победителем конкурса по отбору управляющей организации многоквартирным домом N 7 по *** было признано ООО "Квартал", которое обязалось производить обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования, включая водоснабжение. Однако, несмотря на то, что собственники квартир в доме ежемесячно оплачивали платежи управляющая организация ООО "Квартал" не выполняла взятые на себя обязательства по ремонту и поддержанию технического состояния дома в нормальном состоянии. 02.08.2010 г. истцы обратились в управляющую организацию с заявлением о замене водопроводных труб, так как система водоснабжения не функционировала, трубы текли, дом был без воды. Однако, ремонта водопроводной системы компания не осуществила, по указанному факту истцы обращались с жалобами на ответчика в различные инстанции, включая прокуратуру и сельский совет. Только в сентябре 2011 г. ООО "Квартал" осуществило ремонт, водопровода. Таким образом, истцы год вынуждены были проживать с аварийной системой водопровода и с отключенным водопроводом. Кроме того, ООО "Квартал" обязалось произвести частичный ремонт кровли, который был произведен, однако, оказался некачественным, так как крыша продолжала течь. Ответчиком не произведен ремонт электропроводки в подъезде дома, не укреплен и находится в аварийном состоянии гусак электрического ввода в многоквартирный дом, не отремонтированы двери в подъезде, не производится наладка инженерного оборудования, технические осмотры инженерных систем дома ООО "Квартал" не производится.
В августе 2011 г. истцы обратились с заявлением к руководителю ООО "Квартал" о расторжении договора и прекращении начисления оплаты по ремонту и содержанию дома. Однако, ответа ими не получен, а оплату за ремонт и содержание жилья им продолжают начислять. Неисполнение обязательств по управлению многоквартирным домом со стороны ООО "Квартал" на протяжении трех лет считают существенным нарушением условий договора. Просят расторгнуть указанный договор и освободить собственников квартир от задолженности по оплате ремонта и содержания жилья. Взыскать с ответчика в пользу истцов судебные издержки, связанные с оплатой государственной пошлины.
Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 марта 2012 г. исковые требования истцов удовлетворены. Договор управления многоквартирным домом N 7 по *** и ООО "Квартал" расторгнут.
С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. освобождены от задолженности по оплате услуг по ремонту и содержанию жилья с сентября 2011 г. по февраль 2012 г. включительно.
С ООО "Квартал" в пользу истцов взысканы судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме *** руб. каждому.
В апелляционной жалобе ООО "Квартал" ставит вопрос об отмене решения, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, что повлияло на исход дела.
Согласно ст. 46 ЖК РФ жильцы решением общего собрания собственников помещений в МКД, выбрали способ управления управляющей организацией "Квартал", утвердили условия договора с последующим заключением договоров управления. При осмотре технического состояния многоквартирного дома было установлено его общее состояние, требовался капитальный ремонт крыши, водопровода, ремонт подъездов и замена дверей. С жителями была договоренность о том, что в первую очередь необходимо произвести капитальный ремонт крыши, а затем по накоплению средств постепенно производить ремонт запланированного.
Также на общем собрании жильцы выразили желание об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта крыши с софинансированием работ по капитальному ремонту за счет средств собственников помещений этого дома, в размере 5% от общей стоимости работ, согласно Федерального закона от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ. Однако, некоторые собственники, нарушая обязательства раздела 2.3 договора не оплачивают ремонт и содержание мест общего пользования, а также и капитальный ремонт.
Судом не были исследованы и не дана оценка утверждениям истцов, о том, что ими ежемесячно производилась оплата за ремонт и содержание, несмотря на то, что ООО "Квартал" представлял в судебное заседание оборотно-садьдовую ведомость по начислению платежей за ремонт и содержание с августа 2009 г. В связи с чем, управляющей компании невозможно планировать и распределять ремонтные работы на поступающие от собственников помещений средства.
Все зарегистрированные заявки компанией были исполнены, акты выполненных работ представлялись в суд, претензий о качестве выполненных работ от жителей не поступало. Полагает, что жители на протяжении всех лет, нарушая жилищное и гражданское законодательство никаких мер к сохранности общего имущества не предпринимали, обращения в прокуратуру по поводу неисполнения обязательств управляющей компании не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
Постановлением Госстроя N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" п. 4.6.1.23 предусмотрено, что мягкие кровли от снега не очищают за исключением желобов и свесов на скатных рулонных кровлях с наружным водостоком, что управляющая компания периодически производила, акты выполненных работ в судебное заседание представлялись. 28.08.2011 г. собственники помещений в нарушении ст. ст. 45 - 46 ЖК РФ провели общее собрание. Законодательство прямо указывает о необходимости сообщения собственникам помещения повестки дня, чего сделано не было. Также общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку данного собрания. Однако, протокол общего собрания был составлен истцами с нарушением законодательства: в нем не отражено, кто за какое предложение голосовал, не отражен вопрос о расторжении договора управления с управляющей компанией ООО "Квартал", именно в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением управляющей компанией принятых по договору обязательств, а также самого обстоятельства неисполнения либо ненадлежащего исполнения компанией, принятых по договору обязательств, на момент возникновения спорных правоотношений спорный договор не был расторгнут, является действующим, поэтому управляющая компания производимые начисления не снимает.
Кроме того в судебном заседании было установлено, что подписи в протоколе общего собрания, и подписи в исковом заявлении не соответствуют, однако оценки этого факта судом не дано.
Также в судебном заседании не устанавливался факт, что с истцами С.Н., Д.С., Я., договора управления не заключались. Удовлетворяя исковые требования в части освобождения от начисленной задолженности С.Н., Д.С., судом не учтено, что в приватизированной квартире, лицевые счета на оплату коммунальных услуг возможны при не согласии собственников только по решению суда, в случае соглашения сторон, о выделении доли в приватизированной квартире и разделе лицевых счетов, обращаться в управляющую компанию, однако С.Н. и Д.С., с заявлением о разделении счетов не обращались, начисление за ремонт и содержание в данных квартирах производится по одному лицевому счету по количеству квадратных метров.
На апелляционную жалобу С.Н. поданы возражения, считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Квартал" без удовлетворения. Доводы жалобы являются надуманными и не соответствуют действительности. Договор предусматривает четкий перечень работ, которые ответчик обязался выполнять, а невыполнение условий договора является существенным нарушением, и в соответствии со ст. 450 ГК РФ, должен быть расторгнут по решению суда.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, поддержанные в суде представителем ООО "Квартал" К.В.М., выслушав представителя истцов П.Л., поддержавшую исковые требования и возражавшую против доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу ст. ст. 46, 161, 162 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей организации. Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно п. 6.2. договора управления многоквартирным домом N 7 по *** от 19.07.2011 г. настоящий договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в соответствии со статьями 450 - 453 ГК РФ.
В соответствии с. ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии- в тридцатидневный срок.
Суд первой инстанции, оценив в совокупности добытые по делу доказательства, установил, что ООО "Квартал" ненадлежащим образом выполняло условия договора управления многоквартирным домом N 7 по *** от 19.07.2009 г.: некачественное обслуживание, некачественное выполнение ремонтных работ общего имущества. Что явилось основанием для принятия 28.08.2011 г. общим собранием собственников многоквартирного дома решения о расторжении договора управления многоквартирным домом, смене способа управления и управляющей организации.
В соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники многоквартирного дома уведомили ответчика 30.08.2011 г. об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организации принятого по договору обязательства, предложив с 01.09.2011 г. не производить начисления по оплате за ремонт и содержание дома. Однако, ответчик отказался от предложения расторгнуть договор управления.
При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом N 7 по *** от 19.07.2009 г.
Доводы жалобы о том, что решение о расторжении договора управления домом собственниками жилого дома не принималось, доказательств ненадлежащего исполнения условий договора управления от 19.07.2009 г. не представлено - необоснованные, опровергаются протоколами общего собрания собственников жилого дома от 28.08.2011 г., уведомлением от 30.08.2011 г. о вручении ООО "Квартал" протокола общего собрания, а также актами осмотра состояния жилого *** в связи с ненадлежащим исполнением управляющей компанией ООО "Квартал" условий договора. Были составлены акты осмотра состояния жилого дома от 20.02.2011 г. 14.03.2012 г. (т. 2 л.д. 56-58), представлены истцами фотографии, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении управляющей организацией обязанностей по договору управления. Факт обращения собственников указанного дома с жалобами на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора управления домом подтвержден в суде показаниями главы Устьинского сельского совета К.В.Е., ответом прокуратуры г. Моршанска от 10.02.2012 г., а также показаниями С.Г.
Судебная коллегия находит решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора управления многоквартирным домом законным и обоснованным. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании материалов дела и имеющихся в деле доказательств.
Вместе с тем, решение суда в части удовлетворения исковых требований об освобождении С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. от задолженности по оплате услуг по ремонту и содержанию жилья с сентября 2011 г. по февраль 2012 г. судебная коллегия находит подлежащим отмене по следующим основаниям.
В нарушение требований ст. ст. 56, 196, 198 ГПК РФ суд первой инстанции выводы о наличии оснований для удовлетворения требований истцов об освобождении от задолженности по ремонту и содержанию жилого дома сентября 2011 г. по февраль 2012 г. не мотивировал.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3, 4 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке- с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Как следует из материалов дела, управляющая компания ООО "Квартал" после получения 30.08.2011 г. уведомления о расторжении договора продолжала осуществлять управление указанным домом. Так, в сентябре 2011 г. была произведена замена водопроводных сетей (акт сдачи- приемки от 08.09.2011 г., 27.09.2011 г.), заменен оконный блок в 3 подъезде (акт от 07.11.2011 г.), произведена установка зонтов на вытяжные трубы (акт от 02.09.2011 г.).
Таким образом, истцами не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ООО "Квартал" прекратил осуществлять управление многоквартирным домом с 01.09.2011 г. и отсутствии оснований для освобождения от уплаты услуг по ремонту и содержанию дома за указанный период.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых об освобождении С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. от задолженности по оплате услуг по ремонту и содержанию жилья с сентября 2011 г. по февраль 2012 г. В указанной части решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 марта 2012 г. в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора управления многоквартирным домом N 7 по *** ООО "Квартал" оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Квартал" - без удовлетворения.
Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 марта 2012 г. в части удовлетворения исковых требований об освобождении С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. от задолженности по оплате услуг по ремонту и содержанию жилья с сентября 2011 г. по февраль 2012 г. отменить. Принять новое решение: в удовлетворении исковых требований к ООО "Квартал" об освобождении С.А., П.А., П.Ю., Т.Ш., Я., П.О., С.В., Д.С., П.В., М., Ш., Д.В., С.Н., С.М., Т.С. от задолженности по оплате услуг по ремонту и содержанию жилья с сентября 2011 г. по февраль 2012 г. отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)