Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Дошин П.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего: Зубовой Л.М.,
судей: Брыкова И.И., Беляева Р.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в судебном заседании от 25 октября 2011 года кассационную жалобу Ч.С., Ч.О. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 15 июня 2011 года по делу по иску Ч.С., Ч.О. к ООО "ПроектИнвест-2", ТСЖ СМД "Ключ" о признании общей долевой собственности, взыскании оплаты за неоказанную услугу, оплату за коммунальные услуги, компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Зубовой Л.М.,
объяснения представителя ООО "ПроектИнвест-2" - П., представителя ЗАО "Первой Домостроительной компании" - И.,
установила:
Ч.С., Ч.О. обратились в суд с иском к ООО "ПроектИнвест-2", ТСЖ СМД "Ключ", просили признать за ними право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; взыскать с ООО "ПроектИнвест-2" в пользу Ч.С. 89063,00 руб. - оплату за неоказанную услугу по оформлению квартиры в собственность, неустойку (пеню) в размере 999000,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 100000,00 руб., взыскать с ООО "ПроектИнвест-2" солидарно с ТСЖ СМД "Ключ" 36063,79 руб. - оплату за неоказанные в июне - ноябре 2010 г. коммунальные услуги; взыскать с ООО "ПроектИнвест-2" в пользу Ч.О. компенсацию морального вреда в сумме 100000,00 руб.
Истцы указали, что приобрели право на спорную квартиру на основании заключенного с ООО "ПроектИнвест-2" предварительного договора.
Представитель ответчика ООО "ПроектИнвест-2" исковые требования не признал, пояснил, что предварительный договор заключен на законных основаниях, срок заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры в соответствии с п. 3 предварительного договора еще не наступил, поскольку право собственности ООО "ПроектИнвест-2" на спорную квартиру еще не зарегистрировано, права истцов нарушены не были.
Представитель ответчика ТСЖ СМД "Ключ" в удовлетворении исковых требований просил отказать.
Представитель третьего лица АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО) в судебное заседание не явился, извещены, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя, в отзыве на иск не возражали против признания права общей совместной собственности за истцами на спорную квартиру только при условии одновременной регистрации ипотеки в силу закона, залогодержателем по которой будет АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО).
Представитель третьего лица ЗАО "ДСК-1" в удовлетворении исковых требований просил отказать, пояснил, что с истцами никаких договоров относительно спорной квартиры не заключало, денежных средств от истцов по оплате стоимости квартиры не получало.
Представитель третьего лица КТ "ДСК-1 и Компания" в судебное заседание не явился, извещены, в представленных возражениях просили отказать в удовлетворении исковых требований.
Решением Балашихинского городского суда Московской области от 15 июня 2011 года иск удовлетворен частично: с ООО "ПроектИнвест-2" в пользу Ч.С. взысканы денежные средства по договору поручения 89063,00 руб., компенсацию морального вреда 5000 руб., пени 5000 руб., всего - 99063 руб.; с ООО "ПроектИнвест-2" в пользу Ч.О. взыскана компенсация морального вреда в сумме 5000 руб. В требовании о признании права собственности на квартиру, требовании к ТСЖ "Ключ" и требованиях о взыскании остальной части сумм отказано.
Не соглашаясь с решением суда, истцы подали в суд кассационной инстанции кассационную жалобу и просили в части отказанных требований решение суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в признании за истцами права собственности на квартиру с вынесением нового решения, поскольку обстоятельства дела установлены в полном объеме и не требуют дополнительного исследования.
Отказывая в удовлетворении иска в части признания за истцами права собственности на квартиру, суд мотивировал тем, что объект инвестиционной деятельности находится в долевой собственности сторон инвестиционного контракта, ООО "ПроектИнвест-2" не является стороной инвестиционного контракта, не вправе был распоряжаться имуществом, не принадлежащим ему на каком-либо праве, соответственно не является надлежащим ответчиком по данному спору.
Между тем, с данным выводом суда нельзя согласиться.
Из материалов дела усматривается, что строительство жилого дома, в котором расположена спорная квартира, осуществлялось на основании инвестиционного контракта N 351 от 15.11.2004 г., заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрации Балашихинского района Московской области и ООО "Агентство недвижимости "КЛЮЧ". В свою очередь, ООО "Агентство недвижимости "КЛЮЧ" 28.12.2004 г. заключило с ЗАО "ДСК-1" договор о привлечении к инвестированию N 13, в соответствии с которым уступило свои права и обязанности по договору ЗАО "ДСК-1". На основании договоров 12.11.2007 г. ЗАО "ДСК-1" заключило предварительный договор купли-продажи спорной квартиры с КТ "ДСК-1 и Компания", которое в свою очередь, 10.12.2007 г. заключило предварительный договор купли-продажи квартиры с ООО "ПроектИнвест-2". 21.12.2007 г. ООО "ПроектИнвест-2" заключило предварительный договор купли-продажи квартиры N 382/15 (к) с истцами.
В соответствии с п. 1 предварительного договора продавец (ООО "ПроектИнвест-2") принял решение продать, а покупатели (истцы) приняли решение купить двухкомнатную квартиру.
Согласно п. 2 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Материалами дела подтверждается, что истцы полностью исполнили взятые на себя обязательства по данному договору, оплатили продавцу ООО "ПроектИнвест-2" 3562520 руб., что подтверждается платежным поручением, ООО "ПроектИнвест-2" передал им 21.06.2010 г. ключи от квартиры, со стороны ООО "ПроектИнвест-2" данные обстоятельства не оспаривались, они подтвердили выполнение истцами условий договора, претензий не имелось.
Также установлено, что ранее заключенные предварительные договоры между организациями-контрагентами никем не оспаривались, в том числе ЗАО "ДСК-1", обязательства по сделкам исполнены, что подтверждается протоколом распределения квартир, приложением к предварительному договору о перечне квартир, подлежащих передаче, все документы участниками сделок подписаны и оформлены в соответствии с положениями гражданского законодательства о праве собственности, об основаниях его приобретения, о договоре купли-продажи, заключенные договоры содержат все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному договору.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поскольку квартира, во введенном в эксплуатацию доме, фактически передана истцу, дому присвоен почтовый адрес, истец получил комплект ключей от квартиры, ему выдан временный ордер для проживания в ней, исполняет обязанности по коммунальным платежам, что подтверждается платежными поручениями, во исполнение договора о передаче прав по управлению домом, судебная коллегия считает возможным признать за Ч.С., Ч.О. право общей долевой собственности, по ? доле, на квартиру по адресу: <адрес>.
Ссылка ответчика на невозможность признания за истцами права собственности на квартиру ввиду отсутствия акта о результатах реализации инвестиционного контракта, отсутствия оформленного у них права собственности на квартиру, не может быть признана обоснованной, поскольку истец не является стороной указанного инвестиционного контракта, в связи с чем, реализация прав истца не может быть поставлена в зависимость от подписания соответствующего акта, оформления права собственности.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит возможным признать за истцами права собственности на спорную квартиру.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда в части отказа в удовлетворении иска о взыскании с ТСЖ "Ключ" денежных средств за неоказанные коммунальные услуги, поскольку истцы получили от квартиры комплект ключей, временный ордер на вселение, с данного момента стали пользоваться квартирой, осуществлять ремонтные работы. В соответствии с условиями договора истцы приняли на себя обязательства по оплате услуг ЖКХ до регистрации своего права собственности на квартиру. Доказательств ненадлежащего исполнения договорных обязательств со стороны ТСЖ "Ключ" суду не представлено.
21.12.2007 г. между истцами и ООО "ПроектИнвест-2" заключен договор поручения на оформление квартиры в собственность, по условиям которого ООО "ПроектИнвест-2" приняло на себя обязательства совершить от имени и за счет доверителей юридические действия по оформлению права собственности истцов на квартиру с регистрацией залога (ипотеки) квартиры, где залогодержателем является АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО). Истцы для исполнения поручения выплатили ООО "ПроектИнвест-2" под отчет денежные средства в размере 89063,00 руб.
28.02.2011 г. истцы обратились к ООО "ПроектИнвест-2" с письмом об отмене поручения.
Удовлетворяя данные требования суд обоснованно принял во внимание, что до настоящего времени какие-либо действия во исполнение условий договора поручения ООО "ПроектИнвест-2" не производились, денежные средства истцам ответчиком не возвращены, суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика уплаченных по договору поручения денежных средств в сумме 89063,00 руб. в пользу Ч.С., лица, произведшего оплату.
Согласно п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.
Ссылаясь на норму ст. 333 ГК РФ, суд правомерно уменьшил размер взыскиваемой неустойки до 5000 руб., поскольку подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Ссылаясь на положения ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд правомерно удовлетворил требования истцов в части взыскания компенсации морального вреда, исходя из принципа разумности и справедливости.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в признании за истцами права собственности на квартиру нельзя признать законным и обоснованным как постановленное на неправильном применении норм материального права.
В остальной части решение суда законное и обоснованное, как постановленное в соответствии с требованиями законодательства и собранных по делу доказательств.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Балашихинского городского суда Московской области от 15 июня 2011 года отменить в части, вынести новое решение:
Признать за Ч.С., Ч.О. право общей долевой собственности, по ? доле, на квартиру по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для регистрации за Ч.С., Ч.О. права общей долевой собственности, по ? доле, на квартиру по адресу: <адрес> в органах государственной регистрации.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-21100
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2011 г. по делу N 33-21100
Судья: Дошин П.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего: Зубовой Л.М.,
судей: Брыкова И.И., Беляева Р.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в судебном заседании от 25 октября 2011 года кассационную жалобу Ч.С., Ч.О. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 15 июня 2011 года по делу по иску Ч.С., Ч.О. к ООО "ПроектИнвест-2", ТСЖ СМД "Ключ" о признании общей долевой собственности, взыскании оплаты за неоказанную услугу, оплату за коммунальные услуги, компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Зубовой Л.М.,
объяснения представителя ООО "ПроектИнвест-2" - П., представителя ЗАО "Первой Домостроительной компании" - И.,
установила:
Ч.С., Ч.О. обратились в суд с иском к ООО "ПроектИнвест-2", ТСЖ СМД "Ключ", просили признать за ними право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; взыскать с ООО "ПроектИнвест-2" в пользу Ч.С. 89063,00 руб. - оплату за неоказанную услугу по оформлению квартиры в собственность, неустойку (пеню) в размере 999000,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 100000,00 руб., взыскать с ООО "ПроектИнвест-2" солидарно с ТСЖ СМД "Ключ" 36063,79 руб. - оплату за неоказанные в июне - ноябре 2010 г. коммунальные услуги; взыскать с ООО "ПроектИнвест-2" в пользу Ч.О. компенсацию морального вреда в сумме 100000,00 руб.
Истцы указали, что приобрели право на спорную квартиру на основании заключенного с ООО "ПроектИнвест-2" предварительного договора.
Представитель ответчика ООО "ПроектИнвест-2" исковые требования не признал, пояснил, что предварительный договор заключен на законных основаниях, срок заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры в соответствии с п. 3 предварительного договора еще не наступил, поскольку право собственности ООО "ПроектИнвест-2" на спорную квартиру еще не зарегистрировано, права истцов нарушены не были.
Представитель ответчика ТСЖ СМД "Ключ" в удовлетворении исковых требований просил отказать.
Представитель третьего лица АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО) в судебное заседание не явился, извещены, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя, в отзыве на иск не возражали против признания права общей совместной собственности за истцами на спорную квартиру только при условии одновременной регистрации ипотеки в силу закона, залогодержателем по которой будет АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО).
Представитель третьего лица ЗАО "ДСК-1" в удовлетворении исковых требований просил отказать, пояснил, что с истцами никаких договоров относительно спорной квартиры не заключало, денежных средств от истцов по оплате стоимости квартиры не получало.
Представитель третьего лица КТ "ДСК-1 и Компания" в судебное заседание не явился, извещены, в представленных возражениях просили отказать в удовлетворении исковых требований.
Решением Балашихинского городского суда Московской области от 15 июня 2011 года иск удовлетворен частично: с ООО "ПроектИнвест-2" в пользу Ч.С. взысканы денежные средства по договору поручения 89063,00 руб., компенсацию морального вреда 5000 руб., пени 5000 руб., всего - 99063 руб.; с ООО "ПроектИнвест-2" в пользу Ч.О. взыскана компенсация морального вреда в сумме 5000 руб. В требовании о признании права собственности на квартиру, требовании к ТСЖ "Ключ" и требованиях о взыскании остальной части сумм отказано.
Не соглашаясь с решением суда, истцы подали в суд кассационной инстанции кассационную жалобу и просили в части отказанных требований решение суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в признании за истцами права собственности на квартиру с вынесением нового решения, поскольку обстоятельства дела установлены в полном объеме и не требуют дополнительного исследования.
Отказывая в удовлетворении иска в части признания за истцами права собственности на квартиру, суд мотивировал тем, что объект инвестиционной деятельности находится в долевой собственности сторон инвестиционного контракта, ООО "ПроектИнвест-2" не является стороной инвестиционного контракта, не вправе был распоряжаться имуществом, не принадлежащим ему на каком-либо праве, соответственно не является надлежащим ответчиком по данному спору.
Между тем, с данным выводом суда нельзя согласиться.
Из материалов дела усматривается, что строительство жилого дома, в котором расположена спорная квартира, осуществлялось на основании инвестиционного контракта N 351 от 15.11.2004 г., заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрации Балашихинского района Московской области и ООО "Агентство недвижимости "КЛЮЧ". В свою очередь, ООО "Агентство недвижимости "КЛЮЧ" 28.12.2004 г. заключило с ЗАО "ДСК-1" договор о привлечении к инвестированию N 13, в соответствии с которым уступило свои права и обязанности по договору ЗАО "ДСК-1". На основании договоров 12.11.2007 г. ЗАО "ДСК-1" заключило предварительный договор купли-продажи спорной квартиры с КТ "ДСК-1 и Компания", которое в свою очередь, 10.12.2007 г. заключило предварительный договор купли-продажи квартиры с ООО "ПроектИнвест-2". 21.12.2007 г. ООО "ПроектИнвест-2" заключило предварительный договор купли-продажи квартиры N 382/15 (к) с истцами.
В соответствии с п. 1 предварительного договора продавец (ООО "ПроектИнвест-2") принял решение продать, а покупатели (истцы) приняли решение купить двухкомнатную квартиру.
Согласно п. 2 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Материалами дела подтверждается, что истцы полностью исполнили взятые на себя обязательства по данному договору, оплатили продавцу ООО "ПроектИнвест-2" 3562520 руб., что подтверждается платежным поручением, ООО "ПроектИнвест-2" передал им 21.06.2010 г. ключи от квартиры, со стороны ООО "ПроектИнвест-2" данные обстоятельства не оспаривались, они подтвердили выполнение истцами условий договора, претензий не имелось.
Также установлено, что ранее заключенные предварительные договоры между организациями-контрагентами никем не оспаривались, в том числе ЗАО "ДСК-1", обязательства по сделкам исполнены, что подтверждается протоколом распределения квартир, приложением к предварительному договору о перечне квартир, подлежащих передаче, все документы участниками сделок подписаны и оформлены в соответствии с положениями гражданского законодательства о праве собственности, об основаниях его приобретения, о договоре купли-продажи, заключенные договоры содержат все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному договору.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поскольку квартира, во введенном в эксплуатацию доме, фактически передана истцу, дому присвоен почтовый адрес, истец получил комплект ключей от квартиры, ему выдан временный ордер для проживания в ней, исполняет обязанности по коммунальным платежам, что подтверждается платежными поручениями, во исполнение договора о передаче прав по управлению домом, судебная коллегия считает возможным признать за Ч.С., Ч.О. право общей долевой собственности, по ? доле, на квартиру по адресу: <адрес>.
Ссылка ответчика на невозможность признания за истцами права собственности на квартиру ввиду отсутствия акта о результатах реализации инвестиционного контракта, отсутствия оформленного у них права собственности на квартиру, не может быть признана обоснованной, поскольку истец не является стороной указанного инвестиционного контракта, в связи с чем, реализация прав истца не может быть поставлена в зависимость от подписания соответствующего акта, оформления права собственности.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит возможным признать за истцами права собственности на спорную квартиру.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда в части отказа в удовлетворении иска о взыскании с ТСЖ "Ключ" денежных средств за неоказанные коммунальные услуги, поскольку истцы получили от квартиры комплект ключей, временный ордер на вселение, с данного момента стали пользоваться квартирой, осуществлять ремонтные работы. В соответствии с условиями договора истцы приняли на себя обязательства по оплате услуг ЖКХ до регистрации своего права собственности на квартиру. Доказательств ненадлежащего исполнения договорных обязательств со стороны ТСЖ "Ключ" суду не представлено.
21.12.2007 г. между истцами и ООО "ПроектИнвест-2" заключен договор поручения на оформление квартиры в собственность, по условиям которого ООО "ПроектИнвест-2" приняло на себя обязательства совершить от имени и за счет доверителей юридические действия по оформлению права собственности истцов на квартиру с регистрацией залога (ипотеки) квартиры, где залогодержателем является АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО). Истцы для исполнения поручения выплатили ООО "ПроектИнвест-2" под отчет денежные средства в размере 89063,00 руб.
28.02.2011 г. истцы обратились к ООО "ПроектИнвест-2" с письмом об отмене поручения.
Удовлетворяя данные требования суд обоснованно принял во внимание, что до настоящего времени какие-либо действия во исполнение условий договора поручения ООО "ПроектИнвест-2" не производились, денежные средства истцам ответчиком не возвращены, суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика уплаченных по договору поручения денежных средств в сумме 89063,00 руб. в пользу Ч.С., лица, произведшего оплату.
Согласно п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.
Ссылаясь на норму ст. 333 ГК РФ, суд правомерно уменьшил размер взыскиваемой неустойки до 5000 руб., поскольку подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Ссылаясь на положения ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд правомерно удовлетворил требования истцов в части взыскания компенсации морального вреда, исходя из принципа разумности и справедливости.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в признании за истцами права собственности на квартиру нельзя признать законным и обоснованным как постановленное на неправильном применении норм материального права.
В остальной части решение суда законное и обоснованное, как постановленное в соответствии с требованиями законодательства и собранных по делу доказательств.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Балашихинского городского суда Московской области от 15 июня 2011 года отменить в части, вынести новое решение:
Признать за Ч.С., Ч.О. право общей долевой собственности, по ? доле, на квартиру по адресу: <адрес>.
Данное решение является основанием для регистрации за Ч.С., Ч.О. права общей долевой собственности, по ? доле, на квартиру по адресу: <адрес> в органах государственной регистрации.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)